По Плеханова 11 есть на ЦИАН интересные переуступки почти по ценам старта. У застройщика сейчас конечно дороговато, на сам проект достаточно переспективный.
По поводу 1-й Измайловский промка там будет застраиваться, например, ПИК Новый проект во 2-м Иртышском проезде. По поводу метро там же до будущей станции метро "Калошино" не более 5 минут, ни один из тех проектов конкурентов так близко к метро не расположен. Или не будет там метро?
Вот давайте отталкиваться от метрополии. Локация +- одинаковая, но на дистанции 10 лет локация у левела станет точно лучше. То есть, на данный момент +- одного уровня, но метрополия - бизнес, а левел - комфорт. К тому же, в метрополии вайт бокс, который сэкономит 500 тысяч. Сдача в метрополии - сейчас, у левела - через 2.5 года. Цена в метрополии - 7.9млн, с ремонтом и мебелью выйдет примерно в 9. И через полгода отправляете в аренду, а аренда там, на секундочку, около 60 тысяч в месяц. Цена в левел - 6.4 млн с учетом скидки. С ремонтом вам встанет в 8 млн через 3 года, на 1 млн дешевле метрополии, при этом, ниже по классу. А теперь считаем разницу с учетом аренды на конец 26 года, пусть будет сентябрь 26 года, примерно там вы сможете сделать ремонт: 1) Метрополия. 9.000-27*70*0.94=7.223(вычел аренду с учетом налога) 2) Левел 8.000(это я еще не закладываю в модель тот факт, что ремонт станет дороже. Совсем не исключено, что к этой цифре придется добавить 500-700 тысяч через три года). А если вы хотите спекульнуть, то вам вариант только в кэш, считаем: (8000/6400-1)/30*12=10% годовых без учета инфляции. Тут уж решение принимайте сами. Но в ближайшие полгода я не вижу предпосылок к росту цены в апартаментах у левела. В это время лучше все-таки отнести деньги в банк на депозит. Это не рекомендация к покупке метрополии, просто взял первый попавшийся вариант.
Аристарх, что вы посоветуете? Планирую купить евро-3 для жизни, жена и 2 детей 16 и 13 лет. Бюджет 19.500. В эти деньги рассматриваю Большую Очаковскую-2 (62м) или 1 Дубровский (58м) или Лосиноостровский парк (58м) -он дешевле -18. 900. Понимаю, что для жизни лучше БО2. Но где больший инвест если продавать через 10 лет? Очень интересно ваше мнение👨👩👦👦
Добрый день. Я считаю, что все три варианта через 10 лет +- одинаково отрастут. Все три жк находятся в месте развития. 1 Дубровский и Лосиноостровский парк располагаются в плохих локациях для жизни, как мне кажется. И Лосиноостровский я бы точно не рассматривал, так как локация намного слабее Дубровского и большой очаковской. Лично я бы для жизни брал то, что больше нравится. Но в большой очаковской 62м2 планировка какая-то бестолковая. Очень много площади под коридор отдали. Лично я бы взял там площадь поменьше, там есть 48-49м2, по эффективности то же самое, то цена на 2 млн меньше.
По-моему и там и там норм локация, до метро недалеко. А промку всё равно переносить будут в планах, если в перспективе смотреть - по сути надо выбирать исходя из планировки.
Есть одно весёлое математическое упражнение: берем рыночную аренду вычитаем 13%, коммуналку (пускай амортизацию пока не считаем) и умножаем на 12 месяцев и делим на 20% доходность. Вот это и будут интересные цены, не благодарите.
По Плеханова 11 есть на ЦИАН интересные переуступки почти по ценам старта. У застройщика сейчас конечно дороговато, на сам проект достаточно переспективный.
Согласен
По поводу 1-й Измайловский промка там будет застраиваться, например, ПИК Новый проект во 2-м Иртышском проезде.
По поводу метро там же до будущей станции метро "Калошино" не более 5 минут, ни один из тех проектов конкурентов так близко к метро не расположен. Или не будет там метро?
