【マンション高騰は2030年までに終わる】リーマンショックの教訓／団塊世代からの相続で供給急増／金利急騰もあり得る／ペアローンは危険すぎる／地震で資産価値暴落／不動産購入の3つのキーワード【牧野知弘】
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- Опубликовано: 12 июн 2024
- ＜公開収録・観覧募集＞
「住宅購入の思考法」
・日程：2024年5月13日（月）19:00〜20:30（開場 18:30〜）
・場所：青山ブックセンター本店 大教室（ 東京都渋谷区神宮前5-53-67コスモス青山ガーデンフロア B2F）
・出演者：江口亮介（TERASS社長）、佐々木紀彦（PIVOT CEO）
・定員：70名
当イベントは定員制となりますので、ご興味ある方はお早めにお申し込みください。
・特典交換方法
1.PIVOTアプリまたはWebサイトにログイン
2.トップページ右上の【アカウント】セクションへ移動
3.【特典交換】ページを選択し、ご希望特典と交換
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▼この動画の前編後編はこちら
前編： • 【マンション高騰が止まらない理由】2013年...
後編（この動画）： • 【マンション高騰は2030年までに終わる】リ...
＜目次＞
00:00 ダイジェスト
01:20 マンション高騰は2030年までに終わる
13:33 ペアローンは危険すぎる
24:24 地震で資産価値暴落
30:24 不動産購入の3つのキーワード
40:17 まとめ
＜ゲスト＞
牧野知弘｜オラガ総研代表
東京大学経済学部卒業。ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に勤務。その後、J-REIT(不動産投資信託)執行役員、運用会社代表取締役を経て独立。現在は、オラガ総研代表取締役としてホテルなどの不動産プロデュース業を展開。また全国渡り鳥生活倶楽部を設立し、代表取締役を兼務。著書に『不動産の未来』(朝日新書)、『負動産地獄』(文春新書)、『2030年の東京』(河合雅司氏との共著)『空き家問題』『ここまで変わる!家の買い方 街の選び方』(いずれも祥伝社新書)など。
▼関連書籍
『なぜマンションは高騰しているのか』
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#不動産 #マンション #富裕層 #タワマン #マネー #東南アジア #建築費 #オラガ総研 #リーマンショック #相続 #団塊世代 #金利 #ペアローン #地震 #住宅金利 #PIVOT
＜公開収録・観覧募集＞
「住宅購入の思考法」
・日程：2024年5月13日（月）19:00〜20:30（開場 18:30〜）
・場所：青山ブックセンター本店 大教室（ 東京都渋谷区神宮前5-53-67コスモス青山ガーデンフロア B2F）
・出演者：江口亮介（TERASS社長）、佐々木紀彦（PIVOT CEO）
・定員：70名
当イベントは定員制となりますので、ご興味ある方はお早めにお申し込みください。
・特典交換方法
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佐々木さんも謙虚に教えていただく姿勢でいながらおそらくはきちんと勉強した上で質問をしていたので、牧野さんも気持ちよく話をできたのではないかと思います。
当たり前のまともな話を経験豊富な人がちゃんと言ってくれるありがたさよ
この人の言っている事って一見まともに見えるのですが、何故か言葉に説得力がないと感じてしまいます。
@@NAKA-ss7yf それはちょっと危険な思考のクセじゃないかと思います。逆に何故か言葉に説得力を感じてしまった時には最大限の自制心を忘れないことをお勧めします。こういう動画を見ている方なので老婆心ながら。
