Ozan bey merhaba. Daha önce size yazmıştım. Sayenizde yaşadığım yerin Toplu yapı olmadığı tespit edildi. Bana göstermiş olduğunuz yol sayesinde bir çok şeyi ortaya çıkarttık. Ayrıca evimin arsası bu çabalarda 75 m2 daha büyüdü. Öncelikle çok teşekkür ederim. Bir kaç sorum daha olacak ama kısaca konuyu öncelikle size hatırlatmak isterim. 2021 yılında Buradaki kişiler kendi kafalarına göre Toplu yapıya geçmek için yönetim planı okumuşlardı. Sulh hukuk mahkemesinde yönetim planının iptal davasını açtım. Mahkeme buranın 46 Adet ayrı birbirinden bağımsız parselden oluştuğunu tespit etti ve Toplu yapı olmadığına karar verdi. 15 Günlük İstinaf süresi içinde de itiraz etmedikleri için kesinleşme şerhi de şuan elimizde. Dava Asliye Hukuk Mahkemesine taşındı. Bu mahkemeyi de kazandık. Yönetim Planı İptal davası da kazanıldı. Yollar belediyeye ait. Güvenlik yok hiç bir şey yok burada. Ama adını Site diyorlar halen. Aldığım tek hizmet kuyudan çıkan su için çalışan Dinamonun elektrik bedeli. Ben bu mahkemeleri kazandığım için Aidat ödemiyorum. Ancak yıllık elektrik bedelini getirsinler ve 92 haneye bölünce ben payıma düşeni zaten öderim. Şahıs halen burası site diyor. Etrafında ciddi anlamda bunu destekleyen kişiler var ve bu başkan olan kişiye inanıyorlar. Ayrıca Tapuda da buranın Site olarak değil ilk kurulduğu zamanda ki Kooperatif zamanından olan Yönetim planı bulunmaktadır. Yeni yönetim planları yok. Sorum Şunlar Ozan bey 1. 10.09.2023 de genel kurul toplantısı yapacaklarmış ve Gündem maddesi yazısında Güneş enerjisinden elektrik üretmek için bir madde var ve bu maddeyi oylamaya sunacaklar. Güneş enerjisinden elektrik üretimi % 100 kuyudan çıkan su için çalışan Dinamo elektriği için. Çünkü Bu şahıs bize kuyu suyunu satıyordu. Şuan biz kuyudan çıkan suyun bedelini ödemiyoruz çünkü Biz zaten Aydın belediyesi Su işlerine atık su olarak ödeme yapıyoruz. Amacı bizi bu yüzden diskalifiye etmek yada aidat ödemeye zorlamak için yapıyor. Geçen sene toplantıya katılmadım zaten mahkemeye vermiştim. Bu sene toplantıya katılayım mı. Elime evrak gelecek mi bilmiyorum bile. whatsApp grupdan paylamış toplantı ile ilgili, ama biz whatsApp da ekli değiliz.. Bizi whatsApp dan çıkarttı. Resmi evrakları paylaşmaya başlayınca. Kimse evrakları görmesin diye yaptı bunu. Toplantı çağrısını evrak ile yapmamasının sebebide zaten bu. Toplantıya gidersek mahkeme kararları ve tüm gerçekleri ortaya dökecek olduğumuz için. 2. Güneş enerjisine geçmek için oylama yapacaklar ve bunlar toplantıya katılan kendi yandaşları sayesinden oy çokluğu diyerek bunu kabul edip bu yeniliğe geçmek isteyecekler. Bunu yapabilirler mi? Bunu Site adı verdikleri 524 ve 525 sokakta yaşayan 92 haneden oy almak zorunda değiller mi? Her parsel belediye sokağında ayrı bağımsız parsel . Ne yapmamız lazım? Toplantıya katılıp imza atarsam toplantıya katıldım diye burayı Site olarak kabul etmiş mi oluyorum, yada toplantıya katılmadan itiraz mı etmem lazım. dediğim gibi toplantıya katılırsam imza atarsam buranın site olduğunu onaylamış olur muyum? 3. Site diye geçen yerde bulunan park belediyeye ait . Şahıs buraya çardak koydu. 16.000 TL maiyet gösterdi. Yollara Kamera koydu. Bunların maliyeti yaklaşık 80.000 TL. Bunları nasıl kaldırtabiliriz. Bunu savcılığa mı gitmemiz lazım? Yoksa belediye mi direk işlem yapmalı. Şahsın belediye ile arası iyi diye biliyorum. Belediye ye yazdığım dilekçe Parka yapılan masrafların kendilerine ait olmadığı yasal yollara baş vurmam gerektiği yazıyordu. Neden belediye bu konuda işlem yapmıyor. Nasıl bu konuyu çözeriz. Muhatap belediye olması gerekmez mi? 4. Buranın ortak alan olan tek yer giriş kısmında bulunan yan yana olan 2 dükkan, bu dükkanlar üzerinde 1 daire, ve Altta da depo var. Şahıs buraları kirayı veriyor. Bize kira parası gelmesi gerekli mi? Biz noterden ihtar çektik. Yönetim yaptığı bu süreç içinde tüm harcamaların Makbuzlarını istedik. Ayrıca Geçmişe dönük kiraya verilen yerlerin kira bedellerini faizi ile birlikte tarafımıza ödenmesini istedik. ama 1 yıl olmasına rağmen bir tek evrak ve ödeme gelmedi.. Biz temelden girdik buraya. Kooperatif 2015 yılında terkin edikmiş zaten. Ticaret Sicil Gazetesinde bunu gördük. Resmide şuan bizde var. Bu dükkan kiralarını almak faizi ile ayrıca buralarda bulunan 2 dükkan 1 daire ve deponun satışını isteyebilir miyiz. Ne yapmamız lazım. 5. Güneş enerjisi sistemi ile elektrik üretmek için oylama yapıldığında vekâletler ile oy çokluğu ile alıp kabul edebilirler mi? Kendi yandaşları ile. Yoksa Tüm 524 ve 525 sokakta yaşan kişilerden onay almak zorundalar mı? 6. 524 ve 525 sokaklarına parke taşı döşendi, eski yönetim zamanında. Bizlerden bunun için ödeme aldılar. Ama şimdi belediye aynı hizmet için bizden 4-5 sene sonra para istiyor. Biz zaten bu ödemeyi SİTE diye geçen yere yaptık dedik. Ama belediye yetkilisi bize Buralar Kamu Yolu ödemeyi ancak belediye alır dendi. Bu konuda ne yapabiliriz. 7. Geçmişe dönük Kooperatif terkin edildikten sonra benden yıllarca ödeme alındı. Hiç bir hizmet almadığım halde. Bizde Toplu yapı diye ödedik. Bu ödemeleri nasıl geri alırım. Alma şansım var mı? Maddi tazminat olarak. Buranın toplu yapı olmadığına dair kazandığım mahkeme ve kesinleşme şerhi elimde zaten var. Bu sonuçlara ulaşmadan sizlere yazmak istememiştim. Belki konuyu hatırlamış olabilirsiniz Ozan bey. baya bi yazışmıştık. Ama artık her şey rayına oturuyor. Her şey için çok ama çok teşekkürler. Cevabınızı sabırsızlıkla bekliyorum..
Merhabalar, Olayları ve konuları hatırlamak bazen zorlaşıyor. Ancak toplu yapı şartları belli olduğundan neticede davayı kazanmışsınız. Hayırlı olsun. Övgü dolu sözleriniz için teşekkürler. 1. Toplantıya katılarak genel kurulun hukuksuz olduğunu ifade edebilirsiniz. Yine 30 gün içinde arabulucuya başvurarak genel kurulün iptalini talep edebilirsiniz. Toplantıda mahkeme kararlarını 92 mülk sahibine izahat vermeniz zor olacaktır. Ancak örneğin gerekçeli kararı bir google drive yükleyip, linkinde karekod üretip kişilerin bu karekodu okutarak incelemelerini sağlayabilirsiniz. Şu an ihtiyacınız olan konu mahkeme kararlarının diğer mülk sahipleri tarafından bilinmesinin sağlanmasıdır. 2. Sizin durumunuzdaki yapılar için T.C. Yargıtay Başkanlığı - 20. Hukuk Dairesi, Esas No.: 2017/10679, Karar No.: 2018/6106, Karar tarihi: 01.10.2018 nolu kararında "ayrı ayrı parsellerin üzerinde kurulu bağımsız bölüm maliklerinin site adı altında biraraya gelerek müşterek bir yönetim kurmaları halinde, böyle bir mülkiyet ve yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun değilse de, site sakinlerinin aralarında yaptıkları bir sözleşme ile sitelerini yönetmelerine yasal engel olmadığı gibi, paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenleme yapabilirler." demektedir. O halde güneş enerjisi tesisi gibi işler ancak oybirliği ie mümkündür. ( Site adı verdikleri 524 ve 525 sokakta yaşayan 92 hanenin tamamı) . Toplantıya katılmanız sizin peşinen bir kat mülkiyetine tabi toplu yapı kabulünüz olduğu anlamına gelmez. Bu karara da itiraz ederek kararın ayrıca iptalini sağlayabilirsiniz. 3. Belediyeler kendi görevlerine ilişkin maliyetleri halka yıklma eğilimine sahip olabilirler. Çardak gibi yapı ürünlerini belediye bildirmeniz gerekir. Kaldırmak belediyenin görevidir. Yollardaki kameralar ile ilgili önce kaymakamlığa başvuru yapabilirsiniz. Kurumların görevlerini yapmamaları halinde idare mahkemesinde dava açabilirsiniz. Tüm bu aşamaları ayrıca CİMER'e yazmanızı tavsiye ederiz. 4. Ortak yer ifadenizi anlayamadık. Kaçak yapımıdır bunlar? Yoksa tapu kayıtlarınızda müşterek medhal olarak mı kayıtlıdırlar . Bu duurm tespit edilmeden siz mülk sahiplerinin hakları konusunda bir yorum yapmak doğru olmayacaktır. 5.Yukarıda yanıt verildi. 6. Toplu yapı olmadığı mahkemece kararlaştırıldığuı için borçlar kanunu hükümlerine göre dava açarak paranızı geriye isteyeceksiniz. 7. 6. madde hükümlerine göre hareket edebilirsiniz. Kolaylıklar dileriz.
Год назад
@@Apsiyon TOPLANTIMIZ bugün yapıldı Ozan bey. Mahkeme kararlarını paylaştım ama hiç bir cevapta alamadım. Sorduğum hiç bir sorunun yanıtını da alamadım. Aldıkları kararlar. 1. Tüm bankacılık işlemleri için ( Mobil Bankacılık dahil) işlem yapma yetkisi 2. Güneş enerjisinden ve Jeneratörden Elektrik Üretimi ( Jeneratörde lüks hizmet ve yeniliklere girer mi ) Jeneratör içinde Oybirliği gerekli midir? Yani Oybirliği Tüm kat maliklerin oyu oluyor değil mi? Tüm kararlara İtiraz ettim. Tutanakta Kendi Adıma ve Vekil olduğum kişiler adı altında İptalini istedim. 1 Ay içinde Davayı açacağım. 3.Bu ödediğimiz paralar ile kaç yıla kadar geriye dönük talep edebiliyoruz. Bir de mahkemeyi kime ( muhattap olarak) Burada kendini başkan olarak gösteren kişiye mi açmamız gerekiyor. Kendini Başkan ilan eden kişi bizi icraya verdi aidat ödemediğimiz için. İcradan gelen evrakta Başkan Sıfatı ile değil yetkili olarak yazılmış. Biz itiraz ettik halen bir yaptırım olmadı 6-7 ay zaman geçti. Ama bu şekilde çok kişiden Faizi ile Ödeme aldı. Ancak o süreçler içinde biz bu mahkemeleri açmamıştık daha. 4. Kooperatif zamanından olan 2 dükkan 1 mesken 1 de depo bulunmakta. Burası 2015 yılında terkin edildi. Adını site koydular. Buradaki Mülklerden Kira geliri almaktalar. Bu Kira bedellerini GELİR OLARAK göstermektedirler. Biz gelirden faydalanmıyoruz,. Ancak bu GELİRİ SİTEYE GİDER olarak göstermektedirler. Bu Kira Gelirlerini alma hakkımız var mı? Birde Bu Kooperatif zamanında yapılan ortak alan dükkanlar + daire ve Deponun Satışını isteyebilir miyiz. Ne yapmamız gerekir. İzleyeceğimiz yol nedir? 5. Burada Dükkan işleten kişiler bundan sonra Kira ödemelerini yaparken kimi muhattap alarak ödeme yapmaları gerekmektedir. 6. Ozan Bey birde Bizim burada Cafe işleten bir arkadaşımız var. 16 Yıllık Kiracı. Kira kontratında Aidat ödeme zorunluluğu yoktur diye madde var. Yine aynı kişi kendini Başkan ilen kişi geçmişe dönük 5 yıllık Aidatı Mahkeme kararıyla aldı. Bu arkadaş dava açarak ödediği 5 Yıllık Aidatı talep edebilir mi? Bizim mahkemeler daha sonuçlanmamıştı Bu dönemde.
@ Sorularınıza yanıtlar aşağıdadır. 2. Bu konuda daha önce yanıt verildi. "Sizin durumunuzdaki yapılar için T.C. Yargıtay Başkanlığı - 20. Hukuk Dairesi, Esas No.: 2017/10679, Karar No.: 2018/6106, Karar tarihi: 01.10.2018 nolu kararında "ayrı ayrı parsellerin üzerinde kurulu bağımsız bölüm maliklerinin site adı altında biraraya gelerek müşterek bir yönetim kurmaları halinde, böyle bir mülkiyet ve yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun değilse de, site sakinlerinin aralarında yaptıkları bir sözleşme ile sitelerini yönetmelerine yasal engel olmadığı gibi, paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenleme yapabilirler." demektedir. O halde güneş enerjisi tesisi , jeneratör ve her türlü işler ancak oybirliği ie mümkündür. ( Site adı verdikleri 524 ve 525 sokakta yaşayan 92 hanenin tamamı) ." 3. Daha önce ifade etmiş idik. Toplu yapı olmadığı mahkemece kararlaştırıldığuı için borçlar kanunu hükümlerine göre dava açarak paranızı geriye isteyeceksiniz. Bu süreyi 10 yıl olarak değerlendiriyoruz. Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olsa idiniz bu süre 5 yıl olacaktı. Sizi hangi karara göre kim borçlandırdı ise dava ona açılacak. 4. ( Kooperatif zamanından olan 2 dükkan 1 mesken 1 de depo ? ) Daha önce "Ortak yer" ifadenizi anlayamadığımızı ifade ettik. Kaçak yapımıdır bunlar? Yoksa tapu kayıtlarınızda müşterek medhal olarak mı kayıtlıdırlar ? Ya da kooperatif henüz tasfiye edilmemiş ve söz konusu mülkler kooperatife mi kayıtlıdır? Bu durum tespit edilmeden siz mülk sahiplerinin hakları konusunda bir yorum yapmak doğru olmayacaktır. 5. Kira sözleşmesini kim ile yapmışsa kiracı ödemeyi de o gerçek / tüze kişiye yapacak. 6. O konunun ayrıca incelenmesi gerekir. Sonuçlanan icra ve dava dosyasına ihtiyaç var. Sorularınızın ve sorunlarınızın genel hükümler ile ilgili kısımları halloldu. Bundan sonraki konular durumunuza özel detaylar . Belediye, tapu dairesi ve eski karar incelemeleri yapmadan size daha fazla yardımcı olmamız mümkün olamayacak. Sorularınız çerçevesinde bilgi ve belge incelemesi yapamdığımızdan net yanıtlar alamıyorsunuz , tekrar sormak durumunda kalıyorsunuz. Gayrimenkul hukuku alanında uzman bir hukukçudan yardım almanız gerekiyor kanaatindeyiz. BU aşamadan sonra haklı olduğunuz konularda şekil şartlara da dikkat etmeniz gerekecek. Bir profesyonele yönlendirmemizi isterseniz akademi@apsiyon.com a yazabilirsiniz. Mailde yukarıdaki detayları belirtmenize gerek yoktur. Size yönlendirme sağlanır.
Год назад
@@Apsiyon Ozan bey çok teşekkür ederim. Çok yardımcı oldunuz. sayenizde birçok şey öğreniyoruz. Danışmanlık için ihtiyaç olduğunda tek adres Apsiyon👍🙏
Doyurucu bilgi paylaşımlarınız için teşekkür ederim. Benim 1. sorum şu, acaba yöneticimiz vekil olarak belli bir süreliğine birini atayabilir mi? 2. sorumda acaba plana göre açık otoparkimizin kapısını garaj kapısı yaptırmak suretiyle kapatmak için nasıl yol izlemeliyiz, burda salt çoğunluk yeterli midir? Güvenlik vb. endişelerimiz mevcut.3. sorum ise dukkanlardan aidat alma hususunda, dükkan sahiplerine ulaşamıyoruz, nasıl bir yol izlenmeli. Şimdiden teşekkür ederim.
Merhabalar, Hastalık, uzun seyahat , acil gelişen durumlar sebebi ile yöneticiniz vekil olarak belli bir süreliğine birini atayabilir. Ancak bu yönetici kat malikleri kurulunda yönetici seçilen kişinin yetkilerine sahip değildir. Hesabı yine de yöneticiniz verecektir. Bu vekillik ilişkisinin aynı avukat tevkil edilmesi, muhasebe işlerinin yürütülmesi gibi tercihan noter vekaleti, anayapının 3. kişi ve kurumlar nezdinde temsili yapılamayacak olsa dahi en azından yönetici ve vekili arasında imzalanacak bir yazılı belge ile yapılması önerilir. Açık otoparkınız eğer parsel sınırlarınızın içinde ise ve parsel sınırlarını ayıran duvar veya parapetler var ise doğal olarak giriş kapısını kayar kapı veya bariyer ile kapatabilirsiniz. Bu karar için maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Dükkan maliklerinin iletişim bilgileri kiracılar ile yaptıkları kira kontratlarında bulunuyor. Dükkan sahiplerinden alamadığınız bedeller için şu yöntemi uygulayınız. Dükkan kat malikinin, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 nci maddesi uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, kiracısı veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Siz malikin borcunu kiracıdan isteyecekseniz. Eğer ödemez ise kiracıya icra takibi başlatacaksınız. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Dükkanlar boş ise ve maliklerine ulaşamıyorsanız ortak gider ve avans payı bildirimlerini, genel kurul çağrılarını, alamadığınız bedeller ile ilgili tebligatları ve icra takiplerini boş dükkana yapabilirsiniz. Aynı zamanda bu tebligatları anayapınızın girişinde ilan ediniz.
Birde şunu sorayım. 1 kaç gün önce TOKİ site yönetimini emlak sözleşmeden biz kat sakinleri aldık. Ben 28 hanelik kendi bilogumda 8 kişi nin seçimiyle yönetici oldum. Ve biz yöneticilerde site başkanımızı seçtik 13 blok yöneticisi... Bu hususta çoğunluk aranmayacak denildi bunu da aydınlatabilir misiniz? Not 392 kat sakinlerinin olduğu bir sitede bir bilok kadar adam yoktu toplantıda...
Yeni blok temsilcisi olduğunuzdan tapu sicilindeki yönetim planınızı alınız. Size çok faydası olacaktır. Aşağıdaki yazılarımız Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yanıtlanmaktadır. Yönetim planınızda kanuna aykırı olmamakla beraber farklı yönetim biçimleri de olabilir. Yapılan blok temsilcisi seçiminde Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yeter sayı sağlanamamış. Blok temsilcisi olarak seçilmeniz gereken sayı 28/2 + 1= 15'dir. Seçim maddesinde 15 kişi oy kullanmış ise bir çok uzman hukuk görüşüne göre yönetici seçimi yasaldır. Ancak seçimde 15 oy altında malik ve vekili oy kullanmış ise yeter sayı sağlanamamıştır. Temsilciler ise kendi temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Neticede 13 blok yöneticisi ( temsilcisi) eğer blok sayısı da 13 ise 392 malik adına oy kullanmaktadırlar. Bu tip bir temsilciler kurulu var ise doğal olarak 392 bağımsız bölüm malikinin temsilciler kurulu toplantısında olması gerekmemektedir. Kat malikleri kendi blok temsilcilerini seçerler, seçilen blok temsilcileri de yönetim kurulunu belirlerler.
Değerli hocam verdiğiniz faydalı bilgiler için öncelikle teşekkür ederim. -hocam birleşik 2 bloktan oluşan her blokda 10 daire olan bir yapıda oturuyorum.Komşularımın bir kısmı dış cephe istiyor. Yalnız iş durumun ve maddi sıkıntılarımdan dolayı ben mağdur durumda kalıyorum. Dış cephe için 10 daireden kaçının onayı gerekir ve çoğunluk onay vermiş olsada ben maddi durumundan dolayı nasıl bir yol izlerim karşılayacak durumum yok diyebilirmiyim hocam.Saygılar.
Öncelikle böyle bilgilendirici bir video yayınladığınız için çok çok teşekkürler. Apartmanımızın altında 8 dükkanın bir tanesine 2001 yılında apartman yönetimi tarafından "ön cephedeki sol baştan dördüncü dükkana havalandırma bacasına baca işlendi. plan kesit ve cephelerde belirtildi 23.03.2001" şeklinde inşaat ruhsatına işlenmiş. Bacanın gösterildiği yerde ise 010 şeklinde kesit belirtilmiş. ( sanırım 10cm çapında baca ). baca işlenen dükkan o kadar el değiştirdi ki, şimdi ise kebapçı ve pideci olma yolunda ilerliyor ve baca yetersiz geldiğini söyleyerek tadilat adı altında bacayı büyütmek istiyorlar. Bugün Apartman toplantısı yapılmış (2. toplantı) ve alınan karar aynen şöyle yazılmış. listede 3. KARAR : Bahsi geçen dükkan sahibinin mevcut bacasının yenilenmesi ve tadilat yapılması konusunda kat maliki ve dükkan sahiplerinin onay vermesi ile yaptırılması onaylanmıştır. Yapılacak bacanın yenilenmesi ve tadilatında meydana gelecek tüm sorun ve sıkıntılarda sorumluluk dükkan sahibine aittir. Yapılacak baca yenilemesi ve tadilatı ile ilgili proje ve sözleşme garanti belgesi vb. yönetime verilecektir. """" şeklinde karar alınmış. Apartmanın tümünde toplam 20 daire ve 8 dükkan sahibinden sadece 6 gerçek kişi ve 3 vekillik ( yöneticiye verilmiş ) alınmış. Sorum şöyle Yönetim böyle karar alabilir mi ? Videonuzdan anladığım sadece Böyle bir karar sadece Oy birliği ile alınmalıdır. ? Yoksa yanlış mı anladım ? Birde yarın bir gün işletme inşaata başlayacak, Nasıl bir şikayet sırası sıra ile ( belediye , zabıta, avukat , dava vs ) durumu engelleyebilir?
Öncelikle yöneticiye verilen 3. vekalet geçersizdir. Kullanılamaz. 40 bağımsız bölüme kadar olan anagayrimenkullerde bir kişi iki kişiye vekalet edebilir. Eğer yönetici bir de kat maliki değilse o zaman vekil olduğu diğer iki oydan birini de kullanamaz. Bu taktirde 28 bağımsız bölümden 8 veya 9 malikin asil/vekil oyları ile zaten onaylı ruhsat projesinde bulunan bir unsur değiştirilemez. Belediyenin de ruhsat değişikliği için tüm maliklerin muvafakatını istemesi gerekir. 1-Bu kısa açıklama ile karar Kat Mülkiyeti Kanununa aykırıdır. Yeter sayı olan tüm maliklerin muvafakatı alınmamıştır. Genel kurula katılmadı iseniz size tebliğ ( yazılı elden imzalı veya taahhütlü posta ile) tarihinden itibaren bir ay içinde her halükarda 6 ay içinde kararın iptaline yönelik sulh mahkemesinde dava açabilirsiniz. 2- Belediye her ne kadar tüm maliklerin muvafakatını almadan proje değişikliğine onay vermez ise de maalesef bir şekilde bu izinler alınabilmektedir. BU sebeple belediyeye taşınmaz adı , numarası ismi vererek bir dilekçe ile başvurun maliklerin tamamının muvafakatı olmadığını ve proje değişikliğine onay verilmemesini aksi halde idari yargıya başvurarak belediyeye dava açacağınızı ifade edin. 3- Muhtemelen belediyeden ruhsat değişikliği izni hiç alınmayacak da olabilir. Karara göre işlem başlatabilirler. BU durumda belediyeye yazılı olarak ihbar yapın. Hiç bir zaman telefon veya internet ihbarı kullanmayın. Bizzat gidin dilekçe yazın. Alındı belgesini alın. 4- Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planının kopyasını tapudan bizzat malik olarak alın. SÖzkonusu dükkanların restaurant, cafe, lokanta vs. gibi işletilme yasakları olabilir. BU durumda bilahare yasaklanan şekilde kullanılmasının engellenmesine yönelik sulh hukuk mahkemesinde ayrıca dava açın. Ayrıca böyle bir durum var ise belediyeden verilen işletme ruhsatının iptalini talep edin. Yönetim planını belediyeye dilekçe ekinde sunun.
@@Apsiyon Ozan Bey keşke her sektörde sizin gibi işine seven kucaklayan bireyler bulabilsek. Verdiğin cesaret ile bahsettiğiniz konularda ara ara çalıştım. Biraz geç oldu ama teşekkür etmek istedim. Kısa bir güncelleme yapmak istiyorum. Belediyeye gittim. Apartman dosyasını İmar arşivde inceledim. Verilmiş olan muvaffakatname, sadece apartman karar defterine yazılmış ve altınada Bağımsız bölüm sahipleri ve ortakları imza atmış. Bu karar defteri ise noter tarafından "ASLI GİBİDİR" diye onaylanmış ve sadece bu muvaffakatname ile baca izni ruhsata işlenmiş. Apartmanda 28 Bağımsız bölüm var ve toplam 43 kişi bu muvaffakatnameye imza atmış. Belli ki bu belge haftalarca gezerek imzalar tamamlanmış. Benim anlamadığım 2001 yılında belediye, her bir malikin Noter huzurunda imzalanmış muvaffakatnamesi aranmadan ( talep edilmeden) böyle bir baca izni ruhsatı verebilir miydi ? Kanunlar değişmiş olabilir mi ? Çünkü Noter sadece karar defterinin kopyası diye onaylamış, imzalayan kişiler gerçek mi sahte mi ? İmzalar gerçek mi sahte mi ? belli değil. Ama sadece bu belge ile ilgili belediye Mimari projeye bu bacayı işlemiş ve onaylamış.
Sorum şöyle. Bu yönetim TOKİ den oluşuyorsa bu kat malikleri, içinde geçerlimi? Bir diğer sorum TOKİ de oturan kat maliki olarak 20 yıllık borcumuzdan henüz 2. Yılına girmiş durumdayız bu durumda bu sistem nasıl...? Aydınlatmanizi rica ederim...
Videodaki tüm anlatımlar toplu yapılar için de geçerli. Lütfen tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planınıza ulaşınız. Özel durumları sadece oradan öğrenebilirsiniz.
Site 391 kişilik TOKİ'den oluşmaktadır hocam, siteye güvenlik kamerası vede avlu içine alınacak. Çöp konteynerleri dışarı alınacak bunun için salt çoğunluk yada tüm kat malikinin onayımı gerekli? Aydınlatır mısınız... Birde salt çoğunluk site geneli mi yoksa bir bloğun damı salt çoğunluğu gerekmektedir?
BU sorunuzun yanıtını tapu sicilindeki yönetim planınızı incelemeden genel hükümlere göre veriyoruz. Asıl olan yönetim planınızdaki metindir. Toplu yapı kapsamında olan TOKİ sitelerinde temsilci seçimi sözkonusu ise site ortak alanlarının idaresi Temsilciler kurulu tarafından yapılmaktadır. Ortak alanlarda bağımsız bölüm kapı ve pencerelerini görmeyen kamera sistemleri temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölüm sayılarının salt çoğunluğu ile kurulabilir. Sizin durumunuz bu. Konu eğer blokların kendi ortak alanlarında ve blok içlerinde ise bu taktirde bağımsız bölüm kapılarını görmeyecek şekilde kamera sistemi kurulması kararı blok genel kurulunun salt çoğunluğu ile alınabilir. Burada ifade edilen salt çoğunluklar sadece toplantıya katılan temsilciler kurulu üyeleri veya bloklarda kat malikleri sayısı açısından değil, sitenin tüm bağımsız bölümleri / bloğun malik sayısı üzerinden hesaplanır. Çöp koyternerlerinin site dışına alınması kararı ise idari bir karardır. Bunun sebepleri arasında yerel yönetimin talebi, hijyen sorunları gibi gerekçeler olabilir. Kat malikleri ya da temsilciler kurulu üyelerine sorulmasına gerek yoktur. Site Yönetim Kurulu kararı alabilir.
Merhaba sevgili Apsiyon ekibi 😊 Sitelerde olagan kat malikleri kurulu toplantilari 2 yilda bir yapildigina gore... 1) aidat artirimlari icin nasil karar verilip kat maliklerine nasil bildirilir? 2) Isletme projesi nasil yapilip kat maliklerinin onayi icin gonderilir/tartisilir? 3) Denetci raporu kat maliklerine nasil sunulur/tartisilir? Bunlara ITIRAZLAR olursa nasil halledilir? Bu konuda biraz aydinlatirsaniz minnettar olurum. Vereceginiz bilgiyi site kat malikleriyle de paylasacagim.
Toplu yapının tapu sicilindeki yönetim planına göre genel kurul / temsilciler kurulunun olağan toplanma zamanı iki yılda bir , ancak işletme projesi maddesinde işletme projesi yıllık olarak hazırlanması gerekiyor olabilir. Öncelikle işletme projesi dönemi için yönetim planını okuyarak karar vermeliyiz. Her toplu yapı için sicilde kayıtlı yönetim planı farklılık gösterebilmekle beraber; 1) Ortak gider ve avans payı artışlarına toplu yapı genel kurulu, eğer bu kurul bulunmuyor yerine temsilciler kurulu oluşturulmuş ise temsilciler kurulu karar vermelidir. 2) 1. maddedeki esas geçerli olmak kaydı ile yani toplu yapının işletme projesine yönetim planına göre hangi kurul karar veriyorsa o kurul tarafından işletme projeleri hazırlanır ve karara bağlanır. Yeni dönem tahmini işletme projesi mevcut eski yönetim tarafından hazırlanabilir , yetkili olan genel kurul/ temsilciler kuruluna sunulur. Yönetim tarafından işletme projesi hazırlanmamış ise genel kurul / temsilciler kurulu esnasında hazırlanıp , oylanabilir. Genel kurul / temsilciler kurulunda kabul edilmiş işletme projeleri kesin olup, uygulanır. Genel kurul / temsilciler kurulunda kabul edilmiş işletme projeleri kat maliklerine taahhütlü posta veya elden imzalı olarak tebliğ edilir. Genel kurul / temsilciler kurulunda kabul edilmiş bir işletme projesi yok ise seçilen yönetim/ yönetici tarafından vakit geçirmeksizin genel kurul / temsilciler kurulu üyelerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile duyurulur. Bu durumda tebligatı alan genel kurul / temsilciler kurulu üyelerinin 7 gün içinde işletme projesine itiraz hakları saklıdır. İtiraz geldiği taktirde işletme projesi genel kurul / temsilciler kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Genel kurul / temsilciler kurulunda kabul edilmiş işletme projeleri kesin olup, uygulanır. Temsilciler kurulu mevcut ise ve işletme projelerine temsilciler kurulu karar veriyorsa kat maliklerinin işletme projesine itiraz hakkı yoktur. Kat malikleri bu durumda şikayetlerini blok temsilcisine iletirler. İtiraz hakkı blok temsilcisindedir. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun / temsilciler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. 3) Denetçi veya denetim kurulu yönetim planındaki olağan genel kurul / temsilciler kurulu tarihinde , bu tarih yönetim planında belirlenmedi ise her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna / temsilciler kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün / toplu yapının yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla veya elden imzalı kat maliklerine / temsilciler kuruluna gönderilir. Denetim raporu tercihen olağan genel kurul / temsilciler kurulu öncesinde kat maliklerine / temsilci üyelerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile gönderilmelidir. Her halükarda toplantıda hazır bulunmalı ve toplantı sonunda genel kurul / temsilciler kurulu kararları ile genel kurul üyelerine / temsilciler kurulu üyelerine gönderilmelidir. Denetim raporunun tartışılacağı tek yer genel kurul / temsilciler kuruludur. Denetim kuruluna itirazla hangi kurul yönetim planına göre yapılıyorsa o kurulda gündeme alınır. Temsilciler kurulu mevcut ise yönetici / yönetim kurulu ve denetici / denetim kurulunu temsilciler kurulu seçiyor ve başarılı olup olmadıklarına karar veriyorsa kat maliklerine denetim raporunun gönderilmesine gerek yoktur. Kat maliklerinin temsilciler kurulunun bulunduğu bir toplu yapıda denetim raporuna itiraz hakkı yoktur. Kat malikleri bu durumda şikayetlerini blok temsilcisine iletirler. İtiraz hakkı blok temsilcisindedir. Daha detaylı bilgileri aşağıdaki videolarımızda bulabilirsiniz. Temsilciler Kurulunun Görev ve Yetkileri Nelerdir? ruclips.net/video/nskn131YWI0/видео.html İşletme Projesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler ruclips.net/video/OQkLdAHwqF0/видео.html Kesinleşen İşletme Projeleri ile Yasal Tahsilat, Şeffaflık, Hesap Verebilirlik ruclips.net/video/XGp_KwDElHQ/видео.html Apsiyon Yönetici Sohbetleri: İşletme Projesi Nasıl Yapılır? ruclips.net/video/orTieXVUIws/видео.html Denetim Raporu Nedir? Neler İçermelidir? ruclips.net/video/IZazRh3d1d0/видео.html Apartman Denetimi Nasıl Yapılır? (Apartman ve Toplu Yapılarda Denetim) ruclips.net/video/zwlVJfIJHEo/видео.html Yönetici Sohbetleri 9: Yönetimlerde Şeffaflık, Denetim, Kayıt ve Yazılımların Önemi ruclips.net/video/iKaxTY7GiqY/видео.html
Çok teşekkür ederim. Bir sorum daha olacak: En üst kattaki iki dairenin sağanak yağışta tavanı aktığı için çatıda onarım veya çatının komple yeniden yapım kararı için gereken oy oranı nedir?
Çatıda onarım veya yeniden yapım işine bir uzman görüşü alınarak veya bilirkişi raporu vasıtası ile karar verilebilir. Çatının onarımı halihazırda zorunlu bir giderdir. Kat malikleri kuruluna katılanların oy çoğunluğu ile alınabilir: Çatınının yeniden yapımı gerekiyorsa ve çatı sistemi değişmeyecek aynen yapılacak ise bunun içinde kat malikleri kurula katılanların oy çoğunluğu yeterlidir. Ancak çatının yöntemi (örneğin kaldırılıp açık teras yapılacaksa) bu durumda tüm kat maliklerinin sayısı (toplantıya katılsın katılmasın) sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Çatının onarımı kat malikleri kurulunda kabul edilmez ise genel kurul kararına itiraz edebilir veya zarar gören kat malikleri onarımı yaptırıp diğerlerinden talep edebilir, icra takibi de yapabilirler. Daha fazla bilgi içn "Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu" konulu www.apsiyon.com/blog/komsularin-ve-kat-maliklerinin-birbirlerine-karsi-sigorta-hasarlarinin-karsilanmasi-sorumlulugu linkindeki blog yazımızdan faydalanabilirsiniz. Yöneticinin çatının onarımı için genel kurul yapmasında dahi gerek yoktur. Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi "yöneticinin görevlerini" sıralamıştır. Öncelikle yönetici "genel yönetim işlerinin görülmesinden" sorumludur. "Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;" dolayısı ile akan çatının tamiri yöneticinin görevleri arasındadır. Diğer taraftan daha fazla bilgi için ""Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu" konulu www.apsiyon.com/blog/site-ve-apartman-yonetimlerinin-binadan-kaynakli-sigorta-hasarlarindaki-sorumlulugu linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.
Merhaba, Havuzlu sitede havuzun kullanılıp kullanılmaması için genel kurulda hangi çoğunluk gereklidir? Zira suyun ısıtılması, bakımı vs masraflı olduğu için kapatılmasını isteyenler olduğu gibi havuzu kullanmak isteyenler de var. Teşekkürler.
Mevcut projedeki ruhsatlı bir havuzun faaliyetinin durdurulması için toplu yapının tapu sicilindeki yönetim planında belirlenmemiş ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile genel kurul / temsilciler kurulunda karar alınması ile mümkün olabilir. Ruhsat projesinde bulunan açık yüzme havuzunun niteliğinin değiştirilmesi ise tüm kat maliklerinin 4/5 inin muvafakatı ile mümkün olabilecektir.
Benim binam 5 senelik hiçbir toplantıda salt çoğunluk saglanamamis hep 2. Toplantıda genel kurul toplanmış ama Denetim Kurulu hep seçilmiş bende son Toplantıda Denetim kurulu başkanı oldum 2. Toplantıda 26 kisi gelmiş ve bunların oyu ile ben denetçi oldum yani benim denetciligim geçersiz mi
Ozan Hocam öncelikle teşekkürler. Ben Eskisehirden bir profesyonel yöneticiyim. Sorum şu şekilde olacak; yapılan olağan toplantı 4 defa tekrarlanmasına rağmen toplantıya katılım olmaz ise, tabiki bu süre zarfında kurumlar eski yönetim yetkilerini dondurması ile birlikte, bu sürede yapılamayan ödemeler ve yönetici yetkisi veya yenilemesi olmadığı için gerceklesmeyen islerden dolayı binanın veya kişilerin zarara uğraması sebebiyle sorumlu kimdir. Eski yöneticinin sorumluluğu bitmismidir. Bu zarar kime rücu edilir. ? Tekrar teşekkür ederim
Öncelikle sözkonusu yapılmış ancak yeni yöneticinin seçilememiş olduğu 4 toplantıda eski yönetici hesabını vermiş ise herhangi bir sorumluluğu yoktur. Kat malikleri yönetici seçemedikleri için zararlardan beraberce sorumludurlar.
Hocam ben 20 dairelik bir binanın yoneticisiyim binamızın açık otopark tarafı ve yol tarafına sınır bahçe duvarı çekmek istiyoruz bunun için nasıl bir karar almalıyız.
Söz konusu sınırın ( duvarın çekileceği sınır) binanıza doğru olan arsası parsel sınırlarınızda ise belediyenin izin vereceği ölçülerde bir bahçe duvarı imali yapabilirsiniz. Parsel sınırlarında bulunan bahçe duvarı da İmar Kanunu'na göre bir yapıdır. Bu sebeple belediyenin izni gerekir. Bu tür bir imalat için belediyede kayıtlı mimari projenin değişmesi gerekmez. Gerekli görüşmeleri yaptıktan ve izni aldıktan sonra genel kurulda tüm bağımsız bölüm malik sayısının ( sadece toplantıya katılanların değil, irtifak listesindeki tüm malik sayısının) salt çoğunluğu ile karar almalısınız.
