"In un mercato efficiente non ci sono grossi affari da fare, il prezzo delle cose e' allineato con i ritorni attesi per quella categoria di asset" . un concetto interessante che se appreso ti fa capire appieno il concetto di bolla speculativa
Grandi contenuti! Solitamente per avere questo tipo di informazioni/ragionamenti occorre pagare un professionista oppure tanto tempo da dedicare a questo argomento così complesso. Per mesi, prima di prendere una decisione in base alla mia situazione, ho fatto calcoli, simulazioni, discussioni su forum di FiRe, e anche a decisone presa ci sono sempre dubbi, vista l'entità dell'operazione. Ho sempre avuto il dubbio che anche i più ferventi sostenitori dell'affitto, in fondo patissero la decisione, e che la mente portasse verso l'affitto, ma il cuore era per comprare. I conto sono così complicati e le variabili molteplici che la sicurezza di una scelta non c'è mai. Sicuramente guardando i risultati degli analisti UBS fa paura e ci si potrebbe basare solo su quelli, ma dall'altra parte nessuno ha la sfera di cristallo e se il real estate in Svizzera scende del 20%, secondo me avremo molti altri problemi. Da parte mia ho fatto una media con calcoli e quello che hai scritto tu nei commenti riguardo i "vantaggi" emotivi di comprare (non deve rendere conto a nessuno per lavori dentro casa, se c'è un problema non devo aspettare mesi prima che venga sistemato, nessuno ti può cacciare, etc). Saluti dal Ticino
Ti voglio fare i complimenti per gli argomenti, il modo in cui li tratti e le tue conoscenze. Si vede che sei una persona "che sa" e ti stimo e rispetto molto. Hai un livello altissimo di conoscenze. Tanti complimenti
Mr RIP volevo semplicemente ringraziarti. Sono un tuo nuovo fan. Molti dei tuoi video sono fonte di grande ispirazione per me, nonostante mi occupi di altro nella vita. Grazie per quello che fai. Cosimo
Ti ringrazio veramente per questo video, viviamo questo eterno dilemma tra rent/buy. Purtroppo durante la pandemia siamo stati costretti a lasciare (famiglia di 4 persone) la casa in fitto che avevamo a Londra, poiche' la nostra casa era stata messa in vendita e il contratto di affitto non rinnovato. La situazione a Londra e' quella, contratti di affitto che durano solo un anno, tralasciando quello che e' l'aumento dell'affitto annuale se effettivamente c'e' la possibilita' di un rinnovo. Ahime' siamo finiti in Italia durante quel periodo li, prima solo temporaneamente (aspettavamo che si sbloccase un affitto per un altra proprieta' che poi non e' mai avvenuto), per poi essere "bloccati" qui per un po' di tempo. Seppur ci piacerebbe tornare a Londra, non in quelle condizioni. Sto considerando altre situazione Europee piu' simili alla Svizzera, per quanto riguarda le condizioni del mercato degli affitti (sia come disponibilita' che come condizioni), perche' no provero' a vedere se si puo' eventualmente concretizzare una nuova vita in Svizzera (lavoro nel campo Tech, oltre a Google mi piacerebbe vedere se ci sono alternative interessanti, anche in ambito Startup).
Penso che giustificare l'affitto con la casa di proprietà in base al PIL dei paesi sia scorretto. Come se la scelta fosse condizionata dal PIL. E se invece fosse il contrario?! Ovvero se il PIL basso porta scarsi profitti, affitti comunque alti quindi più vantaggioso investire sulla casa di proprietà piuttosto che perderli in mensilità senza avere un potenziale asset in caso di successiva vendita?
Bellissimo video, ne condivido a pieno il contenuto, purtroppo in italia trovo ci sia un po il cliché “se sei in affitto sara che sei povero altrimenti la prima cosa che avresti comprato è casa tua…” grazie mille per i riferimenti e link, veramente utili! Continua cosi!
Ma chi possiede le case in cui abitano gli Svizzeri in affitto? Immagino altri Svizzeri? O sono di proprietà di aziende/banche? Nel caso fossero possedute da altri Svizzeri, questo significa che i Svizzeri ricchi stanno diventando sempre più ricchi in quanto il costo dell'immobile è così alto che lo stipendio medio e il costo di vita alto non permette al cittadino medio l'acquisto.
Bisognerebbe tenere in considerazione anche i costi di trasloco tra un affitto e l'altro. Quelli sono soldi che vengono persi per sempre purtroppo (ne so qualcosa vivendo a Berlino) 😢
In che modo il fatto che possedere casa sia anticorrelato con il GDP di una nazione, dimostrerebbe che la scelta più saggia sia di stare in affitto? Semmai un elevato GDP (o un attesa crescita di questo ) viene prezzato nell' immobile e fa sì che una frazione minore della popolazione possa permettersi un immobile di proprietà. Se prendessimo la Svizzera o la Germania e comparassimo i redditi di chi ha la casa di proprietà è chi no, che cosa verrebbe fuori? Che anche all interno di questi Paesi con relativa low House ownership, chi può decidere se comprare o affittare compra. Chi non può affitta. Questo ovviamente in linea generale, ovviamente esistono contro esempi.
