쟁점은 두가지 입니다. 첫번째는 2018년도에 빌라 비과세 받을 때 주택임대사업자 등록으로 인해 비과세 받으셨는지 아니면 일시적 2주택 비과세 특례로 받으셨는지의 문제인데요, 제 추측으론 아마도 주택임대사업자 등록으로 인해 빌라를 비과세 받은 것을 보입니다. 2019년 2월 시행령이 개정되면서 주택임대사업자의 거주주택 비과세는 평생 1번 입니다. 때문에 질문자님은 빌라 팔때 주택임대사업자로 비과세 받으신거라 지금 거주주택 비과세는 받을 수 없습니다. 헌데 국세청에서 된다고 하는 이유는 좀 설명이 복잡한데요.... 아... 글로 쓰려니 힘드네요 ㅠㅠ 음.... 경과규정 때문입니다. 평생 1번은 맞는데 혹 2019년 2월 시행령 공포 현재 거주주택 비과세를 받기 위해 주택을 계약했거나 거주하고 있는 경우라면 비과세를 받을 수 있다는 건데요... 이게 입증이 애모호하고 힘들 겁니다. 해당 공포일 당시 거주중이었다면 비과세 받기 위해 거주중이었다고 우기셔야 합니다. 이걸 인정해줄지는 저도 장담을 못합니다. 법이 잘못 만들어진 부분이에요... 그래서 국세청은 비과세가 된다고 하구요, 직접 세금을 받는 세무서에서는 안된다고 말하는 겁니다. 애매할땐 세무서는 돈을 받으려 하니까요... 확답을 못 드리는 점 양해바랍니다. 정말 애매모호한 경과규정이라 그렇습니다.
@@서순임-r4n 거주주택 비과세 받기 위해 거주중이라는걸 입증하기가 애매모호한게 문제입니다. 저도 확답을 못드려요... 될수도 있고, 안될수도 있습니다. 질문자님의 경우가 세무사님 그리고 세무서에 2019년 시행령 개정안 공포시(2019.02.12) 경과규정이 담겨있는 부칙 내용대로 해석이 되는 경우인지 다시한번 물어보시기 바랍니다.
상세한 정리 감사합니다. 궁금한 사항 있어 문의드립니다. 질문 1. [거주 주택 비과세 특례] 최초 거주 주택만 비과세 된다고 하셨는데, 거주 주택 2채 A,B를 A>B 순으로 매도 시 B주택에 대해서 비과세 받을수는 없는 것인지요? 질문 2. [취득세 감면] 전용면걱 60~85M2는 20호 이상 취득/보유 기준으로 된다고 되어 있는데, 20호 이하 취득세는 해당 안되는 것인지요? 오늘 처음 들었는데, 자세한 설명 다시 한번 감사합니다.
헷갈리는부분이 있어서 질문드려요~ 1.거주주택비과세 혜택은 1세대 1주택자가 그 하나밖에 없는 주택을 10년장기임대사업자를 내고 임대를 다 이행하고 난뒤 2년거주요건을 지킬때 9억이내의 양도세를 비과세 해준다는것인가요 아니면, 2. 1세대 2주택자가 소유주택중 A라는 주택을 10년 주택임대사업자를 내고 임대중, 나머지 소유한 B주택은 사업자안내고 전세주다가 2년거주햇을시 9억이하 양도세 비과세를 뜻하는건가요? 요즘 너무 세법이많아 어지럽고 헷갈리네요:;
요즘 많이 헷갈려 하시는 부분입니다. 많은 분들이 물어보시드라구요, 1번은 X / 2번은 O 입니다. 1세대 2주택자가 보유 주택중 하나를 주택임대사업자의 임대주택으로 등록(임대개시일 당시 기준시가 6억 이하)하고 5년 이상 임대하면(임대의무기간 동안 임대한다고 생각하시면 됩니다. 왜 5년 인지는 글로 설명드리기 힘듭니다.) 나머지 1주택에 실거주 2년 요건을 채우고 매도 한다면 양도세비과세를 받을 수 있습니다.(양도가액 9억 이하)
멋진 동영상 감사드립니다 2019.02.01일 비규제지역일때 신규취득(인천시) 2020.06.17일 조정대상지역으로 지정되었습니다 2020.07.15일 이 주택을 장기일반민간임대 등록할 경우 (4채이상 다주택자 입니다) 이 주택의 종합부동산세 합산혜택 및 양도세 중과배제는 어떻게 되나요?
선생님! 늘 설명 넘 명쾌히 설명 잘 해 주셔서 감사합니다. 질문 좀 드릴게요 제가 방배동 재건축예정 아파트(84.93m2, 현재공시가5억5500)를 2016년10월에 사서 전세주고 있는데요 임대주택신고를 이제야 하려 하는데 혹시 4년되기 전 재건축하게 되면 재건축하는 기간은 포함이 안된다고 인터텟은 나와 있던데요. 혹시 4년기간 채우려면 재건축 후 제가가서 살면 안되고 임대를 꼭 줘야 되는건가요? 그때는 공시가격 상승할텐데 상관없는지요? 답변해 주시면 감사하겠습니다
도움 많이 받고 있습니다. 저는 임대 사업자등록을 2007년에 가입하면서 임대시작 했 습니다. 10년 보유 하고 양도세100%감면 받고자 2018년 8월10일 준공공임대 가입했는데 내년 8월10일이면 말료 된다고 합니다. 당시 임대주택가입 요건이 6채 이상 였습니다. 그래서 8월 이면 6채를 내년에 매도 해야 하는지? 또 보유하게 되면 종부세 가 가장 걱정이 되어 어떻게 해야 할지 걱징되어 상담 하고 싶습니다.
2018.08.10 전환하셨다면 민.특.법은 최대 5년 인정 받아서 임대개시일이 2013.08.10으로 되었을것 같구요, 때문에 2021.08.10에 자동말소가 될 것입니다. 문제는 장.특.공 50%(8년 임대시)를 받기 위한(양도세 100%감면은 해당이 안됩니다. 신규취득 후 3개월 이내에 준공공임대 등록해야합니다.) 임대기간은 기존 임대한 기간의 50%만 인정 받아서 2021.08.10에 자동말소 될 때 임대기간은 5.5년을로 8년이 되지않아 장.특.공 50% 혜택 받지 못합니다. 이부분은 참고로 이해하시기 바라구요, 6채를 내년에 매도해야 하는지 보유해야 하는지 매도한다면 자진말소로 나누어서 팔아야 할지는 글로 설명하기 힘든 부분입니다. 양해 바랍니다. 세무사님 통해서 모의세금계산을 해보고 결정하시기 바랍니다.
어머니께서 아파트 두채를 각각 20여년 보유 중입니다 각각 85제곱미터 미만이고요 한채는 실거래가 5억대 한채는 실거래가 7억대입니다 a아파트 b아파트 각각 전세세입자 거주중입니다 a아파트 임대주택등록하고 b아파트 전세끝나면 실거주 2년후 b아파트 매도 시 b아파트 양도세 비과세인가요?? b아파트 매도 후 a아파트 임대기간 종료 후 폐업하고 매도하면 양도세비과세인가요???
설명을 참 쉽게 잘하시네요~ 한가지 문의드립니다!! (저의 현재상황) 1) 서울 강북에 A아파트 분양을 받아 1991년 가족 4인 모두 입주. 2) 2008년 11월 고양시 행신동에 B아파트를 분양받아 (서울A아파트는 월세를 주고....)입주하여 현재까지 세대원 4인 모두 거주하고 있음. (문의 내용) 1) A아파트를 오늘 이후에 장기 임대로 등록을 하더라도 장특공50%(70%) 종부세 합산배제, 중과세 배제가 가능하다고 했는데.... 주택임대등록전에 배우자에게 증여(18년 9월14일이후)하고 장기임대등록을 하면 장특공 혜택은 받을 수 있으나, 나머지 종부세합산배제와 양도 중과세 혜택은 받지 못하나요? 2) 아니면, 본인이 먼저 주택장기임대등록을 먼저하고 나서 배우자에게 포괄양수로 증여를 하면, 양도중과세 배제및 종부세 합산배제의 혜택은 받을 수는 있는 것인지요? 3) 어떠한 경우에도 2018년 9월 14일 이후에 발생되는 배우자 증여로는 양도세 중과배제와 종부세 합산배제 의 혜택은 받을 수 없는 것인지요? (**배우자 증여는 A주택의 취득가액을 높히기 위함입니다.) 감사합니다!!!
질문드립니다. 바쁘시겠지만 도움 부탁드립니다. 거주주택 A가 있고, 2018.9.13 이전에 취득한 분양권 B와 C를 2018.9.25일 장기민간임대주택 등록했습니다(A,B,C 모두 조정지역입니다). 까다로운 임대요건 충족시 10년 후 B와 C주택은 양도소득세 100% 세액감면 대상인지요. 아울러 취득후 3개월이내 임대해야 된다는 내용이 있는데 소유권 이전등기후 3개월 이내 임대개시 조건을 충족해야 100% 세액감면 가능한 것인지도 궁금합니다.
안녕하세요. 동영상 잘 봤습니다 ㅎㅎ 궁금한 것이 2개 있는데요~1. 양도소득세 생애 최초만 인정한다는 부분, 어느 자료에서 볼 수 있나요? 보도자료로 확인하고 싶은데 찾기가 어렵네요ㅠ2. 생애 최초로 적용된다는 것이, 공표 이전에 주택을 구매한 이력이 있는 사람도 포함하는 것인지 아니면 공표 이후로 1회로 제한한다는 것인지 궁금해요~ 답변 부탁드려요
2015년 8월에 주거용 오피스텔 18제곱미트 구입해서 임대사업자 등록하고 임대놓고 있는데, 2020년 가을에 임대사업자등록이 자동해제 되었다는 통지를 받았습니다. 오십만원 받는 월세에 대한 임대사업자 신고를 다시 해야 하는지, 소득신고를 해야 하는지 어떻게해야 절세를 할수있는지 궁금합니다. 남편명의의 아파트가 있는데 작은 오피스텔 때문에 1가구 2주택이 되는지 궁금합니다. 법이 너무 복잡하여서...
강의 너무도 잘보고 있습니다.매번 좋은 강의로 넘나 많이 배우고 있습니다.헤깔리는 부분이 있어서요 A재개발 주택 2016년 매입(2023년 완공) B오피스텔 2016년 매입 C실거주 아팟 2019년 11월 매입 A B를 장기 임대 신청 후 C를 2년거주 이후 비과세로 팔고 또다른 D아팟을 매수 한다했을 경우에 기존 A재개발주택은 임대기간을 다채우고 난뒤세 양도세 비과세 할수 있는가요?(A가 양도세적으로 어떤 혜택을 받을수있는지요)
A는 다른 주택이 있는 경우에는 양도세 비과세는 안됩니다. 최종적으로 1주택이 된 경우에 2년 거주 후 양도세비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다른 주택이 있는 경우에는 A주택이 전용면적 85제곱미터 이하라면 장기보유특별공제(8년 임대시 50%, 10년 임대시 70%)혜택을 볼 수 있습니다. 다만, 2022년 12월 31일까지는 8년짜리 장기일반민간임대를 등록 하셔야 합니다. 아직 등록 안하셨다면 빨리 하셔야 하는데 2023년 준공이면 등록을 못할수도 있겠습니다.
쉬운 설명 감사합니다. 그런데 궁금한 점이 있는게 제가 2018년 12월 초에 분양권을 매수했는데 입주시기가 2021년입니다. 그래서 입주시점에 임대사업자를 10년 임대 등록하려고 하는데 그러면 양도세 100프로 면제 조건에 맞는거죠? 참고로 분양권 구입당시에는 비조정지역이었습니다.
수고하십니다~^^ 다름이 아니라 제가 면세임대사업자 인데~ 년간 월세및 간주임대료 다합하면 년간 천만원이 조금 넘습니다. 이럴때 사업자카드를 등록해서 여러가지 쓰는비용을 처리하면 년간 천만원이 넘지않게 비용처리가 되는건지요? 찬만원이 넘으면 건보료가 지역가입자로 되어 별도로 내야한댜고 하여...(참고로 직장인입니다.
월세 + 간주임대료 가 천만원 남짓이라면 필요경비율 적용하시면 됩니다. 사업자 카드로 비용 처리한다고 해도 천만원 가까이 안나올텐데요... 오로지 주택에 대한 비용이어야 하니까요... 천만원 넘는 경우는... 피부양자를 말하구요 질문자님이 직장인이라면 직장가입자 이실텐데.. 이때는 직장가입자 의료보험은 주 소득(연봉)외 개인 소득이 3,400만원 이하라면 의료보험료는 올라가지 않습니다. 2021년 부터는 2,700만원 정도 낮아지겠구요...
