investissement locatif : Fiscalité - ce qui change en 2020 - LMP - LMNP - SSI - Début : 15mn27
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- Опубликовано: 22 ноя 2024
- Etat des lieux des changements, Impacts chiffrés, stratégies
⏭ Début de la conférence ICI : bit.ly/38DZvEb
27:52 ce qui change au niveau social SSI sur le LMP
Ce qui change
⏭ Extrait Live Juin 2018 - Comparatif LMP / LMNP : www.youtube.co....
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La fiscalité sur le meublé évolue. Tenez-vous informé, c'est essentiel pour réussir vos investissements locatifs. Le meublé LMP LMNP changent, et vous devez investir en sachant précisément ce qu'il en est de votre statut de louer en meublé professionnel ou non professionnel.
PRIMORDIAL POUR REUSSIR ! Avant d'investir dans l'immobilier locatif. toutes ces connaissances sont déterminantes pour que l'investissement que vous ferez soit un succès. Ce que vous savez fera de grosses différences pour réussir vos investissements locatifs.
Investir dans l'immobilier locatif nécessite une analyse très minutieuse, connaître et être à jour des évolutions réglementaires ou fiscales.
#LaurentdeMoras
#LMP
#LMNP
#Locationmeublee
![La société rêvée d'Elon Musk : quel avenir ? Jean-Marc Jancovici, Philippe Bihouix [EN DIRECT]](/img/1.gif)
Merci très intéressante vidéo. Pourriez vous faire une vidéo sur les changements pour 2022? Merci ¡¡¡
pour 2023, peut-être
Très instructif et toujours très clair, comme d'habitude.
Et bien entendu, sans "langue de bois".
Toutefois, je note une absence cruelle de "pignioufs"... (Private joie) 😉
bonjour Cédric, ils ne sont pas concernés cette fois-ci :)
tu as eu la v15, j'envoie la v16 tout à l'heure... tu vas aimer !!
Très bonne vidéo. Merci beaucoup
Bonsoir oui
Bonjour, excellente video, vraiment, merci. Savez vous si etre LMP en tant que non resident (hors CEE) donne droit a des trimestres cotises pour la retraite?
bonjour,
les trimestres retraite sont validés si on cotise au RSI, en tant que LMP, donc, LCD, et plus de23.000 € de CA annuels, et si la rému est supérieure à 1.500 € / trimestre à valider. Je parle bien de rému, donc, résultat positif, une fois qu'on a déduit les charges sociales. (SSI payées à l'URSSAF depuis début 2019)
Donc, pour 4 trimestres, il faut 6.000 €. Il y a environ 10 ans, il en fallait 8.000. Cette donnée est donc susceptible de changer.
Bonne journée
Merci de votre visite sur la chaîne
Laurent
Merci beaucoup pour cette vidéo très instructive !
J'ai néanmoins une question qui n'a pas été répondue il me semble. Si en LMP toutes les recettes sont gommées par les charges + amortissements + reports, un forfait minimum de SSI d'environ 1200 euros est appliqué. Dans le cas d'un BIC positif mais faible (comme les 100 euros donnés en exemple), il apparaît alors qu'on paierait bien moins en impôt + SSI que le forfait minimum de 1200 euros dans le cas d'une base taxable ramenée à 0. Serait-il alors plus avantageux d'avoir une base taxable légèrement positive plutôt que négative ?
être en négatif n'apporte rien, puisque le déficit repose sur les amortissements, donc, pas d'éco d'impôts, donc, report intégral du déficit.
Alors être en positif immédiatement ne fera qu'augmenter l'impôt mais n'apportera pas d'éco sur la SSI. On a du positif d'un côté, et le mini SSI, de l'autre on a du négatif, et on retarde l'apparition par les reports de déficit. Je pense que ça doit se valoir.
@@laurentdemoras783
Cela constitue tout de même une grande différence avec le LMNP où tout l'intérêt résidait dans le fait de ramener le résultat fiscal à 0 grâce aux amortissements (+ plus value des particuliers évidemment).
Si je comprends bien, ce n'est pas une nécessité d'avoir un résultat fiscal négatif en LMP ?
@@zakanisimon6658
le négatif ne peut s'imputer sur les autres revenus, donc, aucun intérêt à être en négatif, sauf à cumuler des reports de déficits.
Mais Je préfère être en positif avec 20% de rendement qu'en déficit avec du 8%, à risque et gestion identiques.
@@laurentdemoras783
Tout à fait d'accord ! Merci beaucoup pour ces réponses.