Hocam merhabalar. 136 daire 6 bloklu bi sitedeyiz. Sitemiz bir yönetim şirketi tarafından yönetiliyor. Ancak kararlarımız kat maliklerinden oluşan yönetim kurulu tarafından alınıyor. Yönetim şirketi ile sözleşmemiz Ağustos 2020 itibariyle bitti. Ancak genel kurulu pandemi sebebiyle yapamadık ve haliyle şirket devam etti. Şimdi yasaklar kalktı ve genel kurul yapılacak. Burada biz bu yönetim şirketiyle çalışmak istemediğimiz kararını çıkarıp başka bir şirket ile anlaşabilir miyiz
Sayın Harun Bey. İfadelerinizden şunu anlıyoruz. Genel kurulunuz, kat maliklerinden oluşan yönetim kurulunu seçiyor. Bu durumda kat maliklerinin vekili yönetim kuruludur. Yönetim kurulu ise kat malikleri genel kurulundan aldığı yetki ile bir yönetim şirketi ile sözleşme yapıyor ve bazı yönetim faaliyetlerini yönetim şirketi vasıtası ile gerçekleştiriyor. Genel kurul yeniden toplandığı taktirde tabi ki yönetim şirketini değiştirme kararını alabilir. Ancak yönetim şirketinin faaliyetlerinin sona ereceği tarih , yenileme şartları , otomatik uzaması durumu, erken fesih durumunda yapılması gerekenler yönetim şirketi ile yapılan sözleşme maddelerinde bulunmaktadır. Yönetim şirketlerinin genel kurullarda veya temsilciler kurullarında dışarıdan seçilmemesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu açısından bir sorumluluk veya yetkisi bulunmamakta, kendileri ile yapılan sözleşme ilişkisi çerçevesi ile sınırlı kalmak kaydı ile hizmet ve/veya danışmanlık hizmeti bulunmaktadır.
Merhabalar hocam ben garaj ustu bir kacta oturuyorum ,bahceye malum renklerdirmek amaçlı agac vb seyler dikilmek isteniyor,1.kat ustten kattan biraz daha icerde kaldigi icin ve alt kat okdugu icin diger katlara gore daha az gunes aliyor ,1.katta 4 daire var ...4 daire karsi ciksa geriye kalan 12 dairenin kabul etmesi durumunda agaclar dikiliyor mu yoksa asil karari 1.kat sahipleri mi verir,cunku diger katlar etkilenmiyor ...
Kat malikleri kurulu ya da yönetim belediyede bulunan peyzaj projesine aykırı dikim yapamazlar.Belediye onaylı bir peyzaj projesi bulunmasa dahi maliklerin taşınmazlarına zarar verecek kararları da alamazlar. Bir kimsenin mülkünü kullanırken komşusuna zarar verecek her türlü taşkınlıklardan çekinmesi Medeni Kanunun gereğidir.
Sitemizde yetişkin ve çocuk olacak şekilde 2 adet havuz var. Bu havuzların etrafında ucuz olması açısından çim görünümlü demir çitler yapıldı ve hiçbir kat malikine de sorulmadan. Bu konuyla ilgili yönetimin yasal hakkı nedir, bu tür uygulamalar da site projesi çerçevesine uygun olarak yapılması gereken uygulamalar değil midir? 4/5 çoğunluk gerektirir mi? Teşekkürler.
Sayın Okçuoğlu, "Havuzun etrafının malik, kiracı, misafir, çalışan ve özellikle çocukların can emniyetlerinin sağlanması amacı ile minimum 110 cm yüksekliğinde ve kolay aşılamaz ( yatay profil olmayan) manialarla engellenmesi zorunludur." Bir kere bu işlem yapılacak. Zorunlu. Ancak yapılacak işin maliyetin mimari duruma, kullanılacak materyale, yapılacak işçiliğe göre değişir. Yine yapılacak işin anagayrimenkulün mimari güzelliğinin de korunarak yapılması tercih edilmelidir. Onaylı mimari projede havuz olduğundan dolayı havuzun etrafının güvenlik amacı ile manialarla çevrilmesi kararının yeter sayısı 4/5 değil, tüm kat maliklerinin salt çoğunluğudur ( KMK Md42.). Peki kararı kim verecektir? 1) Siteniz ( toplu yapınız) bloklarda seçilen blok yöneticilerinin ( blok temsilcilerinin ) oluşturduğu Temsilciler Kurulu Tarafından mı yönetiliyor? Yöneticiler seçiliyor? İşletme Projeleri ( bütçeler) yapılıyor? 2) Yoksa bağımsız bölüm malikinin bir araya geldiği Site ( toplu yapı) Genel Kurulu tarafından mı kararlar alınıyor? Yöneticiler seçiliyor? İşletme Projeleri ( bütçeler) yapılıyor? Eğer 1) . seçenek varsa havuz alanı toplu yapı ( site) ortak alanı olduğundan söz konusu Yatırım Kararı ( KMK Md42.) temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölümlerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Eğer 2) . seçenek varsa havuz alanı toplu yapı ( site) ortak alanı olduğundan sözkonusu Yatırım Kararı ( KMK Md42.) genel kurulun bağımsız bölümlerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Gelelim yöneticinin / yönetim kurulunun yukarıdaki seçeneklerden birisine başvurmadan sözkonusu maniayı yaptırma durumuna. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Yöneticinin görevlerini düzenleyen , “Genel yönetim işlerinin görülmesi” başlıklı 35. Maddesinin b) fıkrasında “ Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;” g) fıkrasında “ Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması,” h) fıkrasında “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;” yine yöneticinin görevleri arasındadır. Bu maddelere göre yöneticinin herhangi bir kaza oluşması ( boğulma vs.) kendisini cezai olarak da bağlayan "Havuzun etrafının malik, kiracı, misafir, çalışan ve özellikle çocukların can emniyetlerinin sağlanması amacı ile minimum 110 cm yüksekliğinde ve kolay aşılamaz ( yatay profil olmayan) manialarla engellenmesi " işinin kat maliklerine danışmadan makul maliyetlerle , mimari güzelliği de dikkate almak sureti ile yaptırmasının yetkisi dahilinde olduğunu kabul eden görüşler olduğunu da vurgulamak isteriz.
@@Apsiyon Hic üşenmiyor herkese boyle detayli yaziyorsunuz. Kimse yapmiyor boyle. Cok mukemmel bir hizmet anlayisi. Sizi ve ekibinizi kutluyor ve teşekkür ediyorum.
Hocam merhaba. ,9 Bloktan oluşan, toplamda 377 bağımsız bölüm bulun site'de TOKİ'nin bir şirket ile anlaştığı 2018 den bu güne kadar yönettiler. Şimdi. Yönetim devri yapıyoruz. 9 Blok ta kat maliklerini ayrı ayrı toplantıya çağırarak bir temsilciler meclisi seçildi. Ancak toplantı salt çoğunluk sağlanmadan yapıldı. Bize dendi ki; İlk toplantıda çoğunluk aranmaz.Temsilciler meclisince 3 kişi yönetim kuruluna, bir kişi yedek olarak ve 3 kişi Denetim ve bir yedek üye ile seçildik. Bu durum yani kat maliklerine yönetim devri ilk toplantısında çoğunluk aranmaz, doğrumudur. Bu seçilen yeni yönetim, geçici yönetim,mıdır. Saygılarımla.
Öncelikle " kat maliklerine yönetim devri ilk toplantısında çoğunluk aranmaz" gibi bir kural ya da imkan yok. Toplu yapınızın geçici yönetim kurulu TOKİ idaresince atanan gerçek kişiler idi. Yönetim firmasının geçici yönetimde bir görevi yok. TOKi idaresince atanan geçici yönetim kurulu yönetim faaliyetlerini gerçekleştirmek üzere yine TOK'nin iştiraki olan bir tüzel kişi yönetim şirketi ile sözleşme karşılığı anlaşmış idi. Geçici yönetim kurulunun yönetim süresi TOKİ yönetim planlarında genel olarak (projeden projeye değişebilir) 5 yıllık bir geçici yönetim öngörmektedir. Geçici yönetimin görevi oplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmaktır. Bir toplu yapıda yönetim planında belirlenmiş olmaz ise her halükarda geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer. TOKİ'nin alt gelir grubu projelerinde özel bir durum da şudur. 10 ve 20 yıl vadeli satışlarda tapu devri TOKi tarafından hak sahibine yapılana kadar asıl malik TOKİ'dir. Dolayısı bu projelerde belirlenen süre kadar geçici yönetimin TOKİ tarafından yapılması olağandır. BLoklardaki farklı mülkiyet durumlarına göre de seçimler her blokta ayrı yıllarda ve tarihlerde olabilir. Gelelim durumunuza; geçici yönetim süresi tamamlandığı zaman TOKİ geçici yönetime ilişkin haklarını nihayete erdirir, vekaletsiz iş görmek istemez. Dolayısı ile toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturmak ister. Kanunda işte bu temsilciler kurulunun oluşumunda da her bir blok/ parsel / Ada temsilcisinin ve/veya denetçisinin seçiminde kanunda yeter sayı ile saklı koşul olan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmaktadır. Bu çoğunluğun aranmasının denetlenmesi TOKİ ve geçici yönetime ait değildir. Artık konu kat malikleri ve temsilcilerinindir. Ancak; yeni seçilen temsilciler kurulunun ve dolayısı ile onların belirlendiği yönetim ve denetim kurulunun her bir blokta yeter sayı sağlanmadan seçilmiş olması halinde yine seçilen temsilciler faaliyetlerini mahkemece seçimler iptal edilene kadar sürdürebilir. Her blokta kat maliklerinin herhangi birisinin blok temsilcisi seçiminde yeter sayı sağlanmadığı gerekçesi ile sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkı daima bulunmaktadır. Ancak bu süreç TOKİ yönetiminin size verdiği bilgiye göre hareket etmenizden çok daha fazla zarar vercek bir süreçtir. Malum olduğu üzere mahkemelerin sonuçlanması uzun süre almaktadır. Bu süreç boyunca temsilciler kurulunun belirlenememesi toplu yapının yönetilememesi anlamına gelir. Özetle; " kat maliklerine yönetim devri ilk toplantısında çoğunluk aranmaz" düşüncesi ile seçimleri geçerli saymak yağmurda ıslanmaktır. Geçersiz saymak dolu ve kar fırtınasıdır.
Kat mülkiyetine ilişkin hesaplamalarda yeter sayı ile ilgili kararlar bir üst tam sayıya yuvarlanır. İhtiyaç olan malik sayısı 19,2 ise o halde 20 sayısı kabul edilir.
Kat malikinden vekalet almadıkiça kiracılar genel kurulda söz sahibi olmayıp oy kullanamazlar. Bu konuda size iki yazımızı önerebiliriz. "Kiracılar Genel Kurul Toplantılarında Oy Kullanabilir Mi?" konulu www.apsiyon.com/blog/kiracilar-genel-kurul-toplantilarinda-oy-kullanabilir-mi linkindeki yazımız ve "Olağan Genel Kurul Toplantısında Vekaletin Önemi" konulu www.apsiyon.com/blog/olagan-genel-kurul-toplantisinda-vekaletin-onemi linkindeki yazımız daha detaylı bilgi verecektir.
Sundurmanın aşağıdaki özelliklerinden dolayı faydalı yenilik ve ilave olarak değerlendirilmesi, tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı ile ( sadece toplantıya katılanların değil bağımsız bölüm maliklerinin tümünün sayı ve arsa payı çoğunluğunu) yapılması mümkündür. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. Maddesine göre sundurma; “yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için yapı yaklaşma mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan üç tarafı açık örtüler” olarak tanımlanmıştır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, bazı istisnalar hariç olmak üzere yapı yapmadan önce belediye veya il özel idaresinden ruhsat almak zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen İnşai Faaliyetler'' başlıklı 59. maddesinde; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk,pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımıile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmü bulunmaktadır. Danıştay kararlarında ise genel olarak ; taşıyıcı sistemi ahşap malzemeden, üzeri hafif ve basit malzeme ile örtülen sundurma örneğin demir profil ayaklar ve yine demir profiller üzerine ahşap malzeme ile yapılan, üstünün de polikarbonat v.b polyester malzeme ile kapatılan sundurmanın aşağıdaki şartları taşıdığı takdirde ruhsat gerektirmeyen imalat olarak kabul edilmiştir. Sundurmanın , İmar Kanunu’nda düzenlenen yapı tanımı kapsamında inşa edilmemiş olması, etrafının açık olması, güneş ve yağmurdan korunma ile gölgelik amacına yönelik yapılmış olması, bu amacı aşacak nitelikte yapılmaması , örneğin kapalı alan oluşturmaması, bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, taşıyıcı sisteme zarar vermeyecek şekilde monte edilecek, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olması önemlidir. Sundurmanın yapıldığı taşınmazın bulunduğu ildeki İmar Yönetmeliğinin incelenmesi, belediyesinden görüş alınması, kullanılacak malzemenin , genişlik- uzunluk ve yüksekliğinin açıkça belirlenmiş olması sonradan yapılacak şikayetlerin ve açılacak davaların önüne geçecektir.
Bilgiler için teşekkürler...Doğaldaz kolon projesinde seçilen firmanın pahalı ve güvenilmez olduğu durumlarda itiraz için ne kadar oy gerekir.bir kişinin itirazı yeterli olurmu cevaplarsanız sevinirim
Bireysel ısınmaya geçiş kararı ile birlikte , tüm giderler için (kolon projesi de dahil olmak üzere) yaptırma kararı genel kurulda alınmış ve yöneticiye firma seçimi yetkisi verilmiş ise bir malikin itirazının bir anlamı olmayacaktır. Olağanüstü genel kurul için maliklerin üçte birinin imzası gerekir.
merhaba. bilgilendirmeler için teşekkür ederim. iki sorum olacak. 1. sitemizin site dışına (caddeye) bir giriş çıkış kapısı var. sitenin başka bir yerinden başka bir caddeye yeni bir kapı açılmak isteniyor ve bu açılacak kapı beni mağdur ediyor. projede olmayan ve sitenin duvarları kırılarak açılacak bu yeni kapını açılması hangi oy oranına tabidir? 2. bir yıl önce yapılan genel kurulda bir site sakinin yaptığı bir işlem için ( site otoparkını engelleyecek şekilde kendi evine sürgülü kapı yapmak) iptal edilmesi yönünde karar aldık. site yönetimi bu kararı uygulamadı ve uygulamak içinde her hangi bir işlem yapmadı. Sorduğumda "sitedeki sakinlerle konuştum kapıyı yaptıracak kişi için çok masraflı olacağından kararı uygulamadan vaz geçtik". Alınan bir kararı site yönetim kurulu bu şekilde uygulamadan vaz geçebilir mi? site yöneticim kurulu suç işlemiş olmuyor mu? Bu durumda site yönetimi için nasıl bir yaptırımımız olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) açısından 42. Madde hükmü dahilinde maliklerin sayı ve arsa payı çokluğu ile bahçe duvarının tadili yapılabilir. İmar Kanunu açısından ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 59. maddesine göre; basit tamir ve tadiller, bahçe duvarı, duvar kaplamaları tadil ve tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. Bahçe duvarının yapımı ruhsata tabiyken, tamiri basit tadilat kapsamında kaldığı için ruhsata tabi değildir. Ancak bahçe duvarında geçit açılacaksa bu durum için öncelikle belediyesinden görüş alınması gerekir. Genel kurulda alınan bir karardan site yönetimi gerekçe göstererek vazgeçemez. Konunun yeniden genel kurulda değerlendirilmesi için genel kurula taşımalıdır. Yönetiminiz görevini yapmıyor, yapmaktan imtina ediyor kendilerini uyarmalısınız. Henüz bir suç işlemiş olmuyorlar. Ancak müdahaleyi herhangi bir kat maliki de yapabilir. Bunun için site yönetimine ihtiyaç yoktur. Bununla beraber KMK’nun 18. maddesine göre; kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kiracılar ve faydalananlar da bu borçlarla ilgili olarak mülk sahipleri ile beraber müteselsil olarak yükümlüdür. " Site otoparkını engelleyecek şekilde kendi evine sürgülü kapı yapan" ve diğer kat maliklerinin rahatsızlığına neden olan kişiye, zarar gören(veya zarar görenler) tarafından noterden ihtarname gönderilerek rahatsızlığın giderilmesi ve söz konusu imalatın sökülmesi istenmelidir. İhtara rağmen sorun devam ediyorsa zarar gören maliklerden birisi KMK 33. maddesine göre aynı sitede parselde ise taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine, farklı parselde/sitede ise asliye hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesi ile dumanın verdiği rahatsızlığın önlenmesini isteyebilir. Mahkeme, yapılması gerekenler belirler ve gereğini yapması için davalıya süre verilir. Kararı alan bunu icraya verir. İcra emrinin tebliğine rağmen mahkemenin belirlediği sürede kararın gereği yerine getirilmezse icra marifetiyle mahkeme kararında belirtilen işlemler yaptırılır. Ve bu işlerin bedeli davalıdan tahsil edilir.
Merhaba hocam Malum zamlarla birlikte site aydatları çok fazla yükseldi, 345tl den 850 TL ye çıkartıldı, yıllık 277000 personel gideri var, bunların içinde elektrikçi, tesisatçı, çatıcı vb, bu şahıslar binadaki ustalık gerektiren özel işleri yapmıyor ama biz bu insanlara maaş ödüyoruz bunu bir kesim olarak gereksiz görüyoruz. Bu duruma itiraz edip iptalini talep edebilirmiyiz. (960 dairelik bir ada sitemiz merkezi sistem de var)
Sorular arasında ekrana çıkmamış bu soruya gecikmeli yanıt veriyoruz. Özür dileriz. Sayın Murat Yiğit 'e bir faydası olmayacak ancak okuyan diğer maliklere faydası olması ümidi ile . Maalesef bu sorunuza tam bir yanıt vermek güç. Ancak genel hükümlere göre yanıt veriyorum. Tam bir yanıt elde etmek istiyorsanız tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınıza ulaşmanız gerekir. Orada hükümler geçerlidir. Toplu yapı iseniz ( 960 bağımsız bölümlü bir ada yönetimden söz ediyorsunuz merkezi sistem ısıtma yani ortak tesisat da var) ve yönetim planınızda her bir blokta seçilen temsilcilerden oluşan bir temsilciler kurulu var ise bu kurul işletme projesine dolayısı ile ortak gider ve avans paylarına ( aidatlara) karar verir. Kat maliki olarak sizlerin işletme projesine veya işçi çalıştırıp çalıştırmamaya itiraz edip temsilciler kurulu kararını iptal ettirme gibi bir imkanınız yoktur. Ancak toplu yapıdaki bir kesimden ziyade genel çoğunluk görüşü aynı yönde ise bu çoğunluktan kişiler blok temsilcisi seçilerek temsilciler kurulunda yer alabilir, dolayısı ile işçi çalıştırıp çalıştırmamaya yani işletme projelerine karar verebilirler. Temsilciler kurulunda her blok temsilcisinin oyu yönetim planında aksi yazmıyorsa temsil ettiği bloğun bağımsız bölüm sayısı kadardır. O halde blok temsilcisini seçerken maliklerin genel eğilimi hem seçilen temsilciye iletilebilir, hem de blok genel kurul kararına yazılabilir. Böylece temsilci bloğundaki kararı veya olumlu ya da olumsuz oy kullananların sayısını tespit ederek, işletme projesi kabulünde bu oy sayılarına dikkat ederek olumlu ve olumsuz oyları ayrı ayrı kullanabilir. Toplu yapınızda yönetim temsilciler kurulu eli ile değil, tüm bağımsız bölüm kat maliklerinin katıldığı bir genel kurul ile yapılabilir. Bu da yönetim planınızda yazılıdır. Dolayısı ile kat maliklerinin katıldığı genel kurulda itiraz etmeniz mümkündür. Ancak bir kesimin itiraz etmesi yeterli değildir. Genel kurullara katılan kat maliklerinin çoğunluğunun veya yönetim planında yazılı olduğu şekilde temsilciler kurulu bulunuyorsa temsilciler kuruluna katılan temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümler için kullandığı oyların çoğunluğunun "işçi çalıştırılmaması" yönünde görüşü olması gerekir. Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı? konulu yazımızı www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-sitelerde-aidat-artisi-nasil-yapilmali linkinden , videomuzu ise ruclips.net/video/-R3t-EFIBUI/видео.html linkinden izleyebilirsiniz.
İyi günler. Hocam 2001 yılında aldığımız. 10.daireli ve dükkan bulunuyor. Dairemizin tapusunu yıllarca alamadık sürekli mazerette bulundular. Şükürler olsunki 2 ay önce tabumuzu alabildik. Evimizde 5 yıl oturup kiraya çıktık. Evimize kiracı koyduk elektrik. Su. Doğalgaz bu zamana kadar bizim üzerimizeydi. Sorum şu 15 yılldır binamhzda türksel vericileri var. Ve bizden izin alınmadı. Ve paraları kendişeri aldılar 10 dairenin 6 tanesi kardeşlerin. Bina işi olduğunda ğaea talep ediyorlar. Eşim sessiz olduğu için kafalarına. göre takılıyorlar. Tapumuzu yeni aldığımız için geriye dönük. dava açsak sonuç alabilirmiyiz
Hocam merhaba, 59 bağımsız bölümlü bir sitede, 2. toplantı yapılıyor. Aslen + vekaleten 39 kişi katılıyor. Mesela faaliyet raporu ibra edilecek. Raporu herkes kabul ediyor ve kimse itiraz etmiyor. Oy birliği ile faaliyet raporu kabul edildi diyebilir miyiz? Yoksa oy birliği olması için 59 bağımsız bölümünde kabul etmesi mi gerekiyor?
Yönetici tüm kat maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilirken, yöneticinin faaliyetlerinin değerlendirildiği (mali ve idari olarak hesap vermesi) karar toplantıya katılanların çoğunluğu ile alınır. Yönetici seçilirken kanunda saklı olan yeter sayı vardır, ancak hesabını verirken böyle bir yeter sayı bulunmamaktadır. Genelde olağan olarak hesap verme zamanı, yöneticinin bir yıllık yasal görev süresinin bittiği ve ibra edildiği (ibra aslında Kat Mülkiyeti’nde hesap vermenin uygulamadaki ifadesi olmaktadır, kanunda ibraya yönelik bir hüküm aslında yoktur) ve yeni yöneticinin seçileceği zamandır. Dolayısı ile örneğinizde yönetici "toplantıya katılanların" oybirliği ile ibra edilmiş kabul edilir. Daha fazla bilgiyi "Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi" konulu www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-ve-yonetim-kurulunun-hesap-vermesi linkindeki yazımızdan alabilirsiniz.
Genel kurul tamamlandığında ( eğer genel kurul seçimli ise) artık bu genel kurulun değerlendirilmesine yönelik bir eylem yapılamaz. Sebebi de eski yönetici / yönetim kurulunun , varsa toplantıyı idare eden divan heyetinin görevi tamamlanmış durumdadır. Dolayısı ile itirazlar genel kurul sırasında değerlendirilmelidir. Seçilen yönetici /yönetim kurulu eski yönetici tarafından yapılan genel kurul çağrısı, toplantı ve karar yeter sayısı açısından itirazların yerinde olduğunu düşündüğü taktirde genel kurulu olağanüstü olarak toplayabilir. Eğer kat malikleri seçilen yeni yönetici / yönetim kurulundan farklı düşünüyorlarsa; kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 nci madde hükmü gereğince aykırılığın sebebini belirterek karara aykırı oy veren her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Merhaba Apartmanda 8 daire var Sadece bize sormadan 5 kişi kafasına göre sürekli apartmana bir tadilat çıkarıp masraf çıkarıyorlar diğer ev sahipleri kiraya verdikleri için haberleri olmuyor biz bir ortak zorunlu bir talebimiz olsa hiç oraları olmuyorlar ne yapmamız gerekiyor
8 bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanmalıdır. Masraflara da kat malikleri kurulu karar vermelidir. Bağımsız bölümü kirada olan kat malikleri de genel kurula davet edilmelidir. Bu davet kiracılarına elden imzalı tebliğ edilerek veya taahhütlü posta ile yapılabilir. Genel kurulda 8 malikten 5 inin kabulü ile sözünü ettiğiniz faydalı ise tadilatlar yapılabilir. Kat maliki iseniz taleplerinizi yöneticiye ve genel kurula iletmelisiniz. Kiracı iseniz taleplerinizi mülk sahibinize iletmelisiniz.
Merhaba Ozan bey. 12 daireli apartmanımızda 6 daire görüntülü zil istiyor, 3 daire çoğunluğa uyarım diyor, 3 daire de istemiyorum diyor. Oysa görüntülü zil ya komple oluyor ya da hiç olmuyormuş. Bu durumda istemeyenler buna uymak zorunda mı değil mi? Görüntülü zil lükse girer mi? İstemeyenlerin nedeni şu anki ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum. Acil cevabınız için şimdiden teşekkürler. Bu arada 11 daire de kabul etti. Sorum tek daire için. Uymak zorunda mı değil mi?
Eski sisteminizde zorunlu bir değişim gereği yok ise ve eski sistem çalışıyorsa yenisinin görüntülü olarak yapılması tüm malik sayısının sayı ve arsa çoğunluğu ile kabulüne bağlıdır. Sayı hesaplanırken sadece toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu dikkate alınır.
Hocam merhabalar kolay gelsin. Oturduğumuz yer iki bloktan oluşan bir apartman. Isıtma sistemi merkezi. Doğalgaza geçmek istiyoruz. Maliklerden biri hariç ferdi sisteme geçmek istiyor. 2000 m2 üstüne kurulu olduğu için bir kişi merkezi istediğinden ve oybirliği gerektiğinden doğalgaza geçilemiyor. 1-Ferdi sisteme geçmenin oybirliği dışında bir yolu varmıdır ? 2-Blokları kanunen ayırıp o şekilde devam etmek mümkün müdür
Merhabalar, belediyede bu iki bloktan oluşan apartmanın belediyesinde bulunan yapı ruhsatının eki olan projelerinde ısınma sisteminin iki girişe de hizmet veren tek bir merkezi sistem ısıtma olduğu işlenmiş ise bireysel sisteme tüm kat maliklerinin muvafakatı olmadan geçemezsiniz. Bu durum sadece Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili değildir. Aynı zamanda imar mevzuatı ve Enerji Verimliliği Kanunu ile ilgilidir. Diğer taraftan blokları ayırmanın mümkün olup olmadığını yine ruhsat projesine ve tapu sicilinde bulunan yönetim planına bakarak karar vermek gerekecektir.
öncelikle böyle bir sistem yapıp sorulara itinayla cevapladığınız için emeklerinize sağlık. benim sorum 2 ayrı parselde bulunan 2 gayrimenkul bina, toplu yapı yönetimi diye birşey yok... 1-) tek bahçe duvarı ile çevrilip birleşik olduğu için bahçe ortak alan mı sayılır? yönetim planımızda sadece bizim binanın ada parsel bilgisi var, komşu parselin ortak alan hakkında birşey yazılmamış.. 2-)iki bina arasındaki parke taşları çökmüş düzeltilecek, pis gider borusu tamiri yapılacak ama komşu parselde yönetim olmadığı için komşu parselin yönetim kurulmasını mı bekleyelim yoksa ölçerek bahçeyi ikiye bölüp kendi tarafımızı onarımını yapabilir miyiz?. (kadastrodan birisi mi gelmeli?) ortadan duvar veya ağaç dikerek bölsek aykırı bir işlem sayılır mı? teşekkür ederim :)
Sayın Acar, etrafı duvarlarla çevrili yapıların herhangi bir ortaklığı bulunmayabilir. Siz konuya hakim olarak sözünü ettiğiniz yapıların toplu yapı olmadığını ifade etmişsiniz. Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şart olup, bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmamaktadır. O halde eğer bu şartlardan herhangi biri sağlanmıyorsa toplu yapı ilişkisinden söz edilemez. Toplu yapının söz konusu olması durumunda ise öncelikle belediyesinde yapıların yerleşim planı tamamı için onaylanmış olup, tapu sicilinde ve sicildeki yönetim planında "toplu yapı" ifadesi bulunmalıdır. Aksi durumda eğer toplu yapıya geçiş için bir niyet söz konusu değilse parseller arasındaki sınır kadastral yardım ile tespit edilerek bölünebilir. Diğer parsel maliklerinden rıza alınmasına gerek yoktur.
@@Apsiyon birçok yere yazdım bir tek APSIYON dan cevap geldi. Gerçekten işinizin hakkını misliyle veriyorsunuz👏👏👏 Eksiksiz cevap bir tek sizden geldi helal olsun🧿 Allah işinizi gücünüzü rast getirsin. Herkes dükkan açabilir ama herkes YÖNETEMEZ emeklerinize sağlık...
Hocam merhabalar. Apartmanlarda her blokta bulunan bodrum katlarda ikamet eden kisiler apartman toplantılarına katılabilir mi; öeneğin 40 bağımsız bölüm ve 1'i kapıcı dairesi olarak diğerleri kişilerce ikâmet amacıyla kullanılan 6 bodrum katın olduğu bir apartmanda toplantı- karar yeter sayılarının hesabında bu bodrum katlar dikkate alınacak mı; yoksa bütün hesaplamaları 40 üzerinden mi yapacağız?
Bağımsız bölüm olarak tapusu olanlar toplantılara katılacak. Kapıcı dairesi, kazan dairesi veya kaçak yapı şeklinde inşaa edilen yerlerde oturanların kat malikleri kurulu ile ilgisi yoktur.
Merhaba, whatsapp gruplarından bahsettiniz. Sorum şu: Yönetici tüm kat maliklerinin açıkça telefonlarının kaydedildiği ve herkes tarafından görüldüğü bir grup kurduğunda bu "kişisel verilerin korunması" na aykırı ya da suç teşkil edecek bir eylem midir? Yoksa tam tersine, aynı GM de ortak payı olan kişilerin birbirleri ile haberleşmesinde usulü uygun bir durum mudur? Aksi halde bir kat malikinin, 1/3 çoğunlukla toplantı çağrısı için diğer kat maliklerine ulaşması hafiyelik yapmasını veya meşakkatli bir mesai harcamasını gereiyor. Bu konuda başka yaratıcı bir öneriniz bulunur mu? Teşekkürler.
Kişilerin kendilerinden rıza alınmadan whatapp, telegram gibi gruplarına eklenmesi, verilerin ayrıca yurtdışı platformlara eklenmesi sebebi ile sakıncalıdır. Mevzuat çerçevesinde toplanan isim , soyad, cep telefonu numarası gibi bilgilerin apartman ve site yönetimleri tarafından kişisel veri olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir. Bu bilgilerin hukuka aykırı olarak yayılması, whatsapp, telegram gruplarında ilan edilmesi, bina giriş panolarına asılması, satılması 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun (”TCK”) m.136 kapsamında suç teşkil edebilecektir. Aidat borç listelerindeki isim, soy ismi ve borç miktarı ile blok, daire numarası gibi bilgiler de, “kişisel veri” kapsamına girmektedir TCK’nın “Verileri hukuka aykırı olarak verme veya ele geçirme” başlıklı 136/1 maddesi: “Kişisel verileri, hukuka aykırı olarak bir başkasına veren, yayan veya ele geçiren kişi, iki yıldan dört yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” Bu konuda daha fazla bilgi için "Apartman ve Site Yönetimlerinde Kullanılan “Sakin Bildirim Formları”nın Toplanması Nasıl Olmalıdır?" www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetimlerinde-kullanilan-sakin-bildirim-formlari-nin-toplanmasi-nasil-olmalidir blog yazımızı okuyabilirsiniz. Kişilerin telefonlarının sosyal medya uygulamalarına talepleri haricinde eklenmesi yerine , grupların kurulmak sureti ile kişisel mesaj yolu ile ( sms, mail, sosyal medya uygulaması veya bir web sitesinde ilan yöntemi ile) sözkonusu gruba katılma linkinin gönderilmesi, grup açıklamasına ve gönderiye aşağıdaki gibi bir ifade yazılması doğru olacaktır. "Site Yönetimi Grubuna katılmak için ......................... linke cep telefonunuzda veya Pc’nizde tıklayarak uygulama üzerinden gruba katılım sağlayabilirsiniz. Gruba KVKK gereği Site Yönetimi olarak bizler numaralarınızı ekleyemiyoruz. Sizlerin de bu kurala uymasını rica ediyoruz. ABC Sitesi Yönetimi . Bu Whatsapp /Telegram / BİP grubu; iş bu aydınlatma e-postası / sms i /linki katılımcılara gönderildikten sonra gruba katılım daveti yollamak suretiyle açık rızaya binaen kurulmuştur."
Merhabalar. Oturmuş olduğum apartmana su artıma sistemi kurulmak isteniyor. Bu sitemin maliyeti 150 bin tl civarı. Binada 10 tane dükkan dahil toplam 34 bağımsız bölüm bulunuyor. Ancak 6 tane dükkanı bulunan bir kişi bu sitemin kurulmasını istemiyor. Bununla ilgili toplam kaç kişinin olumlu oyu gerekiyor?
Su arıtma sisteminin fonksiyonları binanın tesisat sistemine ( örneğin merkezi ısıtma, kapalı devre, sıcak su sıhhi tesisatı vs) zarar vermeyecek fonksiyonlardan oluşuyorsa faydalı yenilik ve ilave olarak kabul edilir. Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Su arıtma sisteminin ( bazı tesisat yapılarında yukarıda belirttiğimiz risklere sebep olabilecek sertliğin azaltılması - yumuşatma - vs. dışında ) kurulması faydalı yenlik ve ilavedir. 34 bağımsız bölümün kaç maliki var ise ( örneğinizde 6 bağımsız bölüm bir kişiye aitse 34 ( bağımsız bölüm sayısı) - 6 ( bir kişiye ait olan bağımsız bölüm sayısı) +1 ( bu bir kişi bir malik hesap edilir) = 29 malik vardır. Başka birden bağımsız bölümü var ise o kişi için de bu hesaba devam etmelisiniz ) 29 malik için salt çoğunluk 29/2= 14,5 ( KMK'ya göre kesirli sayılar yukarıya yuvarlanır) 15 dir. 15 malik kabul ettiği taktirde bu kişilerin sahip olduğu bağımsız bölüm sayılarının arsa payları da toplandığında toplam arsa payının yarısını geçerse KMK 42'ye göre arıtma sistemi kurulabilir.
yonetım aldıgı kararla noter tastıklı vekalet ıstıyor boyle bırsey hukuka uygunmudur yazılı olarak vekalet verılıyodu ne yapmamız lazım vekaletımı versen kabul etmedıgı taktırde ne yapmamız lazım
Vekalet noterden mi çıkartılmalıdır ? Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu resmi şekil şartı aramamıştır. Vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adı yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir. Noterden vekaletname zorunluluğu yönetim kurulunun aldığı bir kararla yürürlüğe konamaz. Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir? konulu blog yazımıza www.apsiyon.com/blog/site-yonetimi-toplantisinda-her-bir-kat-maliki-kac-vekalet-alabilir- ve videomuza ruclips.net/video/iuCLCfNO230/видео.html linklerinden ulaşabilirsiniz. Diğer bir videomuza ruclips.net/video/jRFAVajd_u4/видео.html linkinden ulaşabilirsiniz.
Hocam bir sorum olacak, çok tartışmalı bir konu. Çatılar, kastım çatının gökyüzüne bakan dış kabuğu, Dublex dairelerde ortak alanmıdır değilmidir. Kanunda Dublex ayrımı yok. Müteahhit eksik iş yapmış terkedip gitmiş, beton olarak bırakmış, kaplaması (kiremit, membran, şıngıl, vs. gibi) yok. Site yönetimi ortak alan değil, kendiniz yaptırın diyor. Dairelere su sızıyor. Eğer ortak alana bireysel müdahale edilirse yanlış iş yapılmış olak. Nasıl bir yol izlenilmeli.
Fuat Bey, ifadeniz çok doğru. Bir dubleks nitelikli daire kendi üzerindeki teras alanı ( ifadenize göre teras kalmış) kullanmıyorsa o taktirde o terasın yalıtım sorunları tüm kat malikleri ile ilgilidir. Biraz daha bu yorumu okuyanlara farklı durumları ifade edelim. 1) Bir malike bir alan tahsis edilmemiş ise o alanın tüm bakım , onarım, yenileme , güçlendirme giderleri tüm malikler tarafından karşılanır. 2) Dubleks dairelerin üzerindeki çatı , kiremit, mebran, şıngıl, terasın ısı ve su yalıtımı masraflarına tüm bağımsız bölümler katılır. 3) Tapudaki bağımsız bölüm niteliği çatı piyesli daire ise ; çatı eğimi içinde kalmak koşuluyla altındaki bağımsız bölüme ait bu bölümle içeriden irtibatlı yapılan, terasların da dahil olabildiği ( çatı , kiremit, mebran, şıngıl, terasın ) ısı ve su yalıtımı masrafları çatı piyesli daire tarafından karşılanır. Çatı piyesli dairede çatı eğiminin içi de ( yani ∧ şeklinin alt tarafı) dairenin kullanım mekanına yani hacmine dahildir.
@@Apsiyon hocam, tapuda kat "ikinci ve çatı" seklinde geciyor. Dubleks katın ön ve arkası teras şeklinde sadece ortadaki dubleks katdan balkon seklinde cikilabiliyor. Teras altlarinda isi ve su yalitimi yok. Altindaki odalara zarar veriyor. Dubleks katın üstü, tavanı oval, yuvarlak beton, kaplamasız (eksik birakilmis) çatı. Bu durumda ortak alan olmayan 3. Maddeye mi giriyor? Aslinda dubleks son katın üzerinde de olsa, sonucta binaya örten bir kabuk. Tüm bina onun kar, su, vs. Korumasindan yararlaniyor. Tapuda ikinci ve çatı yazmasi, çatının kabuk kaplamalari da kat sahibine ait anlamina gelmemeli. Çati yazmasini ben çati kati anlaminda anlaiyorum. Simdiden cevabiniz için cok teşekkür ederim.
Söz konusu pis su borusu bir bağımsız bölümün değil, birden fazla bağımsız bölümün "ortak" pis su borusu ise, borunun yüzeye alınması onaylı mimari projeyi değiştirmiyor ve kat maliklerinin faydasına olacak ise tüm bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılır. Eğer pis su borusu sadece bir bağımsız bölüme ait ise, birden fazla bağımsız bölümün "ortak" pis su borusu DEĞİL ise, tüm bağımsız bölüm maliklerinin beşte dört çoğunluğu gerekir.
Çok teşekkür ederim. Bir sorum daha olacak: En üst kattaki iki dairenin sağanak yağışta tavanı aktığı için çatıda onarım veya çatının komple yeniden yapım kararı için gereken oy oranı nedir?
• 1 second ago Çatıda onarım veya yeniden yapım işine bir uzman görüşü alınarak veya bilirkişi raporu vasıtası ile karar verilebilir. Çatının onarımı halihazırda zorunlu bir giderdir. Kat malikleri kuruluna katılanların oy çoğunluğu ile alınabilir: Çatınının yeniden yapımı gerekiyorsa ve çatı sistemi değişmeyecek aynen yapılacak ise bunun içinde kat malikleri kurula katılanların oy çoğunluğu yeterlidir. Ancak çatının yöntemi (örneğin kaldırılıp açık teras yapılacaksa) bu durumda tüm kat maliklerinin sayısı (toplantıya katılsın katılmasın) sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Çatının onarımı kat malikleri kurulunda kabul edilmez ise genel kurul kararına itiraz edebilir veya zarar gören kat malikleri onarımı yaptırıp diğerlerinden talep edebilir, icra takibi de yapabilirler. Daha fazla bilgi içn "Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu" konulu www.apsiyon.com/blog/komsularin-ve-kat-maliklerinin-birbirlerine-karsi-sigorta-hasarlarinin-karsilanmasi-sorumlulugu linkindeki blog yazımızdan faydalanabilirsiniz. Yöneticinin çatının onarımı için genel kurul yapmasında dahi gerek yoktur. Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi "yöneticinin görevlerini" sıralamıştır. Öncelikle yönetici "genel yönetim işlerinin görülmesinden" sorumludur. "Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;" dolayısı ile akan çatının tamiri yöneticinin görevleri arasındadır. Diğer taraftan daha fazla bilgi için ""Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu" konulu www.apsiyon.com/blog/site-ve-apartman-yonetimlerinin-binadan-kaynakli-sigorta-hasarlarindaki-sorumlulugu linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.
