Merci Laurent, depuis 2015 que je te suis puis participer à tes deux premiers séminaire Au séminaire et comme dans tes vidéos, tu ne vends pas du rêve, c'est l'un des rares meilleurs que j'ai connu personnellement qui m'aider dans mes projets. Avec toi, on rêve les yeux ouverts, Bravo maître
gloups ! c'est dense et pertinent, merci je n'avais jamais entendu dire que le meublé c'était zéro impôt, mais seulement que la fiscalité était meilleur par rapport à une location nue, et j'ai tendance à continuer à le penser
oui, c'est meilleur que le nu, tant que le LMNP est sous sa forme actuelle. Le problème est le discours indiqué : zéro impôt quasi permanent, et surtout perpétuel... qu'on trouve à tous les coins de rues sur internet ;)
@@laurentdemoras783oui car moi j J’entends souvent avec les youtubeur il faut faire du crédit de la bonne dette or dans certain cas il vaut mieux acheter des petits bien avec un un peu d’apport que de le faire sans car un crédit ça se paye même si on met en charge les intérêts ..et qu’on utilise l’effet du déficit foncier ..
@@alexandreryffen6983 chaque projet a sa raison d'être. il n'y a pas de mauvais projet a priori. Un appart à Paris qui rapporte péniblement 3,5% bruts est-il un bon/mauvais placement ? Tout dépend du projet, de la fiscalité, des travaux, de la plus-value escomptée, du taux du crédit qui a permis d'acheter, de l'offre de placement à laquelle pourrait se comparer ce bien... bref, tellement de paramètres qu'avoir une réponse tranchée est une aberration totale ! Mais internet est fait de certitudes. les "sachants" n'aiment pas ne pas savoir. donc, ils affirment tout et son contraire la semaine suivante ! 😁😆
@@laurentdemoras783 excellent commentaire de ta part car quand tu alignes les chiffres en province à Nantes pour deux biens et bah c’est pas du tout pareil J’en ai un qui est mieux et plus rentable en bic qu’en lmnp au réel . Alors quand j’entends faut prendre de gros crédit c’est à voir au cas par cas :)
Bravo Laurent! Enfin un qui dit la vérité, cette vidéo m'aurais bien servi à mes débuts, mais j'ai apris par l'expérience. Une chose à retenir quand on gagne on paye!
Très clair ! je l'ai toujours dis : tu veux investir dans l'immo ? Alors prépare toi à l'impôt. Et si tu gères bien ton affaire, tu auras toujours des bénéfices à la fin de l'année dans ta poche et tu seras serein.
@@jlm3183 J'aime pas la LMNP car trop de gestion. J'ai ma méthode pour engranger du cashflow immédiatement, net d'impôt, en gérant mes biens pas plus de 1h/mois max.
Cette vidéo est très professionnelle. Elle est très claire malgré un sujet très technique. Je ne suis pas d'accord sur les montants (120000 Euros pour 800 Euros de loyers), mais pour le reste très bien. Payer des impôts n'est pas honteux. On n'est pas forcément super riche. C'est peu être simplement parceque l'on travaille.
120.000 pour 800 € de loyers, est un rendement qu'on trouve en campagne, ou petites villes, mais pas à Lyon ou Paris, c'est clair. Pour les rendements encore supérieurs, voir les vedettes de la rentabilité : coloc / LCD et autres recettes magiques, maintenant la coloc LCD... ;)
Vendeur de Vérité m'a parlé de votre page. Juste WoW WoW. Merci beaucoup pour CE contenu gratuit. Je faisais moi aussi partie de ceux qui pensaient qu'il y'avait pas d'impôts pendant des années en meublé. En plus vos calculs sur l'estimation de la taxe foncière à 1,5 du loyer mensuel vont me guider aussi à l'estimation des futurs loyers pour les appartements que je compte acheter. Je saurais. Plus ou moins quelle devrait être le bon prix de vente pour ce type de loyer pour une renta brut de 8%. Merciiiii Laurent. Aller je m'abonne !
Toujours aussi clair Laurent. Et oui Zero impot ad vitam eternam est impossible même en Meublé, même en SCI IS.... si on a de la renta (et on le souhaite à tout le monde) on a un bout d’impôt à payer à un moment. Et 20 ans de durée d'amortissement pour un bien immobilier d'habitation c'est très très court, on pratique plutôt 30 à 33 ans en cabinet comptable (durée qui est plus proche de celle que l'on trouve dans le tableau du bofip qui est plutôt à 40). Continue Laurent à tordre le coup aux idées reçues. Après on peut aussi jouer et amortir plus vite, mais faudra pas se plaindre de perdre quand le fisc vient frapper à la porte.
Bonjour Jean-Luc, Une de mes clientes : son comptable a passé le gros oeuvre sur 50 ans, il compense ainsi la comptabilisation du terrain pour seulement 8 % environ, ce qui, clairement, sur sa ville, est sous-évalué... Si tu as lu les commentaires, il va falloir aussi que j'explique que le passage en charges des frais d'achat ne permet pas plus d'éviter l'impôt, puisque plus la renta est forte, plus on va consommer les reports de charges... ;) encore une vidéo à préparer...
Laurent, Comme d'habitude, du vrai, du factuel et les pieds bien sur terre. Ceux qui utilisent déjà ton simulateur savent déjà tout ça et c'est bien ce qui permet d'avancer en toute sécurité (ben oui, c'est mieux pour continuer aux yeux de la banque ;) C'est toujours un plaisir de suivre tes vidéos (et pour ceux qui auraient des doutes, le séminaire et encore mieux!!). Au plaisir !
Très bonne video. Un point très important: Ce n´est valable que si la rentabilité est supérieur à 4% brut et qu´à condition que celle si n´augmente pas de manière importante dans le temps, et sans réaliser des travaux d´éductibles et amortissables pendant toute la durée de location LMNP.
bonjour, la renta augmente, le résultat augmente, et forcément, avec la baisse des amortissements dans le temps, le résultat deviendra taxable. Pour ce qui est des travaux, rapidement, et surtout dans des travaux qui ne seront pas de simples travaux d'entretien, on les passera en amortissements. Donc, impact très faible sur la diminution de la base taxable. On est donc d'accord pour une efficacité zéro impôt assez longtemps pour des rendements très faibles (malgré tout, ça ne doit pas être un objectif, sachant qu'on paye toujours moins d'impôt qu'on ne gagne d'argent. Pour la limite à 4%, je n'aurais pas cet avis, car sans intérêts, avec une TF peu coûteuse, de l'ordre d'un mois ou 1.5 mois de loyer, et peu de charges (copro inexistante, par exemple) et compta à "pas cher", on aura malgré tout un résultat taxable, même s'il est faible. Merci de votre commentaire et de votre intérêt pour la chaîne. Laurent
Bonjour Laurent. Eh bien très intéressant. Trésorerie est de rigueur. Je vois autrement la vacance locative. Cela veut dire que sur un différé d'emprunt de 3 mois je vais booster mon imposition, j'ai une tmi à 0%. Merci pour ces informations.
le boost fiscal pendant les report de mensualité est relatif, avec des taux à 1 %. mais surtout, il est compensé par la hausse élevée de la tréso due au non paiement de la mensualité. donc, opé gagnante, malgré tout
Merci pour cette vidéo au contenu exhaustif. Toutes les banques ont elles la même méthode de calcul des intérêts ou est il possible de payer le même montant d’intérêt sur la période ?
le seul moyen de payer les intérêts selon un même montant annuel est le crédit in fine. Chaque crédit amortissable entraîne mensuellement une baisse des intérêts qui sont toujours calculés sur le capital restant dû 😉
clair, net et précis ! évidemment que devenir millionnaire et trois clics et deux formations achetées...c'est du vent ! lcd, et coloc, sont de bonnes stratégies, mais il y aura toujours une part de fiscalité. merci pour votre travail.
Faux! On peut ressortir une bonne dizaine d'années sans fiscalité avec le lmnp. Vous devriez prendre conseil aupres d'un comptable au lieu d'écouter des types comme lui qui n'y connaissent rien.
Salut Laurent, Ta oublier dans le calcul , la cfe , le comptable , la hausse de l’axe foncière , et je. Oublie , ou un peux jouer c’est sur la baisse de la tmi pour 2020 mais seulement dans la tranche à 14% comme l’état a convenu de baissée , sinon le mobilier peux faire jouer la balance des amortissements aussi si ont met du haut de gamme comme cela s’amortit indépendamment de la basse amortissable tout comme les travaux :)
si on met des meubles chers, on baisse la fisca de la même façon sur tous les modèles économiques. Je n'ai pas oublié le comptable, les FDN, et frais d'agence, c'est un choix de limiter les charges. Par ailleurs, ces frais pouvant être passés en charges ou amortissements, ça aurait généré 10 mn de plus sur la vidéo. et puis, je dois garder quelques infos pour les gens qui viennent à mes formations ;)
Bonjour Laurent, Merci beaucoup pour tes vidéos ! Dans le cas d'un achat type VEFA quelle date mettre pour le début d'activité : la date de la signature chez le notaire (2021) ou la date de livraison (2022), pour pouvoir déduire les frais de notaire? Si la date de début doit-être la date de signature chez le notaire, peut-on amortir le bien même si ce dernier n’est pas encore livré ? Même question pour les intérêts ? Si on déclare l’activité à la livraison 2022, peut-on déduire les frais de notaire payé en 2021 ? Merci par avance ADA
début d'activité : c'est différent de début d'exploitation. Dans le cadre d'une VEFA, j'ai du mal à croire que le rendement soit très élevé, donc, l'option amortissement des frais de notaire risque d'être privilégié. Les intérêts d'emprunt (intercalaires sur les fonds débloqués devrait être mis en charges, et comme il n'y a pas de revenus en face, ça créera un report de charges (consommé ou non dans les 10 ans, selon le rendement du bien). Les amortissements ne commencent que lorsque le bien est fini, il en est de même pour de l'ancien qu'on ne loue pas pour le temps des travaux. On amortit après les travaux, et c'est là que la date de début d'exploitation prend son importance. J'espère que c'est plus clair pour vous. bonne journée
@@laurentdemoras783 merci pour votre retour! Donc je peux amortir les frais de notaire payés en 2021, sur l’exercice 2023. Sur 2022 cela ne va pas être possible vu que le bien n’a pas été loué au cours de l’année. Bon week-end à vous Ada
Bonne démonstration. Seulement que aujourd'hui les appartements avec un rendement locatif a hauteur de 8% se situe en grande majorité dans des zones non tendus c'est à dire des zones où la demande locative est faible. généralement des appartements qui correspondent à des studio ou T2. Si le loyer à Paris ( zone très tendu ) est élevé l'achat d'un appartement est lui aussi très élevé la rentabilité locatif sera au maximum de 4 %. En 2021 les investissements locatives avec un rendement de 8% dans des zones où il existe une forte demande locative est RARE pour ne pas dire NUL. Dans un cas figure tel que la colocation ça reste encore à démontrer. Les colocations se font généralement dans des T3 ou T4. dans des zones où il y a une FORTE demande locative. Le rendement locatif dans un T3 ,T4 est plus faible par rapport à un studio ou un T2. Prenons comme exemple la location d'un T3 ( 2 chambres ) avec comme loyer de base (1 000€) pour un locataire dans le cas d'une colocation ce loyer est divisé par les deux colocataires . Admettons que le propriétaire demande à chacun des colocataires un montant supérieur c'est à dire au lieu de 500€ il demande 650€ a chacun , même dans ce cas-là le rendement locatif ne sera pas de 8%. L'exception ne fait pas LA RÈGLE .
des villes proposent du 8%. j'ai beaucoup d'exemples, évidemment, on ne parle pas de Bordeaux/ Paris / Lyon ou Toulouse... Mais des villes de 60 à 100.000 habitants avec belle dynamique étudiante ou emploi proposent aussi ces rendements bruts. Pour la coloc, j'ai déjà dit lors d'un live (extrait de séminaire) de 2017 que la coloc serait le prochain combat des mairies avec le plafonnement des loyers. c'est déjà en train de se mettre en place.