子供のいる家族は5年でころっと生活自体が変わります。一番長く続くのは夫婦二人暮らし。家を買うのは子供が出て行ってから。出ていかない？それは悲劇だ。
こどおじが困るだろうがよい
賃貸も持ち家もよーわからん俺でも聞き入ってしまった。
このおっさんトーク上手い。声もいいね。
前も東京オリンピックで終わるとか言われてましたよね。そのときももっともらしい理由がありましたが。
でも非常にこの人は好感度高いです。当たり前のことなんですが、これからマンション買う人は一度見たほうがよいですね。
凄い分かりやすかった。
今後もこの方の話を聞いてみたいと思った
同感です。
日銀だけでは金利のコントロールしきれないという事実を再認識できて良かったです
1億超えると、そこまでして東京住まないと駄目なんかって値段だな。
当たり前な内容だけど、シンプルに言語化されてとても分かりやすい説明でした。
人生山あり谷ありで本当に難しいのです。
余り物事も知らないので気軽に
ローンを組めるのですね。
この話は参考になります。
不動産のお話しでしたが、人生プランについても学ばせていただいた気がします。「人生はリスクのかたまり」分かっていたつもりですが、目を背けていました。ありがとうございます。
大変ためになりました。有料級の内容でした。ありがとうございました。
中古マンションを選ぶ時には中国人など外人比率が高いなら止めておいた方がいい。連絡つかない、日本語通じない、議決不参加、死後の相続関係分からない、住民にとって不利益でしかない。
不動産屋を通じて管理規約や総会議事録を参照できるので買う前にチェックした方がいい
生ゴミにガラスの破片を普通に入れて出す。
晴海、豊洲あたりの湾岸タワマンは中国人多いですね
禁煙スペースで平気で喫煙、ポイ捨て。実際に困っている高級タワマン知ってます。
1本目よりこの2本目の方がよりリアルで学びが多かったです。
ありがとうございます
めちゃくちゃ為になるお話しありがとうございます。
9年前に都心タワマン購入したのですが、仕事で精神的疾患を発症。給料激減、売却しようと思っていたところ、購入したことすら忘れていた仮想通貨が400倍になり…。神様本当にありがとうございました。
シンプルで分かりやすい解説👏👏👏
27:44 知人の建築家が教えてくれたんですが、なんでも、大手ゼネコンのタワーマンション施工監理者でさえ、「実際に巨大地震でどれだけ筐体に負荷がかかって損傷が生じるか、僕たちでも解らない」と言っていたそうです。どちらにせよ私には買えませんが…。
牧野先生の動画をいつも楽しみにしています☺
不動産の本も読んでいます。
RUclipsにおいて、株やcryptoの動画と比べて、不動産マーケットの動画は相対的に少ないと感じるので、こういう動画は個人的には希少
それと、マーケットが上昇している中で、リスクの警鐘を鳴らしてくれるのも嬉しい
勉強になります、有難うございます
大変勉強なりました。本も注文したので、勉強させて頂きます！
家買いたい！今買わないと一生買えないのでは？と焦ってましたが、しっかりお金を増やしてから考えようと冷静になれました。
あと５年以内で日本の経済ステージが大きく変わるってこった。
勉強になりました。ありがとうございます😊
マンションのメンテナンス施工する人間がこの先確保できるのかな。
大規模修繕工事もやらないとダメだし、利益出て売れるなら逃げ勝ちと思うけどね。
自分も早々と売ったのでとても気楽だ。
ペアローンの最大のリスクは金利や年収変動でも何でもなく、『離婚』の一択。
離婚率が下がるという影響が既に起こり始めそうな予感すらしそうになる
あとはその裏面としての「嫌いな伴侶と別れられなくなる」も絶大リスク
ほんまそれ。3組に1組くらいは離婚する時代なのに、住居に全ブッパとか正気の沙汰じゃない
子供が小さい時は良いですが、最もお金がかかる時期の教育方針やか自分担などでヒビが入りますね。
精神的虐待など思わぬところで女性は離婚を考えるものです。
