MAXIMAL STEUERN SPAREN mit Modernisierungen - Das musst du beachten!!!
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- Опубликовано: 18 окт 2024
- Welche Freigrenzen und Beträge musst du unbedingt kennen, wenn du größere Modernisierungsmaßnahmen an deiner Immobilie planst und die Kosten sofort steuerlich geltend machen möchtest? Denn die GEFAHR ist, dass das Finanzamt daraus Herstellungs- oder Anschaffungskos-ten macht, die du über 40 oder 50 Jahre abschreiben musst. Dieses Video ist ausdrücklich keine Steuerberatung, sondern wir berichten von einem aktuellen Objekt und zeigen, welche Grenzen und Beträge wir beachten. Dabei berechnen wir auch konkrete Zahlen einer Wohnung und nennen Kriterien, auf die es bei der Unterscheidung „Erhaltungsaufwand / Herstellungskosten“ ankommt. Über EINES dieser Kriterien wird selten gesprochen, viele kennen es nicht, aber du solltest das unbedingt im Hinterkopf behalten.
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▬ Über dieses Video ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬
Aufwendungen, die der „Erhaltung, Instandsetzung und Modernisierung“ einer vermieteten Immobilie dienen, gelten grundsätzlich als Erhaltungsaufwendungen, die du als Vermieter*in sofort steuerlich geltend machen kannst. Du hast allerdings auch die Wahl, die Ausgaben gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen, je nachdem, wie es für dich besser passt. Allerdings gilt auch hier: keine Regel ohne Ausnahmen. Und davon gibt es einige. Manche sind dir sicher bekannt, aber eine der 4 Ausnahmen, über die wir heute im Schwerpunkt sprechen, ist wenig bekannt und präsent.
Wir sprechen über
a) Schaffung von neuem Wohnraum - ab 2:04
b) 15%-Regel in den ersten 3 Jahren/Berechnung - ab 2:53
c) Wesentliche Verbesserungen des Gebäudes - ab 7:41
d) Herstellung der Nutzbarkeit von Gebäuden - ab 11:49
Im Video zeigen wir anhand einer konkreten Wohnung ausführlich und mit Illustration, wie du die Grenze für die sogenannten „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ berechnen kannst. Denn die 15% des Gebäudewertes sind kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze, deshalb ist es für dich wichtig, diese Grenze für deine Objekte zu kennen.
Über eine weitere Ausnahme sprechen wir ausführlich: Modernisierungen, die zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes und dessen Gebrauchswert führen. Kriterien sind die 4 zentralen Ausstattungsmerkmale: 1.Umfang und Qualität der Heizungsinstallation; 2.: Sanitärinstallation; 3. Elektroinstallation und 4.: Fenster. Von einer Erhöhung des Gebrauchswerts geht das Finanzamt aus, wenn durch die Renovierung der Standard von „sehr einfach“ auf einen „mittleren Standard“ oder von einem "sehr einfachen Standard" bzw. "mittleren Standard" auf einen „gehobenen sehr anspruchsvollen Standard“ angehoben wird. Im Video nennen wir konkrete Besipiele.
Wenn deine Baumaßnahmen in mindestens 3 Bereichen der 4 zentralen Ausstattungsmerkmale in einem Zeitraum von 5 Jahren zu einer Erhöhung oder Erweiterung des Gebrauchswerts führen, liegt eine wesentliche Verbesserung des Standards der Immobilie vor und du musst die Kosten abschreiben statt sie sofort geltend machen zu können.
Die Informationen in diesem Video stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und können diese auch nicht ersetzen. Wir teilen lediglich unsere Erfahrungen und übernehmen natürlich keine Haftung für unvollständige oder fehlerhafte Informationen.
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#EnergetischeSanierung #tModernisierung #Gebäudeanteil
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Das war wieder ein Video, das mich trigger. Ihr macht das klasse. 👍
Das freut uns sehr! 😀Vielen Dank für das Feedback.
Vielen Dank 🙏
Sehr gern🙂
Wer versichert mir oder stuft die Art der Sanierung ein? Passiert das über einen Gutachter? LG und Dank für den Klasse Content
Es handelt sich um ein steuerliches Thema, daher ist ein/e StB/in die/der richtige Ansprechpartner/in, wenn du dir eine eigene Einschätzung nicht zutraust oder eine 2.MEinung haben möchtest. StB sind allerdings keine Bausachverständigen, d.h. der Ist-Bestand und die Maßnahme sollten klar beschrieben und dokumentiert sein. 100%ige Sicherheit gibt es meiner Ansicht nach nur, wenn du vor Beauftragung der Maßnahmen einen Antrag auf "verbindliche Auskunft" (§89 AO) beim zuständigen FA stellst. Das bearbeiten viele FA allerdings nicht gern und nur sehr verzögert und kann auch Gebühren kosten. Wir haben es bisher immer selbst eingeschätzt und sind "auf Nummer sicher" gegangen bei der Höhe der Ausgaben und der Art etc., um möglichst kein Risiko einzugehen.
