헷갈리는 1세대 1주택과 2주택 :: 재산세와 종부세 어떻게 낼까?

[@인생이한편의드라마다]

종부세를 합산 금액으로 계산한다. 그렇다고 취득세 감면이 없어 여전히 똘똘한 1채는 유지.
아직, 다주택은 아니다.
공동명의는 18억까지
다주택으로 가더라도 빌라는 절대 안돼
소형이 더 위험=이제 소액 분산 투자 절대 금지 .
- 고금리에 대출을 꽉 막아 놓고 니들이 알아서 거래 해봐 ? 지방 아파트 가격 대폭락의 원인은 고금리와 대출의 부재
- 모아주택도 대단지, 8대 메이커 아니면 상승율 없다. 현재는 필패
- 3년동안 절대 재개발, 재건축 쳐다도 보지 말라. 무조건 필패
- 반등 1순위 용산에서 성동구 까지
- 서울만 살아남고 수도권, 지방 필패의 원인. 서울 급매물 사서 상급지로 올라타야
- 무주택자는 서울에 급매물 사야
그 이유를 천천히 한가지 씩 풀어 봅시다
@ 종부세
종부세 공정시장가액 60프로- 굿 정책
종부세 합산이라고 다주택자로 가는 것은 아직. 3주택 이하로만 유지해야.
폭락의 1순위-빌라 다주택은 바보짖
이제 주택임대사업자 빠른부활, 임대차3법 폐지, 종부세도 폐지되어야.. 정상적인 나라, 시장경제로 회귀= 경제나락에서 마지막 회생 반환점
대형 갭투자자들 종부세 폭탄으로 세금납부 못해, 안해. 보증금 못돌려줘 깡통전세 만연-> 잘못된 종부세 정책의 폐혜. 깡통 전세 사기화
@ 아파트 가격 전망
- 신축위주 아파트는 거래금액 60프로 이하 주담대출이면 담보 확실하니 금리를 대폭 낮춰야 정상, 영끌족만 죽이는 꼴. 은행만 폭리중
- 1주택자, 영끌족만 고금리 직격탄. 가정파탄 수순
- 다주택자는 고금리, 종부세를 월세로 무조건 전가: 금리 영향 무 - 빠른 종부세 폐지가 정답 . 폭락인데 종부세는 무슨
- 오히려 갭투자도 전세라 금리와 무관
고금리 폭탄이라 가격 하락으로 인한 깡통전세 속출. 빠른 대처 필요
- 고금리와 대출부재로 인한 실구매자도 매수 불가. 거래 불가
그래서 지방 모든 아파트 대폭락 및 수도권 외곽은 대폭락 불가피.
대구, 인천 대규모 입주예정으로 대폭락중. 인천은 무조건 안돼
지방아파트 물량 많은 곳은 지속적 하락 - 이제 아파트 그만 지어도 됨
부동산 장기 침체와 정부의 대책 부실
아파트 250만호는 고금리, 자재비 폭등으로 물건너감
@ 그나마 가격 소폭 하락. 향후 반등 1순위 지역은? 금리 하락은 서울 반등
- 용산-한남-성동-왕십리-성수동 으로 이어진 새로운 부의 밸트 형성(재개발 제외)
- 수도권은 교통축 위주로 신축 10년 안쪽으로만 소폭 안정적, 반등
나머지 대폭락
최소 8백세대 이상, 8대 건설사만
20년 이상 구축 및 빌라는 대폭락. 재개발의 폭락 구재불능 사태 빠짐
- 서울만은 올해 신규공급이 90%나 줄어 올해 3500세대뿐
- 재개발, 재건축 못해 향후 4-5년간 공급량 절대 감소
- 즉, 서울 중심권만 꾸준하고 안정적인. 변두리, 외곽은 대폭락
- 실수요자는 아파트, 무조건 서울에 급매, 33평 이상만 사는게 맞음.
종부세 14억
취득세 중과는 아직도 똘똘한 1채만 더 중요하게 만듬
- 아파트는 완벽한 부의 계단이 됨. 가난하면 절대 대출불가 . 재개발 및 빌라폭락
- 양도세율 대폭 낮추고, 무주택자에겐 저금리 80프로 대출을 해줘서 자유로운 거래를 유도해서 주거안정에 도움이 돼야 . 장기적으로는 경제 활성화
@ 고금리 시대-재개발 재건축은 No (이하 재개축) 아무도 추진 못하고 분양도 불가. 올스톱
- 지금 재개발 재건축을 추천하는 채널은 진짜 빨리 거르세요
굿 채널: 신사임당, 제네시스박
- 건축 자재비 인상은 모든 건축 사업 중단으로
자재비, 유류비, 인건비 상승은 재개축 진행 모두 멈출수 밖에
조합원도 자기부담금 큰폭 증가 - 최근 20프로 정도 상승 하였고요
오로지 서울은 신규 분양 물건도 없고,
재건축도 모두 미루고, 결국 공급부족은 가격 향후 상승 압박 강력
- 재개축 투자는 당분간 절대 피해야. 입주 시점이 늦어져도 초고금리 금융비용만 발생. 건축비도 급상승
- 분상제 풀어 분양가를 인상하면 주변 가격도 다시 들썩, 대규모 이주는 전월세 가격에 기름을 붓는 꼴. 즉, 복합적으로 사업이 미뤄져
- 12월부터 이주비는 불법. 그러면 조합원들이 추진 못해
재건축 연한 40년 이상만
재개발-건축 이제 당분간 돈 안됨.
