Gewerblicher Grundstückshandel: Die 3-Objektgrenze beim Kauf, Verkauf & Handel von Immobilien
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- Опубликовано: 26 июл 2024
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Sie wollen Immobilien kaufen und verkaufen?
Viele unserer Mandanten glauben, dass sie damit einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen.Wir zeigen in diesem Video, wie Sie einen gewerblichen Grundstückshandel vermeiden und damit erheblich Steuern sparen.
Dazu gehen wir insbesondere auf die Drei-Objektgrenze ein und erklären Ihnen, dass die meisten Immobilien hierbei nicht zu berücksichtigen sind.
Auch erklären wir Ihnen, dass sich bei dem gewerblichen Grundstückshandel keine wesentlichen Nachteile ergeben und teilweise sogar Vorteile genutzt werden können.
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Steuerberater Christoph Juhn
Christoph Juhn ist Steuerberater und Hochschuldozent in Köln. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Zuvor studierte er Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management. Seit 2014 ist er zudem ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
In der Praxis hat er sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Seine Kanzlei mit Standorten in Bonn und Köln erstellt für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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JUHN Partner GmbH
Steuerberatungsgesellschaft
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Hallo Herr Prof. Dr. Juhn, ich finde Ihre Videos wirklich sehr informativ und vor allem unterhaltsam aufbereitet. Was ich sehr erstaunlich finde ist, dass ein "normales" Verkaufsverhalten aus einer Immobilien-GmbH mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung so gut wie nirgends beschrieben wird. Allenfalls findet man jede Menge Literatur und Urteile zu Objekt-Grenzen von Personengesellschaften - nicht aber zu Grenzen in Kapitalgesellschaften. Doch auch dort gehört der Verkauf einer Immobilie irgendwann zu einem "Lebenszyklus". Hier wäre es sehr interessant mal zu erfahren, wie sich dies speziell dort auswirkt. Sprich welcher Steuersatz ist z.B. beim Verkaufsgewinn anzusetzen, welche Grenzen zur Wahrung der "reinen Verwaltung" müssen beachtet werden etc. Vielleicht ergibt sich ja mal eine Themenidee für ein Video in der Reihe zur Immobilien GmbH. Wäre in jedem Fall eine sehr runde Geschichte dann. Beste Grüße
Sehr verständlich erklärt! Muss direkt die anderen Videos ansehen.
Top. Wir machen viel zum Immobiliensteuerrecht -> abonnieren nicht vergessen 😉
Wieder super erklärt.
Sehr gutes Video! Weiter so!!
Vielen Dank für das positive Feedback.
Hallo Herr Juhn,
ich beschäftige mich nun seit ein paar Monaten mit dem Thema Immobilien und habe mittlerweile auch ein paar Videos von Ihnen gesehen. An dieser Stelle ein großes Dankeschön für den immer hohen Informationsgehalt und eine sehr sympathische Darstellung der Themen. Es gibt viele gute RUclips Videos, aber in dem Bereich sind Sie sicherlich weit oben auf dem Siegertreppchen.
Sollte ich hier zukünftig konkreter werden wollen, werde ich gerne den persönlichen Kontakt zu Ihnen suchen.
Sie hinterlassen einen sehr guten Eindruck!
Hallo NoepfeNopf,
vielen Dank für das positive Feedback. Gerne beraten wir Sie persönlich.
VG Das Juhn Partner Team
Sehr interessant
Herr Juhn, Dre Verkauf greift bei einer Co KG auf die Kommanditisten durch oder? Eine reine GmbH würde getrennt gezählt? Ist das immer so oder kann man hier etwas mit Anteilen verändern?
Hallo Herr Juhn, vielen Dank für das interessante und prägnante Video zu diesem Thema. Stimmt es, dass die Immobilien die über 10 Jahre im Bestand sind, nicht mehr infirzierbar sind? D.h. der Verkauf ist nach 10 Jahre immer ohne Gewinnversteuerung und ggf. ohne Gewerbesteuer. Würde man den privaten Bestand infizieren wenn man einen Immobilienhandel (Fix und Flip) Geschäft mit einer Einzelunternehmung betreibt (nicht e.K.) ?
Hallo Dr. Juhn, vielen Dank für die gute Zusammenfassung. Könnten Sie evtl. noch ein kurzes Video über die Eigenutzung machen, insbesondere wenn ein Objekt vorher vermietet, dann eigengenutzt und nach 3 Jahren steuerfrei? weiterveräußert wird? Danke! Vll. genügt auch eine kurze Antwort :)
Vielen Dank für das Video.