Können Sie auch einmal auf das Risiko der Standarderhöhung eingehen bei Sanierungen und deren Konsequenzen für die Absetzbarkeit/Abschreibung?
Ja, das können wir gern mal in einem Video thematisieren, danke für die Idee. (Ich meine, in irgendeinem älteren Video haben wir das schon mal erklärt, aber das ist mit Sicherheit schon ein paar Jahre her, daher würde das Thema mal wieder passen)
Schönes Video.
Danke für das Lob!
Eine kurze Frage zur Vorgehensweise, da im Video dies beiläufig os gerechnet wird. Hier wird für die Sanierung ein KfW Programm in Anspruch genommen. vermutlich 261 für Sanierung und energetische Maßnahmen. Die Summe wird dabei als zinsvergünstigtes Darlehen bereitgestellt und mit einem Tilgungszuschuss gefördert. Dieser KfW Zuschuss wird hier jeweils direkt abgezogen. Der Rest der Maßnahme steuerlich geltend gemacht. Dies ist aber jedoch noch immer ein zinsbegünstigtes Darlehen. Also eine "Förderung"? oder sehe ich dies falsch? Kann der nichtbezuschusste Teil des Darlehen o.Ä. steuerlich geltend gemacht werden? Oder war dies ein anderes Programm? Bei einem BAFA Zuschuss ist dies klar. Gesamtkosten (selbst zu tragen) abzgl. Zuschuss, geltend gemacht werden kann der nicht bezuschusste Anteil. Wie aber sieht dies bei Darlehen+Tilgungszuschuss aus. Da würde mich die Frage dennoch interessieren ob der Ablauf korrekt wäre? :-)
Tolle Videos! Weiter so!
Da es sich hier um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, geht es bei der Förderung um Zuschüsse, nicht um zinsbegünstigte Darlehen. Die Förderung wurde vom Energieberater im Zuge eines Sanierungsfahrplans gem. der damals geltenden Förderungen (Bafa) errechnet. In diesem Video war das ja eher eine Randbemerkung, es ging um die 15%-Grenze us. Generell sehen wir es so (keine StB): Der nichtbezuschusste Teil kann steuerlich geltend gemacht werden. Wenn ein Tilgungszuschuss bezahlt wird, kann der natürlich auch nicht geltend gemacht werden. Bei zinsbegünstigten Darlehen können die (geringeren) Zinsen geltend gemacht werden. Denn in der geringeren Höhe der Zinsen besteht ja die Förderung. Vereinfacht gesagt: Alles, was du selbst als Investor zahlst u.nicht durch eine Förderung erstattet bekommst, kannst du steuerlich geltend machen.
Ich habe im ersten Jahr nach Kauf meiner ersten ETW für ca. 10% des Kaufpreises die Elektrik und Heizkörper modernisiert. Ich wollte für Jahr 2 und 3 noch 5%Puffer haben. Im Jahr 2 kam aber leider eine dicke unvorhersehbare Sonderumlage, sodass ich sogar bei >20% lande. Müssen in der Steuererklärung eigentlich alle Maßnahmen angegeben werden? Oder kann man sich auf
Das ist natürlich wirklich sehr unglücklich und echt Pech! Da interessieren mich Einzelheiten, ruf uns ruhig mal unter 0212-226720 an, am besten ab 13 Uhr.
Danke für das interessante Video. Ein kleiner Fehler hat sich eingeschlichen. Der Grundstücksanteil müsste 40,78m² sein. Zu der 15% Grenze müsste man noch mehr ins Detail gehen. Hier stellt sich noch die Frage, ob bei der kalkulation des Gebäudeanteils die Kaufnebenkosten mit berücksichtigt werden können. Dazu kommen dann noch die Mehrwertsteuer bei den Erhaltungsaufwendungen. Also die 15% beziehen sich auf die Nettokosten. Interessant wär noch zu wissen, ab wann die 3Jahre starten und was ist mit Erhaltungsaufwendungen, die vor der Kaufpreiszahlung investiert werden(Spezialfall :-))
Danke für deinen Hinweis. Ja, Grundstücksanteil ist tatsächlich bei 40,78qm, habe gerade nochmalnachgesehen. Auch die anteiligen Kaufnebenkosten können mit einbezogen werden, so dass hier die Freigrenze etwas höher liegt. Wir gehen davon aus, dass die 3 Jahre mit dem Abschluss des Kaufvertrages starten, so wie bei der 10-Jahres-Frist §23 EStG (steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren).
