Danke Patrick, andere inspirieren und ein paar Ideen bzw. Warnungen geben sollte sicher auch das Ziel dieses Videos sein. Wann sehen wir dein Video zum deinem MFH? Das Projekt ist auch mega spannend.
Die Immobilienpreise sinken derzeit überall, ergo sinkt in der Bilanz der EK-Anteil seiner Immo und damit ändern sich doch die Kreditlinien oder nicht? Er muss ja ein bestimmtes EK-Ratio aufweisen oder nicht?
Na das klingt nach Gesellschaften. Ich habe das meiste im privaten Bestand. In aktuellen Kreditanfragen sind die Werte vom Bestand um 10-20% niedriger als vor 2 Jahren. Es rechnet sich alles und daher sind Anschlussfinanzierung, Nachfinanzierungen und weitere Neukäufe auch möglich. Eine Kreditlinie habe ich noch nicht.
Warum binden die Leute sich immer mehr Risiko und mehr Bestand ans bein? Was er gesagt hat 1:12:10 - zeit… darauf kommts an, nicht den größten Bestand etc… hab selbst 200 einheiten und mir ist zeit und leben viel wichtiger als wieder 2000-3000 eur cash mehr zu haben um dafür wieder mehr arbeit / risiko ans bein zu binden. Lieber bestand optimieren ggf. Umschichten um genug zum leben zu haben aber dafür mehr zeit, ist meine meinung. Aber glückwunsch zu dem aufbau 👍 top gemacht
sehr guter content. was mich aber interessieren würde: kapitaldienst von 310k€ (bei wahrscheinlich 2% zinsen im schnitt) und kaltmiete von 680k€ (abzgl renovierungsrücklage bei den unsanierten objekten, angenommen 1,5% auf 2/3 des portfolios 150k€) macht 220k cashflow, der ja auch noch versteuert werden muss, im dümmsten fall mit 42%, weil privatbesitz). zinsen liegen aktuell so bei 5%, also würde sich der kapitaldienst dann auf ca 540k€ (bei 2% tilgung angenommen) erhöhen, also schon cashflow negativ (selbst vor steuern). frage: was passiert bei den aktuell fallenden bewertungen? musst du nachschiessen oder bewerten deine banken nur über kaltmiete * X??
so pauschal funktioniert die Betrachtung zum Glück nicht. Ich habe unterschiedliche Zinsbindungen und daher steigen die Zinsen nicht sofort. Bis die Zinsbindungen auslaufen, sollten die Objekte so weit entwickelt sein, das 5% Zins und 1% Tilgung (oder 4% Zins und 2% Tilgung) tragbar sind. Nach Ablauf von 10Jahren ist der steuerfreie Verkauf mit deutlichen Gewinn derzeit bei allen Objekten möglich und daher auch eine Option, die mir Sicherheit gibt. Im Privatkundenbereich machen die Banken während der Zinsbindung keine Neubewertungen (derzeit nicht, bleibt hoffentlich so) wenn alles regelmäßig bezahlt ist und du keine Nachbeleihung willst. Ich muss nicht Nachschiessen und bereite mich aber darauf vor das ich es im Fall von weiteren wirtschaftlichen Verwerfungen auch machen könnte.
@@TSintern danke für deine antwort, hatte nämlich im bekanntenkreis den fall, dass zu 100% finanziert wurde (2022) und nun die bank 10% wertberichtigung+nachschuss vorgenommen hat. kommt aber wahrscheinlich eher bei eigennutzung als bei vermietung (ertragswertverfahren) vor. dir noch viel spass und falls du mal was an der spanischen küste kaufen willst (12%+ bei standardvermietung): sag bescheid 😉
Okay, krass. Wertberichtigungen und Nachschuss ist laut AGBs der Banken generell möglich, wenn sich Sicherheiten ändern (u.a. durch Arbeitslosigkeit oder auch durch Wertberichtigungen). In der Praxis hab ich das noch nirgends gesehen. Der Bank muss selbst schon ganz schlecht dastehen wenn sie laufende Kredite angeht. Normal prüft die Bank ein Kreditverhältnis erst wenn das Zinsbindungsende erreicht ist oder der Kunde in erstmalig in Zahlungsrückstand mit einer Rate kommt. Die Bank haben sonst keinen Anlass und für gewöhnlich keine Zeit den Kreditbestand regelmäßig zu prüfen. Vielleicht hat hat derjenige im Bekanntenkreis auch einen Kredit über 750.000€, dann greift KWG §18 und die Bank prüft jährlich das Einkommen. Falls dann das Einkommen sich deutlich verringert (z.B. durch Arbeitslosigkeit, Teilzeittätigkeit, Sabbatical o.ä.) kann die Bank auch zusätzliche Sicherheiten verlangen. Generell habe ich von diesem „Schreckensszenario“ schön oft gehört, es aber in der Praxis bei hunderten von Finanzierungen nur einmal gesehen und in dem einem Fall wurde bei einem Selbstständigen das Gehaltskonto (=kreditgebende Bank)von der Krankenkasse gepfändet und die Kreditraten dadurch zurückgebucht. Frag gern mal nach den Umständen bei dem Bekannten, weil das super wenige Extremfälle sein sollten. Und merke Einkommenskonto nicht bei der kreditgebenden Bank führen. oh 😮 etwas lange Antwort. 😅
Toller Werdegang! Stark entwickelt! Kann man bei solchen nachbeleihungen die Zinsen immer noch absetzen? Dies ist ja dann nicht mehr für dieses Objekt und eher „zur freien Verfügung“? Und ggf hat ein anderes Objekt eine andere Absetzungskonstellation (AfA) oder ist bei „freier Verfügung“ für etwas das gar nicht absetzbar wäre?
