[부동산 전세계약 주의사항] 전세 보증금 100% 반환받는 방법 체크리스트 [부동산분석왕]
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- Опубликовано: 23 сен 2024
- 역 전세난 발생하며 전세가가 하락하고 깡통전세 판을 친다
내 전세 보증금을 어떻게 보호 해야하나!
전세 보증금 날릴까봐 불안해서 못살겠다!
부동산 계약 시 부터 전세 보증금을 지키자!
전세 보증금 반환 100% 받는 방법! 체크리스트를 첨부했다!
전세 보증금 반환 보증 보험 가입 방법도 있다.
앞으로 하나 하나 절차대로 공부하며, 소중한 전세 보증금 지켜가자!
[부동산 전세계약 주의사항] 전세 보증금 100% 반환 받기 (체크리스트 첨부) [부동산분석왕 이슈]
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![[#유퀴즈온더블럭] 평범한 사람이 전세사기에 엮이게 되는 과정ㄷㄷ 전세 구하기 전 미리 알아둬야 할 전세사기 수법과 예방 TIP💡](http://i.ytimg.com/vi/KLMue0CvWXE/mqdefault.jpg)
![[#유퀴즈온더블럭] 평범한 사람이 전세사기에 엮이게 되는 과정ㄷㄷ 전세 구하기 전 미리 알아둬야 할 전세사기 수법과 예방 TIP💡](/img/tr.png)
다가구 오피스텔 들어가는데 '다가구주택'은 기본적으로 '등기상에 호수 구분'이 표시되지 않습니다. 이로 인해 'HUG 주택도시보증공사'도 'SGI 서울보증보험'도 얄짤없이 전세보증보험 가입 안된다고 딱잘라 말했습니다. 이럴거면 다가구 보험 가입된다고 왜 써놨을까요? 다시는 다가구주택 쳐다도 안보렵니다.
안녕하세요.
너무 잘 보고 있습니다.
3번째 보는데 궁금한게 있어서 문의드립니다.
1. 어제 계약을 했는데 특약에 전입신고전까지 근저당설정을 잡지 않는다는 특약을 넣지 않았어요. 그러면 잔금 치르기전에 등기를 떼어봤는데 대출시도중이라는걸 알게 되면 계약을 해지할수 없는건가요?
2. 그리고 안심전세대출을 받을 생각인데요.
보증보험도 당연히 가입할 생각입니다.
만약 전세금이 2억이라고 하면 제 돈도 일정금액 들어가잖아요.
그럼 전세금 전액을 보장받을 수 있나요?
아니면 전세대출 받은 금액만 보장받을 수 있나요?
3. 그리고 기간이 1년 넘게 남았을때까지 가입이 가능하다고 하셨는데 만약 집주인이 저와 계약 후 집담보 대출을 최고금액을 받았다면 그래도 보증보험 가입이 가능한가요?
간절히 답변 기다리겠습니다.
ㅇㄷ
이거 왜 답안달아주시나요.....
1.해지가능
2.전액가입하면 가능
3.불가능
잘 이해할때까지 여러번 반복해서 듣겠습니다👍
네~ 꼭 저 절차대로 하셔서 피같은 보증금 지키시길 바라겠습니다~
감사합니다
몰랐던 정보들 자세하게 알려주시니
많은걸 배우고갑니다
우와... 빈틈 없는 꼼꼼한 설명 정말 감사드려요! 여러 번 돌려보며 내용을 꼭꼭 씹어 숙지하겠습니다!
집주인이 세입자에게 전세일억짜리집을 오천만원씩올릴 때는 당연시하고 세입자에게 더보태서 빼주는것에는 집주인이 난감해하는 행위는 비일비재하니 세입자입장에서는 참으로 황당한 일인것을 경험하게 되니~ 법을 더 강력하게임대인들에게 가해야 한다고 생각합니다ㆍ
말씀하신 부분도 틀린 말은 아닙니다만, 그래도 현실적으로 제일 유용한 방법이라 생각됩니다.
잘 보고있습니다. 구독 응원합니다.
근저당 있는데 설마 하고 들어갔었는데 다행이 별일은 없었는데 다시는 근저당 잡혀있는데는 안할 생각.
현실적인 팁 알려드릴게요. 계약 (잔금일자 포함) 날짜를 평일로 잡으세요. 그리고 시간을 3시 반 정도로 느지막이 잡으세요. 은행은 4시에 묻닫지만, 동사무소는 6시까지 합니다. 계약 마치고 잔금치르고 나면 얼추 4시가 넘으니 집주인은 근저당을 당일에 할 수 없고, 우린 잽싸게 동사무소로 가서 전입신고 및 확정일자 받으면 안전합니다.
들어올 사람이 없거나 비어있는 집으로 이사가는 경우라면 모를까... 현실적으로 3시 이후로 잔금 주기 어렵습니다... 대개는 아침일찍 서둘러서 포장이사든 뭐든 작업시작하고, 짐이 아주 적지 않은 다음에야 2시간~3시간이후로 이사갈집으로 출발이 가능할 것이고... 대개는 1시간 이내로 이사갈 집에 도착하겠죠... 그러면 10시에 작업시작 > 오후 12시 ~1시 완료후 출발 > 2시경 도착이 되겠지만... 경험상 이사짐업체 사람들은 약속시간보다 일찍 들이닥쳐서 작업시작함...
근저당이 은행만 있는게 아니죠
그리고 사기 목적으로 하는 사람이라면
사채나 개인쪽으로 저당을 할수도있기에
그러한 저당은 4시 이후 등기업무시간 직전까지도 가능해버리죠
그리고 은행 역시
고객에 따라서
공식적인 영업만 4시까지일뿐
근저당 업무를 그이후에 하기도 하고요
ㅜㅜ이렇게 깔끔하게 정리해주시다니 감동이에요 감사합니다ㅜㅜ
상당히 좋은 영상이네요! 내 재산 내가 알고 지켜야겠죠! 정말 피같은돈 모두들 피해보는일 없었으면 좋겠습니다.