@@laurentdemoras783 Désolé , AUCUNE ville de forte demande locative est sujet d'investissement locatif a haut rendement. Investir dans les zones hors grandes agglomérations on peut trouver des biens à des prix abordables toutefois la location d'un bien sous le régime du droit commun est concurrencer par les biens loués sous le dispositif de la loi PINEL en particulier en zone B1. Faire de l'investissement locatif à haute rentabilité en zone B2 est quasiment impossible. Seul dans les zones dites NON TENDU on peut acheter un bien immobilier ( studio ,T2 ) a un prix modéré avec un rendement de 8%. Si vous investissez dans une ville tels que GRIGNY ou CLICHY SOUS BOIS deux villes franciliennes ( ZONE A) effectivement vous pouvez en faisant un achat dun studio ou d'un T2 faire un fort rendement locatif en revanche vous trouverez aucune compagnie d'assurance disponible pour couvrir les loyers impayés aucun gestionnaire disponible pour gérer le bien . L'investisseur doit lui même gérer le bien avec tous les risques de loyers impayés. Pour conclure l'investissement en LNMP ne génère pas de l' impôt à 99,9 % des cas . Ce n'est donc pas UN MENSONGE.
@@charlesdalbin7434 je ne dis pas qu'à 8% il y a une forte pression locative. Je dis qu'on trouve des villes à 8 avec une demande suffisante pour louer. Des villes moyennes de 50 à 80.000 habitants permettent de les obtenir sur des petites surfaces, ou avec des systèmes de coloc par exemple. Pour les assurances loyers impayés, on trouve aussi. Là où le bât blesse, c'est dans les gestionnaires de loc en petites surfaces, là, c'est très difficile d'avoir des partenaires efficaces et surtout engagés... En revanche, je vous rejoins sur le rêve de la forte renta sur des zones à forte demande, car si la demande est démente, les prix de vente suivent, plombant le rendement... le serpent qui se mord la queue ;) cela dit, le sujet de la vidéo était de démontrer le mensonge du zéro impôt en meublé, quel que soit le rendement. Il fallait bien partir d'un rendement, en l'occurrence, un rendement annoncé comme normal et facile à trouver partout par beaucoup d'intervenants dans ce domaine... 😀
je pense savoir la différence entre tréso et base taxable. Je crois que vous avez dû lire la vidéo trop rapidement. Sinon, indiquez-moi à quel moment de la vidéo je ferais cette erreur de débutant.
Je découvre cette vidéo et par la même occasion votre chaîne RUclips. Merci! Enfin du contenu de fond étayée simplement sans marketing. Ça change .. En étude justement entre LMNP et Pinel, j’hésite encore. Merci pour ce partage
Merci pour cette vidéo Laurent 🙏🙏🙏 j’avais démontré les mensonges de MR Seban et wangen sur leurs vidéo témoignages et notamment le volet fiscal je suis ravi de voir qu’ un professionnel comme vous rétablisse la vérité 🙏 Vous êtes l’un des rares sérieux et transparent dans le domaine.
JL M bonjour concernant mes vidéos il s'agit de colocation avec peu de travaux et de location nu et meublé sans travaux non plus. Les abus des formateurs sont démontrés. Concernant Mr de Moras, ce qui est démontré c'est qu il n'est pas exact d'affirmer que le meuble est synonyme de zéro impôt. Notamment en coloc et LCD. Plus la rentabilité est élevé plus il est difficile d éviter l'impôt et c'est normal mais beaucoup de formateurs affirment le contraire c'est plus vendeur sans donner leurs chiffres notamment les experts de coloc LCD etc..
Bonjour vous n'avez pas compris je pense le sens de ces vidéos. Un bien immobilier s'exploite en moyenne 6 ans et se revend avec plus value voila la base de leur formation c'est presque un emploi pas une rente. Vous achetez pas très cher, bien négocié car bcp de travaux, vous faites les travaux vous exploitez au prix du marché le mieux possible en amortissant vos travaux sur durée courte, et lorsque vous commencez a payer des impots ou a vouloir investir plus gros, vous revendez et encaissez la plus value créee que vous aurez en quelques sorte amortie fiscalement par les travaux. Le but étant que la plus value soit reelle. Vous achetez 100K vous réalisez 50K de travaux vous exploitez et revendez dans 6 ans 200K. En résumé.
@@timotimo4875 et tout cela, j'imagine, sans aucune taxation sur plus value ? Pour éviter un impôt à 14 + 17.2, ils vont payer 19 + 17.2 ? La belle théorie affirmée devrait être étudiée plus avant, je pense... ;)
vidéo plutôt juste...si l'on compare aux champions de l’immobilier qui gagnent plus d'argent par la vente de formations que par l"immobilier qu'ils créent eux même. 3 oublis si je peux me permettre : les frais de l’expert-comptable, l'adhésion à un cga et le paiement de la CFE. 3 charges indispensables : 600 + 220 + 400 => 1220 euros / an. 2 points que vous n'évoquez qu'à la toute fin : le sort des frais d'agence et des frais de notaire. Alors oui le lmnp n'est pas exonéré d'IR ni CSG toute la vie. Mais avec 8% de renta, on tient près d'une petite dizaine d'année sans fiscalité...
obligé de ne pas tout évoquer dans la vidéo, sinon, c'est trop long... mais les frais compta / CGA / entretien courant / CFE... seront les mêmes sous ces 3 modes de location, sauf la CFE qui augmentera en fonction du CA... et l'écart perdurera malgré tout
@@laurentdemoras783 je parlais surtout des frais d'agence et de notaire... mais qu'importe, bravo pour l a video qui remet le spoints sur les I et les barres sur les T
@@prades-milian Par contre CFE et GCA sont à répartir entre plusieurs appartements, si on en a plusieurs. En partie pareil pour les frais de comptable,.
Bonne vidéo qui permet de remettre les idées au clair, mais ne manque t il pas l’amortissement des meubles et en cas de création d’un déficit foncier avec des travaux + les différentes charges type déplacement, et service lié au bien loué (internet, ménage) et bien d’autre que je n’ai pas en tête, certes à 20% oui on en payera, mais la même a 10% sur 7-8 ans au moins nous somme à 0 € d’impôt, pour un bien, all inclusive. Mais merci pour la vidéo !
vous dites bien ce que je dis, on est d'accord. Les meubles s'amortiront de la même façon sur les 3 modes d'exploitation. La question de cette vidéo est : zéro impôt permanent infini oui ou non ? La réponse est non. Les travaux ne seront pas une charge qui annulera les résultats positifs, mais seront amortis, donc, impact identique, quelle que soit la rentabilité du bien, et donc, on en revient au même, le zéro impôt ne dépend pas de la fisca mais du rendement du bien. Les amortissements par composants auront inévitablement leur impact, c'est une certitude.
Bonjour, Merci pour cette video. Cependant, vous oubliez les frais de notaires, la CFE, les frais du comptable, et eventuellement des travaux faits avant la mise en locatiln qui vont generer un deficit reporable. Si vous refaites vos calculs avec ses élements indispensables, nous sommes bien à une imposition nulle pendant plusieurs années selon le projet. Merci
Intéressant. Pas certaine que des non initiés aient suivi jusqu’au bout, mais intéressant néanmoins. J’ajouterai simplement un constat, à mon sens évident : la location en meulée reste incomparablement plus avantageuse que la location nue sur le moyen long terme. Et ce fiscalement, mais aussi en terme de flexibilité. Cela concerne en tous cas le marché parisien dans lequel j’interviens. Je suis par contre de votre avis sur le fait qu’il est nécessaire d’instruire les gens sur les raccourcis grossiers qui sont fait par des vendeurs de rêves qui ne disent pas tout. En cela cette vidéo est particulièrement pertinente. J’ai à ce jour une agence Immo ds le 18e, et avant cela j’ai travaillé ds la gestion de patrimoine. J’ai gardé de cette période les connaissances pratiques, mais en aucun cas les pratiques commerciales, que d’ailleurs je n’ai jamais appliqué, car elles étaient évidemment malhonnêtes (donc à cette époque j’étais une « mauvaise commerciale » aux yeux de ma « direction » (entre guillemets car j’étais agent commerciale 😅) ! en revanche, j’étais une commerciale honnête... ce qui, a mes yeux, et aux yeux de mes quelques clients, faisaient de moi une bonne commerciale ! nuance... et surtt cette notion est comme toutes choses une question de point de vue 😉). Bref, j’ai migré vers le métier d’agent Immo, et ce en créant ma marque et donc mon agence (Un Toit et Vous), et je le fais de manière intègre et honnête, comme vous ds votre profession semble-t-il -il : comprendre : je dis tout : les avantages, ET les limites des outils légaux qui s’appliquent à nous tous. La bonne nouvelle étant que les clients adorent cette approche intègre et honnête, à commencer parce qu’ils n’y sont pas habitués ! ;) Pour conclure merci pour votre présentation, qui est cette un peu technique et en perdra bcp même si c est simplifié. Par contre, il eut été bien aussi de nuancer en précisant que la location meublée, si elle présente certaines contraintes (l’obligation d’avoir un comptable par exemple), jouir qd même de plus de flexibilité (notion de bail), et permet qd même en payer moins d’impôts qu’en location nue. Et de terminer en précisant que cette option nécessitait aussi préalablement de vérifier si cela répondait au marché locatif de la ville ds laquelle se trouve le bien (si les candidats locataires ne recherchent que des locations nues... proposer une location meublée est équivalent à se tirer une balle ds les pieds).
Bonjour Peter, Pas de grande surprise sur le fait que ça bouge, je ne cesse de dire que le LMNP est un statut trop avantageux pour qu'il reste en l'état. Si on ajoute la LCD au périmètre de réflexion, ça doit exploser 😂 J'attends les prochaines nouvelles, ça tire de partout. Tout le monde y va de sa prose (c'est internet), les plus prompts à communiquer sont ceux qui ignoraient même le mot fiscalité avant que j'aborde le sujet 😜 Je ferai un live en temps voulu, et je vais probablement préparer un mail, et peut-être une vidéo en point d'étape. bonne journée
Merci pour la vidéo. Je pense que les investisseurs "sans impôts" se créé un déficit suite aux travaux (imaginons achat 100k et 40k de travaux et 9k de notaire, le tout financé sur 25 ans) et qu'ils mettent d'office en charges ces 40ke de travaux l'année N, sans les amortir dans le temps (exemple sur 20, 25 ou 30 ans). Du coup, ils ont un "stock de déficit" à amortir avant de passer en positif et avoir une assiette d'imposition (IR+PS). Peut-être aussi que certains apportent les 40ke de travaux et 9k de notaire et du coup se créé une moins-value comptable sur les 10 ans qui viennent....sans les étaler dans le temps. Ou encore qu'ils amortissent trop vite (exemple 15 ans au lieu de 30ans).... Ou encore qu'ils ne sont pas assez rentables. Donc leur amortissement comptables sur 20ans leur suffisent pour annuler les loyers. Bravo pour ne pas avoir mis la CFE, CGA etc par souci de clarté.
cfe, notaire... sont mis de côté pour rendre la vidéo plus digeste. Pour les travaux : ils vont s'amortir selon le système des composants, donc, selon les corps d'état travaillés, donc, comme l'achat. J'aurais pu ajouter les FDN et FA à la liste des dépenses amortissables, ou à passer en charges lors de l'achat... Ca sera l'objet d'une autre vidéo :)
Il manque dans les frais déductibles : la CFE, les charges de copro, les frais de notaires, l'amortissement des meubles sur 10 ans, les charges de gestion locative, les frais de notaires etc. Dans la réalité on est bien en GROS déficit et ce déficit peut se reporter. Ne pas confondre théorie et pratique ;)
et quand le revenu augmente, les charges augmentent du même montant ? pour rester en déficit ? Dans ce cas, pourquoi augmenter les recettes ? La pratique, il me semble que je l'ai, et quand ces théories (justement) trompeuses emmènent les investisseurs vers des soucis, je m'agace. Mais ça, c'est la pratique, une pratique qui ne date pas d'hier... ou de la ssemaine dernière avec un plan de carrière sur internet avec la belle promesse de l'indépendance financière, sans impôt....
@@laurentdemoras783 en général le revenu (loyer) est fixe, ou augmente peu, et le déficit accumulé et reporté permet de compenser toute hausse. Ensuite les achats successifs de nouveaux logements et les travaux au fil de la vie de votre parc permettent d'entretenir le deficit (nouveau crédit donc nouveaux intérêts). Je conseille à tout le monde de poser tous les chiffres dans un tableur et de faire ses propres simulations mais sans oublier les nombreux frais qui jalonnent tout investissement immo.
@@nicolaspages4459 la vidéo ne nie pas qu'avec une certaine renta, on évite l'impôt. je démontre que si la renta augmente, les charges n'augmentant pas de la même manière, le revenu finira par être taxé. exemple loc à l'année / LCD ou coloc. le fait d'enchaîner ne change pas cet état de fait. Un investissement qui serait le copier coller du précédent produira les mêmes effets.
