신도시에 대형브랜드 아파트 안보이는 이유 (언더스탠딩 장순원 기자)
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- Опубликовано: 22 авг 2024
- #신도시 #재개발 #재건축
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ㅋㅋㅋ 5개정도 건설사가 40% 해먹는데 가만히있었던거면 뭔짓했는지는 100%아니냐?ㅋㅋㅋㅋ
문재앙이 호반 중흥 밀어준거임
지방중견건설회사들은 알만한 조직들과 연계되어있죠. 그리고 그들은 또 누구들이랑 가깝다???ㅋ 뻔한 스토리죠.
조직? 다돈이야
아무리 대기업을 욕해도 그나마 한국 사회에서 법을 지키는 척이라도 하는 기업은 대기업들 뿐이다. ㅋㅋㅋ
대기업에서 일하다 소형 건설회사에서 일한적이 있는데… 하말않하…
방법이 있어요 심사하는거 전부다 공개하는거에요 주먹 구구식 아니라 회의 내용도 공개 해야 뒷돈 받지 못하조
동탄에 반도 10차까지 있음. 동탄에서 돈 왕창 벌고 대한항공 지분 인수한다고 설치고 있음. 중흥은 대우 건설 인수하고, 호반도 몇 년동안 급속한 성장을 했음.
대기업이 계열사 늘리기 어려워서 안한게 아니라 정부가 앞장서서 대기업 때려잡는 중이라 몸사린거지
중견기업이 페이퍼컴퍼니를 막 늘리는건 위법소지가 없어서 놔둿을까
뒤를 봐주는 놈들이 든든하니 그런거지
맞는 얘기.
호반, 제일, 중흥?? 본사가 어딘진 굳이 언급 않겠습니다
시흥 겁나 많음
호반 압색시작 했던데ᆢ
전라도 광주
호반이 많은 이유가 있었네요
시공능력에 따라 건설사를 심사해서 등록하고 등록된 업체만 입찰하도록하면 되는건데요
시공능력 평가는 어찌 하나유. 광주 아이파크 사태가 있었는데.
대형건설사들이 직접 짓는 게 아니라 결국 다 시공사에 하청 돌려서 짓는 게 아파트인데
대우가 지방 건설사에 먹힌 이유
호남업체가 독식한 이유가 뭘까? 대놓고 부정 벌떼입찰을 했는데도 국토부와 검.경이 눈감은 이유가 뭐였을까?
1. "그냥 땅값을 경매로 비싸게 팔면 되지 왜 싸게 파느냐" 는 이프로님의 지적에 대해
장순원 기자님 말씀처럼 공공택지에서 아파트를 건설하면 분양가상한제로 아파트를 팔아야하고, 분양가상한제에서 가장 큰 항목이 택지원가입니다. 그래서 경매로 땅값이 올라가면 분양가가 올라가고, 분양가가 올라가면 수분양자의 기대이익이 줄어듭니다.
주변 시세가 평당 3천인 땅에 2천만원에 팔 수 있는 땅을 낙찰받으면, 건설사가 시세차익 천만원을 버는게 아닙니다. 수분양자가 거진 800만원 먹고 lh가 50만원, 건설사 시행사가 150만원 정도의 차익을 먹습니다.
2. "그럼 건설사는 왜 그렇게 벌떼입찰을 해서 800:1 경쟁률을 만드냐" 는 질문에 대해
건설사가 아파트 건설사업을 하면 보통 민간 택지.. 라고 해봐야 대부분의 경우 재개발이나 재건축인데, 이 분야는 대기업 브랜드가 아니면 진출이 아에 불가능합니다. 아무리 좋은 조건을 들고가봐야 조합원들이 선택을 하질 않으니까요. 예전엔 그나마 지방은 지방 건설사들이 먹고 대기업은 수도권에만 있었는데, 요즘은 대기업이 지방에도 적극적으로 내려오기 때문에 중소형 건설사는 그만큼 입지가 줄어들었죠.