최고네요...전세관련영상 여기저기 찾아서봤는데요
종합가이드로 한방에 묶여있네요~
정말 잘보고들었습니다~ 고맙습니다~
영상 대단히 감사합니다. 정말 정리 잘되어있어서 좋은정보 공유에 다시한번 더 감사해요. 그런데 그 특약 조건으로 다음날까지 근저당 및 기타제한물건 설정 안한다고 박아놓더라도 집주인이 버텨버리거나 줄 돈 없다고 무시해버리면 세입자 입장에선 사실 방법이 없는것 아닌가요? 그래서 다들 보증보험드려고 하는 것 같은데... 참 이런 인간들이 너무 많아서 처참하고 답답합니다.. 주워드실만큼 주워드시고, 챙길거 다 챙긴 이미 나이드신 분들이 많은데, 청년들이나 신혼부부들을 상대로 이딴식으로 등쳐먹지 못하게 확실히 법으로 보장되어야 한다고 생각해요. 임대차 계약서에 특약으로 넣는것만으로는 전혀 돈을 받기가 힘들다고 생각됩니다. 맞나요?
깔끔 담백 최고
감사합니다
최고에요 감사합니다!
계약서 작성 전에 전세보증금반환보증 가입가능 여부를 알수는 없나요? 보험이란 것이 불확실성에 대비하는 취지로 만들어진 시스템인데 거래하고 나서 "보험가입이 안됩니다."라는 말을 들으면 허무할 것 같습니다. 전세금을 잘 돌려줄것같은 집에 대해서만 보험가입을 승인해줄것 같은데, 정작 보증이 필요한 사람들(저당이 잡힌 집과 거래한 임차인)은 보험가입이 안될 것 같네요. 적어도 계약전 보험 가입가능여부만 미리 말해 준다면 좀더 안심하고 전세계약을 할 수 있지 않을까요?
전세를하고 싶은 집의 등기부등본을 떼어보면 됩니다. 소유권 이외에 1순위가 있으면 보증보험가입 안해줍니다. 이건 모든 주거형태에 공통입니다. 보증보험회사는 본인들이 1순위가 되어야 보험가입자들에게 돈을 먼저 돌려주고 근저당을 설정한 전세집에 바로 경매를 붙여 돌려받는구조인데 보증회사는 은행처럼 본인들이 선순위가 되지 못하면 근저당을 할 이유가 없죠. 등기비가 한두푼하는것도 아니구요.
보증사고로 보증회사에서 집주인들에게 돌려받지 못한 보증금이 1조원이 넘는데 보증회사들이 순순히 가입을 받아줄리 없죠. 모든 보증보험회사의 가입 조건은 동일합니다. 선순위가 될 수 있는 전세집인지 아닌지.. 영상에서도 등기부등본 열람해서 근저당권을 가장 먼저 확인하라는 이유도 같은 맥락입니다.
보증회사에 전화해서 등기부등본에 나와 있는 집주소를 불러주면 보증금가입 가능한도를 알려줍니다. 매매가 1억원인 집인데 전세도 1억이면 안받아주죠. 보통 근저당 등기설정때 120%를 잡습니다. 그러니 매매가 1억원인 집의 최대 보증한도는 80%정도 밖에 안됩니다. 그러니 역전세물건은 보증가입이 될 수 없는 구조이죠.
궁금한게있어요! 다가구 중에서도 원룸 빌라 전세를 알아보는데요. 집값을 국토해양부에 나와있는 공시가로 계산을 해봐야할까요? 아니면 실제 주변시세대비하여 매매가로 봐야할까요? 경기도쪽이여서 국통해양부에서 측정하는 공시가가 실제 매매가랑 차이가 4억정도 차이가 나서요! (실제 매매가가 공시가 보다 훨씬 높아요)
이럴경우 보수적으로 보아 공시가로 계산하는 게 안전한거아닐까요?
다가구는 의미없어요
공시지가 1.5배인데 문제는 융자없는 원룸빌라가 거의 없을거고 보증회사가 선순위가 되지 못하니 가입을 안받아줍니다.
잘보고공부했습니다.감사합니다..
감사합니다
안녕하세요?궁금한게있는데요
1.중소기업청년대출로 전세금중1억 주택도시보증공사통해서 대출받았고 전세금이 1억5천이에요
그럼제가 굳이또 전세보증보험을 들어놔야하는부분인가요? 중소기업대출의 보증을 주택도시보증공사에서 하주는데 만약 집주인문제로 전세금반환불가경우 저한테 문제안생기지않나요??
2.그리고 집주인의 세금채납부분은 세입자가 어떻게 확인이가능한가요??
3.잔금치루구 입주이후에 물론 전입신고했구요 혹시나 한번 등기부때봤는데 근저당권잇을까봐요 을구 깨끗한데 안심해도되는거죠??
4.전세권설정은 잔금치루고 난 이후에 살면서도 집주인과 협의통해 가능한가요?
좋은 정보 감사합니다.
감사합니다
새로운 전세 사기입니다 전세특약에 근저당설정 금지를 넣었지만 전세임차인 모르게 전세가격과 매매가격을 똑같이 하여 갭투자에게 넘겨 그갭투자는제3자에게 근저당을 걸어 경매를 넣는 새로운 임대인. 갭투자자.근저당권자 가 짠 새로운 전세 사기 조심하싶쇼 ...임대차 보호법은 절대 사기꾼들의 숫법을 쫏아가지 못합니다
와설명이 진짜 깔끔하고 알아듣기 편하네요
투자도 좋지만! 이건 진정한 생존이다!!!
버는것도 중요하지만 지키는 것도 중요합니다
늘 좋은 정보 감사합니다^^
허그.서울보증 보험 가입은 임대사업자. 법인인 경우는 보증보험 가입이 안된답니다.
키포인트를 확인해서 정확한 정보를 주세요.