Merci pour la video, cependant j'ai une question, quelle est la meilleure approche d'un point de vue fiscal sur l'exemple que vous avez presenté ? Merci encore
Tu es vraiment le meilleur et tu connais tellement bien ton sujet que je ne comprends pas pourquoi les gens écoutent tous les "frimeurs" qui racontent des mensonges en se pavanant dans une piscine ! Franchement, participer à tes séminaires c'est une mine d'or. Merci pour cette vidéo qui remet les choses en place
Bonjour Monsieur. Ma compagne a une maison qu'elle souhaite garder et sur laquelle, il n'y a plus de crédit. Cette maison a été construite en 1964. Avec, feu son mari, ils y ont habité 18 ans. Nous pensions faire du LMNP. Peut on faire, malgré l'âge et l'ancienne affectation de la maison(résidence principale), de l'amortissement ? Je vous remercie par avance de votre réponse. Bien cordialement.
Bonjour, je me permet de vous poses la questions: le comptable n'est pas déductible des charges(500 à 700 euros par an)? Les frais de notaires et d'agences sont ils déductibles? Les meubles investit ne sont ils pas amortissables également sur 5 ans lorsqu'il s'agit d'un meublé? Merci par avance pour vos réponses. Laura.
Bonjour, Ce sont toutefois des rendements qui existent, évidemment, pas à Paris. Ici, le but est de démontrer que le zéro impôt définitif n'existe pas. Si je prenais un exemple avec un rendement à 4% bruts, là, pas de souci, on est à zéro, et même quasiment sans avoir besoin des amortissements. Mais comme on explique à longueur de vidéos youtube que le meublé permet d'éviter l'impôt, même avec de la location courte durée, j'ai décidé de faire le stress test ;) Bonne journée
Bonjour dans mon cas chiffres à l’appui : 7200€ (travaux) 4500 € (frais de notaire) 400€ (comptable) 120€ (PNO) 365€ (taxe f ) 445 € (charges de Copro non récupérable) 720€ (D’intérêt ) 1650€ (D’amortissement du bien) Et 1000 € (D’amortissement des meubles) ce qui fait un total de 16 400 € Pour un loyer annuel de 7920 € ce qui fait donc un déficit de 8480€ L’année d’après je retire les travaux et les frais de notaire et je paye des impôts si j’ai bien compris à partir de ma quatrième année. Cordialement
7200 de amortissement travaux!!! si c'est le total travaux vous ne pouvez pas l'amortir en un seul année... je pense que vos calculs ne sont pas correctes
Bonjour Simple question , je vais acheter un studio meublé comptant 60000 euros pour mettre en location. Si j'opte pour le regime LMNP au réel , puis-je décompter l'amortissement du bien dans mes charges ? Merci d'avance Emmanuel
@@laurentdemoras783 Merci pour votre reponse , Meme si je déclare mon bien à mon nom propre et que je le déclare en location de meublé au régime réel . ( non professionnel ) . Merci d'avance .
video incomplete, il manque les amortissements des travaux de rénovation, des meubles, avec un peu de stratégie on peut arriver a ne pas payer d'impots pendant 10 ans en meublé
Bonjour, 1 : je ne dis pas le contraire, bien au contraire. 2 : les travaux vont s'amortir selon le système des composants, donc, selon les corps d'état travaillés, donc, comme l'achat. 3 : meubles et travaux ne changeront pas le montant des amortissements, sur les différents modes d'exploitation. si on ne paye pas d'impôts pendant 10 ans, c'est que le rendement dépasse difficilement le 9 ou 10 %. Mais à 15 ou 17 %, qu'en est-il ? C'est ce que dit cette vidéo. J'aurais pu ajouter les FDN et FA à la liste des dépenses amortissables, ou à passer en charges lors de l'achat... Ca sera l'objet d'une autre vidéo :)
@@laurentdemoras783 bonjour Laurent, sauf erreur je ne trouve pas ta vidéo sur le choix entre l'affectation des frais d'acquisition en charges ou amortissement. Est-elle disponible ? Merci.
Avec les travaux réalisés à l'achat on peut déduire et tomber à zéro les premières années (un moment il faudra passer à la caisse c'est certain). Il faut également préciser que si on déduit les travaux (notamment en SCI IS) ces travaux sont également deduit du prix d'achat dans le calcule de la plus value à la revente ce qui entraîne un impôt sur la plus-value plus important à la revente.
Je ne suis pas sur que les travaux peuvent être déduits des impôts lors de la possession du bien, ET rentrer dans la plus la plus value du bien. Il me semble que c'est soit l'un, soit l'autre, c'est pour cela que lorsque les travaux n'ont pas été déduits des bénéfices lors de la location, ils ne sont pas bêtement "perdu" puisqu'on les rentre dans le calcul de la plus value.
Bonjour Mr de Moras. Je découvre votre vidéo et je me suis directement abonné car j'ai apprécié vos explications qui remettent les idées à leur place. Complètement d'accord avec vous quand vous faites allusion aux "vendeurs" de rêve qui ne présentent que ce que les investisseurs veulent entendre. Evidemment, il faut aller jusqu'au bout de la démarche et la vérité devient plus grise. Ceci dit, la LMNP (au forfait ou réelle) est une technique qui permets de "jouer" avec la fiscalité. Chacun peut s'y retrouver en fonction de son patrimoine, de ses revenus et de ses charges. D'où l'intérêt d'avoir une feuille, un crayon et une machine à calculer avec des piles neuves. Juste une question : Comment se passe le système de calcul des plus-values en LMNP réelle au moment de la vente ?. Merci encore et au plaisir de vous retrouver dans les prochaines vidéos.
Vous dites pas tout! les frais d’acquisition(notaire +frais d’agence) sont déductibles aussi! Et c’est vraiment très important à notifier et cette somme est pas négligeable. Donc facilement revenu zéro 5 -7!premières années après l’acquisition d’appartement.
et après, ça reste à zéro ? c'est ça la question de la vidéo. Revenu à zéro avec quel loyer ? loc à l'année / coloc / LCD ? là aussi, je pose la question. ;)
@@likaturn6679 Je le dis d'ailleurs dans la vidéo, on est d'accord. Comme je l'ai dit dans plusieurs réponses et dans la vidéo, le propos n'est pas de dire que la fisca meublé n'est pas améliorée. Il est de dire que le zéro impôt permanent est un mensonge, surtout avec des renta dopées par la coloc ou la LCD, bientôt la coloc en LCD.... Or, c'est ce qu'on entend et lit sur internet depuis des années... Je mets juste en garde sur ce discours simpliste, faux et surtout dangereux. Je suis sur un dossier client en LMNP qui passe LMP, et qui, par le jeu des baisses d'amortissements, perd 10.000 € de pouvoir d'achat net / an. Est-ce neutre pour lui ? réponse : non. Voilà ce que je dis, rien de plus ;)
Bonjour Laurent, nous avons une grande maison et envisageons de louer un appartement meublé qui se trouve dans la maison. Nous avons un prêt sur la totalité du bien. Comment pouvons-nous faire pour calculer la part des intérêts à déduire et la part de travaux de cette partie? Merci d'avance pour votre réponse
En nu, il est envisageable de prévoir une logique de prorata des charges, selon la surface. En meublé, également, mais je crains que le micro soit plus rentable. PS : désolé du délai de réponse, votre message s'est retrouvé dans les spams.
Bonsoir, Vidéo très instructive, merci pour ce travail très précis ! J'aurais une question cependant à propos des travaux : Vous prenez comme hypothèse que les travaux sont amortis en meublé. Mais est-il possible de les comptabiliser comme des charges non amortissables comme on le ferait en location nue ? Ils viendraient donc "consommer" le restant de base taxable chaque année, et la part non déduite serait reportée aux exercices ultérieurs. Merci.
@@laurentdemoras783 bonjour, merci pour la réponse. Donc, finalement, pour que le miracle du 0 impôt se réalise en meublé, il faudrait faire vraiment beaucoup de travaux, de l'ordre de grandeur de 20 années de loyers. Autant dire que c'est assez ambitieux, voire presque impossible en LCD. Après, pour dégager un peu plus de cash flow, il faudrait emprunter sur de plus longues durées que sur l'exemple, et avec de plus fortes rentabilités. En tout cas merci pour ces éclaircissements.
@@franckmahler6084 de toutes façons, ces travaux seraient amortis. et si les travaux représentant 20 ans de loyers, on tombe à 5 % de rendement rien que sur les travaux, donc, oui, pas de revenu à déclarer ;)
oui, et cela, quelle que soit la renta, ça ne change donc pas le propos, ça peut, si on les passe en charge décaler la fisca des rendements élevés, et si le rendement brut est inférieur à 8% être passé en report de charges qui ne seront jamais consommés, compte tenu de l'ordre de conso des reports...
Merci pour cette vidéo Laurent, je m’apprête à investir dans un studio bord de mer pour en profiter (ma famille et moi) d'une part, et pour faire un peu de LCD pour limiter voir annuler les charges (IF, copro...) et j'avoue que la fiscalité m'effraie un peu...
donc, les presta extérieures diminueront la base taxable. OK. Le jeu était à périmètre comparable en charges. Mais une remarque : si les charges augmentent, certes, la fisca diminue. La question : économise-t-on en fisca plus que ce qu'on paiera en charges ? Réponse NON. Donc, tréso détériorée, quoi qu'il en soit. ;)
pour le moment, le LMNP est un statut bien plus avantageux que le nu, c'est évident, et c'est pour ça que c'est la niche à abattra. voir les vidéos en lien sous la vidéo.
Très beau travail, on ne peut pas dire qu’il manque quelque chose il y a tellement à dire que plusieurs vidéos ne suffisent pas à couvrir toutes les particularités 😉
Se créer des charges supérieures à ses revenus pour ne pas payer d’impôts. Ce n’est pas ce que j’appelle de l’enrichissement ou de la bonne gestion. Par contre si quelqu’un peut m’expliquer comment gagner plus, je serai ravi de payer plus d’impôts. Il y a pire que de payer des impôts, c’est de ne pas en payer.
on est bien d'accord. L'impôt n'est pas une maladie, je le dis presque tous les jours à mes clients. et en audit, la première demande est la baisse d'impôt, alors qu'il y a tellement d'autres sujets plus importants à traiter...
comme indiqué dans la vidéo, j'ai isolé certains frais, comme les frais de notaire ou d'agence, puisqu'ils seront les mêmes quel que soit le mode d'exploitation. Le but est de comparer à périmètre identique, donc, que j'indique ou non la copro, c'est pareil. bref, mes chiffres ne sont pas empirés de manière catastrophiste ;)
je ne saurais conseiller un expert comptable en ligne, ne les connaissant pas personnellement. Je sais que les options dans les modes de prise en charge des frais d'achat (agence notaire), par exemple sont réduites à une seule chez certains...
Très intéressante cette vidéo c’est la 1ère fois sur RUclips que j’entends un professionnel mettre en garde sur la loc en meublé. Mais du coup quels avantages présenterait potentiellement la location à nu ?
La location nue présente l'avantage d'être la pire fisca. donc, si le projet fonctionne en nu, on peut fonctionner sur du meublé, même s'il est réformé. ;) Le meublé n'est pas mort, il va être encore réformé, mais il conservera certains de ses avantages malgré tout, et des solutions de repli existeront.
Bonjour je suis actuellement lmnp pour location saisonniere reconnues meublés du tourisme depuis 8ans. Avec la suppression de l'inscription du RCS je vais basculer en lmp. Quelles sont les démarches que je dois faire. Le décret est il paru au JO? Merci pour votre retour
Bonjour, quand on fait 12 ou 13% de rendement, on s en fiche un peu de payer 30 ou 40% sur un faible benefice imposable non? Sinon, existe t il des solutions clės en mains ( cad sans à avoir a gerer soi meme) avec un risque maitrisė ( c est à dire investisssement sur plusieurs biens / parts de sociétés) offrant un rendement interessant ( genre 5 à 8% apres impots) ?
plus-value des particuliers : 19% IR exo au bout de 22 ans, 17,20% de CSG avec une exo de CSG. attention, dans le cadre d'une sci, on réintègre fiscalement les amortissements passés.
oui, c'est exact pour les meubles et aussi pour les frais de notaire et agence. et ils le seront quel que soit le mode de location, et donc, le rendement. Donc, l'écart perdurera. mais une vidéo complémentaire verra le jour sur ces paramètres ;)
Bonjour Laurent, merci pour la vidéo elle est très intéressante. J'ai une petite question : il vaut mieux déduire les travaux ou les amortir? Merci d'avance
c'est possible, mais c'est le marché qui dira si le meublé est la bonne solution sur ce bien. Par ailleurs, s'il n'a jamais été loué, réponse probable, oui, s'il a déjà été loué en meublé, réponse non certaine.