Ich habe dazu eine frage:
Wenn Vermögen noch zu Lebzeiten an Kinder übertragen werden soll und dafür extra Immobilien erworben werden die nach kurzer Zeit mit nießbrauch an die Kinder verkauft werden, liegt dann ein Verkauf ohne gewinnerzielungsabsicht vor? Oder zählen die Objekte?
Vielen Dank und Grüße
Für wie lange bleibt man gewerblicher Grundstückshändler?
Herzlichen Dank für dieses und die vielen weiteren super informativen und hilfreichen Videos, Herr Prof. Dr. Juhn! Eine Frage: gelten eigentlich ein gemeinsam - aber mit 2 Kaufverträgen - mit einer Neubau-ETW erworbener PKW-Stellplatz als 2 Objekte, falls ich die ETW & Stellplatz später gemeinsam veräußere?
Hallo Herr Juhn,
Ich wollte ihnen eine Frage stellen welche jedoch in einen anderen Bereich geht und zwar:
Gibt es eine Möglichkeit einem Mitarbeiter eine hohe einmalige Summe komplett Angabenfrei auszubezahlen ?
Bei der Abfindung gibt es eine Möglichkeit die Steuern mit der fünftel Regelung zu sparen jedoch suche ich nach einer Möglichkeit ohne Abgaben oder mit einem "symbolischen Betrag"
Hallo Herr Prof. Dr. Juhn
Ich habe eine Frage.
Fall ich in den gewerblichen Grundstuckshandel wenn ich mein Mehrfamilienhaus nach 10 Jahren verkaufen moechte und mein Haus durchgaengig sanniert habe ? Zusaetztlich habe ich im selben Hause eine Umnutzung einer grossen Wohnung in 2 kleinere Einheiten durchgefuehrt. Wuerden diese Dinge beim Verkauf als gewerblicher Grundstuckshandel angesehen ? Vielen Dank
Sehr gutes Video! Darf ich die Präsentation für mich persönlich irgendwo herunterladen?
Wenn ich also ein Objekt Kaufe variabel Finanziere es 2 Monaten später verkaufe mit Gewinn , also eine Verkaufsabsicht besteht schon vor dem Ankauf , gilt es dann als nur als Zählobjekt ,ich rutsche aber nicht in die gewerblichkeit ??
Kann ich theoretisch in einer GmbH drei Immobilienverkäufe tätigen und dann sofort eine andere GmbH gründen und wieder drei mal verkaufen und dann wieder selbes Spiel?
Tolles Video mit sehr guter Erläuterung. Leider kann ich die Präsentation nicht finden. In meinem Fall ist es, mein Vater hat 1994 zwei 7 Parteienhäuse mit seiner Frau erbaut. Wegen Trennung wurde eine Teilungserklärung der Objekte vollzogen. Die Objekte waren durchgehen vermietet. Kann mein Vater die Wohnungen verkaufen so das kein gewerblicher Handel erfolgt? Wie ist es mit der Spekulationsteuer?
Hallo, Zahle ich als Gewerblicher grundstückshandler wenn ich 4 objekte vor 10 jahre gekauft habe und jetzt nach 10 jahre verkaufen will ?
Die 4 objekte wurden immer selbst benutzt und die 10 jahre frist sind vorbei.
Hallo Herr John
Habe April 2017 eine Haus gekauft und bis September 2019 selber gewohnt..und seit September 2019 vermietet wenn ich jetzt verkaufe muss ich Steuer bezahlen oder nicht...?
Besten Dank
Wie sieht es mit Branchenkundigen Menschen aus ? Angenommen ich absolviere eine Ausbildung als Immobilienkaufmann und verkaufe 3 Objekte in 5 Jahren, gilt das noch ? Vielen Dank
Hallo Herr Juhn. Habe vor über 4 Jahren eine Immobilie mit 50 Wohneinheiten gekauft. Wollte sie eigentlich renovieren und als Altersversorge nutzen, doch da ich kein weiteres Eigenkapital habe bekomme ich keinen Kredit. Fällt dann bei mir die Spekulationssteuer an? Hatte nicht die Absicht die Immobilie zu verkaufen?