Merhaba Ozan bey. 2 bloklu bir sitede çatı dubleks bir dairede oturmaktayım. Kat maliklerinden birisinin şikayeti üzerine belediye ekiplerinin tespiti neticesinde toplamda 4 çatı dubleks daire mühürlendi. Gerekçe olarakta projeye aykırılık tespit edildiği belirtildi. Onaylı mimari projeyi belediyeden teslim aldığımda ise ikinci şoku yaşadım çünkü hali hazırda müteahhitten 2 oda bir banyo ve teras alanına sahip olan dubleks dairenin sadece üst katta teras alanının olduğunu gördüm. Yani müteahhit tarafından dolandırılmış ve aynı zamanda belediye eliyle mağduriyete uğratılmış olduğumu düşünüyorum. Şöyle ki oturma ruhsatının verildiği tarihte(2012) ki uydu görüntülerinde binanın projeye aykırı yapıldığı ve belediyenin buna oturma ruhsat verdiği gözükmekte. Buna bağlı olarak; 1- Müteahhite ve Belediyeye uğradığım mağduriyet için tazminat davası açabilir miyim? 2- Bu aşamada projeye aykırılığın giderilmesinden meydana gelecek tutarı kim ödeyecek? 3- Kat maliklerinin % kaçı onay verirse proje tadilatıyla bu durum ruhsatlanabilir? 4- Kat maliklerinin onayıyla projede gözüken çatı örtüsü kaldırılabilir mi? Cevabınız için teşekkürler
Barış bey öncelikle geçmiş olsun. Dubleks dairelerde çoğunlukla rastladığımız bir durum. Ancak siz de bir de komşu kat malikleri devreye girmiş. 1- Müteahhide tüketici mahkemesinde ve belediyeye idari dava açabilirsiniz. 2- Maalesef yapı kusurlarının giderilmesinden öncelikle teras kat mülk sahiplerinin her biri kendi kusur oranında sorumlu. 3- Kat maliklerinin %100 onayı ile yeni bir yapı ruhsatı alınacak. Ancak bu ruhsatın alınabilmesi için de mevcut imar planındaki TAKS/KAKS ve yapı yüksekliğini mevcut projeye aykırılıklar sağlıyor olmalı. Bu konuyu belediye ile görüşünüz. 4-Kat maliklerinin onayı ya da talebi ile çatı örtüsünü kaldırmak zorunda değilsiniz. Kat maliklerinden herhangi birisinin eski hale ( projedeki hale getirilmesi ) getirme davası açması gerekecek. Dava sonucuna göre karar verirsiniz.
Merhaba Hocam ilk toplantıda yeter sayı sağlandı imzalandı. Site yöneticisü seçildi hâzirun listesi imzalandı ama karar defteri doldururken çoğu gitti.. alınan kararlar geçersiz sayılır mı.. sşteden bazı kişiler seçilen yöneticiye verilen huzur hakkını fazla buldu. 235 dairelik sitede 6000 tl belirlendi 8.00-17.00 sahada bulunacak. Karar alınırken oradaki kalan mevcut kişiler ile alındı.
Divan heyeti seçilmiş ve kararların altını imzalamış ise sorun yok, çünkü hazirun listesi imzalanmış. Divan heyeti seçilmemişse de 235 malikin tutanağın her sayfasında (A4 kağıdı boyutu) imzası bulunması da fiili olarak mümkün değil. O halde kararlar geçerli. Bir dahaki sefere seçilmemiş ise divan heyeti seçiniz, hazirun listesi dışında ilave olarak karar tutanağı eki imza listesi olsun. Kişiler tutanağın yazılmasını bekleyemeyeceklerse karar tutanağı ekine imza atar, itiraz şerhlerini yazar toplantıdan ayrılırlar. Huzur hakkı dediğimiz aslında yöneticinin alacağı ücret. Bu ücret yönetim planında belirlenmedi ise genel kurulda belirlenebilir. Bu karar için nitelikli oy çoğunluğuna gerek yoktur, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınabilir. Dolayısı ile sorun yok. Ayrıca günde 9 saat çalışacak bir yöneticinin bu kadar ücret alması gayet makul .
Merhaba iyi gunler biz 1900 malikin bulundugu yerde 30 tane temsilci kurulu sectik.simdi merak ettigim sudur burada iki grup var temsilciler ikiye ayrilmis durumdadir 5 tane yonetim 3 tane denetim kurulu secimi yapacaklar.bir grup 16 diger grup 14 kisi.16 kisi olan grup yonetim ve denetimi kendileri secebilirmi.bununla alakali bir video bulamadim.temsilcilerin yonetimde 1 oy hakki var secim nasil olacak.yardimci olurmusunuz
Hasan Bey, eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında aksi belirlenmemiş ise temsilciler kurulunda her bir temsilci temsil ettiği blok / parsel/ adanın bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Yönetim planınızı inceleyiniz. Grup olarak seçime girme, çarşaf liste gibi uygulamalar hatalıdır. Yönetim veya denetim kurullarına seçilecek her bir temsilci ayrı ayrı oylanacaktır. Dolayısı ile fikren bir gruplaşma olsa dahi 16 ya 14 oylama gibi bir durum söz konusu değildir. Örneğin A blok temsilcisi kendisi ve diğer 29 temsilci tarafından oylanacaktır. En çok oyu alanlar doğal olarak aday oldukları yönetim ve denetim kurullarına seçilecektir. Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında belirtilmiş olan kısıtlamalar ve esaslar ayrıca geçerlidir.
Hocam selamlar,Toplam 28 dairenin olduğu 2 bloklu bir sitede yöneticilik görevini üstlendim.Sizlerin bilgilenlendirmeleri doğrultusunda yürütmeye çalışacağız. Bir sorum olacak.Sitenin ortak alanında bulunan açık otopark alanını prefabrik yapı ile kapalı otopark haline çevirmek ve her dairenin otopark yerini belirlemek istiyoruz.yaklaşık 200.000 tl masraf olacak.Tüm kat maliklerinin avans paylarından dolayı onay vermeyeceğini de hesap ediyorum.Ama yarısından fazlası da bu planımıza yapılsın diyor.Bu durumda biz tüm kat maliklerinin onayını mı almalıyız,yeter sayıyı neye göre bulmalıyız?İsteyenlere yapıp sonradan katılmak isteyenlere göre projeyi hayata geçirebilir miyiz?Belediyeden böyle bir yapı için izin almak gerekir mi? Selamlar.
Öncelikle ifade ettiğiniz prefabrik yapı sabit nitelik taşıyacağından belediyeden ruhsat projesi değişikliğini gerektiriyor. Belediyeniz imar müdürlüğü ile görüşmeden böyle bir kararı genel kurulunuza götürmeyiniz. Ruhsat değişikliği İmar Kanunu'na göre tüm maliklerinin muvafakatını gerektireceğinden böyle bir kararı eksik imza ile almamanızı öneririz. Kat Mülkiyeti Kanunu açısından ise bu imalat "temliki tasarruflar ve önemli işler" kapsamına girer. Bu gibi ruhsat projesi değişikliği gerektiren önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Diğer taraftan yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar. Neticede imar kanuna aykırı bir uygulama hakkında alınacak karar mutlak butlan ile hükümsüz sayılacaktır. Yönetici olarak böyle bir sorumluluğun altına girmeyiniz.
Merhaba, şirket yınetim süresi doldu ve toplantı olacak, bu olacak toplantıda ayni zamanda yönetici seçilcek, kat maliklerine sorulacak ve nasıl bir yonetim istiyorsunuz, siteden birisimi olsun yoksa şirket yönetimi mi olsun diye, çoğunluk şirket olsun derlerse, kurul oluşturmamız mı gerekir, şirketlerle görüsecek ve fiyat alacak bir kurul olması gerekmez mi, süresi biten şirket den memnun değiliz direk onu eleyebiliriz değilmi, ikurulun istemedigi sirket ısrarla ben adayım diyebilirmi.
İfadelerinize göre önceki genel kurulunuzda yönetim şirketi yönetici olarak seçilmiş. Öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınınızı edininiz. Yönetim planınızda yönetici seçimi maddesinde ne yazıyorsa o uygulanmalıdır. Şirketler iki türlü hizmet verirler. İlki genel kurulda dışarıdan bir kimsenin (şirketler de dahil) yönetici seçilmesidir. Bu duruımda şirket kat maliklerinin vekilidir. Diğer ise kat malikleri kurulunda yönetim planında yazılı olduğu üzere bir yönetici veya 3 kişilik yönetim kurulu seçilir. Bu durumda seçilen yönetici/yönetim kurulu üyeleri kat maliklerinin vekilidir. Şirket ise yönetici/yönetim kuruluna sözleşme ile yönetim hizmetlerini verir. Şirket aslında bir yönetici değildir. Eğer genel kurulda bir şirket tarafından yönetim hizmetlerinin yapılması için karar aldı ve seçilen yöneticiye yetki verdi iseniz yönetici şirketler arasında seçim yapacaktır. Diğer hatalı bir uygulama ise kat maliklerinin genel kurulda bir şirketin belirlenmesi için kat maliklerinden bazılarını yetkilendirmesidir. Bu durumda kat malikleri kurulunda yönetici /yönetim kurulu seçilmiş olmuyor. Yeniden kat malikleri kurulu yapılmadan şirket kat maliklerinin vekili yönetim şirketi haline gelemiyor. Kat maliki olmayan hiç kimse ısrarla yönetici ben olacağım diyemez. Buna kat malikleri kurulu karar verir. Toplu yapı yönetimlerinde geçici yönetim süresi hala devam ediyor ve müteahhid (yapımcı şirket) tarafından atanmı bir yönetim şirketi söz konusu ise ve bu atama yönetim planına yazılmış ise kanundaki sürelere aykırı olsa dahi şirket yönetici olmakta ısrar edebilir. Bu durumda yargıya başvurmak gerekir. Ancak genel kurul yapılmış ve yönetici seçimi maddesi var ise kat malikleri şirketi yönetici olarak atamak zorunda değildirler.
İfadenizden yapı ruhsatınız ve yapı kullanım izin belgenizde klima ( fersi sistem / ısıtma açısından) olduğunu anlıyoruz. Eğer böyle ise kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir. Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
Bi sorum olacak hocam benim oturduğum site 110 daire yönetici seçimi oldu ilk çağrida salt çoğunluğu sağlanamadi ikinci toplantida salt çoğunluğu ile yönetici seçildi bu yasalmı yoksa en az 56 kişi kat maliki olmasi şartmı,ayrica site yöneticisi asgari ücret maaş aliyor ve sigirtasinida yönetimden toplanan parayla karşiliyor bu doğrumu iptal edilebilirmi teşekkürler
Yönetici seçimi için ikinci toplantıda da malik sayısının ( sadece toplantıya katılanlar değil, tüm bağımsız bölümlerdeki toplam malik sayısının ) sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Hesaplamaları bağımsız bölüm sayısı üzerinden değil malik sayısı üzerinden yapmalısınız. Birden fazla bağımsız bölümün maliki tek bir kişi olabilir. Site yöneticisi eğer yönetim planına veya genel kurul kararına göre ücret alıyorsa bu ücretin vergilendirilmesi için birden fazla yöntem vardır. Profesyonel yönetici veya yönetim şirketleri fatura kesilebilirler veya yönetici malikler arasından seçildi ise ücret karşılığında 4A lı olarak çalıştırabilir. Her iki yöntem de mümkündür. İptal edilmesi için yönetim planı incelenmeli, genel kurul karar verdi ise yine genel kurul ileriye yönelik olarak kararı değiştirebilir. Ancak yeni alınacak karar eski uygulamayı değiştirmez.
@@Apsiyon teşekkürler yani şunu anlıyorum o halde yönetici seçilmesi için 2. Toplantiya en az 110 daireden 56 kat malikinin katilmasi gerekiyor doğrumu
Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınıza ulaşın. Orada toplu yapı ibaresi varsa (ki TOKİ ifadesi kullandığınız için kuvvetle muhtemel toplu yapısınız ) ayrılamazsınız .
Merhabalar bilgilendirmeleriniz için tesekkurler, Beşte dördünün onayına ihtiyac duyulan hallerde maliklerden onay alinmasi için kullanilacak örnek bir metin var midir elinizde? Varsa ve mümkünse benimle paylasabilir misiniz? Tesekkurler simdiden
Verilecek kuruma göre; . kararda metin değişikliği . kararın genel kurulda alınması, . noterden tasdik edilmesi gerekebilir. Konu:…………………………………………………………………………… Adres:……………………………………………………………………………. Pafta:………….……… Ada:………..………….. Parsel:………….………. ................................ 'ne iletilmek üzere yukarıda adres bilgileri belirtilmiş olan anagayrimenkulde ………………… …..………………………….için 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA istinaden bina Kat Malikleri olarak beşte dört çoğunluğun onayı ile muvafakat veriyoruz. İ............... değiştirmemek kayıt ve şartı ile muvafakatimiz geçerli olacaktır. Bina/Apartman/Site Adı:…………………………………………………………………… S.No: Daire No: ADI/SOYADI: İMZASI: 1….. ……….. …………………………………………… ……………………… 2….. ……….. …………………………………………… ……………………… 3….. ……….. …………………………………………… ……………………… 4….. ……….. …………………………………………… ………………………
Verilecek kuruma göre; . kararda metin değişikliği . kararın genel kurulda alınması, . noterden tasdik edilmesi gerekebilir. Konu:…………………………………………………………………………… Adres:……………………………………………………………………………. Pafta:………….……… Ada:………..………….. Parsel:………….………. ................................ 'ne iletilmek üzere yukarıda adres bilgileri belirtilmiş olan anagayrimenkulde ………………… …..………………………….için 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA istinaden bina Kat Malikleri olarak beşte dört çoğunluğun onayı ile muvafakat veriyoruz. İ............... değiştirmemek kayıt ve şartı ile muvafakatimiz geçerli olacaktır. Bina/Apartman/Site Adı:…………………………………………………………………… S.No: Daire No: ADI/SOYADI: İMZASI: 1….. ……….. …………………………………………… ……………………… 2….. ……….. …………………………………………… ……………………… 3….. ……….. …………………………………………… ……………………… 4….. ……….. …………………………………………… ………………………
Günaydın ben Bartın dan Birkan 28 dairelik bir apartmanda yöneticiyim apartman gelir giderini işletme defteri yerine karar defterine yazmam uygunmudur. Uygunsa yıl sonu kapanış yaptırmam gerekiyormu
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere (karar defterine) tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Karar defteri tutulması zorunlu olup, karar defteri biçimi itiibari ile gelir ve giderlerin yazılmasına çok uygun olmadığından uygulamada işletme defteri, defteri kebir gibi defterler tutulmaktadır. Özetle işletme defteri tutulması zorunlu olmamakla beraber özellikle yüksek bütçeli ev bağımsız bölüm sayısı fazla olan anagayrimenkullerde karar defteri haricinde diğer defterlerin tutulması yöneticinin hesap vermesi açısından faydalı olacaktır. "Bina yönetimlerinin işletme (gelir-gider) defteri tutması zorunlu mudur?" sorunuzun yanıtını "Site Yönetimlerinin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler Nelerdir?" konulu www.apsiyon.com/blog/site-yonetimlerinin-tutmak-zorunda-oldugu-defterler-nelerdir- linkindeki blog yazımızdan edinebilirsiniz.
Hocam merhabalar. Biz 8 blok + 1 iş merkezi olan 9 yapılı 263 bağımsız bölümlü toki konutları olarak kararlarımızı temsilciler kurulu dediğimiz 9 yonetici ve 9 denetçiden oluşan kurul ile alıyoruz. Bizim kararlarda tüm kat maliklerinin olmasi mümkün değil. Karar yeter sayılarını Her bloğun temsilcilerinin temsil ettikleri daire sayısına göre hesaplayarak toplanti yeter ve karar sayılarını belirliyoruz. Bu temsilciler kurulunun kat maliklerini ne kadar temsil ettikleri ile ilgili bir net açıklama bulamıyorum. Hangi konularda alınacak kararlarin bu kurulun yetkilerinde değildir? Yonetim kurulu olarak yapmak istediklerimiz yenilik ve ilaveri de bu kurula sunuyoruz. Sitemizde apsiyonu kullanıyoruz. Sistemsel problemimiz çözüldü sayenizde. Ancak belirttiğim konuda bilgi verirseniz sevinirim.
Sayın Hamza Bey, sanırım tapu sicilinizdeki yönetim planınızdan edindiğiniz bilgileri güzel özetlemişsiniz. Her toplu yapıya özel durumları da olmakla birlikte TOKİ'nin gerçekleştirdiği toplu yapılarda; toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulu yerine yönetim plânlarında belirlenmiş olan toplu yapı temsilciler kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Dolayısı ile toplu yapı kat malikleri kurulu gerçekleşiyor olsa idi hangi konularda karar alacaksa bu kararlar Temsilciler Kurulu tarafından alınır. Şöyle ifade etmeliyiz ki eğer yönetim planınızda özel bir düzenleme yok ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70 maddesine göre temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile yönetim planını değiştirebilirler. Özetle yönetim planınız özel bir düzenleme yapmadıkça temsilciler kurulunuz kat mülkiyeti kanununda bulunan tüm genel kurul yetkilerini kullanabilir. Alınacak kararlar ise Kat Mülkiyeti Kanununa ve yönetim planına aykırı olamaz.
Sizin maalesef tek başınıza yapabileceğiniz bir şey yok. Aşağıdaki açıklamalar dahilinde kat maliklerinin tümü ile yönetim planı yapabilirsiniz. Bu imkan yok ise sadece 634 Sayılı KAt Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre hareket etmelisiniz. Yönetim Plansız Apartman ve Site Olabilir Mi? Bu sorunun yanıtı kesinlikle evettir. Eğer toplu yapının yapımına Kasım 2007 öncesi başlanmış ve kat irtifakı bu tarih öncesinde kabul edilmiş ve henüz kat mülkiyeti kurulmadı ise yönetim planı tapu sicilinde bulunmayabilir. Yine Yönetim Planı Olmaksızın Kat Mülkiyetinin Kurulmuş Olması da mümkündür. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesine göre kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine sunulması gereken belgelerden birisidir. Buna rağmen yönetim planı kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin talebe eklenmeden ve tapu idaresine sunulmadan dahi kat mülkiyeti kurulmuş olabilir. Ancak bu durum kat mülkiyeti kurulması için gereken belgelerin eksikliği sebebiyle yolsuz tescil sayılamayacak ve kat mülkiyetini hükümsüz hale getirmeyecektir. Yukarıdaki durumların herhangi birinde; tüm kat malikleri tarafından yönetim planı sonradan hazırlanmalı ve tapu sicil müdürlüğüne sunulmalıdır. Bu yönetim planının hazırlığı ve tapu siciline kaydı için gereken malik sayısı, yönetim planının değişikliğindeki tüm malik sayısının 4/5' değil, tüm kat maliklerinin oybirliği olup maliklerin tümü tarafından imzalanmalıdır. Eğer kat maliklerinden birisi imza etmekten kaçınır ise bu taktirde KMK 'nun 33. maddesindeki hakim müdahalesi talebi yapılarak, haklı neden olmaksızın imza etmekten kaçınan kat malikinin yönetim planını imzalamış sayılmasına karar verilmelisi sağlanmalıdır. Eğer kat maliklerinden hiçbirisi yönetim planı hazırlamaya yanaşmıyorsa, mahkemenin resen harekete geçmesi ve kendini maliklerin yerine koyarak bir yönetim planının hazırlatılması hukuken mümkün değildir. Daha fazla bilgi için "Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?" konulu www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetim-planina-nereden-ve-nasil-ulasilir linkindeki blog yazımıza ulaşabilirsiniz.
Hocam 6 blok 94 daireden oluşan toki toplu konutunda 1yönetim kurulu başkanı 6 ýönetici 6 denetçi var bunların seçimini kaç kişi oylamalıdır birde kullanılmayan 1 adet kapıcı dairesi mevcut bunu kiraya verebilirmiyiz eğer verirsek ne yapmamız lazım yardımcı olursanız sevinirim.
Sorunuzun yanıtı toplu yapınızın bağlı bulunduğu tapu idaresinde tescilli olan yönetim planınızdadır. Malik iseniz tapu dairesine başvurarak yönetim planınızın örneğini edinebilirsiniz. Genel hükümlere göre ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Dolayısı ile yönetim planınızda aksi bir hüküm bulunmuyorsa blokların kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi kararı ilgili bloğun kat malikleri kurulunda alınmalıdır. Yönetim planında ortak yerlerin kiraya verilmesi ile ilgili olarak blok yöneticisine ( temsilcisine) veya toplu yapı yönetim kuruluna veya toplu yapı temsilciler kuruluna yetki verilmiş olabilir. Eğer böyle bir yetkilendirme bulunmuyorsa o taktirde ilgili blokun kat maliklerinin tamamı karar almalı, kararda imzası bulunmayanlar muvafakatname vermelidir.
Sitenin kapılarının konforu artırmak maksatlı değiştirilmesinin istenmesi sebebiyle yapılan whatsapp oylamasında sadece oy verenlerin çoğunluğu değerlendirilip alınan karara ne yapılabilir? Kat maliki sayısının yarısının 1 fazlasını karşılamadan onaylanıyor ne yapılabilir?
Kat Mülkiyeti mevzuatında “anket” veya “plesibit” gibi uygulamalar yoktur. Sosyal medya, mesajlaşma yazılımları ya da online toplantılar ile karar alınamaz. Bu biçimlerde alınan bir karar var ise ortada bir genel kurul kararı da yoktur. Dolayısı ile genel kurulun iptali veya kanuna aykırılığı iddia edilen bir maddenin iptali mahkeme yolu ile istenemeyecektir. Söz konusu karar için gerekli yeter sayının sağlanamaması bir yana karar için genel kurul teşkil edilmemiştir. Bu durumda eğer yetkisiz olarak bir yenileme işlemi yapılmış ise öncelikle arabulucuya başvurarak "eski hale getirme" davası açılmalıdır. Söz konusu işin ödeme talebine itiraz edilebilir, yapılacak icra takibine de itiraz edilerek konu mahkeme yolu ile çözülebilir. Daha fazla bilgi için ... "Zoom ile (Online) Yapılacak Olan Apartman ve Site Genel Kurul Toplantıları Geçerli midir? Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygun Mudur?" konulu www.apsiyon.com/blog/zoom-ile-online-yapilacak-olan-apartman-ve-site-genel-kurul-toplantilari-gecerli-midir linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.
@@Apsiyon Yanlış ifade etmek istemem. Yönetimi belirlemek adına toplanılıp genel kurur belirlenip bir de bu karar çıkarılıyor. Toplantıya yeterli kişi bile katılmıyor. Yönetimin belirlenebilmesi adına vekaletle oylama yapılıp yönetim belirleniyor. Aynı toplantıda kapıların değişmesi de oylanıp karar alıyorlar. Sonra alınan fiyat teklifi whatsappta sunulup kat maliki sayısının yarısından çoğu sağlanamadan kabul edildi denilip işlem yaptılar. Ben ödeme yapmadım. Usule uygun olduğunu düşünmediğim için. Yönetimi belirlemek adına yapılan toplantıda böyle bir karar alınabilir mi? Vekalet verilerek yönetim belirliyorlar ancak o sırada karar da alınabilir mi? Sizin çoğu videonuzu izleyerek bilgilenmeye çalıştım. Hukuki işlemlerin masrafı ve uzamasından kaynaklı emin olmadan haksız duruma düşmek istemem. Zaman ayırıp yanıtladığınız için şimdiden çok teşekkürler. Paylaşımlarınız sorgulamak ve öğrenmek açısından gerçekten çok faydalı.
Kat malikleri genel kurullara bizzat veya vekilleri aracılığı ile katılabilirler. Dolayısı ile videolarda ve www.apsiyon.com/blog yazılarımızda bahsedilen "katılanlar" kat malikleri veya vekilleri ifade etmektedir. Katılım ve karar yeter sayılarına da malikler + vekiller dahildir.
Merhaba 36 dairelik bir sitenin yöneticisiyim ilk toplatı yeter sayısı olmayınca tutulan tutakala 2 toplantıyı planladık.Bu toplantıyada yeter sayı olmazsa alacağım kararlar Site aidatı + temizlik +Yönetici ücretini gelen saf çoğunuklar karar alabilirmiyiz. Teşekkürler
Merhaba hocam apartman temsilcisi ve denetçilerini seçmek için öncelikle kat maliklerine davet mektupları gönderilmiş 1 toplantıda yetersiz sayıdan dolayı temsilci ve denetçilerimiz seçilememiştir ikinci toplantı tarihi de verilmişti davet mektubunda 2 toplantıda da yeter sayıya ulaşamadık Sizden ricam 3 aşaması yasal olarak nasıl devam etmeli Cevap verirseniz çok sevinirim Teşekkür ederim
Sonraki aşamada; sulh hukuk mahkemesine başvurup hakimin yönetici atamasının zamanı gelmiş olacak. Yönetici atanması davasının açılması için kat maliklerinden birinin ifade ettiğiniz yapılamayan veya yeter sayı sağlanamayan genel kurul tutanağı kopyası ile mahkemeye başvurması yeterlidir. Ya da yeter sayı sağlanmadan yönetici seçilecek ( yönetici de vekaletsiz iş görme riskini kabul ediyorsa ) bir başka kat malikinin mahkemeye başvurup genel kurul kararının iptali ( yönetici seçimi) hakkında karar verilinceye kadar kanuna aykırı hareket edilecek.
Merhaba hocan oturduğum sitenin dörtbir yanını kameralarla donattılar hiçbir şekilde bilğilendirilmedim ve şimdi yaklaşık 3.500 tl isteniyor bu konuda neyapmam gerekli yada ödemezsem ne yapa bilirler
Temsilciler kurulu söz konusu ise yani kat malikleri kurulu toplanmıyorsa, bu kararı temsilciler kurulu alacaktır. Temsilciler kurulu yok ise bu yorumumuza dönüş yapabilirsiniz.
Merhabalar hocam,3 katlı bir binayız 1050 m2 alanda 4 daire sahibiyiz,altımızda 2 dükkan var,apartman yönetimimizi kabul görmüyorlar fakat noter tastikli apartman yönetimimiz mevcut,bina temeli 400 m2,650 m2 toprak alan mevcut ve biz 4 daire sakinleri olarak sosyal tesis yapmak istiyoruz,salt çoğunluğa göre 4 daire sakini olarak sosyal tesis açabiliyor muyuz ? Çok teşekkürler ilgilenirseniz çok seviniriz
Sosyal tesisi mevcut kapalı imar edilmiş ortak alanlardan birinde yapmak istiyorsanız ve sosyal tesisi yapacağınız alan sığınak , otopark gibi mutlak ortak yer statüsünde değilse 4 kat maliki karar alarak ve masraflarını karşılayarak yapabilirsiniz. Önemli olan İmar Kanunu'na aykırı bir iş yapmamak ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 43. maddesine uygun karar almaktır. Sosyal tesisi mevcut kapalı imar edilmiş ortak alanlardan birinde değil de yukarıda ifade ettiğiniz 650 m2 lik toprak alanda yapmak istiyorsanız ve kapalı bir yapı inşaat edecekseniz bu durumda mimari proje değişikliği gerçekleştirmeniz gerekecektir. Belediye yapacağınız bu işlem için ise tüm maliklerin muvafakatını almanız gerekir. Dolayısı ile masraflarını ödemeseler dahi dükkanlardan yazılı izin ( muvafakatname) almak zorundasınız. KMK 43: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
Selamün aleyküm hocam kolay gelsin binamız mahkemelik çati kiremit olması gerekirken ondil yapılmış ancak avukat ve yönetim bu agir kusuru bildirmemiş şimdi çati akiyor diye rapor ve mahkeme kararı olmadan çatı yenilendi yonetim karari ile yalnız yazılı bir rıza olmadan ek aidat olarak icraya verme hakkı var mi teşekkür ederim
Konunun detaylarına ahakim olmadan fikir beyan etmek zor gibi görünüyor. Mahkemelik olan konu nedir? Avukat ve yönetim inşaat eksiğini kime bildirmeli idi? Konunuz müteahhitin projeye aykırı imalatı ise; a) Arsa paylı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerinin durumu ayrı, b) Müteahhitten sözleşme ile bağımsız bölümü satın alanların durumu ayrı, c) Müteahhitten sözleşmesiz direkt tapu devri ile bağımsız bölümü satın alanların durumu ayrı, d) Arsa paylı sözleşme sahibi veya bağımsız bölümü müteahhitten satın alanların 3. kişilere bağımsız bölümü devir etmeleri halinde bu kişilerin durumu ayrıdır. a) nın ve b) nin zaman aşımı oluşmadı ise "sözleşmeye aykırılık" iddiası ile dava açması söz konusudur. c) ve d) nin müteahhitten herhangi bir talep yapma imkanı bulunmamaktadır. Yine a) ve b) zaman aşımına bağlı olarak dava açabilirler. Açılacak davada yönetimin bir ehliyeti bulunmadığından şikayet sahipleri davaya iştriak ederler. Dava tüketici mahkemelerinde açılır. Hasar veya yenileme veya sözleşmeye uygun hale getirmeye yönelik ödeme bilirkişi tespitine göre davaya dahil olan kat maliklerinin arsa payları oranında ödenir. Yukarıda anlatılan sebeplerden hasarın /yenilemenin/revizenin tamamının tahsil edilmesi çoğu zaman mümkün olamamaktadır. Çatının altındaki bağımsız bölümlerin yalıtım sorunu olan çatı sebebi ile hasarlarının karşılanmasından müteahhit ile birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 69. maddesine göre diğer malikler de sorumludur. “Yapı malikinin hukuki sorumluluğu” kusursuz sorumluluktur. Ortak Gider Tesisatından, Çatı İzolasyon Yetersizliğinden Kaynaklanan Hasarların Zararının Sorumluluğu Kime Aittir? “Binanın ortak bir yerindeki arızadan veya bir tesisattaki sorundan (örneğin binaya ait olan rögar kuyusu veya pis su gider hatlarındaki bir sorun yada çatıdaki izolasyon kusurları sebebi ile giriş kattaki dükkan veya çatının altındaki bağımsız bölümlerde oluşan su kaynaklı hasarlar gibi) dolayı zarar gören malik veya kiracının zararının giderilmesi diğer kat maliklerinin (zarar gören bağımsız bölüm maliki de dahil olmak üzere) sorumluluğundadır.” Bu çerçevede durumunuza göre değerlendirmenizi uzman bir avukata danışarak yapabilirsiniz.
Merhaba ben 71 hane 4 blok bir sitede oturuyorum kalorifer ısınma saglancak evde çogunluk kalmiyorum geldigim zamanda kılıma ısınma sagliyorum yönetici 2 ton kömür almaniz gerek diyo petek ısısını düşürüp. Belli bi ödeme yapamazmiyim ve herkesten kendiniz alin kazan dairesi getirin fişi de bize gönderin diyor onlarin bi firmayla anlaşip bunu yapmasi gerekmezmi şimdiden teşekkür ederim 👍🏻
Sayın Tozman , sanırız büyükşehir dışında bir ilde ve 2011 öncesi imal edilmiş bir yapıda ikamet ediyorsunuz. Bağımsız bölümlerde kalorimetre ( ısı sayacı) veya peteklerde ısı ölçer cihazları mevcut değil. Bu durumda "Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik" uygulaması gereği tesisat sisteminize bağlı olarak kalorimetre ( ısı sayacı) veya peteklerde ısı ölçer cihazları montajı zorunlu olsa dahi bu karar yönetiminizce veya kat malikleri kurulunuzca alınmamış ve cihazlar kurulmamış. Katı yakıt gideri de muhtemelen tapu sicilindeki yönetim planına göre , eğer yönetim planında yer almıyorsa kat malikleri kurulu kararına göre paylaştırılıyor. Bağımsız bölümde kalmasanız dahi cihazlar kurulu değilse Kat Mülkiyeti Kanunu, tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına göre diğer maliklerin paylaşıma katıldığı oranda ödeme yapmanız gerekir. Petek ısını düşürseniz dahi daha az ödeme yapma hakkınız da yoktur. Diğer taraftan kat malikleri kurulu kararında belirtildiği şekilde katı yakıtın tedarik biçimine de uyulması gerekir. Anlaşılan yönetiminiz tedarik ettiği taktirde ödemeleri tahsil açısından zorlanıyor. Maliklerin belli bir oranda kömürü bizzat tedarik etmesine krar verilmiş. Muhtemelen bu şekilde kömür tedariki maliyeti artmakla beraber bu konuda da alınan karara uymanız gerekir.
Merhaba,öncelikle bu bilgilendirici içerikler icin cok tesekkurler.699 konut ve 5 bloklu bir sitede oturuyoruz.site yönetimi ileriki günlerde daha önce secilmis blok temsilcilerinin,yeni yönetim kurulu üyelerini secmesi ile (3 kişi) devam edecek. Sitede tenis kortu var ama bunun futbol sahasına dönmesini bazı komsular talep ediyor.bu degisıklik nasil olabilir.sadece temsilcilerin oy coklugu mu olması gerekir.yada cözüm nedir.çok teşekkür ederim
Bu sorunuzun yanıtını tapu sicilindeki yönetim planınızı incelemeden genel hükümlere göre veriyoruz. Asıl olan yönetim planınızdaki metindir. Toplu yapı kapsamında olan sitenizdeki bloklarda temsilci seçimi sözkonusu ise site ortak alanlarının idaresi Temsilciler kurulu tarafından yapılmaktadır. Ortak alanlarda faydalı yenilik ve ilaveler ile revizyon ve tadilatlar temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölüm sayılarının salt çoğunluğu ile kurulabilir. Sizin durumunuz bu. Burada ifade edilen salt çoğunluklar sadece toplantıya katılan temsilciler kurulu üyeleri vsayısı açısından değil, sitenin tüm bağımsız bölümleri sayısı üzerinden hesaplanır. Tenis kortunun futbol sahasına dönebilmesi için yukarıda gerekli olan çoğunluğunun yeterli olup olmadığını ise toplu yapının yapı ruhsatına ek olan onaylı mimari projesine bakıp değerlendirmek gerekir. Eğer tenis kortu mimari projede tenis kortu olarak görünüyorsa proje değişikliği için temsilciler kurulunun temsil ettiği tüm bağımsız bölümlerin tamamı için yani temsilciler kurulu üyelerinin tamamının kabul etmesi gerekebilir.
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ( iskan müsaadesi alınmamış dahi olsa) anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Her halükarda bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmamışsa dahi gerek yönetim planı, gerekse müteahhit ile yapılan sözleşme ve eklerine bağlı olarak bağımsız bölümün teslim tarihinden itibaren borçlar kanunu hükümlerine göre ortak giderlerin ödenmesi gerekebilir.
Merhabalar, binamız bitişik nizam iki bloktan oluşuyor. Bloklardan iki daire sahibi bir kat maliki çatı için şu izolasyonu istiyor yağmurlar başlamadan önce. Ocak ayında toplantıdaki karar verilmesi gerekiyor ya da şu an Ekim ayındayız kat malikinin isteği doğrultusunda olağanüstü toplantımı gerekiyor. Bir de o kat malikinin bu istegimi yazılı olarak mi vermesi gerekiyor. Yüksek bütçeli bir iş olacağından nasıl bir yol izlemeliyim. Teşekkürler
Çatı kısmındaki tespitiniz tamir ile düzelmeyecek şekilde ve komple yenileme işlemi gerektiriyorsa , ilave bir avans payı toplanmasını gerektiriyorsa genel kurul karar vermelidir. Olağan genel kurul tarihine kadar beklenmesi durumunda geri dönülemeyecek şekilde söz konusu izolasyon sorunu binaya, bağımsız bölümlere maddi hasar verecek veya yapının sağlamlığı ile yangın , elektrik tehlikelerini ortaya çıkaracak ise olağanüstü surette en kısa zamanda genel kurulun çağrılması gerekir. Yönetici olarak göreviniz; kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi, anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması,anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınmasıdır. Geçici olarak da olsa kısmi yalıtım önlemleri ile bağımsız bölümlerin zararı en aza indirilebilecekse, bu önlemler normal işletme bütçesinden karşılanabiliyorsa ( tamir) , anagayrimenkulün ortak alanları sigortalı ve 3. kişilere karşı mali mesuliyet kapsamını içeriyorsa , geçtiğimiz kış mevsiminde sözkonusu bağımsız bölümlerde ve binada oluşan hasar eser miktarda, cuzi masraflar ile çözülebildi ise genel kurula kadar beklenmesinde bir sakınca olmayacaktır. Neticede gerekiyorsa komple yenileme bahar ve yaz aylarında yapılması gereken bir işlemdir.
@@Apsiyon Çok teşekkür ederim. Şu yalıtımı yapılmasını isteyen kat maliki evin tavanlarının fotoğrafını gönderdi bana. Iki dairesinde yıllardır boş ve tavanlarda bazı yerlerde sıva dökulmus ve kabarmalar olmuş şimdi evini tadilat yaptırmak istiyor. O halde benim ılk etapta kısmı yani onu ilgilendiren bölünde lokal çözüme gitmek için bir çalışma yapmak. Çok teşekkür ederim cevabınız için, çok aydinlatici oldu.
@@MA-we3cv Sorumluluğun tüm maliklerinde ve dolayısı ile yönetici de olduğunu bilmekle beraber malikin de sorunlarını anında çözülemeyeceğini idrak etmesi gerekir. Neticede problemi size açmakta geç kalmış. Bir önceki genel kurulda çözüme ulaşabilirdi. Bizi izlediğiniz ve değerli yorumlarınız için teşekkür ediyoruz.
Merhabalar, size danıştigin çatı konusunda tekrar baski altındayim. Çatı izolasyonu yaptırmak isteyen kat maliki avukatını yönlendirmiş bana acil olarak Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı istiyor. Sorum şu bizim apart karar defteri şu anda bir dava için mahkemede. Defter olmadan toplantı yapabiliyormuyuz. Elimde kat maliklerinin ev adreslerinin olmadığını ve hemen toplantı yapamayacağımı söyledim avukat kapıya yapıştirirsin dedi çağrıyı. Çoğu kat maliki yurt dışında. Yurt dışındaki kat maliklerine nasıl çağrı yapmam gerekiyor. Teşekkürler
@@MA-we3cv Mahkemeye karar defteri teslim edildiğinde bir belge düzenlenmektedir. Bu belge uyap'da vardır. Avukatınız veya dava tarafınızdan yürütülüyorsa siz "karar defterinin mahkemede olduğuna dair evrakı" alıp notere giderseniz yeni defter çıkarabilirsiniz. Defterdeki yönetici seçildiğiniz kararı kopyası veya daha önce imza sirküsü çıkardı iseniz bu sirkü ile birlikte sorun yaşamazsınız. Defter olmadan genel kurul yapmak mümkün ancak karara ilişkin bir itiraz yaşarsanız başkaca bir sorun olmaması adına defter hangi mahkemede ise hakimi ile görüşün. Hakim önceki dava konusu ile ilgili olmayan bu hususta alacağınız kararın deftere yapıştırılmasına izin verebilir. İzin vermediği durumda da yeni defter çıkarabilirsiniz. Kat Maliklerine Yurt Dışı Tebligat konusunda da www.apsiyon.com/blog/kat-maliklerine-yurt-disi-tebligat linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz. İkamet adresi bilinmeyen maliklerin tebligatları için ise aynı linkteki son bölümü okuyabilirsiniz. Kolaylıklar dileriz.
Merhabalar, alpkaan bey sitemiz 60 dairelik 2 bloktan oluşan ısı yakını bulunan 8 yasında bir site. Yöneticimiz dış cephenin su aldığını (ancak görünürde öyle bir durum yok ve ısı yalıtımı gayet iyi) ve eskidiğini söyleyip yenilenmesini istiyor bunun için daire başı yaklaşık 25-30 bin TL vermek zorunda olduğumuzu belirtiyor. Bu işlem için 4/5 oranında oy alması gerekmezmi? Şimdiden teşekkür ederim iyi çalışmalar
Yusuf Bey, bütün kat maliklerinin 4/5 'inin onayı ile alınan karar " tek bir malikin" anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağına ilişkindir. Yöneticiniz ise konuyu genel kurula getirerek "ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilave" kapsamına alınacak ve yine sadece toplantıya katılanların değil, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapmaya çalışacak. Bu karar ise mevzuata uygun olacak. Ancak sizin durumunuzun Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ziyade sanırız "yapı tekniği açısından" incelenmesi gerekiyor. Konu hukuki değil mühendislik bakışı gerektiriyor. İfadenize göre ısı yalıtımı sorunsuz çalışıyorsa "su yalıtımı" gerekçesi ile tüm mantolamayı değiştirmenin gerekçesi sunulmalı. Isı yalıtımı malzemesi veya kalınlığı hatalı seçildiği için mi değişmesi gerekiyor? Yoksa uygulama sorunlarından dolayı çatı, teras ile ısı yalıtımının birleştiği alanlardaki bir yalıtım sorundan veya ısı yalıtımı üzerindeki file uygulamasının, ısı yalıtım plakalarının yeterli sayıda dübelle anayapıya sabitlenmemesinden mi kaynaklanıyor? Isı yalıtımı üzerine uygulanan sıva uygulamasında mı sorun var? Bu sayılan sorunların büyük bölümünün çözümü ısı yalıtımının binadan sökülmeden tamiri ile mümkündür. Siz konuya bu açıdan yaklaşın.