Wie berechnet sich die Grenze von 15% im Erbfall ? Habe vor 3 Jahren eine Immo. vererbt bekommen und jetzt möchte ich langsam größere Sanierungsmaßnahmen durchführen (Heizung, Dach etc.)
Nach unserem Kenntnisstand musst du diese Grenze bei einem Erbfall nicht beachten, weil sich die 15%Grenze nur auf entgeltliche oder teilentgeltliche Erwerbsvorgänge (z.B. Schenkung mit Schuldenübernahme) bezieht. Das geht auch einher mit der Regelung, dass die 10-Jahres-Frist für den steuerfreien Verkauf auf den Erben "übergeht", der Erbe übernimmt praktisch die "Haltedauer" des Erblassers. Du kannst also richtig loslegen! (Wie immer keine Steuerberatung, lass dir das ruhig nochmal von einem StB schriftlich bestätigen.)
@
Danke für die unglaubliche schnelle Antwort ! Schönen Abend noch :)
Das heisst, wenn man eine Immobilie mit viel Wartungsstau einfach nur an den aktuellen Standard (3-Scheiben Glas, Habeck Heizung, evtl Dämmung) anpasst ist man automatisch in der 50 Jahre Abschreibung das ist doch ne Unverschämtheit. (Alles was über eine einzelne Steckdose neu geht, zieht bis etwa BJ 1970 eine verpflichtende erneuerung des Leitungsnetzes mit sich(TNC->TNS))
Aus welcher Sequenz des Videos entnimmst du das? Jedenfalls können Sanierungen bei richtiger Gestaltung u. Beachtung der Steuervorschriften sogar sofort steuerlich geltend gemacht werden, was doch ein großer Vorteil und Anreiz des Gesetzgebers ist.
Wenn man nicht innerhalb von 8 Jahren 3 der erwähnten Gewerke direkt abschreibbar erneuern darf ist das so@
Die hier vorgestellte Aufteilung (Gesamtpreis - Bodenrichtwert * qm) ist meines Erachtens keine der drei vom Finanzamt anerkannten Aufteilungsmethoden.
Das ist ja auch nur die Daumenregel, die plus/minus ein paar Prozentpunkte schon hinhaut. Es kommt im Detail sicherlich auf weitere Faktoren an. BORIS ist hier ein guter Anhaltspunkt zur Berechnung.
Das ist ein echtes "Spezialthema". Auf den Seiten des BFM gibt es eine Arbeitshilfe, die wir auch nutzen. Aber auch die hat Schwächen. Wir raten immer dazu, eine möglichst sachgerechte Aufteilung schon im Kaufvertrag vorzunehmen. Dafür berechnen wir für unsere Mandanten den Gebäude- und Grundstücksanteil nach 2-3 Methoden und vergleichen die Ergebnisse, um so zu einer begründeten Aufteilung zu kommen. Nach der ersten Erklärung hast du als Stpfl. über den Bescheid ja dann auch die ´offizielle´ Aufteilung des FA.
So wird eigentum als wahre gesehen aber was mit dem Eigennutzen da zahlt man drauf muss aber viele mehrkosten selber tragen. Ein wenig unfair das man die Steuern, Müll usw nicht absetuen kann
Im Prinzip ist es so, dass jeder seinen eigenen Müll, seine Grundsteuern nicht steuerlich geltend machen kann. Der Mieter kann es nicht und Eigennutzer auch nicht. Als Vermieter leitest du ja praktisch nur die Zahlungen weiter: du bekommst Geld vom Mieter, das du bei der Steuer als Einnahme angibst und kannst dann die Kosten geltend machen. So ist es für dich als Vermieter steuerlich neutral. Es wäre ja ungerecht, wenn du Betriebskostenzahlungen von Mietern als Einnahmen versteuern musst, die du aber eigentlich weiter leitest.
Fand Dich eigentlich immer recht in Ordnung, beim Reden zu gendern muss aber wirklich nicht sein...
Wir haben es ausprobiert u. festgestellt, dass es sowohl das Sprechen als auch das Zuhören erschwert. Daher schon seit vielen Monaten kein Gendern mehr, schau dir gern Videos aus den letzten Monaten an.