Die Zinsen der Darlehen “zur freien Verfügung” können natürlich nicht mehr bei den Objekten angesetzt werden, aber bei den Objekten die ich dann mit dem freien Kapital gekauft haben um meine Eigenkapital zu ersetzen können die Zinsen als Werbungskosten angesetzt werden. Oder als Aufwand im gewerblichen Immobilienhandel, wenn ich das Kapital dafür eingesetzt haben. Muss aber immer eindeutig nachweisbar sein.
@@TSinternvielen Dank für Ihre Einschätzung und die wertvolle Einschätzung. Ich stehe tatsächlich zum ersten Mal vor diesem Thema bzw mache mir Gedanken darüber und hier ist es mir wieder aufgefallen. Angenommen die von der Bank als „freie Verfügung“ titulierte Bereich wird tatsächlich wieder für andere Objekte verwendet, wie weißt man das nach? Ich könnte 200 TEUR beleihen und je zwei mal 100 TEUR für zwei Sanierungen bei zwei Objekten gebrauchen. Im Grunde hat man am Ende nur die Überweisung und die je kumulierten Rechnung(en), die am Ende rund den Betrag ergeben. Mehr als ein Verwendungszweck in der Überweisung kann aber nicht hergestellt werden. Oder wie geht man dies -eben konkret für die Steuer - an? Vielen Dank für ihren Input!
Üblicherweise über den Nachweis des Geldfluss. Ich habe für jedes Objekt (jede Anlage V) ein eigenes Konto. Die Auszahlung des Nachbeleihung geht auf des Konto des Objektes von dem die Sicherheiten kommen. In deinem Fall würde ich dann von dem Konto jeweils 100T auf die jeweiligen Objektkonten, der zu sanierenden Häuser, zahlen. Davon sanierst du dann und überweist von den beiden Objektkonten die anteilige Kreditrate wieder auf das Konto von dem der Kredit abgebucht wird. Damit kannst du anhand des Geldfluss eindeutig nachvollziehen wie das Geld verwendet wird.
Der Thomas Schröder soll einer der besten Finanzberater sein in Rostock und viele Kunden sind dort sehr zu frieden. Rostock ist eine gute Lage. Ich liebe diese Stadt und finde sie sehr toll. Ich wünschte man könnte Kontakt aufnehmen und lernen, aber bin leider noch nicht in der Grundbasis um endlich anfangen zu können. =) Würde ja gerne mal die Häuser sehen wollen =) Ich gratuliere dem Thomas zu diesem Erfolg und wünsche viel Glück. Wie immer ein tolles Video und auch ein schönes Beispiel, dass der Osten doch nicht soo schlecht sein kann.
Sehr starkes Wachstum. Mit dem letzten gr. Kauf ist er vermutlich aber in einer kleinen Sackgasse gelandet und wird konsolidieren müssen, da viele Banken nicht mit der kompletten Kaltmiete als Einnahme rechnen sondern zB nur mit 80% ... oder er hat noch ein anderes starkes Einkommen. Trotzdem: Hut ab
Vielen Dank. Konsolidieren ist richtig. Genau das mache ich seit dem Zinsanstieg auch. Den Bestand aktiv entwickeln. Die Banken rechnen üblicherweise 10-35% für die BWK (Bewirtschaftungskosten), je nach Bank, Lage und Art des Objektes. In meiner Übersicht rechne ich immer mit 20% BWK, das kommt gut an. Von den übrigen 80% zieht die Bank die Kreditrate ab und dann sollte was übrig bleiben, damit man langfristig weiter finanzierbar bleibt.
Das ist tatsächlich eine der größten Herausforderungen, die ich teilweise durch eine gemeinsame SHK-Firma mit eine befreundeten Sanitärmeister gelöst habe. Aber gerade für die anstehenden energetischen Sanierungen wird der Fachkräftemangel weiter steigen. Unser Handwerker auf den Baustellen haben einen Altersdurchschnitt von ca 50-55 Jahren. Das ist dramatisch was das für die Zukunft bedeuten kann.
Immobilienwert zu hoch angesetzt und grad noch die Annuität gezahlt kriegen. Tolle Erfolgsgeschichte. 20fachen (+) Verkehrswert will ich sehen in der Lage. Realistischer ist wohl eher 9-10Mio als 15. hör auf zu träumen
Die Kritik ist durchaus berechtigt. Den tatsächlichen Wert sieht man erst beim Verkauf. Konservativ betrachtet sind es bei mir 12Mio. und sollten es 9-10Mio. sein, die sich von allein abzahlen, CashFlow erzielen und durch weitere Entwicklung und Inflation sich in 5-10Jahren auf 12 Mio oder 15 Mio. entwickeln, dann ist das für mich auch okay.
Klingt nicht so berauschend. Eine extreme Verschuldung mit Immobilien in relativ schwacher Lage. Hat er noch Kapital, dass er notfalls reinschießen kann,wenn man sich die Kaufpreisnebenkosten schon privat leihen muss.
Schön, dass ihr die Lagen immer so gut aus der Ferne einschätzen könnt. Ihr hört immer nur "Osten" und dann wird damit gleichzeitig "riskant, schwach, etc" verbunden. Ich kenne den Großteil seiner Objektlagen und das sind wirklich ordentliche Standorte. Da herrscht ein absolutes Überangebot an Nachfrage und kaum Angebot in der Vermietung. Die durchschnittlichen qm-Preise in den Lagen sehe ich heute konservativ bei 1.500-2.500 Euro je nach Stadt- und Ortsteil. Mieten erzielt man dort in der Regel bei Neuvermietung oftmals ab 10 Euro kalt aufwärts, selbst ohne Sondervermietungsmodelle. Es geht mir hier nicht um seine Strategie, da muss jeder selbst wissen, wie hart man am Wind segeln möchte, aber zumindest die Standortewahl ist super. Ich würde behaupten, die gehören in die gleiche Liga wie Leipzig, Dresden, Potsdam, Erfurt etc.