Merci beaucoup pour cette conférence 🙏
Tres belle vidéo que j ai revue. J ai aussi un cas particulier. Achat 2005 bien fiscalité revenus fonciers jusqu'à 2020. Si choix lmnp réel après amortissement des murs combien d année 5 ans ou 20 ans?
je ne comprends pas la question. en LMNP, on reste sur la PV des particuliers, donc, la durée continue à courir
@@laurentdemoras783 bonjour ma question n est pas sur la pv mais un nouveau choix fiscal de déclaration de loyers pour amortir et être moins fiscaliser sur les revenus
@@dunedupyla8776 ok, question pas super évidente à comprendre, il manquait un verbe ;)
l'amortissement se fera selon la valeur vénale du bien au moment du début de la location meublée. et il s'amortira comme si vous veniez juste de l'acheter. Votre comptable vous expliquera ça
allo ici Londre
Oui
Merci Laurent, webinaire très instructif et très précis comme à ton habitude, Merci+++ Anne (de ta promo d'octobre 2019 )
Bonjour Laurent, merci pour cette vidéo très claire sur le sujet !
Je suis LMP et souhaite revendre un de mes biens afin d'acheter ma résidence principale pour la première fois. A priori, je peux bénéficier de l'exonération de la plus value à la revente du bien. Le fait d'être LMP remet-il en cause ce cas d'exonération ?
réponse : oui, c'est une revente pro, donc pas celle d'une résidence secondaire...
@@laurentdemoras783 ok, merci pour ton retour 👍
Entendu merci beaucoup !!! Les cotisations sont prélevée une fois l'an comme l'IR par le passé ? ou mensuellement sur la base d'un prévisionnel comme avec le prélèvement à la source ?
on peut mensualiser, mais sinon, c'est au trimestre
Bonjour Laurent. Merci pour cette présentation intéressante et sérieuse. Je souhaite apporté une petite précision. Si tu considères le SSI à 45% du BIC LMP, ce SSI ramené au BIC LMNP n'est-il pas 45%/(1+45%)=31.0 % (et non 33% d'après slide à la 42ème minute) amenant à une perte d'achat de 8.6% (et non 11,2%) pour une TMI de 30% ? Sinon, merci encore tu es le seul à expliquer correctement la base de calcul du SSI. Continue tes vidéos et formations tel que tu le fais. C'est top. Bonne journée
je n'ai plus les calculs en tête, l'écart est réduit. 45% de SSI, l'idée dans la vidéo est d'avoir des repères : 50% au lieu de 45, c'est empiré, mais ces 50% subissent l'impôt, donc, l'écart est plus faible, mais pas énormément. 31% au lieu de 33. OK. On a aussi l'impôt sur ces 2 % d'écart. L'important est que c'est cet ordre de grandeur qu'on doit connaître, et pas la cata annoncée ou crainte par beaucoup d'investisseurs envoyés vers ce statut aveuglément en les laissant dans l'aveuglement, et en restant sourd aux alertes nombreuses pour
continuer à vendre "LA solution magique..."...
Comment la banque saura que l'on est professionnel (LMP) ? Le statut LMP concerne uniquement les impots
Oui oui on t entend !
merci beaucoup pour cette conférence ! pour etre honnete, ça correspondait à mes besoins du moment (2020 à 30000€ de CA total du fait mon deuxieme achat en cours) donc j'ai regardé sans trop y croire >>> pourtant, enfin une présentation conforme au sommaire et non une interminable campagne de pub pour une formation ! Un vrai contenu maitrisé
c'est plus clair, notamment avec la réponse à ma question : non, le lmp n'est pas forcément à fuir à tout prix au profit d'une sci !
j'ai juste une autre question (je n'arrivais pas à me connecter quand ça a été évoqué :p) : comment trouver la liste des EPIC qui exigent un permis de louer, s'il vous plait ?
d'avance merci encore
Je ne sais pas s'il en existe.
Le mieux est d'appeler les Mairies de vos zones de recherche, et au service Urbanisme, et voir s'ils ont mis en place le permis de louer.
Et comme on n'est jamais à l'abri d'une erreur, de rappeler un autre jour et un autre horaire, et demander la personne en charge des permis de louer dans la Mairie... ;)
Si ce n'est fait, pensez à vous abonner :)
Bonne soirée.
Bonjour Laurent,
Vos videos sont vraiment top!
J'ai juste une question au sujet du SSI pour les locations meublées longue durée en statut LMP.
Si on dépasse le seuil de 23k euros et revenue tiré de la location meublée supérieur au salaire. Est ce qu'on cotise au SSI , même si on paie des cotisation sociales via sa fiche de paie? La double affiliation à la sécu possible ? (SSI pour LMP et cotisation sociale pour activitée salarié)
Par ailleurs en confiant la gestion de ses appartements à une agence immobilère dans le cadre d'un mandat de gestion nous exonérè t-il l'affiliation au SSI dans le cadre de location professionnelle?