그래서 중소형 건설사들 중에서 주택사업을 하고 싶은 건설사들이 선택하는 유일한 길이 분양가가 싸서 안 팔릴 걱정이 없는 공공택지를 어떻게든 따내서 거기서 주택사업을 하는 겁니다. '일감' 자체가 이거 외에는 기회가 없어서 그렇게 한다고 보시면 됩니다. 시세차익을 따먹기 위해서 하는게 아니라는 건 1번에서 말씀드린 바와 같습니다.
참고로, 당연한 소리지만 입찰용 페이퍼컴퍼니의 이름을 호반1 호반2 이렇게 무식하게(?) 하진 않습니다.
3. 신도시를 개발하며 주변 시세에 맞추면 되지 왜 분양가를 낮춰서 난리를 만드느냐는 질문에 대해
신도시 중에서 국가가 소유한 땅을 사용한 케이스는 위례신도시(원래 군부대)처럼 극히 예외적인 경우를 제외하면, 대부분 그린벨트로 묶여있던 땅을 국가가 강제로 수용해서 만듭니다. 원주민은 헐값에 땅을 빼앗기는 셈이고, 그게 법리로도 사회정서로도 용납이 되는건 국가가 땅 장사를 하는게 아니라 저렴한 분양가로 다시 아파트를 공급하기 위한 목적이기 때문입니다.
만약 경쟁입찰을 붙이면 수분양자가 얻는 시세차익은 줄어들고, 신도시 사업시행자인 LH같은 공공의 시세차익은 늘어납니다. 그럼 수용당한 입장에선 내 땅 뺏아가서 뭐하는 짓이냐? 하는 소리가 나올 수 밖에 없죠. 그러니 공공이 시세차익을 많이 가져갈 수도 없고, 분양가 상한제라는 제도때문에 건설사도 시세차익을 많이 가져갈 수 없습니다. 이러다 보니 최종적으론 수분양자의 이득이 크게 남는거죠.
수분양자의 이득이라 함은 결국 국민의 이득이고, 이 이득은 나중에 주택을 판매할 때 양도소득세라는 명목으로 국고로 일부 환수되는 만큼 결국 신도시의 택지분양가(=아파트 분양가)를 싸게 눌러놓는 지금의 정책을 유지할 수 밖에 없습니다. 문제가 없는 건 아닌데, 이게 최선입니다.
이렇게 쓰긴 했지만 전 건설사랑 아무 관련 없고, 페이퍼 컴퍼니를 옹호할 마음도 없습니다. 그냥 짧은 시간 내에 방송에서 다 다루지 못한 이야기들이 있어서 아는 지식을 풀어놓은 것이니 오해 없으시길 바랍니다.
업계분이신지 설명이 명확하네요
그럼 오히려 경쟁입찰 붙이고 차액만큼 보상금을 더 돌려줘야 수용당한 분들의 피해를 줄이는 길인거 아닌가요
애초에.. 수분양자에게 이익을 줘야된다는 가정이 틀렸습니다. 그래서 분양가 상한제가 악법인거구요. 차라리 LH에서 토지를 비싸게팔고 그렇게 번돈으로 공공주택을 더 짓는게 낫죠..왜 그 이익금이 수분양자에게 갑니까???
@@charmkkangvle 많은 경우 수용되는 토지는 그린벨트, 즉 아파트는 커녕 단독주택조차 지으려면 대단히 까다로운 허가 절차를 거쳐야 하는 곳들입니다. 그러니까 21세기가 되도록 개발이 안(못)되고 있는거죠.
신도시나 택지지구를 개발할 때는 그런 토지를 수용한 다음 토지용도를 2종이나 3종 주거지역으로 용도변경하고, 아파트 건설에 필요하게 용적률을 올려주게 됩니다.
땅을 수용당하는 입장에서는 내 땅이 개발될 것이라는 기대를 바탕으로 형성된 시세 대비 보상금이 작아서 불만이지만, 만약 정부가 끝까지 거길 그린벨트로 묶어놓으면 오히려 수용당하는 것보다 손해가 되는 겁니다. 그린벨트라고 재산세 안내는 건 아니거든요.