Il fatto è che chi può decidere se affittare o comprare sono molto pochi, anche qui a Berlino dove sono io ad esempio. Negli ultimi anni i prezzi delle case sono schizzati alle stelle per mancanza di offerta, quindi comprare diventa oggettivamente impegnativo anche per chi è molto ricco. In più chi è ricco lo diventa spesso perchè si è mosso in giro per il mondo cambiando lavoro spesso, questo è il motivo per cui quasi nessun direttore o executive dell'azienda dove lavoro hanno casa di proprietà. Chi te lo fa fare di strapagare un immobile molto più della percezione di valore che ti dà, sapendo che potresti cambiare città dopo qualche anno? Lo stesso rip diceva che non aveva intenzione di stare a Zurigo cosi tanto, ma chi lo prevede il futuro? Tenderei a pensare che piu il mercato del lavoro è dinamico e più la gente tenderà a spostarsi per cercare di meglio, quindi più gente in affitto. Probabilmente questa è la ragione per cui paesi più sviluppati economicamente hanno meno ownership. Ad esempio, molti miei amici italiani 30 enni di classe medio / alta in italia sono già a fare le carte per il mutuo. Qui in Germania la gente neppure ci pensa.
Io ho sempre lavorato in finanza a londra e TUTTI i trader con cui ho lavorato ammettono che la casa non e' solitamente un grande investimento. Ma tutti la possiedono... Essendo un grande fan di taleb piu' che ascoltare i discorsi bisogna osservare le azioni delle persone. Secondo me la casa non e' un grande investimento perche' porta un sacco di costi di mantenimento ma empiricamente l'acquisto di una prima casa difficilmente risulta un cattivo investimento.
@@mr_rip Verissimo! Potrei dire la stessa cosa dei miei fumetti :-) Dal punto di vista del rischio e del ritorno, avere una prima casa di proprieta', un posto semplice dove vivere con rate di mutuo molto piccole (o comprata in cash), la ritengo una soluzione "long gamma". Per quanto riguarda le seconde/terze case personalmente le percepisco come un lusso molto costoso, raramente un investimento... Svizzera e Hong Kong hanno un mercato immobiliare quasi inaccessibile, e in Italia c'e' un problema di tassazione oscura per i residenti all'estero, quindi capisco tutte le considerazioni che hai messo nel tuo video. Bei video, continua cosi'!
@@alfredoegittoegitto7537 ne parla Taleb nel suo libro "antifragile" e "black swan". E' un termine utilizzato nell'ambito del trading di opzioni. Quello che si intende nella vita reale e' che ti conviene posizionarti in un ambito in cui riesci addirittura a beneficiare da eventi avversi che hanno pochissima probabilita' di accadere. Nel nostro caso avere una casa, anche piccola, meglio se pagata in cash, da qualche parte, a mio avviso risulta essere una soluzione long gamma.
Bello! Ma non ho capito una cosa...nel tool del NYT lo considerano il fatto che una volta coperte spese ed ammortato acquisto su 20-30 anni, poi sei comunque proprietario di un bene che puoi rivendere, e quindi in qualche modo hai del capitale aggiuntivo?
Ciao RIP, sono passati 2 anni e Milano è segnata ancora come verde nel Bubble Index di UBS. Ma in base a cosa è verde rispetto a Zurigo per esempio? Un bilocale in centro a Milano costa più o meno 1.7mln e in paragone con gli stipendi svizzeri la "difficoltà" ad acquistare è più o meno la stessa. Se qualcuno anche nella community può spiegarmi questo dubbio mi fa un favore 😊
12:15 è sicuro che se i tassi salgono allora i prezzi delle case scendono? Non sarebbe un contesto di inflazione in cui le case conservano valore? Davvero prevale l'effetto corsa ai bond?
Ciao Mr Rip! Grazie per lo spirito di condivisione a prescindere dagli argomenti! Ho una domanda da farti. Sono un po' come te, non mi sento legato ad un posto in particolare e mi piace la flessibilità data dall'essere in affitto. Come ti organizzi con i tuoi risparmi quando ti muovi da una nazione ad un'altra? Ogni volta ti fai un bonifico in un nuovo conto corrente?
Ci sarebbe pure il rent to buy in pratica paghi l'affitto e se vuoi acquistare la casa ti tolgono quelli che hai già pagato di affitto al prezzo iniziale della casa.
Hey RIP ho una domanda: Supponi di aver comprato un appartamento accendendo un mutuo di 150k TAN 3.6%. ne devi rendere circa 250k in 30 anni con una rata di 700 al mese. il giorno dopo vinci o ti regalano 150K. hai due possibilità 1) estingui il mutuo con i 150k vinti/regalati e investi quello che avresti dedicato al mutuo (700 euro al mese) in ETF oppure 2) paghi regolarmente il mutuo (700 euro al mese) e investi i 150K in blocco sempre in ETF? Supponendo di avere in 30 anni un rendimento medio del mercato del 7% annuo ovviamente non c'è storia. economicamente converrebbe investire il capitale (150K) e pagare il mutuo perché il tasso di interesse di crescita batte quello del debito. Ma il calcolo è molto più complesso di cosi. perché entrano in gioco andamenti del mercato imprevedibili e il fatto che il mutuo di può surrogare e ottenere un tasso di interesse più basso (nell'arco dei 7 anni successivi all'inizio del mutuo). Dunque la vera domanda è: Ti prendi il sicuro e ti risparmi di dover pagare l'interesse del mutuo (3.6% annuo che genera circa 100k in 30 anni) estinguendolo subito oppure investi il capitale e speri due cose: che il mercato tenga un andamento di crescita media di almeno il 5% e che il mutuo possa essere surrogato a un TAN inferiore. Scusa se ti faccio questa domanda qui ma non partecipando alle live perche sempre in orari in cui non posso seguirle non ho mai potuto portela dal viv. guardo i tuoi video qui su youtube e quindi provo a scrivertela qui. Se mai dovessi rispondermi in una live a questa domanda ti prego di linkarmi la live qui come risposta Grazie Mille.