문제는 근저당이 잡혀있는 저렴한 전세집이 많고
전세보증보험가입이 불가능ㅠㅠ
집주인이 근저당 없애겠다는 계획이 없는게
슬프네요
질문이 있습니다
현재 전세를 구하려 하는데... 현 상태에서 등기부등본을 확인해보니 대출 없는 집입니다
하지만 현재 거주중인 집주인이 새로운 집 주인으로 바뀌면서 우리한테 전세를 주는 구조에요
그래서 아직 소유권 이전이 안되어 잇구요
제가 4억 주면 원래 집주인한테 제 돈과 본인돈3억을더하여 새 집주인이 거기서 나한테 전세 주는 구조 입니다
계약 당일에 매도자 매수자 법무사 입회하에 하는 거라 걱정 안해도된다하는데 처음 겪어보는 거라 괜찮은 건지 모르겟네요 혹시 답변 주실 수 있나요?
전세보증 반환금 제도는 그냥 경매절차의 기간을 없에주는건뿐이군요 이걸로는 보증금을 지키지는 못하는군요 중요한건 보증금 손해 안보는 것인데
금융 기관보다 후순위가 되면 방법이 없네요 이사하는날 잔금주기전 등본에 집주인의 대출신청 정보가 있는지 확인후 없는 경우에 잔금주고 확정일자받고 해야 되는군요. 제대로 이해한거 맞나요? ㅎㅎ
네 맞습니다 단, 잔금 당일까지 등기사건접수중인지 등기를 확인하여 주인이 대출신청했는지 확인해야합니다.
또한 전입신고+확정일자를 받아놓으면 다음날 부터 대항력발생합니다 700원으로 3억 5억 7억을 지킬 수 있습니다.
확정일자 담날효력발생 사기꾼들은 당일날 대출받음
너무 감사합니다!!
people Good
안녕하세요!
전세입자들을 위한 영상감사합니다.
질문 세가지를 드릴게요.
원룸에 살고 계약해지 통보는 3개월전에 한번, 1개월 전에 한번 한 상태입니다.
지금 일주일 정도 만료기간이 지났습니다.
1.전세금 안줘서 이사는 못했지만 회사 근처에 부모님댁이 있어서 지내고 있습니다. 그래서 전세 집에 있던 짐은 다 뺐는데요 ㅠㅠ
서류상 전출 안하면 상관없는가요?
짐도 빼면 안되나요?
2.우선 내용증명을 바로 보내놔야 하나요?
또한 내용증명 주소가 등기부등본과 임대차 계약서 주소랑 다른데 어디로 보내야 하나요?
3.서류상 전출하지 않으면 굳이 임차권등기명령은 안하는 건가요?? 아니면 일단 해놔야 하나요??ㅠㅠ
임치권등기설정하세요
전입신고절대하지말것
안녕하세요 부동산분석왕님! 항상 유익한 정보 주셔서 감사드립니다 혹시 개인적인 질문 해도 괜찮을까요? 제가 이수(총신대입구역)에 19평짜리 아파트 전세 2억7천에 계약을 고민하고 있는데 전세금이 더 떨어진다고 생각하고 좀 더 기다리는게 좋을까요 아니면 계약하는게 좋을까요? 너무 개인적인 질문이라 질문해도 괜찮을지 모르겠네요 항상 감사드립니다
전세 공실 물량소진 시 다시올라갑니다. 괜찮은 집있으시다면 전세로 들어가시면 좋을것 같네요
에공 너무 귀한 조언 감사드립니다 귀담아 듣도록 하겠습니다!
저런 집주인이흔한가요? 전세내놓고 돈받고 대출하고 참 범죄아닌가요? 저런건 법이 좀바꿔야할꺼같은데요 ?
흔하지않지만 종종 있습니다
영상 잘 보았습니다. 많은 분들께 도움이 될 내용이네요~^^
이러한 지식 기부 너무 좋내요. 분명 요즘같은 상황에서 도움이 되는 사람들이 많을겁니다. 감사합니다~
두번연속들었습니다. 감사합니다
깡통전세인데 어떻게 보증보험을 가입해요? 조건이 안될텐데
감사합니당~~알찬 정보였어요~~^^//
안녕하세요. 질문이 있어어 글을 남깁니다. 제가 몇일 뒤에 이사를 갑니다. 집대리인 말로는 만기일날 관리회사에 정산을 하고나면 보증금을 돌려준다고 하였습니다. 그런데 사람일은 몰라서 ~~~
정산을 받으려면 집에 있는 짐을 다 빼야하는데 짐을 빼고난뒤 갑자기 보증금을 못 준다고하면 어떻게해야합니까?
이런상황에서 이사갈집으로 전입신고 확정일자 안하고 기존집에 그대로 유지하면 대항력과 우선변제권이 유지되는지 알고싶어서 글 남깁니다.
1. 전세계약전에 이 집이 보증보험 가입이 가능한지 심사해야 되지 싶은데(융자가 너무많거나, 매매가와 전세가 차이가 없는 경우 보험가입이 튕긴다고 하더라고요~) 계약전에 가입 가능 여부를 알려면 어떻게 해야되나요ㅠ
2.계약 만료 후 묵시적 갱신인 경우 보험갱신은 어떻게 하나요 ..
등기부 등본 떼어보고 근저당이 없으면 가입이 되죠. 보증회사가 선순위가 되는 안전한 전세집만 가입 받아줍니다..
좋은 정보와 자세한 설명 ~ 감사합니다 더욱 배우고 갑니다~
감사합니다^^
갭 투기자들 깡통차게 만들어야죠,
많은 도움이 되는 내용입니다
질문 하나 드립니다
새로 입주하려는 전세집과 현재 살고 있는 월세집 계약일이 약 한 달 정도 맞지 않아요
그래서
현재 살고 있는 집은 보증금이 적기도 하지만 새로 입주하려는 곳의 잔금일에 맞춰서 전입 신고를 미리 하려고 하는데 이렇게 해도 괜찮을까요?
혹시 더 나은 방법이 있을까요?
현재 이런 빌라, 아파트류보다는..
원룸같은 곳의 주택들의 문제가 더 힘들고 많아지고 있죠.