А где информация, что она вся будет застраиваться?
Про метро согласен, не знал. Оно будет, но не понятно когда. Точной информации не нашел.
что думаете об аппартах в южнопортовой?
Вот давайте отталкиваться от метрополии. Локация +- одинаковая, но на дистанции 10 лет локация у левела станет точно лучше.
То есть, на данный момент +- одного уровня, но метрополия - бизнес, а левел - комфорт. К тому же, в метрополии вайт бокс, который сэкономит 500 тысяч.
Сдача в метрополии - сейчас, у левела - через 2.5 года.
Цена в метрополии - 7.9млн, с ремонтом и мебелью выйдет примерно в 9. И через полгода отправляете в аренду, а аренда там, на секундочку, около 60 тысяч в месяц.
Цена в левел - 6.4 млн с учетом скидки. С ремонтом вам встанет в 8 млн через 3 года, на 1 млн дешевле метрополии, при этом, ниже по классу.
А теперь считаем разницу с учетом аренды на конец 26 года, пусть будет сентябрь 26 года, примерно там вы сможете сделать ремонт:
1) Метрополия. 9.000-27*70*0.94=7.223(вычел аренду с учетом налога)
2) Левел 8.000(это я еще не закладываю в модель тот факт, что ремонт станет дороже. Совсем не исключено, что к этой цифре придется добавить 500-700 тысяч через три года).
А если вы хотите спекульнуть, то вам вариант только в кэш, считаем:
(8000/6400-1)/30*12=10% годовых без учета инфляции. Тут уж решение принимайте сами.
Но в ближайшие полгода я не вижу предпосылок к росту цены в апартаментах у левела. В это время лучше все-таки отнести деньги в банк на депозит.
Это не рекомендация к покупке метрополии, просто взял первый попавшийся вариант.
Аристарх, что вы посоветуете? Планирую купить евро-3 для жизни, жена и 2 детей 16 и 13 лет. Бюджет 19.500. В эти деньги рассматриваю Большую Очаковскую-2 (62м) или 1 Дубровский (58м) или Лосиноостровский парк (58м) -он дешевле -18. 900. Понимаю, что для жизни лучше БО2. Но где больший инвест если продавать через 10 лет? Очень интересно ваше мнение👨👩👦👦
Добрый день. Я считаю, что все три варианта через 10 лет +- одинаково отрастут. Все три жк находятся в месте развития.
1 Дубровский и Лосиноостровский парк располагаются в плохих локациях для жизни, как мне кажется. И Лосиноостровский я бы точно не рассматривал, так как локация намного слабее Дубровского и большой очаковской. Лично я бы для жизни брал то, что больше нравится. Но в большой очаковской 62м2 планировка какая-то бестолковая. Очень много площади под коридор отдали. Лично я бы взял там площадь поменьше, там есть 48-49м2, по эффективности то же самое, то цена на 2 млн меньше.
Но нужно понимать, что пик растет до конца строительства и год после. Потом его рост сравним со старой вторичкой.
По-моему и там и там норм локация, до метро недалеко. А промку всё равно переносить будут в планах, если в перспективе смотреть - по сути надо выбирать исходя из планировки.
Спасибо за информацию! 😊. Тоже не хотел Лосиноостровский
Есть одно весёлое математическое упражнение: берем рыночную аренду вычитаем 13%, коммуналку (пускай амортизацию пока не считаем) и умножаем на 12 месяцев и делим на 20% доходность. Вот это и будут интересные цены, не благодарите.
Это, конечно, хорошо. Но давно ли вы видели, чтобы 7 миллионные объекты сдавались по 130+ тысяч?
@@glebio доходность может прийти к целевой двум путями: рост аренды (маловероятно) и снижение стоимости (более вероятно).
Почему 13%, а не 6 %?
@@user-yk3un5sz8c да посчитайте при самозанятости сколько там 3%
метрополия от 12 лямов. але \ где 7 то???
Цены актуальны на момент написания комментария. Во-вторых, на циане. В-третьих, от 8.3 сейчас.