Sehr wichtig zu erfahren :) Danke für die gute Erklärung. Nach über 20 Videos von euch, kann ich auch auch mal einen Kommentar schreiben. 😄 Vergisst man mal^^
Für Eigenheimbesitzer gibts noch ein anderes Modell...... In die Finanzierung des selbstgenutzten Eigentums, eine vermietete Immobilie mit einbauen. So kann ich von meinen Schuldzinsen knapp die Hälfte absetzen. Hab dadurch Mieteinnahmen und zweimal Tilgung. Erstere habe ich für mein MFH genutzt, letztere bleibt liegen für den EK aufbau....hoffe es ist verständlich dargestellt....sonst gern fragen...LG und ihr seid Klasse...schaue eure Videos und höre eure Podcasts....sehr sehr geil....😄👍
Großartiger Content, wie immer wirklich hilfreich. Habt ihr eigentlich auch ein Video oder Content, wie es steuerlich aussieht, wenn man die Wohnungen, die man kauft z.B. über eine UG oder GmbH kauft bzw. hält. Würde mich auch sehr interessieren.
Danke für dein Feedback! In unserer RUclips Mediathek kannst du dir alle Videos von Martin Richter über Steuern anschauen. Fang gerne mit der ersten Videoreihe von Tax & the City an 👉 ruclips.net/video/OZgsMAN3-3U/видео.html LG Anita🚀
1. Wie funktioniert das Steuertechnisch wenn man auf Zypern lebt und die Wohnung/das Haus in Deutschland vermietet? a) eine zyprische GmbH oder b) Privatperson 2. Wenn mir jemand eine Immobilie schenkt, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an, doch wie ist das mit den Makler- bzw. Notarkosten? 3. Da es jährlich eine wahre Inflation i.H.v. 3-6% gibt müsste man das Grundstück um diese Inflation abschreiben dürfen. Aber Papa Staat nimmt lieber ;-)
Grundstücke können nicht abgeschrieben werden, diese sind meistens Inflationbereinigt, da der Wert des Grundstücks regelmäßig steigt. Der Realwert hinter der Summe bleibt erhalten. Außer es gibt sowas wie eine Kreditblase, das ist aber eher die Ausnahme.
Waere super, wenn Ihr die folgenden 3 Fragen beantworten koenntet: 1. Geht die Abschreibung bei jedem Kauf/Verkauf neu los oder 50 Jahre ab Baujahr? 2. Sagen wir, ein Verwandter verkauft mir sein Haus weit unter Marktwert, da er dringend Geld braucht oder man macht ein Schnaeppchen bei einer Zwangsversteigerung. Wird dann der tatsaechliche, niedrige Kaufpreis (bzw. Gebaeudeanteil) oder ein bestimmter Marktpreis vom FA als Abschreibungsbasis angenommen? 3. Wie sieht das ganze bei Vererbung aus, da bezahlt man ja nichts, kann ich dann nichts Abschreiben? Ich habe gehoert, es wird dann der Kaufpreis als Basis genommen, der vom Vererber bezahlt wurde? Was ist, wenn dieser Kaufpreis nicht bekannt ist?
Frage 1 würde mich auch stark interessieren. Sprich wenn das Baujahr vor bspw. 1965 ist, kann ich nichts mehr abschreiben? Oder beginnt die 2% Abschreibgeschichte erneut sobald es verkauft/gekauft wird?
Hallo zusammen. Ich bitte um eine Meinung: Wo liegt mein Denkfehler wenn ich sage, dass wenn ich selber nur miete ich eigentlich nur einen dritten helfe sein Darlehen abzubezahlen? Also doch lieber auch eine Immobilie kaufen und selber drin wohnen? Ich weiß, dass irgendwo der Haken ist. Leider finde ich diesen im Moment nicht... Vielen Dank für die super Videos. Seid auf Platz 1 meiner Favoriten Liste.
Hallo ihr lieben, Eine Frage bezüglich der AfA ... Und zwar wollte ich wissen, ob die AfA in der Immobilien Kalkulation grundsätzlich als Gewinn vor Steuern betrachtet und somit auch versteuert wird? Oder ob die AfA vom Gewinn abgezogen und somit nicht versteuert wird? Vielen Dank für eure Antwort und einen schönen Tag. Mfg Thilo
Top Inhalt sehr gut strukturiert! Bin gerade dabei alle eure Videos zu schauen, bisher hab ich mir folgende Frage aber nicht beantworten können. Vielleicht könnt ihr weiterhelfen. Frage: Einen Kredit für eine Immobilie zu bekommen stellt sich für die meisten als geringes Problem dar. Aber leidet nicht die Bonität darunter, je mehr Kredite man aufnimmt? Also angenommen man möchte (so wie ihr) mehrere Immobilien nacheinander als Kapitalanlage kaufen. Ich meine die Bank weiß vermutlich, dass mit der Miete die monatliche Tilgung + Zinsen abgedeckt sind und man im Notfall die Wohnung auch wieder verkaufen kann. Da wird es ja aber vermutlich ein Limit geben und man kann nicht theoretisch zehn Immobilien kaufen nur weil man sich die Nebenkosten der Anschaffung leisten kann. Wäre nett wenn ihr mir, als Einsteiger in diese Thematik, die Frage beantworten könntet. :)