ライフステージが進むたびに致命的なリスクが発生する恐れ。出産・休職・育児・時短勤務・発達支援・車購入・私立校・金利上昇・教育投資・大学費用・仕送り・天災・病気・離婚・定年・相続…。とても回避しきれない。
旅行やブランド品など人生単位で諦めることが前提になるし。
佐々木さんが聞き手の時しかみれない。どの界隈の話も深浅厚薄を鑑みてインタビューされるのでとてもわかり易く最後まで見てしまいます。
素晴らしい講義ありがとうございます。
神回ですね。
不動産はもう少し待とうと思いました。
二極化が進み、駅近の利便性の良いマンション価格は今後も上がり続けると思う。資材価格高騰、人件費高騰、駅近の土地不足に加え、利便性を求める高齢者増加など駅近物件が下がる要素が見当たらない。
年を取ったら、若い時以上に、徒歩で買い物に行けて、病院に行けて、電車に乗れる場所に住みたいでしょう。
高齢者の車は危険なので駅チカがいいですよね。
珍しくまともな意見で安心しました😂
大変勉強になりました。有難うございました🎉🎉🎉
参考になりました。ありがとうございます😊
面白かったです☺️はっきり答えてくれるんでストレスなく聞けました。
牧野さんの話、現実的で誠実なお話で本当にためになりました。今後のマンション購入の際に参考にさせていただきます！
湘南loverの自分としては、藤沢のグラフ📈にやはり！と思いました。
人が増えてるんですよね。
今までのPIVOT不動産ネタの中で一番ロジカルで参考になりました。
沖さんに聞かせてあげたいですね。
勉強になりました。
マッキーありがとう😊
「そんなに借金しゃちゃいけないと言う事です」これが真理ｗ
非常に明快。よく「住宅ローンを変動金利で借りないヤツは
バカ」と言われますがどちらがバカなのか……もしも日銀が2%利上げしたら住宅ローンを組む7割の人が「バースト」します。そんなリスク冒すより「固定金利」にするべきでは？ この方はソフトな言い方ですが厳しい見方をしてますね。
日本の人口減少対策としての今後の移民政策の成り行きによる不動産価格の影響についても考察がいただきたかった。
これ、今までで一番興味深かったです！
東京オリンピック後に都内の物件安くなるって言ってた専門家はどこへ
次は富士山噴火と関東大震災を持ち出して騒いでいますよ。オオカミおじさん多いので注意が必要です。
懐かしい
ポストコロナの予測も当たったんだろうか。。金利の動向と市場の反応は本当に注意すべきではあるけど、ほんとにリーマンと同じことがまた起こるのかな。リーマンがまた来るかもだけでは予測として物足りない
直下型地震、南海トラフ地震、首都圏津波、富士山噴火が間近です。
何か真っ直ぐ入ってきましたよこの会
牧野さん初見ですが一撃で推しになりました。危険性を論理的に教えていただきありがとうございます。ローン貸す人は人生の審査はしてないですよね？はすごい刺さりました。
”高く売ってより高い物件を買うのは
バランスシートを膨らませてるだけ
投資家ではない“
納得
言い換えればインフレリスクをヘッジ出来てるんだけどね
自分で実行していた片輪でのローンで両輪駆動の生活これが理想といっていた考えが正に私(笑)。やっていて良かった！今では報われ完済し、投資物件を買える人生に(笑)。不動産は結局投資なので、リスクを常に考えないといけないのも納得。まあ下がっても人に貸せばいいし最悪売却しても株式みたいに０にはならないから自動車や株よりやりたくなる商品魅力(笑)
私もマンションを買おうしてた時
ペアローンも有りかな、と思ってたけど
「あなたの事、考えたらご主人だけのローンにした方が良い気がする」
と言われ、その範囲で買えるマンションにしました。
感謝してます。
中古マンションの二極化が今以上に進むだけで
都心駅近は今と変わらない気がする
投資家と相続税宅じゃちょっと成長エンジンとしてはもろいよね
すごく勉強になりました。
1棟マンションの購入を考えてますが、どの地域のマンションがいいか再度調べ直します。2030年まで6年しかないですしね
すごく分かりやすい説明でした。