Bonjour, je viens d'acheter un studio à Saint-Étienne pour un prix de 36000€ TTC hors frais de notaire. Je compte louer ce studio 450€ par mois ce qui fera 5400 € par an. Je suis gérant d'une petite entreprise de transport et je ne me donne pas de salaire car je me paye en dividendes annuels. Donc ça fait que je ne suis pas du tout imposable et mon prélèvement à la source en tant que président salarié est de 0€ par mois. Donc si je prends le statut micro-bic est-ce plus intéressant pour moi que les frais réels. Tout en sachant qu'en micro bic micro-entreprise je peux gérer l'affaire tout seul par contre si je prends en frais réels il faut un expert comptable et ça me coûtera de l'argent
avec ce type de chiffre d'affaires, le micro semble adapté. Vos amortissements seront tellement faibles vs la renta que l'abattement sera probablement rentable. D'autant que vous ne pourrez bénéficier de la réduction d'impôts des 2/3 de frais de compta, vu que vous n'avez pas de revenus d'activité. Votre fisca SAS en paiement dividende risque d'évoluer, dans les années à venir, car l'urssaf a besoin de cotisants... Mais en attendant, ça fonctionne, tant mieux ;)
Tres bonne vidéo mais j'ai une question : Par rapport à l'amortissement, n'est-il pas possible de de faire de l'amortissement dégressif et non linéaire pour doper l'amortissement les premières années ? (Meme si à la fin du crédit on a moins d'amortissement bien entendu)
L'incohérence de la vidéo...il faut ajouter les charges de copropriété tous les mois...il faut prendre en compte le "pack surprise" vu que ce sera pour racheter du matériel ou faire appel à des services... Et faire de la colocation dans un investissement de 120 000€, j'attends encore à voir mais j'aimerai bien que ce soit possible :) Mais merci quand même pour ce contenu complètement gratuit et travaillé (malgré les incohérences) !
précisez ce que vous considérez comme des incohérences ? les charges de copro seront ajoutées qu'on soit en loc à 8 / 10 ou 13 % de rendement, ça ne change rien à la démonstration
@@t13009 donc, les amortissements se calculeront comme si le bien avait déjà été amorti. On reprendra donc les amortissements de l'année 15 d'un tableau fictif qui aurait commencé en 2006. il faut donc privilégier les amortissements longs pour éviter de perdre trop sur les 15 années passées
Bonjour Christopher, Les frais de notaire et d'agence peuvent être comptabilisés en charges ou en amortissements, selon l'avantage d'une option ou d'une autre. Cette option sera valable pour les autres achats en meublé sous la même entité. bonne journée
l'idée ici n'est pas de recenser toutes les charges : frais de compta / copro, par exemple. Ces frais étant fixes, ils alourdiraient la vidéo, car le but est de montrer que selon les rendements, la base taxable est différente, que le zéro impôt n'est pas du tout garanti et donc, la tréso nette également.
bonjour est ce que vous prenez des clients c est du chinois pour moi malgré vos videos je souhaiterais vous consulter si vous pouvez ? bien cordialmente Mme Amor
Merci beaucoup pour cette vidéo, mais il y'a une chose que je n'est pas compris. L'amortissement se calcul par rapport à la valeur vénale du bien ou sur le prix d'achat avec travaux ? Merci
@@laurentdemoras783 merci beaucoup. Dans mon cas sur mon immeuble ( 40 000 achat + 4 000 notaire +75 000 de travaux) j'ai 6 appartements dont 3 en nu et 3 qui seront louer en meublé. Comment et calculer l'amortissement du meublé sachant que les travaux sont fait seulement dans la partie meublé ? On calcul par rapport au m2 ?
@@antoine18antoine oui, prorata des m² si rien n'est précisé. si les travaux ne sont faits que sur les meublés, il faut photo avant / après de chaque lot pour prouver que tout est fait sur certains lots, et que les factures stipulent bien le lot concerné par les travaux
@@laurentdemoras783 Un grand merci pour les réponses ;) dernière question, les travaux seront amortis environs sur 10 ans alors que les biens sur 25 ans ?
Bonjour J'ai compris l'intégralité de la vidéo mais je me pose certaines questions. Lors des formations investisseurs, on parle de déduction, cette façon de procédé à l'air plus alléchante que l'amortissement. J'ai entendu dire que le mobilier et le bien étaient amortissables et que les "autres" charges (travaux, assurances, intérêt, frais de notaire ..etc) s'additionnaient pour créer un montant totale qu'il fallait ensuite déduire des recettes, se qui garantissait de réellement pas payer d'impôt pendant x années tant que les chargent n'étaient pas totalement déduite. Que dit la lois? Il me semble logique qu'il est impossible de faire les deux ça reviendrai à faire une double déduction mais faut il choisir l'un ou l'autre ou bien le législateur nous oblige à une méthode.
le problème de ce que vous appelez formations investisseurs est le concours du plus malin qui se heurte à une règle : respecter les textes ! Les dépenses supérieures à 500 € HT doivent passer en amortissement. C'est le règle. J'ai vu une vidéo où on expliquait que quand le résultat augmente trop, on doit faire des travaux pour créer des charges... Faux, ce seront des amortissements. C'est ce que j'explique dans cette vidéo. Bonne journée
@@laurentdemoras783 évidemement mais je veux dire qu'il y a d'autres frais que l'on peut déduire (téléphone, chambre dans son logement dédié à l'entreprise( dans mon cas je possède en SAS), etc.
Bonjour, Bonne vidéo mais on passe très (trop) vite sur les frais d’achat qui viennent en charge la première année et qui nous « assurent » le zéro impôt les 5 premières années au moins
tout dépend de votre objectif : - injecter du cash improductif / le mettre à l'abri du système financier - investir sur plusieurs biens, par exemple. Dans ce second cas, il vaut mieux injecter le moins d'apport possible pour obtenir des financements et utiliser l'effet de levier du crédit.
si vous ne voulez pas investir et cassé vos rêves, je vous conseil cette vidéo. restez chez vous devant la télé et ne faite surtout rien. Merci. Investir c'est périr aurez était un meilleur titre :)
mdr, j'y penserai pour une prochaine vidéo... ;) cela dit, au contraire, j'ai beaucoup de demandes/questions sur le risque de passer LMP, comme une sorte de couperet auquel personne ne peut survivre. Ici, je chiffre ce couperet. Une fois informé, on connaît mieux le risque pour soi. Donc, investir sans compter, et sans réfléchir, oui, c'est un risque accru de périr. En revanche, réfléchir, penser, anticiper ne peut pas nuire...
J’ai pris une sale claque dans la geule, clairement je pensais mettre bien renseigné depuis 9,10 mois et là je tombe sur ta vidéo je suis tellement dessus, je commençais à préparer un projet d’investissement locatif.. bah là c’est mort faut je me replonge dedans.. j’aimerais tellement avoir une personne compétente et qui m’explique tout prêt d’moi 😫
Bonjour, quelques remarques cependant : L'impôt n'est pas une maladie, et avec le jeu des amortissements, et, effectivement le passage en charges des frais d'achat, par exemple, ou un financement adapté, le projet fonctionnera, ou bien on limitera la fiscalité en début de projet, mais avec les amortissements par composants, le revenu augmentera. Est- pour autant un drame ? Je n'en suis pas certain ;) Enlevez cette corde de votre cou, et retournez à vos calculs, calmement :) bonne journée
![BRASIL vs. URUGUAY [1-1] | RESUMEN | ELIMINATORIAS SUDAMERICANAS | FECHA 12](http://i.ytimg.com/vi/-hWBAuxF1eY/mqdefault.jpg)
![Twenty One Pilots - The Line (from Arcane Season 2) [Official Audio]](http://i.ytimg.com/vi/XCz7WUotXs8/mqdefault.jpg)
enfin qn qui parle des vrais chiffres à la différences des youtubeurs qui incient à acheter avec les histoirs de cash flow!!
merci 😁
Merci Laurent, depuis 2015 que je te suis puis participer à tes deux premiers séminaire
Au séminaire et comme dans tes vidéos, tu ne vends pas du rêve, c'est l'un des rares meilleurs que j'ai connu personnellement qui m'aider dans mes projets. Avec toi, on rêve les yeux ouverts, Bravo maître
Merci Jean-Léonard ! Je parle à chaque séminaire de toi, avec l'ultime négo sur ton immeuble ;)
très content de t'avoir aidé !
Jean-Léonard, c'est pour ça que t'es pauvre.
gloups ! c'est dense et pertinent, merci
je n'avais jamais entendu dire que le meublé c'était zéro impôt, mais seulement que la fiscalité était meilleur par rapport à une location nue, et j'ai tendance à continuer à le penser
oui, c'est meilleur que le nu, tant que le LMNP est sous sa forme actuelle. Le problème est le discours indiqué : zéro impôt quasi permanent, et surtout perpétuel... qu'on trouve à tous les coins de rues sur internet ;)
@@laurentdemoras783oui car moi j
J’entends souvent avec les youtubeur il faut faire du crédit de la bonne dette or dans certain cas il vaut mieux acheter des petits bien avec un un peu d’apport que de le faire sans car un crédit ça se paye même si on met en charge les intérêts ..et qu’on utilise l’effet du déficit foncier ..
@@alexandreryffen6983 chaque projet a sa raison d'être. il n'y a pas de mauvais projet a priori. Un appart à Paris qui rapporte péniblement 3,5% bruts est-il un bon/mauvais placement ? Tout dépend du projet, de la fiscalité, des travaux, de la plus-value escomptée, du taux du crédit qui a permis d'acheter, de l'offre de placement à laquelle pourrait se comparer ce bien... bref, tellement de paramètres qu'avoir une réponse tranchée est une aberration totale !
Mais internet est fait de certitudes. les "sachants" n'aiment pas ne pas savoir. donc, ils affirment tout et son contraire la semaine suivante ! 😁😆
@@laurentdemoras783 excellent commentaire de ta part car quand tu alignes les chiffres en province à Nantes pour deux biens et bah c’est pas du tout pareil
J’en ai un qui est mieux et plus rentable en bic qu’en lmnp au réel . Alors quand j’entends faut prendre de gros crédit c’est à voir au cas par cas :)
Rationnel, c très juste et dense. Bonne continuation.
Merci Olivier :)
Bravo Laurent!
Enfin un qui dit la vérité, cette vidéo m'aurais bien servi à mes débuts, mais j'ai apris par l'expérience.
Une chose à retenir quand on gagne on paye!
Très clair ! je l'ai toujours dis : tu veux investir dans l'immo ? Alors prépare toi à l'impôt. Et si tu gères bien ton affaire, tu auras toujours des bénéfices à la fin de l'année dans ta poche et tu seras serein.
Si tu gères bien ton affaire, tu peux surtout bien t'en ressortir sans fiscalité une bonne dizaine d'années avec un bon cash flow surtout
@@jlm3183 J'aime pas la LMNP car trop de gestion. J'ai ma méthode pour engranger du cashflow immédiatement, net d'impôt, en gérant mes biens pas plus de 1h/mois max.
@@BenLag bonjours quelle methode ?
Cette vidéo est très professionnelle. Elle est très claire malgré un sujet très technique. Je ne suis pas d'accord sur les montants (120000 Euros pour 800 Euros de loyers), mais pour le reste très bien. Payer des impôts n'est pas honteux. On n'est pas forcément super riche. C'est peu être simplement parceque l'on travaille.
120.000 pour 800 € de loyers, est un rendement qu'on trouve en campagne, ou petites villes, mais pas à Lyon ou Paris, c'est clair. Pour les rendements encore supérieurs, voir les vedettes de la rentabilité : coloc / LCD et autres recettes magiques, maintenant la coloc LCD... ;)
Vendeur de Vérité m'a parlé de votre page. Juste WoW WoW. Merci beaucoup pour CE contenu gratuit. Je faisais moi aussi partie de ceux qui pensaient qu'il y'avait pas d'impôts pendant des années en meublé.
En plus vos calculs sur l'estimation de la taxe foncière à 1,5 du loyer mensuel vont me guider aussi à l'estimation des futurs loyers pour les appartements que je compte acheter. Je saurais. Plus ou moins quelle devrait être le bon prix de vente pour ce type de loyer pour une renta brut de 8%.
Merciiiii Laurent. Aller je m'abonne !