Si però Rip, tu e gli altri tralasciate un dettaglio per me molto grosso. Quando ad 80 anni hai finito di pagare il mutuo di una casa, i tuoi figli possono rimanerci e non pagare il mutuo ma solo i costi accessori ed il mantenimento e considerati gli stipendi svizzeri, il grosso delle case è il prezzo di acquisto. Quindi il mutuo "alla Svizzera" che si rinegozia continuamente o rimanere in affitto personalmente non credo crei problemi, ma possedere una casa non dà un gran vantaggio ai propri eredi? È questo che non capisco.
ricordati che per saltare da una casa all'altra devi fare il trasloco. Poi certo, una cosa è cambiare casa altra cosa è venderla e comprare da un'altra parte.
@@mr_rip si ovvio.. ma il punto è che chi compra casa non cerca la flessibilità. Voglio dire che innanzitutto questa cosa della flessibilità è meno concreta di quello che sembra. Perché vuoi o non vuoi la tendenza è quella di rimanere nel solito posto. A questo devi aggiungere che se dopo 5 anni decidi di cambiare casa e hai anche famiglia si presume tu ti debba portarti dietro un botto di cose. Non come me che sono single e sono partito per un viaggio di due anni con uno zainetto con dentro un jeans e una maglietta. Se traslochi dovrai portarti dietro mobili, letti ecc. quindi questo costo, che non penso sia irrisorio, lo devi aggiungere all'affitto. Poi dipende ogni quanto ti sposti... se ti sposti ogni due o ogni 10. Mio cugino dopo 18 anni che era in affitto ha deciso di comprare casa. E non ha mai cambiato abitazione. Quindi sta cosa della flessibilità è molto teorica. Ma se rimani 18 anni in affitto nella solita casa tanto vale investirli... Cioè mi piace il tuo punto di vista... e anche a me non piacciono le posizione conformiste della serie tutti fanno così quindi è giusto. Però mi sembra che analizzando la situazione quella di comprare casa non è poi tanto male come scelta.
@@adminlewis Se tuo cugino durante quei 18 anni di affitto ha investito i soldi risparmiati dall'eventuale stipula di un mutuo (il down payment + gli unrecoverable cost) non è detto che rimanere in affitto sia stata una scelta sbagliata. Devi considerare quanto ti aspetti di guadagnare dai tuoi investimenti vs quanto ti aspetti che i prezzi delle case salgano (molto più difficile da calcolare secondo me)
Mr Rip, in riferimento al "Home price to annual rent" nel tuo caso sarebbe circa 60, facendo 1.5M/(2k*12) quasi il doppio della media svizzera calcolata da UBS. quindi a maggior ragione è ragionevole per te rimanere in affitto
Sarebbe bello rifare un'altra live sull'argomento, parteciperei ancora volentieri e potremmo rivalutare le nostre opinioni e rianalizzare i punti di vista, sembra un argomento che piace a molti XD
E' una peculiarita' della svizzera prendere la casa a margine e pagare l'interesse lifetime? In caso di un acquisto classico, ovvero caparra + 40 anni di mutuo a tasso bloccato dopodiche' la casa e' tua e non devi piu' pagare fee a nessuno, la matematica cambierebbe? Perche' nel video c'e' comunque questo concetto di dover pagare una "tassa" per tutta la vita, che sia mutuo o affitto, mentre secondo me il vero punto di svolta di acquistare casa e' che alla fine del mutuo hai un incremento del margine sulle tue entrate, non dovendo piu' allocarne una parte a questa spesa di sopravvivenza (o comunque una parte molto inferiore).
No vabbe' e' assurda la discrepanza... anche semplicemente mettendo in PAC mensile all'1.25% annuo i 2200 di scarto tra le due cifre dopo i 40 anni si ha il valore nominale della casa. Anche se la casa quintuplicasse di valore in 40 anni un PAC al 7% vincerebbe lo stesso... e 7% sul lungo non e' nulla di irreale, senza nemmeno dover scomodare cose come DOGECOIN ;). Assurdi i numeri della svizzera, discrepanza assurda tra rent e buy, mi viene da dire poveri landlord!
Io sono molto felice di aver acquistato un terreno e di avermi costruito una casa come ho voluto e dove ho voulto io e lontano dai vicini ho un grande giardino dove posso fare feste e tutto quell oche voglio, preferisco essere un po più povero ma avere la soddisfazione di vivere come e dove voglio io piuttosto che avere più soldi in banca ma di dover vivere in appartamento.
Due persone di mezza età che comprano una casa (senza mutuo avendo la liquidità necessaria per pagare) sapendo che ci vivranno sino a morirci, in questo caso 100% acquisto rispetto ad affitto o sbaglio ragionamento?
Attenzione nel dire "è impossibile fare il 20% l'anno a me no che non siete Jim Simons" dipende tutto dal nostro capitale e dal profilo di rischio...Se io ho un capitale immenso non farò mai le performance di chi lavora con capitali piú piccoli...Dalla frase ho comunque notato dell'ironia ;) comunque sempre ottimi argomenti 👍🏻👍🏻
Ciao Rip, inizio facendoti i complimenti per i video che stai portando Volevo fare una domanda, ero incuriosito dai ubs estate bubble index e ho cercato quello per l'Italia in particolare ero curioso di vedere come veniva considerata la zona della provincia autonoma di Bolzano ma non ho trovato nulla, te sai dove poter trovare qualche indicazione più specifica come è per la Svizzera?