@@Apsiyon ozan hocam 😂 öncelikle cevabınız için çok teşekkür ederim. Isı yalıtımının tamamen yenilenmesi istenmiyor, bozuk yerlerin tamiri ve dış cephenin değiştirilmesi ( farklı renge boyanması veya bazı değişikliklerin yapılması) isteniyor. Bunun için 30+1 oy mu gerekir?
@@yusufinci5339 Doğrudur. 30+1 oy gerekiyor. "ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler" sadece toplantıya katılanların değil, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Hocam zemin kattaki daireyi homeofis yapmak için gerekenler nelerdir ? Tüm herkesin imzası lazım olur mu ben imar barışından yararlanmıştım homeofis belgemi almıştım ?
Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bağımsız bölümlerin nasıl kullanılacağına ilişkin maddeyi inceleyiniz. İmar barışı İmar Kanunu'na göre bir uygulamadır. Kat Mülkiyeti Hukuku'nu ilgilendirmez. Sizin yanıtınız yönetim planında. Yönetim planında eğer mesken olarak kullanılması zorunlu ise bağımsız bölümünüzün bulunduğu kat önemli değildir. Home ofis veya büro olarak kullanım için yönetim planının izin vermesi , maliklerin 4/5 inin onayı ile tapu sicilinde değişmesi veya tüm maliklerin home office kullanıma onay vermesi gerekir.
@@Apsiyon çok sağolun hocam bir sorum daha olacak sizlere aynı şekil aynı yer zemin kattaki daireyi biz imza almadan duvarları yıktık camekan yaptık komple bunun yasal olara dışırdan da camekandan kapı açtık bunun için yapmamız gereken nedir ? Tüm maliklerin imzası mı lazım ?
@@sosyalkatip2633 İmar barışı ile ilgili bağımsız bölüm için aldığınız yapı kayıt belgesi İmar Kanunu'na göre Çevre Şehircilik Bakanlığı ve Belediye ile bağımsız bölümün ilişkilerini düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu ifade ettiğiniz değişikliklerin yapılması herhangi bir ilave metrekare kazanımı sözkonusu değil ise tüm kat maliklerinin 4/5'inin muvafakatını gerektirir. Ancak yönetim planınızda dükkan, işyeri, ofis, home ofis kullanımına ilişkin bir izin yok ise yönetim planının maliklerin 4/5 inin onayı ile tapu sicilinde değişmesi veya tüm maliklerin dükkan, işyeri, ofis, home ofis kullanıma onay vermesi gerekir. Doğru olan yönetim planı değişikliği yapılmasıdır. Tüm kat malikleri size muvafakat yazısı da verse ileride bağımsız bölümler satılır veya el değiştirse yeni tapu sahiplerini eskilerinin verdiği muvafakatlar bağlamaz.
Bu sorunun yanıtı anagayrimenkulde başka kamera veya kamera sisteminin var olup olmamasına göre değişir. Ortak yerlerde hiç kamera sistemi yok ise KMK 42 çerçevesinde kat malikleri kurulu /toplu yapılarda temsilciler kurulu karar alabilir.
Bina girişinde kamera var.asansör içerisine kamera koymak kvkk açısından bi sakınca taşır mı diye düşündüm hocam ortak alanlardan farklı diye sandığım için spesifik olarak asansör diye sordum. çünkü buna benzer cevaplar almıştım. Saygılar sunarım
@@halisyolcu4555 Daha detaylı bir bilgi ve uygulama örneğini www.apsiyon.com/akademi/site-yoneticiligi-online-egitim-programi öğrencimiz olduğunuz için kişisel mail adresinizde paylaştık. Kamera kayıtları kişisel veri içermektedir. Kamera (CCTV) kayıtları Bilgi Güvenliği Süreçlerinin Yürütülmesi, Fiziksel Mekan Güvenliğinin Temini,İç Denetim/ Soruşturma / İstihbarat Faaliyetlerinin Yürütülmesi, İş Sağlığı/Güvenliği Faaliyetlerinin Yürütülmesi, Saklama Ve Arşiv Faaliyetlerinin Yürütülmesi, Yetkili Kişi, Kurum Ve Kuruluşlara Bilgi Verilmesi amacı ile saklanmalıdır. İlgili Kişisel veriler yukarıda sayılan amaçların gerçekleştirilmesi doğrultusunda ilgili mevzuat ve KVKK’nın 5’inci maddesinde belirtilen İlgili kişinin temel hak ve özgürlüklerine zarar vermemek kaydıyla, veri sorumlusunun meşru menfaatleri için veri işlenmesinin zorunlu olması hukuki sebebine dayanılarak işlenmektedir. Ancak talep halinde kamera kayıtlarını görmek amacı ile yetkili olan kişiler kamera kayıtlarının çözümlemesini yaparak kayıtları en az iki imza ile tutanak haline getirebilir, ilgili tarihteki kaydı adli/kolluk işlemlerde kendilerinden talep edilme ihtimaline karşı için belirli süre ile saklayabilir. CCTV kamerası ve kaydı kullanan apartman ve site yönetimlerinin aşağıdaki hussuslara dikkat etmesi ve tercihen KVKK konusunda uzman bir danışmandan destek alarak sistemin işleyişii ile ilgili kuralların yazılı hale getirilerek hazırlatılması tavsiye edilir. CCTV İşaret ve Tabelaları: . YÖNETİMİ AYDINLATMA METNİ isimli bir metnin hazırlanması gerekir. Detaylar mail adresinizde. Bize daima eğitim sisteminizden akademi.apsiyon.com/ ulaşabilirsiniz.
Merhabalar onayim imzam olmadan yonetici seçildim,aidat ödemelerini yapıyorum fakat imzam ve onayim olmasa bile hukuki olarak herhangi bir mesuliyetim olur mu
Kimse yöneticilik yapmaya zorlanamaz. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununa göre "yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. " 3 ayda bir yönetici değişmez. Genel kurulsuz sıra ile yapılan yöneticiler kat maliklerinin vekili sayılmaz hatta vekaletsiz iş görürler, yetkileri olmadan malikler adına iş yapmış olurlar, bu da kişiler açısından risklidir. Sıra size geldiğinde kabul etmeyin hiç bir teslim tesellüm belgesine imza atmayın. Yakında sizin gerçeküstü düzen bozulur, bina malikleri zarara uğrar.
Isı yalıtımı dediğimiz mantolama faydalı yenilik ve ilavedir. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı yapılması kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Burada dikkate alacağınız salt çoğunluk sadece toplantıya katılanların değil tüm bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur.
@@MA-we3cv Su yalıtımı , ısı yalıtımından farklı olarak yapılmaması halinde maliklerin, binanın göreceği zarar mevcuttur. Dolayısı ile yukarıda ifade edilen "faydalı yenilik ve ilave" kapsamında değerlendirilemez. Yapılması zorunludur. Ancak yapılma biçimi, tekniği, kullanılacak malzeme ve bütçesi ile genel kurula katılan maliklerin salt çoğunluğu ( yani İşletme Projesi yapılma yeterliliği) ile karar verilir.
Bunu çoğunluk açısından değerlendirmemizi istiyorsanız dahil değildir. Kentsel dönüşümde riskli yapının yeniden inşa edilmesi çalışmalarının başlatılması için binanın yıkılması şart değildir. Riskli yapı yıkılmadan önce, malikler bir araya gelerek, en az üçte iki çoğunluk ile karar alabilir veya müteahhit şirket ile anlaşma yapabilirler. “Riskli Yapılar Yıktırılmadan Önce” Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanması dahil her türlü işlemin üçte iki çoğunluğu kararı ile yapılabileceği belirtilmiştir. Riski yapı tespiti yapılan ya da riskli alanda bulunan bir yapının yıkılmasında taşınmazdaki paydaşların anlaşıp anlaşamamalarının ise bir önemi yoktur. Yani riskli alanda bulunan ya da riskli alanda olmayıp güvenli bir yapı olduğu halde konum olarak yıktırılması konusunda karar verilen yapıların yıktırılmasında, paydaşların oy birliği sağlansa bile söz hakkı yoktur. Karar verilen yapıların yıktırılması zorunludur.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinin ilk fıkrasına göre Yapı Ruhsatı Gerekmeyen İnşai Faaliyetleri aşağıdakilerdir. Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. Bu halde bahçe alanının %5 ini geçmeyen kamelya için ruhsat alınması gerekmez. Faydalı yenilik ve ilave kabul edilir. Kat maliklerinin toplam sayısının (sadece toplantıya katılanların değil) sayı ve arsa payı çoğunluğunun kabul etmesi gerekir. Süs havuzu tarafında ise ruhsat değişikliği gerektirdiğini düşünmekle beraber tüm maliklerin muvafakatının alınması gereğini düşünüyoruz. Yukarıdaki işler hakkında herhangi bir karar yok ise eski hale getirme davasını herhangi bir kat maliki açabilir.
Merhaba A ve B Blok tek parselde tek yönetim planı ile iki ayrı yönetim tarafından ayrı ayrı yönetilen bir sitede oturuyorum.A Blok 60 daire konut blogu 60 malik var. B Blok 1 bağımsız bölüm iş yeri blogu tek malik var tamamen mutehaite ait arsa payı %40 .Yönetim planı hep mutehaitin bloguna haklar vermiş A Blok icin yönetim planında hiç koruyucu bir madde yok yönetim planı değişikliği icin ne yapabiliriz .A Blok genel kurulu 60 adet kat maliki üçün yapılıyor B Blok yönetim olarak bizden bağımsız ve tek kişiye ait biz yönetim planı değişikliği yapmak istiyoruz nasıl bir yol izlemek gerekir teşekkürler
Sevda Hanım merhabalar, Sorunuzu bir kez yazmanız yeterlidir. Aksi halde bizler hepsine ayrı ayrı ancak aynı yanıtı veriyoruz. Her birinin yanıtını ayrı ayrı okumanız zaman kaybınına sebep olabilir. @Apsiyon • 0 seconds ago Öncelikle arsa payı konusunu unutun. Yönetim planı değişikliğinde hesaplanacak husus arsa payı değil, malik sayısıdır. Yani bir bağımsız bölümün arsa payının çok yüksek veya çok düşük olmasının bir önemi yoktur. Tüm malikler ayrı ayrı bir oya sahiptir. Bir iki konumuz var. Bunları tespit etmeniz gerekir. 1. Tek yönetim planının başlığında veya içeriğinde toplu yapı ibaresi var ve tapu sicilinde toplu yapı olarak tescil edilmiş ise (durumunuzda söz konusu olabilir) ve bu toplu yapıda temsilciler kurulu var ise temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının 4/5'inin çoğunluğu ile yönetim planı değişebilir. 2. Birinci maddedeki durum söz konusu değilse o taktirde tek bir genel kurul yapılmaktadır. Bu durumda yönetim planı değişikliği için aşağıdaki şart gereklidir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Burada dikkat edilecek husus birinci maddeden ayrı olarak ikinci maddede bağımsız bölüm sayısı (daire sayısı, dükkan sayısı vs) ya da arsa payı değil, malik sayısının beşte dördünün aranmasıdır. Eğer yönetim planı İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Mevzuatından gelen hak ve menfaatlerinizi işyeri bloğuna göre ortadan kaldırmışsa, yönetim planının ilgili maddelerinin iptali davasının açılması da bir yöntemdir. Yukarıdaki sayı ve yeterliliklerin sağlanması , idari iş ve işlemlerin yapılması, yönetim planı değişikliğinde yeter sayını sağlanmaması gibi durumlarda mevzuat yolu ile çözümlerin dopru tahlil edilebilmesi için bir uzmandan yardım alınması tavsiye edilir. Yönetim planı hakkında diğer bilgilere; "Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?" konulu www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetim-planina-nereden-ve-nasil-ulasilir linkindeki blog yazımızdan , "Kat Malikleri İçin Yönetim Planı" konulu www.apsiyon.com/blog/kat-malikleri-icin-yonetim-plani linkindeki yazı ve videomuzdan ve "Kat Malikleri Oy Birliği ile Karar Alarak Yönetim Planını Aşabilir Mi?" konulu www.apsiyon.com/blog/kat-malikleri-oy-birligi-ile-karar-alarak-yonetim-planini-asabilir-mi- linkindeki yazı ve videomuzdan ulaşabilirsiniz.
@@Apsiyon Cook teşekkürler ediyorum ewet iki sohbetimizde aynı soruyu sormuştum kusuruma bakmayın cevabınız çok doyurucu ve emek içeriyor bana zaman ayırdığınız için çok teşekkür ediyorum kaleminize sağlık sizden danışmanlık almak isterim bunun için randevu alma şeklim nasıl olabilir Apsiyon mu arayayım verdiğiniz linkleri dikkatle okuyacağım ve en kuşa sürede görüşmek isterim. Çok teşekkürler ediyorum .iyiki varsiniz
@@sevdatufekcioglu4118 Tekrar merhaba, danışmanlık talebiniz ile ilgili akademi@apsiyon.com a ihtiyacınızı ifade eden bir mail atabilir veya www.apsiyon.com/akademi/hukuksal-danismanlik-hizmetleri sayfasındaki formu doldurabilirsiniz.
Merhabalar ilk toplantı da çoğunluk saglanamadi ikinci toplamti 141 daire sakini 74 kişi toplantıya geldi 54 oyla yönetici seçildi yasal olarak doğrumu secilebilirmi
Sayın Pulan, tüm bağımsız bölümlerin her birinin bir kat malikine ait olduğunu, bir kişinin birden fazla bağımsız bölümün sahibi olmadığını ve bağımsız bölümlerin arsa paylarının eşit olduğunu kabul ederek sorunuza yanıt verelim. Aksi halde sonuç değişecektir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre "yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır." 141 bağımsız bölümün olduğu ve bağımsız bölümlerin her birinin başka kişilere ait olan bir anagayrimenkulde ilk veya ikinci oturum olduğuna bakılmaksızın yönetici seçilme çoğunluğu 141/2 = 70,5 ( 71) ( Kat Mülkiyeti Kanunu hesaplamalarında virgülden sonraki kısımlar yeterlilik arandığında üsteki , yetki açısından bakıldığında alttaki tamsayıya yuvarlanır. O halde yönetici seçmek için gereken çoğunluk 71 dir. Kanun maalesef yönetici seçimi oylamasına geçiş için gereken sayının mı ? yoksa yöneticinin alması gereken sayının mı "tüm maliklerin salt çoğunluğu" olduğu hususuna açıklama getirmemiştir. Bu konuda çalışan uzmanların bir kısmına göre yönetici seçimi için "tüm maliklerin salt çoğunluğu"'nun olması yeterlidir. Bu sayı sağlanmış ise birden fazla aday olması durumunda en çok oyu alan yönetici olarak seçilir. Ancak diğer görüşte kanunun bu maddede ifade edilen "tüm maliklerin salt çoğunluğunun" seçimde bir kişinin alması gereken toplam oy sayısı anlamına geldiğini ifade etmektedir. İlk görüşteki sayı oranının sağlanması dahi zordur. İkinci görüşteki sayının sağlanması ise çok daha zor olacaktır. Bizim görüşümüz sizin genel kurulunuzda "yönetici seçmek için gereken sayının " sağlandığı ve en çok oy alanın yönetici olarak" seçildiğidir. Ancak itiraz edilmesi halinde sulh mahkemesinin kesinleşmiş sonucu geçerli olacaktır.
@@Apsiyon 34. Maddenin devamında 6. bendinde, "kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamazsa...." ifadesi var. Bundan da, yöneticinin salt çoğunluğun oyunu alması gerektiği anlaşılmıyor mu?
Hocam merhabalar 1983 yılında bitmiş 5 katlı işhanında 2 tane giriş kapısı var Biz 3 katın sahibiyiz 4.ve 5. Kat sahibi bizimle aynı tarafta Size sorum işhanının 1 tane kapısının 125 cm lik 3. 4. Ve 5.Kata tahsis edilmesi(masraflar bize ait olacak) Oy oranı kaç olmalı Yüzde 51 yeterli mi 2 tane asansör var 1 tanesini 3. 4. 5 kata tahsis edilmesi(masraflar bize ait olacak) İşhanında bir tane kiracı var Sex shop işi yapıyor Sex shop kiracıyı işhanından çıkması nı tahliye etmesini istiyoruz Oy oranı yüzde 51 yeterli mi
Merhabalar varolan kapı girişlerinin belediyedeki mimari projede bulunduğunu varsayarak bu tahsisin yapılması için kat maliklerinin 4/5 inin karar alması ve tapu sicilinde kayıtlı yönetim planının da aynı karar sayısı ile değiştirilmesi yeterlidir. Tahliye konusuna gelince. Açacağınız davada sözkonusu dükkanın kiracısının yaptığı iş türü sebebi ile tahliye kararı verilmesi mevcut durumda mümkün görünmüyor. Bu konuda tek istisna yönetim planında bu ticaretin yapılmasının yasaklanmış olmasıdır. Tapu sicilinden yönetim planının kopyasını malik olarak başvurup alabilirsiniz. Yine eğer bir üst konunuzda yönetim planının değişikliği için gerekli çoğunluğu bulabilirseniz kiracının yaptığı ticaret türünü veya ilave olarak türevlerini "yasak işler" maddesi olarak tapu sicilindeki yönetim planına ilave edip daha sonra dava açabilirsiniz.
Bi sorum daha olucakti. Ben bahce katinda zemin katinda daire aldim, ben bahceye kedilerimin ve kendi guvenligi icin cit cektire bilirmiyim, yonetimden izin almadan?
Çitlerin mimari projeye aykırı olmaması kaydı ile genel kurulda karar alınması doğru olacaktır. Görüntüsünü ve yüksekliğini genel kurulda maliklere izah ederseniz ve maliyetini ben ödeyeceğim derseniz zaten kabul edeceklerdir. Yönetim planında yasak yok ise giriş katlarına parmaklık yapılması dışındaki tüm uygulamalarda maalesef yargıtay kat maliklerinin olurunu almayan eklemelerin eski hale getirilmesi gereğine hükmetmektedir. Sizinkisinde de bu risk var. Genel kurulda onay alın.
İbrahim Bey , bağımsız bölümün kendisi haricindeki eklenti olarak kayıtlanmamış her yer ortak alandır. İfade ettiğiniz işlem yapılamaz. Malik kendi isteği ile eski hale getirmez ise sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamış ise toplantı açılmayacağından dolayısı ile yönetici ikinci toplantıya kadar görevine devam eder. Ancak ikinci toplantıda dahi "yönetici gelenler ile seçilir" diyemeyeyiz. Yönetici seçimi kararı kanunda saklı yeter sayı olan tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunu gerektirir. 47 bağımsız bölümün her birinin malik sayısı bir ve tüm bağımsız bölümler ayrı kişilere ait ise o durumda 47 malik vardır. Sayı çoğunluğu 24 dür. Ancak arsa payı çoğunluğu da gerekir. Yönetici seçimi sayısı sağlandıktan sonra arsa payı çoğunluğuna bakılır. Buna aynı zamanda ikili çoğunluk denir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının (maliklerin sayı ve arsa paı çoğunluğu) sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmiş olduğundan ikinci toplantı gelenlerin oy çokluğu ile yapılır. Ancak kanunda yeter sayı ile saklı maddeler vardır. Bunlardan bir bölümü de yönetici ve denetçi seçimidir. Yönetici ve denetici seçimi için toplantının birinci veya ikinci toplantı olması farketmez. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (nitelikli çoğunluk) aranır. TOPLANTI YETER SAYISI : Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. ve 30. maddelerine göre birinci ve ikinci toplantının başlayabilmesi için TOPLANTI YETER SAYISI söz konusudur. TOPLANTIYA KATILANLARIN ÇOĞUNLUĞU İLE İLGİLİ KARARLAR: Genel ve alelade kararlar için kanunun 32., 37., 39. maddelerindeki toplantıya katılanlar açısından ÇOĞUNLUK SAYISI KARAR YETER SAYISI GEREKEN KARARLAR: Alınacak kararlarda özellik gerektiren çoğunluklar için kanunun 19., 24., 25., 28., 34., 41., 42., 43., 44., 45., 71., Geçici 2. ve Geçici 4. madde, Ek 5 maddelerdeki KARAR YETER SAYISININ tespiti gerekir. Daha fazla bilgi için "Nitelikli Oy Çokluğu Nedir, Nitelikli Oy Çokluğu Gerektiren Yönetim İşleri Nelerdir?" konulu www.apsiyon.com/blog/nitelikli-oy-coklugu-nedir-nitelikli-oy-coklugu-gerektiren-yonetim-isleri-nelerdir linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz. Dİğer taraftan "Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları" konulu videomuzu ruclips.net/video/IJ-TV-9RKtY/видео.htmlsi=aR3Cvp0fYaOtMoLs linkinde izleyebilirsiniz.
Eski yönetim genel kurulun ikinci oturumununda artık dönemini tamamlamıştır. 47 malikin oldupu bir binada sayı olarak 24 malik yönetici seçimi maddesinde arsa payı çoğunluğunu da sağlayıp yönetici seçimine katılmaz ise yeter sayı sağlanamadığından yönetici seçilemez. Bu durumda eski yönetim görevine devam etmez. Kat maliklerinin yasaya göre sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep etmesi gerekir. Kat maliklerinin önünde 3 yol vardır. 1) İkinci toplantıda yönetici ve denetici seçimi yeter sayısı sağlanamadığı halde yönetici seçilir ve görevini yapar. Yeter sayı sağlanmamış bir oy sayısı ile seçilen yönetici vekaletsiz iş akdi hükümleri gereğince işlem yapar, yönetici seçimine herhangi bir itiraz olup malikleriden birinin dava açması halinde yöneticilii iptal edilir, döneminde yaptığı işlerden dolayı sorumlu olur, Türkiyede yeter sayı sağlanamamasına rağmen yönetici seçildi olarak kabul eden kat maliklerinin oranı çok yüksektir. Dava açılmadıkça ve noter yeter sayı kontrolü yapmadıkça bu yöneticiler fiili olarak işlem yapmaktadırlar. 2) Kat malikleri ikinci otırumdaki topantıda yönetici seçilecek yeter sayının olmaması gerekçesi ile yeniden olağanüstü olarak genel kurul çağrısı yaparlar .bu toplantıda çoğunluğu sağlamaya gayret ederler,eski yönetici bu işleri yerine getirmek için geçici olarak görev alır, (kat maliklerine zarar vermeyecek en doğru yol budur, hukuki olduğu tartışmalıdır, ancak olumsuz bir hukuki sonucu olmayacaktır, binanın yöneticisiz kalmasını engelleyen bir yöntemdir) 3) Yeter sayı sağlanamadığı için kat maliklerinden birisi sulh hukuk mahkamesine başvurarak yönetici atanmasını talep eder. BU yöntem hukuki olmakla beraber yönetici atanmasının mevcut yargı düzeninde 6-12 ayı bulması sebebi ile binanın maliklerinin zarar göreceği bir yöntemdir. Bu yöntemi tercih eden bir çok binada mahkeme tarafından yönetici atanana kadar asnsörlerin çalışmadığıi muayenelerden geçemediği, ortak yerlerin elektrik, su, doğalgaz faturalarının ödenememesi sebebi ile enerjilerinin kesildiği sıkça rastlanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre "Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir." @@slmaks5274
Eski yönetim genel kurulun ikinci oturumununda artık dönemini tamamlamıştır. 47 malikin oldupu bir binada sayı olarak 24 malik yönetici seçimi maddesinde arsa payı çoğunluğunu da sağlayıp yönetici seçimine katılmaz ise yeter sayı sağlanamadığından yönetici seçilemez. Bu durumda eski yönetim görevine devam etmez. Kat maliklerinin yasaya göre sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep etmesi gerekir. Kat maliklerinin önünde 3 yol vardır. 1) İkinci toplantıda yönetici ve denetici seçimi yeter sayısı sağlanamadığı halde yönetici seçilir ve görevini yapar. Yeter sayı sağlanmamış bir oy sayısı ile seçilen yönetici vekaletsiz iş akdi hükümleri gereğince işlem yapar, yönetici seçimine herhangi bir itiraz olup malikleriden birinin dava açması halinde yöneticilii iptal edilir, döneminde yaptığı işlerden dolayı sorumlu olur, Türkiyede yeter sayı sağlanamamasına rağmen yönetici seçildi olarak kabul eden kat maliklerinin oranı çok yüksektir. Dava açılmadıkça ve noter yeter sayı kontrolü yapmadıkça bu yöneticiler fiili olarak işlem yapmaktadırlar. 2) Kat malikleri ikinci otırumdaki topantıda yönetici seçilecek yeter sayının olmaması gerekçesi ile yeniden olağanüstü olarak genel kurul çağrısı yaparlar .bu toplantıda çoğunluğu sağlamaya gayret ederler,eski yönetici bu işleri yerine getirmek için geçici olarak görev alır, (kat maliklerine zarar vermeyecek en doğru yol budur, hukuki olduğu tartışmalıdır, ancak olumsuz bir hukuki sonucu olmayacaktır, binanın yöneticisiz kalmasını engelleyen bir yöntemdir) 3) Yeter sayı sağlanamadığı için kat maliklerinden birisi sulh hukuk mahkamesine başvurarak yönetici atanmasını talep eder. BU yöntem hukuki olmakla beraber yönetici atanmasının mevcut yargı düzeninde 6-12 ayı bulması sebebi ile binanın maliklerinin zarar göreceği bir yöntemdir. Bu yöntemi tercih eden bir çok binada mahkeme tarafından yönetici atanana kadar asnsörlerin çalışmadığıi muayenelerden geçemediği, ortak yerlerin elektrik, su, doğalgaz faturalarının ödenememesi sebebi ile enerjilerinin kesildiği sıkça rastlanmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre "Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir." @@slmaks5274
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir. Yönetim planında yöneticiye ödenecek ücret yönetim giderlerinin bir kısmına veya tamamına katılmaması şeklinde de düzenlenebilir. Yönetim planında belirlenmemiş olsa dahi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 40. maddesine göre ,kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Anlaşılan siz yöneticinin ortak gider ve avans payı ( aidat) ödememesi yönünde karar almışsınız veya yönetim planında o şekilde yazıyor. Dolayısı ile yönetim planınızı okumalı orada bir açıklama yok ise yöneticinin ilave karar alınan ek masraflara katılıp katılmayacağı yönünde de bir karar almalısınız. Not: daha önce alınan kararda da böyle bir ifade olabilir. Okumanızda fayda var.
Sa hocam toplu konuta evsahibiyim oturmaktayım binanı arkasında ağaçlarımız var, burda binada oturan bayanlar masa sandalye koymuş sabah kahvaltı akşam çay içiyorlar, fakat site yönetimi buna karşı çıkıyor, kaldırın kaldıracağız diye rahatsız ediyor, bu konuda çok öfkeliyim birin şişleyecem başım derde ğirecek, bu konuda ne yapmak ğerek bizi aydınlatırmısınız teşekkür ederim, ACİL
Erol bey öncelikle sakin olmak gerekir. Bu arada balıkçılık videonuzu çok beğendik. Bayanlar masa ve sandalyelerini ortak yere koyup, sabah kahvaltı, akşam çay keyfi bittikten sonra kaldırdıklarında problem yok. Sorun masa ve sandalyeler sürekli ortak alanda kaldığı taktirde başlar. Kanunun 18. maddesine göre "kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler." Her bir malik masa ve sandalyesini koridorlara, bahçeye, yollara koyup bırakırsa o yapı yaşanmaz hale gelir. Yine bayanlar bu sohbetlerinde gürültü yapmamak, çevreyi kirletmemek gibi hususlara da dikkat etmeliler. Site yönetimi bu tip konularda kendi kendine ödev çıkarmaz. Muhakkak rahatsız olan bir başka malik vardır. Ya da sandalye ve masaların sürekli ortada durmasını istememekte ve hatta bu kahvaltıların, akşam çaylarının ve sohbetlerin yapılmasını istememektedir. Uzlaşarak ve tartışmayarak çözüm yoluna gidilir. Kimse de "bayanların masa ve sandalyelerini ortak yere koyup, sabah kahaltı, akşam çay keyfi bittikten sonra kaldırdıklarında, gürültü yapmadıkça ve ortak yeri kirletmedikçe, bakım yapılan alanlara örneğin çim gibi zarar vermedikçe" bu davranışlarına mani olamaz.
%70 bitmiş %30u eksik kalmış (şantiye halinde) bir sitede yönetim kurduk.. Yönetici işi bırakıp kaçan mütahitle iltisaklı çıktı, Şimdi bu yönetim bizden 100 er bin tl para toplayıp(88 malikten toplam 8milyon 800 bin tl) toplayıp inşaatı bitirmeye çalışıyor.. Bu yönetimin bize Borç tebliğ edip bizden para talep etmesi yasalmıdır
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesinde "Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır." demektedir. O halde bir yöneticinin belirlenmesi ve inşaatın tamamlanması kat irtifakı sahiplerinin sorumluluğundadır. Bu konuda yöneticinin müteahhitle iltisaklı olup olmamasını değerlendirmiyoruz. Müteahhit firma, eğer inşaatı tasdikli projesine uygun yapmamış, projeye uygun inşaatı yapmaya devam ediyor ancak tamamlamıyor veya projeye uygun olmayan kaçak bölümler inşaat etmiş veya kanuni prosedür ve ona bağlı harçları, sigorta primleri gibi giderleri ödememişse iskan alınamaz.Bu haller müteahhittin sorumluluğundadır. Sözleşmede belirtilen, iskan alma sorumluluğunu yerine getirmeyen müteahhit, teslimi eksik yaptığı gerekçesiyle dava edilme yolu vardır. Dava sonucunda, müteahhit iskan iznini almaya mecbur tutulur. Mal sahipleri inşaat firmasına ve müteahhide sözleşmelerine bağlı olarak dava açabilir. Müteahhit ( yüklenici) , arsa sahipleri ile yaptığı sözleşmeye uygun olarak binayı iskan izni alınmış şekilde tamamlamadığı sürece, iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu da isteyemez. Özetle müteahhitten satın alan yerine daha önce arsa sahibi olan maliklerin yaptırım gücü daha yüksektir. Dava Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Ev sahipleri Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde bunu tespit ettirip, aykırılıkların giderilmesini talep edebilir. Diğer alternatif ise; müteahhidin borçlarının ödenmesi ve müteahhide rücu edilmesidir. 17 Aralık 2009 tarihinde 5940 Sayılı Kanun'la yapılan düzenlemeye göre, müteahhitten konut satın alan tapu sahipleri, müteahhidin vergi ve sigorta primi borcu olsa dahi, bu borçlardan sorumlu olmadan ve ödemeden yapı kullanma izin belgesi alabilirler. Öncelikle sorunu öğrenmek için belediyeye ulaşınız. Belediyelerde imar müdürlükleri bulunur. İskan belgesinin olup olmadığını, iskan belgesi yok ise neden verilmediğiyle ilgili tüm evraklara İmar Müdürlüğünden ulaşabilirsiniz. Daha fazla bilgi için "Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?" konulu videomuza ruclips.net/video/30SD_XzV3ss/видео.html linkinden, "Apsiyon Akademi Sohbetleri: Kat İrtifaklı Daire Alınır mı?" konulu videomuza ruclips.net/video/e7VKAjWS8GQ/видео.html linkinden ulaşabilirsiniz. Bununla beraber "Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Hakkında Bilmeniz Gerekenler" konulu blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/kat-irtifaki-ve-kat-mulkiyeti-hakkinda-bilmeniz-gerekenler linkinde, "Siteden İş Yeri veya Konut Alacaklar Nelere Dikkat Etmeli?" konulu blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/siteden-is-yeri-veya-konut-alacaklar-nelere-dikkat-etmeli linkinde okuyabilirsiniz.
Merhabalar, Kat Mülkiyeti Kanunu 45. maddesinde "anagayrimenkulün ortak alanlarının kiralanması" gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği ifade edilmiştir. Az sayıda bağımsız bölümden oluşan bir apartmanın kapıcı dairesinin tüm maliklerin muvafakatı ile kiraya verilmesi mümkündür. Genel kurula katılmayan kat maliklerinden yazılı bir rıza evrakı da alınabilir. Bununla beraber bu tür muvafakatın özellikle çok blok yapılı ve bağımsız bölüm sayılı toplu yapılarda veya anagayrimenkullerde alınması fiili olarak imkansızlık taşıdığından son 20 yılda tapu sicilinde kayıtlı bir çok yönetim planında ortak alanlara ilişkin kiralama kararlarının yönetim kurullarına verildiği gözlenmektedir. Bu durum da yönetim planının kat irtifakı sırasında ilk tescilinin fiili olarak tüm kat maliklerinin imzası ile yapıldığı düşünülürse ( irtifak sırasında arsa sahipleri ,yatırımcı, müteahhit tüm bağımsız bölümlere malik kişi ve kurumlardır) Kat Mülkiyeti Kanununa uygundur. Dolayısı ile yukarıdaki şartlar sağlanmış ise Yönetim Kuruları kat malikleri kurullarına ve/veya temsilciler kuruluna sormadan bu kiralamaları yapabilir. Bununla beraber tüm giderlerin temsilciler kuruluna/ kat malikleri kurullarına ilanı yöneticinin hesap vermesi maddesine göre zorunlu olduğu gibi, gelirlerin de ilanı zorunludur. Ancak bu ilan etme biçimi, tablonun özet tablo olması gibi durumlar ise yönetimlerin anlayışına, gelir - giderlerin çeşitliliğine , işletme projesinin büyüklüğüne bağlı olarak teknik anlamda değişebilir.
yonetım aldıgı kararla noter tastıklı vekalet ıstıyor boyle bırsey hukuka uygunmudur yazılı olarak vekalet verılıyodu ne yapmamız lazım vekaletımı versen kabul etmedıgı taktırde ne yapmamız lazım
Vekalet noterden mi çıkartılmalıdır ? Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu resmi şekil şartı aramamıştır. Vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adı yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir. Noterden vekaletname zorunluluğu yönetim kurulunun aldığı bir kararla yürürlüğe konamaz. Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir? konulu blog yazımıza www.apsiyon.com/blog/site-yonetimi-toplantisinda-her-bir-kat-maliki-kac-vekalet-alabilir- ve videomuza ruclips.net/video/iuCLCfNO230/видео.html linklerinden ulaşabilirsiniz. Diğer bir videomuza ruclips.net/video/jRFAVajd_u4/видео.html linkinden ulaşabilirsiniz.
Ozan bey merhaba. Daha önce size yazmıştım. Sayenizde yaşadığım yerin Toplu yapı olmadığı tespit edildi. Bana göstermiş olduğunuz yol sayesinde bir çok şeyi ortaya çıkarttık. Ayrıca evimin arsası bu çabalarda 75 m2 daha büyüdü. Öncelikle çok teşekkür ederim. Bir kaç sorum daha olacak ama kısaca konuyu öncelikle size hatırlatmak isterim. 2021 yılında Buradaki kişiler kendi kafalarına göre Toplu yapıya geçmek için yönetim planı okumuşlardı. Sulh hukuk mahkemesinde yönetim planının iptal davasını açtım. Mahkeme buranın 46 Adet ayrı birbirinden bağımsız parselden oluştuğunu tespit etti ve Toplu yapı olmadığına karar verdi. 15 Günlük İstinaf süresi içinde de itiraz etmedikleri için kesinleşme şerhi de şuan elimizde. Dava Asliye Hukuk Mahkemesine taşındı. Bu mahkemeyi de kazandık. Yönetim Planı İptal davası da kazanıldı. Yollar belediyeye ait. Güvenlik yok hiç bir şey yok burada. Ama adını Site diyorlar halen. Aldığım tek hizmet kuyudan çıkan su için çalışan Dinamonun elektrik bedeli. Ben bu mahkemeleri kazandığım için Aidat ödemiyorum. Ancak yıllık elektrik bedelini getirsinler ve 92 haneye bölünce ben payıma düşeni zaten öderim. Şahıs halen burası site diyor. Etrafında ciddi anlamda bunu destekleyen kişiler var ve bu başkan olan kişiye inanıyorlar. Ayrıca Tapuda da buranın Site olarak değil ilk kurulduğu zamanda ki Kooperatif zamanından olan Yönetim planı bulunmaktadır. Yeni yönetim planları yok. Sorum Şunlar Ozan bey
1. 10.09.2023 de genel kurul toplantısı yapacaklarmış ve Gündem maddesi yazısında Güneş enerjisinden elektrik üretmek için bir madde var ve bu maddeyi oylamaya sunacaklar. Güneş enerjisinden elektrik üretimi % 100 kuyudan çıkan su için çalışan Dinamo elektriği için. Çünkü Bu şahıs bize kuyu suyunu satıyordu. Şuan biz kuyudan çıkan suyun bedelini ödemiyoruz çünkü Biz zaten Aydın belediyesi Su işlerine atık su olarak ödeme yapıyoruz. Amacı bizi bu yüzden diskalifiye etmek yada aidat ödemeye zorlamak için yapıyor. Geçen sene toplantıya katılmadım zaten mahkemeye vermiştim. Bu sene toplantıya katılayım mı. Elime evrak gelecek mi bilmiyorum bile. whatsApp grupdan paylamış toplantı ile ilgili, ama biz whatsApp da ekli değiliz.. Bizi whatsApp dan çıkarttı. Resmi evrakları paylaşmaya başlayınca. Kimse evrakları görmesin diye yaptı bunu. Toplantı çağrısını evrak ile yapmamasının sebebide zaten bu. Toplantıya gidersek mahkeme kararları ve tüm gerçekleri ortaya dökecek olduğumuz için.
2. Güneş enerjisine geçmek için oylama yapacaklar ve bunlar toplantıya katılan kendi yandaşları sayesinden oy çokluğu diyerek bunu kabul edip bu yeniliğe geçmek isteyecekler. Bunu yapabilirler mi? Bunu Site adı verdikleri 524 ve 525 sokakta yaşayan 92 haneden oy almak zorunda değiller mi? Her parsel belediye sokağında ayrı bağımsız parsel . Ne yapmamız lazım? Toplantıya katılıp imza atarsam toplantıya katıldım diye burayı Site olarak kabul etmiş mi oluyorum, yada toplantıya katılmadan itiraz mı etmem lazım. dediğim gibi toplantıya katılırsam imza atarsam buranın site olduğunu onaylamış olur muyum?
3. Site diye geçen yerde bulunan park belediyeye ait . Şahıs buraya çardak koydu. 16.000 TL maiyet gösterdi. Yollara Kamera koydu. Bunların maliyeti yaklaşık 80.000 TL. Bunları nasıl kaldırtabiliriz. Bunu savcılığa mı gitmemiz lazım? Yoksa belediye mi direk işlem yapmalı. Şahsın belediye ile arası iyi diye biliyorum. Belediye ye yazdığım dilekçe Parka yapılan masrafların kendilerine ait olmadığı yasal yollara baş vurmam gerektiği yazıyordu. Neden belediye bu konuda işlem yapmıyor. Nasıl bu konuyu çözeriz. Muhatap belediye olması gerekmez mi?