ありがとうございます。
牧野さん、過去を振り返った上での現状の説明は上手いので優等生だなと思う反面、未来予測は（リーマンショックでのエピソードどおり）かなり不得手とみました😃
凄い有益な不動産情報が詰まってました！
分かりやすくて参考になります
横須賀は駅前の大規模な再開発がなされているので、これから人口復活してくる可能性がありますよ。土地がギュッと詰まっている分藤沢より海が至近で、環境を求める方には住みよい街に変わってきていると思います。何より、この動画のような評価が多いので安い。狙い目だと思ってます。
福岡が発展する可能性が高いのは、福岡市の高島市長がすごく先見の明があり、リーダーシップがあるからだと思う。高島市長は福岡市だけじゃなく、九州を丸ごと変えていくと思いますよ！
熊本と共にですね。
@@tomonori6115
その通りです😆熊本地震の時の支援の素早さには痺れました🥰
1年半福岡を離れて戻ってきましたが、短期間での変わりように驚きました。居住地でいうと市内東部エリアの発展は目覚ましいですね。九大跡地の再開発も楽しみです！
@@toricotorico3939
あら、お帰りなさいませ✨変わりましたよね〜本当に😃九大跡地、開発に伴ってJRの新駅もできるとの事です。楽しみですね。
@@user-mv6eb8bl3p 九州は新駅や道路網の整備が様々進捗していますね。活気が良いです。
今回のお話しのキーワードは
［投資家は状況によってはすぐに資金を引き上げる］
かなと感じました。
新しい視点を学べました。
ありがとうございます。
新しいい視点ではなく、昔からそうです
@@user-mk9ps9dv6i
この人に取って新しい視点という意味かと。
確かにREITを買う際に、有利子負債が多いものは避けますね。
ペアローンや不動産購入の現状、動きのあるエリア情報等、参考になるお話をありがとうございました。
極論一部屋でも昔は住んでいた
お財布事情に反映すればローンで死ぬよりもプライベートな時間は外でというレンタルで済む場合が多い
必ず一人一部屋という概念が物価高騰で崩れてゆくでしょう
先週福岡旅行に行ってきたのですが、福岡はやっぱり住みやすい環境ですね。
その通り
約12年ほど住んでいました
by ハマの磯三郎より
16:30 そんなの関係ねぇ〜🎵
この人面白すぎる😂
人口論でマンションアだけ論じるのに無理がある。地方はそれでもいいかもしれないが人口集中が続く都心部は別問題。むしろインフレに左右される。要は日銀の大幅な利上げがいつ起きるかが問題。かりにそれが実現したとしても金利を下げればまたマンション価格は上がりだす。次の上昇サイクルが始まるだけ。むろん今の価格がバブルなら別だが、そうではない。ちなみに今後ますます本格化する環境規制によるコスト増で国際的にインフレはますます起きやすくなると予想する。
最後のコメントに驚きました。
東京が将来外国人が増えて、国際都市ロンドンみたいになると言うのは恐ろしい。そうなるともう東京には安心して住めません。
ロンドンに住んでた友人は移民のせいで治安が悪くなり過ぎてもう住めないと言って、別の地方都市に引っ越しました。
そんな姿に東京がなるのは悲しい。
知人もアメリカの治安が悪すぎて、マレーシアに今年引っ越すそうです。安全はお金で買えないって本当ですね。20年前のアメリカはもうない！って断言されました。
10年前に、マンションは東京オリンピック終われば暴落するからその時が買い、だと言われていた。
それ言われてたよね。
こういう動画見ながらいう事でもないけど結局あまり他人の意見を鵜呑みにせずいい物件を見つけた時に自分の直感を頼りに購入するのがベストなタイミングなんじゃないかなと思った
@@ponta2778そうです。上がるか下がるかなんて誰にもわからないのでほしいタイミングで買うしかない。ただ今後金利は上がっていくでしょうね。上げざるを得ないという方がいいかも。
コロナで世界中が金を刷りまくるとは誰も予測してなかったからでは?