즉 개발가치가 없는 땅을 공적인 힘(종변경, 용적률 상향 등)으로 개발가치가 있도록 만드는 과정이 포함됐기 때문에, 수용을 마냥 피해라고 보기도 어렵고 피수용자에게 많은 보상을 주기에도 문제가 있는 겁니다.
@@user-bz3gf3pm5b 우선 말씀드려야 할 건, 수분양자의 이득은 결과값이라는 겁니다.
사업시행 시작시점과 실제 분양시점에는 보통 어느 정도 시차가 생기고, 특히나 택지지구처럼 택지 조성 과정에 시간이 더 들어가는 경우에는 그 간격이 꽤 커집니다.
지금까지 집값은 대체로 우상향하고 있으니까 처음 사업을 시행할 때는 주변 시세가 평당 천만원정도 되겠지? 하고 시작했는데 분양할 시점에는 2천, 3천 이렇게 막 뛰어버리는 경우가 생기는 겁니다.
아파트는, 특히나 분양사업의 경우 아무리 시세에 맞추려고 해도 다 맞추기가 현실적으로 어렵습니다.
실제 사례를 들어보면.. 장순원 기자님 인터뷰에도 위례신도시 이야기가 잠깐 나왔는데, 여기 처음 택지분양할 때 주변 시세가 평당 2천 겨우 하던 시절이었습니다. 그래서 LH는 평당 1600 정도에 분양할 수 있도록 감정가를 산정하고 택지를 공급했습니다. 그게 MB때 금융위기맞고 부동산이 10년 내 최저점에 있던 시기입니다.
그런데 토지수용하고 신도시 기반시설 닦고 실제 분양할 시점에 와서 보니 부동산이 고점에 와있는 겁니다. 이미 토지공급계약 다 체결해놨는데 이제와서 '시세가 올랐네요 땅값 더 주세요' 할 수는 없습니다. 그래서 수분양자에겐 평당 천만원 이상의 로또가 생긴거죠.
수분양자가 과도한 시세차익을 가지지 못하고, 택지지구 사업시행자(=LH, SH)가 좀 더 많은 시세차익(?)을 가질 수 있도록 하는 정책은 이미 시행되고 있습니다. 예전엔 공공분양주택은 수용원가를 기준으로 주택을 공급했는데, 요즘은 감정가를 기준으로 택지를 공급하거든요.
그래도 사업 시행시점과 실제 분양시점의 물리적 간격까지 극복하긴 쉽지 않고, 그리고 거듭 말씀드립니다만 수분양자의 시세차익은 결국 매각 시점에 양도소득세라는 형태로 국고에 환수됩니다.
양도세나 재산세같은 부동산 세재가 정치논리에 따라서 흔들려서 그렇지 제도만 원칙대로 잘 적용하면 흠을 찾기 어려운 구조입니다.
호반건설, 중흥건설, 제일건설, 모두 전라도 건설사인건 우연일까요?
지금 보니까 우미건설도 전라도네요.
절라디언 카르텔은 파보면 꼭 뭐하나씩 나옵니다
애초에.. 수분양자에게 이익을 줘야된다는 가정이 틀렸습니다. 그래서 분양가 상한제가 악법인거구요. 차라리 LH에서 토지를 비싸게팔고 그렇게 번돈으로 공공주택을 더 짓는게 낫죠..왜 그 이익금이 수분양자에게 갑니까???
비싸게 땅을 분양하면 분양가 상한제를 적용해도 원가에 이익률을 곱하는 구조이므로 분양가가 비싸집니다. 그럼 굳이 신도시로 갈사람은 없게되고 기존 아파트 가격이 올라갈겁니다.