유투버분이 말씀하신부분만 조심하면 최소 깡통은 피할수있는것은 맞습니다.
하지만 1임대인 1임차인이 가능한 부분에서만이죠ㅠㅠ
법이 그지같네 ㅡㅡ 사기칠수있게 만들어주는 나라. 근저당저거를 법으로 지켜주진못할망정 사기칠 기회를 주는
당일 잔금 치른 후 근저당 설정이 은행에서 들어가면 전입신고나 확정일자에 우선하게 되어 문제가 생길시 후순위로 밀려나게 되는 것인가요? 아래에서 언급한 전세권 설정은 잔금일날 일반적으로 해주는 것으로 알고 있습니다. 여전히 맹점은 존재하는 것으로 보여 답이 필요하여 질문드립니다.
생각하시는 부분이 맞습니다. 다만 은행측에서 사무처리에 시간이 걸리기에 잔금 치르는 당일 등기를 꼭 떼어서 등기사건 접수중 표식 확인 혹은 근저당이 선 순위로 잡혀 있는지 확인해야하는 부분입니다. 단돈 700원으로 내 재산을 지킬수 있습니다. 이상없음을 확인하였다면 잔금즉시 지체없이 동사무소로 직행하셔야합니다.
@@부동산분석왕 바쓰실텐데 답변 주셔서 정말 감사드리고 아직 의문의 해결이 아직 되지 않은 부분이 있습니다. 익일에 확정일자의 효력이 발생하니 임차인이 계약 당일 잔금을 치른 후 임대인은 원한다면 당일 은행에 가서 대출 신청하여 근저당을 잡을 가능성이 있을것 같은데 은행에서 확정일자와 전입신고라는 등기처리 과정에 있다는 사실을 인지하고 대출을 실행시켜 주지 않아 안전 할 수 있다는 말씀이신지 다시 한번 질문 드립니다. 우선 생각이 드는 부분이 은행 입장에서는 당일 근저당이 들어가서 법적으로 우선순위에 있으니 대출을 시켜주어도 무방할 것 같고 임차인 입장에서는 확실히 지는 게임이 되어버리겠다는 것입니다.
먼저, 계약 특약에 "집주인은 잔금당일까지 근저당을 설정하지않는다 만약 이를 어길시 계약을 파기한다" 이 조건으로 쓰라고 말씀드렸죠.
그리고, 만약에 집주인이 은행에 가서 잔금 날 까지 그 사이기간 동안 은행에 대출을 신청했다고 가정해보죠.
은행은 세입자와 계약을 했는지 뭘했는지 알턱이 없죠. 단순히 확정일자를 확인하여 실제 사람이 살고있는지 없는지를
확인할 것이며, 만약에 확정일자 받아놓은 세입자가 없다면 법무사를 대동하여 등기소에 가서 근저당 설정 절차를 밟습니다.
등기소에 등기가 접수된다고 해서 근저당이 바로 그 즉시 잡히는 것이 아닙니다. 시간상 몇일의 텀이 있습니다.
그리고 등기소에 근저당이 접수되면 단, 등기상 사건처리중이라는 음영의 글씨가 뜹니다.
잔금을 치르려는 세입자는 잔금 전일, 당일 등기를 떼어 이 사건의 사유를 확인할 수 있습니다. 근저당을 위한 사건처리중인지 아닌지.
특약사항에 잔금 당일까지 근저당 잡지 말라고 했는데 집주인이 근저당을 잡았다면 집주인에게 배액배상을 요구하고 파기할 수 있는 것이죠.
지는게임이 아니라, 세입자가 적극적인 행동이 필요한 부분입니다.
@@부동산분석왕 감사드립니다. 특히 음영으로 근저당 처리중 이라는 문구는 경험하지 않으면 알기 쉽지 않은 내용이고 많은 구독자 분들이 좋은 내용을 배월 갈 것 같습니다.
근저당을 은행이 아니 개인들이 잡아 놓는것도 상당하던데
그게 더 걱정됩니다.
좋은영상잘보고가요 좋아요 꾸욱누르고가요👍💕💕
임대인에게 세무서에 납부해야할 채무나 국가에 납부해야할 미납세금은 등기부등본상 표시가 되지 않는걸로 아는데 임차인이 전세보증보험을 들었다 할지라도 보증보험에서 전세금 전액보상이 이루워지는지 알고싶습니다.
전세보증보험 드는 즉시 보험사에서 다 해결해줘요 ~~~~~~~~~~~~~
궁금한게 있는데 꼭 답변 부탁드려요
걱정이 너무 많은 성격이라 벌써부터 걱정이에요 ㅠ_ㅜ
저는 중소기업청년전세대출 80% 받아서
반전세로 살고 있는데
제2종 근린시설? 주거용 다중주택 이라고 되어있어서 전세보증보험에도 가입이 안된다 하더라구요
아직 계약기간은 남았는데 나중에 보증금을 못 받게 되면 어떻게 해야하는지는 영상에서 보았습니당
저는
전입신고와 확정일자는 이사하기 전에 미리 해놨으니 (신축 빌라 첫 입주) 대항력과 우선변제권이 된거죠??
깡통물건은 안들어가면끝
그런주택을 전세내놓으면 도둑놈이지 없으면팔아쳐 이것들아
진짜 중요한 내용만 정리 잘하신듯
좋은 정보 감사합니다!
첫 전세라서 요즘 관련 공부를 많이 해왔는데요. 정말 잘 정리된것 같습니다. 근데 궁금한점이 있습니다.
전세보증금반환보증 관련해서 다가구주택의 경우에는 전세권 설정이 대부분 안되어 있다보니 등기부등본에서 전세금총액을 알수가 없는데 가입하기 위해서는 집주인에게 공식적으로 어떤 형식의 전세금총액을 요청해야 하나요?