4주택을보유중입니다.사는집비과세를 위해 양도세가 제일 작은거 한채만 팔고 임대등록을 할려고 합니다. 근데 임대등록을하고 나서 등록한 집은 의무규정을 잘 지키돼 추후에 새로 집을 살 경우 그건 안올려도 될까요?제가 경매를 공부중인데 본격적으로 하면 스쳐가는빌라같은게 많을것같아서요 ㅜㅜ궁금해요
선생님..1가구 2주택이고 장기로 2020년 2월 14일에 등록했습니다.금호동에 2018년 3월 구매한 아파트를 임대 사업자로 등록했고 2019년 2월에 산 성수동 아파트가 있어요 장기로 8년 임대하고 2년 거주 요건을 갖춰야 하는거 같은데 그럼 8년 임대후 폐업하고 2년 거주 할때 1가구 2주택이 다시 되어서 세금 합산 혜택을 못받게 되는건 아닌가요? 세금땜에 임사 등록하는건데 2년 거주를 위해 폐업하면 얼마간 2주택자로 적용되는건지요? 이럴 경우 8년 후 두 집을 파는 순서는 어떻게 하면 좋을까요?
만약 주택임대사업자로 등록하신 금호동 아파트의 기준시가가 임대개시일 당시 6억 이하이고 5년 이상 임대(그냥 8년 임대기간 채운다 생각하시면 됩니다)하고, 임대 기간동안 연 5% 임대료 증액제한을 잘 지키셨을때 작년에 구입한 성수동 아파트에서 실거주 2년을 하시면 성수동 아파트는 양도세 비과세 혜택을 볼수가 있습니다. 그 이후에 금호동 아파트를 임대의무기간 채우고 나서 실거주 2년 하시면 1세대1주택 양도세 비과세 혜택 볼 수 있습니다. 만약 금호동 아파트 임대개시일 당시 기준시가가 6억을 초과한다면 전용면적이 85제곱미터 이하인지가 중요합니다. 전용면적이 85제곱미터 이하라면 성수동 아파트 양도세비과세 혜택을 볼 수 없지만 금호동 아파트를 8년 임대하고 팔면(연 5% 증액제한 지키고) 장기보유특별공제 50%, 10년 이상 임대하고 팔면 장기보유특별공제 70% 혜택을 볼 수 있습니다. 즉, 금호동 임대주택을 먼저 팔고 나서 성수동 주택에 실거주 2년 요건 채우고 양도세 비과세 혜택을 보시면 됩니다.
@@mvpshow 선생님 ... 그럼 금호동 집을 8년 채우고 제가 들어가서 살게 될때 임사는 폐업하고 들어 가야하잖아요... 임사 폐업하고 2년 사는 동안은 1가구 2주택으로 종부세 이런 세금 혜택은 2년간 사라지나요? 임사 등록될때는 1가구 1주택으로 되는데 임사를 폐업을 하게 되면 2주택자가 되는 거고 그럼 종부세는 나오게 되는 건지요? 지금 두 집은 모두 기준 시가 6억 미만입니다. 그리고 10년 이상 임대시 장기 보유 특별 공제가 70%라는건 임사 등록 기준 10년 인가요? 아님 임사 개시 이전 기간도 임대했다면 그것이 합산 되는 건지요??
@@bio2802 종부세합산배제는 임대를 하고 있을때 해줍니다. 폐업하고 실거주 하시면 2주택으로 종부세 합산이 됩니다. 장기보유특별공제 10년 기준은 정의사도 종부세합산배제는 임대를 하고 있을때 해줍니다. 폐업하고 실거주 하시면 2주택으로 종부세 합산이 됩니다. 장기보유특별공제 10년 기준은 예전 제 자료를 찾아봐서 할 것 같아요... 기억이 가물가물 해서요, 장.특.공은 주택임대사업자 등록하기 전 임대기간도 인정이 되는걸로 기억을 합니다만 확실치가 않아서 자료 찾고 있는 중입니다.
선생님~~17:27 화면에서 2019년 12.16일 실거주 2년 거주 요건 추가/ 2019.12.17부터 새로 임대등록하는 주택 적용/이라는 부분에서 질문입니다. 2년 거주 요건 추가라는것이 임사 등록한 집을 8년 임대하고 나서 제가 2년을 들어가야한다는 말인가요? 임대한 주택도 그 집에 2년 거주 해야 혜택이 있다는 말씀이신지요? 저는 소유한 집이 2개이고 둘다 임사 등록했어요. 한개는 2020.2월에 한개는 2020년 3월 등록했구요. 아직 2개의 집에 2년을 살아본적은 없습니다.
이 질문을 정말 많이 받습니다. 많은 분들이 어려워 하시는 부분이에요... 12.16 대책에서 말한 실거주 2년 요건을 설명 드리기 위해 개정 전의 혜택을 먼저 설명드리면 1세대가 조정대상지역에 2017년 8월 3일 이후료 1주택을 취득해서 1세대 1주택자가 됐다면 해당 주택을 팔 때 양도세비과세 받기 위해서는 2년을 거주해야 한다는건 잘 아실거에요... 헌데 2017.08.03 이후 취득한 조정대상지역 1주택만을 가지고 있는 1세대가 해당 주택에 주택임대사업자 등록(4년,8년 관계없이)을 하고 본인은 전세나 월세로 살면 나중에 임대의무기간(4년 또는 8년) 마치고 주택을 팔때 실거주 2년을 하지 않아도 양도세비과세를 받을 수 있었습니다. 이 혜택이 굉장히 큰 혜택 이었습니다. 실거주 2년 하지 않아도 비과세 혜택 받았으니까요, 만약 전세를 끼고 주택을 샀다면 실거주 하려면 전세보증금을 세입자에게 주고 거주를 해야하는데 돈이 없으면 거주를 못하잖아요, 헌데 주택임대사업자로 등록해버리면 거주 2년 하지 않고도 양도세비과세를 받으니 전세 낀 갭투자들에겐 더 없이 좋은 혜택이었습니다. 또한 강남의 고가주택(40억 이상 되면)을 자식에게 상속으로 줄 계획 있는 사람도 이 혜택을 이용 했습니다. 자녀가 상속 받아서 1주택자가 됐다면 전세보증금 수십억 없어도 임대의무기간 끝나고 팔면 양도세비과세 받을 수 있으니까요, 더구나 피상속인의 임대기간이 상속인에게 승계도 됩니다. 한마디로 대박 혜택 이었습니다. 그래서 정부에서 2019.12.17 이후로 주택임대사업자 등록 한 사람들에겐 이 혜택을 없애 버린겁니다. 때문에 2017.08.03 이후로 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 1세대 1주택자는 해당 주택을 주택임대사업자 등록을 하더라도 임대의무기간이 끝나고 나서 2년 실거주를 해야 양도세비과세를 적용 시켜 주겠다는 겁니다. 2017.08.02 이전에 취득한 1세대 1주택자 양도세비과세 요건에 2년 거주가 없이 보유 2년만 적용 받은 사람은 상관 없구요, 1세대 다주택자도 상관 없는 내용 입니다. 말로 설명하면 쉬운데 글로 설명 하려니 글이 길어집니다. 이해가 되셨는지 모르겠네요...
@@bio2802 아... 그게 아니라.... 글로 설명하다보니 이해시켜드리기 힘들었네요... ㅜㅜ / (2017.08.03 이후 취득한 조정대상지역에 있는)집 하나인 사람이 그집을 임사등록하더라도 그집을 팔때 양도세비과세 받으려면 실거주 2년 해야한다는 거구요, 질문자님처럼 주택임대사업자 등록한 임대주택이 2개인 경우는 나중에 다른집 다 팔고 임대주택이 하나만 남았을때 실거주 2년을 해야 양도세 비과세 받는다는 겁니다. 물론 1개 남은 임대주택이 2017.08.02 이전에 취득한 집이거나 비조정대상지역에 있는 주택이라면 보유2년만 하시면 비과세니까 실거주 2년 안해도 되구요...
안녕하세요 설명 잘 들었습니다^^. 다만 2018년 9월 13일까지 취득....에서 취득의 기준은 계약일인가요, 잔금일인가요? 2018년 8월에 계약하고, 잔금은 9월 말에 지급했는데, 이 경우에도 9.13까지 최득한 경우에 해당하나요? 아무도 이렇게 이야기는 안해주셔서..........^^;
설명 잘 들었습니다 양도세 100% 세액 감면에 대해 문의드립니다 현재 임대를 생각하고 있는 주택의 계약 체결일이 2018년 12월 중순쯤이었고 주택등기일은 2019년 1월이었습니다 근데 지금 시점에서 임대사업자 등록해서 10년 이상 임대한 후 매도한다면 양도소득세 100% 세액 감면 적용대상이 될 지 문의드립니다
양도가액이란 실제로 집을 판 금액입니다. 양도차액이 아닙니다. 10억에 집을 사서 12억에 집을 판다면 양도가액이 9억을 넘었으니 비과세 못 받는게 아닙니다. 비과세 가능합니다. 9억 초과분에 대한 양도세를 낸다는 뜻은 전체 양도차익을 9억 초과분의 양도차익과 9억 이하의 양도차익으로 안분한 값에서 9억 초과분의 양도차익만 세금으로 낸다는 뜻입니다. 쉽게 식으로 말씀드리면 예를 들었던대료 10억에 사서 12억에 판다면 => 2억 X {(12-9)÷12} = 5,000만원
노고에 감사드립니다. A 아파트 조정지역 분양 2017.07.21. 면적 84.56 공시지가 6억이상 예상 매매가 13억 정도 준공 2020.01.15. B 아파트주택 조정지역 분양 2016.11.17. 면적 116 공시지가 6억이상 예상 매매가 11억 정도 준공 2020.02.15 A 아파트 2020.02.15. 임대사업자로 구청과 세무서에 등록 후 10년 임대 B 아파트 임대사업자 미등록 질문1. A 아파트 장기보유특별공제 양도세 70% 감면 가능하나요? 질문2. A 아파트 양도소득세 100%세액 감면 가능하나요?
답변이 늦어 죄송합니다. 질문이 많아 일일이 답 드리기가 쉽지 않네요... 결론부터 말씀드리면 질문에 적어주신 두 아파트의 면적이 전용면적 이라면 A아파트를 장기일반민간임대로 등록하고 10년 이상 임대하면(임대기간 동안 5% 임대료 증액제한) 장기보유특별공제 70% 가능합니다. B아파트는 장기일반민간임대로 등록 한다고 해도 양도소득세 100%세액감면 혜택 받을 수 없습니다. 이유 ===> A아파트는 2018.09.13 이전 분양 받은 분양권으로 면적조건(전용면적 85제곱미터 이하)만 갖추면 장기보유특별공제 혜택 가능합니다. B 아파트는 전용면적이 85제곱미터를 초과했기에 양도세100%세액감면 혜택 받을 수 없습니다. 85제곱미터 이하여야 합니다.
1가구 2주택 17평 전세 1억 5000 놓았고요.12년 됐어요. 아이 직장 결정이 돼서 이사 가려고 임대사업등록을 하면, 간주임대료는 과세 대상이 아니라고 들었어요. 문제는 제가 살고 있는 32평 아파트를 팔려는데 비과세 요건인가요? 2006. 12월 전입 현재까지 거주하고 있어요.
정말 설명 잘해주셔서 언제나 감사합니다문의사항은 9.13전에 분양권을 취득한 아파트도 지금 현재 (20.3.23) 요건을 맟쳐 임대사업자를 등록하면 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제,장기보유 특별공제(22.12.31까지) 가능한지요분양권을 취득한 상태도 취득일로 볼수 있을까요....
분양권을 취득한 상태도 취득일로 봅니다. 다만, 주의하실건 양도세 중과배제와 종부세 중과배제의 요건인 기준시가 6억이하(지방은 3억이하)는 임대개시일 당시 기준입니다. 즉, 2018.09.13 이전 취득으로 보긴 하지만 입주권이 아닌 분양권 이시기에 준공 후 임대를 맞춘 시점의 기준시가가 6억 초과(지방은 3억초과)하면 양도세중과배제와 종부세합산배제 혜택을 볼 수 없습니다. 장기보유특별공제 혜택은 전용면적 85제곱미터 이하만 갖추면 되기에 요건 충족 하신다면 2022.12.31 이전에 등록하시면 혜택 가능합니다. 참고 하시기 바랍니다.
좋은 영상 감사합니다! 구독자 되었습니다! 추가 질문이 있습니다. Q1. 임대개시일 당시 기준시가? 전세를 이미 주고있는 주택에 대해 임대주택 등록 시 전세 시작일이 임대개시일이 되나요? 아니면 임대주택등록 시점이 임대개시일이 되나요? Q2. 거주주택 비과세 특례? 현재 1가구 1주택입니다. 현재 주택을 먼저 임대등록을하고 추후 주택 1채를 추가 매입하여 실거주 2년 요건을 채우면 추가 매입한 주택에 대해서는 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있나요?(지금 1주택일때 먼저 임대등록하고 추후 1채 더 추가 매수하여 실거주 계획중입니다.) Q2-1. 가능하다면 생애 1회만 가능하다고 하셨는데 그 혜택을 받고싶은 주택을 제마음대로 선택 할 수 있나요? 예를들어 첫번째 거주주택이 많이 오르지않아 팔고 두번째 다른 거주주택을 다시 매입해서 거주주택에 혜택을 사용하고 싶을 경우 가능한가요? 아니면 무조건 임대등록 시점에 거주하였던 주택이 거주주택으로 간주되어 자동 1회 비과세 특례가 적용되어버리나요?