Merci d'avance pour votre retour.
Cdt
bonjour, retenez simplement : LMP = SSI.
Pour le moment, effectivement, double cotisation sociale, oui.
C est possible de créer une sas is de conciergerie juste pour gérer ses propres appartements ?????
oui, bien sûr, elle peut d'ailleurs sous-louer (en tant que locataire) à une autre entité qui lui louerait en nu ou en meublé
Bonjour Laurent et merci pour cette video instructive. J'aimerais savoir si il n'est pas inconstitutionnel d'avoir une difference de traitement (CSG-CRDS) entre expat hors zone euro et en zone euro ?
je ne suis pas professionnel du droit constitutionnel. Mais ça peut faire débat, en effet... Il y a des accords en matière de sécurité sociale européenne, donc, ça peut malgré tout tenir au plan juridique, sur un recours éventuel...
Merci Laurent de votre reponse.
Bonjour Laurent merci pour la vidéo. J'ai une petite question svp: pour être assujetti à la CSM, il faudrait toucher un salaire annuel moins de 8227euro et en même temps il faut avoir des revenus foncier BIC supérieur à 20k? Dans ce cas, les revenus foncier dépassent le salaire et en même temps ils sont supérieur à 23k de CA donc on est plus en LMNP mais en LMP non? Merci d'avance
attention : revenus fonciers, c'est du nu, pas LMNP ou LMP.
Si on dépasse les seuils de loyers de 23.000 €, c'est le revenu qui compte, pas les loyers. Donc, on repart sur la logique du dépassement ou non du demi PASS / dépassement ou non des 20% du PASS pour savoir si la CSM est due
Bonjour, très bonne vidéo avec explications claires et exemples. Si je suis LMP car respecte les deux conditions CA >23k et revenu salarié inférieur et que je loue en colocation suis assujetti à la SSI sachant que je suis également salarié? La colocation c'est un peu hybride, ni lcd, ni longue durée, j'ai des baux de 1 ans? Merci
Bonjour,
La coloc n'est pas de la LCD. donc, pour le moment, pas de SSI.
Bonsoir j’ai des difficultés à me libérer le week end pour faire la formation
Par contre est ce possible de faire un point téléphonique j’ai besoin de vos conseils
Merci Laurent pour votre WEBINAIRE très intéressant
J'ai tout de même une question sur votre exemple avec les 100€ de BIC et les cotisation SSI
Je ne comprend pas pourquoi vous prenez 33€ cela correspond à quoi?
jusqu'à 1 PASS, le taux de charges sera de 45 % environ.
Donc, pour 100, vous aurez 45 de SSI, soit un total de 145. les 100, dans ce cas, représentent environ 2/3 des 145
Toujours pas compris votre calcul
D'après moi la part de cotisation SSI est de 45€ et impôt 14%*55€=7.7 donc solde net 47.3€
et cela sans tenir compte des cotisations minimales
@@franck2277
Faites le calcul suivant :
Une action vaut 100 €. La bourse monte, elle vaut 6 mois plus tard 150 €. Elle a gagné 50 %.
Combien doit-elle perdre pour revenir à 100 ?
On a 100 de prix initial et 50 de plus value.
Cette plus value vaut 50/150, c'est 1/3.
voilà comment ça se passe pour la SSI...
Bonjour
Quand un bien est classé en LCD, il y a un abattement de 71% et même 86% pour le calcul de l'Urssaf au régime général. (Site pour faire une simulation).
Est ce une bonne solution pour:
-réduire le bénéfice si bien très rentable par rapport au réel?
-et si on est LMP, pour éviter la PVCT, car pas d'amortissement.
Combien représente 80 000e de cotisation en retraite, 80 euros par mois?
Merci
cette option peut être rentable dès qu'on a peu de charges, donc, pas d'amortissements, par exemple...
@@laurentdemoras783
Tout à fait
Quand n'ai t il de la PVCT?
En plus les cotisation son encore moins que les 47 % car il y a un mode de calcul différent.
Pouvez vous me confirmer cela?
Quand faite vous une intervention en Bretagne?
Bonsoir et merci pour cet excellent contenu. Avec cette réforme des retraites en cours, va t on cumuler nos points entre cotisations via le LMP et cotisations en tant que salarié ? Si ce n'est pas le cas c'est quand même dingue de payer deux fois pour la même chose...
Bonjour je voudrais savoir est ce possible de déduire les travaux dans un parking ( barrières....)
Merci. Je suis en lmnp au reel.
si le parking est loué seul, délicat de dire qu'il est meublé. donc, en nu, ces travaux seront des travaux d'amélioration (en l'occurrence de la sécurité). Si le parking est loué avec l'appartement, et qu'il fait partie intégrante du bien loué, alors, il est aussi en fisca meublée. Donc, les travaux sur la barrière seront probablement passés en amortissements, puisqu'ils dépassent probablement 500 € HT.
