Danke euch beiden! Ich habe viele videos von euch angeschaut und habe durch hebeleffekt 2 Wohnungen in München innerhalb von 3 Monaten gekauft :) Beide habe ich 100 % finanziert. Hatte nur für beide Objekte die Kaufnebenkosten.
Ich finde es interessant, das Vorgehen bei Immobilien zur Eigenkapitalrendite hier nochmal aufgezeigt zu bekommen. Hier sind allerdings an sehr vielen Stellen Variablen, die nach hinten los gehen können. Nicht nur die momentan gängige Rendite ist aktuell attraktiver als Aktien, sondern ich behaupte auch das Risiko. Man bedenke bitte, dass sich Immobilienpreise in den letzten Jahren gerade auf Grund der gestiegen Nachfrage (auf Grund cleverer Investoren und Privatpersonen, die ihre Chance zur günstigen Finanzierung gewittert haben) in Höhen geschraubt haben, die nicht dem gegenwert entsprechen. Man kauft ja auch keine Aktie unmittelbar vor Einsetzen der Gewinnmitnahme, sondern dann, wenn sie günstig ist. Also warum jetzt eine Immobilie für 100.000€ kaufen, die nach der nächsten Immo-Blase nur noch dem Realwert von 80.000€ entspricht. Natürlich steigt der Wert langfrisitg wieder; wenn dann aber der Zins für die Anschlussfinanzierung eurer 10 Wohnungen von 2% auf 5% steigt, wird die Immobilie genau zu diesem ungünstigen Zeitpunkt zwangsversteigert. Es droht die Privatinsolvenz... Zudem ist eine Wertsteigerung von 1%/ Jahr ein Wertverlust von 1%, da wir in Deutschland (Währungsunion) bemüht sind die Inflation bei 2% zu halen. Überall wo viel Gewinnmöglichkeit ohne Eigenkapital möglich ist, verhält sich das Risikopotenzial proportional dazu. Für alle mit sicheren Einkommensverhältnissen, wie z.B. Beamte usw., die ein bereits lange Zinssparer waren und somit bereits viel Eigenkapital einsetzen können, um z.B. tatsächlich im Rahmen einer 10-jährigen Zinsbindung abzahlen zu können, ist dies tatsächlich eine gute Einnahmequelle nebst Pension/ Rente, da das Bankkonto wegen Inflation an Wert verliert. Wie immer sollte man hier natürlich streuen und nicht nur auf Immobilien, sondern auch Aktien, Gold etc. setzen. Schwächelt eine Anlage, profitiert die Andere und insgesamt häuft sich Besitz seit Anbeginn der Menschheitsgeschichte langfristig an. Außerdem wurde nicht erwähnt, dass euch die Mieter eine Wohnung natürlich auch unterwohnen und die Miete nicht zahlen können. Das hinter deutschen Türen Realität. Gerade Anfänger holen sich schnell so ein Volk rein... die alten Hasen haben ihr Lehrgeld meist schon bezahlt. Ich empfehle, sowohl beim Kauf von Aktien als auch Immobilien dann zuzuschlagen, wenn die Märkte ihre Depression und geplatzten Blasen erlitten haben... Vielleicht bis dahin einfach konservativ sparen und sich solange über die Finanz- und Immobilienmärkte weiterbilden. Warren Buffet ist übrigens auch deswegen reich geworden, weil er geduldig eine langfristige Strategie verfolgt. "Hebeln" ist kein Taschenspieler-Trick für jedermann. Ich wünsche trotzdem allen einen gesunden Optimismus und viel Erfolg bei der Vermögensbildung. btw: FInanzierte Immobilien sowie Autos und weitere Konsumschulden (egal ob privat oder geschäftlich) können einen krank machen. Es ist ein Schatten, eine psychologische Last auf euren Schultern, die euch immer im Nacken sitzt und euch erstmal die finanzielle Freiheit nimmt, bevor sie euch irgendwann vielleicht mehr finanzielle Freiheit beschert. Fragt euch einfach, was das für ein Gefühl ist, 10 Wohnungen á 100.000€ = 1 Mio Schulden bei der Bank zu haben und morgens aufzustehen.
Seit wann sind Immobilien attraktiver als Aktien? Man bekommt risikolos 3% p.a. Brutto bei Aristokraten. Und Dividenden-ETFs bringen gerne auch 5% Ausschüttung mit sich. Aktien sind weniger Arbeit und sehr sicher - oder glaubst du das morgen keine Konsumgüter wie Butter, Waschmittel und Zahnpasta verkauft wird? Immobilien sind aufgrund des Hebels attraktiv, ohne Kredit würde es sich kaum lohnen. Bei AT&T bekomme ich aktuell 5% Nettorendite - für 27000 Euro 100 Euro passives Einkommen monatlich was jährlich gesteigert wird.
@MR PTRS er hat nicht von einzelaktien gesprochen sondern von etfs und diese sind zu 99,999999% risikolos...damit diese nahezu wertlos werden muss schon die komplette weltwirtschaft von heute auf morgen ihren kollaps erleben..