Danke fürs Feedback. Mein Verschuldungsgrad liegt derzeit bei ca. 60%, weil entsprechend günstig gekauft wurde, die Objekte entwickelt wurden und der Markt sich verbessert hat. Die Einschätzung der Lage ist relativ. Je mehr Menschen davon überzeugt sind das die Lagen schwach sind, desto weniger Konkurrenz beim Einkauf. Ich will dich da also nicht vom Gegenteil überzeugen. Durch den Verkauf und den aktiven Immobilienhandel ist Kapital zum Nachschiessen vorhanden bzw. Wird gerade wieder aufgebaut. Kaufnebenkosten ausleihen durch ein Privatdarlehn macht steuerlich Sinn und um das bestehende Eigenkapital zu schützen und für anderen bessere Investitionen einzusetzen. Wenn Verkäufer und das Objekt es hergeben, dann würde ich mir die Kaufnebenkosten immer wieder leihen.
Dann bleibt wohl zu hoffen dass die Objekte auch für die Umsetzung der EEG Gesetze geeignet sind. Günstig kann man in der Regel keine Neubauten kaufen. Nur renovieren reicht bei älteren Gebäuden leider nicht. In dem Beitrag ist dieses Thema nicht ganz klar geworden. Mir bereitet es im übrigen auch ein wenig Kopfschmerzen, bin auch davon betroffen..
Das bleibt wohl zu hoffen und ist sicher eine der größten Herausforderungen der nächsten 10Jahre. Das Thema haben alle Eigentümer. Jetzt ist die Frage wer das Thema wie umsetzt. Es wird aktiv angegangen, Sanierungsfahrpläne werden erstellt und Nachfinanzierungen mit extra Budget dafür eingeplant.
Finanzierung über einen Dienstleister abschließen oder lieber direkt bei der jeweiligen Bank, um möglicherweise im direkten Austausch bessere Konditionen rauszuholen? Gerade beim Thema Sanierung zur Wertsteigerung direkt nach dem Kauf. Ich würde gerne die Sanierung mit finanzieren. Ich gehe von 15.000€ kosten aus für ca. 40.000€ Wertsteigerung (durch viel Eigenleistung. Bin Tischler und habe einige Gewerke an der Hand). Der Zins stieg aber von 3,7 % auf 4,5 % an, wenn ich die Sanierung mit finanzieren möchte, um das Eigenkapital nicht zu binden. Hat jemand Tipps wie man da am besten vorgeht?
Zum Anfang gern auch über einen Vermittler, der am besten auf Vermieter spezialisiert ist und dir noch wertvolle Tipps geben kann. Da die Banken meist die Sanierung komplett als werthaltig berücksichtigen, ändern zusätzliche Sanierungskosten meist nichts am Zins. Es gibt aber Ausnahmen das einige Banken nur 30% oder 50% der Sanierung als werthaltig anrechnen andere Banken wieder nur bestimmte Sanierungen (neues Bad ja, neue Tapeten nicht ING macht das so). 0,8% mehr würde ich nicht akzeptieren. hole dir unbedingt noch 2-3 weitere Vergleichsangebote ein.
Ist hier jemand in der Lage, einfach zu erklären, was der Vorteil ist, wenn man einen Kredit über 100.000 Euro (als Beispiel) aufnimmt um damit eine Immobilie als Anlage zu kaufen? Klar, als Vermieter hat man dann monatliche Mieteinnahmen (Mietnomaden, Instandhaltungskosten, Leerstand etc. lasse ich jetzt mal der Einfachheit halber außen vor). Wenn ich das richtig verstehe, kann man die Mieteinnahmen von der Steuer absetzen. Ok. Die Mieteinnahmen sollten die monatliche Kreditrate übertreffen. Ok. Trotzdem hat man aber doch noch immer die 100.000 Euro Schulden?! Beziehungsweise, man zahlt doch eigentlich nur Schulden ab?!? Und muss man nicht irgendwann auf die Mieteinnahmen doch Steuern zahlen? Was übersehe ich da?
Der Hauptvorteil beim Aufnehmen eines Kredits, um eine Immobilie als Anlage zu kaufen, liegt in der Hebelwirkung des investierten Kapitals. Durch die Verwendung von Fremdkapital (dem Kredit) können Sie eine größere Investition tätigen, als wenn Sie nur Eigenkapital verwenden würden. Dies ermöglicht es, eine potenziell höhere Rendite zu erzielen, da Sie mit einem geringeren Eigenkapitaleinsatz eine größere Immobilie kaufen können, die möglicherweise höhere Mieteinnahmen generiert. Ja, Sie haben immer noch Schulden, aber Sie nutzen das Kapital, das Sie über den Kredit erhalten, um eine Vermögensposition aufzubauen, die hoffentlich im Laufe der Zeit an Wert gewinnt und Mieteinnahmen generiert, um die Kreditraten zu decken. Die Mieteinnahmen können von den steuerpflichtigen Einkünften abgezogen werden, was Ihre Steuerlast verringert. Dies kann die finanzielle Belastung durch den Kredit reduzieren. Ja, Sie müssen auf die Mieteinnahmen Steuern zahlen, aber die Absetzbarkeit der Zinskosten und anderer Aufwendungen kann den steuerpflichtigen Betrag senken. Im Idealfall steigt der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit, während Sie gleichzeitig Schulden abzahlen und Mieteinnahmen erzielen. Dadurch können Sie langfristig Vermögen aufbauen und von der Wertsteigerung und den steuerlichen Vorteilen profitieren.