Hallo Nacebo, freut mich, dass dir unsere Videos gefallen. Bin gespannt was du sagst, wenn du mit allen durch bist ;) Eine sehr spannenden Frage! Eine Wohnung, bei der jeden Monat Geld übrig bleibt kann sich positiv auswirken auf deine Bonität, allerdings nur dann, wenn in Summe deine Wohnungen nicht zu stark beliehen sind. Sowohl für den CashFlow als auch die Beleihung ist wichtig zu wissen, dass die Bank eigene Werte annimmt (häufig schlechter als du selbst kalkulierst). Bedeutet: Wenn du eine Wohnung mit schlechter Rendite kaufst, bei der du jeden Monat drauflegst, sinkt deine Bonität. Du kannst dann so viele Wohnungen davon kaufen, wie die Bank denkt, dass du sie dir mit deinem Gehalt und Vermögen leisten kannst. Wie gesagt, wenn du eine Wohnung kaufst, die deine Haushaltsrechnung wirklich verbessert, kannst du deinen Kreditrahmen durchaus erhöhen. Aber auch nur dann wenn die Wohnung nicht übermäßig im Verhältnis zum aktuellen Wert beliehen sind. Um wirklich schnell viele Wohnungen zu kaufen brauchst du also auf jeden Fall viel EK. Leute, die versuchen möglichst schnell viele Wohnungen zu kaufen, verkaufen auch meist Immobilien wieder um an EK zu kommen (machen z.B. "Fix&Flip Deals"). Es ist nicht einfach von heute auf morgen 50 Wohnungen zu kaufen. Das geht nur, wenn du auf dem Weg dorthin viel EK sammelst und nur "gesunden" Wohnungen kaufst. Aber der Kauf einer kleinen Wohnung ist ein super erster Schritt - er bringt Erfahrung, Netzwerk, etc... und es entstehen dann häufig tolle Möglichkeiten. Hoffe das hilft. Gruß Marco
Hallo Thomas :) Spannende Frage, hatte ich selbst noch nicht bisher! Das habe ich gefunden, also vermutlich eine Frage der Formulierung im Kaufvertrag: Der Erbbauberechtigte ist im Regelfall nicht wirtschaftlicher Eigentümer des belasteten Grundstücks. Da er aber zivilrechtlicher und i. d. R. auch wirtschaftlicher Eigentümer des auf dem Erbbaugrundstück errichteten Gebäudes ist, kann er die Abschreibung auf das Gebäude geltend machen. Stellt der Erbbauberechtigte das Gebäude her, sind seine Herstellungskosten AfA-Bemessungsgrundlage. Beim Erwerb eines "bebauten" Erbbaurechts entfallen die gesamten Anschaffungskosten auf das Gebäude, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten nachweislich ein Entgelt nur für den Gebäudeanteil gezahlt hat, während er gegenüber dem Erbbauverpflichteten (Grundstückseigentümer) nur zur Zahlung des laufenden Erbbauzinses verpflichtet ist.
Hallo .... was wäre wenn man mit der Bank die Finanzierung so aushandelt das ein großer Teil der Finanzierungskosten in den ersten sagen wir 10 Jahren entstehen und man dann in den 10 Jahren bei einen ordentlichen Hauptverdienst deutlich negativ in der Vermietung ist und somit seine Steuerlast senken würde und nach den 10 Jahren dann durch zb exitstrategie oder Rente ein deutlich geringeres Einkommen und durch die geringeren Zinsen einen deutlich höheren Gewinn bzw. Cashflow durch die Vermutung hätte. Gibt es das?
hallo ich finde es toll wie ihr die einzelnen Details angeht auch die anderen Videos. Ich habe aber eine Spezielle frage, wie sieht es mit den AfA, Instandhaltungskosten, Werbungskosten aus also im gründe genommen mit Steuer, wenn man eine Immobile zum teils selber nutzt.
Hallo Halil, man darf die AfA, IH und Werbungskosten nur für den Teil einer Immobilie ansetzen, den man nicht selber nutzt, sondern für den Du Mieteinkommen hast. Dieser Anteil wird als Verhältnis der vermieteten Fläche zur Gesamtwohnfläche ausgedrück. Das heißt konkret: Wenn du ein EFH mit insgesamt 300m² Grundfläche besitzt und darin eine Einliegerwohnung von 100m² vermietest, kannst Du 33,3 % der Kosten ansetzen. 66,6% der Kosten jedoch nicht.
Frage: Wenn ich mich in den ersten 3 Jahre nach Kauf an beispielsweise einer Dachsanierung beteilige, welche aus der WEG Rücklage bezahlt wird, darf dann mein Anteil der Sanierungskosten die 15% der Anschaffungskosten nicht überschreiten, oder dürfen die Gesamtkosten die 15% nicht übersteigen, um diese steuerlich abzusetzen? Danke vorab!
Ich würde sagen, dass es gar nicht mal so doof ist. Man könnte die Miete geringer setzen, dadurch weniger Gewinne ausweisen und so steuern sparen. Zudem hat eine holding den Vorteil, dass man statt die Wohnungen Anteile verkaufen könnte und so nebenerwerbskosten sparen kann.