쏙쏙 들어오는 강의 너무나 감사합니다 세금 부분은 너무나 어렵고 들어도 무슨말인지 몰라 간과 했는데 이 강의를 듣고 보니 꼭 챙겨야할 부분이구나 싶어요 몇가지 질문이 있는데 현재 다 주택자 이며 조정지역 (용인시 기흥구)에 전세준 집이 있어요 분양권일때 2018.3 매수 하였구 등기는 2018년 10 월에 등기가 나왔어요 그럼 취득일 기준이 어떻게 될까요 분양권을 매수한 시점인지 등기가 나온시점인지 그리고 현재 공시가 6억 미만인데 전용면적이 84.7제곱미터라 84제곱초과로 보는걸까요 요전이 충족하면 내년 세이자 2년이이 될때 임대 사업자 등록하고 싶어어서요
취득일 기준이는 뜻은 용인의 주택을 주택임대사업자 등록할때 세금혜택을 결정하는 취득의 기준일 것 같습니다. 이때는 2018.03월 이 취득기준 입니다. 즉, 9.13대책 이전에 취득하신 거라서 주택임대사업자로 등록하신다면 임대개시일 당시 기준시가가 6억 이하라면 종부세합산배제와 양도세중과배제, 거주주택 비과세 특례 적용 가능하구요, 전용면적이 85제곱미터 이하라서 장기보유특별공제 혜택도 요건 충족하면 가능합니다. 중요한건 기준시가 6억이하는 임대개시일 당시 기준입니다. 지금 기준시가가 5억 후반이라면 내년 4월말에 기준시가 발표시에는 6억을 넘을 수 있습니다. 6억 넘은 이후에 주택임대사업자 등록하면 기준시가 6억 초과가 됩니다. 참고하시기 바랍니다.
A아파트가 기준시가 6억 이하이고, 5년 이상 임대 하신다면(임대기간동안 5% 임대료 증액제한 지키시구요) B아파트 거주주택 비과세 가능합니다. 남은 A아파트 8년 의무임대기간 채우고 매도하실때는 2021년 이후 매도이기 때문에 기존 실거주 2년은 적용이 안되고, 최종적으로 A아파트 1주택만 남은 시점 이후에 실거주 2년을 하셔야 양도세 비과세 적용 받습니다. 또한 A아파트 전체 보유기간에 대해서 비과세 받는게 아니라 B아파트 매도 후 양도차익에 대해서만 비과세 받습니다. A아파트가 조정대상지역에 있는 주택이라 가정했습니다.
지금부터 1번이 아닌 평생 1번 입니다. 경과규정이 있긴 한데 너무 애매모호해서 장담을 못 드리겠네요... 거주주택 비과세를 받기 위해 현재 거주하고 있거나 계약한 주택은 예외라고 되어 있긴한데 이게 해석을 어떻게 하냐에 따라 달라져서요... 19세대 원룸다세대는 공고지원8년임대사업자
단기임대등록하고 2년전세 계약 만료후 기존의 세입자와 재임대시 5%미만 증액 임차인과 1년 계약을 하고 만기가 되어 재계약시 다시 5% 미만 증액 1년 계약서를 써서 신고했는데 위법사항인지요? 사실 월세로 돌릴까하다가 임차인의 부탁으로 전세계약을 1년마다 해줬었어요. 2년마다 증액한게 아니고 1년마다 계약서 쓴것도 잘못인지...그렇다면 지금이라도 다시 시정할 수 있는지..꼭 답변부탁드립니다. 제가 무식해서 부동산에서 시키는대로 했었고 주택과직원도 임차인과 합의된 계약이면 상관없다하여 그렇게 하였는데 지금 무척 떨리고 걱정됩니다. 선생님의 소중한 답변 부탁드립니다. 기다리고 있겠습니다.
평생 1회는 주택임대사업로 거주주택 양도세 비과세특례를 말합니다. 때문에 주택임대사업자를 이용해서 거주주택 양도세 받는건 평생 1회 이구요... 그 외 다른 방법으로 양도세비과세 받는건 평생 1회가 아닙니다. 때문에 질문자님 예처럼 주택임대사업자로 거주주택 양도세 비과세 받고, 임대주택도 처분한 이후에 다시 1주택 구입해서 1세대 1주택 양도세 비과세 받는건 가능합니다.
구독했습니다. 설명도 좋고 댓글 써주시는 열의도 대단하시네요 한가지 여쭤볼게 있습니다. 거주주택 평생 1회 비과세 받는것은 일시적2부택 비과세와 중복 가능한가요? 예를 들어 현 일시적 2주택(A,B)이고 기존주택(A) 양도로 비과세받고 다시 같은 단지내 것을 취득후(C) B주택을 임대등록후에 향후 C에 2년거주 및 B를 5년 채운다는 가정하에 C주택을 재차 양도시 비과세 받을수 있을지 궁금합니다^^
이론상으론 가능 합니다만 해당 세무서에 한번 더 확인하시기 바랍니다.(국세청 126번도 가능) 법 해석을 실무에서 어떻게 적용할지 장담을 못해서요, 거주주택 비과세 특례는 주택임대사업자를 이용한 것이고, 일시적 2주택은 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하는거라 다른 법으로 혜택 받는거라 가능 한데, 실무에서는 어떻게든 과세 시키려 하기에 장담을 못하겠네요...
@@박지원-m3w4s 오를것 같지 않다면 그리고 증평이라 기준시가도 그리 많지 않을것 같아서 주택임대사업자는 등록하지 않는게 좋을것 같구요...최소 8년 동안 못 파니까요, 그 전에 팔수 있으면 팔아야죠. 대신 1년 수익이 3,000만원이라 국세청에서 혹 사업자 등록하라고 하면 소득세법상 사업자 등록만 하시기 바랍니다. 일단 버텨 보시구요
역시 넘 설명 명쾌히 해 주셔서 많은 도움이 되고 있습니다. 감사해요. 왕초보 탈출해 보겠습니다. 양도세 ‘장기보유특별공제’ 주임사등록 부분이 혼돈되어 질문드립니다. (질문)동작구 A(85㎡)매수(2018/7.31,76000만)하고 전세(20.7.31만료)를 주었고, 매수 전부터 같은 단지에 전세로 살고 있으며 현재로선 매수한 집에 언제 거주하게 될지 계획이 없어서요.(거주 전세집이 주임사 등록돼 이사없이 더 살고 싶음)법적인 적용에 따라 매수한 집에 제가 들어가야 할지 말지 정해야 해서요.1. A를 나중에 매도하게 될 때 거주하지 않고, 10년 보유만 해도 장기보유특별공제 80%공제받나요? (2018.9.13. 대책 발표 전 18.7.31매수하였으면 2년 거주 안해도 되는 건가요?)아니면 1216대책에 따른 장특공 요건으로 거주(40%)와 보유기간(40%)에 적용받게 되는 건가요? 2. 또 A를 임대 등록하여 세제혜택 받고 추가 B아파트 매입하는 방안이 이로울까요? (913대책 이전에 취득한 아파트라 양도세중과배제, 장특공제 등 혜택 활용 등 최선의 방안을 찾고 있습니다.) B매수하여 전세 주는 것은 어떨까요? (갭투자 후 이후 거주? 여기 역시 거주해야 나중에 A를 매도한 후 B 양도시 장특공제 받게 되지요? 아님 A를 임대중 적당한 시기에 B를 매도계획하며 거주주택 양도세비과세 혜택받을 수 있는 건가요?) 너무 복잡하네요. 고견 주시면 감사하겠습니다.
질문 정리가 안되서 답을 드리기 힘드네요... 제기 이해한데로 말씀드릴게요 질문 1) A주택에 주택임대사업자 등록을 한다면 전용면적 85제곱미터 이하라면 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택이라 10년 임대 시 장기보유특별공제 70% 혜택 받을 수 있습니다.(단, 2022.12.31까지는 장기일반민간임대 등록하셔야 함) 주택임대사업자 등록하지 않았을때, 1세대1주택으로 거주요건 없이 10년 보유만 했을 때 장기보유특별공제 80% 적용은 2019.12.31까지 팔았을 때 가능하기에 질문자님은 혜택 받지 못합니다. 2020.01.01 이후 부터는 실거주 2년을 해야 1세대1주택자 장기보유특별공제 80% 혜택 받을 수 있습니다. 그리고 2021.01.01 이후부터는 질문에서 말씀하신것처럼 거주와 보유를 각 4%씩 나누어서 10년 거주와 10년 보유를 채웠을때 40%+40% = 80% 적용 입니다. 2018.09.13 대책 발표 전 매수는 주택임대사업자 혜택에서 기존 혜택을 적용해주는 요건 입니다. 1세대1주택자 장기보유특별공제(거주 2년 하지 않고 10년 보유 80%)는 2019.12.31까지 팔았을 때 적용해줍니다. A 주택을 주택임대사업자(장기일반민간임대) 등록한다면 2018.09.13 이전 취득 주택이라 전용면적 85제곱미터 이하(금액조건 없음)라면 앞서 말씀드린대로 10년 이상 임대시 장기보유특별공제 70% 혜택 받을 수 있고, 이와 별개로 임대개시일 당시 기준시가 6억이하(면적요건 없음)라면 양도세중과배제와 종부세합산배제 혜택 받을 수 있습니다. A주택은 2017.08.13 이후 취득한 주택이라 1주택 비과세이든 주택임대사업자를 이용한 거주주택 비과세이든 실거주 2년은 하셔야 합니다. 일시적 2주택 마찬가지로 실거주 2년 하셔야 하구요, 추가로 B주택을 매수하실 계획이라면 주택임대사업자 등록하더라도 혜택이 거의 없다시피 하기에 A주택을 주택임대사업자 등록 하시고 B주택에 실거주 2년을 하셔서 거주주택 비과세 특례를 받는게 좋을 듯 싶습니다. 이부분은 어떤 주택을 매수하느냐에 따라 달라서 기회 되신다면 방문상담으로 설명드려야 할것 같습니다.
캐나다에서 전화 드렸던 사람 입니다. 2015년에 갭투자로 전세 끼고 25평형 아파트를 2채 구입 해서 1가구 3주택 입니다. 이번에 장기임대주택 등록 하려고 보니 이 집이 작년 부터 기준시가가 6억이 넘게 되었어요. 구입할 당시 부터 임대 해 왔는데 지금은 등록 불가능 한가요? 아님 실제 임대를 계속 해 왔으니까 가능 한가요?
답이 늦은점 양해 바라구요, 멀리 타국에서 시청해 주셔서 감사합니다. 먼저 질문에 대한 답부터 드린다면 주택임대사업자 등록은 가능합니다. 등록 자체는 오피스텔 아니면 제한이 없거든요, 아마 질문의 요지는 세금혜택을 받을 수 있느냐 일텐데요, 장기임대주택의 혜택인 장기보유특별공제 40%는 받을 수 없습니다. 기준시가 6억 이하는 임대개시일 당시 기준입니다. 주택임대사업자 등록 당시 임대가 맞춰져 있었다면 그 당시의 기준시가이고, 주택임대사업자 등록 이후 임대가 개시되었다면 그때의 기준시가 인거죠, 질문자님은 오래전부터 임대를 주긴했지만 이제 주택임대사업자 등록 하시는거라 지금 기준시가가 기준이되면 6억이 넘어서 장기보유특별공제 40%를 볼 수 없습니다. 더 큰 문제는 질문자님이 캐나다에서 살고 있는 비거주자라는 사실입니다. 장기임대주택은 비거주자에게도 혜택(장.특.공 40%)을 주지만 나머지 세금혜택은 거주자에게만 준다고 생각하시면 됩니다. 국내에 다시 돌아올 계획이시라면 모를까 계속 캐나다에서 거주하신다면 주택임대사업자로 세금혜택을 받기 힘들 것 같습니다. 만약 국내에 살고 있는 거주자라면 2015년에 구입하신거라 지금 주택임대사업자 등록(8년짜리 장기일반민간임대) 하셔도 면적요건(전용면적 85제곱미터이하)만 따지는 장기보유특별공제(8년 임대시 50%, 10년 이상 임대시 70%) 혜택은 받을 수 있었는데 안타깝습니다. 답변이 도움 되셨길 바라구요, 코로나19 조심하시고, 항상 행복하십시오 ~
임대만기 후 재계약 시 전세를 월세로 바꾸는건 임대료 5% 증액제한을 지키는 선에서는 가능합니다. 하지만 임차인과 2년 계약을 한 상태에서 전세를 월세로 바꾸는건 문제가 될 수 있습니다. 1년이 지났기에 전세를 월세로 바꿀때 임대료 상승이 아닌 기존과 같은 조건으로 전세를 월세로 바꾸는거라면 물건이 있는 해당 시/군/구청에 문의를 해보셔야 할 것 같습니다. 법 해석으로 가능할것도 같지만 확실하지는 않습니다. 그리고 5% 증액제한 규정은 과태료도 3천만원 이하로 부담이 크고 세제혜택을 받지 못할 수 있기에 굳이 문제가 될 수 있는 계약은 하지 않는게 좋습니다.