Vielen Dank für das wie immer sehr lehrreiche Video! Ich habe ein persönliches Anliegen: Undzwar stehe ich kurz davor meine erste Anlagenimmo zu kaufen in Österreich. 24% Eigenkapitalrendite (gesetzeswegen sind 20% als EK zwingend), 4.8% Rendite auf die Wohnung. Kosten 100.000,-. Dss Gebäude ist sehr alt, jedoch offenbar kein Altbau. Ich mach mir Sorgen bezüglich Fassade und Dach, welche bald kommen könnten. Schätze etwa 10 Jahre. Würdet ihr die Immo kaufen? Vielen Dank für eure grobe Einschätzung!
Danke für das Feedback. Die Daten reichen nicht aus um eine Kaufempfehlung oder eine Warnung auszusprechen. Das kommt auf sehr viele Faktoren an u.a. auch deine persönliche Situation und Risikobereitschaft.
Hier lernt man noch was. Merke: Ein Vermieter der viele Einheiten besitzt, besser meiden. Ansonsten wird die Miete immer schön konstant mit der Inflationsrate angehoben. Hoffe das die Zinsen noch schön lange oben bleiben. Vielen Zwangssanierungen kommen (Die nicht auf den Mieter umlegbar sind), damit sich das ganze richtig gelohnt hat.
Bei der Ehegattenschaukel und dem Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren könnte es sein, dass ein neues Restnutzungsdauergutachten erforderlich ist. Besonders wenn in den ersten Jahren umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, könnte sich der Zustand der Immobilie deutlich verbessert haben. Ein frisches Gutachten berücksichtigt diesen neuen Zustand und kann die veränderte Restnutzungsdauer genau bestimmen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Anforderungen für Gutachten je nach Region variieren können. Es lohnt sich daher, mit einem Sachverständigen oder Immobilienexperten zusammenzuarbeiten, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Schritte für einen reibungslosen Verkauf eingehalten werden. LG Anita🚀
Der Mann ist zweifellos ein Finanzierungskünstler. Allerdings würde ich ihn als Finanzierungsvermittler sicherlich nicht mit einer Kreditvermittlung beauftragen. Denn ich hätte aufgrund seiner Geschichte Angst, dass er meine Finanzierung scheitern lässt, wenn ich ein extrem attraktives Einkaufsobjekt habe - damit er die Immobilie im Anschluss selbst erwerben kann.
Na das wäre also Vermittler sicherlich eine ganz schlechte Vorgehensweise. Ich habe keine Kapazitäten mehr für weitere Vermittlungen. Gebe aber gern Tipps und Tricks wie man an gute Finanzierungen rankommt.
Interessanter content. Da du ja das meiste privat gekauft hast, wie gehst du mit der Steuerlast auf deine Mieteinnahmen um. Zinsen und afa sind ja nur ein Teil, bei dem einen Objekt das für 550k saniert wurde sicherlich etwas einfacher danke der sanierungskosten, aber zb bei dem 30 whgs Objekt mit 220 k Mieteinnahmen. Ich gehe davon aus das ist kein Denkmal, daher die Frage wie du hier deine Steuerlast einkalkulierst
Das große Objekt als einzige nicht privat und in einer vv GmbH. Sonst saniere ich im Bestand soviel, das die Steuerlast überschaubar ist. Ich arbeite zum Teil mit Restnutzungsdauergutachten. Und sonst ja für die Steuern auch Rückstellung bilden und Steuern zahlen. Findet nicht nur das Finanzamt gut, sondern auch die Bank. 😅 mit IAB habe ich auch schon gearbeitet. Also auch das Thema Steuern muss gemanagt werden.
Schau auf unsere Homepage vorbei. Wir haben grade noch eine Aktion womit du unsere Tools günstiger bekommst. Damit kannst du alles berechnen was du für einen erfolgreichen Kauf brauchst. 🚀immocation.de/tools/
Naja. Mal absolut nicht repräsentativ. Eltern die man für EK anpumpen kann hat nicht jeder und ne Firma die keine Ahnung von Preisen hat und deutlich unterbewertet verkauft. Was soll man da für nen learning draus ziehen?
Ich habe auch Einkommen aus meiner Selbstständigkeit und die Steuern zahle ich darauf auch. Durch die recht hohen Sanierungskosten fällt die Steuerlast für den Bestand aber relativ niedrig aus.
Vielleicht mal Rene Benko einladen. Der hat ja jetzt Zeit und kann viel über Immobilien erzählen, vor allem auch über deren Risiken.
Spannende Idee und unternehmerisch eine spannende Geschichte von der man sicher das ein oder andere lernen kann.
Kommt bestimmt bald als Wirtschaftskrimi Buch 🤣!
Hahaha geile Idee.
Wäre tatsächlich mal interessant bei Immocation etwas von Benko zu hören 👌
Einfach nur krass.
Respekt.
Die Kombination von verschiedenen unternehmerischen Möglichkeiten ist einfach beeindruckend.
Danke fürs Feedback. Ist alles irgendwie so gewachsen.
Richtig mutiger und beeindruckender Werdegang.🚀 Danke Thomas für das Teilen deiner inspirierenden Geschichte👏
Danke Dir! Thomas ist einfach toll!🥳🚀
Danke Patrick, andere inspirieren und ein paar Ideen bzw. Warnungen geben sollte sicher auch das Ziel dieses Videos sein. Wann sehen wir dein Video zum deinem MFH? Das Projekt ist auch mega spannend.
Liebe euren Content 🙏🏼 Vielen Dank dafür. Soundqualität ist auch der hammer ❤
Danke fürs Feedback.
Danke Dir!🚀
Danke für die Ehrlichen Informationen und tiefen Einblicke.
Danke fürs Feedback.
Die Immobilienpreise sinken derzeit überall, ergo sinkt in der Bilanz der EK-Anteil seiner Immo und damit ändern sich doch die Kreditlinien oder nicht? Er muss ja ein bestimmtes EK-Ratio aufweisen oder nicht?