Hallo, erstmal super Video sehr informativ! Leider glaube ich das euch ein Fehler unterlaufen ist bei der 15% Grenze, es ist nicht so wie von euch beschrieben, meiner Meinung nach. Nicht alles fällt unter dieser 15% Grenze, man sollte zwischen Reparatur und Sanierung bzw Instandhaltung Unterscheiden. Wäre nett wenn ihr mir dazu eine Antwort gibt somit ich weiss ob ich oder ihr falsch liegt.😉 Danke im voraus LG Sparacio
Hallo Sparacio, danke für den wertvollen Kommentar. Ja, man muss unterscheiden, es ist aber unglaublich schwierig. Das Gesetz sagt, dass Kosten für Erweiterungen und für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht einzurechnen sind. Als Erhaltungsarbeiten sind Reparaturen von bereits vorhanden Dingen (beispielsweise ein defektes Türschluss austauschen) gemeint. Was genau reinfällt, dazu wird regelmäßig gestritten, deshalb solltest du lieber vorsichtig sein wenn du dich den 15% näherst. Renovieren und Sanieren zählt auf jeden Fall rein. Wenn es wirklich knapp wird und um einige tausend Euro geht -> Am besten den Steuerberater zum Einzelfall fragen. Bei uns war es in der Praxis aber immer so, dass wir entweder klar innerhalb der Grenze waren oder deutlich drüber und das natürlich auch vor dem Kauf wussten. Hoffe das hilft. Gruß Marco
Mich würde folgendes interessieren. Ihr sprecht ja vom Grenzsteuersatz: Gewinne aus Vermietung und Verpachtung werden mit dem Steuersatz, den ich auf meinen letzten verdienten Euro vom Gehalt zahle, versteuert. Heißt das im Umkehrschluss auch, dass ein Geringverdiener (Beispiel 20.000 Brutto jährlich) in Bezug auf einen Gewinn aus Vermietung besser gestellt ist als jemand mit 50.000 Brutto jährlich, da Ersterer ja einen geringeren Steuersatz auf seinen letzten verdienten Euro zahlt? Vielleicht habt ich hier einen totalen Denkfehler, dann klärt mich gerne auf :-)
Hallo Patrick, du hast keinen Denkfehler. Wer mehr verdient, bezahlt mehr Steuern - auch auf die zusätzlichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Gruß Marco
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Top Kanal, macht weiter so! Macht doch mal ein Video zu Prognosen zur Entwicklung der Immobilienpreise in Großstädten wie Hamburg, Berlin und München. VG, Patrick
Meiner Ansicht nach ist das kein Denkfehler. Die Beschreibung von Patrick ist doch genau richtig. Angenommen ich würde 0 Euro Einkommen aus selbst- oder unselbstständiger Tätigkeit haben und hätte 9000 Euro Mieteinnahmen, würde ich auf diese 9000 Euro keinen Cent Steuern zahlen. Wenn ich aber 50.000 Euro Bruttoeinkommen im Jahr habe und eine Immobilie mit jährlich 9000 Euro Mieteinnahmen, würde ich auf diese 9000 Euro 40% Steuern zahlen. Ergo wäre ein Geringverdiener in Bezug auf den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung deutlich besser gestellt als ein Vielverdiener.
chelez früher fand ich die Absicht, sich selber "arm zu rechnen" absurd, heute verstehe ich das Steuersystem und finde dieses absurd... man muss genau ausrechnen wir viel Brutto sich wirklich lohnt ;-)
Kernsanierung nach 3 Jahren wurde nicht angesprochen. Da die 3 Jahre um sind kann komplett abschrieben werden, auch der Zeitraum kann je nach persönlicher Steuerlast festgelegt werden. Also noch besser wie Denkmalschutz. Anschaffungsnaher Aufwand ....top steuersparmodel !!!
Hallo Daniel, danke für die Ergänzung! Also schon eine Immobilie kaufen bei der das absehbar Sinn macht und die deshalb extrem günstig zu bekommen ist. Das meinst du, oder? Gruß Marco
@immocation Hallo geschätztes Immocationteam. Bin seit kurzem auf euren kanal gestossen, da ich mit dem gedanken spiele, mir eine eigentumswohnung als renditeobjekt zu kaufen. Im prinzip als altersvorsorge. ich habe jetzt schon einige videos von euch gesehen. ich habe das glück, dass ich ein gewisses geldkontigent zur verfügung habe und nicht zur bank gehen müsste. macht es sinn, die erste wohnung ohne kredit bei der bank zu kaufen und ggf. bei der nächsten wohnung, falls zu wenig cash vorhanden ist, diese wohnung zu beleihen oder soll ich, egal ob genug cash vorhanden ist, ein kredit aufnehmen? Auch in Hinblick auf das steuerthema und ggf. wachstumsthema. Mein gedanke ist halt, wenn cash vorhanden, warum geld bei der bank holen und zinsen + gebühren zahlen wenn ich ohnehin kohle rumliegen habe. danke für eine rückinfo... mfg
Kann mir jemand die Frage beantworten ? Und zwar würde gesagt das man die Zinsen absetzen kann . Ist es dann theoretisch egal wieviel Zinsen man auf seinen Kredit zahlt oder wird nur ein Prozentsatz von den Zinsen steuerlich geltend gemacht sodass es mich doch interessieren muss wenig Zinsen zu bezahlen ?? LG wäre echt toll ne Antwort zu kriegen :)
Klar muss es dich interessieren. Zwar kannst du die komplett absetzen, aber durch das Absetzen der Zinsen holst du nicht die kompletten Zinsen in Form von Steuerverringerung wieder heraus.
Das wäre natürlich eine feine Sache, aber die Tilgung wird steuerlich nicht beachtet, nur deine Zinsen. Und dem Finanzamt ist egal, ob du noch Geld hast oder nicht. Wenn du einen steuerlichen Gewinn erzielst, dein Geld aber privat auf den Kopf haust und Zahlungsunfähig bist, kann es im schlimmsten Fall bis zur Enteignung kommen! Daher von den Mieteinnahmen schon immer 10-15% zurück legen. Mieteinnahmen sind kein Gewinn, sondern abzüglich deiner Ausgaben dein "operativer Gewinn" oder EBIT (engl. earnings before interests and taxes). Im steuerrecht wird zwischen Ertrag, Gewinn und Reingewinn unterschieden! Bzw. gibt es sogar noch mehr! Da ganz genau drauf achten! Das wird nämlich für viele zum Genickbruch!