Mi pongo sempre una domanda io però, perché non accontentarsi mai dell’acquisto di una casa a un prezzo inferiore? Perché nessuno fa mai questa considerazione?
@@mr_rip Grazie della risposta molto dettagliata, anche se la mia era una battuta è sempre interessante imparare qualcosa di nuovo. E grazie per la preziosa attività divulgativa che porti avanti!
@@mr_rip comunque poi l'analisi del breakeaven è assolutamente logica, complimenti x l'analisi da programmatore ... L'immobili sono cosi cari che se non fai un analisi di acquisto ti fai veramente male ...come ha ribadito il breakeaven tra affitto e la rata e prospettiva e rischio di leva sul valore. E bello perché ogni youtuber svela qualcosa ...che magari gli altri se lo tenevano per se. ...ma comunque a te non te ne frega una mazza di lucrarci su questi aspetti.
Riguardo al numero di home owners by country: il fatto che ci sia una relazione inversa tra GDP e numero di proprietari non e' che sia proprio una cosa positiva, conferma che c'e' una relazione diretta tra GDP e speculazione real estate. Speriamo che l'Italia non prenda esempio (anche se MIlano va in quella direazione dati alla mano). Per il resto sicuramente il vantaggio del comprare e' sul lungo termine, dopo trentanni avrai finito di pagare e nella tua vecchiaia non avrai piu spese (ma qualcosa da lasciare ai tuoi figli).
Tecnicamente l'affitto é un investimento sul lungo termine, ma soprattutto un investimento per i figli. Se si ha piacere a spendere soldi per garantire prospettive di vita migliori ai figli, non ho mai capito perché l'acquisto di una casa non dovrebbe rientrare tra queste spese.
Lasciare un rudere di trent’anni a figli che magari vogliono vivere altrove sarebbe qualcosa di positivo? Oltre al fatto che in molte zone di Italia chi ha comprato 20-30 anni fa, al netto dell’inflazione, ha un equity crollata sull’immobile.
@@IlmiotrasferimentoinSvizzera va be i figli mica ci devono vivere per forza :D a caval donato...poi perche dev essere un rudere? Guarda, i prezzi a Livigno al metro quadro son prezzi in alcuni casi piu svizzeri che italiani, chi ha comprato anni fa ha un equity crollata? L'alto adige ha prezzi piu simili alla Bavaria (cioe i piu alti in Europa dopo Svizzera) che all'Italia. In entrambi gli esempi i prezzi sono in costante aumento negli ultimi 20 anni. Cosa lasceresti invece in eredita ai figli, contanti (lol), stock Amazon, bitcoin? Poi, molto rispettosamente, in Svizzera l'affitto e' quasi una scelta forzata per un impiegato, anche di un azienda importante per carita'. A meno tu non abbia moltissima liquidita', considerati i costi in media di 14k a m2, anche solo il down payment iniziale di un mutuo ad oggi e' inaffrontabile per buona parte della popolazione. Ed infatti l'house ownership rate in Svizzera e' del 30%... dai non presentiamola come una scelta.
Ma che ti riguardi le puntate? Ma ti pare che io guardo la mia fotografia? Tu devi fare le cose e te le devi dimenticare. La sera esci non stare davanti al pc. Le live sono così: vanno fatte e contestualmente dimenticate.
@Mike V. Ma figurati!! In effetti il commento suona malissimo se non si legge con la voce di Duccio :) Comunque l'argomento trattato è pieno di variabili e rimane interessante quindi ci vediamo sotto il prossimo "ultimo video" BuyvsRent
la migliore bibbia sul 'resulting' (giudicare una scelta solo da come e' andata alla fine) l'ha scritta Annie Duke, Thinking in Bets ;) grande giocatrice di poker quindi il libro non e' il mattone che puo' sembrare
![I.N "HALLUCINATION" | [Stray Kids : SKZ-PLAYER]](http://i.ytimg.com/vi/n5B5q1Hwt_U/mqdefault.jpg)
Che spettacolo: un video di rip che guarda un video di rip
"In un mercato efficiente non ci sono grossi affari da fare, il prezzo delle cose e' allineato con i ritorni attesi per quella categoria di asset" . un concetto interessante che se appreso ti fa capire appieno il concetto di bolla speculativa
Grandi contenuti! Solitamente per avere questo tipo di informazioni/ragionamenti occorre pagare un professionista oppure tanto tempo da dedicare a questo argomento così complesso. Per mesi, prima di prendere una decisione in base alla mia situazione, ho fatto calcoli, simulazioni, discussioni su forum di FiRe, e anche a decisone presa ci sono sempre dubbi, vista l'entità dell'operazione. Ho sempre avuto il dubbio che anche i più ferventi sostenitori dell'affitto, in fondo patissero la decisione, e che la mente portasse verso l'affitto, ma il cuore era per comprare. I conto sono così complicati e le variabili molteplici che la sicurezza di una scelta non c'è mai. Sicuramente guardando i risultati degli analisti UBS fa paura e ci si potrebbe basare solo su quelli, ma dall'altra parte nessuno ha la sfera di cristallo e se il real estate in Svizzera scende del 20%, secondo me avremo molti altri problemi.
Da parte mia ho fatto una media con calcoli e quello che hai scritto tu nei commenti riguardo i "vantaggi" emotivi di comprare (non deve rendere conto a nessuno per lavori dentro casa, se c'è un problema non devo aspettare mesi prima che venga sistemato, nessuno ti può cacciare, etc).