좋은정보 얻어갑니다
잔금치르고나서 전입신고와 확정일자 받는사이에 집주인이 당일날 대출받아서 임차인이 후순위로 밀려나는걸 방지하고자 계약서 쓸때 등기부등본을 다시 확인하면 된다고 하셨는데 이를 악용을 하려는 임대인이라면 계약이후에 대출을 받을테고 그러면 계약때는 등기부등본 확인한다해도 등기가 안되서 확인이 안될텐데요. 잔금치르고 전입신고랑 확정일자 하고 다음날 확인시 후순위로 밀리는건 마찬가지인데요?
등기 처리중에는 등기에 사건 처리중이라는 마크가 뜹니다. 사건번호도 남습니다. 이를 통회 조회가능합니다. 그래서 잔금 전에도 등기 검토를 하여야 한다고 이야기 한것 입니다. 때문에 특약사항 명기를 통해 처음 계약 당시와 변동조건 발생시 계약을 무효로 한다는 문구를 다는 것입니다. 집주인이 마음먹고 악용하려면 뭔들 못하겠습니까? ㅎㅎ 이런 안전 장치를 마련함으로서 미연에 방지하고자 하는것이지요.
@@부동산분석왕 잘이해가 안되는데요. 그 사건 처리중이라는 마크가 계약전에 임대인이 대출받을때나 뜨겠죠 계약 이후에 대출받으면 임차인이 확인할 방법 없는건 마찬가지 같은데요
이번에 전세 계약을 앞두고 있는데, 집에 융자금이나 근저당은 설정되있지 않으나 전세가가 매매가의 70%가 넘어요 거의 80% 정도? 됩니다
이번에 저의 전세 계약과 동시이행으로 집주인이 바뀐다고 하는데(매매), 혹시 사기 당할 수도 있는 위험한 상황일까요??
(확정일자와 전입신고 관련해서는 전입신고 익일까지 근저당 설정하지 못하도록 계약시 특약에 조건 넣을 예정입니다!)
궁금한게 있는데요. 집주인이 파산을 하게되면 전세권설정해도 못받는다는 이야기가 있는데 이게 가능한가요??
애초에 융자없는집 깡통전세 안들어가는게답.
그리고나서 임대인이 나몰래 대출못받게 전세권설정하면끝~
애초에대출없는집 들어가는게 정답이지만 전세권설정은 주인승인없이 안되니 전세반환보증보험 드는게 안전빵이겠지요
전세권설정을 주인 몰래? 주인동의 있어야 합니다.
@@moonsu9390 뭔소리여ㅡㅡ 글다시읽어라
전세보증보험 들기가 더 어려워요
오죽하면 전세보증보험 들 수 있는 집이면 안전하단 말이 나옴
@@천사-l4d 님이 글을 잘못적은것 같은데요? "임대인이 나몰래 대출못받게 전세권설정하면 끝"? 전세권 설정할때 임대인 동의가 필요한상황에서 대출받을려는 임대인이라면 동의를 당연히 안해줄텐데 전세권을 설정할수가 있겠어요?
항상 강의 잘듣고 있습니다..감사드립니다지금 드리는 질문이 여기에 맞는것이지는 모르겠지만 질문 드려봅니다..분석왕님께서는 지금은 부동산은 지켜보는 상황이라고 말씀하겼습니다만약 경매일경우라면 지금의 상황에서는 지켜보는것이 맞는건가여?아님, 경매는 도매 시장이라서 상관없는 것일가여? 1997 외환위기 2008 금융위기 그리고 지금의 시기에서는 어떠한지 강의 부탁드리고 싶습니다^^
경매를 적극고려 할 시기입니다.
@@부동산분석왕 넵..경매로는 지금 매수 해도 괜찮다는 말씀이죠? 그렇다면 경매라는것은 어떤 시기가 와도 시장 상태와는 거의 무관하다는 말씀^^
유익한 정보감사합니다~좋아요 구톡 꾹😊
여기에 질문 남깁니다.
제가 서울 양재에 투룸으로 전세집을 구하던 중... 분양이 안된 신축 빌라가 전세집으로 나왔습니다. 매매대출이 규제된 현 상황에서 건축주는 먼저 전세 세입자를 구하고 갭투자 형식으로 매매자와 짝을 지어 분양권 매매자와 전세 세입자를 동시에 구하고 있더군요.
이런 경우 특약사항에 선순위 근저당을 설정하지 않는 다는 항목을 넣고 계약하고 임차권을 설정 후 전세보증보험에 가입한다면 전세금이 안전할까요?
아무래도 이렇게 계약했다가 건전하지 않는 집주인과 계약이 갱신된다면 더 큰 스트레스로 다가올 거 같아서 망설여지네요... 양재에 오래되고 비싼집이 많아서 이런 신축 빌라가 위험한 걸 알면서도 자꾸 눈이 돌아가는데 저 좀 정신차리게 해주세요
영상은 너무 유익하여 오프라인 저장했습니다 ㅎ...
좋은정보와 자료 감사합니다
근데 요즘은 등기부등본 이라 안하고
등기사항등명서라 합니다
문구를 바꾸셔야될듣 합니다
우와 진짜 잘 정리 됐네요.
이렇게해도 깡통전세 제 지인중에 못받더라구요
매가가 1억2천인데 팔리지도않고 전세 일억에 드갔고
보험가입문의하니
보험가입불가 보험에선 집값 1억밑이라고 판단
경매낙찰가 7천
영원히 못돌려받을듯하네요
전세집 처음구하는데 좋은정보 감사합니다! 혹시 특약에 “잔금당일까지 근저당을 설정하지않는다 “말고 다른 좋은 특약사항이 있을까요??
행복역도전도사 저같은경우는 융자없는집에 전세로 들어가게되었는데 계약만료시까지 근저당설정없이 현재상태를 유지한다는 특약사항을 넣었어요
짱입니다.
보증금 못받으면 이사자체가불가능하자나요 잔금을 받아야 새로들어갈집에 잔금을 치루고 들어가야는데요. 그렇다고 만기일까지 집주인이 들어올껀지 아님 새세입자가들어올껀지 계속 기다리다가 급하게 새로살집을 구하러다니기도 어렵자나요, 그리고 전세보증보험들어놓음 만기일날 잔금안주면 당일 바로청구해서 돈받아서 이사갈수있나요?