Na das klingt nach Gesellschaften. Ich habe das meiste im privaten Bestand. In aktuellen Kreditanfragen sind die Werte vom Bestand um 10-20% niedriger als vor 2 Jahren. Es rechnet sich alles und daher sind Anschlussfinanzierung, Nachfinanzierungen und weitere Neukäufe auch möglich. Eine Kreditlinie habe ich noch nicht.
Warum binden die Leute sich immer mehr Risiko und mehr Bestand ans bein? Was er gesagt hat 1:12:10 - zeit… darauf kommts an, nicht den größten Bestand etc… hab selbst 200 einheiten und mir ist zeit und leben viel wichtiger als wieder 2000-3000 eur cash mehr zu haben um dafür wieder mehr arbeit / risiko ans bein zu binden. Lieber bestand optimieren ggf. Umschichten um genug zum leben zu haben aber dafür mehr zeit, ist meine meinung. Aber glückwunsch zu dem aufbau 👍 top gemacht
Danke, du sprichst mir aus dem Herzen.
sehr guter content. was mich aber interessieren würde:
kapitaldienst von 310k€ (bei wahrscheinlich 2% zinsen im schnitt) und kaltmiete von 680k€ (abzgl renovierungsrücklage bei den unsanierten objekten, angenommen 1,5% auf 2/3 des portfolios 150k€) macht 220k cashflow, der ja auch noch versteuert werden muss, im dümmsten fall mit 42%, weil privatbesitz).
zinsen liegen aktuell so bei 5%, also würde sich der kapitaldienst dann auf ca 540k€ (bei 2% tilgung angenommen) erhöhen, also schon cashflow negativ (selbst vor steuern). frage: was passiert bei den aktuell fallenden bewertungen? musst du nachschiessen oder bewerten deine banken nur über kaltmiete * X??
Sorry, Du hast leider die Besteuerung nicht verstanden!
@@checker4594 habe abschreibung usw weggelassen. oder was meinst du?
so pauschal funktioniert die Betrachtung zum Glück nicht. Ich habe unterschiedliche Zinsbindungen und daher steigen die Zinsen nicht sofort. Bis die Zinsbindungen auslaufen, sollten die Objekte so weit entwickelt sein, das 5% Zins und 1% Tilgung (oder 4% Zins und 2% Tilgung) tragbar sind. Nach Ablauf von 10Jahren ist der steuerfreie Verkauf mit deutlichen Gewinn derzeit bei allen Objekten möglich und daher auch eine Option, die mir Sicherheit gibt.
Im Privatkundenbereich machen die Banken während der Zinsbindung keine Neubewertungen (derzeit nicht, bleibt hoffentlich so) wenn alles regelmäßig bezahlt ist und du keine Nachbeleihung willst. Ich muss nicht Nachschiessen und bereite mich aber darauf vor das ich es im Fall von weiteren wirtschaftlichen Verwerfungen auch machen könnte.
@@TSintern danke für deine antwort, hatte nämlich im bekanntenkreis den fall, dass zu 100% finanziert wurde (2022) und nun die bank 10% wertberichtigung+nachschuss vorgenommen hat. kommt aber wahrscheinlich eher bei eigennutzung als bei vermietung (ertragswertverfahren) vor. dir noch viel spass und falls du mal was an der spanischen küste kaufen willst (12%+ bei standardvermietung): sag bescheid 😉
Okay, krass. Wertberichtigungen und Nachschuss ist laut AGBs der Banken generell möglich, wenn sich Sicherheiten ändern (u.a. durch Arbeitslosigkeit oder auch durch Wertberichtigungen). In der Praxis hab ich das noch nirgends gesehen. Der Bank muss selbst schon ganz schlecht dastehen wenn sie laufende Kredite angeht. Normal prüft die Bank ein Kreditverhältnis erst wenn das Zinsbindungsende erreicht ist oder der Kunde in erstmalig in Zahlungsrückstand mit einer Rate kommt. Die Bank haben sonst keinen Anlass und für gewöhnlich keine Zeit den Kreditbestand regelmäßig zu prüfen. Vielleicht hat hat derjenige im Bekanntenkreis auch einen Kredit über 750.000€, dann greift KWG §18 und die Bank prüft jährlich das Einkommen. Falls dann das Einkommen sich deutlich verringert (z.B. durch Arbeitslosigkeit, Teilzeittätigkeit, Sabbatical o.ä.) kann die Bank auch zusätzliche Sicherheiten verlangen. Generell habe ich von diesem „Schreckensszenario“ schön oft gehört, es aber in der Praxis bei hunderten von Finanzierungen nur einmal gesehen und in dem einem Fall wurde bei einem Selbstständigen das Gehaltskonto (=kreditgebende Bank)von der Krankenkasse gepfändet und die Kreditraten dadurch zurückgebucht. Frag gern mal nach den Umständen bei dem Bekannten, weil das super wenige Extremfälle sein sollten. Und merke Einkommenskonto nicht bei der kreditgebenden Bank führen. oh 😮 etwas lange Antwort. 😅
Toller Werdegang! Stark entwickelt!
Kann man bei solchen nachbeleihungen die Zinsen immer noch absetzen? Dies ist ja dann nicht mehr für dieses Objekt und eher „zur freien Verfügung“? Und ggf hat ein anderes Objekt eine andere Absetzungskonstellation (AfA) oder ist bei „freier Verfügung“ für etwas das gar nicht absetzbar wäre?
Die Zinsen der Darlehen “zur freien Verfügung” können natürlich nicht mehr bei den Objekten angesetzt werden, aber bei den Objekten die ich dann mit dem freien Kapital gekauft haben um meine Eigenkapital zu ersetzen können die Zinsen als Werbungskosten angesetzt werden. Oder als Aufwand im gewerblichen Immobilienhandel, wenn ich das Kapital dafür eingesetzt haben. Muss aber immer eindeutig nachweisbar sein.
@@TSinternvielen Dank für Ihre Einschätzung und die wertvolle Einschätzung.