Hallo lieber immocation Team Danke für die tolle Videos, bitte um Hilfe habe November 17 Wohnung ersteigert zu 50% mit meinem Bruder und die blieb bis März 18 leer weil Renovierung arbeiten durchgeführt werden was muss ich jetzt für die Steuererklärung 2017 angeben? Sind die Nebenkosten bzw Rechnungen die nur bis ende 17 angeben oder bezüglich die gekaufte Wohnung auch 2018 angekommenen und bezahlte Rechnung angeben? Sorry hab kurz den überblick verloren und bitte um eure Meinung
Hallo MrJASSEM, für die Steuer gilt das Datum an dem das Geld von eurem Konto geflossen ist um eine Rechnung zu bezahlen, also nicht das Datum auf der Rechnung. Hinweis (muss sein): Wir sind keine Steuerberater, bitte im Zweifelsfall einen Steuerberater fragen. Gruß Marco
İch habe mehr fam.haus gekauft,12 Wohnung, + 2 Geschäfte alle Vermietet 6000€ miet einnahme,2814 rate mit 2,04 Zinsen/3% Tilgung meint ihr das es gut ist Kaufpreis 670 tausend,es ist alles neu gemacht
Tja, vorsicht, vorsicht mit den Steuertricks..nicht um sonsts scheißen sich fast alle Steuerberater in die Hose sobald du mit irgendwelchen Ideen kommst, seien diese auch noch so gut.
Muss bei der Berechnung der Anschaffungskosten für die AfA nicht auch die anteilig miterworbenen Rücklagen abgezogen werden? Also: Kaufpreis +kaufnebenkosten -bodenanteil -anteilig erworbene instandhaltungsrücklage Hierbei handelt es sich ja auch nur um Eine vermögensverschiebung und dieses schreibt sich ja auch nicht ab...
Wer kann mir diese Frage beantworten? ich würde gerne ein Mehrfamilienhaus kaufen. Die Kauf Nebenkosten wird mir mein Vater Leihen somit zieht er selber bei der selben Bank einen Kredit und ich werde dann das Geld bei der Bank Abbezahlen. So jetzt zu meiner frage ich kann ja jährlich die Zinskosten gegenrechnen beim Finanzamt, wie kann ich die Zinskosten von dem PrivatKredit absetzten?
Bittet den Käufer die Kaufnebenkosten zu bezahlen, er soll dann den Kaufpreis um die selbe Summe erhöhen, dann braucht ihr auch nur eine Finanzierung und könnt die Zinsen in der Steuererklärung gegen die Einnahmen rechnen. Nachteil: die Grunderwernssteuer steigt ebenfalls. Alternativ mit einem Darlehensvertrag zwischen dir und deinem Vater?
Die Abgrenzung zu Miete 19% und Vermietung zu 7 % sollte klar gestellt werden.Dagegen sind auch die Werbungskosten ein größerer Teil. UND. wichtig keine Angabe in der EÜR , weil es sich hier um einen Privaten Vermögensaufbau handelt.
Unsere aktuell vermietete immobilie (Wohnung) wechselt April 2020 ins Eigennutzungsverhältnis, ich werde als Sohn einziehen, die Wohnung gehört meinen Eltern. Aktuell ist ein Mieter drin (Zeitmietvertrag). Der Kredit läuft auch dann noch weiter, sind die Zinsen ab dann nicht mehr absetzbar ?
Sofern du als Sohn diese Wohnung anmietest gegen Entgelt kann man die kosten weiter ansetzen. Bei Familienmitgliedern gibt es eine 25% Regel was die miethöhe angeht. Ist nicht uninteressant. Würde mich da an deiner Stelle einlesen.
Super Video!! Wie immer sehr strukturiert und überaus verständlich - sogar in dem wirklich komplizierten Thema Steuern. :-)
Danke Inga :)
Dem schließe ich mich an, eins eurer besten Videos!
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Sehr wichtig zu erfahren :) Danke für die gute Erklärung.
Nach über 20 Videos von euch, kann ich auch auch mal einen Kommentar schreiben. 😄 Vergisst man mal^^
Danke, das wissen wir zu schätzen! :) Gruß Marco
Welches Mikrofon benutzt ihr und worüber wird aufgenommen? Mfg super ton und Betonung
Für Eigenheimbesitzer gibts noch ein anderes Modell......
In die Finanzierung des selbstgenutzten Eigentums, eine vermietete Immobilie mit einbauen. So kann ich von meinen Schuldzinsen knapp die Hälfte absetzen. Hab dadurch Mieteinnahmen und zweimal Tilgung. Erstere habe ich für mein MFH genutzt, letztere bleibt liegen für den EK aufbau....hoffe es ist verständlich dargestellt....sonst gern fragen...LG und ihr seid Klasse...schaue eure Videos und höre eure Podcasts....sehr sehr geil....😄👍
Großartiger Content, wie immer wirklich hilfreich. Habt ihr eigentlich auch ein Video oder Content, wie es steuerlich aussieht, wenn man die Wohnungen, die man kauft z.B. über eine UG oder GmbH kauft bzw. hält. Würde mich auch sehr interessieren.
Danke für dein Feedback! In unserer RUclips Mediathek kannst du dir alle Videos von Martin Richter über Steuern anschauen. Fang gerne mit der ersten Videoreihe von Tax & the City an 👉 ruclips.net/video/OZgsMAN3-3U/видео.html
LG Anita🚀
Gutes Video, Danke!
Danke! 😊🚀
Wie sieht es denn aus, wenn ein Teil selbst genutzt wird und ein Teil vermietet wird? MfG Andreas
1. Wie funktioniert das Steuertechnisch wenn man auf Zypern lebt und die Wohnung/das Haus in Deutschland vermietet? a) eine zyprische GmbH oder b) Privatperson
2. Wenn mir jemand eine Immobilie schenkt, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an, doch wie ist das mit den Makler- bzw. Notarkosten?
3. Da es jährlich eine wahre Inflation i.H.v. 3-6% gibt müsste man das Grundstück um diese Inflation abschreiben dürfen. Aber Papa Staat nimmt lieber ;-)
Notar muss bezahlt werden, Makler fällt in dem Fall nicht an, wie kommt man auf solche inflationssätze im Euroraum ?
Grundstücke können nicht abgeschrieben werden, diese sind meistens Inflationbereinigt, da der Wert des Grundstücks regelmäßig steigt. Der Realwert hinter der Summe bleibt erhalten.
Außer es gibt sowas wie eine Kreditblase, das ist aber eher die Ausnahme.