4. Buranın ortak alan olan tek yer giriş kısmında bulunan yan yana olan 2 dükkan, bu dükkanlar üzerinde 1 daire, ve Altta da depo var. Şahıs buraları kirayı veriyor. Bize kira parası gelmesi gerekli mi? Biz noterden ihtar çektik. Yönetim yaptığı bu süreç içinde tüm harcamaların Makbuzlarını istedik. Ayrıca Geçmişe dönük kiraya verilen yerlerin kira bedellerini faizi ile birlikte tarafımıza ödenmesini istedik. ama 1 yıl olmasına rağmen bir tek evrak ve ödeme gelmedi.. Biz temelden girdik buraya. Kooperatif 2015 yılında terkin edikmiş zaten. Ticaret Sicil Gazetesinde bunu gördük. Resmide şuan bizde var. Bu dükkan kiralarını almak faizi ile ayrıca buralarda bulunan 2 dükkan 1 daire ve deponun satışını isteyebilir miyiz. Ne yapmamız lazım.
5. Güneş enerjisi sistemi ile elektrik üretmek için oylama yapıldığında vekâletler ile oy çokluğu ile alıp kabul edebilirler mi? Kendi yandaşları ile. Yoksa Tüm 524 ve 525 sokakta yaşan kişilerden onay almak zorundalar mı?
6. 524 ve 525 sokaklarına parke taşı döşendi, eski yönetim zamanında. Bizlerden bunun için ödeme aldılar. Ama şimdi belediye aynı hizmet için bizden 4-5 sene sonra para istiyor. Biz zaten bu ödemeyi SİTE diye geçen yere yaptık dedik. Ama belediye yetkilisi bize Buralar Kamu Yolu ödemeyi ancak belediye alır dendi. Bu konuda ne yapabiliriz.
7. Geçmişe dönük Kooperatif terkin edildikten sonra benden yıllarca ödeme alındı. Hiç bir hizmet almadığım halde. Bizde Toplu yapı diye ödedik. Bu ödemeleri nasıl geri alırım. Alma şansım var mı? Maddi tazminat olarak. Buranın toplu yapı olmadığına dair kazandığım mahkeme ve kesinleşme şerhi elimde zaten var.
Bu sonuçlara ulaşmadan sizlere yazmak istememiştim. Belki konuyu hatırlamış olabilirsiniz Ozan bey. baya bi yazışmıştık. Ama artık her şey rayına oturuyor. Her şey için çok ama çok teşekkürler.
Cevabınızı sabırsızlıkla bekliyorum..
Merhabalar,
Olayları ve konuları hatırlamak bazen zorlaşıyor. Ancak toplu yapı şartları belli olduğundan neticede davayı kazanmışsınız. Hayırlı olsun.
Övgü dolu sözleriniz için teşekkürler.
1. Toplantıya katılarak genel kurulun hukuksuz olduğunu ifade edebilirsiniz. Yine 30 gün içinde arabulucuya başvurarak genel kurulün iptalini talep edebilirsiniz. Toplantıda mahkeme kararlarını 92 mülk sahibine izahat vermeniz zor olacaktır. Ancak örneğin gerekçeli kararı bir google drive yükleyip, linkinde karekod üretip kişilerin bu karekodu okutarak incelemelerini sağlayabilirsiniz. Şu an ihtiyacınız olan konu mahkeme kararlarının diğer mülk sahipleri tarafından bilinmesinin sağlanmasıdır.
2. Sizin durumunuzdaki yapılar için T.C. Yargıtay Başkanlığı - 20. Hukuk Dairesi, Esas No.: 2017/10679, Karar No.: 2018/6106, Karar tarihi: 01.10.2018 nolu kararında "ayrı ayrı parsellerin üzerinde kurulu bağımsız bölüm maliklerinin site adı altında biraraya gelerek müşterek bir yönetim kurmaları halinde, böyle bir mülkiyet ve yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun değilse de, site sakinlerinin aralarında yaptıkları bir sözleşme ile sitelerini yönetmelerine yasal engel olmadığı gibi, paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenleme yapabilirler." demektedir.
O halde güneş enerjisi tesisi gibi işler ancak oybirliği ie mümkündür. ( Site adı verdikleri 524 ve 525 sokakta yaşayan 92 hanenin tamamı) . Toplantıya katılmanız sizin peşinen bir kat mülkiyetine tabi toplu yapı kabulünüz olduğu anlamına gelmez. Bu karara da itiraz ederek kararın ayrıca iptalini sağlayabilirsiniz.
3. Belediyeler kendi görevlerine ilişkin maliyetleri halka yıklma eğilimine sahip olabilirler. Çardak gibi yapı ürünlerini belediye bildirmeniz gerekir. Kaldırmak belediyenin görevidir. Yollardaki kameralar ile ilgili önce kaymakamlığa başvuru yapabilirsiniz. Kurumların görevlerini yapmamaları halinde idare mahkemesinde dava açabilirsiniz. Tüm bu aşamaları ayrıca CİMER'e yazmanızı tavsiye ederiz.
4. Ortak yer ifadenizi anlayamadık. Kaçak yapımıdır bunlar? Yoksa tapu kayıtlarınızda müşterek medhal olarak mı kayıtlıdırlar . Bu duurm tespit edilmeden siz mülk sahiplerinin hakları konusunda bir yorum yapmak doğru olmayacaktır.
5.Yukarıda yanıt verildi.
6. Toplu yapı olmadığı mahkemece kararlaştırıldığuı için borçlar kanunu hükümlerine göre dava açarak paranızı geriye isteyeceksiniz.
7. 6. madde hükümlerine göre hareket edebilirsiniz.
Kolaylıklar dileriz.
@@Apsiyon TOPLANTIMIZ bugün yapıldı Ozan bey. Mahkeme kararlarını paylaştım ama hiç bir cevapta alamadım. Sorduğum hiç bir sorunun yanıtını da alamadım.
Aldıkları kararlar.
1. Tüm bankacılık işlemleri için ( Mobil Bankacılık dahil) işlem yapma yetkisi
2. Güneş enerjisinden ve Jeneratörden Elektrik Üretimi ( Jeneratörde lüks hizmet ve yeniliklere girer mi ) Jeneratör içinde Oybirliği gerekli midir? Yani Oybirliği Tüm kat maliklerin oyu oluyor değil mi?
Tüm kararlara İtiraz ettim. Tutanakta Kendi Adıma ve Vekil olduğum kişiler adı altında İptalini istedim. 1 Ay içinde Davayı açacağım.
3.Bu ödediğimiz paralar ile kaç yıla kadar geriye dönük talep edebiliyoruz. Bir de mahkemeyi kime ( muhattap olarak) Burada kendini başkan olarak gösteren kişiye mi açmamız gerekiyor. Kendini Başkan ilan eden kişi bizi icraya verdi aidat ödemediğimiz için. İcradan gelen evrakta Başkan Sıfatı ile değil yetkili olarak yazılmış. Biz itiraz ettik halen bir yaptırım olmadı 6-7 ay zaman geçti. Ama bu şekilde çok kişiden Faizi ile Ödeme aldı. Ancak o süreçler içinde biz bu mahkemeleri açmamıştık daha.
4. Kooperatif zamanından olan 2 dükkan 1 mesken 1 de depo bulunmakta. Burası 2015 yılında terkin edildi. Adını site koydular. Buradaki Mülklerden Kira geliri almaktalar.
Bu Kira bedellerini GELİR OLARAK göstermektedirler. Biz gelirden faydalanmıyoruz,. Ancak bu GELİRİ SİTEYE GİDER olarak göstermektedirler. Bu Kira Gelirlerini alma hakkımız var mı? Birde Bu Kooperatif zamanında yapılan ortak alan dükkanlar + daire ve Deponun Satışını isteyebilir miyiz. Ne yapmamız gerekir. İzleyeceğimiz yol nedir?
5. Burada Dükkan işleten kişiler bundan sonra Kira ödemelerini yaparken kimi muhattap alarak ödeme yapmaları gerekmektedir.
6. Ozan Bey birde Bizim burada Cafe işleten bir arkadaşımız var. 16 Yıllık Kiracı. Kira kontratında Aidat ödeme zorunluluğu yoktur diye madde var. Yine aynı kişi kendini Başkan ilen kişi geçmişe dönük 5 yıllık Aidatı Mahkeme kararıyla aldı. Bu arkadaş dava açarak ödediği 5 Yıllık Aidatı talep edebilir mi? Bizim mahkemeler daha sonuçlanmamıştı Bu dönemde.
@
Sorularınıza yanıtlar aşağıdadır.
2. Bu konuda daha önce yanıt verildi. "Sizin durumunuzdaki yapılar için T.C. Yargıtay Başkanlığı - 20. Hukuk Dairesi, Esas No.: 2017/10679, Karar No.: 2018/6106, Karar tarihi: 01.10.2018 nolu kararında "ayrı ayrı parsellerin üzerinde kurulu bağımsız bölüm maliklerinin site adı altında biraraya gelerek müşterek bir yönetim kurmaları halinde, böyle bir mülkiyet ve yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun değilse de, site sakinlerinin aralarında yaptıkları bir sözleşme ile sitelerini yönetmelerine yasal engel olmadığı gibi, paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenleme yapabilirler." demektedir.
O halde güneş enerjisi tesisi , jeneratör ve her türlü işler ancak oybirliği ie mümkündür. ( Site adı verdikleri 524 ve 525 sokakta yaşayan 92 hanenin tamamı) ."
3. Daha önce ifade etmiş idik. Toplu yapı olmadığı mahkemece kararlaştırıldığuı için borçlar kanunu hükümlerine göre dava açarak paranızı geriye isteyeceksiniz. Bu süreyi 10 yıl olarak değerlendiriyoruz. Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olsa idiniz bu süre 5 yıl olacaktı.
Sizi hangi karara göre kim borçlandırdı ise dava ona açılacak.
4. ( Kooperatif zamanından olan 2 dükkan 1 mesken 1 de depo ? ) Daha önce "Ortak yer" ifadenizi anlayamadığımızı ifade ettik. Kaçak yapımıdır bunlar? Yoksa tapu kayıtlarınızda müşterek medhal olarak mı kayıtlıdırlar ? Ya da kooperatif henüz tasfiye edilmemiş ve söz konusu mülkler kooperatife mi kayıtlıdır? Bu durum tespit edilmeden siz mülk sahiplerinin hakları konusunda bir yorum yapmak doğru olmayacaktır.
5. Kira sözleşmesini kim ile yapmışsa kiracı ödemeyi de o gerçek / tüze kişiye yapacak.
6. O konunun ayrıca incelenmesi gerekir. Sonuçlanan icra ve dava dosyasına ihtiyaç var.
Sorularınızın ve sorunlarınızın genel hükümler ile ilgili kısımları halloldu. Bundan sonraki konular durumunuza özel detaylar . Belediye, tapu dairesi ve eski karar incelemeleri yapmadan size daha fazla yardımcı olmamız mümkün olamayacak. Sorularınız çerçevesinde bilgi ve belge incelemesi yapamdığımızdan net yanıtlar alamıyorsunuz , tekrar sormak durumunda kalıyorsunuz.
Gayrimenkul hukuku alanında uzman bir hukukçudan yardım almanız gerekiyor kanaatindeyiz. BU aşamadan sonra haklı olduğunuz konularda şekil şartlara da dikkat etmeniz gerekecek.
Bir profesyonele yönlendirmemizi isterseniz akademi@apsiyon.com a yazabilirsiniz. Mailde yukarıdaki detayları belirtmenize gerek yoktur. Size yönlendirme sağlanır.
@@Apsiyon Ozan bey çok teşekkür ederim. Çok yardımcı oldunuz. sayenizde birçok şey öğreniyoruz. Danışmanlık için ihtiyaç olduğunda tek adres Apsiyon👍🙏
Doyurucu bilgi paylaşımlarınız için teşekkür ederim. Benim 1. sorum şu, acaba yöneticimiz vekil olarak belli bir süreliğine birini atayabilir mi? 2. sorumda acaba plana göre açık otoparkimizin kapısını garaj kapısı yaptırmak suretiyle kapatmak için nasıl yol izlemeliyiz, burda salt çoğunluk yeterli midir? Güvenlik vb. endişelerimiz mevcut.3. sorum ise dukkanlardan aidat alma hususunda, dükkan sahiplerine ulaşamıyoruz, nasıl bir yol izlenmeli. Şimdiden teşekkür ederim.
Merhabalar,
Hastalık, uzun seyahat , acil gelişen durumlar sebebi ile yöneticiniz vekil olarak belli bir süreliğine birini atayabilir. Ancak bu yönetici kat malikleri kurulunda yönetici seçilen kişinin yetkilerine sahip değildir. Hesabı yine de yöneticiniz verecektir. Bu vekillik ilişkisinin aynı avukat tevkil edilmesi, muhasebe işlerinin yürütülmesi gibi tercihan noter vekaleti, anayapının 3. kişi ve kurumlar nezdinde temsili yapılamayacak olsa dahi en azından yönetici ve vekili arasında imzalanacak bir yazılı belge ile yapılması önerilir.
Açık otoparkınız eğer parsel sınırlarınızın içinde ise ve parsel sınırlarını ayıran duvar veya parapetler var ise doğal olarak giriş kapısını kayar kapı veya bariyer ile kapatabilirsiniz. Bu karar için maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.
Dükkan maliklerinin iletişim bilgileri kiracılar ile yaptıkları kira kontratlarında bulunuyor. Dükkan sahiplerinden alamadığınız bedeller için şu yöntemi uygulayınız. Dükkan kat malikinin, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 nci maddesi uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, kiracısı veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Siz malikin borcunu kiracıdan isteyecekseniz. Eğer ödemez ise kiracıya icra takibi başlatacaksınız.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Dükkanlar boş ise ve maliklerine ulaşamıyorsanız ortak gider ve avans payı bildirimlerini, genel kurul çağrılarını, alamadığınız bedeller ile ilgili tebligatları ve icra takiplerini boş dükkana yapabilirsiniz. Aynı zamanda bu tebligatları anayapınızın girişinde ilan ediniz.
Çok faydalı.Teşekkür ederim
Bizi izlediğiniz için teşekkürler.
Birde şunu sorayım. 1 kaç gün önce TOKİ site yönetimini emlak sözleşmeden biz kat sakinleri aldık. Ben 28 hanelik kendi bilogumda 8 kişi nin seçimiyle yönetici oldum. Ve biz yöneticilerde site başkanımızı seçtik 13 blok yöneticisi... Bu hususta çoğunluk aranmayacak denildi bunu da aydınlatabilir misiniz? Not 392 kat sakinlerinin olduğu bir sitede bir bilok kadar adam yoktu toplantıda...
Yeni blok temsilcisi olduğunuzdan tapu sicilindeki yönetim planınızı alınız. Size çok faydası olacaktır. Aşağıdaki yazılarımız Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yanıtlanmaktadır. Yönetim planınızda kanuna aykırı olmamakla beraber farklı yönetim biçimleri de olabilir.
Yapılan blok temsilcisi seçiminde Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yeter sayı sağlanamamış. Blok temsilcisi olarak seçilmeniz gereken sayı 28/2 + 1= 15'dir. Seçim maddesinde 15 kişi oy kullanmış ise bir çok uzman hukuk görüşüne göre yönetici seçimi yasaldır. Ancak seçimde 15 oy altında malik ve vekili oy kullanmış ise yeter sayı sağlanamamıştır.
Temsilciler ise kendi temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Neticede 13 blok yöneticisi ( temsilcisi) eğer blok sayısı da 13 ise 392 malik adına oy kullanmaktadırlar. Bu tip bir temsilciler kurulu var ise doğal olarak 392 bağımsız bölüm malikinin temsilciler kurulu toplantısında olması gerekmemektedir. Kat malikleri kendi blok temsilcilerini seçerler, seçilen blok temsilcileri de yönetim kurulunu belirlerler.
Değerli hocam verdiğiniz faydalı bilgiler için öncelikle teşekkür ederim.
-hocam birleşik 2 bloktan oluşan her blokda 10 daire olan bir yapıda oturuyorum.Komşularımın bir kısmı dış cephe istiyor. Yalnız iş durumun ve maddi sıkıntılarımdan dolayı ben mağdur durumda kalıyorum. Dış cephe için 10 daireden kaçının onayı gerekir ve çoğunluk onay vermiş olsada ben maddi durumundan dolayı nasıl bir yol izlerim karşılayacak durumum yok diyebilirmiyim hocam.Saygılar.
Öncelikle böyle bilgilendirici bir video yayınladığınız için çok çok teşekkürler. Apartmanımızın altında 8 dükkanın bir tanesine 2001 yılında apartman yönetimi tarafından "ön cephedeki sol baştan dördüncü dükkana havalandırma bacasına baca işlendi. plan kesit ve cephelerde belirtildi 23.03.2001" şeklinde inşaat ruhsatına işlenmiş. Bacanın gösterildiği yerde ise 010 şeklinde kesit belirtilmiş. ( sanırım 10cm çapında baca ). baca işlenen dükkan o kadar el değiştirdi ki, şimdi ise kebapçı ve pideci olma yolunda ilerliyor ve baca yetersiz geldiğini söyleyerek tadilat adı altında bacayı büyütmek istiyorlar. Bugün Apartman toplantısı yapılmış (2. toplantı) ve alınan karar aynen şöyle yazılmış. listede 3. KARAR : Bahsi geçen dükkan sahibinin mevcut bacasının yenilenmesi ve tadilat yapılması konusunda kat maliki ve dükkan sahiplerinin onay vermesi ile yaptırılması onaylanmıştır. Yapılacak bacanın yenilenmesi ve tadilatında meydana gelecek tüm sorun ve sıkıntılarda sorumluluk dükkan sahibine aittir. Yapılacak baca yenilemesi ve tadilatı ile ilgili proje ve sözleşme garanti belgesi vb. yönetime verilecektir. """" şeklinde karar alınmış. Apartmanın tümünde toplam 20 daire ve 8 dükkan sahibinden sadece 6 gerçek kişi ve 3 vekillik ( yöneticiye verilmiş ) alınmış. Sorum şöyle Yönetim böyle karar alabilir mi ? Videonuzdan anladığım sadece Böyle bir karar sadece Oy birliği ile alınmalıdır. ? Yoksa yanlış mı anladım ? Birde yarın bir gün işletme inşaata başlayacak, Nasıl bir şikayet sırası sıra ile ( belediye , zabıta, avukat , dava vs ) durumu engelleyebilir?
Öncelikle yöneticiye verilen 3. vekalet geçersizdir. Kullanılamaz. 40 bağımsız bölüme kadar olan anagayrimenkullerde bir kişi iki kişiye vekalet edebilir. Eğer yönetici bir de kat maliki değilse o zaman vekil olduğu diğer iki oydan birini de kullanamaz. Bu taktirde 28 bağımsız bölümden 8 veya 9 malikin asil/vekil oyları ile zaten onaylı ruhsat projesinde bulunan bir unsur değiştirilemez. Belediyenin de ruhsat değişikliği için tüm maliklerin muvafakatını istemesi gerekir.
1-Bu kısa açıklama ile karar Kat Mülkiyeti Kanununa aykırıdır. Yeter sayı olan tüm maliklerin muvafakatı alınmamıştır. Genel kurula katılmadı iseniz size tebliğ ( yazılı elden imzalı veya taahhütlü posta ile) tarihinden itibaren bir ay içinde her halükarda 6 ay içinde kararın iptaline yönelik sulh mahkemesinde dava açabilirsiniz.
2- Belediye her ne kadar tüm maliklerin muvafakatını almadan proje değişikliğine onay vermez ise de maalesef bir şekilde bu izinler alınabilmektedir. BU sebeple belediyeye taşınmaz adı , numarası ismi vererek bir dilekçe ile başvurun maliklerin tamamının muvafakatı olmadığını ve proje değişikliğine onay verilmemesini aksi halde idari yargıya başvurarak belediyeye dava açacağınızı ifade edin.
3- Muhtemelen belediyeden ruhsat değişikliği izni hiç alınmayacak da olabilir. Karara göre işlem başlatabilirler. BU durumda belediyeye yazılı olarak ihbar yapın. Hiç bir zaman telefon veya internet ihbarı kullanmayın. Bizzat gidin dilekçe yazın. Alındı belgesini alın.
4- Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planının kopyasını tapudan bizzat malik olarak alın. SÖzkonusu dükkanların restaurant, cafe, lokanta vs. gibi işletilme yasakları olabilir. BU durumda bilahare yasaklanan şekilde kullanılmasının engellenmesine yönelik sulh hukuk mahkemesinde ayrıca dava açın. Ayrıca böyle bir durum var ise belediyeden verilen işletme ruhsatının iptalini talep edin. Yönetim planını belediyeye dilekçe ekinde sunun.
@@Apsiyon Ozan Bey keşke her sektörde sizin gibi işine seven kucaklayan bireyler bulabilsek. Verdiğin cesaret ile bahsettiğiniz konularda ara ara çalıştım. Biraz geç oldu ama teşekkür etmek istedim. Kısa bir güncelleme yapmak istiyorum. Belediyeye gittim. Apartman dosyasını İmar arşivde inceledim. Verilmiş olan muvaffakatname, sadece apartman karar defterine yazılmış ve altınada Bağımsız bölüm sahipleri ve ortakları imza atmış. Bu karar defteri ise noter tarafından "ASLI GİBİDİR" diye onaylanmış ve sadece bu muvaffakatname ile baca izni ruhsata işlenmiş. Apartmanda 28 Bağımsız bölüm var ve toplam 43 kişi bu muvaffakatnameye imza atmış. Belli ki bu belge haftalarca gezerek imzalar tamamlanmış. Benim anlamadığım 2001 yılında belediye, her bir malikin Noter huzurunda imzalanmış muvaffakatnamesi aranmadan ( talep edilmeden) böyle bir baca izni ruhsatı verebilir miydi ? Kanunlar değişmiş olabilir mi ? Çünkü Noter sadece karar defterinin kopyası diye onaylamış, imzalayan kişiler gerçek mi sahte mi ? İmzalar gerçek mi sahte mi ? belli değil. Ama sadece bu belge ile ilgili belediye Mimari projeye bu bacayı işlemiş ve onaylamış.
Süper!
Hemen kanala abone oldum. Teşekkürler...
Çok teşekkürler. Sizinle olmak güzel.
Sorum şöyle. Bu yönetim TOKİ den oluşuyorsa bu kat malikleri, içinde geçerlimi? Bir diğer sorum TOKİ de oturan kat maliki olarak 20 yıllık borcumuzdan henüz 2. Yılına girmiş durumdayız bu durumda bu sistem nasıl...? Aydınlatmanizi rica ederim...
Videodaki tüm anlatımlar toplu yapılar için de geçerli. Lütfen tapu sicilinde kayıtlı olan yönetim planınıza ulaşınız. Özel durumları sadece oradan öğrenebilirsiniz.
Site 391 kişilik TOKİ'den oluşmaktadır hocam, siteye güvenlik kamerası vede avlu içine alınacak. Çöp konteynerleri dışarı alınacak bunun için salt çoğunluk yada tüm kat malikinin onayımı gerekli? Aydınlatır mısınız... Birde salt çoğunluk site geneli mi yoksa bir bloğun damı salt çoğunluğu gerekmektedir?
BU sorunuzun yanıtını tapu sicilindeki yönetim planınızı incelemeden genel hükümlere göre veriyoruz. Asıl olan yönetim planınızdaki metindir.
Toplu yapı kapsamında olan TOKİ sitelerinde temsilci seçimi sözkonusu ise site ortak alanlarının idaresi Temsilciler kurulu tarafından yapılmaktadır. Ortak alanlarda bağımsız bölüm kapı ve pencerelerini görmeyen kamera sistemleri temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölüm sayılarının salt çoğunluğu ile kurulabilir. Sizin durumunuz bu.
Konu eğer blokların kendi ortak alanlarında ve blok içlerinde ise bu taktirde bağımsız bölüm kapılarını görmeyecek şekilde kamera sistemi kurulması kararı blok genel kurulunun salt çoğunluğu ile alınabilir.
Burada ifade edilen salt çoğunluklar sadece toplantıya katılan temsilciler kurulu üyeleri veya bloklarda kat malikleri sayısı açısından değil, sitenin tüm bağımsız bölümleri / bloğun malik sayısı üzerinden hesaplanır.
Çöp koyternerlerinin site dışına alınması kararı ise idari bir karardır. Bunun sebepleri arasında yerel yönetimin talebi, hijyen sorunları gibi gerekçeler olabilir. Kat malikleri ya da temsilciler kurulu üyelerine sorulmasına gerek yoktur. Site Yönetim Kurulu kararı alabilir.
@@ApsiyonTeşekkür ederim hocam...
@@illededogruluk06006 Bizi izlediğiniz için teşekkür ediyoruz.
Merhaba sevgili Apsiyon ekibi 😊
Sitelerde olagan kat malikleri kurulu toplantilari 2 yilda bir yapildigina gore...
1) aidat artirimlari icin nasil karar verilip kat maliklerine nasil bildirilir?
2) Isletme projesi nasil yapilip kat maliklerinin onayi icin gonderilir/tartisilir?
3) Denetci raporu kat maliklerine nasil sunulur/tartisilir? Bunlara ITIRAZLAR olursa nasil halledilir?
Bu konuda biraz aydinlatirsaniz minnettar olurum. Vereceginiz bilgiyi site kat malikleriyle de paylasacagim.
Toplu yapının tapu sicilindeki yönetim planına göre genel kurul / temsilciler kurulunun olağan toplanma zamanı iki yılda bir , ancak işletme projesi maddesinde işletme projesi yıllık olarak hazırlanması gerekiyor olabilir.
Öncelikle işletme projesi dönemi için yönetim planını okuyarak karar vermeliyiz.
Her toplu yapı için sicilde kayıtlı yönetim planı farklılık gösterebilmekle beraber;
1) Ortak gider ve avans payı artışlarına toplu yapı genel kurulu, eğer bu kurul bulunmuyor yerine temsilciler kurulu oluşturulmuş ise temsilciler kurulu karar vermelidir.
2) 1. maddedeki esas geçerli olmak kaydı ile yani toplu yapının işletme projesine yönetim planına göre hangi kurul karar veriyorsa o kurul tarafından işletme projeleri hazırlanır ve karara bağlanır.
Yeni dönem tahmini işletme projesi mevcut eski yönetim tarafından hazırlanabilir , yetkili olan genel kurul/ temsilciler kuruluna sunulur.
Yönetim tarafından işletme projesi hazırlanmamış ise genel kurul / temsilciler kurulu esnasında hazırlanıp , oylanabilir. Genel kurul / temsilciler kurulunda kabul edilmiş işletme projeleri kesin olup, uygulanır. Genel kurul / temsilciler kurulunda kabul edilmiş işletme projeleri kat maliklerine taahhütlü posta veya elden imzalı olarak tebliğ edilir.
Genel kurul / temsilciler kurulunda kabul edilmiş bir işletme projesi yok ise seçilen yönetim/ yönetici tarafından vakit geçirmeksizin genel kurul / temsilciler kurulu üyelerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile duyurulur. Bu durumda tebligatı alan genel kurul / temsilciler kurulu üyelerinin 7 gün içinde işletme projesine itiraz hakları saklıdır. İtiraz geldiği taktirde işletme projesi genel kurul / temsilciler kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Genel kurul / temsilciler kurulunda kabul edilmiş işletme projeleri kesin olup, uygulanır.
Temsilciler kurulu mevcut ise ve işletme projelerine temsilciler kurulu karar veriyorsa kat maliklerinin işletme projesine itiraz hakkı yoktur. Kat malikleri bu durumda şikayetlerini blok temsilcisine iletirler. İtiraz hakkı blok temsilcisindedir.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun / temsilciler kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
3) Denetçi veya denetim kurulu yönetim planındaki olağan genel kurul / temsilciler kurulu tarihinde , bu tarih yönetim planında belirlenmedi ise her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna / temsilciler kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün / toplu yapının yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla veya elden imzalı kat maliklerine / temsilciler kuruluna gönderilir.
Denetim raporu tercihen olağan genel kurul / temsilciler kurulu öncesinde kat maliklerine / temsilci üyelerine elden imzalı veya taahhütlü posta ile gönderilmelidir. Her halükarda toplantıda hazır bulunmalı ve toplantı sonunda genel kurul / temsilciler kurulu kararları ile genel kurul üyelerine / temsilciler kurulu üyelerine gönderilmelidir.
Denetim raporunun tartışılacağı tek yer genel kurul / temsilciler kuruludur. Denetim kuruluna itirazla hangi kurul yönetim planına göre yapılıyorsa o kurulda gündeme alınır.
Temsilciler kurulu mevcut ise yönetici / yönetim kurulu ve denetici / denetim kurulunu temsilciler kurulu seçiyor ve başarılı olup olmadıklarına karar veriyorsa kat maliklerine denetim raporunun gönderilmesine gerek yoktur. Kat maliklerinin temsilciler kurulunun bulunduğu bir toplu yapıda denetim raporuna itiraz hakkı yoktur. Kat malikleri bu durumda şikayetlerini blok temsilcisine iletirler. İtiraz hakkı blok temsilcisindedir.
Daha detaylı bilgileri aşağıdaki videolarımızda bulabilirsiniz.
Temsilciler Kurulunun Görev ve Yetkileri Nelerdir? ruclips.net/video/nskn131YWI0/видео.html
İşletme Projesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
ruclips.net/video/OQkLdAHwqF0/видео.html
Kesinleşen İşletme Projeleri ile Yasal Tahsilat, Şeffaflık, Hesap Verebilirlik
ruclips.net/video/XGp_KwDElHQ/видео.html
Apsiyon Yönetici Sohbetleri: İşletme Projesi Nasıl Yapılır?
ruclips.net/video/orTieXVUIws/видео.html
Denetim Raporu Nedir? Neler İçermelidir?
ruclips.net/video/IZazRh3d1d0/видео.html
Apartman Denetimi Nasıl Yapılır? (Apartman ve Toplu Yapılarda Denetim)
ruclips.net/video/zwlVJfIJHEo/видео.html
Yönetici Sohbetleri 9: Yönetimlerde Şeffaflık, Denetim, Kayıt ve Yazılımların Önemi
ruclips.net/video/iKaxTY7GiqY/видео.html
Çok teşekkür ederim. Bir sorum daha olacak: En üst kattaki iki dairenin sağanak yağışta tavanı aktığı için çatıda onarım veya çatının komple yeniden yapım kararı için gereken oy oranı nedir?
Çatıda onarım veya yeniden yapım işine bir uzman görüşü alınarak veya bilirkişi raporu vasıtası ile karar verilebilir. Çatının onarımı halihazırda zorunlu bir giderdir. Kat malikleri kuruluna katılanların oy çoğunluğu ile alınabilir: Çatınının yeniden yapımı gerekiyorsa ve çatı sistemi değişmeyecek aynen yapılacak ise bunun içinde kat malikleri kurula katılanların oy çoğunluğu yeterlidir. Ancak çatının yöntemi (örneğin kaldırılıp açık teras yapılacaksa) bu durumda tüm kat maliklerinin sayısı (toplantıya katılsın katılmasın) sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir.
Çatının onarımı kat malikleri kurulunda kabul edilmez ise genel kurul kararına itiraz edebilir veya zarar gören kat malikleri onarımı yaptırıp diğerlerinden talep edebilir, icra takibi de yapabilirler.
Daha fazla bilgi içn "Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu" konulu www.apsiyon.com/blog/komsularin-ve-kat-maliklerinin-birbirlerine-karsi-sigorta-hasarlarinin-karsilanmasi-sorumlulugu linkindeki blog yazımızdan faydalanabilirsiniz.
Yöneticinin çatının onarımı için genel kurul yapmasında dahi gerek yoktur.
Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi "yöneticinin görevlerini" sıralamıştır. Öncelikle yönetici "genel yönetim işlerinin görülmesinden" sorumludur.
"Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;"
dolayısı ile akan çatının tamiri yöneticinin görevleri arasındadır.
Diğer taraftan daha fazla bilgi için ""Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu" konulu www.apsiyon.com/blog/site-ve-apartman-yonetimlerinin-binadan-kaynakli-sigorta-hasarlarindaki-sorumlulugu linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.
Merhaba,
Havuzlu sitede havuzun kullanılıp kullanılmaması için genel kurulda hangi çoğunluk gereklidir?
Zira suyun ısıtılması, bakımı vs masraflı olduğu için kapatılmasını isteyenler olduğu gibi havuzu kullanmak isteyenler de var.
Teşekkürler.
Mevcut projedeki ruhsatlı bir havuzun faaliyetinin durdurulması için toplu yapının tapu sicilindeki yönetim planında belirlenmemiş ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile genel kurul / temsilciler kurulunda karar alınması ile mümkün olabilir. Ruhsat projesinde bulunan açık yüzme havuzunun niteliğinin değiştirilmesi ise tüm kat maliklerinin 4/5 inin muvafakatı ile mümkün olabilecektir.
Benim binam 5 senelik hiçbir toplantıda salt çoğunluk saglanamamis hep 2. Toplantıda genel kurul toplanmış ama Denetim Kurulu hep seçilmiş bende son Toplantıda Denetim kurulu başkanı oldum 2. Toplantıda 26 kisi gelmiş ve bunların oyu ile ben denetçi oldum yani benim denetciligim geçersiz mi
Ozan Hocam öncelikle teşekkürler. Ben Eskisehirden bir profesyonel yöneticiyim. Sorum şu şekilde olacak; yapılan olağan toplantı 4 defa tekrarlanmasına rağmen toplantıya katılım olmaz ise, tabiki bu süre zarfında kurumlar eski yönetim yetkilerini dondurması ile birlikte, bu sürede yapılamayan ödemeler ve yönetici yetkisi veya yenilemesi olmadığı için gerceklesmeyen islerden dolayı binanın veya kişilerin zarara uğraması sebebiyle sorumlu kimdir. Eski yöneticinin sorumluluğu bitmismidir. Bu zarar kime rücu edilir. ? Tekrar teşekkür ederim
Öncelikle sözkonusu yapılmış ancak yeni yöneticinin seçilememiş olduğu 4 toplantıda eski yönetici hesabını vermiş ise herhangi bir sorumluluğu yoktur.
Kat malikleri yönetici seçemedikleri için zararlardan beraberce sorumludurlar.
Hocam ben 20 dairelik bir binanın yoneticisiyim binamızın açık otopark tarafı ve yol tarafına sınır bahçe duvarı çekmek istiyoruz bunun için nasıl bir karar almalıyız.
Söz konusu sınırın ( duvarın çekileceği sınır) binanıza doğru olan arsası parsel sınırlarınızda ise belediyenin izin vereceği ölçülerde bir bahçe duvarı imali yapabilirsiniz. Parsel sınırlarında bulunan bahçe duvarı da İmar Kanunu'na göre bir yapıdır. Bu sebeple belediyenin izni gerekir. Bu tür bir imalat için belediyede kayıtlı mimari projenin değişmesi gerekmez.
Gerekli görüşmeleri yaptıktan ve izni aldıktan sonra genel kurulda tüm bağımsız bölüm malik sayısının ( sadece toplantıya katılanların değil, irtifak listesindeki tüm malik sayısının) salt çoğunluğu ile karar almalısınız.
Hocam merhabalar. 136 daire 6 bloklu bi sitedeyiz. Sitemiz bir yönetim şirketi tarafından yönetiliyor. Ancak kararlarımız kat maliklerinden oluşan yönetim kurulu tarafından alınıyor. Yönetim şirketi ile sözleşmemiz Ağustos 2020 itibariyle bitti. Ancak genel kurulu pandemi sebebiyle yapamadık ve haliyle şirket devam etti. Şimdi yasaklar kalktı ve genel kurul yapılacak. Burada biz bu yönetim şirketiyle çalışmak istemediğimiz kararını çıkarıp başka bir şirket ile anlaşabilir miyiz
Sayın Harun Bey. İfadelerinizden şunu anlıyoruz. Genel kurulunuz, kat maliklerinden oluşan yönetim kurulunu seçiyor. Bu durumda kat maliklerinin vekili yönetim kuruludur. Yönetim kurulu ise kat malikleri genel kurulundan aldığı yetki ile bir yönetim şirketi ile sözleşme yapıyor ve bazı yönetim faaliyetlerini yönetim şirketi vasıtası ile gerçekleştiriyor. Genel kurul yeniden toplandığı taktirde tabi ki yönetim şirketini değiştirme kararını alabilir. Ancak yönetim şirketinin faaliyetlerinin sona ereceği tarih , yenileme şartları , otomatik uzaması durumu, erken fesih durumunda yapılması gerekenler yönetim şirketi ile yapılan sözleşme maddelerinde bulunmaktadır. Yönetim şirketlerinin genel kurullarda veya temsilciler kurullarında dışarıdan seçilmemesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu açısından bir sorumluluk veya yetkisi bulunmamakta, kendileri ile yapılan sözleşme ilişkisi çerçevesi ile sınırlı kalmak kaydı ile hizmet ve/veya danışmanlık hizmeti bulunmaktadır.
Yeni YILDA KAT MALİKLERİ YETER SAYI TOPLANAMAZSA ESKİ YÖNETİCİ VE YARDIMCILARI DEVAMMI EDER.. YÖNETİCİ SEÇİMLERİ 47 DİREDEN KAÇ KİŞİ OLMASI HEREKLİ
Merhabalar hocam ben garaj ustu bir kacta oturuyorum ,bahceye malum renklerdirmek amaçlı agac vb seyler dikilmek isteniyor,1.kat ustten kattan biraz daha icerde kaldigi icin ve alt kat okdugu icin diger katlara gore daha az gunes aliyor ,1.katta 4 daire var ...4 daire karsi ciksa geriye kalan 12 dairenin kabul etmesi durumunda agaclar dikiliyor mu yoksa asil karari 1.kat sahipleri mi verir,cunku diger katlar etkilenmiyor ...
Kat malikleri kurulu ya da yönetim belediyede bulunan peyzaj projesine aykırı dikim yapamazlar.Belediye onaylı bir peyzaj projesi bulunmasa dahi maliklerin taşınmazlarına zarar verecek kararları da alamazlar. Bir kimsenin mülkünü kullanırken komşusuna zarar verecek her türlü taşkınlıklardan çekinmesi Medeni Kanunun gereğidir.
Sitemizde yetişkin ve çocuk olacak şekilde 2 adet havuz var. Bu havuzların etrafında ucuz olması açısından çim görünümlü demir çitler yapıldı ve hiçbir kat malikine de sorulmadan. Bu konuyla ilgili yönetimin yasal hakkı nedir, bu tür uygulamalar da site projesi çerçevesine uygun olarak yapılması gereken uygulamalar değil midir? 4/5 çoğunluk gerektirir mi? Teşekkürler.
Sayın Okçuoğlu,
"Havuzun etrafının malik, kiracı, misafir, çalışan ve özellikle çocukların can emniyetlerinin sağlanması amacı ile minimum 110 cm yüksekliğinde ve kolay aşılamaz ( yatay profil olmayan) manialarla engellenmesi zorunludur." Bir kere bu işlem yapılacak. Zorunlu.
Ancak yapılacak işin maliyetin mimari duruma, kullanılacak materyale, yapılacak işçiliğe göre değişir. Yine yapılacak işin anagayrimenkulün mimari güzelliğinin de korunarak yapılması tercih edilmelidir.
Onaylı mimari projede havuz olduğundan dolayı havuzun etrafının güvenlik amacı ile manialarla çevrilmesi kararının yeter sayısı 4/5 değil, tüm kat maliklerinin salt çoğunluğudur ( KMK Md42.).
Peki kararı kim verecektir?
1) Siteniz ( toplu yapınız) bloklarda seçilen blok yöneticilerinin ( blok temsilcilerinin ) oluşturduğu Temsilciler Kurulu Tarafından mı yönetiliyor? Yöneticiler seçiliyor? İşletme Projeleri ( bütçeler) yapılıyor?
2) Yoksa bağımsız bölüm malikinin bir araya geldiği Site ( toplu yapı) Genel Kurulu tarafından mı kararlar alınıyor? Yöneticiler seçiliyor? İşletme Projeleri ( bütçeler) yapılıyor?