Hallo, ein tolles Video, und der Hebeleffekt wirkt auch solange der Zins unter der Mietrendite tendiert. Die erste Wohnung habe ich vor 20 Jahren gekauft. Der Zins lag bei 6%. Die Mietrendite ändert sich leider nicht mit dem Zins (was die EZB so vorgibt) und lag bei 4%. Da war der Hebeleffekt gegen mich. (schnell Tilgung erwünscht). Frage an Immocation: Ihr kalkuliert die Mietrendiete ohne Anschaffungsnebenkosten (warum ? ). Ich kalkuriere die Mietrendite auf das eingesetzte Kapital (dazu gehört Kaufrpeis und Nebenkosten). Alles andere ist Schönrechnerei (oder gibt es Argumente, ich las mich auch belehren :-) ) Grus Pit
wie immer gut von euch erklärt. Eure Tipps haben mir sehr geholfen, vielen Dank. Ich habe letzte Woche meinen 1. Wohnunskauf beim Notar abgeschlossen und bin zufrieden.
@@scoobydoo3356 ich habe tatsächlich einige gute Wohnungen gekauft. Da ich etwas vorsichtiger vorgegangen bin, habe ich eine höhere Tilgung und 15 Jahre Zinsbindung jedesmal abgeschlossen. Rückblickend betrachtet habe ich dabei alles richtig gemacht. Die aktuell gestiegenen Zinsen interessieren mich nicht wirklich und ein großer Preisverfall wäre auch egal, da ich durch sehr gute Einkäufe bereits mehrere hundert Prozent Wertsteigerung mitgenommen habe
Der Fehler den ihr bei euren Rechnungen macht, ist dass die 2000 euro Überschuss die ihr zut Tilgung verwendet, versteuert werden müssen. D.h. 45% steuern als reduktion. Sodass wir eig. Von 1100€ ca. Sprechen die zur Tilgung noch da sind.
Hallo senden, vollkommen richtig, die Mieteinnahmen müssen versteuert werden (also auch die Tilgung). Wir haben in diesem simplen Vergleich auf beiden Seiten die Steuer weggelassen (auch die Kapitalertragssteuer). Vielleicht interessant: In diesem Video geht es um alle Detail für die Versteuerung einer vermieteten Wohnung: ruclips.net/video/rkMRcJJ7EY4/видео.html Gruß Marco
Hallo Michael, diese Rechnung ist eine Näherung - die Steuern quasi in den Kosten enhalten. Schau mal diese beiden Videos, dort rechnen wir im Detail, ink. Steuer und erklären die steuerlichen Zusammenhänge: ruclips.net/video/rkMRcJJ7EY4/видео.html ruclips.net/video/Dkh3OrqSppU/видео.html Gruß Marco
Nur auf den ersten Blick ein gelungenes Video: Wenn man etwas genauer drüber nachdenkt, merkt man schnell, dass die Rechnung nicht stimmt: die Wohnung ist 100000,- wert (100% finanziert)- man setzt 10000,- eigenes Kapital oben drauf (dadurch wird der Wert der Immobilie aber nicht gesteigert, sondern nur die "Nebenabgaben" bezahlt), durch die 2% Tilgung hat man nach 5 Jahren also ca. 90000,- Restschulden oder dementsprechend die eingesetzten eigenen 10000,- Euro als Buchwert wieder raus - natürlich ohne Steuern zu berücksichtigen, Leerstände usw...., demgegenüber steht die Inflation und evtl Mieterhöhungen. Ich kann hier eigentlich nur viele Risiken und wenig Vermögensaufbau sehen, denn je mehr Hebel ich haben will, desto mehr Geld muss ich aufnehmen... Falls ich einen Denkfehler gemacht habe, würde ich mich über eine Richtigstellung freuen.
Absolut... Das Risiko ist enorm. Bitte vergesst eure private Altersvorsorge nicht. Wenn der Zock in die Hose geht hat man im Alter nichts mehr. Wo stehen die Zinsen denn in 15 Jahren? 5% 7% 9%? Risiko Risiko Risiko... Mit Hebel geht man schnell in die Insolvenz wenn es schief geht...
Zudem fehlt mir die Abschreibung auf die Wohnung (ja, sie steckt möglicherweise teils in den 1000€ Kosten, aber wurde das so gesagt?) 2000€ baue ich mitnichten pro Monat auf. Wenn die Wohnung abbezahlt ist, ist sie sicher nicht 100.000 wert. Zum einen Alterung, zum anderen ist völlig unklar, wie die Immobilienpreise sich entwickeln. Klar soll das anschaulich den Hebeleffekt durch die Fremdfinanzierung erklären. Aber das Beispiel ist stark idealisiert
@@Martin_why Den Leitzins haben auch die Staaten zu bezahlen. Steigt der leitzins nuf um 0.5% sind Spanien und Italien instant pleite. Man kann auch kleine Brötchen backen, dann bleibt man eben wo man ist.
