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感谢昨晚留言的观众朋友指导建议。剪辑配图已修正更新，投资单位已修正补录，所有对节目提高的建议，都是在帮助我进步，感谢朋友们😊
泡沫明顯的地方跌很厲害，沒泡沫的地方還能扛著。我目前任職美國一家很大的住宅開發公司，整個市場變化越來越劇烈和明顯，現在連工程貸款都是8%-9%，二月加息後肯定是超過10%，一戶房子利潤才15%，，要賣了房子後，才有錢還工程貸款的本金，大量庫存在市場多放一個月沒賣掉，就已經開始賠本，建商會怎麼做，和怎麼破壞二手房市場，你可以想象。
你所属建商主要在哪些地方建房呢？谢谢
Charles分享的都是業内信息👍 跑了好幾個現場，木料漲、土方漲，核算幾個工程，建築規範修改后的結構成本刨除，能做到15個點簡直可以稱王了。
😅😢建房子利润这么低？本来我还想自己买地盖，现在想想好像没啥空间了
这么低的利润？我还以为建筑商的利润很高呢！
非常的中肯，我觉得判断走势很简单，啥也不要看，死盯失业率。之前贷款利率那么低，失业率不上升，机构、投资客有啥扛不住的呢？ 各种现在所谓的炒房团，利好消息，都是放出风，让你去接他的盘。毕竟傻子都知道现在贷款利率多少，接下去美联储还要加息。另外，大家总怕建商会控制供应，市场不好的时候，减少、消极建房。但任何的工程公司和工厂，最重要的资产就是有经验的工人和管理人员，除非不干活还照发工资，否则分秒就拜拜跳槽走人的，这可是几年甚至几十年培养和挖角的代价，大家都赔不起的。因此，利润再低，哪怕库存再多，也不得不继续造和继续养，撑到缓解回春的那天。大家只要有信息和耐心，就是有足够的机会的。
richelhanson 对人工成本核算和人才培养周期的分析，堪称HR业内案例级别👍
说的有道理😅
房市價格進入調整時，總是會有加速度的現象，（尤其是向下調整時），原因是貸款銀行會要求有一份房屋的鑒價報告，依照協會的要求，必須列舉時間上最近及地理上最靠近已售房的售價，作為參考依據，很不幸，那幾個參考房價偏偏就是搶先降價才賣掉的，因此這個待售房的鑒價就很難比參考房的單價高，這是銀行風險評估的標準，（如果是現金買房，那就沒有銀行限制），在有預期Resession的時候，銀行管得會更緊，如果房市同時也在下調走勢時，銀行甚至認為20% 首付都不具有任何資產拍賣時的保護，所以會用放大鏡來檢查貸款申請金額。說來說去，貸款銀行就是這種加速度產生的原因。
很喜欢您的频道，分析阐明的简单易懂，最好多谈谈达拉斯的房产投资内容。谢谢！
11:31 聽到有根据的research 真好👍
感谢🙏，非常受益。提醒一下一个佛州的小城市，Panama City Beach，值得关注。已经发展4，5年了，但是后劲越来越强
你分析的是宏观经济对房产周期带来的冲击。可是也有些城市她不受房产周期影响。人口持续涌进，房价也缓慢的，长期往上走。你可以分析一下那类型的房产投资吗？
谢谢。劳驾关心一下亚特兰大，Oklahoma，和Houston。 非常喜欢这个节目❤
干货满满，谢谢🙏你精心制作的视频. 收益满满❤
受
非常好的节目，理性思考客观分析。达拉斯是这波上涨行情领头羊之一，能否多关注和分析一下后面的趋势？
谢谢William的鼓励😊 达拉斯收到
很专业。很全面。
请问Oklahoma Yukon 值得购买房作为出租吗？谢谢
特別感謝您於2022-12-4 "標普:房價預測!" 那一集留言區裏詳盡解說黑石BREIT的結構和取向，續於 2023-1-7 “炒房團來了!" 由UC Investments 的案子引出投行鉅子和機構投資者 對於房產景氣的觀點和時序之安排，這不啻是投資者的先行指標和迷津明燈。對於Rich既欽佩又感謝。