그래도 시청자 입장에선 언더스탠딩이 간만에 참 괜찮은 부동산 기사라 ㅎㅎ 감사드립니다 ㅎㅎ
경기도는 페이퍼입찰건설사 많이 실사해서 잡아서 입찰사가 줄었죠
우와 대박이다...장기자님 초 대박 감사합니다 ㅎㅎ
주민들에게 싼 값으로 수용해서 그걸 다시 민간에게 파는 거 자체가 글러 먹은 방십임
입찰방식으로 해도 문제는 있습니다. 입찰방식으로 하면 분양가가 올라갑니다. 고양시 xx지구 같은 경우 고분양가 였어요. 특히 한 시행사에서 엄청 높은 값으로 땅을 낙찰받아 같은 지구 다른 분양 한곳보다 2~3억 높게 분양했어요. LH야 싸게 사서 비싸게 팔아서 좋았겠죠.
ㄷㅇ
호반,중흥,우미,제일.. 전부 광주...
대장동은 화천대유만 입찰했다는데...🙄☻
수의계약했어요 그좋은 시기에
경쟁입찰했습니다. 하나은행컨소시움(화천대유가 관리회사)가 3개 입찰경쟁에서 이긴거구요. 알고나 이야기합시다;;
@@chickenchicken5954 헛소리하노 대장동 화천대유에 5개블럭 수의계약때문에 문제가 되서 이재명의원 작년 국감에서 위증죄가되니 마니 문제거 되자나.
알고지끌이자.
여러분이 싸우는 두 개가 서로 다른 겁니다.
1. 대장동 사업 자체에는 경쟁입찰해서 하나은행(화천대유포함컨소시엄)이 이긴거고,
2. 수의계약은 그다음에 사업 중간에 이재명이 알짜 주택부지 5개블럭을 수의계약으로 화천대유에게 넘겨준 거죠.
각각 맞는 말을 하는건데, 대상이 다른겁니다.
모르면가만히
대부분 전남광주
1년후 언더스탠딩 2주년 특집 그랬구나 영상 :
??? : 둔촌 저한테 왜 그러셨어요? ㅎㅎㅎ
??? : 내가 뭘 ㅎㅎㅎ
저런게 다 정치인과 연관된거 아니냐
이번에 뉴스에 언급된 건설사들 공통점이 보이네요
읍읍
@@user-op5pq1sh9c 쉿 "그"지역 얘기를 하면.. 극우친일적폐가 됩니다.
@@user-hr7ut1he2u 정치병이네
@@user-bg2sn7qs5k 호반(건설), 대방(건설), 중흥(건설), 우미(건설), 제일(건설) 등 5대 건설사가... 각 건설사 찾아봐요.
전라도
와우.. 구독버튼 눌럿다 초대박이네 이채널
경쟁입찰해야죠....분양원가 공개도 못하는것들 뭘 배려해주나요....미분양 터지면 분양가 낮추겠죠....
평소에는 지뢰밭 안무서워하고 돌진하시는척 하시지만 진짜 지뢰밭 앞에서는 스탑하시는 이프로님 정말 재미있습니다 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
신축 아파트가 싸게 공급되면 분양 경쟁률도 엄청나게 높은데 아파트를 로또처럼 파는것도 말이 안된다고 생각합니다
단속하기 싫었지. 과거 3년간 건설 실적을 기준으로 입찰 제한을 하면 페이퍼컴퍼니는 줄일 수 있지.
장기자님 라운드티 훨씬 영해보시세요 ㅎㅎ 카라티 노노노
토지 입찰을 분양가 및 건설계획 제출로 하면 어떨지.... 해외수주할 때 제출하는 것 처럼
아 이제 정확하게 이유를 알 것 같습니다. 아직 영상은 안봤습니다
그린벨트 토지를 법으로 강제로 수용해서 왜 민간 건설사에 파는지 모르겠네.
땅값에 대해선 공공이 환수하고
건설사는 건설비만 받으면 안되나?
공공기금이용해서 시행을 공공이 다하고 lh. sh 감사만 확실히하면 될덴데.