Waere super, wenn Ihr die folgenden 3 Fragen beantworten koenntet:
1. Geht die Abschreibung bei jedem Kauf/Verkauf neu los oder 50 Jahre ab Baujahr?
2. Sagen wir, ein Verwandter verkauft mir sein Haus weit unter Marktwert, da er dringend Geld braucht oder man macht ein Schnaeppchen bei einer Zwangsversteigerung. Wird dann der tatsaechliche, niedrige Kaufpreis (bzw. Gebaeudeanteil) oder ein bestimmter Marktpreis vom FA als Abschreibungsbasis angenommen?
3. Wie sieht das ganze bei Vererbung aus, da bezahlt man ja nichts, kann ich dann nichts Abschreiben? Ich habe gehoert, es wird dann der Kaufpreis als Basis genommen, der vom Vererber bezahlt wurde? Was ist, wenn dieser Kaufpreis nicht bekannt ist?
Frage 1 würde mich auch stark interessieren. Sprich wenn das Baujahr vor bspw. 1965 ist, kann ich nichts mehr abschreiben? Oder beginnt die 2% Abschreibgeschichte erneut sobald es verkauft/gekauft wird?
tolle Videos und tolle Sachen die ihr anbietet. Kurze Frage: wie oft werden Fahrten zum Objekt steuerlich berücksichtigt?
Hallo Zusammen,
tolle Videos, könnt Ihr mir einen Steuerberater in Düsseldorf bzw. Neuss empfehlen.
VG Claus
Hallo zusammen. Ich bitte um eine Meinung:
Wo liegt mein Denkfehler wenn ich sage, dass wenn ich selber nur miete ich eigentlich nur einen dritten helfe sein Darlehen abzubezahlen? Also doch lieber auch eine Immobilie kaufen und selber drin wohnen?
Ich weiß, dass irgendwo der Haken ist. Leider finde ich diesen im Moment nicht...
Vielen Dank für die super Videos. Seid auf Platz 1 meiner Favoriten Liste.
Ist die Grundschuldbestellung ein Teil der Anschaffungskosten oder der Werbungskosten?
Habe mir ein Wohnungseinheit in einem Seniorendomizil bei Bernau gekauft. Kann ich auch Steuern sparen, wenn ich eine Wohnungseinheit gekauft habe?
Hallo ihr lieben,
Eine Frage bezüglich der AfA ...
Und zwar wollte ich wissen, ob die AfA in der Immobilien Kalkulation grundsätzlich als Gewinn vor Steuern betrachtet und somit auch versteuert wird?
Oder ob die AfA vom Gewinn abgezogen und somit nicht versteuert wird?
Vielen Dank für eure Antwort und einen schönen Tag.
Mfg Thilo
Muss man unbedingt eine Steuererklärung machen wenn man eine Wohung kauft?
Oder geht es auch ohne,
Muss
Top Inhalt sehr gut strukturiert!
Bin gerade dabei alle eure Videos zu schauen, bisher hab ich mir folgende Frage aber nicht beantworten können. Vielleicht könnt ihr weiterhelfen.
Frage: Einen Kredit für eine Immobilie zu bekommen stellt sich für die meisten als geringes Problem dar. Aber leidet nicht die Bonität darunter, je mehr Kredite man aufnimmt? Also angenommen man möchte (so wie ihr) mehrere Immobilien nacheinander als Kapitalanlage kaufen.
Ich meine die Bank weiß vermutlich, dass mit der Miete die monatliche Tilgung + Zinsen abgedeckt sind und man im Notfall die Wohnung auch wieder verkaufen kann.
Da wird es ja aber vermutlich ein Limit geben und man kann nicht theoretisch zehn Immobilien kaufen nur weil man sich die Nebenkosten der Anschaffung leisten kann. Wäre nett wenn ihr mir, als Einsteiger in diese Thematik, die Frage beantworten könntet. :)
Hallo Nacebo, freut mich, dass dir unsere Videos gefallen. Bin gespannt was du sagst, wenn du mit allen durch bist ;)
Eine sehr spannenden Frage! Eine Wohnung, bei der jeden Monat Geld übrig bleibt kann sich positiv auswirken auf deine Bonität, allerdings nur dann, wenn in Summe deine Wohnungen nicht zu stark beliehen sind. Sowohl für den CashFlow als auch die Beleihung ist wichtig zu wissen, dass die Bank eigene Werte annimmt (häufig schlechter als du selbst kalkulierst).
Bedeutet: Wenn du eine Wohnung mit schlechter Rendite kaufst, bei der du jeden Monat drauflegst, sinkt deine Bonität. Du kannst dann so viele Wohnungen davon kaufen, wie die Bank denkt, dass du sie dir mit deinem Gehalt und Vermögen leisten kannst.
Wie gesagt, wenn du eine Wohnung kaufst, die deine Haushaltsrechnung wirklich verbessert, kannst du deinen Kreditrahmen durchaus erhöhen. Aber auch nur dann wenn die Wohnung nicht übermäßig im Verhältnis zum aktuellen Wert beliehen sind.
Um wirklich schnell viele Wohnungen zu kaufen brauchst du also auf jeden Fall viel EK. Leute, die versuchen möglichst schnell viele Wohnungen zu kaufen, verkaufen auch meist Immobilien wieder um an EK zu kommen (machen z.B. "Fix&Flip Deals").
Es ist nicht einfach von heute auf morgen 50 Wohnungen zu kaufen. Das geht nur, wenn du auf dem Weg dorthin viel EK sammelst und nur "gesunden" Wohnungen kaufst. Aber der Kauf einer kleinen Wohnung ist ein super erster Schritt - er bringt Erfahrung, Netzwerk, etc... und es entstehen dann häufig tolle Möglichkeiten.
Hoffe das hilft.
Gruß Marco
Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.
Hat mir tatsächlich weitergeholfen.