Ich stehe tatsächlich zum ersten Mal vor diesem Thema bzw mache mir Gedanken darüber und hier ist es mir wieder aufgefallen.
Angenommen die von der Bank als „freie Verfügung“ titulierte Bereich wird tatsächlich wieder für andere Objekte verwendet, wie weißt man das nach?
Ich könnte 200 TEUR beleihen und je zwei mal 100 TEUR für zwei Sanierungen bei zwei Objekten gebrauchen.
Im Grunde hat man am Ende nur die Überweisung und die je kumulierten Rechnung(en), die am Ende rund den Betrag ergeben. Mehr als ein Verwendungszweck in der Überweisung kann aber nicht hergestellt werden. Oder wie geht man dies -eben konkret für die Steuer - an? Vielen Dank für ihren Input!
Üblicherweise über den Nachweis des Geldfluss. Ich habe für jedes Objekt (jede Anlage V) ein eigenes Konto. Die Auszahlung des Nachbeleihung geht auf des Konto des Objektes von dem die Sicherheiten kommen. In deinem Fall würde ich dann von dem Konto jeweils 100T auf die jeweiligen Objektkonten, der zu sanierenden Häuser, zahlen. Davon sanierst du dann und überweist von den beiden Objektkonten die anteilige Kreditrate wieder auf das Konto von dem der Kredit abgebucht wird. Damit kannst du anhand des Geldfluss eindeutig nachvollziehen wie das Geld verwendet wird.
Der Thomas Schröder soll einer der besten Finanzberater sein in Rostock und viele Kunden sind dort sehr zu frieden.
Rostock ist eine gute Lage. Ich liebe diese Stadt und finde sie sehr toll. Ich wünschte man könnte Kontakt aufnehmen und lernen, aber bin leider noch nicht in der Grundbasis um endlich anfangen zu können. =)
Würde ja gerne mal die Häuser sehen wollen =)
Ich gratuliere dem Thomas zu diesem Erfolg und wünsche viel Glück.
Wie immer ein tolles Video und auch ein schönes Beispiel, dass der Osten doch nicht soo schlecht sein kann.
Danke für das Feedback.
Sehr starkes Wachstum. Mit dem letzten gr. Kauf ist er vermutlich aber in einer kleinen Sackgasse gelandet und wird konsolidieren müssen, da viele Banken nicht mit der kompletten Kaltmiete als Einnahme rechnen sondern zB nur mit 80% ... oder er hat noch ein anderes starkes Einkommen. Trotzdem: Hut ab
Vielen Dank. Konsolidieren ist richtig. Genau das mache ich seit dem Zinsanstieg auch. Den Bestand aktiv entwickeln. Die Banken rechnen üblicherweise 10-35% für die BWK (Bewirtschaftungskosten), je nach Bank, Lage und Art des Objektes. In meiner Übersicht rechne ich immer mit 20% BWK, das kommt gut an. Von den übrigen 80% zieht die Bank die Kreditrate ab und dann sollte was übrig bleiben, damit man langfristig weiter finanzierbar bleibt.
Sehr schöne Schilderung. :) Sanierung steigert den Wert tatsächlich stark, das Problem ist es meist, gute Handwerker zu finden.
Hier sind wir🖐🏽 im Großraum Stuttgart 😊
Das ist tatsächlich eine der größten Herausforderungen, die ich teilweise durch eine gemeinsame SHK-Firma mit eine befreundeten Sanitärmeister gelöst habe. Aber gerade für die anstehenden energetischen Sanierungen wird der Fachkräftemangel weiter steigen. Unser Handwerker auf den Baustellen haben einen Altersdurchschnitt von ca 50-55 Jahren. Das ist dramatisch was das für die Zukunft bedeuten kann.
Geh in den Baumarkt in deiner Nähe und schau nach wie die Leute aussehen und eventuell findest du deine Handwerker. 😉🚀
@@Debtistaxfree😅😅😊
Immobilienwert zu hoch angesetzt und grad noch die Annuität gezahlt kriegen. Tolle Erfolgsgeschichte. 20fachen (+) Verkehrswert will ich sehen in der Lage. Realistischer ist wohl eher 9-10Mio als 15. hör auf zu träumen
Die Kritik ist durchaus berechtigt. Den tatsächlichen Wert sieht man erst beim Verkauf. Konservativ betrachtet sind es bei mir 12Mio. und sollten es 9-10Mio. sein, die sich von allein abzahlen, CashFlow erzielen und durch weitere Entwicklung und Inflation sich in 5-10Jahren auf 12 Mio oder 15 Mio. entwickeln, dann ist das für mich auch okay.
Klingt nicht so berauschend. Eine extreme Verschuldung mit Immobilien in relativ schwacher Lage. Hat er noch Kapital, dass er notfalls reinschießen kann,wenn man sich die Kaufpreisnebenkosten schon privat leihen muss.
Schön, dass ihr die Lagen immer so gut aus der Ferne einschätzen könnt. Ihr hört immer nur "Osten" und dann wird damit gleichzeitig "riskant, schwach, etc" verbunden.
Ich kenne den Großteil seiner Objektlagen und das sind wirklich ordentliche Standorte. Da herrscht ein absolutes Überangebot an Nachfrage und kaum Angebot in der Vermietung.
Die durchschnittlichen qm-Preise in den Lagen sehe ich heute konservativ bei 1.500-2.500 Euro je nach Stadt- und Ortsteil.
Mieten erzielt man dort in der Regel bei Neuvermietung oftmals ab 10 Euro kalt aufwärts, selbst ohne Sondervermietungsmodelle.
Es geht mir hier nicht um seine Strategie, da muss jeder selbst wissen, wie hart man am Wind segeln möchte, aber zumindest die Standortewahl ist super. Ich würde behaupten, die gehören in die gleiche Liga wie Leipzig, Dresden, Potsdam, Erfurt etc.