Saluti dal Ticino
Ti voglio fare i complimenti per gli argomenti, il modo in cui li tratti e le tue conoscenze. Si vede che sei una persona "che sa" e ti stimo e rispetto molto. Hai un livello altissimo di conoscenze. Tanti complimenti
Mr RIP volevo semplicemente ringraziarti. Sono un tuo nuovo fan. Molti dei tuoi video sono fonte di grande ispirazione per me, nonostante mi occupi di altro nella vita.
Grazie per quello che fai.
Cosimo
Ti ringrazio veramente per questo video, viviamo questo eterno dilemma tra rent/buy. Purtroppo durante la pandemia siamo stati costretti a lasciare (famiglia di 4 persone) la casa in fitto che avevamo a Londra, poiche' la nostra casa era stata messa in vendita e il contratto di affitto non rinnovato.
La situazione a Londra e' quella, contratti di affitto che durano solo un anno, tralasciando quello che e' l'aumento dell'affitto annuale se effettivamente c'e' la possibilita' di un rinnovo.
Ahime' siamo finiti in Italia durante quel periodo li, prima solo temporaneamente (aspettavamo che si sbloccase un affitto per un altra proprieta' che poi non e' mai avvenuto), per poi essere "bloccati" qui per un po' di tempo. Seppur ci piacerebbe tornare a Londra, non in quelle condizioni.
Sto considerando altre situazione Europee piu' simili alla Svizzera, per quanto riguarda le condizioni del mercato degli affitti (sia come disponibilita' che come condizioni), perche' no provero' a vedere se si puo' eventualmente concretizzare una nuova vita in Svizzera (lavoro nel campo Tech, oltre a Google mi piacerebbe vedere se ci sono alternative interessanti, anche in ambito Startup).
in onore alla ricorsione aspettiamo un rip react al rip react
Penso che giustificare l'affitto con la casa di proprietà in base al PIL dei paesi sia scorretto.
Come se la scelta fosse condizionata dal PIL.
E se invece fosse il contrario?!
Ovvero se il PIL basso porta scarsi profitti, affitti comunque alti quindi più vantaggioso investire sulla casa di proprietà piuttosto che perderli in mensilità senza avere un potenziale asset in caso di successiva vendita?
Bellissimo video, ne condivido a pieno il contenuto, purtroppo in italia trovo ci sia un po il cliché “se sei in affitto sara che sei povero altrimenti la prima cosa che avresti comprato è casa tua…” grazie mille per i riferimenti e link, veramente utili!
Continua cosi!
Grazie dell'approfondimento
Diciamo che indebolisce il mito assoluto del comprare casa, non è sempre conveniente, dipende
Ma chi possiede le case in cui abitano gli Svizzeri in affitto? Immagino altri Svizzeri? O sono di proprietà di aziende/banche?
Nel caso fossero possedute da altri Svizzeri, questo significa che i Svizzeri ricchi stanno diventando sempre più ricchi in quanto il costo dell'immobile è così alto che lo stipendio medio e il costo di vita alto non permette al cittadino medio l'acquisto.
Quanto contenuto, un vero content creator
RIP che commenta RIP! Come da piccolo quando trovavi due "manine gommose" nel pacchetto delle patatine. 😍
Bisognerebbe tenere in considerazione anche i costi di trasloco tra un affitto e l'altro. Quelli sono soldi che vengono persi per sempre purtroppo (ne so qualcosa vivendo a Berlino) 😢
In che modo il fatto che possedere casa sia anticorrelato con il GDP di una nazione, dimostrerebbe che la scelta più saggia sia di stare in affitto? Semmai un elevato GDP (o un attesa crescita di questo ) viene prezzato nell' immobile e fa sì che una frazione minore della popolazione possa permettersi un immobile di proprietà. Se prendessimo la Svizzera o la Germania e comparassimo i redditi di chi ha la casa di proprietà è chi no, che cosa verrebbe fuori? Che anche all interno di questi Paesi con relativa low House ownership, chi può decidere se comprare o affittare compra. Chi non può affitta. Questo ovviamente in linea generale, ovviamente esistono contro esempi.
Il fatto è che chi può decidere se affittare o comprare sono molto pochi, anche qui a Berlino dove sono io ad esempio. Negli ultimi anni i prezzi delle case sono schizzati alle stelle per mancanza di offerta, quindi comprare diventa oggettivamente impegnativo anche per chi è molto ricco.
In più chi è ricco lo diventa spesso perchè si è mosso in giro per il mondo cambiando lavoro spesso, questo è il motivo per cui quasi nessun direttore o executive dell'azienda dove lavoro hanno casa di proprietà. Chi te lo fa fare di strapagare un immobile molto più della percezione di valore che ti dà, sapendo che potresti cambiare città dopo qualche anno?
Lo stesso rip diceva che non aveva intenzione di stare a Zurigo cosi tanto, ma chi lo prevede il futuro?
Tenderei a pensare che piu il mercato del lavoro è dinamico e più la gente tenderà a spostarsi per cercare di meglio, quindi più gente in affitto. Probabilmente questa è la ragione per cui paesi più sviluppati economicamente hanno meno ownership.
Ad esempio, molti miei amici italiani 30 enni di classe medio / alta in italia sono già a fare le carte per il mutuo. Qui in Germania la gente neppure ci pensa.
@@mr_rip grazie per gli spunti di riflessione
Io ho sempre lavorato in finanza a londra e TUTTI i trader con cui ho lavorato ammettono che la casa non e' solitamente un grande investimento. Ma tutti la possiedono... Essendo un grande fan di taleb piu' che ascoltare i discorsi bisogna osservare le azioni delle persone. Secondo me la casa non e' un grande investimento perche' porta un sacco di costi di mantenimento ma empiricamente l'acquisto di una prima casa difficilmente risulta un cattivo investimento.