임대개시일과 주택임대등록일이 차이가 나는데, 세제 혜택에 어떤 영향을 주나요? 예를들면, 2018/3/30일 전에 주택을 등록했는데, 이미 세입자가 있던 집이라 새로운 임차인과 계약한 후, 렌탈홈에 등록했습니다. 그러면, 렌탈홈에 처음 등록할 때부터 임대개시일로 적용되나요?
조금 설명이 길어질 내용이네요, 질문자님의 경우 주택임대사업자 등록할 당시 구청 주택과에서 기존 세입자가 있던 집이기에 아마도 임대사업자 등록증에 임대개시일이 표시 되어 있을겁니다. 등록할 당시 임대개시는 시작 됐습니다. 공실 상태에서 등록하면 세입자 맞출때 임대개시가 되지만 기존 세입자가 있었기에 임대개시는 시작 됐습니다. 참고로 질문자님의 상황은 좋은 경우 입니다. 임대료 5% 증액제한의 기준이 되는 최초임대료가 기존 세입자의 임대료가 아닌 새로운 임차인과 계약한 임대료가 기준이 됩니다. 아마 새로운 임차인과 계약할 때 표준임대차계약서를 작성 하셨을 텐데요, 그 표준임대차계약서에 나와 있는 임대료가 최초 임대료가 되고 그 금액을 기준으로 연 5% 임대료 증액제한 룰을 지키시면 됩니다.
누구나알기쉽게설명최고이십니다
오피스텔에대해 다찾아봐도 이분처럼 알아듣기쉽고 말씀도 한마디한마디 정성스럽게 하시는분을 못봤네요
정말 감사히 듣고있어요
눈으로 봐도 쉽게알수있도록 도표까지만들어 설명해주시니 어찌 쉽게 알아듣지못하겠나요
앞으로도 좋은정보 계속 부탁드립니다
가장 쉽고 명쾌한 해설, 최고 전문가! 친절한 재능 기부 너무 고맙게 애청하고 있습니다.
임대사업 등록자 인데
개정 세법등에 많은 도움이
됬네요
감사 드립니다 ^^
이영상 최고입니다. 많은 분들이 이용할 듯 합니다. 다만 710대책 업데이트분을 끼워서(^^) 다소 수정해주시면 매우 좋을 듯 한데요...부탁합니다~
법인 주택임대사업자 관련된것도 종합 정리 부탁해요
구독좋아요계속누르고잘보고있습니다.제가넘답답해서요다세대주택임대사업등룩하고18년도에빌라비과세밭고지금거주주택비과세걱정돼서국세청문의는비과세된다고세무소에서는안된다고하는데답답해서요도움청해도될까요
쟁점은 두가지 입니다. 첫번째는 2018년도에 빌라 비과세 받을 때 주택임대사업자 등록으로 인해 비과세 받으셨는지 아니면 일시적 2주택 비과세 특례로 받으셨는지의 문제인데요, 제 추측으론 아마도 주택임대사업자 등록으로 인해 빌라를 비과세 받은 것을 보입니다. 2019년 2월 시행령이 개정되면서 주택임대사업자의 거주주택 비과세는 평생 1번 입니다. 때문에 질문자님은 빌라 팔때 주택임대사업자로 비과세 받으신거라 지금 거주주택 비과세는 받을 수 없습니다. 헌데 국세청에서 된다고 하는 이유는 좀 설명이 복잡한데요.... 아... 글로 쓰려니 힘드네요 ㅠㅠ 음.... 경과규정 때문입니다. 평생 1번은 맞는데 혹 2019년 2월 시행령 공포 현재 거주주택 비과세를 받기 위해 주택을 계약했거나 거주하고 있는 경우라면 비과세를 받을 수 있다는 건데요... 이게 입증이 애모호하고 힘들 겁니다. 해당 공포일 당시 거주중이었다면 비과세 받기 위해 거주중이었다고 우기셔야 합니다. 이걸 인정해줄지는 저도 장담을 못합니다. 법이 잘못 만들어진 부분이에요... 그래서 국세청은 비과세가 된다고 하구요, 직접 세금을 받는 세무서에서는 안된다고 말하는 겁니다. 애매할땐 세무서는 돈을 받으려 하니까요... 확답을 못 드리는 점 양해바랍니다. 정말 애매모호한 경과규정이라 그렇습니다.
@@mvpshow 이렇게.긴답변감사합니다.18년도빌라팔고바로.지금주택에비과세밭으려고거주중이구요.17년6월5일에매수해서 2019년2월이전구입한거라.비과세된다는세무사님도계시고.한번밭았으면안된다는세무사님도계시고.팔고갈아타고싶은데어찌해야될지걱정만됩니다.바쁘신데죄송합니다
@@mvpshow 정말답답해서도움좀부탁드리고싶어요.01071170031 한번만통화하고싶은데어려운일이시죠.시행일이전은비과세된다는곳도있어서정말어찌해야할지잠도못자고고민돼서요
@@서순임-r4n 거주주택 비과세 받기 위해 거주중이라는걸 입증하기가 애매모호한게 문제입니다. 저도 확답을 못드려요... 될수도 있고, 안될수도 있습니다. 질문자님의 경우가 세무사님 그리고 세무서에 2019년 시행령 개정안 공포시(2019.02.12) 경과규정이 담겨있는 부칙 내용대로 해석이 되는 경우인지 다시한번 물어보시기 바랍니다.
@@mvpshow 아.휴관심가져주셔서눈물나네요.답장못해주실줄알았어요.바프신데감사또감사또감사드려요.
상세한 정리 감사합니다. 궁금한 사항 있어 문의드립니다.
질문 1. [거주 주택 비과세 특례] 최초 거주 주택만 비과세 된다고 하셨는데, 거주 주택 2채 A,B를 A>B 순으로 매도 시 B주택에 대해서 비과세 받을수는 없는 것인지요?
질문 2. [취득세 감면] 전용면걱 60~85M2는 20호 이상 취득/보유 기준으로 된다고 되어 있는데, 20호 이하 취득세는 해당 안되는 것인지요?
오늘 처음 들었는데, 자세한 설명 다시 한번 감사합니다.
남이 시키는대로 임대사업자 내서인지 정말 복잡하고 어렵네요..상황 시기에 따라 천차만별이고요.. 세금을 부과하는 조세과도 머리 아플텐데 다들 국세청에는 문의 못하고 이런 전문가들한테 문의하는거죠? 상담료 받으셔야겠어요^^
저도 필요할것 같아서 구독 신청합니다~~
알기 쉬운 정리와 설명 정말 감사합니다.🎁
주택 세제혜택 정말 복잠하네요.
영상 감사합니다.
상담하고 싶습니다
댓글에 상담 올리기 어려운데
어디로 상담 올리면 될까요?
오늘6월30일이 마지막날이죠
아침까지결정을못하겠네요
오피는다 주임사등록했고 올해 임대소득세신고도했는데
전세및반전세준 세개가 문제에요 두개는 주임사등록안했지만 임대소득세신고는완료 한개는 올해부터반전세중
그런데 가을에 입주대기하나더있어내년에 종부세폭탄이 떨어질것같은데 그러면 전윌세준아파트 주임사등록이 오늘까지해야 봐주는데 주임사등록하면4년내지 8년 동안 매도불가 (나이가정리할나이라 )임대기간 끝나면 하나씩정리할건데 주임사등록안하면 과태료 종부세폭탄이라 갈팡질팡합니다
현역은퇴도1~2년안에 고려중이고 직장의보에서 지역의보전환일때건보료폭탄 ㅠㅠ
수입은 빠듯한데 건보료땜에 은퇴하기도어렵고 20년 현역
일이 많이힘든나이 이러지도저러지도못하고 오늘밤까지고민해봅니다
넘 설명잘하시네요 최고
네 고맙습니다. 앞으로도 애청 부탁합니다.
세제 혜택을 받는 임대기간이 주택임대사업자 등록일 기준인가요? 사업자 등록이후 임대 계약 신고일 기준인가요?
1가구2주택입니다
2019년11월구입한물건지주택임대등록해야되는지요
먼저구임한주택은매도하지않고오래살겁니다
헷갈리는부분이 있어서 질문드려요~
1.거주주택비과세 혜택은
1세대 1주택자가 그 하나밖에 없는 주택을
10년장기임대사업자를 내고 임대를 다 이행하고 난뒤 2년거주요건을 지킬때 9억이내의 양도세를 비과세 해준다는것인가요 아니면,
2. 1세대 2주택자가 소유주택중 A라는 주택을 10년 주택임대사업자를 내고 임대중, 나머지 소유한 B주택은 사업자안내고 전세주다가 2년거주햇을시 9억이하 양도세 비과세를 뜻하는건가요?
요즘 너무 세법이많아 어지럽고 헷갈리네요:;
요즘 많이 헷갈려 하시는 부분입니다. 많은 분들이 물어보시드라구요,
1번은 X / 2번은 O 입니다.
1세대 2주택자가 보유 주택중 하나를 주택임대사업자의 임대주택으로 등록(임대개시일 당시 기준시가 6억 이하)하고 5년 이상 임대하면(임대의무기간 동안 임대한다고 생각하시면 됩니다. 왜 5년 인지는 글로 설명드리기 힘듭니다.) 나머지 1주택에 실거주 2년 요건을 채우고 매도 한다면 양도세비과세를 받을 수 있습니다.(양도가액 9억 이하)
@@mvpshow
답변감사합니다^^
1.그런데 말씀대로라면 B주택거주비과세 혜택을 받기위해서는 A주택을 꼭 장기임대 8년을 할필요없이 4년신청하고 5년임대하면 되는건가요
2.두채이상인경우 장기주택 임대사업자의 혜택인
양도세중과배제와 종합소득세합산배제등이 없어진걸로 아는데요 단기와 비교했을때
남은 혜택이 무었인지요
멋진 동영상 감사드립니다
2019.02.01일 비규제지역일때 신규취득(인천시)
2020.06.17일 조정대상지역으로 지정되었습니다
2020.07.15일 이 주택을 장기일반민간임대 등록할 경우
(4채이상 다주택자 입니다)
이 주택의 종합부동산세 합산혜택 및
양도세 중과배제는 어떻게 되나요?
2018년 비규제지역인 평택의 아파트 (비거주 2년) 채우고 2020년 팔았는데 역시 비규제지역인 영정도 오피스텔을 2018년 주택임대사업자 내고 (전세 준 상태) 일때 아파트 양도세에 오피스텔의 영향이 궁금합니다
설명 잘 들었습니다. 혼란스러웠던 부분이 해결되었습니다. 감사합니다~
매번 느끼는거지만, 설명이랑 요약 정말 잘하시는듯. 전문가들 중에 최고세요^^ ㅎㅎ
네 고맙습니다
877ㅕㅕㅕㅕㅛㅛ 4ㅣ
자동말소된주택도 거주주택비과세를 받기위해서는 5%증액요건을 매도할때까지 충족해야된다고 하는대
궁금합니다
정말 감사합니다()()()너무나 쉽게 요약해주셧서 감사합니다()()()
네 고맙습니다. 앞으로도 애청 부탁합니다.
선생님!
늘 설명 넘 명쾌히 설명 잘 해 주셔서 감사합니다.
질문 좀 드릴게요
제가 방배동 재건축예정 아파트(84.93m2, 현재공시가5억5500)를 2016년10월에 사서 전세주고 있는데요
임대주택신고를 이제야 하려 하는데 혹시 4년되기 전 재건축하게 되면 재건축하는 기간은 포함이 안된다고 인터텟은 나와 있던데요.
혹시 4년기간 채우려면 재건축 후 제가가서 살면 안되고 임대를 꼭 줘야 되는건가요? 그때는 공시가격 상승할텐데 상관없는지요?
답변해 주시면 감사하겠습니다
전달력 최고십니다!!♡
네 고맙습니다. 코로나 조심하시고 건강하십시오
정말 정확하게 알기 쉽게 설명해 주셨네요~감사합니다~ 구독 꾹!
임대사업자인데, 종부세 합산 베제 임대주택 2채, 부부공동소유 거주주택 1채, 임대주택등록 되어있지 않은 배우자 소유 주택1채가 있는데, 거주주택을 팔 경우 양도세 2주택 중과로 되는지, 아니면 3주택 중과로 되는지요?
도움 많이 받고 있습니다. 저는 임대 사업자등록을 2007년에 가입하면서 임대시작 했 습니다. 10년 보유 하고 양도세100%감면 받고자 2018년 8월10일 준공공임대 가입했는데 내년 8월10일이면 말료 된다고 합니다.