Merci :)
Toujours aussi clair Laurent. Et oui Zero impot ad vitam eternam est impossible même en Meublé, même en SCI IS.... si on a de la renta (et on le souhaite à tout le monde) on a un bout d’impôt à payer à un moment. Et 20 ans de durée d'amortissement pour un bien immobilier d'habitation c'est très très court, on pratique plutôt 30 à 33 ans en cabinet comptable (durée qui est plus proche de celle que l'on trouve dans le tableau du bofip qui est plutôt à 40). Continue Laurent à tordre le coup aux idées reçues. Après on peut aussi jouer et amortir plus vite, mais faudra pas se plaindre de perdre quand le fisc vient frapper à la porte.
Bonjour Jean-Luc,
Une de mes clientes : son comptable a passé le gros oeuvre sur 50 ans, il compense ainsi la comptabilisation du terrain pour seulement 8 % environ, ce qui, clairement, sur sa ville, est sous-évalué...
Si tu as lu les commentaires, il va falloir aussi que j'explique que le passage en charges des frais d'achat ne permet pas plus d'éviter l'impôt, puisque plus la renta est forte, plus on va consommer les reports de charges... ;)
encore une vidéo à préparer...
Laurent,
Comme d'habitude, du vrai, du factuel et les pieds bien sur terre.
Ceux qui utilisent déjà ton simulateur savent déjà tout ça et c'est bien ce qui permet d'avancer en toute sécurité (ben oui, c'est mieux pour continuer aux yeux de la banque ;)
C'est toujours un plaisir de suivre tes vidéos (et pour ceux qui auraient des doutes, le séminaire et encore mieux!!).
Au plaisir !
Merci Cédric pour ton message :)
Très bonne video. Un point très important: Ce n´est valable que si la rentabilité est supérieur à 4% brut et qu´à condition que celle si n´augmente pas de manière importante dans le temps, et sans réaliser des travaux d´éductibles et amortissables pendant toute la durée de location LMNP.
bonjour,
la renta augmente, le résultat augmente, et forcément, avec la baisse des amortissements dans le temps, le résultat deviendra taxable.
Pour ce qui est des travaux, rapidement, et surtout dans des travaux qui ne seront pas de simples travaux d'entretien, on les passera en amortissements. Donc, impact très faible sur la diminution de la base taxable.
On est donc d'accord pour une efficacité zéro impôt assez longtemps pour des rendements très faibles (malgré tout, ça ne doit pas être un objectif, sachant qu'on paye toujours moins d'impôt qu'on ne gagne d'argent.
Pour la limite à 4%, je n'aurais pas cet avis, car sans intérêts, avec une TF peu coûteuse, de l'ordre d'un mois ou 1.5 mois de loyer, et peu de charges (copro inexistante, par exemple) et compta à "pas cher", on aura malgré tout un résultat taxable, même s'il est faible.
Merci de votre commentaire et de votre intérêt pour la chaîne.
Laurent
En effet, je suis d’accord avec. Merci pour votre contribution
Un grand merci !!
Merci pour les connaissances
Bonjour Laurent.
Eh bien très intéressant. Trésorerie est de rigueur. Je vois autrement la vacance locative.
Cela veut dire que sur un différé d'emprunt de 3 mois je vais booster mon imposition, j'ai une tmi à 0%.
Merci pour ces informations.
le boost fiscal pendant les report de mensualité est relatif, avec des taux à 1 %. mais surtout, il est compensé par la hausse élevée de la tréso due au non paiement de la mensualité. donc, opé gagnante, malgré tout
@@laurentdemoras783
OK merci.
toujours pertinent Laurent ! Excellent
merci :)
Bon, c'est comme d'habitude. Clair, net précis, et pro. Du pur bonheur ;-) merci pour votre travail
Merci pour cette vidéo au contenu exhaustif. Toutes les banques ont elles la même méthode de calcul des intérêts ou est il possible de payer le même montant d’intérêt sur la période ?
le seul moyen de payer les intérêts selon un même montant annuel est le crédit in fine. Chaque crédit amortissable entraîne mensuellement une baisse des intérêts qui sont toujours calculés sur le capital restant dû 😉
Propre , excellente vidéo ! merci pour votre travail .
Merci à vous 😊
clair, net et précis !
évidemment que devenir millionnaire et trois clics et deux formations achetées...c'est du vent !
lcd, et coloc, sont de bonnes stratégies, mais il y aura toujours une part de fiscalité.
merci pour votre travail.
Faux! On peut ressortir une bonne dizaine d'années sans fiscalité avec le lmnp. Vous devriez prendre conseil aupres d'un comptable au lieu d'écouter des types comme lui qui n'y connaissent rien.
Salut Laurent,
Ta oublier dans le calcul , la cfe , le comptable , la hausse de l’axe foncière , et je. Oublie , ou un peux jouer c’est sur la baisse de la tmi pour 2020 mais seulement dans la tranche à 14% comme l’état a convenu de baissée , sinon le mobilier peux faire jouer la balance des amortissements aussi si ont met du haut de gamme comme cela s’amortit indépendamment de la basse amortissable tout comme les travaux :)
si on met des meubles chers, on baisse la fisca de la même façon sur tous les modèles économiques.
Je n'ai pas oublié le comptable, les FDN, et frais d'agence, c'est un choix de limiter les charges.
Par ailleurs, ces frais pouvant être passés en charges ou amortissements, ça aurait généré 10 mn de plus sur la vidéo.
et puis, je dois garder quelques infos pour les gens qui viennent à mes formations ;)
merci pour votre réponse.
Bonjour Laurent,
Merci beaucoup pour tes vidéos !
Dans le cas d'un achat type VEFA quelle date mettre pour le début d'activité : la date de la signature chez le notaire (2021) ou la date de livraison (2022), pour pouvoir déduire les frais de notaire?
Si la date de début doit-être la date de signature chez le notaire, peut-on amortir le bien même si ce dernier n’est pas encore livré ? Même question pour les intérêts ?
Si on déclare l’activité à la livraison 2022, peut-on déduire les frais de notaire payé en 2021 ?
Merci par avance
ADA
début d'activité : c'est différent de début d'exploitation.
Dans le cadre d'une VEFA, j'ai du mal à croire que le rendement soit très élevé, donc, l'option amortissement des frais de notaire risque d'être privilégié.
Les intérêts d'emprunt (intercalaires sur les fonds débloqués devrait être mis en charges, et comme il n'y a pas de revenus en face, ça créera un report de charges (consommé ou non dans les 10 ans, selon le rendement du bien).
Les amortissements ne commencent que lorsque le bien est fini, il en est de même pour de l'ancien qu'on ne loue pas pour le temps des travaux. On amortit après les travaux, et c'est là que la date de début d'exploitation prend son importance.
J'espère que c'est plus clair pour vous.
bonne journée
@@laurentdemoras783 merci pour votre retour!
Donc je peux amortir les frais de notaire payés en 2021, sur l’exercice 2023.
Sur 2022 cela ne va pas être possible vu que le bien n’a pas été loué au cours de l’année.
Bon week-end à vous
Ada
Bonne démonstration.
Seulement que aujourd'hui les appartements avec un rendement locatif a hauteur de 8% se situe en grande majorité dans des zones non tendus c'est à dire des zones où la demande locative est faible. généralement des appartements qui correspondent à des studio ou T2.
Si le loyer à Paris ( zone très tendu ) est élevé l'achat d'un appartement est lui aussi très élevé la rentabilité locatif sera au maximum de 4 %.
En 2021 les investissements locatives avec un rendement de 8% dans des zones où il existe une forte demande locative est RARE pour ne pas dire NUL.
Dans un cas figure tel que la colocation ça reste encore à démontrer.
Les colocations se font généralement dans des T3 ou T4. dans des zones où il y a une FORTE demande locative.
Le rendement locatif dans un T3 ,T4 est plus faible par rapport à un studio ou un T2.
Prenons comme exemple la location d'un T3 ( 2 chambres ) avec comme loyer de base (1 000€) pour un locataire dans le cas d'une colocation ce loyer est divisé par les deux colocataires .
Admettons que le propriétaire demande à chacun des colocataires un montant supérieur c'est à dire au lieu de 500€ il demande 650€ a chacun , même dans ce cas-là le rendement locatif ne sera pas de 8%.
L'exception ne fait pas LA RÈGLE .
des villes proposent du 8%. j'ai beaucoup d'exemples, évidemment, on ne parle pas de Bordeaux/ Paris / Lyon ou Toulouse... Mais des villes de 60 à 100.000 habitants avec belle dynamique étudiante ou emploi proposent aussi ces rendements bruts. Pour la coloc, j'ai déjà dit lors d'un live (extrait de séminaire) de 2017 que la coloc serait le prochain combat des mairies avec le plafonnement des loyers. c'est déjà en train de se mettre en place.
@@laurentdemoras783 Désolé , AUCUNE ville de forte demande locative est sujet d'investissement locatif a haut rendement.
Investir dans les zones hors grandes agglomérations on peut trouver des biens à des prix abordables toutefois la location d'un bien sous le régime du droit commun est concurrencer par les biens loués sous le dispositif de la loi PINEL en particulier en zone B1.
Faire de l'investissement locatif à haute rentabilité en zone B2 est quasiment impossible.
Seul dans les zones dites NON TENDU on peut acheter un bien immobilier ( studio ,T2 ) a un prix modéré avec un rendement de 8%.
Si vous investissez dans une ville tels que GRIGNY ou CLICHY SOUS BOIS deux villes franciliennes ( ZONE A) effectivement vous pouvez en faisant un achat dun studio ou d'un T2 faire un fort rendement locatif en revanche vous trouverez aucune compagnie d'assurance disponible pour couvrir les loyers impayés aucun gestionnaire disponible pour gérer le bien .
L'investisseur doit lui même gérer le bien avec tous les risques de loyers impayés.
Pour conclure l'investissement en LNMP ne génère pas de l' impôt à 99,9 % des cas .
Ce n'est donc pas UN MENSONGE.
@@charlesdalbin7434 je ne dis pas qu'à 8% il y a une forte pression locative. Je dis qu'on trouve des villes à 8 avec une demande suffisante pour louer. Des villes moyennes de 50 à 80.000 habitants permettent de les obtenir sur des petites surfaces, ou avec des systèmes de coloc par exemple.
Pour les assurances loyers impayés, on trouve aussi. Là où le bât blesse, c'est dans les gestionnaires de loc en petites surfaces, là, c'est très difficile d'avoir des partenaires efficaces et surtout engagés...
En revanche, je vous rejoins sur le rêve de la forte renta sur des zones à forte demande, car si la demande est démente, les prix de vente suivent, plombant le rendement... le serpent qui se mord la queue ;)
cela dit, le sujet de la vidéo était de démontrer le mensonge du zéro impôt en meublé, quel que soit le rendement. Il fallait bien partir d'un rendement, en l'occurrence, un rendement annoncé comme normal et facile à trouver partout par beaucoup d'intervenants dans ce domaine... 😀
Vous êtes le meilleur. Précis et honnête.
hallucinant ! merci beaucoup pour cette leçon de pragmatisme !
Vous oubliez également le CFE à déduire.
cette vidéo a pour objectif de répondre à une question, et elle y répond. La CFE ne change pas grand chose à la question.
je pense savoir la différence entre tréso et base taxable. Je crois que vous avez dû lire la vidéo trop rapidement. Sinon, indiquez-moi à quel moment de la vidéo je ferais cette erreur de débutant.
merci laurent pour tes lumières comme d'habitude
merci :)
Je découvre cette vidéo et par la même occasion votre chaîne RUclips.
Merci!
Enfin du contenu de fond étayée simplement sans marketing. Ça change ..
En étude justement entre LMNP et Pinel, j’hésite encore. Merci pour ce partage
Merci pour cette vidéo Laurent 🙏🙏🙏 j’avais démontré les mensonges de MR Seban et wangen sur leurs vidéo témoignages et notamment le volet fiscal je suis ravi de voir qu’ un professionnel comme vous rétablisse la vérité 🙏
Vous êtes l’un des rares sérieux et transparent dans le domaine.
Il a raconté que des bêtises juste pour se vendre. Y a plein clients que je fais ressortir sans impots à chaque periode fiscale.
JL M bonjour concernant mes vidéos il s'agit de colocation avec peu de travaux et de location nu et meublé sans travaux non plus. Les abus des formateurs sont démontrés.