Danke für die vielen Infos, Herr Juhn. Wenn ich eine Wohnanlage baue und Wohnungen daraus teilweise verkaufe, muss ich diese, die ja nur zum Verkauf gebaut wurden, zunächst nach Fertigstellung überhaupt aktivieren? Für einen gewerblichen Handel wären das doch normalerweise nur durchlaufende Posten, sprich die Baukosten könnte man dann ja auch sofort ansetzen?
Hallo hanseman21,
das ist auch eine Konsequenz, die der gewerbliche Grundstückshandel mit sich bringt. Die alten Abschreibungen werden korrigiert, da es sich bei den Immobilien/ Grundstücken um Umlaufvermögen handelt, und nicht mehr um Anlagevermögen. Wenn Sie von vornherein eine Verkaufsabsicht haben, dann werden Sie das Gebäude dem Umlaufvermögen zuordnen. Umlaufvermögen heißt, dass Sie keine Abschreibungen vornehmen.
VG Das Juhn Partner Team
Sorgt die Gewerblichkeit in irgendeiner Form für die Optierung der MwSt. oder werfe ich da etwas durcheinander?
Nein. Gewerblichkeit und MwSt. sind zwei verschiedene Paar Schuhe.
@Prof. Dr. Christoph Juhn Wäre ich denn nach einer mind. 10 jährigen kurzfristigen Vermietung als Ferienwohnung auch automatisch bei nur 1 Verkauf/ Objekt im gewerblichen Grundstückshandel? Im Kaufvertrag ist es als „Apartment mit gewerblicher Widmung“ betitelt. Würde mich über eine Antwort sehr freuen :-)
Hallo Senta L.,
Nein, da wären Sie nicht im gewerblichen Grundstückshandel. Wie die Immobilie vom Mieter verwendet wurde, ist hier nicht wichtig.
Damit Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können, ist die 10-Jahresfrist wichtig - und das die Immobilie im Privatvermögen gehalten wurde.
VG Das Juhn Partner Team
Aber eine kurzfristige Vermietung ist oft eine originär gewerbliche Tätigkeit, so dass die Ferienwohnung ohnehin zum notwendigen betriebsvermögen gehört. Der Verkauf dieser Wohnung wäre dann immer steuerpflichtig. Das hat also mit gewerblichem Grundstückshandel nicht zu tun.
Super Video, sehr gut nachvollziehbar!
Habe da eine Frage zu meiner Situation.
Besitze ein Eigenes Haus der schon fast abbezahlt ist (vor14Jahren gekauft)da will ich auch weiterhin wohnen bleiben. Des weiteren habe ich 2015 eine DHH gekauft, und ab 2018 nach und nach weitere 4 Objektegekauft, alle Finanziert (10 bzw.15Jahre Zinsbindung)
Diese habe ich alle unter Marktwert gekauft. Ich würde diese nach 10Jahresfrist automatisch mit gewinn verkaufen. Allerdings habe ich vor 1,5Jahren ImmobilienMaklerGewerbe angemeldet wo ich ja 34c GeWo erworben habe, ich habe in dieser Zeit aber keinerlei MaklerTätigkeiten durchgeführt, wie wäre es in meinem Fall zähle ich da als Branchenkundig?
Wenn ich dann diese Immobilien nach 10 Jahresfristen,mit Einhaltung 3 Objektgrenze, veräußere werde ich da gewerblich eingestuft,
Habe schon überlegt das Gewerbe bzw. 34c wieder aufzugeben, da ich nicht in diese Situation geraten möchte. Ich habe noch weitere Objekt in Aussicht. Für eine Antwort wäre ihnen sehr Dankbar.
Hallo Galaxy-24 Bekir,
bei spezielleren Fragen dürfen wir Sie bitten sich für einen Beratungstermin an unsere Kanzlei zu wenden. Eine solche Beratung können wir gerne auch telefonisch durchführen. Bitte nehmen Sie hierzu Kontakt mit uns unter Telefon 0221 999 832-01 oder per E-Mail (Mail@Juhn.com) auf. Wir gehen dann gerne auf die unterschiedlichen Fragen ein.
Viele Grüße, Juhn-Partner-Team
Sehr gute Video 👍 ich habe 2009 ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten gebaut. Diese sind bis heute vermietet. Kann ich jetzt nach mehr als zehn Jahren alle vier Wohnungen verkaufen ohne in die Drei-Objekt-Grenze zu fallen?
Hallo roc 2103,
in solchen Fällen ist davon auszugehen, dass es sich hier eher um ein Gesamtobjekt handelt und somit ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen ist. Ein Anzeichen wäre bspw., dass Sie das MFH und alle 4 Whg in einem Kaufvertrag von einem Verkäufer erworben haben.