당시 임대주택가입 요건이 6채 이상 였습니다. 그래서 8월 이면 6채를 내년에 매도 해야 하는지? 또 보유하게 되면 종부세 가 가장 걱정이 되어 어떻게 해야 할지 걱징되어 상담 하고 싶습니다.
2018.08.10 전환하셨다면 민.특.법은 최대 5년 인정 받아서 임대개시일이 2013.08.10으로 되었을것 같구요, 때문에 2021.08.10에 자동말소가 될 것입니다. 문제는 장.특.공 50%(8년 임대시)를 받기 위한(양도세 100%감면은 해당이 안됩니다. 신규취득 후 3개월 이내에 준공공임대 등록해야합니다.) 임대기간은 기존 임대한 기간의 50%만 인정 받아서 2021.08.10에 자동말소 될 때 임대기간은 5.5년을로 8년이 되지않아 장.특.공 50% 혜택 받지 못합니다. 이부분은 참고로 이해하시기 바라구요, 6채를 내년에 매도해야 하는지 보유해야 하는지 매도한다면 자진말소로 나누어서 팔아야 할지는 글로 설명하기 힘든 부분입니다. 양해 바랍니다. 세무사님 통해서 모의세금계산을 해보고 결정하시기 바랍니다.
정말 짱!!!입니다^^
잘 봤습니다~
네 고맙습니다.
4년 주택임대사업자등록이 2020.08.18.자동말소된 후에 임대차기간만료일까지 주택 수에 포함된다.
조특법 99조의 2 특례주택인 거주주택이 1세대1주택으로서의 보유기간 기산일은 언제인가?
오랫동안 찾은 내용인데 너무 잘정리되서 좋았습니다. 구독하고 갑니다.
제 상황에서 궁금한점이 있습니다.
1. 기준시가는 공동주택가격으로 보면되나요?
2.서울 A주택 기준시가 6억, 전용59 18년6월 취득을 임대사업자 등록시 조정지역 B 재개발 물건 취득시(본인은 다른곳 월세거주) 1주택으로 간주되는게 맞나오? (이주나 중도금 대출을 받을수 있는지...?)
거주주택 양도세비과세에 대한 질문입니다. “최초거주주택(1회)”이란게 주택임대사업자를 등록한때 거주하는 주택을 말하는지? 아니면 그이전과거에 1세대1주택 매도완료로 주택양도소득세 비과세혜택을 받았던게 있었으면 그게 최초거주주택을 말하는건지 궁굼합니다
거주주택1개와 오피스텔1개를 소유하고 있고 오피를 단기주택임대사업자 등록하고 거주주택을 매도하려고 합니다. 과거에 부동산매도를 한적이 있고요
일목요연하게 정리 잘해주시네요♥
여러 분들 세금강의 있지만 최고 깔끔 하고 쉽게 잘 하십니다
네 고맙습니다. 앞으로도 좋은 정보 많이 올리겠습니다.
안녕하세요
2주택양도세관련문의드립니다.
A주택.인천2012년
5월매입.2020년6월매도.비거주
B주택.인천2016년
12월매입..2020년
7월 잔금조건매도.
매도시점까지거주.
이경우 양도세부과는
어떻게되는지요
답주시면고맙겠습니다
어머니께서 아파트 두채를 각각 20여년 보유 중입니다 각각 85제곱미터 미만이고요 한채는 실거래가 5억대 한채는 실거래가 7억대입니다 a아파트 b아파트 각각 전세세입자 거주중입니다 a아파트 임대주택등록하고 b아파트 전세끝나면 실거주 2년후 b아파트 매도 시 b아파트 양도세 비과세인가요?? b아파트 매도 후 a아파트 임대기간 종료 후 폐업하고 매도하면 양도세비과세인가요???
성의 있는 답변에 정말 감사 드립니다. 제가 2년후에 한국으로 영구 귀국할 계획 이라서 한가지 더 궁금한것이 있는데요. 장특공도 2018/ 9/ 13 부터는 기준시가 6억원이 자격요건으로 신설되어 저에게는 그 혜택도 없는것 아닌지 다시 한번 확인 부탁 드려요
분양권9.13이전구입 조정지역
20년7.10임사신청 장기
장기특공몇퍼센트
종부세
기타 무슨 혜택이 있나요?
장기임대사업자는 집에 하자가 발생했을 떄 보수를 안 해도 된다는 법조항이 있나요? 이 질문을 하는 이유는 우리 임대인이 장기임대사업자인데 중대하자가 발생했는데 보수를 안 하겠다고 버티고 있어서 입니다.
설명 정말 이해하기 쉽게 잘하시네요
도움이 많이됐읍니다 감사합니다 ^^
네 도움 되셨다니 다행입니다. 고맙습니다.
너무 감사합니다 ~
2018.8월 비규제지역인 미분양아파트 계약금으로 분양가의 10퍼센트를 내었는데 얼마전 6.17대책시 조정지역으로 되었습니다. 이 경우 2018년 9.13.이전 취득으로 적용받아 양도세 및 종부세 혜택을 받게도는지 궁금합니다.
조정지역에 빌라를 2020년 9월에 장기임대등록 하였는데
10년후 매도당시 무주택자도 양도세 중과세되는건가요?
친절한설명 감사합니다
질문이 있습니다. 3주택자입니다 임대등록은 안했습니다
a주택-전세 3억
b주택-전세 2억
c주택-전세 1억 입니다
abc주택중에서 a와b를 장기임대주택등록을 하면 a+b의 간주임대료에서 75% 감면이 되는건가요?
말씀이 참 또박또박 잘 하시네요^^
네 고맙습니다. 앞으로도 좋은 정보 많이 올리겠습니다.
박찬웅'선생님강의을많이듣읍니다매번들어도이해가잘안되서몇자보냄 니다70대구요2015 년 3월에사업자등'록을해서21년에 자진말소을했읍니 방은19개구요1층'은상가입니다 세무소사업자등록은있구요 5.%인상'도없구요 동의서받았구요 50%이상'임대도찼구요 시청 단기임대사업자 등'록취소한거예요 알려주세요
설명을 참 쉽게 잘하시네요~
한가지 문의드립니다!!
(저의 현재상황)
1) 서울 강북에 A아파트 분양을 받아
1991년 가족 4인 모두 입주.
2) 2008년 11월 고양시 행신동에 B아파트를 분양받아 (서울A아파트는 월세를 주고....)입주하여 현재까지 세대원 4인 모두 거주하고 있음.
(문의 내용)
1) A아파트를 오늘 이후에 장기 임대로
등록을 하더라도 장특공50%(70%)
종부세 합산배제, 중과세 배제가
가능하다고 했는데....
주택임대등록전에 배우자에게
증여(18년 9월14일이후)하고
장기임대등록을 하면
장특공 혜택은 받을 수 있으나,
나머지 종부세합산배제와
양도 중과세 혜택은 받지 못하나요?
2) 아니면,
본인이 먼저 주택장기임대등록을
먼저하고 나서 배우자에게
포괄양수로 증여를 하면, 양도중과세
배제및 종부세 합산배제의 혜택은
받을 수는 있는 것인지요?
3) 어떠한 경우에도 2018년 9월 14일
이후에 발생되는 배우자 증여로는
양도세 중과배제와 종부세 합산배제
의 혜택은 받을 수 없는 것인지요?
(**배우자 증여는 A주택의 취득가액을 높히기 위함입니다.)
감사합니다!!!
상가주택을 20년 3월에 단기 임대차 등록을 했습니다
양도 소득세, 종부세 합산 배제 혜택을 못 받나요?
지금이라도 장기 임대로 전환하면 되는지요?
질문드립니다. 바쁘시겠지만 도움 부탁드립니다. 거주주택 A가 있고, 2018.9.13 이전에 취득한 분양권 B와 C를 2018.9.25일 장기민간임대주택 등록했습니다(A,B,C 모두 조정지역입니다). 까다로운 임대요건 충족시 10년 후 B와 C주택은 양도소득세 100% 세액감면 대상인지요. 아울러 취득후 3개월이내 임대해야 된다는 내용이 있는데 소유권 이전등기후 3개월 이내 임대개시 조건을 충족해야 100% 세액감면 가능한 것인지도 궁금합니다.
자세한설명 감사합니다.
네 고맙습니다. 앞으로도 좋은 정보 많이 올리겠습니다.
너무 도움되는 내용 감사합니다^^
네 고맙습니다, 앞으로도 좋은 정보 많이 올리겠습니다
명쾌한 설명 감사합니다.
네 고맙습니다. 앞으로도 애청 바랍니다.
안녕하세요. 동영상 잘 봤습니다 ㅎㅎ 궁금한 것이 2개 있는데요~1. 양도소득세 생애 최초만 인정한다는 부분, 어느 자료에서 볼 수 있나요? 보도자료로 확인하고 싶은데 찾기가 어렵네요ㅠ2. 생애 최초로 적용된다는 것이, 공표 이전에 주택을 구매한 이력이 있는 사람도 포함하는 것인지 아니면 공표 이후로 1회로 제한한다는 것인지 궁금해요~ 답변 부탁드려요
2017년 9월4일 하남오피스텔을 분양받고
2019년6월에 서울5억 아파트를 구매해서 현재 전세를주고 2021년3월에 거주할예정입니다
이런경우 오피스텔은 주택임대사업자등록을 4년하는게 나은건지 8년하는거 나은건지 모르겠네요 주택임대사업자를내는거 맞는건지,
임대등록기간은 나중에 양도세만 영향을 주는거지
잘 모르겠어요
이런 혜택들이 1가구2주택 이상이면 받을수 없는건가요~?
2015년 6월 서울 소형아파트 취득했는데
공시지가 6억이하 14평(49m²) 현시세는 8억인거같은데
지금주택임대사업자(시청ㆍ세무사)둘다 준공공 8년등록하면 세제해택되나요?
그전에 오피스텔을 한채. 위에 서울집 한채중 오피스텔만 취득할때 취득세감면된다고 등록하고 의무임대기간 5년후 올해 마이너스라 의무기간종료후 임대사업자말소하고 팔았는데 고민이 되네요~
국세청에도 폐업신고했는데 다시 등록을 해야할지 ㅜ
그리고, 공시지가 기준시가 다른건가요?
2015년 8월에 주거용 오피스텔 18제곱미트 구입해서 임대사업자 등록하고 임대놓고 있는데, 2020년 가을에 임대사업자등록이 자동해제 되었다는 통지를 받았습니다.
오십만원 받는 월세에 대한 임대사업자 신고를 다시 해야 하는지, 소득신고를 해야 하는지
어떻게해야 절세를 할수있는지 궁금합니다. 남편명의의 아파트가 있는데 작은 오피스텔 때문에 1가구 2주택이 되는지 궁금합니다.
법이 너무 복잡하여서...
강의 너무도 잘보고 있습니다.매번 좋은 강의로 넘나 많이 배우고 있습니다.헤깔리는 부분이 있어서요
A재개발 주택 2016년 매입(2023년 완공)
B오피스텔 2016년 매입
C실거주 아팟 2019년 11월 매입
A B를 장기 임대 신청 후 C를 2년거주 이후 비과세로 팔고 또다른 D아팟을 매수 한다했을 경우에 기존 A재개발주택은 임대기간을 다채우고 난뒤세 양도세 비과세 할수 있는가요?(A가 양도세적으로 어떤 혜택을 받을수있는지요)
A는 다른 주택이 있는 경우에는 양도세 비과세는 안됩니다. 최종적으로 1주택이 된 경우에 2년 거주 후 양도세비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다른 주택이 있는 경우에는 A주택이 전용면적 85제곱미터 이하라면 장기보유특별공제(8년 임대시 50%, 10년 임대시 70%)혜택을 볼 수 있습니다. 다만, 2022년 12월 31일까지는 8년짜리 장기일반민간임대를 등록 하셔야 합니다. 아직 등록 안하셨다면 빨리 하셔야 하는데 2023년 준공이면 등록을 못할수도 있겠습니다.
헷갈리기 쉬운 꼭 필요한 정보 감사합니다.
네 고맙습니다
깔끔하게 잘 정리해주셔서 유익합니다.2017.8.4 (조정지역아파트 취득) 현시점에서 임대사업자등록시 장특공제 몇프로가능할른지요? 현재는 위의주택 포함 조정지역2주택자입니다(2018.11 월취득)
설명 굳이예요 최고
네 고맙습니다. 앞으로도 좋은 정보 많이 올리겠습니다.
현재 장인어른이 송파가락쌍용1차25평10년이상거주 1채
개포래미안포레스트 25평 조합원 으로
9월 완공후 이주예정입니다 둘다 대출은없음
현재 아버지는 둘다가지고 가실예정이신데....
이같은경우에도 가락쌍용1차 매도가 맞을까요 ??? 리모델링이야기가있어서... 가지고계시는거같은데
다주택으로분류가되시는데 ... 가락동아파트를 매매를해야할지...
임대사업자를 내야할까요 ?
오늘도 감사드립니다
질문1;단기임대로 신청하고
십년후에 팔면 세금예택을
단기와 장기중 어느쪽으로
받나요?