ED太客氣了，得我感謝您每一次的鼓勵和專業細節交流😊看到您列出了，兩期節目的時間和討論細節，真的非常感動💖 能有ED的交流認可，我在現場調研地塊的時候都會覺得，有朋友的支持，十分開心！
谈谈佛州哪个城市房价比较值的投资。谢谢
這兩天又出現兩個變數，一是聯準會保持強硬，預計二月還要再加息，10年國債可能漲回接近4%。 第二個變數是Wells Fargo退出貸款市場，相當于1/3的房貸融資從市場消失，由其他幾個大銀行來消化貸款市場和承擔未來風險。貸款利率的%是與10年國債及市場預期風險係數有直接關係，因此這兩個新變數就意味貸款利率會在二月後攀升。最近這兩個月房貸利息降低，主要原因是SBM在市場上賣不掉（難怪Wells Fargo不幹了），好大一部分是聯邦用低利收購的，雖然銀行沒賺什麼利潤，但是轉嫁了風險，才降低房貸利息的。
学习了！
学习了，谢谢
太牛👍
非常感謝Charles的分享，有數據有分析，評估都落實在了交易的細節裏👍
我本人超级喜欢这种专家级的分析 而且通俗易懂 先赞后看 绝对是对你大量付出的尊重 谢谢🙏……请问在等待房价下行的时候 想把钱放在高利息的账户 请问哪个比较保险呀？（e trade 不炒股的账户 还有一些小银行的…… ）他们安全吗？谢谢🙏
Nancy每次都是坐在第一排给我支持鼓掌💖 上午的时候，看到Nancy的留言了，当时回复了，不知道是不是收到了。那条留言回复里，地区银行不代表是小银行，有州政府站台的，都不是那种挂网上就能开张的小银行。
能不能麻烦update一下这期的内容， 现在23年底了，预测变了吗？
是否能够分享case shiller图标源
讲的真赞！请您能否也顺道分析下加拿大市场走向呢？谢谢！
我也想听加拿大的房市
节目非常好。逻辑也很清晰，期待下一期
谢谢Qidan的鼓励😊 会加油做好栏目！
衣 吃 住 行 都开始降价了，房价只是降的慢一点 等两三个月就会有明显趋势了
请问博主有微信讨论群吗，我也想跟着大家一起学习
啥都不重要，就问现在普通人能不能负的起现在的房贷
坐标达拉斯，新年过后agent又在营造一种成交量回来的气氛。
我们中西部也是！已经看到周围好几个房子涨价了
不营造他们就没饭吃啦😂
特别逗的是，你看英文房产分析频道都在说前景不太好风险很高，就中文agent天天发朋友圈再不买房就晚啦。哈哈哈笑死
说中文的agent发朋友圈那是给国内的人看的，而且目标多半都是有钱人，最好啥都不问信任他们全款cash买房之后再让他们代为管理收租金。。。他们割韭菜的套路和对象不要搞错啦
达拉斯的房价现在开始降了吗？
有机会说下加拿大房产走势数据分析么？
谈谈佛州。谢谢！
谢谢Tiger😊FL收到
老师你好，很喜欢你的视频帖子，本人就是从事房地产行业的，请问有相关学习群吗？
我主要关注纽约今年可以入场嘛
人类刚需，吃的喝的都涨了50%以上，房子涨了40%而已，为啥只有住房要下跌？货币超发了，回不去了，五十年前一栋房子只要几万块。货币贬值了！
吃的喝的都涨了50%以上，工资基本没涨，哪还有钱买房子？没有人买的话房子怎么涨？
@@grandstarchief3226 都是刚需，其它的都大涨，住房不可能大跌。
@@legendbe2023 🤝
可以分析德州房产走势吗？那一个城市比较好？
现在美国大部分房产都是房多， 买的人会越来越少，但主要城市还是不缺乏投资者的购买，德州的房产已经接近饱和，个人建议如果是投资的话，在休斯顿学区和商业区会比较好。
Thank you very much!