Über welche Standorte im Osten geht es?
@@udokiesslich1352 Rostock und Umgebung
Danke fürs Feedback. Mein Verschuldungsgrad liegt derzeit bei ca. 60%, weil entsprechend günstig gekauft wurde, die Objekte entwickelt wurden und der Markt sich verbessert hat.
Die Einschätzung der Lage ist relativ. Je mehr Menschen davon überzeugt sind das die Lagen schwach sind, desto weniger Konkurrenz beim Einkauf. Ich will dich da also nicht vom Gegenteil überzeugen.
Durch den Verkauf und den aktiven Immobilienhandel ist Kapital zum Nachschiessen vorhanden bzw. Wird gerade wieder aufgebaut. Kaufnebenkosten ausleihen durch ein Privatdarlehn macht steuerlich Sinn und um das bestehende Eigenkapital zu schützen und für anderen bessere Investitionen einzusetzen. Wenn Verkäufer und das Objekt es hergeben, dann würde ich mir die Kaufnebenkosten immer wieder leihen.
Wenn er bei 10 jahres grenze einfach alles verkauft hat er ja 5,6 mio plus steuerfrei, das ist seine notbremse und bis dann ist ja auch alles safe
Dann bleibt wohl zu hoffen dass die Objekte auch für die Umsetzung der EEG Gesetze geeignet sind. Günstig kann man in der Regel keine Neubauten kaufen. Nur renovieren reicht bei älteren Gebäuden leider nicht. In dem Beitrag ist dieses Thema nicht ganz klar geworden. Mir bereitet es im übrigen auch ein wenig Kopfschmerzen, bin auch davon betroffen..
Das bleibt wohl zu hoffen und ist sicher eine der größten Herausforderungen der nächsten 10Jahre. Das Thema haben alle Eigentümer. Jetzt ist die Frage wer das Thema wie umsetzt. Es wird aktiv angegangen, Sanierungsfahrpläne werden erstellt und Nachfinanzierungen mit extra Budget dafür eingeplant.
Finanzierung über einen Dienstleister abschließen oder lieber direkt bei der jeweiligen Bank, um möglicherweise im direkten Austausch bessere Konditionen rauszuholen?
Gerade beim Thema Sanierung zur Wertsteigerung direkt nach dem Kauf. Ich würde gerne die Sanierung mit finanzieren. Ich gehe von 15.000€ kosten aus für ca. 40.000€ Wertsteigerung (durch viel Eigenleistung. Bin Tischler und habe einige Gewerke an der Hand). Der Zins stieg aber von 3,7 % auf 4,5 % an, wenn ich die Sanierung mit finanzieren möchte, um das Eigenkapital nicht zu binden.
Hat jemand Tipps wie man da am besten vorgeht?
Und mich würde interessieren wie man dann im Nachhinein „das Eigenkapital wieder rausholt“.
Zum Anfang gern auch über einen Vermittler, der am besten auf Vermieter spezialisiert ist und dir noch wertvolle Tipps geben kann. Da die Banken meist die Sanierung komplett als werthaltig berücksichtigen, ändern zusätzliche Sanierungskosten meist nichts am Zins. Es gibt aber Ausnahmen das einige Banken nur 30% oder 50% der Sanierung als werthaltig anrechnen andere Banken wieder nur bestimmte Sanierungen (neues Bad ja, neue Tapeten nicht ING macht das so). 0,8% mehr würde ich nicht akzeptieren. hole dir unbedingt noch 2-3 weitere Vergleichsangebote ein.
@@TSintern vielen Dank für die Antwort!
Ist hier jemand in der Lage, einfach zu erklären, was der Vorteil ist, wenn man einen Kredit über 100.000 Euro (als Beispiel) aufnimmt um damit eine Immobilie als Anlage zu kaufen? Klar, als Vermieter hat man dann monatliche Mieteinnahmen (Mietnomaden, Instandhaltungskosten, Leerstand etc. lasse ich jetzt mal der Einfachheit halber außen vor).
Wenn ich das richtig verstehe, kann man die Mieteinnahmen von der Steuer absetzen.
Ok. Die Mieteinnahmen sollten die monatliche Kreditrate übertreffen. Ok. Trotzdem hat man aber doch noch immer die 100.000 Euro Schulden?! Beziehungsweise, man zahlt doch eigentlich nur Schulden ab?!? Und muss man nicht irgendwann auf die Mieteinnahmen doch Steuern zahlen?
Was übersehe ich da?
Der Hauptvorteil beim Aufnehmen eines Kredits, um eine Immobilie als Anlage zu kaufen, liegt in der Hebelwirkung des investierten Kapitals. Durch die Verwendung von Fremdkapital (dem Kredit) können Sie eine größere Investition tätigen, als wenn Sie nur Eigenkapital verwenden würden. Dies ermöglicht es, eine potenziell höhere Rendite zu erzielen, da Sie mit einem geringeren Eigenkapitaleinsatz eine größere Immobilie kaufen können, die möglicherweise höhere Mieteinnahmen generiert.
Ja, Sie haben immer noch Schulden, aber Sie nutzen das Kapital, das Sie über den Kredit erhalten, um eine Vermögensposition aufzubauen, die hoffentlich im Laufe der Zeit an Wert gewinnt und Mieteinnahmen generiert, um die Kreditraten zu decken.
Die Mieteinnahmen können von den steuerpflichtigen Einkünften abgezogen werden, was Ihre Steuerlast verringert. Dies kann die finanzielle Belastung durch den Kredit reduzieren. Ja, Sie müssen auf die Mieteinnahmen Steuern zahlen, aber die Absetzbarkeit der Zinskosten und anderer Aufwendungen kann den steuerpflichtigen Betrag senken.
Im Idealfall steigt der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit, während Sie gleichzeitig Schulden abzahlen und Mieteinnahmen erzielen. Dadurch können Sie langfristig Vermögen aufbauen und von der Wertsteigerung und den steuerlichen Vorteilen profitieren.