만기일이후 보증금지급까지 한달~두달 걸립니다
주인에게 내용증명 보내고 법원가서 임차권등기명령 접수하고 이삼주 소요되며
그 서류 가지고
내 계약 만기일 한달이 지난 후부터 보증회사에 청구해서 나가는 날짜 정하면 그날 직원이 나와서 이사가는거 촬영하고 보증금을 준다고 하네요
허그기준
원룸 단독주택에3층이고요1층 상가고요2.3층원룸주택이고요 6가구중
월세사는5가구는월세고요 전 전세 들어1가구중
제가 제일마지막입니다
선입보증금합이5000천도고요 저까지 포함해서전세2000이고요 보증합1억안되고요
문제는 건물시세가 25년된거고요상록수사동있는
단독주택입니다 건물시세가8억이고요
근저당최고채권액3억5천정도이네요
만약 경매진해되면
전안전하게 보증금회수가능한가요
지식인분들 답변부탁듭니다
혹시 집주인 ㅇㅅㅂ 아니죠? ㅠ
오늘 감일청약 넣었어요.
떨어질거 알지만.. 혹시된다면 포트폴리오 차원으로
전세계약후 입주당일 하루나 이틀전에 먼저 전입신고 및 확정일자 받아두시고 입주당일 최종 확인 후 잔금 치루고 입주하시면 됩니다.
잘하셨습니다. 좋은 결과 있길 빌겠습니다^^
미리해봣자 대항력생기는건 입주하고나서부터 다음날0시임
미리하나 입주할때하나 똑같다는말임
@@천사-l4d 글쎄요. 전입신고가 끝나고 확정일자 등록이 하루뒤에 등록이 이뤄지기에 다음날 부터 발휘되는걸로 알고있는데요.
님 댓글처럼 아닌걸로 아는데요..
더구나 금액 확정일자 등록되어 있는데 대출해줄 금융권이 있을까요?
최종 잔금 치룰때 다시한번 등기부확인 후 입주하는데요.
조금은 억지 댓글인듯 싶네요..
@@천사-l4d
확정일자의 요건
1. 실거주 2. 전입신고 3. 확정일자
위 세가지가 모두 충족해야하며 그 중 가장 늦은 날에 효력발생함..
추가로 선순위 채권에는 대항 할 수 없음 (세금)
앞에살고계신세입자분이 계신데 하루이틀 먼저 전입신고가 힘들지않나요?
부분전세보증금(300만원가량) 못 받은 것을 3년이 지난 후 알게되어 다시 요구하려고 하는데 법적으로 가능한가요? 가능하다면, 내용증명부터 보내고 법률구조공단에 문의하여 재판을 진행해야되는건지 알고싶습니다 ㅠ 또한, 3년간 300만원 못받은 것에 대하여 은행이자, 국선변호사나 법률구조공단 변호사 선임한다면 수임비(소액이지만;;) 다 받을수있는지요?
공유 필수!
감사합니다~
저도 비슷한 상황인데요.. 깡통전세에 집주인은 미국인이고 아예 잠적을 해버렸습니다.. 소송을 하려해도 연락자체가 안되고 주소지도 맞지 않아 미쳐버리겠네요.. 어떻게 해야 하나요. ㅠㅠ
안녕하세요. 현재 중소기업 전세 대출을 받아 1억 3천 오백만원짜리의 오피스텔에 들어가려 하고 있습니다. 문제는 제가 들어가려는 오피스텔이 신축이고 등기부등록상에는 집주인의 이름이 없다는것입니다. 은행에서 대출 받을시에는 임대인이 오피스텔 분양받은 계약서릉 가지고 가서 대출 심사에 통과 될 수 있었는데 이럴경우에 문제 없이 잔금을 치뤄도 되는건지 궁금합니다. 공인중개사님은 괜찮다고 하시나 영 찝찝해서요. 바쁘신데 죄송합니다. 답변 부탁드리겠습니다!!
도움이 필요합니다, 전세 계약 2년 지난지 3개월 넘엇습니다, LH전세 대출 당첨해서 지금 전세집을 빼려고 하는데요 , 부동산에서 이미 3개월 지낫스니 자동으로 2년 더 연장해졋다고 지금 집 못빼주것다고 하네요 , 집주인은 돈 없다고 다른 입주자가 들어오면 돈 주것다고 하네요, 근데요 지금 사는집이 천장에 누수가 잇서서 점 점 심각해지고 잇는 상황입니다,지금 집 내놔도 입주자가 없을건데요 어덯게 해야하나요? LH전세 대출은 12월 30일이 만기입니다 그시간내에 이사않하면 전세대출 못받는다고 하네요
전세보증금 반환보증보험을 들고자 하신다면두가지 중에서 선택을 하실 수 있습니다.그런 일이 있어서는 안되겠지만 만에 하나라도 전세금을 돌려받을 수 없을 것 같다는 판단이 되시면미리 가입을 해두시는 것을 추천드립니다.1. SGI 서울보증2. 주택도시보증공사[출처] 전세보증금 반환보증보험 소중한 전세금을 지키는 방법
세입자한태 너무 불리함 모든 법이 바껴야함
전세로 들어왔는데 여기가 근저당이 좀 있는 곳이라 입주민이 더 안들어오나봐요. 옆 호실 아래 호실 많이 비어있는데 다 전세가격이 많이 떨어졌어요. 혹시 이 경우, 임대인에게 보증금 하락을 요청할 수도 있을까요?
일목요연하게 정리 잘 했네!
근저당이 매매가에 비해 70프로정도 잡혀있는데 이집에 전세자금대출을 신청햤는데 문제가있는집이리면 승인이.안나겠죠?? 승인이떨어지면 괜찮은건가오?
법으로 전세계약시 임대인에게 보증보험을 강제하면 될 일. 국회의원 일해라
의원들이 대부분 임대인일꺼라.. ㅋ
어렵다 ㅠㅠㅠㅠㅠ
필독!