질문2;;1가구2주택신고하고
사업자등록을 내지 않으면
실과 익이 무엇인지요?
질문 1) 단기임대로 등록 하셨기에 단기임대에 대한 세금혜택을 받습니다. 세금혜택을 더 받고 싶다면 장기일반민간임대로 전환 하셔야 합니다.
질문 2) 질문 내용을 이해 못 했습니다. 주택 신고하고 사업자 등록 내지 않는다는게 이해가 안되네요
설명을 찰지게 잘하시네
구독이요~~^^
네 고맙습니다. 앞으로도 좋은 정보 많이 올리겠습니다
상세히 설명 잘해주셨는데요. 그래도 질문 드릴게요. 1번주택 23년 보유현재 2년거주중. 2번아파트 24년보유 시가현재6억5천 2번주택을 장기임대사업자로 등록하려해요. 2번아파트는 10년후 매도하면 장특공제70% 되나요. 1번 아파트는 팔면 비과세 혜택 되나요
쉬운 설명 감사합니다. 그런데 궁금한 점이 있는게 제가 2018년 12월 초에 분양권을 매수했는데 입주시기가 2021년입니다. 그래서 입주시점에 임대사업자를 10년 임대 등록하려고 하는데 그러면 양도세 100프로 면제 조건에 맞는거죠? 참고로 분양권 구입당시에는 비조정지역이었습니다.
소득세 세액감면 혜택이 임대소득 2천만원 이하일때 해당이 된다고 하는데 여기 강의에서는 소득제한은 없다고 하니 헷갈리는데 제가 잘못 알고 있는건가요?
수고하십니다~^^ 다름이 아니라 제가 면세임대사업자 인데~ 년간 월세및 간주임대료 다합하면 년간 천만원이 조금 넘습니다. 이럴때 사업자카드를 등록해서 여러가지 쓰는비용을 처리하면 년간 천만원이 넘지않게 비용처리가 되는건지요?
찬만원이 넘으면 건보료가 지역가입자로 되어 별도로 내야한댜고 하여...(참고로 직장인입니다.
월세 + 간주임대료 가 천만원 남짓이라면 필요경비율 적용하시면 됩니다. 사업자 카드로 비용 처리한다고 해도 천만원 가까이 안나올텐데요... 오로지 주택에 대한 비용이어야 하니까요... 천만원 넘는 경우는... 피부양자를 말하구요 질문자님이 직장인이라면 직장가입자 이실텐데.. 이때는 직장가입자 의료보험은 주 소득(연봉)외 개인 소득이 3,400만원 이하라면 의료보험료는 올라가지 않습니다. 2021년 부터는 2,700만원 정도 낮아지겠구요...
@@mvpshow 감사합니다 혹시 년봉이 3400만원보다 높으면...
@@mvpshow 아 피부양자가 와이프 자녀2명이 있습니다. 피부양자 건보료가 별도로 지역가입자로 내야하는경우가 되는지가 궁금 한거였습니다. 년간임대료가 천만원 넘을시
현재 2009년 취득한 광역시 비규제지역의 공시가격 3억이하이고 올해 임사등록하게 된다면, 일부의 장특공제, 양도세 비과세, 종부세합산배제 혜택 적용이 될런지요.
4주택을보유중입니다.사는집비과세를 위해 양도세가 제일 작은거 한채만 팔고 임대등록을 할려고 합니다. 근데 임대등록을하고 나서 등록한 집은 의무규정을 잘 지키돼 추후에 새로 집을 살 경우 그건 안올려도 될까요?제가 경매를 공부중인데 본격적으로 하면 스쳐가는빌라같은게 많을것같아서요 ㅜㅜ궁금해요
주택임대사업자는 선택사항 입니다. 등록 안하셔도 됩니다.다만, 소득세법상 사업자 등록은 의무사항입니다. 두 사업자의 차이는 ruclips.net/video/QVPFdt8YLaA/видео.html
선생님..1가구 2주택이고 장기로 2020년 2월 14일에 등록했습니다.금호동에 2018년 3월 구매한 아파트를 임대 사업자로 등록했고 2019년 2월에 산 성수동 아파트가 있어요 장기로 8년 임대하고 2년 거주 요건을 갖춰야 하는거 같은데 그럼 8년 임대후 폐업하고 2년 거주 할때 1가구 2주택이 다시 되어서 세금 합산 혜택을 못받게 되는건 아닌가요? 세금땜에 임사 등록하는건데 2년 거주를 위해 폐업하면 얼마간 2주택자로 적용되는건지요? 이럴 경우 8년 후 두 집을 파는 순서는 어떻게 하면 좋을까요?
만약 주택임대사업자로 등록하신 금호동 아파트의 기준시가가 임대개시일 당시 6억 이하이고 5년 이상 임대(그냥 8년 임대기간 채운다 생각하시면 됩니다)하고, 임대 기간동안 연 5% 임대료 증액제한을 잘 지키셨을때 작년에 구입한 성수동 아파트에서 실거주 2년을 하시면 성수동 아파트는 양도세 비과세 혜택을 볼수가 있습니다. 그 이후에 금호동 아파트를 임대의무기간 채우고 나서 실거주 2년 하시면 1세대1주택 양도세 비과세 혜택 볼 수 있습니다. 만약 금호동 아파트 임대개시일 당시 기준시가가 6억을 초과한다면 전용면적이 85제곱미터 이하인지가 중요합니다. 전용면적이 85제곱미터 이하라면 성수동 아파트 양도세비과세 혜택을 볼 수 없지만 금호동 아파트를 8년 임대하고 팔면(연 5% 증액제한 지키고) 장기보유특별공제 50%, 10년 이상 임대하고 팔면 장기보유특별공제 70% 혜택을 볼 수 있습니다. 즉, 금호동 임대주택을 먼저 팔고 나서 성수동 주택에 실거주 2년 요건 채우고 양도세 비과세 혜택을 보시면 됩니다.
@@mvpshow 선생님 ... 그럼 금호동 집을 8년 채우고 제가 들어가서 살게 될때 임사는 폐업하고 들어 가야하잖아요... 임사 폐업하고 2년 사는 동안은 1가구 2주택으로 종부세 이런 세금 혜택은 2년간 사라지나요? 임사 등록될때는 1가구 1주택으로 되는데 임사를 폐업을 하게 되면 2주택자가 되는 거고 그럼 종부세는 나오게 되는 건지요? 지금 두 집은 모두 기준 시가 6억 미만입니다. 그리고 10년 이상 임대시 장기 보유 특별 공제가 70%라는건 임사 등록 기준 10년 인가요? 아님 임사 개시 이전 기간도 임대했다면 그것이 합산 되는 건지요??
@@bio2802 종부세합산배제는 임대를 하고 있을때 해줍니다. 폐업하고 실거주 하시면 2주택으로 종부세 합산이 됩니다. 장기보유특별공제 10년 기준은 정의사도 종부세합산배제는 임대를 하고 있을때 해줍니다. 폐업하고 실거주 하시면 2주택으로 종부세 합산이 됩니다. 장기보유특별공제 10년 기준은 예전 제 자료를 찾아봐서 할 것 같아요... 기억이 가물가물 해서요, 장.특.공은 주택임대사업자 등록하기 전 임대기간도 인정이 되는걸로 기억을 합니다만 확실치가 않아서 자료 찾고 있는 중입니다.
임대사업자혜택이 작금의 상황을 만들었고 임사등록많이해서 혜택보는사람과 그렇지못한사람들의양극화를 만들고 강남등우수입지에 임사등록해서 혜택받기위해추가매입하신 위너분들과 그러지못한분들의 안타까움.
주변돌아보면 임사등록이 이슈가된이후 사람들간에 시기질투까지. 혼란스러워져서 힘듭니다.
선생님~~17:27 화면에서 2019년 12.16일 실거주 2년 거주 요건 추가/ 2019.12.17부터 새로 임대등록하는 주택 적용/이라는 부분에서 질문입니다. 2년 거주 요건 추가라는것이 임사 등록한 집을 8년 임대하고 나서 제가 2년을 들어가야한다는 말인가요? 임대한 주택도 그 집에 2년 거주 해야 혜택이 있다는 말씀이신지요? 저는 소유한 집이 2개이고 둘다 임사 등록했어요. 한개는 2020.2월에 한개는 2020년 3월 등록했구요. 아직 2개의 집에 2년을 살아본적은 없습니다.
이 질문을 정말 많이 받습니다. 많은 분들이 어려워 하시는 부분이에요...
12.16 대책에서 말한 실거주 2년 요건을 설명 드리기 위해 개정 전의 혜택을 먼저 설명드리면 1세대가 조정대상지역에 2017년 8월 3일 이후료 1주택을 취득해서 1세대 1주택자가 됐다면 해당 주택을 팔 때 양도세비과세 받기 위해서는 2년을 거주해야 한다는건 잘 아실거에요... 헌데 2017.08.03 이후 취득한 조정대상지역 1주택만을 가지고 있는 1세대가 해당 주택에 주택임대사업자 등록(4년,8년 관계없이)을 하고 본인은 전세나 월세로 살면 나중에 임대의무기간(4년 또는 8년) 마치고 주택을 팔때 실거주 2년을 하지 않아도 양도세비과세를 받을 수 있었습니다. 이 혜택이 굉장히 큰 혜택 이었습니다. 실거주 2년 하지 않아도 비과세 혜택 받았으니까요, 만약 전세를 끼고 주택을 샀다면 실거주 하려면 전세보증금을 세입자에게 주고 거주를 해야하는데 돈이 없으면 거주를 못하잖아요, 헌데 주택임대사업자로 등록해버리면 거주 2년 하지 않고도 양도세비과세를 받으니 전세 낀 갭투자들에겐 더 없이 좋은 혜택이었습니다. 또한 강남의 고가주택(40억 이상 되면)을 자식에게 상속으로 줄 계획 있는 사람도 이 혜택을 이용 했습니다. 자녀가 상속 받아서 1주택자가 됐다면 전세보증금 수십억 없어도 임대의무기간 끝나고 팔면 양도세비과세 받을 수 있으니까요, 더구나 피상속인의 임대기간이 상속인에게 승계도 됩니다. 한마디로 대박 혜택 이었습니다. 그래서 정부에서 2019.12.17 이후로 주택임대사업자 등록 한 사람들에겐 이 혜택을 없애 버린겁니다. 때문에 2017.08.03 이후로 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 1세대 1주택자는 해당 주택을 주택임대사업자 등록을 하더라도 임대의무기간이 끝나고 나서 2년 실거주를 해야 양도세비과세를 적용 시켜 주겠다는 겁니다. 2017.08.02 이전에 취득한 1세대 1주택자 양도세비과세 요건에 2년 거주가 없이 보유 2년만 적용 받은 사람은 상관 없구요, 1세대 다주택자도 상관 없는 내용 입니다. 말로 설명하면 쉬운데 글로 설명 하려니 글이 길어집니다. 이해가 되셨는지 모르겠네요...
아.. 그럼 집이 하나인 사람이 그 집을 임사 등록하면 그 집에 2년 거주해야한다는 거고 저는 임사등록한 집이 2개이니 그 2개의 집 모두 거주 의무는 없다는 말씀이시죠??
@@bio2802 아... 그게 아니라.... 글로 설명하다보니 이해시켜드리기 힘들었네요... ㅜㅜ / (2017.08.03 이후 취득한 조정대상지역에 있는)집 하나인 사람이 그집을 임사등록하더라도 그집을 팔때 양도세비과세 받으려면 실거주 2년 해야한다는 거구요, 질문자님처럼 주택임대사업자 등록한 임대주택이 2개인 경우는 나중에 다른집 다 팔고 임대주택이 하나만 남았을때 실거주 2년을 해야 양도세 비과세 받는다는 겁니다. 물론 1개 남은 임대주택이 2017.08.02 이전에 취득한 집이거나 비조정대상지역에 있는 주택이라면 보유2년만 하시면 비과세니까 실거주 2년 안해도 되구요...
2002년도에임대사업자등록
했는데 장기임대사업자
로 장기보유특별공제 를
받을수있나요?
전세만기시 5% 안지키면
벌금대상인가요?
안녕하세요 설명 잘 들었습니다^^. 다만 2018년 9월 13일까지 취득....에서 취득의 기준은 계약일인가요, 잔금일인가요? 2018년 8월에 계약하고, 잔금은 9월 말에 지급했는데, 이 경우에도 9.13까지 최득한 경우에 해당하나요? 아무도 이렇게 이야기는 안해주셔서..........^^;
법 개정전 적용을 위한 취득기준은 계약일 기준입니다. 2018널 8윌에 계약서를 작성하고 계약금을 지급한 사실을 증빙서류를 통해 확인이 되면 2019.09.13 이전 취득으로 인정해 줍니다.
양도세 100% 세액감면시 신규 취득 인정시(세제혜택 상) 강의내용 분양권처럼 입주권도 동일 한가요?