Muss mann Steuer Vorauszahlungen machen,beim Vermietung und Verpachtung?LG Duran
Wie berechnet man den Gebäudeanteil des Kaufpreis bei Erbbaurecht? 100% Gebäudeanteil?
Hallo Thomas :)
Spannende Frage, hatte ich selbst noch nicht bisher! Das habe ich gefunden, also vermutlich eine Frage der Formulierung im Kaufvertrag:
Der Erbbauberechtigte ist im Regelfall nicht wirtschaftlicher
Eigentümer des belasteten Grundstücks. Da er aber zivilrechtlicher und
i. d. R. auch wirtschaftlicher Eigentümer des auf dem Erbbaugrundstück
errichteten Gebäudes ist, kann er die Abschreibung auf das Gebäude
geltend machen. Stellt der Erbbauberechtigte das Gebäude her, sind seine
Herstellungskosten AfA-Bemessungsgrundlage.
Beim Erwerb eines "bebauten" Erbbaurechts entfallen die gesamten Anschaffungskosten auf
das Gebäude, wenn der Erwerber dem bisherigen Erbbauberechtigten
nachweislich ein Entgelt nur für den Gebäudeanteil gezahlt hat, während
er gegenüber dem Erbbauverpflichteten (Grundstückseigentümer) nur zur
Zahlung des laufenden Erbbauzinses verpflichtet ist.
Hallo .... was wäre wenn man mit der Bank die Finanzierung so aushandelt das ein großer Teil der Finanzierungskosten in den ersten sagen wir 10 Jahren entstehen und man dann in den 10 Jahren bei einen ordentlichen Hauptverdienst deutlich negativ in der Vermietung ist und somit seine Steuerlast senken würde und nach den 10 Jahren dann durch zb exitstrategie oder Rente ein deutlich geringeres Einkommen und durch die geringeren Zinsen einen deutlich höheren Gewinn bzw. Cashflow durch die Vermutung hätte. Gibt es das?
hallo ich finde es toll wie ihr die einzelnen Details angeht auch die anderen Videos. Ich habe aber eine Spezielle frage, wie sieht es mit den AfA, Instandhaltungskosten, Werbungskosten aus also im gründe genommen mit Steuer, wenn man eine Immobile zum teils selber nutzt.
Hallo Halil, bei einer selbst genutzen Immobilien darfst du leider keine AfA, IH oder Werbungskosten geltend machen.
Hallo Halil, man darf die AfA, IH und Werbungskosten nur für den Teil einer Immobilie ansetzen, den man nicht selber nutzt, sondern für den Du Mieteinkommen hast. Dieser Anteil wird als Verhältnis der vermieteten Fläche zur Gesamtwohnfläche ausgedrück. Das heißt konkret: Wenn du ein EFH mit insgesamt 300m² Grundfläche besitzt und darin eine Einliegerwohnung von 100m² vermietest, kannst Du 33,3 % der Kosten ansetzen. 66,6% der Kosten jedoch nicht.
Frage: Wenn ich mich in den ersten 3 Jahre nach Kauf an beispielsweise einer Dachsanierung beteilige, welche aus der WEG Rücklage bezahlt wird, darf dann mein Anteil der Sanierungskosten die 15% der Anschaffungskosten nicht überschreiten, oder dürfen die Gesamtkosten die 15% nicht übersteigen, um diese steuerlich abzusetzen? Danke vorab!
Wie sieht das ganze bei einer gemischt genutzten Immobilie aus? Vermietetes Mehrfamilienhaus und Einfamilienhaus auf demselben Grundstück. Grüße
Würdet ihr empfehlen eine Holding oder Unternehmung zu gründen und von dieser die eigene Wohnung anzumieten?
Auch sehr interessant die Frage!!! Gibt es darauf eine Antwort?
Ich würde sagen, dass es gar nicht mal so doof ist. Man könnte die Miete geringer setzen, dadurch weniger Gewinne ausweisen und so steuern sparen.
Zudem hat eine holding den Vorteil, dass man statt die Wohnungen Anteile verkaufen könnte und so nebenerwerbskosten sparen kann.
Andrej Vogel Funktioniert nicht, das wäre eine verdeckte Gewinnausschüttung.
Hallo, erstmal super Video sehr informativ! Leider glaube ich das euch ein Fehler unterlaufen ist bei der 15% Grenze, es ist nicht so wie von euch beschrieben, meiner Meinung nach. Nicht alles fällt unter dieser 15% Grenze, man sollte zwischen Reparatur und Sanierung bzw Instandhaltung Unterscheiden. Wäre nett wenn ihr mir dazu eine Antwort gibt somit ich weiss ob ich oder ihr falsch liegt.😉 Danke im voraus LG Sparacio
Hallo Sparacio, danke für den wertvollen Kommentar. Ja, man muss unterscheiden, es ist aber unglaublich schwierig. Das Gesetz sagt, dass Kosten für Erweiterungen und für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht einzurechnen sind. Als Erhaltungsarbeiten sind Reparaturen von bereits vorhanden Dingen (beispielsweise ein defektes Türschluss austauschen) gemeint. Was genau reinfällt, dazu wird regelmäßig gestritten, deshalb solltest du lieber vorsichtig sein wenn du dich den 15% näherst. Renovieren und Sanieren zählt auf jeden Fall rein. Wenn es wirklich knapp wird und um einige tausend Euro geht -> Am besten den Steuerberater zum Einzelfall fragen. Bei uns war es in der Praxis aber immer so, dass wir entweder klar innerhalb der Grenze waren oder deutlich drüber und das natürlich auch vor dem Kauf wussten. Hoffe das hilft. Gruß Marco
hello, bis waNN kann eigentümern Jahr 2019 steuererklärung machen? gilt diese 4 Jahre zeitraum
Super danke merci 😍
Mich würde folgendes interessieren. Ihr sprecht ja vom Grenzsteuersatz: Gewinne aus Vermietung und Verpachtung werden mit dem Steuersatz, den ich auf meinen letzten verdienten Euro vom Gehalt zahle, versteuert. Heißt das im Umkehrschluss auch, dass ein Geringverdiener (Beispiel 20.000 Brutto jährlich) in Bezug auf einen Gewinn aus Vermietung besser gestellt ist als jemand mit 50.000 Brutto jährlich, da Ersterer ja einen geringeren Steuersatz auf seinen letzten verdienten Euro zahlt? Vielleicht habt ich hier einen totalen Denkfehler, dann klärt mich gerne auf :-)
Hallo Patrick, du hast keinen Denkfehler. Wer mehr verdient, bezahlt mehr Steuern - auch auf die zusätzlichen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Gruß Marco
Vielen Dank für die schnelle Antwort. Top Kanal, macht weiter so! Macht doch mal ein Video zu Prognosen zur Entwicklung der Immobilienpreise in Großstädten wie Hamburg, Berlin und München. VG, Patrick
Meiner Ansicht nach ist das kein Denkfehler.