진짜 유용했습니다 ㅎㅎ
근데 4분36초에 집값-선순위근저당금액>내보증금 이렇게 나오잖아요?
여기서 집값을 어떻게 알수가있죠?
또한 선순위근저당금액은 최권채고액 말하는거같은데 그 기존에 살고있는 다른 전세사람들 보증금 합도 알아야하는거아닌가요
인터넷에 공시지가 조회할수있구요 실거래내역 뽑아달라하면 선세입자 보증금 합계도 알수있습니다
KB부동산(아파트)
다가구
- 1년안 거래내역있을시 실거래가
- 없으면 국토교통부 개별주택가격의 150프로
@@세르나빌 저 궁금한게있는데요 개별주택가격 표준시가에 150%이면 토지 개별공시지가도 150% 정도 되는건가요? 지역은 수원입니다.
이번에 전세아파트 갈 예정입니다. (전세대출 포함)
짧은 경험을 적어보겠습니다.
틀린점이 있다면 가르쳐주시면 수정하겠습니다!!
1.전세대출시 임대인 근저당이 있을시 전세대출 불가함
2.전세권 설정은 현실상 임대인(집주인)이 안해줍니다.
3.전세계약서內 특약사항에 임대인(집주인) 근저당말소하여 전세금대출 및 전세권 설정에 동의한다라는 내용문구 적을 것
4.계약서 작성후 바로 읍면동사무소가서 확정일자 받음
5.전세안심대출시 전세안심보증보험가입_비용발생(서울보증보험 or 주택도시보증공사)
6.이삿날 등기부등본 다시 확인(근저당 재확인)후 전입신고
※입주할 아파트,빌라가 보증보험가입 유무 필히 확인하는게 중요합니다.
주인이 검은머리외국인(미국인)이라 주택공사에서 전세보증금 안된다던데 방범이 없는지 알아봐 주세요.
기관에 전화로 문의해보시면 좋을것 같아요
전세권 설정이 무조건 안정적인건 아닌거죠? 알아본 신축오피스텔이 근저당은 안잡혀있는건데 분양가랑 전세가가 거의 비슷합니다.
저는 아파트전세만기일이이 약2개월 정도 남았는데요 그동안 보증보험을 들지않았는데 현재 아파트를 다시 계약연장을 한다면 보증보험에 가입하는것이 문제가 없나요?보증금은 3억이하입니다
반환받는법 을알려준다면서
계약사항을열거하는것은무슨시추에이스?
HUG 안심은 되는 집이 많이 없더라구요.. SGI로 반환보증 가입하는거 자세하게 알려주시면 감사하겠습니다!
전입신고와 점유 등으로 대항력을 갖추더라도 [지역별 최우선변제보증금] 범위내에 들어야 (소액임차인으로서) 경매시 돈을 (지역별 정해진 소정의 금액 범위내에서) 배당받는 걸로 아는데요? www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?serial=146485
네 영상에서도 그렇게 언급드렸어요~
임차권 등기가 등기부등본상에 표시되는건 2주정도가 걸린다고 하셨는데 등기부등본상 임차권등기가 표기되기 전에 이사를 해서 이사간집에 전입신고와 확정일자를 받아도 되나요??
아니요 절대 등기사항에 등재된것을 확인하셔야합니다.
지금은 전세가 없어서 난린데 읭 했는데 1년전 영상 ㅜㅜ 깡통전세는 여전합니다
전세보증보험으로 전세금을 주인 대신 보험회사에서 받을 수 있다는 내용인데,
링크된 글을 끝 부분을 보시면,
m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=17453133&memberNo=12097530
세입자가 양도 통지를 해야만 하는데, 이를 집주인이 채권양도 통지 수령을 거절 할 수 있고,
이렇게 되면 보증보험을 무효가 된답니다.
채권양도 통지 수령을 거절 하지 않는 집주인은 없을 듯 하네요.
보증보험 회사에선 이렇게 빠져 나가겠네요.
통보까지는 세입자가 의무적으로 해 줘야 한다구 말이죠.
검토 후 좋은 답변 바랍니다.
- 링크된 글 주요부분 -
대항요건을 갖추기 위해서는
임대인의 동의하거나 세입자가
임대인에게 채권양도의 통지를 해야 합니다.
이를 보면 임대인이 동의하지 않아도
세입자가 양도 통지만 하면,
전세금채권이 양도되었음을
임대인에게 주장할 수 있습니다.
(현재 보험 전세보증금보험 가입시에
집주인의 동의가 필요 없다고 홍보되는
이유입니다.) 그렇다면 이 부분에서
발생할 수 있는 문제는 어떤 걸까요?
만약 집주인이 이 같은 채권양도
통지를 ‘수령’하지 않으면 양도 통지가
효력을 발생하지 않는다는 것입니다.
결국 집주인이 통지수령을
거절할 수 있다는 점을 잘 알고
고의로 수령을 피하면 보증보험은
최종적으로 무효가 될 수 있겠습니다.
흔한 일은 아니지만, 이런 점도 고려하여
사전에 세입자 입장에서 대비를 한다면
전세금을 지킬 수 있는 방안이 될 수 있습니다.
님이 잘못 알고 있으시네요
단순 검색으로 변호사 블로그 말만 신뢰하지 말고
해당 HUG에 전화 걸어 이 내용으로 문의 해보세요..
제가 알려 드릴수도 있지만..
님이 스스로 한번 알아보시면..더 유익할 거 같습니다.
주는 정보에만 길들여지지 말고
스스로 궁금점은 찾아서 해결 해 보시기를 권합니다.
전화도 해보고 다 알아봤는데 제가 어떤부분을 잘 못 알고 있다는 건지요?
잘 못 알고 있다가 전달하고자 하는 의사 같은데 이 영상을 보고 고민하는 사람에게 어떤 의미가 있는 말씀인지?
그래서, 전세입자의 대출 채무를 임대인 동의 없이 임대인에게 전가 할 수 있는게 당연한 법이다 라고 생각 하는 비 상식적인 내용을 믿고 있다가 피해를 입을 수 있으니 조심 하란 얘기인데? 뭐가 그리 언짠으신지?