世界の状況が変わりましたので、予想はあくまでも予想だから、世界の情勢、不況、戦争、災害など予想出来ないこともある。
不動産価格は上昇してますが、需要は追いついているのでしょうか？
その場合、海外投資家なのでしょうか。
マンションこれからも値段上がり続けるってなったら誰が買うんだろうね
給料変わらない庶民は買えないね
外国人投資家が買ってるけど、賃貸利回りがおそらく回っていないので、3〜5年内には手放す事になるのでは？
海外の不動産投資は利回りは求めていなくて、物件価格の上昇に期待しているところが多いんですよね。
このまま円安が続いたり、物件価格が横ばいになりだすと想定と違うと言って手放すところが出てきそうですね。
今大陸移住層が未来を見据えて先行投資中
20数年ずっともうすぐ安くなる、今は高い、地震の後で建てた方がいい、っ待ってたら、社会人が半分くらい終わってしまったわ、、、、、
買わないほうが良い
60歳までならローンはフルレバで満額借りたほうが良いですよ。
20年も待っていたのなら、なぜ東日本大震災の後やコロナ初期で買わなかったのか。
「安くなったら買う」と言っている人は、実際に安くなると「まだ底じゃない。もっと下がるかもしれない」と言って手が出せないのは株と同じなんだと思う。
まぁ震災やコロナの時もその時はその時でこんなタイミングで買う奴は馬鹿って言ってるから
結局買える時に買うだけ。タイミングの良しあしはもうしゃーない
ですよね、買いたいと思った時う物件があった時が買い時でしょう
牧野さんは私の考え方と同じ見方でした。マンションの返済はさっさと済ませました。あとは管理費などのアップに備えて、消費社会からの逃走を試みてします。金づくの社会に人生は預けられません。
つくづく住むための不動産投資はリスクでしかないと感じました。
リーマンショックの時の、日本のREIT会社トップだったお話しが個人的にめちゃくちゃ面白かったです。
結論ペアローンが危険なのではなくて、ペアローンでフルレバ購入するのが危険って話ですね。
ペアローンが破綻する確率よりも、結婚生活が破綻する確率の方が高い。
不動産の共有は絶対ダメです…基本です…
@@nawanagatoshi さん、一方のパートナーが所有権をヤクザに売ったらどうするの？？相続では良くある話です…奥さんとバカ息子が家を相続して、借金背負ってるバカ息子がヤクザに格安で所有権譲渡する…するとそのヤクザはその家に住むことができる…その奥さんは困って、ヤクザに格安で所有権譲渡…
@@user-rd2fd4kq1iドラマになりそう
ペアローンでなくてもフルレバはNGって話。
年収600万でも平気で4500万〜5000万のローンが通るわけだがそうなると固定金利2.5%として諸々こみで毎月25万近く支払うことになる。
そうなると手取り年収の半分以上もっていかれることになりこの時点で1馬力が実質破綻する。
となると結局どちかが離脱すると事実上ローン返済が不可となり破綻するという話。
今変動金利が0.6%とかだから1馬力＋パートとかでも成り立ってる家計多いと思うけど今後金利が固定金利並みに上がって破綻するってケースは激増すると思う。
前提が合ってるなら間違った発言はしてないと思うんですけど、フルレバレッジローンとか言われてもね・・・
30代パワーカップルなんて、金融資産3000万～5000万円ある状態で、低金利で借りられるからペアフルローンにしてる家族ばかりなのでは。
実質、夫婦片方だけが住宅ローン組んでるのと変わらないし、インデックス平均年利回りより今の住宅ローン金利の方が低いこと理解して皆行動してます。
15年前の動画なら目に鱗かもしれませんが、今どきその程度の金融リテラシーは皆情報キャッチしたうえでリスク管理してると思うんですけどね。
東京は最近、花小金井駅周辺に人気上がっているらしい
投資家は世界中にいますから、投資用に耐えうる物件は上がります。
激しく同意
快速特急が停まる品川、川崎、横浜
あたりは間違いない
藤沢ももちろん良いけど
私もマンション高騰は2800年までには終わると思います。
晴海フラッグの過剰供給、賃料値下げ合戦を見るとあなかち嘘にはならない
「ロンドン化して面白い街になって、ぜんぜん良い」おいおい、ロンドンの治安の悪さが抜けている
結局、賃貸が低リスクってコト？
リーマンを経験して生き抜いた不動産屋は今の築浅に手を出すのは危険というスタンス
リーマン後に参入した若手は今後も上がるって信じ込んでイケイケで買いまくるスタンス
「リーマンショックの起こる1年半年位前に、その頃から私はリートの社長だったのですが、当時の日本興業銀行の調査部の人が」と言っているが、その頃、日本興業銀行はない。何のことを言っているのだろうか。
看板は一枚になったけど、
銀行の中身は相変わらずの
ＩＢＪ、富士、一勧だった！
という自然な肌感覚が言葉になって出ちゃっただけでは？
興銀の〇〇部＝元興銀の〇〇部の人たち、てことで…
まあ、もう歳だし許してやれよ。と言いたいが、実態を知らない評論家は、あまり価値のないことをずっとやってきたので、こんな感じで感想を述べるので、イラッとしますよね。
夢のマイホームは、昭和まで!!