2023想在奥斯汀购买自住房
謝謝
由我懂性到今天都未覺得地價平過
这么长周期如果只跌10-20确实没啥必要去用传统方式玩房产。真的希望来一波和上轮次贷危机的跌幅，那还有点动力。
请教下怎样的方式是非传统房产投资
@@rebeccacheng 那就是金融产品了。
想看失业率地图。
各地裁员人数不同，如果有失业人数地图就好了。下一轮房子跌幅跟失业精密相关。
喜歡你的理性分析，不知你對LAX的物流倉庫/3PL的入埸時機有何建議，目前需求30K-50k +SF ，
其实各人觉得判断房产低点远比股市容易，当市场上出现大量法拍屋时，冲就完了
卧虎藏龙👍房产确实路径参照多，就是流动性差
那你说这么容易为什么手里有资金的大家，并没都通过08年财富自由呢？
@@emmaliu 机会总是属于少数人。我在上次危机确实从房地产受益了，从12年买到14年，然后从18开始卖到21年清仓。当然当时我也是第一次涉及美国房产，很多东西也不太懂，有点运气成分，不过总结当时的经历就得出了现在这个很通俗的指标
@@shanghaiuncleorlando 厉害了
我没听到黑石哪些项目画叉？
维吉尼亚，房产市场降价的房子没有好房，好房现在没有人出手，出现好房，价格高，而且漫天要价！
谢谢你用心给大家准备的节目 受教了。🙏！请问北卡三角洲房产是不是价格虚高了？还能投资吗？
湾区的房价是不是又回暖了？最近微信圈里不少中介嚷嚷收到多个offer，是真的吗？
应该不是吧！那里不是很多人失业吗？
目前的湾区房价已经出现了下跌状态，如果房市泡沫破裂，那么房价会急剧下跌，朋友在湾区有投资房产？
@@paternoleana 没有、我在欧洲、准备买房、但是美国经济会影响到欧洲、所以比较关注。
@@leiwang2785 欧洲的话，俄乌战争对欧洲的影响比较大吧。主要还是要看欧洲的经济，美国的影响会比较小一点。
@@paternoleana疫情期间、涨幅没有美国那些大城市快。我在荷兰、这里房价相比去年初跌了10%左右。
让经纪人说房价会大跌，太难了！昧着良心说话也太黑了
讲讲Kissimmee Fl
Orlando南面是吧，看看FL调研路程是不是能覆盖到就去
我10年前5年前分别有投资，不确定卖还是接着租!?
realtor赢了
感谢很有水平的分析❤很棒
感谢您的鼓励😊 会加油的！
延底到100年以后， 都不用买了
开直播
老师可以加你的联系方式吗，最近在市场上有一些迷茫，想请教请教您
您好😊 因为还有自己一些工业地产的项目，平时精力有限，没办法照顾到所有的观众，如果您有希望交流的问题，可以留在最新一期节目的留言里，我每天晚上回来吃过饭，会集中浏览，谢谢您的理解🙏 祝生活工作顺利😊
我的目标地Columbus OH 和Atlanta GA 30万以下的房子还抢手得很，总是抢不到😂
👍🙏
谢谢Melon😊
跌不到！所谓的房价操底，永远是个梦。看看股市就知道了。为什么？我早说过了，房价只会越来越高，因为本次通胀是拜登乱印钱、乱发钱引起的，印的钱是收不回去的，货币越来越不值钱，只有实物才是保值的。
我这里房价已经跌了，你睁着👀说瞎话
你对金融一窍不通，发出去的钱，只要加息，就可以收回来。这种收，准确的来说是对金融资产的蒸发，美股已经蒸发多少钱了，数字币蒸发多少钱了，房价已经回落，蒸发多少钱了。你是中国版本的不加息房价看多了，所以不知道加息的厉害。
😆 lol haha
笑死，看看奥斯丁yoy已经跌多少了
洛杉磯地區的房價上漲幅度遠超過你的預期
![[SUB]中國大拋1.5兆美債 俄核武反擊烏克蘭？ 【金臨天下X新聞大白話】 20241120 (字幕版)](http://i.ytimg.com/vi/cmIlYHovv80/mqdefault.jpg)
![[SUB]中國大拋1.5兆美債 俄核武反擊烏克蘭？ 【金臨天下X新聞大白話】 20241120 (字幕版)](/img/tr.png)