채권양도 통보의 내용증명을 수취 거부 할 수 있는 임차인의 대항력이 있습니다.
민법 제450조는 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하도록 하고 있다.
그에 따라 양수인은 채권양도통지를 할 수 없고, 양도인을 대위하여서도 이를 할 수 없는 것으로 본다.
변호사가 뭐 그렇게 우수운 사람은 아니자나요? 상식적으로 생각하세요.
추가로 아래 기사 참조 하시기 바랍니다.
www.msn.com/ko-kr/money/topstories/%EB%8C%80%EC%B6%9C%EB%B0%9B%EC%9D%80-%EC%A0%84%EC%84%B8%EA%B8%88%EC%9D%80-%EB%B0%98%ED%99%98%EB%B3%B4%EC%A6%9D-%EB%AA%BB%ED%95%9C%EB%8B%A4/ar-BBLU85b
realty.chosun.com/site/data/html_dir/2017/09/29/2017092902034.html
주인에게 알리지 않으면 됩니다. 단지 보험료가 비싸지겠죠. 채권양도 통지수령을 제외하면 됩니다. 할인이 안될뿐이죠. 서울보증보험은 100프로 우선변제해줍니다. 단 금액이 좀더 비쌉니다
주택보증 보험공사의 전세보증보험 실가입자 입니다
17년 최초 가입시에는 임대인의 승인이. 없으면 가입이 불가 하였으나 18년 부터는 임대인의 승인없이 통보만 하고 바로 가입됩니다
만약 집주인이 통보를 못받았다고 우기면 가입 자체가 안되겠지만 가입이 된상태에서는 계약 만기 시점에서 모르쇠 할수 없겠지요
제 경우는 계약 당시 임대인에게 전세 "보증 보험의 가입을 이야기 하였고 이를 협조한다는 내용을 특약에 넣었습니다
만약 협조하지 않을경우 계약은 무효한다"
이렇게요
전세 보증보험도 못들게 하는 임대인이면 그집 들어가면 안되지요
또한 실제로 17년에 입주한 집의 임대인이 전세금을 주지 못할 상황입니다
저는 사정상 이사를 해야 했구요
보증 공사에서 제게 가입자 본인만 우선 전출신고를. 하지 않고 이사짐도 일부만 남겨 놓은 상태에서 임차권 등기 명령을 신청하라고 하더라구요
이후 임차권등기가 완료되면 보증공사에서 전세금을 돌려주겠다고
그래서 새로 이사간 집은 배우자명의로 계약하고 전세 보증보험도 배우자 명의로 했더니 크게 문제 없더라고요
다만 아쉬운점은 새로 이사할때 전 임대인이 전세금을 주지않아 대출을 받아야 했고 그 이자와 전세금을 보증공사에서 반환 받으면 대출을 바로 상환 하니 수백만원의 중도 상환 수수료를 물게 될판입니다
사실 전세 보증 보험 확실한 힘이 될려면 계약 만기일에 임대인이 돈을 못주면 바로 그날 공사에서 먼저 줘야 그돈으로 새로 이사가는집 잔금도 치루고 할텐데
그런면에서는 아쉬운 부분입니다
@@청담주택파주고양
아마 주변에서 인정한도를 잘못 이야기하신듯 하고요
100%다 보장 됩니다
다만 아랫 조건이 있습니다
주택과 아파트의 산정 기준이 다릅니다
아파트는 kb 매매 시세기준 최대 매매가의 80%정도 보장해주는걸로 압니다
즉, 아파트매매 시세가. 1억이면 8천만원 계약 까지 보장 됩니다
단 집주인이 등기부상에 잡힌 대출이나 선순위 채권이 없을경우 입니다
만약 집주인이 등기부상 다른 대출이나 채권이 있을경우 그 금액만큼 제외한. 계약만 인정 한다고 합니다
팁을 드리면 집을 구하실때 집주인에게 설정된 대출이나 채권이 전혀 없는집을 구하시고 전세보증금은 시세의 80%이하의 집으로 구하시면 됩니다
생각보다 대출없는 집 많습니다
대출이 있다하더라도 금액이 크지 않아
전세금과 합쳐도 매매가의 80%만 넘지 않으면 됩니다
주택은 공시지가의 150%인가로 압니다
확실히 주택이 불리하구요
그외 오피스텔이나 다주택 원룸 등은
한소유주에 여러 세입자가 있음으로
가입거부가 되는 경우가 많고 위험합니다
다른 세입자들의. 전세보증금이 다 선순위 채권으로 잡혀 건물가액.보다 보증금이 많은 집들은 아예 보험 안받아 줍니다
사실 이런 집들은 보증보험이 아니여도 들어가시면 절대 안됩니다
계약전 도시주택 보증공사에 반드시 연락하셔서 계약 가능여부 확인하셔야 합니다
도시주택보증공사도 손해볼 짓은 절대안합니다
100% 확인 할 수 없음/ 근저당설정이 전세(전입신고, 확정일자)당일 설정되므로 확인할 수 없음. 확정일자 받아도 아무 소용없음. 근저당 우선 순위가 되므로 확정일자 아무 소용 없음.
이것보다 위반건축물이
더 문제임
전세 계약할려고 하는데 등기부 등본 봐두 잘몰라서 걍 법무사 맡겨 놓으면 믿으두 되나요? 안전할까요?
신축 오피스텔이라 미등기상태일때는 어떻게하죠? 계약은 했는데 잔금일에 완납후 등기이전신청을 하기로 하였는데요.
좋은영상 감사합니다.
부모님이 아무것도 모르고 .... 계약해버렸는데 특약사항보니까 근저당때문에 후순위때문에 못받을수있다 라고 나와있는데
이부분 전세보증보험들으면 후순위 상관없이 전세 100% 받을수있나요?
그럼 가입이안됨
현재 전세금 너무 올랏는데요. 전세집도 없구만.