설명 잘 들었습니다 양도세 100% 세액 감면에 대해 문의드립니다 현재 임대를 생각하고 있는 주택의 계약 체결일이 2018년 12월 중순쯤이었고 주택등기일은 2019년 1월이었습니다 근데 지금 시점에서 임대사업자 등록해서 10년 이상 임대한 후 매도한다면 양도소득세 100% 세액 감면 적용대상이 될 지 문의드립니다
설명잘 들었습니다. 가장 명쾌하게 설명해주셔서 감사해요. 한가지 질문은 거주주택 비과세 특례 부분입니다. 현재살고 있는집 과 임대준 주택(2012, 2015 구입) 임대사업자 등록을 하고 10억대 아파트사서 실거주하려고 해요. 설명에서 양도가액 9억 초과시 초과분에 대해 과세 한다고 하셨는데, 양도가액 9억이란 매도가(양도한 가격)를 말하는건가요? 아니면 양도차액을 말하는 건가요? 매도가를 말한다면 10억짜리를 사서 12억에 팔면 이미 9억 넘은 걸 샀으니 비과세를 못받는건가요?
양도가액이란 실제로 집을 판 금액입니다. 양도차액이 아닙니다. 10억에 집을 사서 12억에 집을 판다면 양도가액이 9억을 넘었으니 비과세 못 받는게 아닙니다. 비과세 가능합니다. 9억 초과분에 대한 양도세를 낸다는 뜻은 전체 양도차익을 9억 초과분의 양도차익과 9억 이하의 양도차익으로 안분한 값에서 9억 초과분의 양도차익만 세금으로 낸다는 뜻입니다. 쉽게 식으로 말씀드리면 예를 들었던대료 10억에 사서 12억에 판다면 => 2억 X {(12-9)÷12} = 5,000만원
노고에 감사드립니다.
A 아파트 조정지역 분양 2017.07.21. 면적 84.56 공시지가 6억이상 예상 매매가 13억 정도 준공 2020.01.15.
B 아파트주택 조정지역 분양 2016.11.17. 면적 116 공시지가 6억이상 예상 매매가 11억 정도 준공 2020.02.15
A 아파트 2020.02.15. 임대사업자로 구청과 세무서에 등록 후 10년 임대
B 아파트 임대사업자 미등록
질문1. A 아파트 장기보유특별공제 양도세 70% 감면 가능하나요?
질문2. A 아파트 양도소득세 100%세액 감면 가능하나요?
답변이 늦어 죄송합니다. 질문이 많아 일일이 답 드리기가 쉽지 않네요... 결론부터 말씀드리면 질문에 적어주신 두 아파트의 면적이 전용면적 이라면 A아파트를 장기일반민간임대로 등록하고 10년 이상 임대하면(임대기간 동안 5% 임대료 증액제한) 장기보유특별공제 70% 가능합니다. B아파트는 장기일반민간임대로 등록 한다고 해도 양도소득세 100%세액감면 혜택 받을 수 없습니다. 이유 ===> A아파트는 2018.09.13 이전 분양 받은 분양권으로 면적조건(전용면적 85제곱미터 이하)만 갖추면 장기보유특별공제 혜택 가능합니다. B 아파트는 전용면적이 85제곱미터를 초과했기에 양도세100%세액감면 혜택 받을 수 없습니다. 85제곱미터 이하여야 합니다.
1가구 2주택
17평 전세 1억 5000 놓았고요.12년 됐어요.
아이 직장 결정이 돼서 이사 가려고 임대사업등록을 하면, 간주임대료는 과세 대상이 아니라고 들었어요.
문제는
제가 살고 있는 32평 아파트를 팔려는데 비과세 요건인가요? 2006. 12월 전입 현재까지 거주하고 있어요.
양도세중과배제, 종부세합산배제, 양도세장특공 혜택을 위한 취득일 기준은 '계약서 작성 및 계약금 납입' 일까지 포함되는거죠?(분양권 포함)
정말 설명 잘해주셔서 언제나 감사합니다문의사항은 9.13전에 분양권을 취득한 아파트도 지금 현재 (20.3.23) 요건을 맟쳐 임대사업자를 등록하면 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제,장기보유 특별공제(22.12.31까지) 가능한지요분양권을 취득한 상태도 취득일로 볼수 있을까요....
분양권을 취득한 상태도 취득일로 봅니다. 다만, 주의하실건 양도세 중과배제와 종부세 중과배제의 요건인 기준시가 6억이하(지방은 3억이하)는 임대개시일 당시 기준입니다. 즉, 2018.09.13 이전 취득으로 보긴 하지만 입주권이 아닌 분양권 이시기에 준공 후 임대를 맞춘 시점의 기준시가가 6억 초과(지방은 3억초과)하면 양도세중과배제와 종부세합산배제 혜택을 볼 수 없습니다. 장기보유특별공제 혜택은 전용면적 85제곱미터 이하만 갖추면 되기에 요건 충족 하신다면 2022.12.31 이전에 등록하시면 혜택 가능합니다. 참고 하시기 바랍니다.
이 경우에 장기보유특별공제 말고도 양도세100%감면도 선택할 수 잇는게 맞나요?
@@에스아이오88 양도세 100%세액감면은 2018.12.31까지 계약서를 작성하고(분양권로 가능)계약금을 납부한 사실이 증명이 되면 인정이 됩니다. 단, 주의하실건 양도세 100%세액감면과 장기보유특별공제 70% 혜택은 중복적용이 안되기에 둘중 하나를 선택해야 합니다. 양도차익에 따라 어떤게 좋은지가 달라지기에 나중에 파실 때 세금계산을 해보고 결정하시기 바랍니다.
좋은 영상 감사합니다! 구독자 되었습니다! 추가 질문이 있습니다.
Q1. 임대개시일 당시 기준시가?
전세를 이미 주고있는 주택에 대해 임대주택 등록 시 전세 시작일이 임대개시일이 되나요? 아니면 임대주택등록 시점이 임대개시일이 되나요?
Q2. 거주주택 비과세 특례?
현재 1가구 1주택입니다. 현재 주택을 먼저 임대등록을하고 추후 주택 1채를 추가 매입하여 실거주 2년 요건을 채우면 추가 매입한 주택에 대해서는 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있나요?(지금 1주택일때 먼저 임대등록하고 추후 1채 더 추가 매수하여 실거주 계획중입니다.)
Q2-1. 가능하다면 생애 1회만 가능하다고 하셨는데 그 혜택을 받고싶은 주택을 제마음대로 선택 할 수 있나요? 예를들어 첫번째 거주주택이 많이 오르지않아 팔고 두번째 다른 거주주택을 다시 매입해서 거주주택에 혜택을 사용하고 싶을 경우 가능한가요? 아니면 무조건 임대등록 시점에 거주하였던 주택이 거주주택으로 간주되어 자동 1회 비과세 특례가 적용되어버리나요?
말 속도도 좋고, 정리도 좀되는듯 하네요~~
네 고맙습니다. 앞으로 더 노력하겠습니다.
설명또박또박 해주셔서 감사합니다^^
장기일반민간임대사업자 입니다~ 이 들주택외에
1세대2주택이 있습니다
(한곳은 직접거주하고 다른한곳은 전세주고있습니다)
*질문입니다
1. 소득세기준 임대사업자 신고해야할까요? 제생각엔 2주택으로 보아 안해도 될듯해서요
2. 이주택중 현거주주택을 양도할때 양도소득세를 내고 다른주택으로 이주거주하면 그 다른주택이 양도소득세 비과세 될수있나요?
쏙쏙 들어오는 강의 너무나 감사합니다 세금 부분은 너무나 어렵고 들어도 무슨말인지 몰라 간과 했는데 이 강의를 듣고 보니 꼭 챙겨야할 부분이구나 싶어요 몇가지 질문이 있는데 현재 다 주택자 이며 조정지역 (용인시 기흥구)에 전세준 집이 있어요 분양권일때 2018.3 매수 하였구 등기는 2018년 10 월에 등기가 나왔어요 그럼 취득일 기준이 어떻게 될까요 분양권을 매수한 시점인지 등기가 나온시점인지 그리고 현재 공시가 6억 미만인데 전용면적이 84.7제곱미터라 84제곱초과로 보는걸까요 요전이 충족하면 내년 세이자 2년이이 될때 임대 사업자 등록하고 싶어어서요
취득일 기준이는 뜻은 용인의 주택을 주택임대사업자 등록할때 세금혜택을 결정하는 취득의 기준일 것 같습니다. 이때는 2018.03월 이 취득기준 입니다. 즉, 9.13대책 이전에 취득하신 거라서 주택임대사업자로 등록하신다면 임대개시일 당시 기준시가가 6억 이하라면 종부세합산배제와 양도세중과배제, 거주주택 비과세 특례 적용 가능하구요, 전용면적이 85제곱미터 이하라서 장기보유특별공제 혜택도 요건 충족하면 가능합니다. 중요한건 기준시가 6억이하는 임대개시일 당시 기준입니다. 지금 기준시가가 5억 후반이라면 내년 4월말에 기준시가 발표시에는 6억을 넘을 수 있습니다. 6억 넘은 이후에 주택임대사업자 등록하면 기준시가 6억 초과가 됩니다. 참고하시기 바랍니다.
구독중인 팬입니다. 질문하나드릴게요
A아파트 17년9월취득->21년4월장기임대8년등록.
B아파트 19년4월취득->2년실거주후 거주주택비과세로 매도하고나면 장기임대주택A아파트1주택남잖아요. 8년채우고난후 1주택상태에서 매도하면 비과세 받을수있나요?(실거주는 2년했습니다)
A아파트가 기준시가 6억 이하이고, 5년 이상 임대 하신다면(임대기간동안 5% 임대료 증액제한 지키시구요) B아파트 거주주택 비과세 가능합니다. 남은 A아파트 8년 의무임대기간 채우고 매도하실때는 2021년 이후 매도이기 때문에 기존 실거주 2년은 적용이 안되고, 최종적으로 A아파트 1주택만 남은 시점 이후에 실거주 2년을 하셔야 양도세 비과세 적용 받습니다. 또한 A아파트 전체 보유기간에 대해서 비과세 받는게 아니라 B아파트 매도 후 양도차익에 대해서만 비과세 받습니다. A아파트가 조정대상지역에 있는 주택이라 가정했습니다.
@@mvpshow 답변 감사합니다^^ 감동받았습니다.한가지만 더 여쭤볼게요. 마지막에 말씀하신 B주택 매도후 기간만 비과세라 하셨는데 ,그럼 장특공70%는 받을수있는건가요??
질문1. 2019.2.12일부 1주택2년이상 거주시 평생1번 비과세 란 2015.2.1 비과세를 받은 적이 있는 사람도 포함되나요 아님 지금부터 평생1번인가요?질문2. 2007.11.30일 원룸다세대19세대 취득하여 면세사업자로 세무소/구청 신고하고 2019.1.4일 공고지원8년임대사업자로 구청에 신고했습니다 양도혜택를 알고싶습니다
지금부터 1번이 아닌 평생 1번 입니다. 경과규정이 있긴 한데 너무 애매모호해서 장담을 못 드리겠네요... 거주주택 비과세를 받기 위해 현재 거주하고 있거나 계약한 주택은 예외라고 되어 있긴한데 이게 해석을 어떻게 하냐에 따라 달라져서요... 19세대 원룸다세대는 공고지원8년임대사업자
단기임대등록하고 2년전세 계약 만료후 기존의 세입자와 재임대시 5%미만 증액 임차인과 1년 계약을 하고 만기가 되어 재계약시 다시 5% 미만 증액 1년 계약서를 써서 신고했는데 위법사항인지요? 사실 월세로 돌릴까하다가 임차인의 부탁으로 전세계약을 1년마다 해줬었어요.
2년마다 증액한게 아니고 1년마다 계약서 쓴것도 잘못인지...그렇다면 지금이라도 다시 시정할 수 있는지..꼭 답변부탁드립니다.
제가 무식해서 부동산에서 시키는대로 했었고 주택과직원도 임차인과 합의된 계약이면 상관없다하여 그렇게 하였는데 지금 무척 떨리고 걱정됩니다.
선생님의 소중한 답변 부탁드립니다.
기다리고 있겠습니다.
2017년 11월 단기임대한 주택입니다
안녕하세요~ 주택임대사업자 신고 완료. 이후 새로운 주택을 매입했는데 바로 매매하려면 해당 주택 임대등록 안해도 되는지요? 기존 보유(임대) 주택은 임대등록했구요.
거주주택 비과세 특례에서 평생1회라고 하는건 임대사업자를 영위하고 있을 때를 말하는 거겠죠? 만약 임대주택 보유당시에 1주택 혜택 받은 후, 임대주택을 다 처분하고 새로운 주택을 구입후 1세대 1주택은 혜택을 볼 수 있는거죠?
평생 1회는 주택임대사업로 거주주택 양도세 비과세특례를 말합니다. 때문에 주택임대사업자를 이용해서 거주주택 양도세 받는건 평생 1회 이구요... 그 외 다른 방법으로 양도세비과세 받는건 평생 1회가 아닙니다. 때문에 질문자님 예처럼 주택임대사업자로 거주주택 양도세 비과세 받고, 임대주택도 처분한 이후에 다시 1주택 구입해서 1세대 1주택 양도세 비과세 받는건 가능합니다.