Zudem würde hier ein "Kauf und Verkauf ohne Gewinnerzielungsabsicht" oder ein "Erwerb ohne Veräußerungsabsicht" vorliegen, was nicht für den gew. Grundstückshandel spricht.
VG Das Juhn Partner Team
Eigene Wohnzwecke bedeutet dann aber für mind. 5 Jahre, oder? Sonst kann ich ja permanent umziehen 😅
Hallo, wenn ich ein Mietobjekt kaufe mache ich dies doch auch mit der Absicht Gewinn zu erzielen. Dann müsste das doch eigentlich auch gewerblich sein trotz der Regelung mit dem Halten des Objekts über 6 Jahre?
Hallo Felix,
eine Gewinnerzielungsabsicht allein begründet noch keinen gewerblichen Grundstückshandel.
VG
Juhn-Partner-Team
JUHN Partner GmbH Steuerberatungsgesellschaft
Ok, vielen Dank für die Antwort!
Mit freundlichen Grüßen
Felix
Auch wenn die Wahrscheinlichkeit gering ist, dass Sie nach so langer Zeit meine Frage unter diesem Video noch beantworten stelle ich sie trotzdem. Sie sagen, Ehegatten hätten die Möglichkeit insgesamt 6 Zählobjekte zu veräußern, wenn jedem Ehegatten 3 Objekte gehören. Wie ist es, wenn jedem Ehegatten 50% einer Immobilie gehören (50% der Ehefrau, 50% dem Ehemann) und sie alle 6 Immobilien, welche alle Zählobjekte darstellen innerhalb von 5 Jahren veräußern? Hat dann jeder Ehegatte nur 3 Objekte veräußert?
Wenn man eine gewerbliche Gbr für den Grundstückshandel betreibt, betrifft das auch meinen buy & hold Privatbestand bzgl. Zählobjekten, Gewerbesteuer etc.?
Hallo Kriemelmann Immobilien,
es ist schwer eine pauschale Aussage zu treffen, da z.B. Vorgänge unter § 23 EStG fallen können. Die 3-Objekt-Grenze wird auch individuell geprüft. Veräußert ihre GbR z.B. 2 Objekte und Sie verkaufen aus dem Privatvermögen ebenfalls zwei Objekte, wird die Veräußerung aus der GbR Ihnen zugerechnet und es kommt zum gewerblichen Grundstücks handel. Um jedoch eine genaue Aussage treffen zu können, ist der detaillierte Sachverhalt notwendig.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater bedeutet eine Trennung von Privatvermögen und Betriebsvermögen der Handels bzw. Fix & Flip Gbr ist nicht möglich ohne die Zählobjektgrenze zu sprengen? Alle anderen Objekte müssen also 10 Jahre gehalten werden, um keine Gewerbesteuer auszulösen.
Hallo Herr Juhn,
kann ich 3 Fix & Flip Immobilien als Privat Person verkaufen trotzt meiner Gewerbliche Tätigkeit als Flisenleger?
Hallo KommBinator,
bei Fix & Flip Geschäften werden die Objekte, in den meisten Fällen direkt nach der Sanierung mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert. Mit der Folge, dass dies zum gewerblichen Grundstückshandel führt. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten die steuerliche Belastung zu minimieren. Jedoch sind hierzu nähere Informationen notwendig.
VG Das Juhn Partner Team
Vielen Dank für die Informationen
LG.
@@juhnsteuerberater Kann man aber zum Beispiel die ersten 2 oder 3 Objekte steuerfrei verkaufen, falls man sich da als Wohnsitz angemeldet hat, und erst dann ein Einzelunternehmen oder GmbH gründen, damit man am Anfang schneller Kapital aufbaut um zu skalieren?
Hallo Herr Dr. Juhn,
ist die 3-Objektgrenze auch anzuwenden, wenn es um die Nutzbarkeit der Kürzung nach § 9 GewStG (Gewerbesteuerfreiheit für vermögensverwaltende GmbH) geht? Kann ich also, theoretisch zwei Handelsobjekte abwickeln und die GmbH (natürlich Holdingtochter) bleibt vermögensverwaltend?