시행을 공공이 다 하고 건설만 하청을 맡기는 방식을 이미 하고 있습니다. "공공분양주택"이 그겁니다.
LH든 SH든 기본적으로 얘네는 신도시 건설 사업자, 즉 신도시의 기본 밑바탕을 까는 데에도 상당히 많은 자원을 써야하기 때문에 그 넓은 신도시의 아파트를 전부 공공분양으로 할 수는 없습니다. 아무리 큰 회사라도 수 만채의 아파트를 전부 자기가 다 지으라고 하기에는 규모가 감당이 되질 않거든요.
그리고 LH, SH에서 직접 시행하는 공공분양주택과 건설사가 주도해서 하는 민간분양주택은 평면이나 설계 등 주택 품질의 차이도 크기 때문에 마냥 공공에서 하는게 다 좋다고 보긴 또 어렵습니다.
그리고 장순원 기자님께서 말씀하신 대목이 제대로 부각이 안된 측면이 있는데, 공공택지에서 분양하는 아파트는 민간이 하든 공공(LH, SH)이 하든 전부 분양가 상한제로 공급합니다. 그래서 민간 건설사가 신도시에 들어가도 분양가를 높게 부르지 못합니다(=건설사가 남겨먹는 이득이 크지 않음). 제도로 그렇게 못하게 막혀있으니까요.
@@maatpon 큰회사가 하나냐?? 말 되는 소릴 해라.
끼리끼리 해먹었다는.
가격을 고정하는 게 문제인 것 같아요. 분양가 상한제가 당첨된 소수를 위한 제도인데 공짜 좋아하는 심리가 문제인 것 같아요. 구성원들이 건전하지 못한 것 같아요.
토건 마피아들과 더러운 공무원들의 콜라보 ^^
호반이 모든 신도시 경관을 망침
초기 입주자대표회의랑 줄다리기는 잘함
곧 없어질 영혼없는 브랜드
장기장님 괘찮으실까요? 너무 디태일하게 건설사 이름을 ......시청자 입장에선 넘 감사한 내용이지만요
전반적으로 시공사 시행사 용어 정리가 안되어있는 것 같아요..역할이 굉장히 다른 곳들인데 말이죠
호남업체 4개업체가 전부 싹쓸이. ㅎㅎ 문재인 정권이니 가능하지. 진짜 대단하다.
왜 한국에서 전라도는 특혜만 받냐. 지긋지긋하네
전라도 사람들은 가난하고 전라도 명함파고 정치장사하는 사람들은 부자됐죠
민주당이 집권하면 호남쪽 건설사가 엄청 크는거보면 답 안나오나요???
호남이아니고
전남광주
국짐당이 집권하면 어쩌고? 이놈의 지방출신들은 모두 국회의원 못하게 해야하나
5대조까지 서울 출신만 시켜야겠네
만약 경쟁입찰한다면 매입후 어떤식으로 쓰든 간섭을 못하는게 맞지않을까요?
그렇게 안하니 규제가있는거 일듯...
입찰선정되고나서 선정된건설회사가 페이퍼인지조사하면되는거아닌가 경쟁률500대1이라고 500개다조사할필요없이
공무원하고 짜고치는장난질이죠 직무유기죠 조폭하고
호반,중흥,제일 다 전라도 기업... 문재인 정부때 신도시 택지 분양 많이 받음
공공 공정의 민낯 진보한 악이다.
목소리가 너무 작아서 잘 안 들려요.
화천대유 천공스승 건진법사 남묘호랑캐쿄 살아있는소가죽벗기는굿판 등등 모두 큰돈이 필요하고
조직화한 땅장사집장사는 큰 돈이 됀다.
ㅋㅋㅋ 저건 전 정권 얘깁니다. 현 정권에서는 계획단계에요.
호남업체가 독식했다는데 무슨 천공스승 건진법사하는 선동을 붙이세요.
근데 화천대유는 왜 들어갔지? 그건 이재명이 작품이잖아. 그것도 단군이래 최대실적이라고 개소리 했잖아 ㅎㅎㅎ
위례신도시는 메이저 건설사들만 있습니다.