부동산쇼 부자 되는 재테크 감사합니다. 잘 챙겨보고 있어요. 항상 감사합니다.
안녕하세요
저는 2016년 다가구주택을 8억에 구입했습니다
지금 공시지자 19억이라고 합니다
면적은 78 이구요 5층자리 건물 입니다
제가 주택임대 8년으로 하고 싶은데
제산세 소득세 양도세 혜택 받을수 있나요?
일가구 일주택이고요
공동명의로 보유하고 있습니다
딸과 공동명의입니다
그래서 현재취득한경우는 간단히 설명안되나요?
현재 취득 하셨다면 기준시가와 전용면적이 얼마인지가 중요합니다. 유일한 혜택인 장기보유특별공제를 받을 수 있느냐가 중요하니까요
@@mvpshow 답변 주셔서 감사합니다♡
@@mvpshow 답변 주셔서 감사합니다♡
@@mvpshow 답변 주셔서 감사합니다♡
구독했습니다. 설명도 좋고 댓글 써주시는 열의도 대단하시네요 한가지 여쭤볼게 있습니다.
거주주택 평생 1회 비과세 받는것은 일시적2부택 비과세와 중복 가능한가요?
예를 들어 현 일시적 2주택(A,B)이고 기존주택(A) 양도로 비과세받고 다시 같은 단지내 것을 취득후(C) B주택을 임대등록후에 향후 C에 2년거주 및 B를 5년 채운다는 가정하에 C주택을 재차 양도시 비과세 받을수 있을지 궁금합니다^^
이론상으론 가능 합니다만 해당 세무서에 한번 더 확인하시기 바랍니다.(국세청 126번도 가능) 법 해석을 실무에서 어떻게 적용할지 장담을 못해서요, 거주주택 비과세 특례는 주택임대사업자를 이용한 것이고, 일시적 2주택은 일시적 2주택 비과세 특례를 적용하는거라 다른 법으로 혜택 받는거라 가능 한데, 실무에서는 어떻게든 과세 시키려 하기에 장담을 못하겠네요...
B임대주택을 의무임대기간을 채운 후 양도세혜택을 받고 매도 후 거주 C주택을 기간을 채워 매도하면 비과세혜택이 있습니다. 임대주택을 모두 매도후 고주 비과세를 받을 수 있습니다.
20년6월30 일취득하고
7월에 임대사업자8년등록할경우
양도세50퍼공제받고
나머지는 중과인가요?
양도세관련질문입니다
안녕하세요~오피스텔 하나는 임대사업자 등록을했고요 충북증평에 다가구주택 월세를받고있는데 임대사업자등록을해야되는지 긍금합니다~~?
충북 증평에 다가구주택의 주택임대사업자 등록 여부는 향 후 얼마나 집 값이 오를지 1년 총 수입이 얼마인지에 따라 달라집니다. 글로는 답이 어렵겠네요
@@mvpshow 답주셔서 감사합니다~매수한지7년이지났는데 산 가격에 매매하려고해도 팔리지가않아서 가격이 오를것같지가않네요 1년수익이 3000만원정도됩니다
@@박지원-m3w4s 오를것 같지 않다면 그리고 증평이라 기준시가도 그리 많지 않을것 같아서 주택임대사업자는 등록하지 않는게 좋을것 같구요...최소 8년 동안 못 파니까요, 그 전에 팔수 있으면 팔아야죠. 대신 1년 수익이 3,000만원이라 국세청에서 혹 사업자 등록하라고 하면 소득세법상 사업자 등록만 하시기 바랍니다. 일단 버텨 보시구요
감사합니다~~^^
@@박지원-m3w4s 네 앞으로도 꾸준한 시청 부탁합니다.
역시 넘 설명 명쾌히 해 주셔서 많은 도움이 되고 있습니다. 감사해요. 왕초보 탈출해 보겠습니다. 양도세 ‘장기보유특별공제’ 주임사등록 부분이 혼돈되어 질문드립니다. (질문)동작구 A(85㎡)매수(2018/7.31,76000만)하고 전세(20.7.31만료)를 주었고, 매수 전부터 같은 단지에 전세로 살고 있으며 현재로선 매수한 집에 언제 거주하게 될지 계획이 없어서요.(거주 전세집이 주임사 등록돼 이사없이 더 살고 싶음)법적인 적용에 따라 매수한 집에 제가 들어가야 할지 말지 정해야 해서요.1. A를 나중에 매도하게 될 때 거주하지 않고, 10년 보유만 해도 장기보유특별공제 80%공제받나요? (2018.9.13. 대책 발표 전 18.7.31매수하였으면 2년 거주 안해도 되는 건가요?)아니면 1216대책에 따른 장특공 요건으로 거주(40%)와 보유기간(40%)에 적용받게 되는 건가요? 2. 또 A를 임대 등록하여 세제혜택 받고 추가 B아파트 매입하는 방안이 이로울까요? (913대책 이전에 취득한 아파트라 양도세중과배제, 장특공제 등 혜택 활용 등 최선의 방안을 찾고 있습니다.) B매수하여 전세 주는 것은 어떨까요? (갭투자 후 이후 거주? 여기 역시 거주해야 나중에 A를 매도한 후 B 양도시 장특공제 받게 되지요? 아님 A를 임대중 적당한 시기에 B를 매도계획하며 거주주택 양도세비과세 혜택받을 수 있는 건가요?) 너무 복잡하네요. 고견 주시면 감사하겠습니다.
질문 정리가 안되서 답을 드리기 힘드네요... 제기 이해한데로 말씀드릴게요
질문 1) A주택에 주택임대사업자 등록을 한다면 전용면적 85제곱미터 이하라면 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택이라 10년 임대 시 장기보유특별공제 70% 혜택 받을 수 있습니다.(단, 2022.12.31까지는 장기일반민간임대 등록하셔야 함) 주택임대사업자 등록하지 않았을때, 1세대1주택으로 거주요건 없이 10년 보유만 했을 때 장기보유특별공제 80% 적용은 2019.12.31까지 팔았을 때 가능하기에 질문자님은 혜택 받지 못합니다. 2020.01.01 이후 부터는 실거주 2년을 해야 1세대1주택자 장기보유특별공제 80% 혜택 받을 수 있습니다. 그리고 2021.01.01 이후부터는 질문에서 말씀하신것처럼 거주와 보유를 각 4%씩 나누어서 10년 거주와 10년 보유를 채웠을때 40%+40% = 80% 적용 입니다. 2018.09.13 대책 발표 전 매수는 주택임대사업자 혜택에서 기존 혜택을 적용해주는 요건 입니다. 1세대1주택자 장기보유특별공제(거주 2년 하지 않고 10년 보유 80%)는 2019.12.31까지 팔았을 때 적용해줍니다. A 주택을 주택임대사업자(장기일반민간임대) 등록한다면 2018.09.13 이전 취득 주택이라 전용면적 85제곱미터 이하(금액조건 없음)라면 앞서 말씀드린대로 10년 이상 임대시 장기보유특별공제 70% 혜택 받을 수 있고, 이와 별개로 임대개시일 당시 기준시가 6억이하(면적요건 없음)라면 양도세중과배제와 종부세합산배제 혜택 받을 수 있습니다. A주택은 2017.08.13 이후 취득한 주택이라 1주택 비과세이든 주택임대사업자를 이용한 거주주택 비과세이든 실거주 2년은 하셔야 합니다. 일시적 2주택 마찬가지로 실거주 2년 하셔야 하구요, 추가로 B주택을 매수하실 계획이라면 주택임대사업자 등록하더라도 혜택이 거의 없다시피 하기에 A주택을 주택임대사업자 등록 하시고 B주택에 실거주 2년을 하셔서 거주주택 비과세 특례를 받는게 좋을 듯 싶습니다. 이부분은 어떤 주택을 매수하느냐에 따라 달라서 기회 되신다면 방문상담으로 설명드려야 할것 같습니다.
캐나다에서 전화 드렸던 사람 입니다.
2015년에 갭투자로 전세 끼고 25평형 아파트를 2채 구입 해서 1가구 3주택 입니다. 이번에 장기임대주택 등록 하려고 보니 이 집이 작년 부터 기준시가가 6억이 넘게 되었어요. 구입할 당시 부터 임대 해 왔는데 지금은 등록 불가능 한가요? 아님 실제 임대를 계속 해 왔으니까 가능 한가요?
답이 늦은점 양해 바라구요, 멀리 타국에서 시청해 주셔서 감사합니다.
먼저 질문에 대한 답부터 드린다면 주택임대사업자 등록은 가능합니다. 등록 자체는 오피스텔 아니면 제한이 없거든요, 아마 질문의 요지는 세금혜택을 받을 수 있느냐 일텐데요, 장기임대주택의 혜택인 장기보유특별공제 40%는 받을 수 없습니다. 기준시가 6억 이하는 임대개시일 당시 기준입니다. 주택임대사업자 등록 당시 임대가 맞춰져 있었다면 그 당시의 기준시가이고, 주택임대사업자 등록 이후 임대가 개시되었다면 그때의 기준시가 인거죠, 질문자님은 오래전부터 임대를 주긴했지만 이제 주택임대사업자 등록 하시는거라 지금 기준시가가 기준이되면 6억이 넘어서 장기보유특별공제 40%를 볼 수 없습니다. 더 큰 문제는 질문자님이 캐나다에서 살고 있는 비거주자라는 사실입니다. 장기임대주택은 비거주자에게도 혜택(장.특.공 40%)을 주지만 나머지 세금혜택은 거주자에게만 준다고 생각하시면 됩니다. 국내에 다시 돌아올 계획이시라면 모를까 계속 캐나다에서 거주하신다면 주택임대사업자로 세금혜택을 받기 힘들 것 같습니다. 만약 국내에 살고 있는 거주자라면 2015년에 구입하신거라 지금 주택임대사업자 등록(8년짜리 장기일반민간임대) 하셔도 면적요건(전용면적 85제곱미터이하)만 따지는 장기보유특별공제(8년 임대시 50%, 10년 이상 임대시 70%) 혜택은 받을 수 있었는데 안타깝습니다. 답변이 도움 되셨길 바라구요, 코로나19 조심하시고, 항상 행복하십시오 ~
항상 감사한 마음으로
잘 듣고 있습니다
질문이 있습니다
다름이 아니고요
빌라 몆채로 장기임대사업
기간 중에 재개발이
2곳이 있습니다
그러면 어찌되나요?
질문있습니다. 주택임대사업자 매물을 전세 ->월세로 집주인 마음대로 2년후 재계약시 혹은 계약중간(ex 1년2개월 경과후)에 변경 가능한가요?
임대만기 후 재계약 시 전세를 월세로 바꾸는건 임대료 5% 증액제한을 지키는 선에서는 가능합니다. 하지만 임차인과 2년 계약을 한 상태에서 전세를 월세로 바꾸는건 문제가 될 수 있습니다. 1년이 지났기에 전세를 월세로 바꿀때 임대료 상승이 아닌 기존과 같은 조건으로 전세를 월세로 바꾸는거라면 물건이 있는 해당 시/군/구청에 문의를 해보셔야 할 것 같습니다. 법 해석으로 가능할것도 같지만 확실하지는 않습니다. 그리고 5% 증액제한 규정은 과태료도 3천만원 이하로 부담이 크고 세제혜택을 받지 못할 수 있기에 굳이 문제가 될 수 있는 계약은 하지 않는게 좋습니다.
임대개시일과 주택임대등록일이 차이가 나는데, 세제 혜택에 어떤 영향을 주나요?
예를들면, 2018/3/30일 전에 주택을 등록했는데, 이미 세입자가 있던 집이라 새로운 임차인과 계약한 후, 렌탈홈에 등록했습니다. 그러면, 렌탈홈에 처음 등록할 때부터 임대개시일로 적용되나요?
조금 설명이 길어질 내용이네요, 질문자님의 경우 주택임대사업자 등록할 당시 구청 주택과에서 기존 세입자가 있던 집이기에 아마도 임대사업자 등록증에 임대개시일이 표시 되어 있을겁니다. 등록할 당시 임대개시는 시작 됐습니다. 공실 상태에서 등록하면 세입자 맞출때 임대개시가 되지만 기존 세입자가 있었기에 임대개시는 시작 됐습니다. 참고로 질문자님의 상황은 좋은 경우 입니다. 임대료 5% 증액제한의 기준이 되는 최초임대료가 기존 세입자의 임대료가 아닌 새로운 임차인과 계약한 임대료가 기준이 됩니다. 아마 새로운 임차인과 계약할 때 표준임대차계약서를 작성 하셨을 텐데요, 그 표준임대차계약서에 나와 있는 임대료가 최초 임대료가 되고 그 금액을 기준으로 연 5% 임대료 증액제한 룰을 지키시면 됩니다.