感谢昨晚留言的观众朋友指导建议。剪辑配图已修正更新，投资单位已修正补录，所有对节目提高的建议，都是在帮助我进步，感谢朋友们😊
泡沫明顯的地方跌很厲害，沒泡沫的地方還能扛著。我目前任職美國一家很大的住宅開發公司，整個市場變化越來越劇烈和明顯，現在連工程貸款都是8%-9%，二月加息後肯定是超過10%，一戶房子利潤才15%，，要賣了房子後，才有錢還工程貸款的本金，大量庫存在市場多放一個月沒賣掉，就已經開始賠本，建商會怎麼做，和怎麼破壞二手房市場，你可以想象。
你所属建商主要在哪些地方建房呢？谢谢
Charles分享的都是業内信息👍 跑了好幾個現場，木料漲、土方漲，核算幾個工程，建築規範修改后的結構成本刨除，能做到15個點簡直可以稱王了。
😅😢建房子利润这么低？本来我还想自己买地盖，现在想想好像没啥空间了
这么低的利润？我还以为建筑商的利润很高呢！
非常的中肯，我觉得判断走势很简单，啥也不要看，死盯失业率。之前贷款利率那么低，失业率不上升，机构、投资客有啥扛不住的呢？ 各种现在所谓的炒房团，利好消息，都是放出风，让你去接他的盘。毕竟傻子都知道现在贷款利率多少，接下去美联储还要加息。另外，大家总怕建商会控制供应，市场不好的时候，减少、消极建房。但任何的工程公司和工厂，最重要的资产就是有经验的工人和管理人员，除非不干活还照发工资，否则分秒就拜拜跳槽走人的，这可是几年甚至几十年培养和挖角的代价，大家都赔不起的。因此，利润再低，哪怕库存再多，也不得不继续造和继续养，撑到缓解回春的那天。大家只要有信息和耐心，就是有足够的机会的。
richelhanson 对人工成本核算和人才培养周期的分析，堪称HR业内案例级别👍
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房市價格進入調整時，總是會有加速度的現象，（尤其是向下調整時），原因是貸款銀行會要求有一份房屋的鑒價報告，依照協會的要求，必須列舉時間上最近及地理上最靠近已售房的售價，作為參考依據，很不幸，那幾個參考房價偏偏就是搶先降價才賣掉的，因此這個待售房的鑒價就很難比參考房的單價高，這是銀行風險評估的標準，（如果是現金買房，那就沒有銀行限制），在有預期Resession的時候，銀行管得會更緊，如果房市同時也在下調走勢時，銀行甚至認為20% 首付都不具有任何資產拍賣時的保護，所以會用放大鏡來檢查貸款申請金額。說來說去，貸款銀行就是這種加速度產生的原因。
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学习了！
学习了，谢谢
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吃的喝的都涨了50%以上，工资基本没涨，哪还有钱买房子？没有人买的话房子怎么涨？
@@grandstarchief3226 都是刚需，其它的都大涨，住房不可能大跌。
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跌不到！所谓的房价操底，永远是个梦。看看股市就知道了。为什么？我早说过了，房价只会越来越高，因为本次通胀是拜登乱印钱、乱发钱引起的，印的钱是收不回去的，货币越来越不值钱，只有实物才是保值的。
我这里房价已经跌了，你睁着👀说瞎话
你对金融一窍不通，发出去的钱，只要加息，就可以收回来。这种收，准确的来说是对金融资产的蒸发，美股已经蒸发多少钱了，数字币蒸发多少钱了，房价已经回落，蒸发多少钱了。你是中国版本的不加息房价看多了，所以不知道加息的厉害。
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洛杉磯地區的房價上漲幅度遠超過你的預期
謝謝