@@mr_rip Verissimo! Potrei dire la stessa cosa dei miei fumetti :-) Dal punto di vista del rischio e del ritorno, avere una prima casa di proprieta', un posto semplice dove vivere con rate di mutuo molto piccole (o comprata in cash), la ritengo una soluzione "long gamma". Per quanto riguarda le seconde/terze case personalmente le percepisco come un lusso molto costoso, raramente un investimento... Svizzera e Hong Kong hanno un mercato immobiliare quasi inaccessibile, e in Italia c'e' un problema di tassazione oscura per i residenti all'estero, quindi capisco tutte le considerazioni che hai messo nel tuo video. Bei video, continua cosi'!
@simone giuliani sono ignorante in materia, ma cosa intendi per soluzione long gamma?
@@alfredoegittoegitto7537 ne parla Taleb nel suo libro "antifragile" e "black swan". E' un termine utilizzato nell'ambito del trading di opzioni. Quello che si intende nella vita reale e' che ti conviene posizionarti in un ambito in cui riesci addirittura a beneficiare da eventi avversi che hanno pochissima probabilita' di accadere. Nel nostro caso avere una casa, anche piccola, meglio se pagata in cash, da qualche parte, a mio avviso risulta essere una soluzione long gamma.
@Simone Giuliani essendo molto indeciso sul da farsi sono stato incuriosito dalla tua risposta. Ti ringrazio molto, sei stato gentilissimo!
@@alfredoegittoegitto7537 figurati, siamo tutti nella stessa situazione :)
Bello! Ma non ho capito una cosa...nel tool del NYT lo considerano il fatto che una volta coperte spese ed ammortato acquisto su 20-30 anni, poi sei comunque proprietario di un bene che puoi rivendere, e quindi in qualche modo hai del capitale aggiuntivo?
Ciao RIP, sono passati 2 anni e Milano è segnata ancora come verde nel Bubble Index di UBS. Ma in base a cosa è verde rispetto a Zurigo per esempio? Un bilocale in centro a Milano costa più o meno 1.7mln e in paragone con gli stipendi svizzeri la "difficoltà" ad acquistare è più o meno la stessa. Se qualcuno anche nella community può spiegarmi questo dubbio mi fa un favore 😊
12:00 Mr Rip aspetto pazientemente le case crollino di brutto con bond al 5%😭😭😭😭😭
12:15 è sicuro che se i tassi salgono allora i prezzi delle case scendono? Non sarebbe un contesto di inflazione in cui le case conservano valore? Davvero prevale l'effetto corsa ai bond?
Io vorrei che il calcolatore del NYT dicesse proprio: "RESTA IN AFFITTO AO MA CHE SEI PAZZO?" 😂❤
Ciao Mr Rip! Grazie per lo spirito di condivisione a prescindere dagli argomenti! Ho una domanda da farti. Sono un po' come te, non mi sento legato ad un posto in particolare e mi piace la flessibilità data dall'essere in affitto. Come ti organizzi con i tuoi risparmi quando ti muovi da una nazione ad un'altra? Ogni volta ti fai un bonifico in un nuovo conto corrente?
We need to go deeper!
Farai una reaction a questa reaction?
Ci sarebbe pure il rent to buy in pratica paghi l'affitto e se vuoi acquistare la casa ti tolgono quelli che hai già pagato di affitto al prezzo iniziale della casa.
Hey RIP ho una domanda:
Supponi di aver comprato un appartamento accendendo un mutuo di 150k TAN 3.6%. ne devi rendere circa 250k in 30 anni con una rata di 700 al mese.
il giorno dopo vinci o ti regalano 150K. hai due possibilità
1) estingui il mutuo con i 150k vinti/regalati e investi quello che avresti dedicato al mutuo (700 euro al mese) in ETF
oppure
2) paghi regolarmente il mutuo (700 euro al mese) e investi i 150K in blocco sempre in ETF?
Supponendo di avere in 30 anni un rendimento medio del mercato del 7% annuo ovviamente non c'è storia. economicamente converrebbe investire il capitale (150K) e pagare il mutuo perché il tasso di interesse di crescita batte quello del debito.
Ma il calcolo è molto più complesso di cosi. perché entrano in gioco andamenti del mercato imprevedibili e il fatto che il mutuo di può surrogare e ottenere un tasso di interesse più basso (nell'arco dei 7 anni successivi all'inizio del mutuo).
Dunque la vera domanda è:
Ti prendi il sicuro e ti risparmi di dover pagare l'interesse del mutuo (3.6% annuo che genera circa 100k in 30 anni) estinguendolo subito oppure investi il capitale e speri due cose: che il mercato tenga un andamento di crescita media di almeno il 5% e che il mutuo possa essere surrogato a un TAN inferiore.
Scusa se ti faccio questa domanda qui ma non partecipando alle live perche sempre in orari in cui non posso seguirle non ho mai potuto portela dal viv. guardo i tuoi video qui su youtube e quindi provo a scrivertela qui. Se mai dovessi rispondermi in una live a questa domanda ti prego di linkarmi la live qui come risposta
Grazie Mille.
Si però Rip, tu e gli altri tralasciate un dettaglio per me molto grosso.
Quando ad 80 anni hai finito di pagare il mutuo di una casa, i tuoi figli possono rimanerci e non pagare il mutuo ma solo i costi accessori ed il mantenimento e considerati gli stipendi svizzeri, il grosso delle case è il prezzo di acquisto.