Die Beschreibung von Patrick ist doch genau richtig.
Angenommen ich würde 0 Euro Einkommen aus selbst- oder unselbstständiger Tätigkeit haben und hätte 9000 Euro Mieteinnahmen, würde ich auf diese 9000 Euro keinen Cent Steuern zahlen.
Wenn ich aber 50.000 Euro Bruttoeinkommen im Jahr habe und eine Immobilie mit jährlich 9000 Euro Mieteinnahmen, würde ich auf diese 9000 Euro 40% Steuern zahlen.
Ergo wäre ein Geringverdiener in Bezug auf den Gewinn aus Vermietung und Verpachtung deutlich besser gestellt als ein Vielverdiener.
chelez früher fand ich die Absicht, sich selber "arm zu rechnen" absurd, heute verstehe ich das Steuersystem und finde dieses absurd... man muss genau ausrechnen wir viel Brutto sich wirklich lohnt ;-)
Halloe chelez, sehe ich ganz genauso und sollte man immer im Hinterkopf haben!
Super Video
Danke 👍👍👍
Gerne!🥳🚀
Kernsanierung nach 3 Jahren wurde nicht angesprochen. Da die 3 Jahre um sind kann komplett abschrieben werden, auch der Zeitraum kann je nach persönlicher Steuerlast festgelegt werden. Also noch besser wie Denkmalschutz. Anschaffungsnaher Aufwand ....top steuersparmodel !!!
Hallo Daniel, danke für die Ergänzung! Also schon eine Immobilie kaufen bei der das absehbar Sinn macht und die deshalb extrem günstig zu bekommen ist. Das meinst du, oder? Gruß Marco
Genau...in diese Richtung.
Könnt ihr das bitte nochmal näher erklären?
@immocation Hallo geschätztes Immocationteam. Bin seit kurzem auf euren kanal gestossen, da ich mit dem gedanken spiele, mir eine eigentumswohnung als renditeobjekt zu kaufen. Im prinzip als altersvorsorge. ich habe jetzt schon einige videos von euch gesehen. ich habe das glück, dass ich ein gewisses geldkontigent zur verfügung habe und nicht zur bank gehen müsste. macht es sinn, die erste wohnung ohne kredit bei der bank zu kaufen und ggf. bei der nächsten wohnung, falls zu wenig cash vorhanden ist, diese wohnung zu beleihen oder soll ich, egal ob genug cash vorhanden ist, ein kredit aufnehmen? Auch in Hinblick auf das steuerthema und ggf. wachstumsthema. Mein gedanke ist halt, wenn cash vorhanden, warum geld bei der bank holen und zinsen + gebühren zahlen wenn ich ohnehin kohle rumliegen habe. danke für eine rückinfo... mfg
Schau dir mal das Thema Eigenkapitalrendite an.
Dude, wie oft blinzelst du denn bitte? Das macht mich fertig.^^
Toll ,jetzt kann ich nicht mehr aufhören, drauf zu achten
Kann mir jemand die Frage beantworten ? Und zwar würde gesagt das man die Zinsen absetzen kann . Ist es dann theoretisch egal wieviel Zinsen man auf seinen Kredit zahlt oder wird nur ein Prozentsatz von den Zinsen steuerlich geltend gemacht sodass es mich doch interessieren muss wenig Zinsen zu bezahlen ?? LG wäre echt toll ne Antwort zu kriegen :)
Klar muss es dich interessieren. Zwar kannst du die komplett absetzen, aber durch das Absetzen der Zinsen holst du nicht die kompletten Zinsen in Form von Steuerverringerung wieder heraus.
@@markusbozau3050 achso danke für 👍👍
Müssen auf die Mieteinnahmen ausschließlich Steuern gezahlt werden, oder auch Sozialversicherungen?
nur Steuern.
Evtl. Krankenversicherung als Selbstständiger und freiwillig Versicherter.
Was ist, wenn all mein geld in die tilgung stecke? Muss ich das ja dann nichts mehr versteuern, da ich ja nichts mehr habe
Das wäre natürlich eine feine Sache, aber die Tilgung wird steuerlich nicht beachtet, nur deine Zinsen. Und dem Finanzamt ist egal, ob du noch Geld hast oder nicht. Wenn du einen steuerlichen Gewinn erzielst, dein Geld aber privat auf den Kopf haust und Zahlungsunfähig bist, kann es im schlimmsten Fall bis zur Enteignung kommen! Daher von den Mieteinnahmen schon immer 10-15% zurück legen. Mieteinnahmen sind kein Gewinn, sondern abzüglich deiner Ausgaben dein "operativer Gewinn" oder EBIT (engl. earnings before interests and taxes). Im steuerrecht wird zwischen Ertrag, Gewinn und Reingewinn unterschieden! Bzw. gibt es sogar noch mehr! Da ganz genau drauf achten! Das wird nämlich für viele zum Genickbruch!