早めに固定金利にかえるべきかな？
個人的には不動産投資は今の時期は無理だと思うね。
円安の影響で資材費が高騰する可能性が高いし、修繕費も大きく上がると思う。
それに東京都における外国人の人口が増えても金を持っている奴は少ないはず。
純粋に相続需要と投資需要のみが生命線だから、ここが外れれば大きく下げるだろうね。
金利も上がるだろうし。
都内でも都心3区から大きく外れた新築、中古で駅徒歩15分以上は、かなり販売に苦戦していますね。
また都心3区でも一定築年数が経過し駅から遠いマンションが自然増してきます。その物件は融資が付かずに投資対象から外れるので、アクセスも築年も微妙なマンションから値崩れして崩れていくでしょうね。
若者はマンション投資できる程の経済力もなく、投機目的の外国人も多くはないので。
という事は本格的に投資したり、買うのは暴落後でいいって事かな。
1959年、アメリカ合衆国ミシガン州デトロイト生まれ[2]。東京大学経済学部を卒業[3]。第一勧業銀行（現：みずほ銀行）、ボストン・コンサルティング・グループを経て、1989年に三井不動産入社。
円安とかインフレとかのリスクが思いつくけど
震災や戦争で全てひっくり返る可能性もあるし読めない
流石ですね。
ごくごく素直に傾聴できる合理的な論説でした。
そもそも、ことさらに２０２５年問題！として喧伝されてることが
怪しい！と感じている者です。
団塊世代は生まれ年が３年間（そのジュニアは４年間）にわたる世代。
その三分の二はすでに後期高齢者入りしてますもんね。
ほんとなら２０２１年問題として検討されているべきだったこと。
タイミングを合わせたような新ニーサスタートとともに
日本国民の購買力吸い上げ政策を本格始動させるよ！
というのが、お上が２０２５年問題キャッチコピーに込めた本音？
藤沢はソラキのダンススクールがある
ただ、駅周辺でランチを食べようとしてもイマイチ無い
団塊の世代がこれからどんどん減っていくのは同意だけど、マンション価格が下がるというのは大いに疑問。
資材や労働力のインフレはこれからも止まらないだろうし、マンションの売りが増えたところで、中国や東南アジア、オーストラリアの富裕層が日本のマンションを別荘代わりか投資対象にして買うので下がりはしないと思う。香港や台湾で起こっている住宅価格の上昇が東京にも継続して起こるだけのように思う。
不動産投資はどうかな？
いつまでも待ってたら買えなくなるけどな。
相続した土地が
土地の広さや利便性で自分が住んでるところより良かった場合は、郊外の自宅を売って、相続した土地の家を立て替えして住んだりしそう。結局は利便性の良い土地はそれほど値下がりしないのでは？
やっぱり無理ない借り入れを連帯債務でして、2人で団信に加入が最強ですかね。
賃貸物件やマンションにどうも違和感なのは、そこに人が住み生活がある住宅というものに対して、投資利回りという目線でしか議論がされていないこと。
ビジネスとして成り立たないと、住宅の供給が続けられないでしょ、という意見はその通りではありますが、それが故に、例えば断熱性(住環境に影響)・省エネ性(光熱費に影響)がおろそかになる、ガス事業者との癒着(これは経産省が規制するようですが)が発生するなどの、持家と比べて劣後する環境の住宅が増えちゃう、という点、どう整理していくのだろう・・・
例えば地主がアパートやマンションを建てるなら上物だけしか作る必要がなく必然的に利回りは大きくなるのでビジネスの損益分岐は下がる。
地主でなくてもリーマン後〜2013年くらいの相場で買っておけば十分な利回りで投資することができた。
何が言いたいかって賃貸でビジネスが成立するか否かはオーナー側の事情に大きく依存するので一概には言えないという話。
最近不動産投資の広告で「節税」って売り文句があるがあれは赤字になる前提、つまり今の不動産相場で素人に出回る程度の物件ではまず黒字にはならないということを意味している
築10年位がいいのねー。
恒星都市は工場があるから成り立つよね。人口という意味では。