Quindi il mutuo "alla Svizzera" che si rinegozia continuamente o rimanere in affitto personalmente non credo crei problemi, ma possedere una casa non dà un gran vantaggio ai propri eredi? È questo che non capisco.
Video molto figo, in effetti 2000€ non mi sembrano molti per quella metratura e per Zurigo.
ricordati che per saltare da una casa all'altra devi fare il trasloco. Poi certo, una cosa è cambiare casa altra cosa è venderla e comprare da un'altra parte.
@@mr_rip si ovvio.. ma il punto è che chi compra casa non cerca la flessibilità. Voglio dire che innanzitutto questa cosa della flessibilità è meno concreta di quello che sembra. Perché vuoi o non vuoi la tendenza è quella di rimanere nel solito posto. A questo devi aggiungere che se dopo 5 anni decidi di cambiare casa e hai anche famiglia si presume tu ti debba portarti dietro un botto di cose. Non come me che sono single e sono partito per un viaggio di due anni con uno zainetto con dentro un jeans e una maglietta. Se traslochi dovrai portarti dietro mobili, letti ecc. quindi questo costo, che non penso sia irrisorio, lo devi aggiungere all'affitto. Poi dipende ogni quanto ti sposti... se ti sposti ogni due o ogni 10. Mio cugino dopo 18 anni che era in affitto ha deciso di comprare casa. E non ha mai cambiato abitazione. Quindi sta cosa della flessibilità è molto teorica. Ma se rimani 18 anni in affitto nella solita casa tanto vale investirli... Cioè mi piace il tuo punto di vista... e anche a me non piacciono le posizione conformiste della serie tutti fanno così quindi è giusto. Però mi sembra che analizzando la situazione quella di comprare casa non è poi tanto male come scelta.
@@adminlewis Se tuo cugino durante quei 18 anni di affitto ha investito i soldi risparmiati dall'eventuale stipula di un mutuo (il down payment + gli unrecoverable cost) non è detto che rimanere in affitto sia stata una scelta sbagliata. Devi considerare quanto ti aspetti di guadagnare dai tuoi investimenti vs quanto ti aspetti che i prezzi delle case salgano (molto più difficile da calcolare secondo me)
@@carlopisacane8081 si, sono d'accordo.. è una scelta molto difficile da fare perché ci sono troppe variabili in gioco.
Mr Rip, in riferimento al "Home price to annual rent" nel tuo caso sarebbe circa 60, facendo 1.5M/(2k*12) quasi il doppio della media svizzera calcolata da UBS. quindi a maggior ragione è ragionevole per te rimanere in affitto
Sarebbe bello rifare un'altra live sull'argomento, parteciperei ancora volentieri e potremmo rivalutare le nostre opinioni e rianalizzare i punti di vista, sembra un argomento che piace a molti XD
E' una peculiarita' della svizzera prendere la casa a margine e pagare l'interesse lifetime? In caso di un acquisto classico, ovvero caparra + 40 anni di mutuo a tasso bloccato dopodiche' la casa e' tua e non devi piu' pagare fee a nessuno, la matematica cambierebbe? Perche' nel video c'e' comunque questo concetto di dover pagare una "tassa" per tutta la vita, che sia mutuo o affitto, mentre secondo me il vero punto di svolta di acquistare casa e' che alla fine del mutuo hai un incremento del margine sulle tue entrate, non dovendo piu' allocarne una parte a questa spesa di sopravvivenza (o comunque una parte molto inferiore).
No vabbe' e' assurda la discrepanza... anche semplicemente mettendo in PAC mensile all'1.25% annuo i 2200 di scarto tra le due cifre dopo i 40 anni si ha il valore nominale della casa. Anche se la casa quintuplicasse di valore in 40 anni un PAC al 7% vincerebbe lo stesso... e 7% sul lungo non e' nulla di irreale, senza nemmeno dover scomodare cose come DOGECOIN ;). Assurdi i numeri della svizzera, discrepanza assurda tra rent e buy, mi viene da dire poveri landlord!
Io sono molto felice di aver acquistato un terreno e di avermi costruito una casa come ho voluto e dove ho voulto io e lontano dai vicini ho un grande giardino dove posso fare feste e tutto quell oche voglio, preferisco essere un po più povero ma avere la soddisfazione di vivere come e dove voglio io piuttosto che avere più soldi in banca ma di dover vivere in appartamento.
Due persone di mezza età che comprano una casa (senza mutuo avendo la liquidità necessaria per pagare) sapendo che ci vivranno sino a morirci, in questo caso 100% acquisto rispetto ad affitto o sbaglio ragionamento?
Attenzione nel dire "è impossibile fare il 20% l'anno a me no che non siete Jim Simons" dipende tutto dal nostro capitale e dal profilo di rischio...Se io ho un capitale immenso non farò mai le performance di chi lavora con capitali piú piccoli...Dalla frase ho comunque notato dell'ironia ;) comunque sempre ottimi argomenti 👍🏻👍🏻
Ciao Rip, inizio facendoti i complimenti per i video che stai portando
Volevo fare una domanda, ero incuriosito dai ubs estate bubble index e ho cercato quello per l'Italia in particolare ero curioso di vedere come veniva considerata la zona della provincia autonoma di Bolzano ma non ho trovato nulla, te sai dove poter trovare qualche indicazione più specifica come è per la Svizzera?