@@Darren_Watkins_Jalles klar, danke schön :-)
Vielen Dank für das wie immer sehr lehrreiche Video!
Ich habe ein persönliches Anliegen:
Undzwar stehe ich kurz davor meine erste Anlagenimmo zu kaufen in Österreich. 24% Eigenkapitalrendite (gesetzeswegen sind 20% als EK zwingend), 4.8% Rendite auf die Wohnung. Kosten 100.000,-.
Dss Gebäude ist sehr alt, jedoch offenbar kein Altbau. Ich mach mir Sorgen bezüglich Fassade und Dach, welche bald kommen könnten. Schätze etwa 10 Jahre.
Würdet ihr die Immo kaufen?
Vielen Dank für eure grobe Einschätzung!
Danke für das Feedback. Die Daten reichen nicht aus um eine Kaufempfehlung oder eine Warnung auszusprechen. Das kommt auf sehr viele Faktoren an u.a. auch deine persönliche Situation und Risikobereitschaft.
Die Kunst ist die richtige Wohnung zu finden wo auch was von der Miete übrig bleibt zumindest hier in Berlin.
Ja, das ist tatsächlich die Kunst und nach Standort unterschiedlich schwer bis unmöglich. Berlin soll da sehr speziell sein.
Kann man den Gast irgendwie kontaktieren?
hier oder mal im Internet schauen.
Hier lernt man noch was. Merke: Ein Vermieter der viele Einheiten besitzt, besser meiden. Ansonsten wird die Miete immer schön konstant mit der Inflationsrate angehoben. Hoffe das die Zinsen noch schön lange oben bleiben. Vielen Zwangssanierungen kommen (Die nicht auf den Mieter umlegbar sind), damit sich das ganze richtig gelohnt hat.
Bei der Ehegattenschaukel und dem Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren könnte es sein, dass ein neues Restnutzungsdauergutachten erforderlich ist. Besonders wenn in den ersten Jahren umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, könnte sich der Zustand der Immobilie deutlich verbessert haben. Ein frisches Gutachten berücksichtigt diesen neuen Zustand und kann die veränderte Restnutzungsdauer genau bestimmen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Anforderungen für Gutachten je nach Region variieren können. Es lohnt sich daher, mit einem Sachverständigen oder Immobilienexperten zusammenzuarbeiten, um sicherzustellen, dass alle notwendigen Schritte für einen reibungslosen Verkauf eingehalten werden.
LG Anita🚀
Der Mann ist zweifellos ein Finanzierungskünstler. Allerdings würde ich ihn als Finanzierungsvermittler sicherlich nicht mit einer Kreditvermittlung beauftragen. Denn ich hätte aufgrund seiner Geschichte Angst, dass er meine Finanzierung scheitern lässt, wenn ich ein extrem attraktives Einkaufsobjekt habe - damit er die Immobilie im Anschluss selbst erwerben kann.
Na das wäre also Vermittler sicherlich eine ganz schlechte Vorgehensweise. Ich habe keine Kapazitäten mehr für weitere Vermittlungen. Gebe aber gern Tipps und Tricks wie man an gute Finanzierungen rankommt.
@@TSinternwie kann man dich kontaktieren?
Im Internet bin ich zu finden wenn du danach suchst.
Interessanter content. Da du ja das meiste privat gekauft hast, wie gehst du mit der Steuerlast auf deine Mieteinnahmen um. Zinsen und afa sind ja nur ein Teil, bei dem einen Objekt das für 550k saniert wurde sicherlich etwas einfacher danke der sanierungskosten, aber zb bei dem 30 whgs Objekt mit 220 k Mieteinnahmen. Ich gehe davon aus das ist kein Denkmal, daher die Frage wie du hier deine Steuerlast einkalkulierst
Das große Objekt als einzige nicht privat und in einer vv GmbH. Sonst saniere ich im Bestand soviel, das die Steuerlast überschaubar ist. Ich arbeite zum Teil mit Restnutzungsdauergutachten. Und sonst ja für die Steuern auch Rückstellung bilden und Steuern zahlen. Findet nicht nur das Finanzamt gut, sondern auch die Bank. 😅 mit IAB habe ich auch schon gearbeitet. Also auch das Thema Steuern muss gemanagt werden.
Also 20K von den Eltern und 250K selbst, auch wenn dann später finanziert, ist etwas mehr als 15K.
Frage an die Experten: wie ermittelt man bei einer inserierten Wohnung die ungefähre Kaltmiete?
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Den Markt kennen. Den Mietspiegel anschauen und mit Inseraten auf den Portalen vergleichen. Makler anrufen. Ein Paar Ideen. 🙂
Wenn sie René Benko einladen, werden sie mehr Kohle mit RUclips machen als mit Immobilie und müssen dann den Joe Rogan einladen
Echte leistung und so wenig wie möglich auf pump leben .
Naja. Mal absolut nicht repräsentativ. Eltern die man für EK anpumpen kann hat nicht jeder und ne Firma die keine Ahnung von Preisen hat und deutlich unterbewertet verkauft. Was soll man da für nen learning draus ziehen?
Wie heißt das Buch was er empfehlen tut?
„Reach dad and poor dad“ von Robert Kiyosaki
Hoffentlich wird das nicht vom Staat übernommen...wie zu DDR-Zeiten ...gibt's es einen starken Vermieter Schutz ?
Mega gut 👍
Danke Dir!🚀
Wer hat für ihn den Steuer jährlich bezahlt? Viele Immobilien heißt viele Rendite,
Ich habe auch Einkommen aus meiner Selbstständigkeit und die Steuern zahle ich darauf auch. Durch die recht hohen Sanierungskosten fällt die Steuerlast für den Bestand aber relativ niedrig aus.