Wie verhält sich das mit dem Gebäude /Grundstücksanteil bei einem Erbpacht Grundstück? Das Kaufe ich ja nicht mit!?
Danke
Nach 3 Kalenderjahren oder nach 3 Jahren (3 x 365 Tage) somit Taggenau?
Kann ich meine Wohnung als Unternehmen führen.
Kann ich dann mehr abschreiben
Firmenwagen
Ich fürchte, dass das Finanzamt nur die 30 Cent regel zu lässt.
Bei Vermietung macht es kaum einen unterscheid ob man es privat oder als Unternehmen macht.
Wenn man jetzt ein Haus für 40000 erwirbt, darf man also nur 15%des Kaufpreises 3Jahre für renovierungskosten nicht überschreiten?!
Hallo lieber immocation Team Danke für die tolle Videos, bitte um Hilfe habe November 17 Wohnung ersteigert zu 50% mit meinem Bruder und die blieb bis März 18 leer weil Renovierung arbeiten durchgeführt werden was muss ich jetzt für die Steuererklärung 2017 angeben? Sind die Nebenkosten bzw Rechnungen die nur bis ende 17 angeben oder bezüglich die gekaufte Wohnung auch 2018 angekommenen und bezahlte Rechnung angeben? Sorry hab kurz den überblick verloren und bitte um eure Meinung
Hallo MrJASSEM, für die Steuer gilt das Datum an dem das Geld von eurem Konto geflossen ist um eine Rechnung zu bezahlen, also nicht das Datum auf der Rechnung. Hinweis (muss sein): Wir sind keine Steuerberater, bitte im Zweifelsfall einen Steuerberater fragen. Gruß Marco
İch habe mehr fam.haus gekauft,12 Wohnung, + 2 Geschäfte alle Vermietet 6000€ miet einnahme,2814 rate mit 2,04 Zinsen/3% Tilgung meint ihr das es gut ist
Kaufpreis 670 tausend,es ist alles neu gemacht
In welcher Stadt gibt es so eine Rendite, wenn ich fragen darf?
Ja, klingt sehr gut. Kenne aber jetzt deine Gesamtkosten nicht. Gibt es Baulasten? Gibt es in Zukunft größere Sanierungen? 670000 + Nebenkosten?
Muss ich die Mieteinnahmen auch versteuern wenn die Wohnung bereits komplett abbezahlt ist?
Hey Max, leider ja 😉 Und dann hast du auch keine Zinsen mehr zum Gegenrechnen. Gruß Marco
Tja, vorsicht, vorsicht mit den Steuertricks..nicht um sonsts scheißen sich fast alle Steuerberater in die Hose sobald du mit irgendwelchen Ideen kommst, seien diese auch noch so gut.
Muss bei der Berechnung der Anschaffungskosten für die AfA nicht auch die anteilig miterworbenen Rücklagen abgezogen werden?
Also:
Kaufpreis
+kaufnebenkosten
-bodenanteil
-anteilig erworbene instandhaltungsrücklage
Hierbei handelt es sich ja auch nur um Eine vermögensverschiebung und dieses schreibt sich ja auch nicht ab...
Hallo redhawk1990, spannende Frage. Du hast Recht, die anteilig erworbene Instandhaltungsrücklage muss abgezogen werden. Gruß Marco
Instandhaltungsrücklage wird bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer berücksichtig, nicht jedoch bei zwangsversteigerungen.
Wer kann mir diese Frage beantworten? ich würde gerne ein Mehrfamilienhaus kaufen. Die Kauf Nebenkosten wird mir mein Vater Leihen somit zieht er selber bei der selben Bank einen Kredit und ich werde dann das Geld bei der Bank Abbezahlen. So jetzt zu meiner frage ich kann ja jährlich die Zinskosten gegenrechnen beim Finanzamt, wie kann ich die Zinskosten von dem PrivatKredit absetzten?
Bittet den Käufer die Kaufnebenkosten zu bezahlen, er soll dann den Kaufpreis um die selbe Summe erhöhen, dann braucht ihr auch nur eine Finanzierung und könnt die Zinsen in der Steuererklärung gegen die Einnahmen rechnen.
Nachteil: die Grunderwernssteuer steigt ebenfalls.
Alternativ mit einem Darlehensvertrag zwischen dir und deinem Vater?
Und nicht vergessen, der Bank zu sagen, dass es kein Eigenkapital sondern ein Kredit ist, sonst kann das fies nach hinten losgehen.
Die Abgrenzung zu Miete 19% und Vermietung zu 7 % sollte klar gestellt werden.Dagegen sind auch die Werbungskosten ein größerer Teil. UND. wichtig keine Angabe in der EÜR , weil es sich hier um einen Privaten Vermögensaufbau handelt.
Unsere aktuell vermietete immobilie (Wohnung) wechselt April 2020 ins Eigennutzungsverhältnis, ich werde als Sohn einziehen, die Wohnung gehört meinen Eltern. Aktuell ist ein Mieter drin (Zeitmietvertrag).
Der Kredit läuft auch dann noch weiter, sind die Zinsen ab dann nicht mehr absetzbar ?
Sofern du als Sohn diese Wohnung anmietest gegen Entgelt kann man die kosten weiter ansetzen. Bei Familienmitgliedern gibt es eine 25% Regel was die miethöhe angeht. Ist nicht uninteressant. Würde mich da an deiner Stelle einlesen.
Moin würde euch gerne mal kontaktieren
Bei einem Steuerbescheid den man nicht akzeptiert geht man in Widerspruch nicht in Einspruch!!! ;-)
Danke für die Ergänzung, Marco. Gruß Marco :)
Eure Videos sind viel zu lang, bitte einfach das wichtigste auf den Punkt bringen. Dann hättet ihr mein Abo.
Die videos sind zu lang