Eğer 1) . seçenek varsa havuz alanı toplu yapı ( site) ortak alanı olduğundan söz konusu Yatırım Kararı ( KMK Md42.) temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölümlerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Eğer 2) . seçenek varsa havuz alanı toplu yapı ( site) ortak alanı olduğundan sözkonusu Yatırım Kararı ( KMK Md42.) genel kurulun bağımsız bölümlerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Gelelim yöneticinin / yönetim kurulunun yukarıdaki seçeneklerden birisine başvurmadan sözkonusu maniayı yaptırma durumuna.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Yöneticinin görevlerini düzenleyen , “Genel yönetim işlerinin görülmesi” başlıklı 35. Maddesinin b) fıkrasında “ Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;” g) fıkrasında “ Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması,” h) fıkrasında “Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;” yine yöneticinin görevleri arasındadır.
Bu maddelere göre yöneticinin herhangi bir kaza oluşması ( boğulma vs.) kendisini cezai olarak da bağlayan "Havuzun etrafının malik, kiracı, misafir, çalışan ve özellikle çocukların can emniyetlerinin sağlanması amacı ile minimum 110 cm yüksekliğinde ve kolay aşılamaz ( yatay profil olmayan) manialarla engellenmesi " işinin kat maliklerine danışmadan makul maliyetlerle , mimari güzelliği de dikkate almak sureti ile yaptırmasının yetkisi dahilinde olduğunu kabul eden görüşler olduğunu da vurgulamak isteriz.
@@Apsiyon Hic üşenmiyor herkese boyle detayli yaziyorsunuz. Kimse yapmiyor boyle. Cok mukemmel bir hizmet anlayisi. Sizi ve ekibinizi kutluyor ve teşekkür ediyorum.
@@aestheticman2662 Kararlıyız :) Nazik sözleriniz için teşekkürler.
@@Apsiyon :)
@@aestheticman2662 Aesthetic Man :)
Hocam merhaba. ,9 Bloktan oluşan, toplamda 377 bağımsız bölüm bulun site'de TOKİ'nin bir şirket ile anlaştığı 2018 den bu güne kadar yönettiler. Şimdi. Yönetim devri yapıyoruz. 9 Blok ta kat maliklerini ayrı ayrı toplantıya çağırarak bir temsilciler meclisi seçildi. Ancak toplantı salt çoğunluk sağlanmadan yapıldı. Bize dendi ki; İlk toplantıda çoğunluk aranmaz.Temsilciler meclisince 3 kişi yönetim kuruluna, bir kişi yedek olarak ve 3 kişi Denetim ve bir yedek üye ile seçildik. Bu durum yani kat maliklerine yönetim devri ilk toplantısında çoğunluk aranmaz, doğrumudur. Bu seçilen yeni yönetim, geçici yönetim,mıdır. Saygılarımla.
Öncelikle " kat maliklerine yönetim devri ilk toplantısında çoğunluk aranmaz" gibi bir kural ya da imkan yok.
Toplu yapınızın geçici yönetim kurulu TOKİ idaresince atanan gerçek kişiler idi. Yönetim firmasının geçici yönetimde bir görevi yok. TOKi idaresince atanan geçici yönetim kurulu yönetim faaliyetlerini gerçekleştirmek üzere yine TOK'nin iştiraki olan bir tüzel kişi yönetim şirketi ile sözleşme karşılığı anlaşmış idi.
Geçici yönetim kurulunun yönetim süresi TOKİ yönetim planlarında genel olarak (projeden projeye değişebilir) 5 yıllık bir geçici yönetim öngörmektedir.
Geçici yönetimin görevi oplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmaktır.
Bir toplu yapıda yönetim planında belirlenmiş olmaz ise her halükarda geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
TOKİ'nin alt gelir grubu projelerinde özel bir durum da şudur. 10 ve 20 yıl vadeli satışlarda tapu devri TOKi tarafından hak sahibine yapılana kadar asıl malik TOKİ'dir. Dolayısı bu projelerde belirlenen süre kadar geçici yönetimin TOKİ tarafından yapılması olağandır. BLoklardaki farklı mülkiyet durumlarına göre de seçimler her blokta ayrı yıllarda ve tarihlerde olabilir.
Gelelim durumunuza; geçici yönetim süresi tamamlandığı zaman TOKİ geçici yönetime ilişkin haklarını nihayete erdirir, vekaletsiz iş görmek istemez. Dolayısı ile toplu yapı temsilciler kurulunu oluşturmak ister.
Kanunda işte bu temsilciler kurulunun oluşumunda da her bir blok/ parsel / Ada temsilcisinin ve/veya denetçisinin seçiminde kanunda yeter sayı ile saklı koşul olan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu aranmaktadır. Bu çoğunluğun aranmasının denetlenmesi TOKİ ve geçici yönetime ait değildir. Artık konu kat malikleri ve temsilcilerinindir.
Ancak; yeni seçilen temsilciler kurulunun ve dolayısı ile onların belirlendiği yönetim ve denetim kurulunun her bir blokta yeter sayı sağlanmadan seçilmiş olması halinde yine seçilen temsilciler faaliyetlerini mahkemece seçimler iptal edilene kadar sürdürebilir. Her blokta kat maliklerinin herhangi birisinin blok temsilcisi seçiminde yeter sayı sağlanmadığı gerekçesi ile sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkı daima bulunmaktadır. Ancak bu süreç TOKİ yönetiminin size verdiği bilgiye göre hareket etmenizden çok daha fazla zarar vercek bir süreçtir.
Malum olduğu üzere mahkemelerin sonuçlanması uzun süre almaktadır. Bu süreç boyunca temsilciler kurulunun belirlenememesi toplu yapının yönetilememesi anlamına gelir.
Özetle; " kat maliklerine yönetim devri ilk toplantısında çoğunluk aranmaz" düşüncesi ile seçimleri geçerli saymak yağmurda ıslanmaktır. Geçersiz saymak dolu ve kar fırtınasıdır.
selamlar 24 daireli bir binada 5/4 oy ile alınması bi karar için 24 /5*4 : 19,2 daire oluyor bu karar için 19 mu 20 mi daire imza atması gerekir
Kat mülkiyetine ilişkin hesaplamalarda yeter sayı ile ilgili kararlar bir üst tam sayıya yuvarlanır. İhtiyaç olan malik sayısı 19,2 ise o halde 20 sayısı kabul edilir.
Hocam toplantılarda yeter sayı aranırken, kiracılar kabul ediliyor mu? Ev sahibinden vekalet almamış kiracılar yeter sayıyı oluşturabilirler mi?
Kat malikinden vekalet almadıkiça kiracılar genel kurulda söz sahibi olmayıp oy kullanamazlar.
Bu konuda size iki yazımızı önerebiliriz.
"Kiracılar Genel Kurul Toplantılarında Oy Kullanabilir Mi?" konulu www.apsiyon.com/blog/kiracilar-genel-kurul-toplantilarinda-oy-kullanabilir-mi linkindeki yazımız
ve
"Olağan Genel Kurul Toplantısında Vekaletin Önemi" konulu www.apsiyon.com/blog/olagan-genel-kurul-toplantisinda-vekaletin-onemi linkindeki yazımız daha detaylı bilgi verecektir.
Mevcut olan ortak garaja (garajlar bireysel değil karışık çekiyoruz) sundurma yapılacak 5/4 oy çoğunluğu mu gerek yoksa saf çoğunluk mu gerekir ?
Sundurmanın aşağıdaki özelliklerinden dolayı faydalı yenilik ve ilave olarak değerlendirilmesi, tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı ile ( sadece toplantıya katılanların değil bağımsız bölüm maliklerinin tümünün sayı ve arsa payı çoğunluğunu) yapılması mümkündür.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. Maddesine göre sundurma; “yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için yapı yaklaşma mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan üç tarafı açık örtüler” olarak tanımlanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, bazı istisnalar hariç olmak üzere yapı yapmadan önce belediye veya il özel idaresinden ruhsat almak zorunludur.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen İnşai Faaliyetler'' başlıklı 59. maddesinde; “Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk,pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımıile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” hükmü bulunmaktadır.
Danıştay kararlarında ise genel olarak ; taşıyıcı sistemi ahşap malzemeden, üzeri hafif ve basit malzeme ile örtülen sundurma örneğin demir profil ayaklar ve yine demir profiller üzerine ahşap malzeme ile yapılan, üstünün de polikarbonat v.b polyester malzeme ile kapatılan sundurmanın aşağıdaki şartları taşıdığı takdirde ruhsat gerektirmeyen imalat olarak kabul edilmiştir.
Sundurmanın , İmar Kanunu’nda düzenlenen yapı tanımı kapsamında inşa edilmemiş olması, etrafının açık olması, güneş ve yağmurdan korunma ile gölgelik amacına yönelik yapılmış olması, bu amacı aşacak nitelikte yapılmaması , örneğin kapalı alan oluşturmaması, bina cephesini değiştirmeyecek şekilde, taşıyıcı sisteme zarar vermeyecek şekilde monte edilecek, hafif yapı malzemeleri ile yapılmış olması önemlidir. Sundurmanın yapıldığı taşınmazın bulunduğu ildeki İmar Yönetmeliğinin incelenmesi, belediyesinden görüş alınması, kullanılacak malzemenin , genişlik- uzunluk ve yüksekliğinin açıkça belirlenmiş olması sonradan yapılacak şikayetlerin ve açılacak davaların önüne geçecektir.
Çok yararlı bilgiler
Bizi izlediğiniz için teşekkürler.
Bilgiler için teşekkürler...Doğaldaz kolon projesinde seçilen firmanın pahalı ve güvenilmez olduğu durumlarda itiraz için ne kadar oy gerekir.bir kişinin itirazı yeterli olurmu cevaplarsanız sevinirim
Bireysel ısınmaya geçiş kararı ile birlikte , tüm giderler için (kolon projesi de dahil olmak üzere) yaptırma kararı genel kurulda alınmış ve yöneticiye firma seçimi yetkisi verilmiş ise bir malikin itirazının bir anlamı olmayacaktır. Olağanüstü genel kurul için maliklerin üçte birinin imzası gerekir.
merhaba. bilgilendirmeler için teşekkür ederim. iki sorum olacak. 1. sitemizin site dışına (caddeye) bir giriş çıkış kapısı var. sitenin başka bir yerinden başka bir caddeye yeni bir kapı açılmak isteniyor ve bu açılacak kapı beni mağdur ediyor. projede olmayan ve sitenin duvarları kırılarak açılacak bu yeni kapını açılması hangi oy oranına tabidir? 2. bir yıl önce yapılan genel kurulda bir site sakinin yaptığı bir işlem için ( site otoparkını engelleyecek şekilde kendi evine sürgülü kapı yapmak) iptal edilmesi yönünde karar aldık. site yönetimi bu kararı uygulamadı ve uygulamak içinde her hangi bir işlem yapmadı. Sorduğumda "sitedeki sakinlerle konuştum kapıyı yaptıracak kişi için çok masraflı olacağından kararı uygulamadan vaz geçtik". Alınan bir kararı site yönetim kurulu bu şekilde uygulamadan vaz geçebilir mi? site yöneticim kurulu suç işlemiş olmuyor mu? Bu durumda site yönetimi için nasıl bir yaptırımımız olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) açısından 42. Madde hükmü dahilinde maliklerin sayı ve arsa payı çokluğu ile bahçe duvarının tadili yapılabilir.
İmar Kanunu açısından ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 59. maddesine göre; basit tamir ve tadiller, bahçe duvarı, duvar kaplamaları tadil ve tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir. Bahçe duvarının yapımı ruhsata tabiyken, tamiri basit tadilat kapsamında kaldığı için ruhsata tabi değildir.
Ancak bahçe duvarında geçit açılacaksa bu durum için öncelikle belediyesinden görüş alınması gerekir.
Genel kurulda alınan bir karardan site yönetimi gerekçe göstererek vazgeçemez. Konunun yeniden genel kurulda değerlendirilmesi için genel kurula taşımalıdır. Yönetiminiz görevini yapmıyor, yapmaktan imtina ediyor kendilerini uyarmalısınız. Henüz bir suç işlemiş olmuyorlar.
Ancak müdahaleyi herhangi bir kat maliki de yapabilir. Bunun için site yönetimine ihtiyaç yoktur.
Bununla beraber KMK’nun 18. maddesine göre; kat malikleri, bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kiracılar ve faydalananlar da bu borçlarla ilgili olarak mülk sahipleri ile beraber müteselsil olarak yükümlüdür. " Site otoparkını engelleyecek şekilde kendi evine sürgülü kapı yapan" ve diğer kat maliklerinin rahatsızlığına neden olan kişiye, zarar gören(veya zarar görenler) tarafından noterden ihtarname gönderilerek rahatsızlığın giderilmesi ve söz konusu imalatın sökülmesi istenmelidir. İhtara rağmen sorun devam ediyorsa zarar gören maliklerden birisi KMK 33. maddesine göre aynı sitede parselde ise taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine, farklı parselde/sitede ise asliye hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesi ile dumanın verdiği rahatsızlığın önlenmesini isteyebilir. Mahkeme, yapılması gerekenler belirler ve gereğini yapması için davalıya süre verilir. Kararı alan bunu icraya verir. İcra emrinin tebliğine rağmen mahkemenin belirlediği sürede kararın gereği yerine getirilmezse icra marifetiyle mahkeme kararında belirtilen işlemler yaptırılır. Ve bu işlerin bedeli davalıdan tahsil edilir.
@@Apsiyon üstad çok teşekkür ederim.
Merhaba hocam
Malum zamlarla birlikte site aydatları çok fazla yükseldi, 345tl den 850 TL ye çıkartıldı, yıllık 277000 personel gideri var, bunların içinde elektrikçi, tesisatçı, çatıcı vb, bu şahıslar binadaki ustalık gerektiren özel işleri yapmıyor ama biz bu insanlara maaş ödüyoruz bunu bir kesim olarak gereksiz görüyoruz. Bu duruma itiraz edip iptalini talep edebilirmiyiz. (960 dairelik bir ada sitemiz merkezi sistem de var)
Sorular arasında ekrana çıkmamış bu soruya gecikmeli yanıt veriyoruz. Özür dileriz. Sayın Murat Yiğit 'e bir faydası olmayacak ancak okuyan diğer maliklere faydası olması ümidi ile .
Maalesef bu sorunuza tam bir yanıt vermek güç. Ancak genel hükümlere göre yanıt veriyorum. Tam bir yanıt elde etmek istiyorsanız tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınıza ulaşmanız gerekir. Orada hükümler geçerlidir.
Toplu yapı iseniz ( 960 bağımsız bölümlü bir ada yönetimden söz ediyorsunuz merkezi sistem ısıtma yani ortak tesisat da var) ve yönetim planınızda her bir blokta seçilen temsilcilerden oluşan bir temsilciler kurulu var ise bu kurul işletme projesine dolayısı ile ortak gider ve avans paylarına ( aidatlara) karar verir. Kat maliki olarak sizlerin işletme projesine veya işçi çalıştırıp çalıştırmamaya itiraz edip temsilciler kurulu kararını iptal ettirme gibi bir imkanınız yoktur.
Ancak toplu yapıdaki bir kesimden ziyade genel çoğunluk görüşü aynı yönde ise bu çoğunluktan kişiler blok temsilcisi seçilerek temsilciler kurulunda yer alabilir, dolayısı ile işçi çalıştırıp çalıştırmamaya yani işletme projelerine karar verebilirler.
Temsilciler kurulunda her blok temsilcisinin oyu yönetim planında aksi yazmıyorsa temsil ettiği bloğun bağımsız bölüm sayısı kadardır. O halde blok temsilcisini seçerken maliklerin genel eğilimi hem seçilen temsilciye iletilebilir, hem de blok genel kurul kararına yazılabilir. Böylece temsilci bloğundaki kararı veya olumlu ya da olumsuz oy kullananların sayısını tespit ederek, işletme projesi kabulünde bu oy sayılarına dikkat ederek olumlu ve olumsuz oyları ayrı ayrı kullanabilir.
Toplu yapınızda yönetim temsilciler kurulu eli ile değil, tüm bağımsız bölüm kat maliklerinin katıldığı bir genel kurul ile yapılabilir. Bu da yönetim planınızda yazılıdır. Dolayısı ile kat maliklerinin katıldığı genel kurulda itiraz etmeniz mümkündür.
Ancak bir kesimin itiraz etmesi yeterli değildir. Genel kurullara katılan kat maliklerinin çoğunluğunun veya yönetim planında yazılı olduğu şekilde temsilciler kurulu bulunuyorsa temsilciler kuruluna katılan temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümler için kullandığı oyların çoğunluğunun "işçi çalıştırılmaması" yönünde görüşü olması gerekir.
Apartman ve Sitelerde Aidat Artışı Nasıl Yapılmalı? konulu yazımızı www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-sitelerde-aidat-artisi-nasil-yapilmali linkinden , videomuzu ise ruclips.net/video/-R3t-EFIBUI/видео.html linkinden izleyebilirsiniz.
İyi günler. Hocam 2001 yılında aldığımız. 10.daireli ve dükkan bulunuyor. Dairemizin tapusunu yıllarca alamadık sürekli mazerette bulundular. Şükürler olsunki 2 ay önce tabumuzu alabildik. Evimizde 5 yıl oturup kiraya çıktık. Evimize kiracı koyduk elektrik. Su. Doğalgaz bu zamana kadar bizim üzerimizeydi. Sorum şu 15 yılldır binamhzda türksel vericileri var. Ve bizden izin alınmadı. Ve paraları kendişeri aldılar 10 dairenin 6 tanesi kardeşlerin. Bina işi olduğunda ğaea talep ediyorlar. Eşim sessiz olduğu için kafalarına. göre takılıyorlar. Tapumuzu yeni aldığımız için geriye dönük. dava açsak sonuç alabilirmiyiz
Dava açabilirsiniz. Sonu. alırsınız.
@@Apsiyon Çoooook teşekkürler
Hocam merhaba, 59 bağımsız bölümlü bir sitede, 2. toplantı yapılıyor. Aslen + vekaleten 39 kişi katılıyor. Mesela faaliyet raporu ibra edilecek. Raporu herkes kabul ediyor ve kimse itiraz etmiyor. Oy birliği ile faaliyet raporu kabul edildi diyebilir miyiz? Yoksa oy birliği olması için 59 bağımsız bölümünde kabul etmesi mi gerekiyor?
Yönetici tüm kat maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilirken, yöneticinin faaliyetlerinin değerlendirildiği (mali ve idari olarak hesap vermesi) karar toplantıya katılanların çoğunluğu ile alınır.
Yönetici seçilirken kanunda saklı olan yeter sayı vardır, ancak hesabını verirken böyle bir yeter sayı bulunmamaktadır.
Genelde olağan olarak hesap verme zamanı, yöneticinin bir yıllık yasal görev süresinin bittiği ve ibra edildiği (ibra aslında Kat Mülkiyeti’nde hesap vermenin uygulamadaki ifadesi olmaktadır, kanunda ibraya yönelik bir hüküm aslında yoktur) ve yeni yöneticinin seçileceği zamandır.
Dolayısı ile örneğinizde yönetici "toplantıya katılanların" oybirliği ile ibra edilmiş kabul edilir.
Daha fazla bilgiyi "Yöneticinin ve Yönetim Kurulunun Hesap Vermesi" konulu www.apsiyon.com/blog/yoneticinin-ve-yonetim-kurulunun-hesap-vermesi linkindeki yazımızdan alabilirsiniz.
Hocam seçimli genel kurula yapılan itirazların değerlendirilmesi için beklenmesi gereken bir süre var mıdır? Varsa bunun kanuni dayanağı nedir?
Genel kurul tamamlandığında ( eğer genel kurul seçimli ise) artık bu genel kurulun değerlendirilmesine yönelik bir eylem yapılamaz. Sebebi de eski yönetici / yönetim kurulunun , varsa toplantıyı idare eden divan heyetinin görevi tamamlanmış durumdadır. Dolayısı ile itirazlar genel kurul sırasında değerlendirilmelidir.
Seçilen yönetici /yönetim kurulu eski yönetici tarafından yapılan genel kurul çağrısı, toplantı ve karar yeter sayısı açısından itirazların yerinde olduğunu düşündüğü taktirde genel kurulu olağanüstü olarak toplayabilir.
Eğer kat malikleri seçilen yeni yönetici / yönetim kurulundan farklı düşünüyorlarsa; kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 nci madde hükmü gereğince aykırılığın sebebini belirterek karara aykırı oy veren her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Merhaba Apartmanda 8 daire var Sadece bize sormadan 5 kişi kafasına göre sürekli apartmana bir tadilat çıkarıp masraf çıkarıyorlar diğer ev sahipleri kiraya verdikleri için haberleri olmuyor biz bir ortak zorunlu bir talebimiz olsa hiç oraları olmuyorlar ne yapmamız gerekiyor
8 bağımsız bölümü olan anagayrimenkullerde yönetici atanmalıdır. Masraflara da kat malikleri kurulu karar vermelidir. Bağımsız bölümü kirada olan kat malikleri de genel kurula davet edilmelidir. Bu davet kiracılarına elden imzalı tebliğ edilerek veya taahhütlü posta ile yapılabilir. Genel kurulda 8 malikten 5 inin kabulü ile sözünü ettiğiniz faydalı ise tadilatlar yapılabilir.
Kat maliki iseniz taleplerinizi yöneticiye ve genel kurula iletmelisiniz. Kiracı iseniz taleplerinizi mülk sahibinize iletmelisiniz.
Merhaba Ozan bey. 12 daireli apartmanımızda 6 daire görüntülü zil istiyor, 3 daire çoğunluğa uyarım diyor, 3 daire de istemiyorum diyor. Oysa görüntülü zil ya komple oluyor ya da hiç olmuyormuş. Bu durumda istemeyenler buna uymak zorunda mı değil mi? Görüntülü zil lükse girer mi? İstemeyenlerin nedeni şu anki ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum. Acil cevabınız için şimdiden teşekkürler. Bu arada 11 daire de kabul etti. Sorum tek daire için. Uymak zorunda mı değil mi?
Eski sisteminizde zorunlu bir değişim gereği yok ise ve eski sistem çalışıyorsa yenisinin görüntülü olarak yapılması tüm malik sayısının sayı ve arsa çoğunluğu ile kabulüne bağlıdır. Sayı hesaplanırken sadece toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu dikkate alınır.
Hocam merhabalar kolay gelsin. Oturduğumuz yer iki bloktan oluşan bir apartman. Isıtma sistemi merkezi. Doğalgaza geçmek istiyoruz. Maliklerden biri hariç ferdi sisteme geçmek istiyor. 2000 m2 üstüne kurulu olduğu için bir kişi merkezi istediğinden ve oybirliği gerektiğinden doğalgaza geçilemiyor.
1-Ferdi sisteme geçmenin oybirliği dışında bir yolu varmıdır ?
2-Blokları kanunen ayırıp o şekilde devam etmek mümkün müdür
Merhabalar, belediyede bu iki bloktan oluşan apartmanın belediyesinde bulunan yapı ruhsatının eki olan projelerinde ısınma sisteminin iki girişe de hizmet veren tek bir merkezi sistem ısıtma olduğu işlenmiş ise bireysel sisteme tüm kat maliklerinin muvafakatı olmadan geçemezsiniz. Bu durum sadece Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili değildir. Aynı zamanda imar mevzuatı ve Enerji Verimliliği Kanunu ile ilgilidir.
Diğer taraftan blokları ayırmanın mümkün olup olmadığını yine ruhsat projesine ve tapu sicilinde bulunan yönetim planına bakarak karar vermek gerekecektir.
öncelikle böyle bir sistem yapıp sorulara itinayla cevapladığınız için emeklerinize sağlık. benim sorum 2 ayrı parselde bulunan 2 gayrimenkul bina, toplu yapı yönetimi diye birşey yok...
1-) tek bahçe duvarı ile çevrilip birleşik olduğu için bahçe ortak alan mı sayılır? yönetim planımızda sadece bizim binanın ada parsel bilgisi var, komşu parselin ortak alan hakkında birşey yazılmamış..
2-)iki bina arasındaki parke taşları çökmüş düzeltilecek, pis gider borusu tamiri yapılacak ama komşu parselde yönetim olmadığı için komşu parselin yönetim kurulmasını mı bekleyelim yoksa ölçerek bahçeyi ikiye bölüp kendi tarafımızı onarımını yapabilir miyiz?. (kadastrodan birisi mi gelmeli?)
ortadan duvar veya ağaç dikerek bölsek aykırı bir işlem sayılır mı? teşekkür ederim :)
Sayın Acar, etrafı duvarlarla çevrili yapıların herhangi bir ortaklığı bulunmayabilir. Siz konuya hakim olarak sözünü ettiğiniz yapıların toplu yapı olmadığını ifade etmişsiniz.
Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapının imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şart olup, bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmamaktadır. O halde eğer bu şartlardan herhangi biri sağlanmıyorsa toplu yapı ilişkisinden söz edilemez. Toplu yapının söz konusu olması durumunda ise öncelikle belediyesinde yapıların yerleşim planı tamamı için onaylanmış olup, tapu sicilinde ve sicildeki yönetim planında "toplu yapı" ifadesi bulunmalıdır.
Aksi durumda eğer toplu yapıya geçiş için bir niyet söz konusu değilse parseller arasındaki sınır kadastral yardım ile tespit edilerek bölünebilir. Diğer parsel maliklerinden rıza alınmasına gerek yoktur.
@@Apsiyon birçok yere yazdım bir tek APSIYON dan cevap geldi. Gerçekten işinizin hakkını misliyle veriyorsunuz👏👏👏
Eksiksiz cevap bir tek sizden geldi helal olsun🧿 Allah işinizi gücünüzü rast getirsin. Herkes dükkan açabilir ama herkes YÖNETEMEZ emeklerinize sağlık...
Sayın Yeliz ACAR, Güzel sözleriniz tüm yorgunluğumuza değdi. Bizi izlediğiniz için teşekkür ediyoruz.
Hocam merhabalar. Apartmanlarda her blokta bulunan bodrum katlarda ikamet eden kisiler apartman toplantılarına katılabilir mi; öeneğin 40 bağımsız bölüm ve 1'i kapıcı dairesi olarak diğerleri kişilerce ikâmet amacıyla kullanılan 6 bodrum katın olduğu bir apartmanda toplantı- karar yeter sayılarının hesabında bu bodrum katlar dikkate alınacak mı; yoksa bütün hesaplamaları 40 üzerinden mi yapacağız?
Bağımsız bölüm olarak tapusu olanlar toplantılara katılacak. Kapıcı dairesi, kazan dairesi veya kaçak yapı şeklinde inşaa edilen yerlerde oturanların kat malikleri kurulu ile ilgisi yoktur.
Merhaba, whatsapp gruplarından bahsettiniz. Sorum şu: Yönetici tüm kat maliklerinin açıkça telefonlarının kaydedildiği ve herkes tarafından görüldüğü bir grup kurduğunda bu "kişisel verilerin korunması" na aykırı ya da suç teşkil edecek bir eylem midir? Yoksa tam tersine, aynı GM de ortak payı olan kişilerin birbirleri ile haberleşmesinde usulü uygun bir durum mudur? Aksi halde bir kat malikinin, 1/3 çoğunlukla toplantı çağrısı için diğer kat maliklerine ulaşması hafiyelik yapmasını veya meşakkatli bir mesai harcamasını gereiyor. Bu konuda başka yaratıcı bir öneriniz bulunur mu? Teşekkürler.
Kişilerin kendilerinden rıza alınmadan whatapp, telegram gibi gruplarına eklenmesi, verilerin ayrıca yurtdışı platformlara eklenmesi sebebi ile sakıncalıdır.
Mevzuat çerçevesinde toplanan isim , soyad, cep telefonu numarası gibi bilgilerin apartman ve site yönetimleri tarafından kişisel veri olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir. Bu bilgilerin hukuka aykırı olarak yayılması, whatsapp, telegram gruplarında ilan edilmesi, bina giriş panolarına asılması, satılması 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun (”TCK”) m.136 kapsamında suç teşkil edebilecektir. Aidat borç listelerindeki isim, soy ismi ve borç miktarı ile blok, daire numarası gibi bilgiler de, “kişisel veri” kapsamına girmektedir
TCK’nın “Verileri hukuka aykırı olarak verme veya ele geçirme” başlıklı 136/1 maddesi: “Kişisel verileri, hukuka aykırı olarak bir başkasına veren, yayan veya ele geçiren kişi, iki yıldan dört yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.”
Bu konuda daha fazla bilgi için "Apartman ve Site Yönetimlerinde Kullanılan “Sakin Bildirim Formları”nın Toplanması Nasıl Olmalıdır?" www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetimlerinde-kullanilan-sakin-bildirim-formlari-nin-toplanmasi-nasil-olmalidir blog yazımızı okuyabilirsiniz.
Kişilerin telefonlarının sosyal medya uygulamalarına talepleri haricinde eklenmesi yerine , grupların kurulmak sureti ile kişisel mesaj yolu ile ( sms, mail, sosyal medya uygulaması veya bir web sitesinde ilan yöntemi ile) sözkonusu gruba katılma linkinin gönderilmesi, grup açıklamasına ve gönderiye aşağıdaki gibi bir ifade yazılması doğru olacaktır.
"Site Yönetimi Grubuna katılmak için ......................... linke cep telefonunuzda veya Pc’nizde tıklayarak uygulama üzerinden gruba katılım sağlayabilirsiniz.
Gruba KVKK gereği Site Yönetimi olarak bizler numaralarınızı ekleyemiyoruz. Sizlerin de bu kurala uymasını rica ediyoruz. ABC Sitesi Yönetimi .
Bu Whatsapp /Telegram / BİP grubu; iş bu aydınlatma e-postası / sms i /linki katılımcılara gönderildikten sonra gruba katılım daveti yollamak suretiyle açık rızaya binaen kurulmuştur."
Merhabalar. Oturmuş olduğum apartmana su artıma sistemi kurulmak isteniyor. Bu sitemin maliyeti 150 bin tl civarı. Binada 10 tane dükkan dahil toplam 34 bağımsız bölüm bulunuyor. Ancak 6 tane dükkanı bulunan bir kişi bu sitemin kurulmasını istemiyor. Bununla ilgili toplam kaç kişinin olumlu oyu gerekiyor?
Su arıtma sisteminin fonksiyonları binanın tesisat sistemine ( örneğin merkezi ısıtma, kapalı devre, sıcak su sıhhi tesisatı vs) zarar vermeyecek fonksiyonlardan oluşuyorsa faydalı yenilik ve ilave olarak kabul edilir. Ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Su arıtma sisteminin ( bazı tesisat yapılarında yukarıda belirttiğimiz risklere sebep olabilecek sertliğin azaltılması - yumuşatma - vs. dışında ) kurulması faydalı yenlik ve ilavedir. 34 bağımsız bölümün kaç maliki var ise ( örneğinizde 6 bağımsız bölüm bir kişiye aitse 34 ( bağımsız bölüm sayısı) - 6 ( bir kişiye ait olan bağımsız bölüm sayısı) +1 ( bu bir kişi bir malik hesap edilir) = 29 malik vardır. Başka birden bağımsız bölümü var ise o kişi için de bu hesaba devam etmelisiniz )
29 malik için salt çoğunluk 29/2= 14,5 ( KMK'ya göre kesirli sayılar yukarıya yuvarlanır) 15 dir.
15 malik kabul ettiği taktirde bu kişilerin sahip olduğu bağımsız bölüm sayılarının arsa payları da toplandığında toplam arsa payının yarısını geçerse KMK 42'ye göre arıtma sistemi kurulabilir.
yonetım aldıgı kararla noter tastıklı vekalet ıstıyor boyle bırsey hukuka uygunmudur yazılı olarak vekalet verılıyodu ne yapmamız lazım vekaletımı versen kabul etmedıgı taktırde ne yapmamız lazım
Vekalet noterden mi çıkartılmalıdır ?
Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu resmi şekil şartı aramamıştır. Vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adı yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir.
Noterden vekaletname zorunluluğu yönetim kurulunun aldığı bir kararla yürürlüğe konamaz. Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.
Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir? konulu blog yazımıza www.apsiyon.com/blog/site-yonetimi-toplantisinda-her-bir-kat-maliki-kac-vekalet-alabilir- ve videomuza ruclips.net/video/iuCLCfNO230/видео.html linklerinden ulaşabilirsiniz.
Diğer bir videomuza ruclips.net/video/jRFAVajd_u4/видео.html linkinden ulaşabilirsiniz.
Hocam bir sorum olacak, çok tartışmalı bir konu. Çatılar, kastım çatının gökyüzüne bakan dış kabuğu, Dublex dairelerde ortak alanmıdır değilmidir. Kanunda Dublex ayrımı yok. Müteahhit eksik iş yapmış terkedip gitmiş, beton olarak bırakmış, kaplaması (kiremit, membran, şıngıl, vs. gibi) yok. Site yönetimi ortak alan değil, kendiniz yaptırın diyor. Dairelere su sızıyor. Eğer ortak alana bireysel müdahale edilirse yanlış iş yapılmış olak. Nasıl bir yol izlenilmeli.
Fuat Bey, ifadeniz çok doğru. Bir dubleks nitelikli daire kendi üzerindeki teras alanı ( ifadenize göre teras kalmış) kullanmıyorsa o taktirde o terasın yalıtım sorunları tüm kat malikleri ile ilgilidir.
Biraz daha bu yorumu okuyanlara farklı durumları ifade edelim.
1) Bir malike bir alan tahsis edilmemiş ise o alanın tüm bakım , onarım, yenileme , güçlendirme giderleri tüm malikler tarafından karşılanır.
2) Dubleks dairelerin üzerindeki çatı , kiremit, mebran, şıngıl, terasın ısı ve su yalıtımı masraflarına tüm bağımsız bölümler katılır.
3) Tapudaki bağımsız bölüm niteliği çatı piyesli daire ise ; çatı eğimi içinde kalmak koşuluyla altındaki bağımsız bölüme ait bu bölümle içeriden irtibatlı yapılan, terasların da dahil olabildiği ( çatı , kiremit, mebran, şıngıl, terasın ) ısı ve su yalıtımı masrafları çatı piyesli daire tarafından karşılanır.
Çatı piyesli dairede çatı eğiminin içi de ( yani ∧ şeklinin alt tarafı) dairenin kullanım mekanına yani hacmine dahildir.
@@Apsiyon hocam, tapuda kat "ikinci ve çatı" seklinde geciyor. Dubleks katın ön ve arkası teras şeklinde sadece ortadaki dubleks katdan balkon seklinde cikilabiliyor. Teras altlarinda isi ve su yalitimi yok. Altindaki odalara zarar veriyor. Dubleks katın üstü, tavanı oval, yuvarlak beton, kaplamasız (eksik birakilmis) çatı. Bu durumda ortak alan olmayan 3. Maddeye mi giriyor? Aslinda dubleks son katın üzerinde de olsa, sonucta binaya örten bir kabuk. Tüm bina onun kar, su, vs. Korumasindan yararlaniyor. Tapuda ikinci ve çatı yazmasi, çatının kabuk kaplamalari da kat sahibine ait anlamina gelmemeli. Çati yazmasini ben çati kati anlaminda anlaiyorum. Simdiden cevabiniz için cok teşekkür ederim.
Bodrumda rutubete ve sızıntıya neden olan yeraltındaki pis su borusunun yüzeyden by-pass edilmesi için oy çokluğu yeterli midir, yoksa 4/5 mi gerekir?
Söz konusu pis su borusu bir bağımsız bölümün değil, birden fazla bağımsız bölümün "ortak" pis su borusu ise, borunun yüzeye alınması onaylı mimari projeyi değiştirmiyor ve kat maliklerinin faydasına olacak ise tüm bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılır.
Eğer pis su borusu sadece bir bağımsız bölüme ait ise, birden fazla bağımsız bölümün "ortak" pis su borusu DEĞİL ise, tüm bağımsız bölüm maliklerinin beşte dört çoğunluğu gerekir.
Çok teşekkür ederim. Bir sorum daha olacak: En üst kattaki iki dairenin sağanak yağışta tavanı aktığı için çatıda onarım veya çatının komple yeniden yapım kararı için gereken oy oranı nedir?
• 1 second ago
Çatıda onarım veya yeniden yapım işine bir uzman görüşü alınarak veya bilirkişi raporu vasıtası ile karar verilebilir. Çatının onarımı halihazırda zorunlu bir giderdir. Kat malikleri kuruluna katılanların oy çoğunluğu ile alınabilir: Çatınının yeniden yapımı gerekiyorsa ve çatı sistemi değişmeyecek aynen yapılacak ise bunun içinde kat malikleri kurula katılanların oy çoğunluğu yeterlidir. Ancak çatının yöntemi (örneğin kaldırılıp açık teras yapılacaksa) bu durumda tüm kat maliklerinin sayısı (toplantıya katılsın katılmasın) sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir.
Çatının onarımı kat malikleri kurulunda kabul edilmez ise genel kurul kararına itiraz edebilir veya zarar gören kat malikleri onarımı yaptırıp diğerlerinden talep edebilir, icra takibi de yapabilirler.
Daha fazla bilgi içn "Komşuların ve Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Sigorta Hasarlarının Karşılanması Sorumluluğu" konulu www.apsiyon.com/blog/komsularin-ve-kat-maliklerinin-birbirlerine-karsi-sigorta-hasarlarinin-karsilanmasi-sorumlulugu linkindeki blog yazımızdan faydalanabilirsiniz.
Yöneticinin çatının onarımı için genel kurul yapmasında dahi gerek yoktur.
Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi "yöneticinin görevlerini" sıralamıştır. Öncelikle yönetici "genel yönetim işlerinin görülmesinden" sorumludur.
"Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;"
dolayısı ile akan çatının tamiri yöneticinin görevleri arasındadır.
Diğer taraftan daha fazla bilgi için ""Site ve Apartman Yönetimlerinin Binadan Kaynaklı Sigorta Hasarlarındaki Sorumluluğu" konulu www.apsiyon.com/blog/site-ve-apartman-yonetimlerinin-binadan-kaynakli-sigorta-hasarlarindaki-sorumlulugu linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.
Merhaba Ozan bey. 2 bloklu bir sitede çatı dubleks bir dairede oturmaktayım. Kat maliklerinden birisinin şikayeti üzerine belediye ekiplerinin tespiti neticesinde toplamda 4 çatı dubleks daire mühürlendi. Gerekçe olarakta projeye aykırılık tespit edildiği belirtildi. Onaylı mimari projeyi belediyeden teslim aldığımda ise ikinci şoku yaşadım çünkü hali hazırda müteahhitten 2 oda bir banyo ve teras alanına sahip olan dubleks dairenin sadece üst katta teras alanının olduğunu gördüm. Yani müteahhit tarafından dolandırılmış ve aynı zamanda belediye eliyle mağduriyete uğratılmış olduğumu düşünüyorum. Şöyle ki oturma ruhsatının verildiği tarihte(2012) ki uydu görüntülerinde binanın projeye aykırı yapıldığı ve belediyenin buna oturma ruhsat verdiği gözükmekte.
Buna bağlı olarak;
1- Müteahhite ve Belediyeye uğradığım mağduriyet için tazminat davası açabilir miyim?
2- Bu aşamada projeye aykırılığın giderilmesinden meydana gelecek tutarı kim ödeyecek?
3- Kat maliklerinin % kaçı onay verirse proje tadilatıyla bu durum ruhsatlanabilir?
4- Kat maliklerinin onayıyla projede gözüken çatı örtüsü kaldırılabilir mi?
Cevabınız için teşekkürler
Barış bey öncelikle geçmiş olsun. Dubleks dairelerde çoğunlukla rastladığımız bir durum. Ancak siz de bir de komşu kat malikleri devreye girmiş.
1- Müteahhide tüketici mahkemesinde ve belediyeye idari dava açabilirsiniz.
2- Maalesef yapı kusurlarının giderilmesinden öncelikle teras kat mülk sahiplerinin her biri kendi kusur oranında sorumlu.
3- Kat maliklerinin %100 onayı ile yeni bir yapı ruhsatı alınacak. Ancak bu ruhsatın alınabilmesi için de mevcut imar planındaki TAKS/KAKS ve yapı yüksekliğini mevcut projeye aykırılıklar sağlıyor olmalı. Bu konuyu belediye ile görüşünüz.