Concernant Mr de Moras, ce qui est démontré c'est qu il n'est pas exact d'affirmer que le meuble est synonyme de zéro impôt. Notamment en coloc et LCD. Plus la rentabilité est élevé plus il est difficile d éviter l'impôt et c'est normal mais beaucoup de formateurs affirment le contraire c'est plus vendeur sans donner leurs chiffres notamment les experts de coloc LCD etc..
@@jlm3183
avec un rendement à 8, OK, mais avec 15 %, c'est toujours à zéro ?
c'est ça que dit cette vidéo !
Bonjour vous n'avez pas compris je pense le sens de ces vidéos. Un bien immobilier s'exploite en moyenne 6 ans et se revend avec plus value voila la base de leur formation c'est presque un emploi pas une rente. Vous achetez pas très cher, bien négocié car bcp de travaux, vous faites les travaux vous exploitez au prix du marché le mieux possible en amortissant vos travaux sur durée courte, et lorsque vous commencez a payer des impots ou a vouloir investir plus gros, vous revendez et encaissez la plus value créee que vous aurez en quelques sorte amortie fiscalement par les travaux. Le but étant que la plus value soit reelle. Vous achetez 100K vous réalisez 50K de travaux vous exploitez et revendez dans 6 ans 200K. En résumé.
@@timotimo4875 et tout cela, j'imagine, sans aucune taxation sur plus value ? Pour éviter un impôt à 14 + 17.2, ils vont payer 19 + 17.2 ?
La belle théorie affirmée devrait être étudiée plus avant, je pense... ;)
vidéo plutôt juste...si l'on compare aux champions de l’immobilier qui gagnent plus d'argent par la vente de formations que par l"immobilier qu'ils créent eux même.
3 oublis si je peux me permettre : les frais de l’expert-comptable, l'adhésion à un cga et le paiement de la CFE. 3 charges indispensables : 600 + 220 + 400 => 1220 euros / an.
2 points que vous n'évoquez qu'à la toute fin : le sort des frais d'agence et des frais de notaire.
Alors oui le lmnp n'est pas exonéré d'IR ni CSG toute la vie. Mais avec 8% de renta, on tient près d'une petite dizaine d'année sans fiscalité...
obligé de ne pas tout évoquer dans la vidéo, sinon, c'est trop long...
mais les frais compta / CGA / entretien courant / CFE... seront les mêmes sous ces 3 modes de location, sauf la CFE qui augmentera en fonction du CA... et l'écart perdurera malgré tout
Oui mais comment faire avec un rendement brut de 20%? Exemple 120k achat 2k de loyer par mois
@@tranimmobilier6987 pour les rendements brut à 20%, voir d'autres youtubeurs exilés à Malte...
@@laurentdemoras783 je parlais surtout des frais d'agence et de notaire... mais qu'importe, bravo pour l a video qui remet le spoints sur les I et les barres sur les T
@@prades-milian Par contre CFE et GCA sont à répartir entre plusieurs appartements, si on en a plusieurs. En partie pareil pour les frais de comptable,.
Bonne vidéo qui permet de remettre les idées au clair, mais ne manque t il pas l’amortissement des meubles et en cas de création d’un déficit foncier avec des travaux + les différentes charges type déplacement, et service lié au bien loué (internet, ménage) et bien d’autre que je n’ai pas en tête, certes à 20% oui on en payera, mais la même a 10% sur 7-8 ans au moins nous somme à 0 € d’impôt, pour un bien, all inclusive. Mais merci pour la vidéo !
vous dites bien ce que je dis, on est d'accord.
Les meubles s'amortiront de la même façon sur les 3 modes d'exploitation. La question de cette vidéo est : zéro impôt permanent infini oui ou non ?
La réponse est non. Les travaux ne seront pas une charge qui annulera les résultats positifs, mais seront amortis, donc, impact identique, quelle que soit la rentabilité du bien, et donc, on en revient au même, le zéro impôt ne dépend pas de la fisca mais du rendement du bien. Les amortissements par composants auront inévitablement leur impact, c'est une certitude.
Merci
Bonjour,
Merci pour cette video.
Cependant, vous oubliez les frais de notaires, la CFE, les frais du comptable, et eventuellement des travaux faits avant la mise en locatiln qui vont generer un deficit reporable.
Si vous refaites vos calculs avec ses élements indispensables, nous sommes bien à une imposition nulle pendant plusieurs années selon le projet.
Merci
Oui il manque pas mal de chose CFE comptable etc..
CFE et comptable vous rigoler ? C'est quasi que dalle
Exactement ma pensée pendant le visionnage, frais d'agence aussi...
Yess
@@theobart2975ça reste que dalle et de fois il vaut mieux faire en bic forfait
Intéressant. Pas certaine que des non initiés aient suivi jusqu’au bout, mais intéressant néanmoins.
J’ajouterai simplement un constat, à mon sens évident : la location en meulée reste incomparablement plus avantageuse que la location nue sur le moyen long terme. Et ce fiscalement, mais aussi en terme de flexibilité. Cela concerne en tous cas le marché parisien dans lequel j’interviens.
Je suis par contre de votre avis sur le fait qu’il est nécessaire d’instruire les gens sur les raccourcis grossiers qui sont fait par des vendeurs de rêves qui ne disent pas tout. En cela cette vidéo est particulièrement pertinente. J’ai à ce jour une agence Immo ds le 18e, et avant cela j’ai travaillé ds la gestion de patrimoine. J’ai gardé de cette période les connaissances pratiques, mais en aucun cas les pratiques commerciales, que d’ailleurs je n’ai jamais appliqué, car elles étaient évidemment malhonnêtes (donc à cette époque j’étais une « mauvaise commerciale » aux yeux de ma « direction » (entre guillemets car j’étais agent commerciale 😅) ! en revanche, j’étais une commerciale honnête... ce qui, a mes yeux, et aux yeux de mes quelques clients, faisaient de moi une bonne commerciale ! nuance... et surtt cette notion est comme toutes choses une question de point de vue 😉).
Bref, j’ai migré vers le métier d’agent Immo, et ce en créant ma marque et donc mon agence (Un Toit et Vous), et je le fais de manière intègre et honnête, comme vous ds votre profession semble-t-il -il : comprendre : je dis tout : les avantages, ET les limites des outils légaux qui s’appliquent à nous tous. La bonne nouvelle étant que les clients adorent cette approche intègre et honnête, à commencer parce qu’ils n’y sont pas habitués ! ;)
Pour conclure merci pour votre présentation, qui est cette un peu technique et en perdra bcp même si c est simplifié. Par contre, il eut été bien aussi de nuancer en précisant que la location meublée, si elle présente certaines contraintes (l’obligation d’avoir un comptable par exemple), jouir qd même de plus de flexibilité (notion de bail), et permet qd même en payer moins d’impôts qu’en location nue. Et de terminer en précisant que cette option nécessitait aussi préalablement de vérifier si cela répondait au marché locatif de la ville ds laquelle se trouve le bien (si les candidats locataires ne recherchent que des locations nues... proposer une location meublée est équivalent à se tirer une balle ds les pieds).
les remarques de votre dernier paragraphe sont abordées dans d'autres vidéos. le sujet était ici le mythe du zéro impôt permanent en meublé.
Pas de paillettes, que des infos utiles et techniques, j'adhère toujours, mais tu le sais déjà ! ;)
Merci Valérie !
Le LMNP ça chahute !! Que penses tu des derniers décrets ?
Bonjour Peter,
Pas de grande surprise sur le fait que ça bouge, je ne cesse de dire que le LMNP est un statut trop avantageux pour qu'il reste en l'état. Si on ajoute la LCD au périmètre de réflexion, ça doit exploser 😂
J'attends les prochaines nouvelles, ça tire de partout. Tout le monde y va de sa prose (c'est internet), les plus prompts à communiquer sont ceux qui ignoraient même le mot fiscalité avant que j'aborde le sujet 😜
Je ferai un live en temps voulu, et je vais probablement préparer un mail, et peut-être une vidéo en point d'étape.
bonne journée
Merci encore Laurent, on y voit plus claire depuis cette formation très fructueuse.
Merci pour la vidéo. Je pense que les investisseurs "sans impôts" se créé un déficit suite aux travaux (imaginons achat 100k et 40k de travaux et 9k de notaire, le tout financé sur 25 ans) et qu'ils mettent d'office en charges ces 40ke de travaux l'année N, sans les amortir dans le temps (exemple sur 20, 25 ou 30 ans). Du coup, ils ont un "stock de déficit" à amortir avant de passer en positif et avoir une assiette d'imposition (IR+PS).
Peut-être aussi que certains apportent les 40ke de travaux et 9k de notaire et du coup se créé une moins-value comptable sur les 10 ans qui viennent....sans les étaler dans le temps.
Ou encore qu'ils amortissent trop vite (exemple 15 ans au lieu de 30ans)....
Ou encore qu'ils ne sont pas assez rentables. Donc leur amortissement comptables sur 20ans leur suffisent pour annuler les loyers.
Bravo pour ne pas avoir mis la CFE, CGA etc par souci de clarté.
cfe, notaire... sont mis de côté pour rendre la vidéo plus digeste.
Pour les travaux : ils vont s'amortir selon le système des composants, donc, selon les corps d'état travaillés, donc, comme l'achat.
J'aurais pu ajouter les FDN et FA à la liste des dépenses amortissables, ou à passer en charges lors de l'achat... Ca sera l'objet d'une autre vidéo :)
Il manque dans les frais déductibles : la CFE, les charges de copro, les frais de notaires, l'amortissement des meubles sur 10 ans, les charges de gestion locative, les frais de notaires etc. Dans la réalité on est bien en GROS déficit et ce déficit peut se reporter. Ne pas confondre théorie et pratique ;)
et quand le revenu augmente, les charges augmentent du même montant ? pour rester en déficit ? Dans ce cas, pourquoi augmenter les recettes ? La pratique, il me semble que je l'ai, et quand ces théories (justement) trompeuses emmènent les investisseurs vers des soucis, je m'agace. Mais ça, c'est la pratique, une pratique qui ne date pas d'hier... ou de la ssemaine dernière avec un plan de carrière sur internet avec la belle promesse de l'indépendance financière, sans impôt....
@@laurentdemoras783 en général le revenu (loyer) est fixe, ou augmente peu, et le déficit accumulé et reporté permet de compenser toute hausse. Ensuite les achats successifs de nouveaux logements et les travaux au fil de la vie de votre parc permettent d'entretenir le deficit (nouveau crédit donc nouveaux intérêts). Je conseille à tout le monde de poser tous les chiffres dans un tableur et de faire ses propres simulations mais sans oublier les nombreux frais qui jalonnent tout investissement immo.
@@nicolaspages4459
la vidéo ne nie pas qu'avec une certaine renta, on évite l'impôt. je démontre que si la renta augmente, les charges n'augmentant pas de la même manière, le revenu finira par être taxé. exemple loc à l'année / LCD ou coloc.
le fait d'enchaîner ne change pas cet état de fait. Un investissement qui serait le copier coller du précédent produira les mêmes effets.
Merci pour la video, cependant j'ai une question, quelle est la meilleure approche d'un point de vue fiscal sur l'exemple que vous avez presenté ? Merci encore
Tu es vraiment le meilleur et tu connais tellement bien ton sujet que je ne comprends pas pourquoi les gens écoutent tous les "frimeurs" qui racontent des mensonges en se pavanant dans une piscine !
Franchement, participer à tes séminaires c'est une mine d'or. Merci pour cette vidéo qui remet les choses en place
Bonjour Monsieur. Ma compagne a une maison qu'elle souhaite garder et sur laquelle, il n'y a plus de crédit. Cette maison a été construite en 1964. Avec, feu son mari, ils y ont habité 18 ans. Nous pensions faire du LMNP. Peut on faire, malgré l'âge et l'ancienne affectation de la maison(résidence principale), de l'amortissement ? Je vous remercie par avance de votre réponse. Bien cordialement.
Bonjour, je me permet de vous poses la questions: le comptable n'est pas déductible des charges(500 à 700 euros par an)? Les frais de notaires et d'agences sont ils déductibles? Les meubles investit ne sont ils pas amortissables également sur 5 ans lorsqu'il s'agit d'un meublé? Merci par avance pour vos réponses. Laura.
Riche-avec-le-smic si t’a raison, pour moi il manque quelque point important, après je suis très loin de sa compréhension en terme de fiscalité
Pro et sans paillettes, bravo Laurent
Salut Laurent,
Quand on parle de travaux, on parle d un nouveau bien dans lequel on faut les travaux, et non dans le même appartement !
ça peut être le même ou un autre, la fiscalité en meublé étant commune à tous les biens exploités sous cette fiscalité
Bonjour Laurent. Je ne suis pas imposable sur mon salaire le serais je car j ai loué ma maison principal par air bnb. que dois je declarer et comment?