Gruß
Timo Lemke
PS: Abo ist raus! ;-)
Hallo Herr Lemke,
die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG können Sie nur bei Vermögensverwaltung in Anspruch nehmen. Wenn Sie - z.B. wegen des gewerblichen Grundstückshandels - gewerblich werden ist diese Gewerbesteuerkürzung zu versagen. Bei der Frage, ob ein gewerbicher Grundstückshandel vorliegt, ist auch hier grds. auf die 3-Objekt-Grenze abzustellen - Aber Vorsicht mit den Ausnahmen!
@@juhnsteuerberater Hallo Herr Juhn, wann darf man diese erweiterte Kürzung wieder in Anspruch nehmen, wenn diese durch gewerbliche Grundstückshandel (3-Objekt-Grenze innerhalb von 5 Jahren überschritten) versagt worden ist? Welche Voraussetzungen sind nötig? Danke für Ihre Antwort!
Versteh ich das richtig?
In meinem Fall. Habe 2016
12 Einfamilienhäuser gekauft. Finanzierung läuft auf 10 Jahren.
Könnte ich jetzt alle 12 auf einmal verkaufen und währe nicht gewerblicher Grundstückshändler?
Ich denke wenn du das Entscheidungsblatt nutzen kannst und entsprechend verargumentierst sollte das möglich sein. Nur das sollte man auch glaubhaft belegen können falls es doch vors Gericht geht!
@@axelschweiss6149 was will man da belegen? Nach 10 Jahren sind die Objekte steuerfrei.
@@romang.8197 Du darfst in 5 Jahren max 3 Objekte verkaufen... Ausser du hast die Objekte selbst genutzt. Wenn man etwa wegen des Jobs wegziehen müsste etc..
@@axelschweiss6149, nein. Diese Grenze besteht nur bei Objekten, die du weniger als zehn Jahre hast.
@@romang.8197 Ahh OK danke, habe ich nochmal nachgelesen. Also könnte ich nach 10jahren mehrere Wohnungen in einem Mfh einzeln verkaufen um mehr Gewinn zu machen. 👍🏻
Gratis Buch: Immobilien Tycoon >>>> ruclips.net/video/DsoTsMtTZzU/видео.html
Warum denn zum Glück? Wo sind konkret die Nachteile eines gewerblichen Grundstückhändlers? Keine AfA, schon klar. Was noch?
Nachteile kann man beim gewerblichen Grundstückshandel nicht pauschalisieren, da es immer auf die Situation des Eigentümers ankommt. Es ist auch durchaus möglich, dass der gewerblicher Handel vorteile birgt.
VG Das JUHN Partner-Team.
@@juhnsteuerberater danke für die Antwort, nur wird im Video ja gesagt: "Zum Glück".
Es würde mich ein Video zu den Vorteilen des gewerblichen Immobilienhandels interessieren. Gewöhnlich ist die Meinung verbreitet, dass es keine Vorteile bringt.
Wesentlicher Nachteil: Wegfall der 10Jahresfrist, somit wären auch ab dem 11. Jahr Gewinne steuerpflichtig. Ansonsten sehr anschaulich und praxisnah erklärt.
Hallo Herr Eichinger, vielen Dank für Ihren Hinweis. In den gewerblichen Grundstückshandel werden nur solche einbezogen, die dem "Handel" dienen (= kurzfristiger An- & Verkauf). Wenn ein Objekt >10 Jahre gehalten wird, kann es i.d.R. kein Handelsobjekt sein, sodass auch dann noch ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Aber es gibt natürlich auch hier Ausnahmen.
BG, CJ
Wegfall der Zehnjahresfrist ist bei der GmbH gegeben.
Hallo Herr Juhn,
Ich besitze 20 Immobilien.
Ich trage mich mit dem Gedanken einige davon Steuerfrei zu veräußern.
Dazu gibt es vom Steuerberater, Makler und Rechtsanwalt unterschiedliche Angaben.
Ich habe einige Fragen?
Wieviele Immolilien die 10Jahre oder älter sind (durchgängig vermietet),kann man gleichzeitig Steuerfrei verkaufen?
Oder können Sie mir den Zeitraum mitteilen in denen ich meine Immobilien Steuerfrei
verkaufen kann, es geht nur um Immobilien die älter als 10Jahre sind.
Wichtig ist das man als Privatperson nicht in den Bereich des Gewerblichen Immobilien Handel kommt.
Über eine zeitnahe Information würde ich mich sehr freuen.
Besten Dank für ihre Bemühung im voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Lempe
Grundstücke werden nicht abgeschrieben