4-Kat maliklerinin onayı ya da talebi ile çatı örtüsünü kaldırmak zorunda değilsiniz. Kat maliklerinden herhangi birisinin eski hale ( projedeki hale getirilmesi ) getirme davası açması gerekecek. Dava sonucuna göre karar verirsiniz.
Merhaba Hocam ilk toplantıda yeter sayı sağlandı imzalandı. Site yöneticisü seçildi hâzirun listesi imzalandı ama karar defteri doldururken çoğu gitti.. alınan kararlar geçersiz sayılır mı.. sşteden bazı kişiler seçilen yöneticiye verilen huzur hakkını fazla buldu. 235 dairelik sitede 6000 tl belirlendi 8.00-17.00 sahada bulunacak. Karar alınırken oradaki kalan mevcut kişiler ile alındı.
Divan heyeti seçilmiş ve kararların altını imzalamış ise sorun yok, çünkü hazirun listesi imzalanmış. Divan heyeti seçilmemişse de 235 malikin tutanağın her sayfasında (A4 kağıdı boyutu) imzası bulunması da fiili olarak mümkün değil. O halde kararlar geçerli.
Bir dahaki sefere seçilmemiş ise divan heyeti seçiniz, hazirun listesi dışında ilave olarak karar tutanağı eki imza listesi olsun. Kişiler tutanağın yazılmasını bekleyemeyeceklerse karar tutanağı ekine imza atar, itiraz şerhlerini yazar toplantıdan ayrılırlar.
Huzur hakkı dediğimiz aslında yöneticinin alacağı ücret. Bu ücret yönetim planında belirlenmedi ise genel kurulda belirlenebilir. Bu karar için nitelikli oy çoğunluğuna gerek yoktur, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile alınabilir. Dolayısı ile sorun yok.
Ayrıca günde 9 saat çalışacak bir yöneticinin bu kadar ücret alması gayet makul .
Merhaba iyi gunler biz 1900 malikin bulundugu yerde 30 tane temsilci kurulu sectik.simdi merak ettigim sudur burada iki grup var temsilciler ikiye ayrilmis durumdadir 5 tane yonetim 3 tane denetim kurulu secimi yapacaklar.bir grup 16 diger grup 14 kisi.16 kisi olan grup yonetim ve denetimi kendileri secebilirmi.bununla alakali bir video bulamadim.temsilcilerin yonetimde 1 oy hakki var secim nasil olacak.yardimci olurmusunuz
Yane demek istedigim 16 oyu alan grup tum secimi kendisi yapabilirmi
Hasan Bey, eğer tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında aksi belirlenmemiş ise temsilciler kurulunda her bir temsilci temsil ettiği blok / parsel/ adanın bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Yönetim planınızı inceleyiniz.
Grup olarak seçime girme, çarşaf liste gibi uygulamalar hatalıdır. Yönetim veya denetim kurullarına seçilecek her bir temsilci ayrı ayrı oylanacaktır. Dolayısı ile fikren bir gruplaşma olsa dahi 16 ya 14 oylama gibi bir durum söz konusu değildir.
Örneğin A blok temsilcisi kendisi ve diğer 29 temsilci tarafından oylanacaktır. En çok oyu alanlar doğal olarak aday oldukları yönetim ve denetim kurullarına seçilecektir.
Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında belirtilmiş olan kısıtlamalar ve esaslar ayrıca geçerlidir.
Biraz önceki mesajımızı inceleyip tapudaki yönetim planınız ile karşılaştırınız. İyi günler dileriz.
@@Apsiyon size nasil ulasabilirim acaba?
Size nasil ulasabilirim acaba ???
Hocam selamlar,Toplam 28 dairenin olduğu 2 bloklu bir sitede yöneticilik görevini üstlendim.Sizlerin bilgilenlendirmeleri doğrultusunda yürütmeye çalışacağız.
Bir sorum olacak.Sitenin ortak alanında bulunan açık otopark alanını prefabrik yapı ile kapalı otopark haline çevirmek ve her dairenin otopark yerini belirlemek istiyoruz.yaklaşık 200.000 tl masraf olacak.Tüm kat maliklerinin avans paylarından dolayı onay vermeyeceğini de hesap ediyorum.Ama yarısından fazlası da bu planımıza yapılsın diyor.Bu durumda biz tüm kat maliklerinin onayını mı almalıyız,yeter sayıyı neye göre bulmalıyız?İsteyenlere yapıp sonradan katılmak isteyenlere göre projeyi hayata geçirebilir miyiz?Belediyeden böyle bir yapı için izin almak gerekir mi? Selamlar.
Öncelikle ifade ettiğiniz prefabrik yapı sabit nitelik taşıyacağından belediyeden ruhsat projesi değişikliğini gerektiriyor. Belediyeniz imar müdürlüğü ile görüşmeden böyle bir kararı genel kurulunuza götürmeyiniz. Ruhsat değişikliği İmar Kanunu'na göre tüm maliklerinin muvafakatını gerektireceğinden böyle bir kararı eksik imza ile almamanızı öneririz.
Kat Mülkiyeti Kanunu açısından ise bu imalat "temliki tasarruflar ve önemli işler" kapsamına girer. Bu gibi ruhsat projesi değişikliği gerektiren önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Diğer taraftan yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
Neticede imar kanuna aykırı bir uygulama hakkında alınacak karar mutlak butlan ile hükümsüz sayılacaktır. Yönetici olarak böyle bir sorumluluğun altına girmeyiniz.
@@Apsiyon vakit ayırdığınız ve ilgilendiğiniz için teşekkür ederim.Bu bilgiler çok iyi oldu.
Merhaba, şirket yınetim süresi doldu ve toplantı olacak, bu olacak toplantıda ayni zamanda yönetici seçilcek, kat maliklerine sorulacak ve nasıl bir yonetim istiyorsunuz, siteden birisimi olsun yoksa şirket yönetimi mi olsun diye, çoğunluk şirket olsun derlerse, kurul oluşturmamız mı gerekir, şirketlerle görüsecek ve fiyat alacak bir kurul olması gerekmez mi, süresi biten şirket den memnun değiliz direk onu eleyebiliriz değilmi, ikurulun istemedigi sirket ısrarla ben adayım diyebilirmi.
İfadelerinize göre önceki genel kurulunuzda yönetim şirketi yönetici olarak seçilmiş.
Öncelikle tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınınızı edininiz. Yönetim planınızda yönetici seçimi maddesinde ne yazıyorsa o uygulanmalıdır.
Şirketler iki türlü hizmet verirler. İlki genel kurulda dışarıdan bir kimsenin (şirketler de dahil) yönetici seçilmesidir. Bu duruımda şirket kat maliklerinin vekilidir.
Diğer ise kat malikleri kurulunda yönetim planında yazılı olduğu üzere bir yönetici veya 3 kişilik yönetim kurulu seçilir. Bu durumda seçilen yönetici/yönetim kurulu üyeleri kat maliklerinin vekilidir. Şirket ise yönetici/yönetim kuruluna sözleşme ile yönetim hizmetlerini verir. Şirket aslında bir yönetici değildir.
Eğer genel kurulda bir şirket tarafından yönetim hizmetlerinin yapılması için karar aldı ve seçilen yöneticiye yetki verdi iseniz yönetici şirketler arasında seçim yapacaktır.
Diğer hatalı bir uygulama ise kat maliklerinin genel kurulda bir şirketin belirlenmesi için kat maliklerinden bazılarını yetkilendirmesidir. Bu durumda kat malikleri kurulunda yönetici /yönetim kurulu seçilmiş olmuyor. Yeniden kat malikleri kurulu yapılmadan şirket kat maliklerinin vekili yönetim şirketi haline gelemiyor.
Kat maliki olmayan hiç kimse ısrarla yönetici ben olacağım diyemez. Buna kat malikleri kurulu karar verir.
Toplu yapı yönetimlerinde geçici yönetim süresi hala devam ediyor ve müteahhid (yapımcı şirket) tarafından atanmı bir yönetim şirketi söz konusu ise ve bu atama yönetim planına yazılmış ise kanundaki sürelere aykırı olsa dahi şirket yönetici olmakta ısrar edebilir. Bu durumda yargıya başvurmak gerekir. Ancak genel kurul yapılmış ve yönetici seçimi maddesi var ise kat malikleri şirketi yönetici olarak atamak zorunda değildirler.
Hocam oturum izninde klima olan bir apartmana doğalgaza geçilmek isteniyor ben doğalgaz bağlanmasını istemiyorum
İfadenizden yapı ruhsatınız ve yapı kullanım izin belgenizde klima ( fersi sistem / ısıtma açısından) olduğunu anlıyoruz.
Eğer böyle ise kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
Bi sorum olacak hocam benim oturduğum site 110 daire yönetici seçimi oldu ilk çağrida salt çoğunluğu sağlanamadi ikinci toplantida salt çoğunluğu ile yönetici seçildi bu yasalmı yoksa en az 56 kişi kat maliki olmasi şartmı,ayrica site yöneticisi asgari ücret maaş aliyor ve sigirtasinida yönetimden toplanan parayla karşiliyor bu doğrumu iptal edilebilirmi teşekkürler
Yönetici seçimi için ikinci toplantıda da malik sayısının ( sadece toplantıya katılanlar değil, tüm bağımsız bölümlerdeki toplam malik sayısının ) sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir. Hesaplamaları bağımsız bölüm sayısı üzerinden değil malik sayısı üzerinden yapmalısınız. Birden fazla bağımsız bölümün maliki tek bir kişi olabilir. Site yöneticisi eğer yönetim planına veya genel kurul kararına göre ücret alıyorsa bu ücretin vergilendirilmesi için birden fazla yöntem vardır. Profesyonel yönetici veya yönetim şirketleri fatura kesilebilirler veya yönetici malikler arasından seçildi ise ücret karşılığında 4A lı olarak çalıştırabilir. Her iki yöntem de mümkündür.
İptal edilmesi için yönetim planı incelenmeli, genel kurul karar verdi ise yine genel kurul ileriye yönelik olarak kararı değiştirebilir. Ancak yeni alınacak karar eski uygulamayı değiştirmez.
@@Apsiyon teşekkürler yani şunu anlıyorum o halde yönetici seçilmesi için 2. Toplantiya en az 110 daireden 56 kat malikinin katilmasi gerekiyor doğrumu
Biz TOKİ'den ayrıldık ve bir yönetim oluştu bizim sitenin bağlı bulunduğu adada 11 blok var biz sadece apartman olarak ayrilabilirmiyiz
Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planınıza ulaşın. Orada toplu yapı ibaresi varsa (ki TOKİ ifadesi kullandığınız için kuvvetle muhtemel toplu yapısınız ) ayrılamazsınız .
Merhabalar bilgilendirmeleriniz için tesekkurler,
Beşte dördünün onayına ihtiyac duyulan hallerde maliklerden onay alinmasi için kullanilacak örnek bir metin var midir elinizde? Varsa ve mümkünse benimle paylasabilir misiniz? Tesekkurler simdiden
Mail adresimi paylasamiyorum izin vermiyor youtube
Verilecek kuruma göre;
. kararda metin değişikliği
. kararın genel kurulda alınması,
. noterden tasdik edilmesi
gerekebilir.
Konu:……………………………………………………………………………
Adres:…………………………………………………………………………….
Pafta:………….……… Ada:………..………….. Parsel:………….……….
................................ 'ne iletilmek üzere yukarıda adres bilgileri belirtilmiş olan anagayrimenkulde ………………… …..………………………….için 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA istinaden bina Kat Malikleri olarak beşte dört çoğunluğun onayı ile muvafakat veriyoruz. İ............... değiştirmemek kayıt ve şartı ile muvafakatimiz geçerli olacaktır.
Bina/Apartman/Site Adı:……………………………………………………………………
S.No: Daire No: ADI/SOYADI: İMZASI:
1….. ……….. …………………………………………… ………………………
2….. ……….. …………………………………………… ………………………
3….. ……….. …………………………………………… ………………………
4….. ……….. …………………………………………… ………………………
Verilecek kuruma göre;
. kararda metin değişikliği
. kararın genel kurulda alınması,
. noterden tasdik edilmesi
gerekebilir.
Konu:……………………………………………………………………………
Adres:…………………………………………………………………………….
Pafta:………….……… Ada:………..………….. Parsel:………….……….
................................ 'ne iletilmek üzere yukarıda adres bilgileri belirtilmiş olan anagayrimenkulde ………………… …..………………………….için 634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA istinaden bina Kat Malikleri olarak beşte dört çoğunluğun onayı ile muvafakat veriyoruz. İ............... değiştirmemek kayıt ve şartı ile muvafakatimiz geçerli olacaktır.
Bina/Apartman/Site Adı:……………………………………………………………………
S.No: Daire No: ADI/SOYADI: İMZASI:
1….. ……….. …………………………………………… ………………………
2….. ……….. …………………………………………… ………………………
3….. ……….. …………………………………………… ………………………
4….. ……….. …………………………………………… ………………………
Günaydın ben Bartın dan Birkan 28 dairelik bir apartmanda yöneticiyim apartman gelir giderini işletme defteri yerine karar defterine yazmam uygunmudur. Uygunsa yıl sonu kapanış yaptırmam gerekiyormu
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere (karar defterine) tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Karar defteri tutulması zorunlu olup, karar defteri biçimi itiibari ile gelir ve giderlerin yazılmasına çok uygun olmadığından uygulamada işletme defteri, defteri kebir gibi defterler tutulmaktadır. Özetle işletme defteri tutulması zorunlu olmamakla beraber özellikle yüksek bütçeli ev bağımsız bölüm sayısı fazla olan anagayrimenkullerde karar defteri haricinde diğer defterlerin tutulması yöneticinin hesap vermesi açısından faydalı olacaktır.
"Bina yönetimlerinin işletme (gelir-gider) defteri tutması zorunlu mudur?" sorunuzun yanıtını "Site Yönetimlerinin Tutmak Zorunda Olduğu Defterler Nelerdir?" konulu www.apsiyon.com/blog/site-yonetimlerinin-tutmak-zorunda-oldugu-defterler-nelerdir- linkindeki blog yazımızdan edinebilirsiniz.
Hocam merhabalar. Biz 8 blok + 1 iş merkezi olan 9 yapılı 263 bağımsız bölümlü toki konutları olarak kararlarımızı temsilciler kurulu dediğimiz 9 yonetici ve 9 denetçiden oluşan kurul ile alıyoruz. Bizim kararlarda tüm kat maliklerinin olmasi mümkün değil. Karar yeter sayılarını Her bloğun temsilcilerinin temsil ettikleri daire sayısına göre hesaplayarak toplanti yeter ve karar sayılarını belirliyoruz. Bu temsilciler kurulunun kat maliklerini ne kadar temsil ettikleri ile ilgili bir net açıklama bulamıyorum. Hangi konularda alınacak kararlarin bu kurulun yetkilerinde değildir? Yonetim kurulu olarak yapmak istediklerimiz yenilik ve ilaveri de bu kurula sunuyoruz. Sitemizde apsiyonu kullanıyoruz. Sistemsel problemimiz çözüldü sayenizde. Ancak belirttiğim konuda bilgi verirseniz sevinirim.
Sayın Hamza Bey, sanırım tapu sicilinizdeki yönetim planınızdan edindiğiniz bilgileri güzel özetlemişsiniz. Her toplu yapıya özel durumları da olmakla birlikte TOKİ'nin gerçekleştirdiği toplu yapılarda; toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulu yerine yönetim plânlarında belirlenmiş olan toplu yapı temsilciler kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Dolayısı ile toplu yapı kat malikleri kurulu gerçekleşiyor olsa idi hangi konularda karar alacaksa bu kararlar Temsilciler Kurulu tarafından alınır. Şöyle ifade etmeliyiz ki eğer yönetim planınızda özel bir düzenleme yok ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70 maddesine göre temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu ile yönetim planını değiştirebilirler.
Özetle yönetim planınız özel bir düzenleme yapmadıkça temsilciler kurulunuz kat mülkiyeti kanununda bulunan tüm genel kurul yetkilerini kullanabilir. Alınacak kararlar ise Kat Mülkiyeti Kanununa ve yönetim planına aykırı olamaz.
Merhaba Hocam. bizim sitenin yönetim planı tapuda bulunamıyor. Bu durumda ne yapmam gerekiyor?
Sizin maalesef tek başınıza yapabileceğiniz bir şey yok. Aşağıdaki açıklamalar dahilinde kat maliklerinin tümü ile yönetim planı yapabilirsiniz.
Bu imkan yok ise sadece 634 Sayılı KAt Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre hareket etmelisiniz.
Yönetim Plansız Apartman ve Site Olabilir Mi?
Bu sorunun yanıtı kesinlikle evettir. Eğer toplu yapının yapımına Kasım 2007 öncesi başlanmış ve kat irtifakı bu tarih öncesinde kabul edilmiş ve henüz kat mülkiyeti kurulmadı ise yönetim planı tapu sicilinde bulunmayabilir.
Yine Yönetim Planı Olmaksızın Kat Mülkiyetinin Kurulmuş Olması da mümkündür.
Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesine göre kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine sunulması gereken belgelerden birisidir. Buna rağmen yönetim planı kat mülkiyetinin kurulmasına ilişkin talebe eklenmeden ve tapu idaresine sunulmadan dahi kat mülkiyeti kurulmuş olabilir. Ancak bu durum kat mülkiyeti kurulması için gereken belgelerin eksikliği sebebiyle yolsuz tescil sayılamayacak ve kat mülkiyetini hükümsüz hale getirmeyecektir.
Yukarıdaki durumların herhangi birinde; tüm kat malikleri tarafından yönetim planı sonradan hazırlanmalı ve tapu sicil müdürlüğüne sunulmalıdır. Bu yönetim planının hazırlığı ve tapu siciline kaydı için gereken malik sayısı, yönetim planının değişikliğindeki tüm malik sayısının 4/5' değil, tüm kat maliklerinin oybirliği olup maliklerin tümü tarafından imzalanmalıdır. Eğer kat maliklerinden birisi imza etmekten kaçınır ise bu taktirde KMK 'nun 33. maddesindeki hakim müdahalesi talebi yapılarak, haklı neden olmaksızın imza etmekten kaçınan kat malikinin yönetim planını imzalamış sayılmasına karar verilmelisi sağlanmalıdır. Eğer kat maliklerinden hiçbirisi yönetim planı hazırlamaya yanaşmıyorsa, mahkemenin resen harekete geçmesi ve kendini maliklerin yerine koyarak bir yönetim planının hazırlatılması hukuken mümkün değildir.
Daha fazla bilgi için "Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?" konulu www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetim-planina-nereden-ve-nasil-ulasilir linkindeki blog yazımıza ulaşabilirsiniz.
Hocam 6 blok 94 daireden oluşan toki toplu konutunda 1yönetim kurulu başkanı 6 ýönetici 6 denetçi var bunların seçimini kaç kişi oylamalıdır birde kullanılmayan 1 adet kapıcı dairesi mevcut bunu kiraya verebilirmiyiz eğer verirsek ne yapmamız lazım yardımcı olursanız sevinirim.
Sorunuzun yanıtı toplu yapınızın bağlı bulunduğu tapu idaresinde tescilli olan yönetim planınızdadır. Malik iseniz tapu dairesine başvurarak yönetim planınızın örneğini edinebilirsiniz. Genel hükümlere göre ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Dolayısı ile yönetim planınızda aksi bir hüküm bulunmuyorsa blokların kapıcı dairelerinin kiraya verilmesi kararı ilgili bloğun kat malikleri kurulunda alınmalıdır. Yönetim planında ortak yerlerin kiraya verilmesi ile ilgili olarak blok yöneticisine ( temsilcisine) veya toplu yapı yönetim kuruluna veya toplu yapı temsilciler kuruluna yetki verilmiş olabilir. Eğer böyle bir yetkilendirme bulunmuyorsa o taktirde ilgili blokun kat maliklerinin tamamı karar almalı, kararda imzası bulunmayanlar muvafakatname vermelidir.
Sitenin kapılarının konforu artırmak maksatlı değiştirilmesinin istenmesi sebebiyle yapılan whatsapp oylamasında sadece oy verenlerin çoğunluğu değerlendirilip alınan karara ne yapılabilir? Kat maliki sayısının yarısının 1 fazlasını karşılamadan onaylanıyor ne yapılabilir?
Kat Mülkiyeti mevzuatında “anket” veya “plesibit” gibi uygulamalar yoktur. Sosyal medya, mesajlaşma yazılımları ya da online toplantılar ile karar alınamaz. Bu biçimlerde alınan bir karar var ise ortada bir genel kurul kararı da yoktur. Dolayısı ile genel kurulun iptali veya kanuna aykırılığı iddia edilen bir maddenin iptali mahkeme yolu ile istenemeyecektir. Söz konusu karar için gerekli yeter sayının sağlanamaması bir yana karar için genel kurul teşkil edilmemiştir. Bu durumda eğer yetkisiz olarak bir yenileme işlemi yapılmış ise öncelikle arabulucuya başvurarak "eski hale getirme" davası açılmalıdır. Söz konusu işin ödeme talebine itiraz edilebilir, yapılacak icra takibine de itiraz edilerek konu mahkeme yolu ile çözülebilir.
Daha fazla bilgi için ... "Zoom ile (Online) Yapılacak Olan Apartman ve Site Genel Kurul Toplantıları Geçerli midir? Kat Mülkiyeti Kanunu'na Uygun Mudur?" konulu www.apsiyon.com/blog/zoom-ile-online-yapilacak-olan-apartman-ve-site-genel-kurul-toplantilari-gecerli-midir linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.
@@Apsiyon Yanlış ifade etmek istemem. Yönetimi belirlemek adına toplanılıp genel kurur belirlenip bir de bu karar çıkarılıyor. Toplantıya yeterli kişi bile katılmıyor. Yönetimin belirlenebilmesi adına vekaletle oylama yapılıp yönetim belirleniyor. Aynı toplantıda kapıların değişmesi de oylanıp karar alıyorlar. Sonra alınan fiyat teklifi whatsappta sunulup kat maliki sayısının yarısından çoğu sağlanamadan kabul edildi denilip işlem yaptılar. Ben ödeme yapmadım. Usule uygun olduğunu düşünmediğim için. Yönetimi belirlemek adına yapılan toplantıda böyle bir karar alınabilir mi? Vekalet verilerek yönetim belirliyorlar ancak o sırada karar da alınabilir mi?
Sizin çoğu videonuzu izleyerek bilgilenmeye çalıştım. Hukuki işlemlerin masrafı ve uzamasından kaynaklı emin olmadan haksız duruma düşmek istemem. Zaman ayırıp yanıtladığınız için şimdiden çok teşekkürler. Paylaşımlarınız sorgulamak ve öğrenmek açısından gerçekten çok faydalı.
karar yeter sayısınada bahsedilen katılanlardan kasıt bizzat katılanlar mı? yoklsa vekalet verenlerde dahil mi?
Kat malikleri genel kurullara bizzat veya vekilleri aracılığı ile katılabilirler. Dolayısı ile videolarda ve www.apsiyon.com/blog yazılarımızda bahsedilen "katılanlar" kat malikleri veya vekilleri ifade etmektedir. Katılım ve karar yeter sayılarına da malikler + vekiller dahildir.
Merhaba 36 dairelik bir sitenin yöneticisiyim ilk toplatı yeter sayısı olmayınca tutulan tutakala 2 toplantıyı planladık.Bu toplantıyada yeter sayı olmazsa alacağım kararlar Site aidatı + temizlik +Yönetici ücretini gelen saf çoğunuklar karar alabilirmiyiz. Teşekkürler
Saydığınız hususlar genel kararlar ve işletme projesi ile ilgilidir. İkinci toplantıya gelenlerin oy çokluğu ile alabilirsiniz.
Merhaba hocam apartman temsilcisi ve denetçilerini seçmek için öncelikle kat maliklerine davet mektupları gönderilmiş 1 toplantıda yetersiz sayıdan dolayı temsilci ve denetçilerimiz seçilememiştir ikinci toplantı tarihi de verilmişti davet mektubunda 2 toplantıda da yeter sayıya ulaşamadık Sizden ricam 3 aşaması yasal olarak nasıl devam etmeli Cevap verirseniz çok sevinirim Teşekkür ederim
Sonraki aşamada; sulh hukuk mahkemesine başvurup hakimin yönetici atamasının zamanı gelmiş olacak. Yönetici atanması davasının açılması için kat maliklerinden birinin ifade ettiğiniz yapılamayan veya yeter sayı sağlanamayan genel kurul tutanağı kopyası ile mahkemeye başvurması yeterlidir.
Ya da yeter sayı sağlanmadan yönetici seçilecek ( yönetici de vekaletsiz iş görme riskini kabul ediyorsa ) bir başka kat malikinin mahkemeye başvurup genel kurul kararının iptali ( yönetici seçimi) hakkında karar verilinceye kadar kanuna aykırı hareket edilecek.
@@Apsiyon Çok teşekkür ederim.
Merhaba hocan oturduğum sitenin dörtbir yanını kameralarla donattılar hiçbir şekilde bilğilendirilmedim ve şimdi yaklaşık 3.500 tl isteniyor bu konuda neyapmam gerekli yada ödemezsem ne yapa bilirler
Temsilciler kurulu söz konusu ise yani kat malikleri kurulu toplanmıyorsa, bu kararı temsilciler kurulu alacaktır. Temsilciler kurulu yok ise bu yorumumuza dönüş yapabilirsiniz.
Merhabalar hocam,3 katlı bir binayız 1050 m2 alanda 4 daire sahibiyiz,altımızda 2 dükkan var,apartman yönetimimizi kabul görmüyorlar fakat noter tastikli apartman yönetimimiz mevcut,bina temeli 400 m2,650 m2 toprak alan mevcut ve biz 4 daire sakinleri olarak sosyal tesis yapmak istiyoruz,salt çoğunluğa göre 4 daire sakini olarak sosyal tesis açabiliyor muyuz ? Çok teşekkürler ilgilenirseniz çok seviniriz
yapmak istediğimiz sosyal tesis 15 m2
Sosyal tesisi mevcut kapalı imar edilmiş ortak alanlardan birinde yapmak istiyorsanız ve sosyal tesisi yapacağınız alan sığınak , otopark gibi mutlak ortak yer statüsünde değilse 4 kat maliki karar alarak ve masraflarını karşılayarak yapabilirsiniz. Önemli olan İmar Kanunu'na aykırı bir iş yapmamak ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 43. maddesine uygun karar almaktır.
Sosyal tesisi mevcut kapalı imar edilmiş ortak alanlardan birinde değil de yukarıda ifade ettiğiniz 650 m2 lik toprak alanda yapmak istiyorsanız ve kapalı bir yapı inşaat edecekseniz bu durumda mimari proje değişikliği gerçekleştirmeniz gerekecektir. Belediye yapacağınız bu işlem için ise tüm maliklerin muvafakatını almanız gerekir. Dolayısı ile masraflarını ödemeseler dahi dükkanlardan yazılı izin ( muvafakatname) almak zorundasınız.
KMK 43: Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.
@@Apsiyon çok teşekkür ederim ilgilendiğiniz için,
@@onur5810 Bizi izlediğiniz için teşekkürler.
Selamün aleyküm hocam kolay gelsin binamız mahkemelik çati kiremit olması gerekirken ondil yapılmış ancak avukat ve yönetim bu agir kusuru bildirmemiş şimdi çati akiyor diye rapor ve mahkeme kararı olmadan çatı yenilendi yonetim karari ile yalnız yazılı bir rıza olmadan ek aidat olarak icraya verme hakkı var mi teşekkür ederim
Konunun detaylarına ahakim olmadan fikir beyan etmek zor gibi görünüyor.
Mahkemelik olan konu nedir? Avukat ve yönetim inşaat eksiğini kime bildirmeli idi?
Konunuz müteahhitin projeye aykırı imalatı ise;
a) Arsa paylı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerinin durumu ayrı,
b) Müteahhitten sözleşme ile bağımsız bölümü satın alanların durumu ayrı,
c) Müteahhitten sözleşmesiz direkt tapu devri ile bağımsız bölümü satın alanların durumu ayrı,
d) Arsa paylı sözleşme sahibi veya bağımsız bölümü müteahhitten satın alanların 3. kişilere bağımsız bölümü devir etmeleri halinde bu kişilerin durumu ayrıdır.
a) nın ve b) nin zaman aşımı oluşmadı ise "sözleşmeye aykırılık" iddiası ile dava açması söz konusudur. c) ve d) nin müteahhitten herhangi bir talep yapma imkanı bulunmamaktadır.
Yine a) ve b) zaman aşımına bağlı olarak dava açabilirler. Açılacak davada yönetimin bir ehliyeti bulunmadığından şikayet sahipleri davaya iştriak ederler. Dava tüketici mahkemelerinde açılır. Hasar veya yenileme veya sözleşmeye uygun hale getirmeye yönelik ödeme bilirkişi tespitine göre davaya dahil olan kat maliklerinin arsa payları oranında ödenir. Yukarıda anlatılan sebeplerden hasarın /yenilemenin/revizenin tamamının tahsil edilmesi çoğu zaman mümkün olamamaktadır.
Çatının altındaki bağımsız bölümlerin yalıtım sorunu olan çatı sebebi ile hasarlarının karşılanmasından müteahhit ile birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 69. maddesine göre diğer malikler de sorumludur. “Yapı malikinin hukuki sorumluluğu” kusursuz sorumluluktur.
Ortak Gider Tesisatından, Çatı İzolasyon Yetersizliğinden Kaynaklanan Hasarların Zararının Sorumluluğu Kime Aittir?
“Binanın ortak bir yerindeki arızadan veya bir tesisattaki sorundan (örneğin binaya ait olan rögar kuyusu veya pis su gider hatlarındaki bir sorun yada çatıdaki izolasyon kusurları sebebi ile giriş kattaki dükkan veya çatının altındaki bağımsız bölümlerde oluşan su kaynaklı hasarlar gibi) dolayı zarar gören malik veya kiracının zararının giderilmesi diğer kat maliklerinin (zarar gören bağımsız bölüm maliki de dahil olmak üzere) sorumluluğundadır.”
Bu çerçevede durumunuza göre değerlendirmenizi uzman bir avukata danışarak yapabilirsiniz.
Merhaba ben 71 hane 4 blok bir sitede oturuyorum kalorifer ısınma saglancak evde çogunluk kalmiyorum geldigim zamanda kılıma ısınma sagliyorum yönetici 2 ton kömür almaniz gerek diyo petek ısısını düşürüp. Belli bi ödeme yapamazmiyim ve herkesten kendiniz alin kazan dairesi getirin fişi de bize gönderin diyor onlarin bi firmayla anlaşip bunu yapmasi gerekmezmi şimdiden teşekkür ederim 👍🏻
Sayın Tozman , sanırız büyükşehir dışında bir ilde ve 2011 öncesi imal edilmiş bir yapıda ikamet ediyorsunuz. Bağımsız bölümlerde kalorimetre ( ısı sayacı) veya peteklerde ısı ölçer cihazları mevcut değil. Bu durumda "Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik" uygulaması gereği tesisat sisteminize bağlı olarak kalorimetre ( ısı sayacı) veya peteklerde ısı ölçer cihazları montajı zorunlu olsa dahi bu karar yönetiminizce veya kat malikleri kurulunuzca alınmamış ve cihazlar kurulmamış. Katı yakıt gideri de muhtemelen tapu sicilindeki yönetim planına göre , eğer yönetim planında yer almıyorsa kat malikleri kurulu kararına göre paylaştırılıyor.
Bağımsız bölümde kalmasanız dahi cihazlar kurulu değilse Kat Mülkiyeti Kanunu, tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına göre diğer maliklerin paylaşıma katıldığı oranda ödeme yapmanız gerekir. Petek ısını düşürseniz dahi daha az ödeme yapma hakkınız da yoktur.
Diğer taraftan kat malikleri kurulu kararında belirtildiği şekilde katı yakıtın tedarik biçimine de uyulması gerekir. Anlaşılan yönetiminiz tedarik ettiği taktirde ödemeleri tahsil açısından zorlanıyor. Maliklerin belli bir oranda kömürü bizzat tedarik etmesine krar verilmiş. Muhtemelen bu şekilde kömür tedariki maliyeti artmakla beraber bu konuda da alınan karara uymanız gerekir.
Merhaba,öncelikle bu bilgilendirici içerikler icin cok tesekkurler.699 konut ve 5 bloklu bir sitede oturuyoruz.site yönetimi ileriki günlerde daha önce secilmis blok temsilcilerinin,yeni yönetim kurulu üyelerini secmesi ile (3 kişi) devam edecek. Sitede tenis kortu var ama bunun futbol sahasına dönmesini bazı komsular talep ediyor.bu degisıklik nasil olabilir.sadece temsilcilerin oy coklugu mu olması gerekir.yada cözüm nedir.çok teşekkür ederim
Bu sorunuzun yanıtını tapu sicilindeki yönetim planınızı incelemeden genel hükümlere göre veriyoruz. Asıl olan yönetim planınızdaki metindir.
Toplu yapı kapsamında olan sitenizdeki bloklarda temsilci seçimi sözkonusu ise site ortak alanlarının idaresi Temsilciler kurulu tarafından yapılmaktadır. Ortak alanlarda faydalı yenilik ve ilaveler ile revizyon ve tadilatlar temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölüm sayılarının salt çoğunluğu ile kurulabilir. Sizin durumunuz bu.
Burada ifade edilen salt çoğunluklar sadece toplantıya katılan temsilciler kurulu üyeleri vsayısı açısından değil, sitenin tüm bağımsız bölümleri sayısı üzerinden hesaplanır.
Tenis kortunun futbol sahasına dönebilmesi için yukarıda gerekli olan çoğunluğunun yeterli olup olmadığını ise toplu yapının yapı ruhsatına ek olan onaylı mimari projesine bakıp değerlendirmek gerekir. Eğer tenis kortu mimari projede tenis kortu olarak görünüyorsa proje değişikliği için temsilciler kurulunun temsil ettiği tüm bağımsız bölümlerin tamamı için yani temsilciler kurulu üyelerinin tamamının kabul etmesi gerekebilir.
@@Apsiyon dönüsünüz için cok tesekkur ederim.emeklerinize saglık.kanalınız cok faydalı
@@bilgemsrloglu8087 Bizi izlediğiniz ve teşvik edici sözleriniz için teşekkür ederiz.
Ozan bey oturma ruhsatı alınmamlş dairemden site yönetimi aidat alabilirmi
Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ( iskan müsaadesi alınmamış dahi olsa) anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Her halükarda bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmamışsa dahi gerek yönetim planı, gerekse müteahhit ile yapılan sözleşme ve eklerine bağlı olarak bağımsız bölümün teslim tarihinden itibaren borçlar kanunu hükümlerine göre ortak giderlerin ödenmesi gerekebilir.
Merhabalar, binamız bitişik nizam iki bloktan oluşuyor. Bloklardan iki daire sahibi bir kat maliki çatı için şu izolasyonu istiyor yağmurlar başlamadan önce. Ocak ayında toplantıdaki karar verilmesi gerekiyor ya da şu an Ekim ayındayız kat malikinin isteği doğrultusunda olağanüstü toplantımı gerekiyor. Bir de o kat malikinin bu istegimi yazılı olarak mi vermesi gerekiyor. Yüksek bütçeli bir iş olacağından nasıl bir yol izlemeliyim. Teşekkürler
Çatı kısmındaki tespitiniz tamir ile düzelmeyecek şekilde ve komple yenileme işlemi gerektiriyorsa , ilave bir avans payı toplanmasını gerektiriyorsa genel kurul karar vermelidir.
Olağan genel kurul tarihine kadar beklenmesi durumunda geri dönülemeyecek şekilde söz konusu izolasyon sorunu binaya, bağımsız bölümlere maddi hasar verecek veya yapının sağlamlığı ile yangın , elektrik tehlikelerini ortaya çıkaracak ise olağanüstü surette en kısa zamanda genel kurulun çağrılması gerekir.
Yönetici olarak göreviniz; kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi, anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi, anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması,anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınmasıdır.
Geçici olarak da olsa kısmi yalıtım önlemleri ile bağımsız bölümlerin zararı en aza indirilebilecekse, bu önlemler normal işletme bütçesinden karşılanabiliyorsa ( tamir) , anagayrimenkulün ortak alanları sigortalı ve 3. kişilere karşı mali mesuliyet kapsamını içeriyorsa , geçtiğimiz kış mevsiminde sözkonusu bağımsız bölümlerde ve binada oluşan hasar eser miktarda, cuzi masraflar ile çözülebildi ise genel kurula kadar beklenmesinde bir sakınca olmayacaktır.
Neticede gerekiyorsa komple yenileme bahar ve yaz aylarında yapılması gereken bir işlemdir.
@@Apsiyon Çok teşekkür ederim. Şu yalıtımı yapılmasını isteyen kat maliki evin tavanlarının fotoğrafını gönderdi bana. Iki dairesinde yıllardır boş ve tavanlarda bazı yerlerde sıva dökulmus ve kabarmalar olmuş şimdi evini tadilat yaptırmak istiyor. O halde benim ılk etapta kısmı yani onu ilgilendiren bölünde lokal çözüme gitmek için bir çalışma yapmak. Çok teşekkür ederim cevabınız için, çok aydinlatici oldu.
@@MA-we3cv Sorumluluğun tüm maliklerinde ve dolayısı ile yönetici de olduğunu bilmekle beraber malikin de sorunlarını anında çözülemeyeceğini idrak etmesi gerekir. Neticede problemi size açmakta geç kalmış. Bir önceki genel kurulda çözüme ulaşabilirdi. Bizi izlediğiniz ve değerli yorumlarınız için teşekkür ediyoruz.
Merhabalar, size danıştigin çatı konusunda tekrar baski altındayim. Çatı izolasyonu yaptırmak isteyen kat maliki avukatını yönlendirmiş bana acil olarak Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı istiyor. Sorum şu bizim apart karar defteri şu anda bir dava için mahkemede. Defter olmadan toplantı yapabiliyormuyuz. Elimde kat maliklerinin ev adreslerinin olmadığını ve hemen toplantı yapamayacağımı söyledim avukat kapıya yapıştirirsin dedi çağrıyı. Çoğu kat maliki yurt dışında. Yurt dışındaki kat maliklerine nasıl çağrı yapmam gerekiyor. Teşekkürler
@@MA-we3cv Mahkemeye karar defteri teslim edildiğinde bir belge düzenlenmektedir. Bu belge uyap'da vardır. Avukatınız veya dava tarafınızdan yürütülüyorsa siz "karar defterinin mahkemede olduğuna dair evrakı" alıp notere giderseniz yeni defter çıkarabilirsiniz. Defterdeki yönetici seçildiğiniz kararı kopyası veya daha önce imza sirküsü çıkardı iseniz bu sirkü ile birlikte sorun yaşamazsınız. Defter olmadan genel kurul yapmak mümkün ancak karara ilişkin bir itiraz yaşarsanız başkaca bir sorun olmaması adına defter hangi mahkemede ise hakimi ile görüşün. Hakim önceki dava konusu ile ilgili olmayan bu hususta alacağınız kararın deftere yapıştırılmasına izin verebilir. İzin vermediği durumda da yeni defter çıkarabilirsiniz.
Kat Maliklerine Yurt Dışı Tebligat konusunda da www.apsiyon.com/blog/kat-maliklerine-yurt-disi-tebligat linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.
İkamet adresi bilinmeyen maliklerin tebligatları için ise aynı linkteki son bölümü okuyabilirsiniz.
Kolaylıklar dileriz.
Merhabalar, alpkaan bey sitemiz 60 dairelik 2 bloktan oluşan ısı yakını bulunan 8 yasında bir site. Yöneticimiz dış cephenin su aldığını (ancak görünürde öyle bir durum yok ve ısı yalıtımı gayet iyi) ve eskidiğini söyleyip yenilenmesini istiyor bunun için daire başı yaklaşık 25-30 bin TL vermek zorunda olduğumuzu belirtiyor. Bu işlem için 4/5 oranında oy alması gerekmezmi? Şimdiden teşekkür ederim iyi çalışmalar
Yusuf Bey, bütün kat maliklerinin 4/5 'inin onayı ile alınan karar " tek bir malikin" anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağına ilişkindir.