0:00 RIP Cyborg reagisce a RIP
Un'idea per l'anno prossimo: video Self Reacts a "Dai Bitcoin, su su!!!" xD
@@mr_rip non vedevi l'ora 😝
Rip a Matrioska
Mi pongo sempre una domanda io però, perché non accontentarsi mai dell’acquisto di una casa a un prezzo inferiore? Perché nessuno fa mai questa considerazione?
Perché grazie al cazzo che se invece di un trilocale vado in un monolocale conviene comprare e non affittare
Ma poi la vera domanda, che sarebbe interessante avere una risposta, e': come accidenti hai trovato 110mq a 2000chf al mese a Zurigo?
@@mr_rip Ma allora è ancora possibile fare affari in questo mercato così efficiente :)
@@mr_rip Grazie della risposta molto dettagliata, anche se la mia era una battuta è sempre interessante imparare qualcosa di nuovo.
E grazie per la preziosa attività divulgativa che porti avanti!
Questo canale is about to explode
RIPception
@@mr_rip ahahah
Questa dell'affitto del 60% ... l'ho già sentita ...e la risposta era che il 60% dei svizzeri era furbi a metterlo in affitto ... ha ha ...
@@mr_rip comunque poi l'analisi del breakeaven è assolutamente logica, complimenti x l'analisi da programmatore ... L'immobili sono cosi cari che se non fai un analisi di acquisto ti fai veramente male ...come ha ribadito il breakeaven tra affitto e la rata e prospettiva e rischio di leva sul valore.
E bello perché ogni youtuber svela qualcosa ...che magari gli altri se lo tenevano per se. ...ma comunque a te non te ne frega una mazza di lucrarci su questi aspetti.
Ed eccoci oggi nel 2023 coi bond al 5%
Scusa ma hai fatto un video di quasi 30 min ma non sei stato così dettagliato.
Aggiungiamo un altro format alla lista dei mille mila format ahahah
😀
Di sicuro a Google gli hanno insegnato come usare le adv
Per i contenuti niente da dire, hai messo una pezza a RUclips Italia, però se posso muovere una critica, l'audio.
In Italia siamo ancora più efficienti.. puoi dormire tranquillo anche se non paghi l'affitto...
Riguardo al numero di home owners by country: il fatto che ci sia una relazione inversa tra GDP e numero di proprietari non e' che sia proprio una cosa positiva, conferma che c'e' una relazione diretta tra GDP e speculazione real estate. Speriamo che l'Italia non prenda esempio (anche se MIlano va in quella direazione dati alla mano). Per il resto sicuramente il vantaggio del comprare e' sul lungo termine, dopo trentanni avrai finito di pagare e nella tua vecchiaia non avrai piu spese (ma qualcosa da lasciare ai tuoi figli).
Tecnicamente l'affitto é un investimento sul lungo termine, ma soprattutto un investimento per i figli. Se si ha piacere a spendere soldi per garantire prospettive di vita migliori ai figli, non ho mai capito perché l'acquisto di una casa non dovrebbe rientrare tra queste spese.
Lasciare un rudere di trent’anni a figli che magari vogliono vivere altrove sarebbe qualcosa di positivo? Oltre al fatto che in molte zone di Italia chi ha comprato 20-30 anni fa, al netto dell’inflazione, ha un equity crollata sull’immobile.
@@IlmiotrasferimentoinSvizzera va be i figli mica ci devono vivere per forza :D a caval donato...poi perche dev essere un rudere? Guarda, i prezzi a Livigno al metro quadro son prezzi in alcuni casi piu svizzeri che italiani, chi ha comprato anni fa ha un equity crollata? L'alto adige ha prezzi piu simili alla Bavaria (cioe i piu alti in Europa dopo Svizzera) che all'Italia. In entrambi gli esempi i prezzi sono in costante aumento negli ultimi 20 anni. Cosa lasceresti invece in eredita ai figli, contanti (lol), stock Amazon, bitcoin? Poi, molto rispettosamente, in Svizzera l'affitto e' quasi una scelta forzata per un impiegato, anche di un azienda importante per carita'. A meno tu non abbia moltissima liquidita', considerati i costi in media di 14k a m2, anche solo il down payment iniziale di un mutuo ad oggi e' inaffrontabile per buona parte della popolazione. Ed infatti l'house ownership rate in Svizzera e' del 30%... dai non presentiamola come una scelta.
@@andreac6630 LOL
dubai sottovalutata???? AHAHAHHAHAAHAAHAHAAHHAAHAHAHAHAH
Secondo me questo dimostra la poca attendibilità dell'analisi...
Ma che ti riguardi le puntate? Ma ti pare che io guardo la mia fotografia? Tu devi fare le cose e te le devi dimenticare. La sera esci non stare davanti al pc. Le live sono così: vanno fatte e contestualmente dimenticate.
Ma è un ordine, o l'autore può comunque fare quello che crede?
@@mr_rip Oh noooo!! Scusatemi, non avendola colta suonava un po' male... Chiedo scusa a Lorenzo
@Mike V. Ma figurati!! In effetti il commento suona malissimo se non si legge con la voce di Duccio :)
Comunque l'argomento trattato è pieno di variabili e rimane interessante quindi ci vediamo sotto il prossimo "ultimo video" BuyvsRent
la migliore bibbia sul 'resulting' (giudicare una scelta solo da come e' andata alla fine) l'ha scritta Annie Duke, Thinking in Bets ;) grande giocatrice di poker quindi il libro non e' il mattone che puo' sembrare
Fai un mutuo e affitti una camera a qualcuno, così recuperi qualcosa
Ora i bitcoin sono a 32'000 dollari
Rip-incenpiont