고액 프리미엄 절대 NO
지방은 재개발 더 불리. 추진 못함
가장중요
재건축 재개발은 자기 부담금이 확정 후, 입주 직전 초저가 매수 해야 더 저렴. 이제 절대 조합원 되지 말자.
- 최근 자재비 인상으로 발생된 건설사 손해비용 신규 사업지에 그대로 반영
- 재건축이 늦어질수록 서울은 신규 공급이 없어 물량 부족으로 가격 상승은 계속 이어져 4년간 서울 중심은 떨어질 이유 없음. 반등시 큰 호재
- 재건축 초과이익 환수제도도 폐지해야- 양도세 계산시 포함 되지도 않아. - 이게 살아 있는데 어떻게 돈이 되나요? 재건축 쳐다도 보지 말자
-24년 4월10. 국회 의원 선거 후 부동산 가격의 대변화. 한쪽 대패. 여권 주도
- 서울도 고금리 고물가 -> 미분양 발생으로 재개축도 미뤄. 건설사도 포기
- 위와 같은 상황으로 서울 중심부의 신축 아파트 가격은 폭락은 면해. 오히려 가격 매우 안정 박스권. 현재는 초급매물만 부분 소화중 . 반등 준비해야
@ 구축과 빌라의 향방 - 대폭락 수순
빌라, 20년 넘은 APT는 절대 NO
빌라는 월세로 거주= 깡통전세 위험
결국 빌라, 오피스텔, 주상복합은 가장 먼저 거래 감소와 폭락으로 이어져
오피스텔과 주상복합도 절대 매수 금지
중대형 빌딩도 하락수순으로
- 20년뒤 세상이 어떻게 변할줄 알고. 재건축, 재개발을 기다려?
인구감소, 고금리 유지, 인플레
20년 넘은 아파트는 감가, 하락으로 이어져
20년 뒤에 수도권, 지방에서 재건축이 의미가 없어질수도 있슴. 인구 감소
즉, 중요한 것은 재개발, 재건축 기대감도 사라져 당분간 돈 안됨. 현재 아무도 재개발 쳐다도 안봄
그리고 빌라는 그냥 월세 사는 곳으로 인식해야
@ 분양가 상한제
- 정부는 건설사 요구에 분상제 부분 풀어 재건축 활성화를 해야 하지만 폭락시대라 매우 어려워
신규분양 아파트 가격 상승은 주변 아파트 가격 상승으로 번질수
- 분상제를 풀어 준다는것은 일반분양가, 조합원 분담금도 큰폭 상승 -> 분상제는 부분 규제속에서 풀어줄듯. 하지만 이번에 결국 못 풀었지요
- 분상제를 풀면 일반 분양가가 올라서 조합원 분양가가 내려 간다는 것 개소리, 조합원 부담금 큰 폭 인상 됨. 최근에도 20프로 정도 상승
솔직히 건설사 우위의 시장 구조 .
분상제 풀면 건축비만 대거 인상 됨
미분양 시대라 대부분 조합원 부담액만 늘어남.
- 그리고.. 아파트 리모델링은 수익 구조 안됨. 특히 분당. 용적률 상향에 재건축만 정답인데.. 분양이 안되면 건설사가 달려들지도 못해.. 그래서 당분간 아무도 진행 못해 . 1기 신도시건 보류중
@ 이제 월세대란. 월세의 시대로
다주택자의 매도와 실거주는 임차용A 감소. 월세는 고금리에 급등- 악순환
다주택자는 취득세가 높아서 재구매 불가.
종부세 합산은 똘똘한 2-3채 시대로
4채 이상 다주택은 나중에 줄초상
결국 전평형 임대사업자 역할 중요성 -> 더 소진 되기전에 서울에 관점을 두고 빨리 풀어 주임사 양성해야 함
서울이 가장 불안정
서울 중심부 안에 중산층 30평대 전월세가 가장 절실. 수도권 외곽으로 빠져나가 사회적 비용만 증가. 출퇴근 혼잡 피곤한 사회상. 불안
- 금리인상은 즉시 월세 폭등으로
- 전세대출 금리도 대폭 인상
- 종부세 부담액도 바로 월세에 전가
그래서 월세 증가와 그 폭이 지속 상승. 서울은 4-5년간 공급까지 절대 부족
고금리, 미분양, 자재값 인상은 재건축 올스톱.
지방은 매매가 보다 훨 높은 전세가격 발생 -> 그래도 안사. 못사
- 전월세 대체율
1억당 35만원-> 1억당 50~60만원 으로 급상승 중. 고금리 역할
결국 전세 난민 -> 아파트 대출이 안돼 매수불가 -> 월세로 이사
- 결국 빌라 및 오피스텔로 옮겨타는데 빌라, 오피스텔 매수 절대 금지. 평생 쪽박의 지름길. - 최상의 1주택 권리 포기 한 것 . 제발 빌라 좀 사지 말자
- 주임사는 전월세 가격을 안정화시키는 가장 중요한 지위군, 활성화 해줘야
다주택 종부세가 폐지 되어야 월세 폭등을 막을 수 있어