Yöneticiniz ise konuyu genel kurula getirerek "ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilave" kapsamına alınacak ve yine sadece toplantıya katılanların değil, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapmaya çalışacak. Bu karar ise mevzuata uygun olacak.
Ancak sizin durumunuzun Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ziyade sanırız "yapı tekniği açısından" incelenmesi gerekiyor. Konu hukuki değil mühendislik bakışı gerektiriyor.
İfadenize göre ısı yalıtımı sorunsuz çalışıyorsa "su yalıtımı" gerekçesi ile tüm mantolamayı değiştirmenin gerekçesi sunulmalı. Isı yalıtımı malzemesi veya kalınlığı hatalı seçildiği için mi değişmesi gerekiyor? Yoksa uygulama sorunlarından dolayı çatı, teras ile ısı yalıtımının birleştiği alanlardaki bir yalıtım sorundan veya ısı yalıtımı üzerindeki file uygulamasının, ısı yalıtım plakalarının yeterli sayıda dübelle anayapıya sabitlenmemesinden mi kaynaklanıyor? Isı yalıtımı üzerine uygulanan sıva uygulamasında mı sorun var?
Bu sayılan sorunların büyük bölümünün çözümü ısı yalıtımının binadan sökülmeden tamiri ile mümkündür.
Siz konuya bu açıdan yaklaşın.
İsmi "alpkaan bey" değil ama Ozan hocanın da selamı var. :)
@@Apsiyon ozan hocam 😂 öncelikle cevabınız için çok teşekkür ederim. Isı yalıtımının tamamen yenilenmesi istenmiyor, bozuk yerlerin tamiri ve dış cephenin değiştirilmesi ( farklı renge boyanması veya bazı değişikliklerin yapılması) isteniyor. Bunun için 30+1 oy mu gerekir?
@@yusufinci5339 Doğrudur. 30+1 oy gerekiyor.
"ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak yenilik ve ilaveler" sadece toplantıya katılanların değil, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Hocam zemin kattaki daireyi homeofis yapmak için gerekenler nelerdir ? Tüm herkesin imzası lazım olur mu ben imar barışından yararlanmıştım homeofis belgemi almıştım ?
Tapu sicilinde kayıtlı yönetim planında bağımsız bölümlerin nasıl kullanılacağına ilişkin maddeyi inceleyiniz. İmar barışı İmar Kanunu'na göre bir uygulamadır. Kat Mülkiyeti Hukuku'nu ilgilendirmez. Sizin yanıtınız yönetim planında. Yönetim planında eğer mesken olarak kullanılması zorunlu ise bağımsız bölümünüzün bulunduğu kat önemli değildir. Home ofis veya büro olarak kullanım için yönetim planının izin vermesi , maliklerin 4/5 inin onayı ile tapu sicilinde değişmesi veya tüm maliklerin home office kullanıma onay vermesi gerekir.
@@Apsiyon çok sağolun hocam bir sorum daha olacak sizlere aynı şekil aynı yer zemin kattaki daireyi biz imza almadan duvarları yıktık camekan yaptık komple bunun yasal olara dışırdan da camekandan kapı açtık bunun için yapmamız gereken nedir ? Tüm maliklerin imzası mı lazım ?
@@sosyalkatip2633 İmar barışı ile ilgili bağımsız bölüm için aldığınız yapı kayıt belgesi İmar Kanunu'na göre Çevre Şehircilik Bakanlığı ve Belediye ile bağımsız bölümün ilişkilerini düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bu ifade ettiğiniz değişikliklerin yapılması herhangi bir ilave metrekare kazanımı sözkonusu değil ise tüm kat maliklerinin 4/5'inin muvafakatını gerektirir. Ancak yönetim planınızda dükkan, işyeri, ofis, home ofis kullanımına ilişkin bir izin yok ise yönetim planının maliklerin 4/5 inin onayı ile tapu sicilinde değişmesi veya tüm maliklerin dükkan, işyeri, ofis, home ofis kullanıma onay vermesi gerekir.
Doğru olan yönetim planı değişikliği yapılmasıdır. Tüm kat malikleri size muvafakat yazısı da verse ileride bağımsız bölümler satılır veya el değiştirse yeni tapu sahiplerini eskilerinin verdiği muvafakatlar bağlamaz.
Asansör içerisine kamera koymak için kat maliklerinin tümünün mü onayı gerekiyor hocam?
Bu sorunun yanıtı anagayrimenkulde başka kamera veya kamera sisteminin var olup olmamasına göre değişir. Ortak yerlerde hiç kamera sistemi yok ise KMK 42 çerçevesinde kat malikleri kurulu /toplu yapılarda temsilciler kurulu karar alabilir.
Bina girişinde kamera var.asansör içerisine kamera koymak kvkk açısından bi sakınca taşır mı diye düşündüm hocam ortak alanlardan farklı diye sandığım için spesifik olarak asansör diye sordum. çünkü buna benzer cevaplar almıştım. Saygılar sunarım
@@halisyolcu4555 Daha detaylı bir bilgi ve uygulama örneğini www.apsiyon.com/akademi/site-yoneticiligi-online-egitim-programi öğrencimiz olduğunuz için kişisel mail adresinizde paylaştık.
Kamera kayıtları kişisel veri içermektedir.
Kamera (CCTV) kayıtları Bilgi Güvenliği Süreçlerinin Yürütülmesi, Fiziksel Mekan Güvenliğinin Temini,İç Denetim/ Soruşturma / İstihbarat Faaliyetlerinin Yürütülmesi, İş Sağlığı/Güvenliği Faaliyetlerinin Yürütülmesi, Saklama Ve Arşiv Faaliyetlerinin Yürütülmesi, Yetkili Kişi, Kurum Ve Kuruluşlara Bilgi Verilmesi amacı ile saklanmalıdır.
İlgili Kişisel veriler yukarıda sayılan amaçların gerçekleştirilmesi doğrultusunda ilgili mevzuat ve KVKK’nın 5’inci maddesinde belirtilen İlgili kişinin temel hak ve özgürlüklerine zarar vermemek kaydıyla, veri sorumlusunun meşru menfaatleri için veri işlenmesinin zorunlu olması hukuki sebebine dayanılarak işlenmektedir.
Ancak talep halinde kamera kayıtlarını görmek amacı ile yetkili olan kişiler kamera kayıtlarının çözümlemesini yaparak kayıtları en az iki imza ile tutanak haline getirebilir, ilgili tarihteki kaydı adli/kolluk işlemlerde kendilerinden talep edilme ihtimaline karşı için belirli süre ile saklayabilir.
CCTV kamerası ve kaydı kullanan apartman ve site yönetimlerinin aşağıdaki hussuslara dikkat etmesi ve tercihen KVKK konusunda uzman bir danışmandan destek alarak sistemin işleyişii ile ilgili kuralların yazılı hale getirilerek hazırlatılması tavsiye edilir.
CCTV İşaret ve Tabelaları:
. YÖNETİMİ AYDINLATMA METNİ isimli bir metnin hazırlanması gerekir.
Detaylar mail adresinizde.
Bize daima eğitim sisteminizden akademi.apsiyon.com/ ulaşabilirsiniz.
Tsk ederim hocam çok şey öğrendim sizlerden. Saygılar sunarım
Üzerinde Temlik olan mülkte, olağanüstü genel kurulda Oy kullanılınabilinirmi
Devir işlemi tapu sicilinde yapılmadıkça sicildeki kat maliki oy hakkı sahibidir.
Merhabalar onayim imzam olmadan yonetici seçildim,aidat ödemelerini yapıyorum fakat imzam ve onayim olmasa bile hukuki olarak herhangi bir mesuliyetim olur mu
Kimse yöneticilik yapmaya zorlanamaz. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununa göre "yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. "
3 ayda bir yönetici değişmez. Genel kurulsuz sıra ile yapılan yöneticiler kat maliklerinin vekili sayılmaz hatta vekaletsiz iş görürler, yetkileri olmadan malikler adına iş yapmış olurlar, bu da kişiler açısından risklidir.
Sıra size geldiğinde kabul etmeyin hiç bir teslim tesellüm belgesine imza atmayın.
Yakında sizin gerçeküstü düzen bozulur, bina malikleri zarara uğrar.
@@Apsiyon cevabınız için çok teşekkür ederim
@@elifakan3002 Bizi takip ettiğiniz için teşekkürler.
Hocam merhabalar, mantolamanın yapılması için 4/5 çoğunluğun rızası olması mı gerekiyor
Isı yalıtımı dediğimiz mantolama faydalı yenilik ve ilavedir. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı yapılması kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Burada dikkate alacağınız salt çoğunluk sadece toplantıya katılanların değil tüm bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur.
@@Apsiyon Merhaba, bu bilgi çatı su izolasyonu içinde geçerli mi? Oda yüksek bütçeli şu an 100bin lira gibi bir rakam cikiyor. Teşekkürler.
@@MA-we3cv Su yalıtımı , ısı yalıtımından farklı olarak yapılmaması halinde maliklerin, binanın göreceği zarar mevcuttur. Dolayısı ile yukarıda ifade edilen "faydalı yenilik ve ilave" kapsamında değerlendirilemez. Yapılması zorunludur. Ancak yapılma biçimi, tekniği, kullanılacak malzeme ve bütçesi ile genel kurula katılan maliklerin salt çoğunluğu ( yani İşletme Projesi yapılma yeterliliği) ile karar verilir.
Hocam merhaba bir sorum olacak.
Belediyede kayıtlı ruhsat projesinin değişikliğini gerektirecek inşaat işlerine kentsel dönüşüm de dahil midir ?
Bunu çoğunluk açısından değerlendirmemizi istiyorsanız dahil değildir.
Kentsel dönüşümde riskli yapının yeniden inşa edilmesi çalışmalarının başlatılması için binanın yıkılması şart değildir. Riskli yapı yıkılmadan önce, malikler bir araya gelerek, en az üçte iki çoğunluk ile karar alabilir veya müteahhit şirket ile anlaşma yapabilirler. “Riskli Yapılar Yıktırılmadan Önce” Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanması dahil her türlü işlemin üçte iki çoğunluğu kararı ile yapılabileceği belirtilmiştir.
Riski yapı tespiti yapılan ya da riskli alanda bulunan bir yapının yıkılmasında taşınmazdaki paydaşların anlaşıp anlaşamamalarının ise bir önemi yoktur. Yani riskli alanda bulunan ya da riskli alanda olmayıp güvenli bir yapı olduğu halde konum olarak yıktırılması konusunda karar verilen yapıların yıktırılmasında, paydaşların oy birliği sağlansa bile söz hakkı yoktur. Karar verilen yapıların yıktırılması zorunludur.
@@Apsiyon Teşekkür ederim.
@@emreduran5818 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.
Merhaba…ortak yere kamelya ve süs havuzu yapılmış…karar vs yok…davaya konu edilebilir mi?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 59. maddesinin ilk fıkrasına göre Yapı Ruhsatı Gerekmeyen İnşai Faaliyetleri aşağıdakilerdir.
Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.
Bu halde bahçe alanının %5 ini geçmeyen kamelya için ruhsat alınması gerekmez. Faydalı yenilik ve ilave kabul edilir. Kat maliklerinin toplam sayısının (sadece toplantıya katılanların değil) sayı ve arsa payı çoğunluğunun kabul etmesi gerekir.
Süs havuzu tarafında ise ruhsat değişikliği gerektirdiğini düşünmekle beraber tüm maliklerin muvafakatının alınması gereğini düşünüyoruz.
Yukarıdaki işler hakkında herhangi bir karar yok ise eski hale getirme davasını herhangi bir kat maliki açabilir.
@@Apsiyon teşekkür ederim
Merhaba A ve B Blok tek parselde tek yönetim planı ile iki ayrı yönetim tarafından ayrı ayrı yönetilen bir sitede oturuyorum.A Blok 60 daire konut blogu 60 malik var. B Blok 1 bağımsız bölüm iş yeri blogu tek malik var tamamen mutehaite ait arsa payı %40 .Yönetim planı hep mutehaitin bloguna haklar vermiş A Blok icin yönetim planında hiç koruyucu bir madde yok yönetim planı değişikliği icin ne yapabiliriz .A Blok genel kurulu 60 adet kat maliki üçün yapılıyor B Blok yönetim olarak bizden bağımsız ve tek kişiye ait biz yönetim planı değişikliği yapmak istiyoruz nasıl bir yol izlemek gerekir teşekkürler
Sevda Hanım merhabalar,
Sorunuzu bir kez yazmanız yeterlidir. Aksi halde bizler hepsine ayrı ayrı ancak aynı yanıtı veriyoruz. Her birinin yanıtını ayrı ayrı okumanız zaman kaybınına sebep olabilir.
@Apsiyon
• 0 seconds ago
Öncelikle arsa payı konusunu unutun. Yönetim planı değişikliğinde hesaplanacak husus arsa payı değil, malik sayısıdır. Yani bir bağımsız bölümün arsa payının çok yüksek veya çok düşük olmasının bir önemi yoktur. Tüm malikler ayrı ayrı bir oya sahiptir.
Bir iki konumuz var. Bunları tespit etmeniz gerekir.
1. Tek yönetim planının başlığında veya içeriğinde toplu yapı ibaresi var ve tapu sicilinde toplu yapı olarak tescil edilmiş ise (durumunuzda söz konusu olabilir) ve bu toplu yapıda temsilciler kurulu var ise temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının 4/5'inin çoğunluğu ile yönetim planı değişebilir.
2. Birinci maddedeki durum söz konusu değilse o taktirde tek bir genel kurul yapılmaktadır. Bu durumda yönetim planı değişikliği için aşağıdaki şart gereklidir.
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün(Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Burada dikkat edilecek husus birinci maddeden ayrı olarak ikinci maddede bağımsız bölüm sayısı (daire sayısı, dükkan sayısı vs) ya da arsa payı değil, malik sayısının beşte dördünün aranmasıdır.
Eğer yönetim planı İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Mevzuatından gelen hak ve menfaatlerinizi işyeri bloğuna göre ortadan kaldırmışsa, yönetim planının ilgili maddelerinin iptali davasının açılması da bir yöntemdir.
Yukarıdaki sayı ve yeterliliklerin sağlanması , idari iş ve işlemlerin yapılması, yönetim planı değişikliğinde yeter sayını sağlanmaması gibi durumlarda mevzuat yolu ile çözümlerin dopru tahlil edilebilmesi için bir uzmandan yardım alınması tavsiye edilir.
Yönetim planı hakkında diğer bilgilere;
"Apartman ve Site Yönetim Planına Nereden ve Nasıl Ulaşılır?" konulu www.apsiyon.com/blog/apartman-ve-site-yonetim-planina-nereden-ve-nasil-ulasilir linkindeki blog yazımızdan ,
"Kat Malikleri İçin Yönetim Planı" konulu www.apsiyon.com/blog/kat-malikleri-icin-yonetim-plani linkindeki yazı ve videomuzdan ve
"Kat Malikleri Oy Birliği ile Karar Alarak Yönetim Planını Aşabilir Mi?" konulu www.apsiyon.com/blog/kat-malikleri-oy-birligi-ile-karar-alarak-yonetim-planini-asabilir-mi- linkindeki yazı ve videomuzdan
ulaşabilirsiniz.
@@Apsiyon Cook teşekkürler ediyorum ewet iki sohbetimizde aynı soruyu sormuştum kusuruma bakmayın cevabınız çok doyurucu ve emek içeriyor bana zaman ayırdığınız için çok teşekkür ediyorum kaleminize sağlık sizden danışmanlık almak isterim bunun için randevu alma şeklim nasıl olabilir Apsiyon mu arayayım verdiğiniz linkleri dikkatle okuyacağım ve en kuşa sürede görüşmek isterim. Çok teşekkürler ediyorum .iyiki varsiniz
@@sevdatufekcioglu4118 Tekrar merhaba, danışmanlık talebiniz ile ilgili akademi@apsiyon.com a ihtiyacınızı ifade eden bir mail atabilir veya www.apsiyon.com/akademi/hukuksal-danismanlik-hizmetleri sayfasındaki formu doldurabilirsiniz.
Merhabalar ilk toplantı da çoğunluk saglanamadi ikinci toplamti 141 daire sakini 74 kişi toplantıya geldi 54 oyla yönetici seçildi yasal olarak doğrumu secilebilirmi
Sayın Pulan, tüm bağımsız bölümlerin her birinin bir kat malikine ait olduğunu, bir kişinin birden fazla bağımsız bölümün sahibi olmadığını ve bağımsız bölümlerin arsa paylarının eşit olduğunu kabul ederek sorunuza yanıt verelim. Aksi halde sonuç değişecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre "yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır."
141 bağımsız bölümün olduğu ve bağımsız bölümlerin her birinin başka kişilere ait olan bir anagayrimenkulde ilk veya ikinci oturum olduğuna bakılmaksızın yönetici seçilme çoğunluğu 141/2 = 70,5 ( 71) ( Kat Mülkiyeti Kanunu hesaplamalarında virgülden sonraki kısımlar yeterlilik arandığında üsteki , yetki açısından bakıldığında alttaki tamsayıya yuvarlanır. O halde yönetici seçmek için gereken çoğunluk 71 dir.
Kanun maalesef yönetici seçimi oylamasına geçiş için gereken sayının mı ? yoksa yöneticinin alması gereken sayının mı "tüm maliklerin salt çoğunluğu" olduğu hususuna açıklama getirmemiştir.
Bu konuda çalışan uzmanların bir kısmına göre yönetici seçimi için "tüm maliklerin salt çoğunluğu"'nun olması yeterlidir. Bu sayı sağlanmış ise birden fazla aday olması durumunda en çok oyu alan yönetici olarak seçilir. Ancak diğer görüşte kanunun bu maddede ifade edilen "tüm maliklerin salt çoğunluğunun" seçimde bir kişinin alması gereken toplam oy sayısı anlamına geldiğini ifade etmektedir.
İlk görüşteki sayı oranının sağlanması dahi zordur. İkinci görüşteki sayının sağlanması ise çok daha zor olacaktır.
Bizim görüşümüz sizin genel kurulunuzda "yönetici seçmek için gereken sayının " sağlandığı ve en çok oy alanın yönetici olarak" seçildiğidir. Ancak itiraz edilmesi halinde sulh mahkemesinin kesinleşmiş sonucu geçerli olacaktır.
Teşekkürler...
@@cahideunlupulan3470 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.
@@Apsiyon 34. Maddenin devamında 6. bendinde, "kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamazsa...." ifadesi var. Bundan da, yöneticinin salt çoğunluğun oyunu alması gerektiği anlaşılmıyor mu?
Hocam merhabalar
1983 yılında bitmiş 5 katlı işhanında 2 tane giriş kapısı var
Biz 3 katın sahibiyiz
4.ve 5. Kat sahibi bizimle aynı tarafta
Size sorum işhanının 1 tane kapısının 125 cm lik 3. 4. Ve 5.Kata tahsis edilmesi(masraflar bize ait olacak)
Oy oranı kaç olmalı
Yüzde 51 yeterli mi
2 tane asansör var 1 tanesini 3. 4. 5 kata tahsis edilmesi(masraflar bize ait olacak)
İşhanında bir tane kiracı var
Sex shop işi yapıyor
Sex shop kiracıyı işhanından çıkması nı tahliye etmesini istiyoruz
Oy oranı yüzde 51 yeterli mi
Merhabalar varolan kapı girişlerinin belediyedeki mimari projede bulunduğunu varsayarak bu tahsisin yapılması için kat maliklerinin 4/5 inin karar alması ve tapu sicilinde kayıtlı yönetim planının da aynı karar sayısı ile değiştirilmesi yeterlidir.
Tahliye konusuna gelince. Açacağınız davada sözkonusu dükkanın kiracısının yaptığı iş türü sebebi ile tahliye kararı verilmesi mevcut durumda mümkün görünmüyor. Bu konuda tek istisna yönetim planında bu ticaretin yapılmasının yasaklanmış olmasıdır. Tapu sicilinden yönetim planının kopyasını malik olarak başvurup alabilirsiniz. Yine eğer bir üst konunuzda yönetim planının değişikliği için gerekli çoğunluğu bulabilirseniz kiracının yaptığı ticaret türünü veya ilave olarak türevlerini "yasak işler" maddesi olarak tapu sicilindeki yönetim planına ilave edip daha sonra dava açabilirsiniz.
Hocam, ben balkon duvarinin rengini pembe iken, beyaza boyamam icin yonetimden izin almam gerekiyormu?
Bi sorum daha olucakti. Ben bahce katinda zemin katinda daire aldim, ben bahceye kedilerimin ve kendi guvenligi icin cit cektire bilirmiyim, yonetimden izin almadan?
Tüm maliklerin 4/5 inin muvakatını almanız gerekir. Aksi taktirde yönetim veya kat maliklerinden biri eski hale getirme davası açabilir ve kazanırlar.
Çitlerin mimari projeye aykırı olmaması kaydı ile genel kurulda karar alınması doğru olacaktır. Görüntüsünü ve yüksekliğini genel kurulda maliklere izah ederseniz ve maliyetini ben ödeyeceğim derseniz zaten kabul edeceklerdir. Yönetim planında yasak yok ise giriş katlarına parmaklık yapılması dışındaki tüm uygulamalarda maalesef yargıtay kat maliklerinin olurunu almayan eklemelerin eski hale getirilmesi gereğine hükmetmektedir. Sizinkisinde de bu risk var. Genel kurulda onay alın.
Hocam merhaba bina sahibi giris katta oturuyor kendi evinin balkonunun altini tugla veeya birsey le kapatatak kendi sahsina kullanabilir mi
İbrahim Bey , bağımsız bölümün kendisi haricindeki eklenti olarak kayıtlanmamış her yer ortak alandır. İfade ettiğiniz işlem yapılamaz. Malik kendi isteği ile eski hale getirmez ise sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.
@@Apsiyon Tşkler hocam
@@ibrahimtontur14 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.
Yönetici SEÇİMİ 47 DİREDEN KAÇ KİŞİ GEREKLİ.. İLK TOPLANTIDA YETER SAYI TOPLANAMAZSA ESKİ YÖNETİCİLER DEVAMMI EDER GELENLERLE YENİSİMİ SEÇİLİR
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamış ise toplantı açılmayacağından dolayısı ile yönetici ikinci toplantıya kadar görevine devam eder. Ancak ikinci toplantıda dahi "yönetici gelenler ile seçilir" diyemeyeyiz. Yönetici seçimi kararı kanunda saklı yeter sayı olan tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunu gerektirir.
47 bağımsız bölümün her birinin malik sayısı bir ve tüm bağımsız bölümler ayrı kişilere ait ise o durumda 47 malik vardır. Sayı çoğunluğu 24 dür. Ancak arsa payı çoğunluğu da gerekir. Yönetici seçimi sayısı sağlandıktan sonra arsa payı çoğunluğuna bakılır. Buna aynı zamanda ikili çoğunluk denir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının (maliklerin sayı ve arsa paı çoğunluğu) sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilmiş olduğundan ikinci toplantı gelenlerin oy çokluğu ile yapılır.
Ancak kanunda yeter sayı ile saklı maddeler vardır. Bunlardan bir bölümü de yönetici ve denetçi seçimidir. Yönetici ve denetici seçimi için toplantının birinci veya ikinci toplantı olması farketmez. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (nitelikli çoğunluk) aranır.
TOPLANTI YETER SAYISI : Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. ve 30. maddelerine göre birinci ve ikinci toplantının başlayabilmesi için TOPLANTI YETER SAYISI söz konusudur.
TOPLANTIYA KATILANLARIN ÇOĞUNLUĞU İLE İLGİLİ KARARLAR: Genel ve alelade kararlar için kanunun 32., 37., 39. maddelerindeki toplantıya katılanlar açısından ÇOĞUNLUK SAYISI
KARAR YETER SAYISI GEREKEN KARARLAR: Alınacak kararlarda özellik gerektiren çoğunluklar için kanunun 19., 24., 25., 28., 34., 41., 42., 43., 44., 45., 71., Geçici 2. ve Geçici 4. madde, Ek 5 maddelerdeki KARAR YETER SAYISININ tespiti gerekir.
Daha fazla bilgi için "Nitelikli Oy Çokluğu Nedir, Nitelikli Oy Çokluğu Gerektiren Yönetim İşleri Nelerdir?" konulu www.apsiyon.com/blog/nitelikli-oy-coklugu-nedir-nitelikli-oy-coklugu-gerektiren-yonetim-isleri-nelerdir linkindeki blog yazımızı okuyabilirsiniz.
Dİğer taraftan "Site Yönetimlerinde Karar Yeter Sayıları" konulu videomuzu ruclips.net/video/IJ-TV-9RKtY/видео.htmlsi=aR3Cvp0fYaOtMoLs linkinde izleyebilirsiniz.
18 DAİRE 5 ayrı KiŞİNİN YÖNETİCİ SEÇMEK İÇİN 24 KİŞİMİ OLMASI GEREKLİ 2Cİ TOPLANTI 24KŞİ TOPLANAMAZSA ESKİ YÖNETİMİ DEVAM EDER
47 DAİRE 24 KİŞİ TOPLANAMAZSA YÖNETİM SEÇİLEMEZMİ ESKİ YÖNETİMİ DEVAM EDER
Eski yönetim genel kurulun ikinci oturumununda artık dönemini tamamlamıştır.
47 malikin oldupu bir binada sayı olarak 24 malik yönetici seçimi maddesinde arsa payı çoğunluğunu da sağlayıp yönetici seçimine katılmaz ise yeter sayı sağlanamadığından yönetici seçilemez.
Bu durumda eski yönetim görevine devam etmez.
Kat maliklerinin yasaya göre sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep etmesi gerekir. Kat maliklerinin önünde 3 yol vardır.
1) İkinci toplantıda yönetici ve denetici seçimi yeter sayısı sağlanamadığı halde yönetici seçilir ve görevini yapar. Yeter sayı sağlanmamış bir oy sayısı ile seçilen yönetici vekaletsiz iş akdi hükümleri gereğince işlem yapar, yönetici seçimine herhangi bir itiraz olup malikleriden birinin dava açması halinde yöneticilii iptal edilir, döneminde yaptığı işlerden dolayı sorumlu olur, Türkiyede yeter sayı sağlanamamasına rağmen yönetici seçildi olarak kabul eden kat maliklerinin oranı çok yüksektir. Dava açılmadıkça ve noter yeter sayı kontrolü yapmadıkça bu yöneticiler fiili olarak işlem yapmaktadırlar.
2) Kat malikleri ikinci otırumdaki topantıda yönetici seçilecek yeter sayının olmaması gerekçesi ile yeniden olağanüstü olarak genel kurul çağrısı yaparlar .bu toplantıda çoğunluğu sağlamaya gayret ederler,eski yönetici bu işleri yerine getirmek için geçici olarak görev alır, (kat maliklerine zarar vermeyecek en doğru yol budur, hukuki olduğu tartışmalıdır, ancak olumsuz bir hukuki sonucu olmayacaktır, binanın yöneticisiz kalmasını engelleyen bir yöntemdir)
3) Yeter sayı sağlanamadığı için kat maliklerinden birisi sulh hukuk mahkamesine başvurarak yönetici atanmasını talep eder. BU yöntem hukuki olmakla beraber yönetici atanmasının mevcut yargı düzeninde 6-12 ayı bulması sebebi ile binanın maliklerinin zarar göreceği bir yöntemdir. Bu yöntemi tercih eden bir çok binada mahkeme tarafından yönetici atanana kadar asnsörlerin çalışmadığıi muayenelerden geçemediği, ortak yerlerin elektrik, su, doğalgaz faturalarının ödenememesi sebebi ile enerjilerinin kesildiği sıkça rastlanmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre "Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir."
@@slmaks5274
Eski yönetim genel kurulun ikinci oturumununda artık dönemini tamamlamıştır.
47 malikin oldupu bir binada sayı olarak 24 malik yönetici seçimi maddesinde arsa payı çoğunluğunu da sağlayıp yönetici seçimine katılmaz ise yeter sayı sağlanamadığından yönetici seçilemez.
Bu durumda eski yönetim görevine devam etmez.
Kat maliklerinin yasaya göre sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep etmesi gerekir. Kat maliklerinin önünde 3 yol vardır.
1) İkinci toplantıda yönetici ve denetici seçimi yeter sayısı sağlanamadığı halde yönetici seçilir ve görevini yapar. Yeter sayı sağlanmamış bir oy sayısı ile seçilen yönetici vekaletsiz iş akdi hükümleri gereğince işlem yapar, yönetici seçimine herhangi bir itiraz olup malikleriden birinin dava açması halinde yöneticilii iptal edilir, döneminde yaptığı işlerden dolayı sorumlu olur, Türkiyede yeter sayı sağlanamamasına rağmen yönetici seçildi olarak kabul eden kat maliklerinin oranı çok yüksektir. Dava açılmadıkça ve noter yeter sayı kontrolü yapmadıkça bu yöneticiler fiili olarak işlem yapmaktadırlar.
2) Kat malikleri ikinci otırumdaki topantıda yönetici seçilecek yeter sayının olmaması gerekçesi ile yeniden olağanüstü olarak genel kurul çağrısı yaparlar .bu toplantıda çoğunluğu sağlamaya gayret ederler,eski yönetici bu işleri yerine getirmek için geçici olarak görev alır, (kat maliklerine zarar vermeyecek en doğru yol budur, hukuki olduğu tartışmalıdır, ancak olumsuz bir hukuki sonucu olmayacaktır, binanın yöneticisiz kalmasını engelleyen bir yöntemdir)
3) Yeter sayı sağlanamadığı için kat maliklerinden birisi sulh hukuk mahkamesine başvurarak yönetici atanmasını talep eder. BU yöntem hukuki olmakla beraber yönetici atanmasının mevcut yargı düzeninde 6-12 ayı bulması sebebi ile binanın maliklerinin zarar göreceği bir yöntemdir. Bu yöntemi tercih eden bir çok binada mahkeme tarafından yönetici atanana kadar asnsörlerin çalışmadığıi muayenelerden geçemediği, ortak yerlerin elektrik, su, doğalgaz faturalarının ödenememesi sebebi ile enerjilerinin kesildiği sıkça rastlanmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine göre "Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir." @@slmaks5274
Abi öncelikle slmlar.Yöneticimizden aydat almiyoruz .Ama ek masraflari da ödemek istemiyo.buna hakki varmi
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.
Yönetim planında yöneticiye ödenecek ücret yönetim giderlerinin bir kısmına veya tamamına katılmaması şeklinde de düzenlenebilir.
Yönetim planında belirlenmemiş olsa dahi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 40. maddesine göre ,kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır.
Anlaşılan siz yöneticinin ortak gider ve avans payı ( aidat) ödememesi yönünde karar almışsınız veya yönetim planında o şekilde yazıyor.
Dolayısı ile yönetim planınızı okumalı orada bir açıklama yok ise yöneticinin ilave karar alınan ek masraflara katılıp katılmayacağı yönünde de bir karar almalısınız.
Not: daha önce alınan kararda da böyle bir ifade olabilir. Okumanızda fayda var.
@@Apsiyon çok tskur ederim.
@@hayataka9254 Bizi izlediğiniz için teşekkür ederiz.
Sa hocam toplu konuta evsahibiyim oturmaktayım binanı arkasında ağaçlarımız var, burda binada oturan bayanlar masa sandalye koymuş sabah kahvaltı akşam çay içiyorlar, fakat site yönetimi buna karşı çıkıyor, kaldırın kaldıracağız diye rahatsız ediyor, bu konuda çok öfkeliyim birin şişleyecem başım derde ğirecek, bu konuda ne yapmak ğerek bizi aydınlatırmısınız teşekkür ederim, ACİL
Erol bey öncelikle sakin olmak gerekir. Bu arada balıkçılık videonuzu çok beğendik.
Bayanlar masa ve sandalyelerini ortak yere koyup, sabah kahvaltı, akşam çay keyfi bittikten sonra kaldırdıklarında problem yok. Sorun masa ve sandalyeler sürekli ortak alanda kaldığı taktirde başlar. Kanunun 18. maddesine göre "kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler." Her bir malik masa ve sandalyesini koridorlara, bahçeye, yollara koyup bırakırsa o yapı yaşanmaz hale gelir.
Yine bayanlar bu sohbetlerinde gürültü yapmamak, çevreyi kirletmemek gibi hususlara da dikkat etmeliler.
Site yönetimi bu tip konularda kendi kendine ödev çıkarmaz. Muhakkak rahatsız olan bir başka malik vardır. Ya da sandalye ve masaların sürekli ortada durmasını istememekte ve hatta bu kahvaltıların, akşam çaylarının ve sohbetlerin yapılmasını istememektedir.
Uzlaşarak ve tartışmayarak çözüm yoluna gidilir. Kimse de "bayanların masa ve sandalyelerini ortak yere koyup, sabah kahaltı, akşam çay keyfi bittikten sonra kaldırdıklarında, gürültü yapmadıkça ve ortak yeri kirletmedikçe, bakım yapılan alanlara örneğin çim gibi zarar vermedikçe" bu davranışlarına mani olamaz.
@@Apsiyon hocam zaman ayırıp bu konuda beni aydınlattığınız için çok teşekür ederim.
%70 bitmiş %30u eksik kalmış (şantiye halinde) bir sitede yönetim kurduk.. Yönetici işi bırakıp kaçan mütahitle iltisaklı çıktı, Şimdi bu yönetim bizden 100 er bin tl para toplayıp(88 malikten toplam 8milyon 800 bin tl) toplayıp inşaatı bitirmeye çalışıyor.. Bu yönetimin bize Borç tebliğ edip bizden para talep etmesi yasalmıdır
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 17. maddesinde "Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır." demektedir. O halde bir yöneticinin belirlenmesi ve inşaatın tamamlanması kat irtifakı sahiplerinin sorumluluğundadır. Bu konuda yöneticinin müteahhitle iltisaklı olup olmamasını değerlendirmiyoruz.
Müteahhit firma, eğer inşaatı tasdikli projesine uygun yapmamış, projeye uygun inşaatı yapmaya devam ediyor ancak tamamlamıyor veya projeye uygun olmayan kaçak bölümler inşaat etmiş veya kanuni prosedür ve ona bağlı harçları, sigorta primleri gibi giderleri ödememişse iskan alınamaz.Bu haller müteahhittin sorumluluğundadır. Sözleşmede belirtilen, iskan alma sorumluluğunu yerine getirmeyen müteahhit, teslimi eksik yaptığı gerekçesiyle dava edilme yolu vardır. Dava sonucunda, müteahhit iskan iznini almaya mecbur tutulur.
Mal sahipleri inşaat firmasına ve müteahhide sözleşmelerine bağlı olarak dava açabilir.
Müteahhit ( yüklenici) , arsa sahipleri ile yaptığı sözleşmeye uygun olarak binayı iskan izni alınmış şekilde tamamlamadığı sürece, iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu da isteyemez. Özetle müteahhitten satın alan yerine daha önce arsa sahibi olan maliklerin yaptırım gücü daha yüksektir. Dava Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Ev sahipleri Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde bunu tespit ettirip, aykırılıkların giderilmesini talep edebilir.
Diğer alternatif ise; müteahhidin borçlarının ödenmesi ve müteahhide rücu edilmesidir. 17 Aralık 2009 tarihinde 5940 Sayılı Kanun'la yapılan düzenlemeye göre, müteahhitten konut satın alan tapu sahipleri, müteahhidin vergi ve sigorta primi borcu olsa dahi, bu borçlardan sorumlu olmadan ve ödemeden yapı kullanma izin belgesi alabilirler.
Öncelikle sorunu öğrenmek için belediyeye ulaşınız. Belediyelerde imar müdürlükleri bulunur. İskan belgesinin olup olmadığını, iskan belgesi yok ise neden verilmediğiyle ilgili tüm evraklara İmar Müdürlüğünden ulaşabilirsiniz.
Daha fazla bilgi için "Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?" konulu videomuza ruclips.net/video/30SD_XzV3ss/видео.html linkinden, "Apsiyon Akademi Sohbetleri: Kat İrtifaklı Daire Alınır mı?" konulu videomuza ruclips.net/video/e7VKAjWS8GQ/видео.html linkinden ulaşabilirsiniz.
Bununla beraber "Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Hakkında Bilmeniz Gerekenler" konulu blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/kat-irtifaki-ve-kat-mulkiyeti-hakkinda-bilmeniz-gerekenler linkinde, "Siteden İş Yeri veya Konut Alacaklar Nelere Dikkat Etmeli?" konulu blog yazımızı www.apsiyon.com/blog/siteden-is-yeri-veya-konut-alacaklar-nelere-dikkat-etmeli linkinde okuyabilirsiniz.
Apartmanın kapıcı dairesi yine mesken olarak kiraya verilebilirmi.
Merhabalar, Kat Mülkiyeti Kanunu 45. maddesinde "anagayrimenkulün ortak alanlarının kiralanması" gibi önemli yönetim işlerinin bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği ifade edilmiştir. Az sayıda bağımsız bölümden oluşan bir apartmanın kapıcı dairesinin tüm maliklerin muvafakatı ile kiraya verilmesi mümkündür. Genel kurula katılmayan kat maliklerinden yazılı bir rıza evrakı da alınabilir.
Bununla beraber bu tür muvafakatın özellikle çok blok yapılı ve bağımsız bölüm sayılı toplu yapılarda veya anagayrimenkullerde alınması fiili olarak imkansızlık taşıdığından son 20 yılda tapu sicilinde kayıtlı bir çok yönetim planında ortak alanlara ilişkin kiralama kararlarının yönetim kurullarına verildiği gözlenmektedir. Bu durum da yönetim planının kat irtifakı sırasında ilk tescilinin fiili olarak tüm kat maliklerinin imzası ile yapıldığı düşünülürse ( irtifak sırasında arsa sahipleri ,yatırımcı, müteahhit tüm bağımsız bölümlere malik kişi ve kurumlardır) Kat Mülkiyeti Kanununa uygundur.
Dolayısı ile yukarıdaki şartlar sağlanmış ise Yönetim Kuruları kat malikleri kurullarına ve/veya temsilciler kuruluna sormadan bu kiralamaları yapabilir. Bununla beraber tüm giderlerin temsilciler kuruluna/ kat malikleri kurullarına ilanı yöneticinin hesap vermesi maddesine göre zorunlu olduğu gibi, gelirlerin de ilanı zorunludur. Ancak bu ilan etme biçimi, tablonun özet tablo olması gibi durumlar ise yönetimlerin anlayışına, gelir - giderlerin çeşitliliğine , işletme projesinin büyüklüğüne bağlı olarak teknik anlamda değişebilir.
Hocam toplantı yeter sayısı hesaplanırken örneğin 15 bağımsız bölümü olan bir kat maliki 15 olarak mı hesaba katılı, yoksa 1 kişi olarak mı sayılır
yonetım aldıgı kararla noter tastıklı vekalet ıstıyor boyle bırsey hukuka uygunmudur yazılı olarak vekalet verılıyodu ne yapmamız lazım vekaletımı versen kabul etmedıgı taktırde ne yapmamız lazım
Vekalet noterden mi çıkartılmalıdır ?
Kat malikleri, vekillerini tayin ederken kanun koyucu resmi şekil şartı aramamıştır. Vekaletin noterde düzenlemesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Bir kağıda, hangi toplantı için vekil tayin edilen ya da tüm toplantılar için vekil tayin edilen kişinin; adı, soyadı, adresi vb. bilgiler yazılarak adı yazılı bir şekilde vekaletname düzenlenebilmektedir.
Noterden vekaletname zorunluluğu yönetim kurulunun aldığı bir kararla yürürlüğe konamaz. Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.
Site Yönetimi Toplantısında Her Bir Kat Maliki Kaç Vekalet Alabilir? konulu blog yazımıza www.apsiyon.com/blog/site-yonetimi-toplantisinda-her-bir-kat-maliki-kac-vekalet-alabilir- ve videomuza ruclips.net/video/iuCLCfNO230/видео.html linklerinden ulaşabilirsiniz.
Diğer bir videomuza ruclips.net/video/jRFAVajd_u4/видео.html linkinden ulaşabilirsiniz.