입찰조건(lh사업경험이나 몇세대이상 건축경험등..) 을 정해놓으면 되는거 아닌가용??? 제가 못들은 부분이 있는건지...
그리고 중견이 많은게 이상한건지는 잘 모르겠네요. 그냥 법을 어긴 거면 그냥 전부 환수해야하고.. 법적인 하자가 없으면 이제와서 소급 환수가 가능한건가요?
해당부분들은 이미 있는데 그런 문제보다는 계열사등을 통해 모아서 결국 그중에 낙찰받아 5개 건설사가 가져갔다는데 있는거죠. 그 과정중에 법적인 문제가 있는 부분이 부당지원이나 그런것으로 보는것....그리고 입찰참가자격은 당연히 맞춰서 들어오는거죠 이거도 못 걸러냈다면 그 입찰 시스템에도 문제가 있는거죠.
@@darimee 조건이 있음에도 페이퍼컴퍼니가 가능하다면.. 조건이 문제인것 인가보네요. 아무리봐도 업체들 잘못이 아니라 lh랑 국토부 잘못같은데... lh 배임아닌가.. 싶은 생각이 많이 듭니다. 답글 감사드려요.
잘못된 것은 바꾸고 중견건설사를 위한 쿼터제를 도입하면 일정 부분 해결되지 않을까요?^^
솔루션 드립니다. 벌떼 입찰 걸릴 시 벌금 50억, 범법 행위 신고자 포상금 10억. 하면 아무도 안할 겁니다. 그리고 공정하게 랜덤 입찰 하시죠
50억이면 다하죠 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
1000세대 평당300만 올릴시 34평 1세대 가격1억가량 상승 1000세대면 대략 1000억인데 50억은 껌값이죠 ㅎ
용인 수지가 탑5 브랜드가 가장 많은 도시인듯.
서울 서초 강남이 아닐까요?
그놈의 공공공공 북한 중국으로 가라..
법을 만들어놓고 단속을 해야지 이제와서 단속? 웃기고 있네
건설. 허들을
올려야죠
입찰가가. 올르면
무주택자가. 비싼집을
분양 받아야 하잖아요
@@user-uj6jw9po8v 입찰 조건을 올리자는 이야기에요. 천세대 이상 수주경험, 자산규모 얼마이상 등으로 조건을 두면 유령회사로 입찰할수없으니까요.
@@user-hy3nk7wh1k 그게. 맞죠
유령회사는 입찰
못하게
자본금. 건설시공능력으로
시공능력도 다 개구라
진짜 건설사 메이져아닌데는 하자가 상상을 초월한다 아파트는 무조건 메이져 건설사 아니면 사면안됨.
이 걸 몰랐어??사회 보는 사람들이나 소개 하는 사람들나, 10년 전 부터 알고 있던 이야기인데... 마치 처음 듣는 것 처럼 이야기 하네... ㅎㅎㅎㅎ 기래기들!!!
왜 듣보잡, 호반 중흥 이런애들이 컸는지...
민주당 돈 많이 벌었지 ㅎ
근데 거의 전라도 건설사임 ㄷㄷ
벌때 입찰은 박근혜 때에도 있었어요.
말을 너무 못함 ㅠㅠㅠ 갑갑
절라도 건설사가 싹쓰리
윤석열이가 어떤놈인디 걱정들을 하셔 ㅋㅋㅋ 어차피 어차피 윤석열이가 다 압수수색할텐데ㅋㅋㅋㅋㅋ물론 자기 마누라하고 장모는 열외
전라도 카르텔로 전라도 건설사만 모두가 특혜를 받았으니 당연히 다 압수수색해야지
결국 최종적으로 민주당과 문재앙하고 연결된거 다 밝혀지겠지
이게 바로 진정한 적폐청산
이미... 전 정권에서 털 만큼 털었어요... 그런데 별것이 안 나왔죠.