Merci pour la vidéo mais un T2/73 à 120 000 euros avec un loyer à 800 euros il aurait été préférable de prendre quelque chose de plus réel.
Bonjour,
Ce sont toutefois des rendements qui existent, évidemment, pas à Paris. Ici, le but est de démontrer que le zéro impôt définitif n'existe pas. Si je prenais un exemple avec un rendement à 4% bruts, là, pas de souci, on est à zéro, et même quasiment sans avoir besoin des amortissements.
Mais comme on explique à longueur de vidéos youtube que le meublé permet d'éviter l'impôt, même avec de la location courte durée, j'ai décidé de faire le stress test ;)
Bonne journée
Bonjour dans mon cas chiffres à l’appui : 7200€ (travaux) 4500 € (frais de notaire) 400€ (comptable) 120€ (PNO) 365€ (taxe f ) 445 € (charges de Copro non récupérable) 720€ (D’intérêt ) 1650€ (D’amortissement du bien) Et 1000 € (D’amortissement des meubles) ce qui fait un total de 16 400 € Pour un loyer annuel de 7920 € ce qui fait donc un déficit de 8480€ L’année d’après je retire les travaux et les frais de notaire et je paye des impôts si j’ai bien compris à partir de ma quatrième année.
Cordialement
7200 de amortissement travaux!!! si c'est le total travaux vous ne pouvez pas l'amortir en un seul année... je pense que vos calculs ne sont pas correctes
Bonjour
Simple question , je vais acheter un studio meublé comptant 60000 euros pour mettre en location.
Si j'opte pour le regime LMNP au réel , puis-je décompter l'amortissement du bien dans mes charges ?
Merci d'avance
Emmanuel
les amortissements seront bien décomptés dans une compta au réel, oui, et viendront réduire le résultat de cette location (le bénéfice taxable)
@@laurentdemoras783 Merci beaucoup pour votre réponse , bonne continuation , cordialement . Emmanuel
@@laurentdemoras783
Merci pour votre reponse ,
Meme si je déclare mon bien à mon nom propre et que je le déclare en location de meublé au régime réel . ( non professionnel ) . Merci d'avance .
@@emmanuelpec6457 oui, au réel en nom propre, LMNP? les amortissements sont bien déductibles du résultat, comme les charges
@@laurentdemoras783 Merci beaucoup pour votre réponse , bonne continuation.
video incomplete, il manque les amortissements des travaux de rénovation, des meubles, avec un peu de stratégie on peut arriver a ne pas payer d'impots pendant 10 ans en meublé
Bonjour,
1 : je ne dis pas le contraire, bien au contraire.
2 : les travaux vont s'amortir selon le système des composants, donc, selon les corps d'état travaillés, donc, comme l'achat.
3 : meubles et travaux ne changeront pas le montant des amortissements, sur les différents modes d'exploitation.
si on ne paye pas d'impôts pendant 10 ans, c'est que le rendement dépasse difficilement le 9 ou 10 %. Mais à 15 ou 17 %, qu'en est-il ?
C'est ce que dit cette vidéo.
J'aurais pu ajouter les FDN et FA à la liste des dépenses amortissables, ou à passer en charges lors de l'achat... Ca sera l'objet d'une autre vidéo :)
@@laurentdemoras783 bonjour Laurent, sauf erreur je ne trouve pas ta vidéo sur le choix entre l'affectation des frais d'acquisition en charges ou amortissement. Est-elle disponible ? Merci.
Merçi
Avec plaisir
Avec les travaux réalisés à l'achat on peut déduire et tomber à zéro les premières années (un moment il faudra passer à la caisse c'est certain). Il faut également préciser que si on déduit les travaux (notamment en SCI IS) ces travaux sont également deduit du prix d'achat dans le calcule de la plus value à la revente ce qui entraîne un impôt sur la plus-value plus important à la revente.
Je ne suis pas sur que les travaux peuvent être déduits des impôts lors de la possession du bien, ET rentrer dans la plus la plus value du bien. Il me semble que c'est soit l'un, soit l'autre, c'est pour cela que lorsque les travaux n'ont pas été déduits des bénéfices lors de la location, ils ne sont pas bêtement "perdu" puisqu'on les rentre dans le calcul de la plus value.
@@lejoueurdudouze5327 c'est ce que je dis. Les travaux déduits ne peuvent être pris en compte dans le calcule de la plue value
Bonjour Mr de Moras. Je découvre votre vidéo et je me suis directement abonné car j'ai apprécié vos explications qui remettent les idées à leur place. Complètement d'accord avec vous quand vous faites allusion aux "vendeurs" de rêve qui ne présentent que ce que les investisseurs veulent entendre. Evidemment, il faut aller jusqu'au bout de la démarche et la vérité devient plus grise. Ceci dit, la LMNP (au forfait ou réelle) est une technique qui permets de "jouer" avec la fiscalité. Chacun peut s'y retrouver en fonction de son patrimoine, de ses revenus et de ses charges. D'où l'intérêt d'avoir une feuille, un crayon et une machine à calculer avec des piles neuves. Juste une question : Comment se passe le système de calcul des plus-values en LMNP réelle au moment de la vente ?. Merci encore et au plaisir de vous retrouver dans les prochaines vidéos.
merci de votre commentaire. Oui, il faut être prudent, et sortir du "très facile"...
Vous dites pas tout! les frais d’acquisition(notaire +frais d’agence) sont déductibles aussi! Et c’est vraiment très important à notifier et cette somme est pas négligeable. Donc facilement revenu zéro 5 -7!premières années après l’acquisition d’appartement.
et après, ça reste à zéro ?
c'est ça la question de la vidéo.
Revenu à zéro avec quel loyer ? loc à l'année / coloc / LCD ? là aussi, je pose la question.
;)
@@laurentdemoras783 pas zéro mais bcp moins qu’en foncière.
@@likaturn6679 Je le dis d'ailleurs dans la vidéo, on est d'accord.
Comme je l'ai dit dans plusieurs réponses et dans la vidéo, le propos n'est pas de dire que la fisca meublé n'est pas améliorée. Il est de dire que le zéro impôt permanent est un mensonge, surtout avec des renta dopées par la coloc ou la LCD, bientôt la coloc en LCD.... Or, c'est ce qu'on entend et lit sur internet depuis des années...
Je mets juste en garde sur ce discours simpliste, faux et surtout dangereux.
Je suis sur un dossier client en LMNP qui passe LMP, et qui, par le jeu des baisses d'amortissements, perd 10.000 € de pouvoir d'achat net / an. Est-ce neutre pour lui ? réponse : non. Voilà ce que je dis, rien de plus ;)
@@laurentdemoras783 je suis d’accord avec vous. Il n’y a pas de miracle au niveau de fiscalité
Super milles mercis pou ces explications détaillées qui va démentir les arguments de vente de tous ces pseudos formateurs sur le net.
merci :)
Bonjour Laurent, nous avons une grande maison et envisageons de louer un appartement meublé qui se trouve dans la maison. Nous avons un prêt sur la totalité du bien. Comment pouvons-nous faire pour calculer la part des intérêts à déduire et la part de travaux de cette partie?
Merci d'avance pour votre réponse
En nu, il est envisageable de prévoir une logique de prorata des charges, selon la surface.
En meublé, également, mais je crains que le micro soit plus rentable.
PS : désolé du délai de réponse, votre message s'est retrouvé dans les spams.
Bonsoir,
Vidéo très instructive, merci pour ce travail très précis !
J'aurais une question cependant à propos des travaux :
Vous prenez comme hypothèse que les travaux sont amortis en meublé. Mais est-il possible de les comptabiliser comme des charges non amortissables comme on le ferait en location nue ? Ils viendraient donc "consommer" le restant de base taxable chaque année, et la part non déduite serait reportée aux exercices ultérieurs.
Merci.
les travaux seront amortis s'ils dépassent 500 € HT. Donc, réponse négative ;)
@@laurentdemoras783 bonjour, merci pour la réponse. Donc, finalement, pour que le miracle du 0 impôt se réalise en meublé, il faudrait faire vraiment beaucoup de travaux, de l'ordre de grandeur de 20 années de loyers. Autant dire que c'est assez ambitieux, voire presque impossible en LCD.
Après, pour dégager un peu plus de cash flow, il faudrait emprunter sur de plus longues durées que sur l'exemple, et avec de plus fortes rentabilités.
En tout cas merci pour ces éclaircissements.
@@franckmahler6084
de toutes façons, ces travaux seraient amortis. et si les travaux représentant 20 ans de loyers, on tombe à 5 % de rendement rien que sur les travaux, donc, oui, pas de revenu à déclarer ;)
Super explication.
Comme d’habitude !
Merci Laurent 👌🏻
Les frais de notaire 9% peuvent être presque integralement déduits la première année ou intégrés à la base amortissable.
oui, et cela, quelle que soit la renta, ça ne change donc pas le propos, ça peut, si on les passe en charge décaler la fisca des rendements élevés, et si le rendement brut est inférieur à 8% être passé en report de charges qui ne seront jamais consommés, compte tenu de l'ordre de conso des reports...
Juste Parfait ! Laurent
Merci pour cette vidéo Laurent, je m’apprête à investir dans un studio bord de mer pour en profiter (ma famille et moi) d'une part, et pour faire un peu de LCD pour limiter voir annuler les charges (IF, copro...) et j'avoue que la fiscalité m'effraie un peu...
Il manque beaucoup de charges en courte durée !
donc, les presta extérieures diminueront la base taxable. OK. Le jeu était à périmètre comparable en charges. Mais une remarque : si les charges augmentent, certes, la fisca diminue.
La question : économise-t-on en fisca plus que ce qu'on paiera en charges ? Réponse NON. Donc, tréso détériorée, quoi qu'il en soit. ;)
Bravo pour cette vidéo 👏👏👏
Bonjour video très realiste en effetcmais le meublé est il malgré tout plus avantageux que la location nue ?
pour le moment, le LMNP est un statut bien plus avantageux que le nu, c'est évident, et c'est pour ça que c'est la niche à abattra. voir les vidéos en lien sous la vidéo.
Très beau travail, on ne peut pas dire qu’il manque quelque chose il y a tellement à dire que plusieurs vidéos ne suffisent pas à couvrir toutes les particularités 😉
merci, ça fait plaisir :)
Se créer des charges supérieures à ses revenus pour ne pas payer d’impôts. Ce n’est pas ce que j’appelle de l’enrichissement ou de la bonne gestion.
Par contre si quelqu’un peut m’expliquer comment gagner plus, je serai ravi de payer plus d’impôts.
Il y a pire que de payer des impôts, c’est de ne pas en payer.
Excellente réflexion!
on est bien d'accord. L'impôt n'est pas une maladie, je le dis presque tous les jours à mes clients. et en audit, la première demande est la baisse d'impôt, alors qu'il y a tellement d'autres sujets plus importants à traiter...
Bonjour, merci pour cette vidéo, j'ai l'intention d'envisager un tel projet , quelle serait l'incidence d'un achat au comptant ?
à part la non déductibilité d'intérêts d'emprunt et de l'assurance crédit, aucun autre impact sur le résultat
bonne vidéo il manque les frais de copro
comme indiqué dans la vidéo, j'ai isolé certains frais, comme les frais de notaire ou d'agence, puisqu'ils seront les mêmes quel que soit le mode d'exploitation. Le but est de comparer à périmètre identique, donc, que j'indique ou non la copro, c'est pareil.
bref, mes chiffres ne sont pas empirés de manière catastrophiste ;)
Pouvez vous conseiller un expert comptable en ligne car je dois quitter dougs vu qu ils ne prennent pas ceux qui paient les taxes de séjour ?
je ne saurais conseiller un expert comptable en ligne, ne les connaissant pas personnellement.
Je sais que les options dans les modes de prise en charge des frais d'achat (agence notaire), par exemple sont réduites à une seule chez certains...
Très intéressante cette vidéo c’est la 1ère fois sur RUclips que j’entends un professionnel mettre en garde sur la loc en meublé. Mais du coup quels avantages présenterait potentiellement la location à nu ?
La location nue présente l'avantage d'être la pire fisca. donc, si le projet fonctionne en nu, on peut fonctionner sur du meublé, même s'il est réformé. ;)
Le meublé n'est pas mort, il va être encore réformé, mais il conservera certains de ses avantages malgré tout, et des solutions de repli existeront.