@@laurentdemoras783 cool merci je fonce alors
Bonjour Laurent,
Que se passe-t-il dans le cas suivant ?
LMNP au réel : recettes de locations meublées inférieures aux revenus d'activité en 2018 et 2019, plusieurs reventes en 2020 avec PV supérieures à 23 000 € et supérieures également aux revenus d'activités du foyer ?
Merci d'avance pour ton éclairage :)
LMNP, donc, pas de problème : revente = PV des particuliers.
les 23.000 € sont une référence pour les recettes, pas pour les reventes de biens.
tout sera donc LMNP
Merci Laurent, tu as fait ma journée ! :)
@@fredmauritius je t'envoie mon RIB pour Noël ? ;)
@@laurentdemoras783 j'ai cru comprendre que tu préfères le champagne... :)
@@fredmauritius je ne déteste pas, c'est vrai :)
Bonjour
Peut on bénéficier d'un crédit impôt (50%) sur les frais ménage, conciergerie pour des bien locatifs en LCD? conciergerie agrée
Merci
pas de crédit d'impôt pour des dépenses qui ne touchent pas la RP !
@@laurentdemoras783
Il me semblait bien cela
La conciergerie me disait pourtant oui, article 199 CGI.
@@benoitallo6814
ne pas confondre charge déductible et crédit d'impôt au titre des emplois à domicile ! ;)
@@laurentdemoras783
On est d'accord👌
Désolé mais je ne comprends pas dans le calcul du SSI (LMP) comment 45% de 100€ de BIC, donne 33€ ...
bonjour,
si on a 65 € de revenu en LMP, on va subir 45 (environ 50 %) de SSI.ça donne environ 35.
65+35 = 100.
et le tiers de 100 (revenu + charges sociales) donne les charges sociales : 35.
voilà pourquoi les45 deviennent 33 ;)
Bonjour Laurent et merci pour ce contenu extrêment instructif. Serait-il possible de faire une vidéo/intervention qui compare le statut LMNP/LMP pour un non résident français et assujetti à un autre système de cotisations sociales dans son pays de résidence. Un non résident devrait-il payer les cotisations CSG-CRDS ou cotisations SSI en Professionnel bien qu'il n'en profitera pas. Egalement les revenus mondiaux sont-ils pris en compte pour le passage en LMP, le Fisc Français peut-il faire le passage en LMP si il n'est pas au courant de ces revenus, est-ce qu-il y a un pasage ainsi automatique si les recettes sont supérieures à 23 000€ ?
Merci encore pour tout le contenu que vous nous offrez!
Ce sont les seuls revenus qui sont fiscalisés en France qui sont pris en compte, donc les non-résidents sont quasi-automatiquement en LMP. Je ne connais pas le montant des cotisations en revanche, mais j'aimerais bien savoir aussi à quelle sauce je vais être mangé, surtout au moment de la revente et la prise en compte des amortissements dans les plue-value court terme...
Merci pour votre Patience Laurent, mais je ne comprends toujours pas! D'un coté on a 100€ de revenu en LMNP et on les compare à "65€ en LMP", ce n'est pas comparable ? Il manque un élément dans vos explications (on déduit l'année suivantes les cotisations payées l'année en cours, ou autre chose car je ne comprends pas). On dirait que le SSI est déduit de sa propre base de calcul ??? Pourquoi le SSI de N n'est pas tout simplement 45% X Revenu de "N" ? Désolé si je ne comprends pas ?
les cotisations sont dues, en vitesse de croisière sur les revenus de l'année, mais effectivement, au départ, il y a un décalage.
Mais ce que vous semblez ne pas comprendre, c'est que si j'ai 100 en résultat en LMNP, le fait de passer en LMP (avec SSI, donc, pour le moment en location saisonnière), ces 100 € deviennent non plus le résultat taxable mais une enveloppe [résultat + SSI]. C'est pour cela que de cette enveloppe de 100, on va faire la répartition 65 revenu /35 SSI
Taxe foncière : l exonération n était que que la part locale et pas automatique , donc c est pas vraiment nouveau
Allô Houston ?
Bonjour,
Merci pour cette top explication :-)
Je me pose une question :-):
J'ai juste du mal à comprendre pourquoi une différence entre 68,8 euros et 57,62 euros donne une perte de 16,2% de pouvoir d achat ? Je trouve 11,2 %?
Qu en pensez vous ?
57 de dispo, c'est 57/68 = 84 %, soit 100-16 = 16 % de perte
@@laurentdemoras783 merci pour votre explication:-)