Un grand merci laurent’ de ces précieuses informations ! À bientôt
Bonjour je suis actuellement lmnp pour location saisonniere reconnues meublés du tourisme depuis 8ans. Avec la suppression de l'inscription du RCS je vais basculer en lmp. Quelles sont les démarches que je dois faire. Le décret est il paru au JO? Merci pour votre retour
rien à faire, vous serez basculé LMP par le fisc. pas besoin de vous inscrire en tant que LMP au RCS. Validez avec votre comptable.
Bonjour, quand on fait 12 ou 13% de rendement, on s en fiche un peu de payer 30 ou 40% sur un faible benefice imposable non? Sinon, existe t il des solutions clės en mains ( cad sans à avoir a gerer soi meme) avec un risque maitrisė ( c est à dire investisssement sur plusieurs biens / parts de sociétés) offrant un rendement interessant ( genre 5 à 8% apres impots) ?
les solutions clé en main consomment généralement pas mal de rendement.
SCPI, parts de sociétés financières, crowdfunding...
Bonjour, je viens de découvrir votre chaine, superbe vidéo, extrêmement bien approfondie
merci :)
Merci pour cette nouvelle vidéo !
Merci beaucoup pour toutes ces informations ! 👍🏻
C'est clair, mais il aurait été intéressant de développer la fiscalité des plus-values.
un autre épisode... La vidéo fait déjà plus de 20 mn, alors... à suivre ;)
plus-value des particuliers : 19% IR exo au bout de 22 ans, 17,20% de CSG avec une exo de CSG. attention, dans le cadre d'une sci, on réintègre fiscalement les amortissements passés.
@@prades-milian je m'intéresse au LMP avec plus-value professionnelle ...
@@ericterryn9144 et bien exo après 8 ans dans la limite d'un CA
Bonjour, vous avez oubliez l'amortissement du mobilier ? Cela permet de réduire la base taxable.
oui, c'est exact pour les meubles et aussi pour les frais de notaire et agence. et ils le seront quel que soit le mode de location, et donc, le rendement. Donc, l'écart perdurera.
mais une vidéo complémentaire verra le jour sur ces paramètres ;)
En location saisonnière n y a t il pas de taxe d habitation à payer suivant les régions pour pouvoir calculer toute les charges ????
Bonjour Laurent, merci pour la vidéo elle est très intéressante. J'ai une petite question : il vaut mieux déduire les travaux ou les amortir? Merci d'avance
pas le choix, en fait.
Les travaux supérieurs à 500 € HT seront amortis. Les petites réparations seront passées en charges
Bonjour j’ai un bien totalement financé mais nécessitant des travaux pour la mise en location le lmnp est-il la meilleure solution ? Merci
c'est possible, mais c'est le marché qui dira si le meublé est la bonne solution sur ce bien.
Par ailleurs, s'il n'a jamais été loué, réponse probable, oui, s'il a déjà été loué en meublé, réponse non certaine.
Bonjour, je viens d'acheter un studio à Saint-Étienne pour un prix de 36000€ TTC hors frais de notaire.
Je compte louer ce studio 450€ par mois ce qui fera 5400 € par an.
Je suis gérant d'une petite entreprise de transport et je ne me donne pas de salaire car je me paye en dividendes annuels.
Donc ça fait que je ne suis pas du tout imposable et mon prélèvement à la source en tant que président salarié est de 0€ par mois.
Donc si je prends le statut micro-bic est-ce plus intéressant pour moi que les frais réels.
Tout en sachant qu'en micro bic micro-entreprise je peux gérer l'affaire tout seul par contre si je prends en frais réels il faut un expert comptable et ça me coûtera de l'argent
avec ce type de chiffre d'affaires, le micro semble adapté. Vos amortissements seront tellement faibles vs la renta que l'abattement sera probablement rentable. D'autant que vous ne pourrez bénéficier de la réduction d'impôts des 2/3 de frais de compta, vu que vous n'avez pas de revenus d'activité.
Votre fisca SAS en paiement dividende risque d'évoluer, dans les années à venir, car l'urssaf a besoin de cotisants... Mais en attendant, ça fonctionne, tant mieux ;)
Tres bonne vidéo mais j'ai une question :
Par rapport à l'amortissement, n'est-il pas possible de de faire de l'amortissement dégressif et non linéaire pour doper l'amortissement les premières années ? (Meme si à la fin du crédit on a moins d'amortissement bien entendu)
non. l’amortissement est linéaire, toujours. seule les durée peuvent varier si vous fonctionner par composant.
L'incohérence de la vidéo...il faut ajouter les charges de copropriété tous les mois...il faut prendre en compte le "pack surprise" vu que ce sera pour racheter du matériel ou faire appel à des services...
Et faire de la colocation dans un investissement de 120 000€, j'attends encore à voir mais j'aimerai bien que ce soit possible :)
Mais merci quand même pour ce contenu complètement gratuit et travaillé (malgré les incohérences) !
précisez ce que vous considérez comme des incohérences ?
les charges de copro seront ajoutées qu'on soit en loc à 8 / 10 ou 13 % de rendement, ça ne change rien à la démonstration
Bonjour l’amortissement est ce qu’il ce fais sur une construction de 2006 merci de votre réponse
si le bien n'a jamais été loué, on peut le faire, oui, à voir avec votre comptable comment il veut faire la chose
L’appartement est loué depuis 2006 et le sera encore quand il sera à moi en meublé c’est quoi la meilleure chose à faire ??
Merci de votre réponse
@@t13009 il est loué en meublé ou en nu depuis 2006 ?
@@laurentdemoras783 louer en meubler
@@t13009 donc, les amortissements se calculeront comme si le bien avait déjà été amorti. On reprendra donc les amortissements de l'année 15 d'un tableau fictif qui aurait commencé en 2006. il faut donc privilégier les amortissements longs pour éviter de perdre trop sur les 15 années passées
Bonjour laurent, est-ce qu’on peut ajouter les frais de notaire dans nos charges ou amortissement ? Merci beaucoup
Bonjour Christopher,
Les frais de notaire et d'agence peuvent être comptabilisés en charges ou en amortissements, selon l'avantage d'une option ou d'une autre. Cette option sera valable pour les autres achats en meublé sous la même entité.
bonne journée
Laurent de Moras super. Merci beaucoup pour ta réponse. Et merci pour cette vidéo très claire et qui m’a bien aidé
et les frais de déclaration de revenus.
l'idée ici n'est pas de recenser toutes les charges : frais de compta / copro, par exemple. Ces frais étant fixes, ils alourdiraient la vidéo, car le but est de montrer que selon les rendements, la base taxable est différente, que le zéro impôt n'est pas du tout garanti et donc, la tréso nette également.
bonjour
est ce que vous prenez des clients c est du chinois pour moi malgré vos videos
je souhaiterais vous consulter si vous pouvez ?
bien cordialmente
Mme Amor
Bonjour,
Oui, bien entendu, ça fait même partie de mon travail, en tant que CGP, initialement :)
Bonne journée.
Laurent
Bonjour
L'amortissement de l'appartement ou maison fonctionne sur l'acquisition d'un appartement ou maison ancien?
Merci super vidéo
oui, bien sûr
Merci beaucoup pour cette vidéo, mais il y'a une chose que je n'est pas compris.
L'amortissement se calcul par rapport à la valeur vénale du bien ou sur le prix d'achat avec travaux ? Merci
si on achète le bien et qu'on le loue en meublé, on amortit la valeur totale : achat + travaux.
@@laurentdemoras783 merci beaucoup.
Dans mon cas sur mon immeuble ( 40 000 achat + 4 000 notaire +75 000 de travaux) j'ai 6 appartements dont 3 en nu et 3 qui seront louer en meublé. Comment et calculer l'amortissement du meublé sachant que les travaux sont fait seulement dans la partie meublé ? On calcul par rapport au m2 ?
Les travaux sont déduits sur 10 ans environs alors que le bien sur 25 ans environ ? C'est bien sa ?
@@antoine18antoine
oui, prorata des m² si rien n'est précisé. si les travaux ne sont faits que sur les meublés, il faut photo avant / après de chaque lot pour prouver que tout est fait sur certains lots, et que les factures stipulent bien le lot concerné par les travaux
@@laurentdemoras783 Un grand merci pour les réponses ;) dernière question, les travaux seront amortis environs sur 10 ans alors que les biens sur 25 ans ?
Bonjour
J'ai compris l'intégralité de la vidéo mais je me pose certaines questions.
Lors des formations investisseurs, on parle de déduction, cette façon de procédé à l'air plus alléchante que l'amortissement.
J'ai entendu dire que le mobilier et le bien étaient amortissables et que les "autres" charges (travaux, assurances, intérêt, frais de notaire ..etc) s'additionnaient pour créer un montant totale qu'il fallait ensuite déduire des recettes, se qui garantissait de réellement pas payer d'impôt pendant x années tant que les chargent n'étaient pas totalement déduite.
Que dit la lois? Il me semble logique qu'il est impossible de faire les deux ça reviendrai à faire une double déduction mais faut il choisir l'un ou l'autre ou bien le législateur nous oblige à une méthode.
le problème de ce que vous appelez formations investisseurs est le concours du plus malin qui se heurte à une règle : respecter les textes !
Les dépenses supérieures à 500 € HT doivent passer en amortissement. C'est le règle.
J'ai vu une vidéo où on expliquait que quand le résultat augmente trop, on doit faire des travaux pour créer des charges... Faux, ce seront des amortissements. C'est ce que j'explique dans cette vidéo.
Bonne journée
Perso en loc saisonnière j'ai 3000€ / an de frais de déplacement ;) (oublié)
et donc, l'éco fiscale n'est pas de 3.000 € ;)
@@laurentdemoras783 évidemement mais je veux dire qu'il y a d'autres frais que l'on peut déduire (téléphone, chambre dans son logement dédié à l'entreprise( dans mon cas je possède en SAS), etc.
@@azurproperties6477 oui, et cela, quelque soit le chiffre d'affaires réalisé ;)
Merci pour ce contenu :)
Bonjour,
Bonne vidéo mais on passe très (trop) vite sur les frais d’achat qui viennent en charge la première année et qui nous « assurent » le zéro impôt les 5 premières années au moins
avec une renta de 10 ou 15 %, la durée de cet avantage sera différente, et ça ne change pas les faits pour les années qui suivent ;)
est-il plus interessant de faire un emprunt ?
tout dépend de votre objectif :
- injecter du cash improductif / le mettre à l'abri du système financier
- investir sur plusieurs biens, par exemple. Dans ce second cas, il vaut mieux injecter le moins d'apport possible pour obtenir des financements et utiliser l'effet de levier du crédit.
Merci Laurent, comment on peut trouver un bon comptable pour se conseiller ?
pas de solution magique.
testes-le avec des questions dont vous avez la réponse. s'il ne sait pas, vous savez alors qu'il ne sait pas.
En tout cas merci pour tes conseils gratuits
si vous ne voulez pas investir et cassé vos rêves, je vous conseil cette vidéo. restez chez vous devant la télé et ne faite surtout rien. Merci. Investir c'est périr aurez était un meilleur titre :)
mdr, j'y penserai pour une prochaine vidéo... ;)
cela dit, au contraire, j'ai beaucoup de demandes/questions sur le risque de passer LMP, comme une sorte de couperet auquel personne ne peut survivre. Ici, je chiffre ce couperet. Une fois informé, on connaît mieux le risque pour soi.
Donc, investir sans compter, et sans réfléchir, oui, c'est un risque accru de périr. En revanche, réfléchir, penser, anticiper ne peut pas nuire...
Bonjour, n avez vous pas oublie l abattement de 50% ?
Seulement en micro BIC
au réel, pas d'abattement forfaitaire. On est soit au réel, soit au micro. l'abattement forfaitaire est la comptabilisation au forfait des charges.
J’ai pris une sale claque dans la geule, clairement je pensais mettre bien renseigné depuis 9,10 mois et là je tombe sur ta vidéo je suis tellement dessus, je commençais à préparer un projet d’investissement locatif.. bah là c’est mort faut je me replonge dedans.. j’aimerais tellement avoir une personne compétente et qui m’explique tout prêt d’moi 😫
Bonjour, quelques remarques cependant :
L'impôt n'est pas une maladie, et avec le jeu des amortissements, et, effectivement le passage en charges des frais d'achat, par exemple, ou un financement adapté, le projet fonctionnera, ou bien on limitera la fiscalité en début de projet, mais avec les amortissements par composants, le revenu augmentera. Est- pour autant un drame ?
Je n'en suis pas certain ;)
Enlevez cette corde de votre cou, et retournez à vos calculs, calmement :)
bonne journée