@@fomodude8000 schon klar, aber wir sprechen hier über eine Entwicklung innerhalb von 15 Jahren. Und wer sich heute hinstellt und sagt er weiß wo der Leitzins in 15Jahren steht der Lügt. Zudem gibt es noch zahlreiche andere Faktoren die hier ins Gewicht fallen... Ein Beispiel wäre die Einführung von Zwangshypothek. Ich habe schon eine Studie gelesen zum Thema demokrafischer Wandel, in der berechnet wird wie viel Wohnfläche freigesetzt wird. Gibt es zukünftig Mal wieder eine "Flucht" auf das Land? Fragen über Fragen... Auch ich investiere teilweise risikoreich, aber nur wenn die Chancen stimmen. Jeder sollte seine eigene Risiko-/Verlustbereitschaft kennen. Ich befürchte das so manche mit einem Totalverlust psychisch nicht umgehen können. Darum sage ich das man darauf garnicht genug hinweisen kann.
@@Martin_why Klar kann keiner sicher sagen wo wir in 15 Jahren sind. Ich tendiere zu weiterhin niedrigen Zinsen bei deutlich höherer Inflation. Der Wohnraum wird vermutlich auch im 15 Jahren noch knapp sein und der Süden teurer als der Osten.
Was ihr nicht berücksichtigt habt ist der Zinseszins-Effekt: Bei Immobilien wächst das Vermögen konstant jährlich um 2.000€ (da man soviel tilgt) Bei eurer anderen Rechnung würde der jährlich Vermögenszuwachs zwar im 1. Jahr 1000€ betragen, aber stetig wachsen aufgrund des Zinseszinses-Effektes. Ein Vergleich über mehrere Jahre wäre hier finde ich angemessener gewesen.
Hallo, ich finde euren Kanal super, aber kann es sein, dass ihr einen Knick in eurer Rechnung habt? Wenn ich 10.000 als Eigenkapital für die Kaufnebenkosten einsetze und nach einem Jahr 2.000 getilgt habe, dann liegt mein Vermögen nicht bei 12.000, sondern nur bei 2.000. Den eingesetzten 10.000 steht kein Gegenwert entgegen. Somit würde es 5 Jahre dauern bis ich die ursprünglich eingesetzten 10.000 wieder zurückgewirtschaftet habe. Bei eurem linken Beispiel mit Aktien wäre der Gegenwert nach 5 Jahren mit Zinseszins bereits bei 16.000. KOrrigiert mich bitte, wenn ich einen Denkfehler habe.
Ich vermisse bei den aufgezeigten Risiken den Ausfall der Miete. In den neunziger Jahren kam es bei ausgeglichenem Wohnungsmarkt zu erheblichen leer Ständen. Ein Teil der leerstehenden Wohnungen wollte man nicht geschenkt haben, weil keiner dort wohnen wollte. Es waren auch Bauherrenmodelle die überteuert gekauft wurden und anschließen leer standen. Mümmelmannsberg und Steilshoop in Hamburg, der Köln Berg in Köln usw.
Hallo Peter, danke für deine Ergänzungen. Leerstand ist ein wichtiges Risiko, dass man kennen und mit dem man umgehen muss. Wir bilden z.B. 3% einer jeden Miete als Rückalge für Mietausfall. Und natürlich ist die Auswahl des Standorts und des Mieters entscheidend. Gruß Marco
@@GoldFighters15 Coole Antwort.... z.B. in Düsseldorf, Bautzen, Görliz oder Hildesheim? Was ist dann mit Fahrtkosten, Zeitaufwand usw? Ich weiß nicht, ob das Sinn machen würde wenn man es nüchtern betrachtet bzw. durchrechnet
Im ersten Jahr schlagen meiner Meinung nach noch die Kaufnebenkosten auf die 100.000 € des Kaufpreises zu Buche. Diese sollten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, sodass sich netto eine hohe negative Rendite ergibt. Erst im zweiten Jahr wird diese dann positiv, wobei in Gesamtsicht allerdings immer noch die roten Zahlen dominieren dürften.
Wo bekommt man ein Wohnung um 100.000, die man um 5000 p.a. vermieten kann? In meiner Stadt sind das nur absolute Löcher, die man komplett renovieren müsste. Und ich lebe in einer sogenannten B- Stadt.
Ich habe meine erste Wohnung in einer B Stadt aber A Stadtteil für 103.000,-€ gekauft und vermiete sie für 6.000,-€ kalt p.a. Ich gebe dir aber recht, die Immobilien zu finden ist wirklich schwer. Grüße aus Essen
Hallo Marco, Hallo Stefan, eure Videos schaue ich regelmäßig und ich bin sehr interessiert noch eine Wohnung zu kaufen. Ich habe 2016 eine 3 Zimmer Wohnung gekauft die ich selbst mit meiner Tochter bewohne, voll finanziert!!! Ich hatte gerade die Renovierungs und die Nebenkosten. Wohlgemerkt, alleinerziehend mit einer studierenden Tochter. Es läuft prima und mir hätte nichts besseres passieren können. Durch eure Videos bin ich sehr motiviert noch eine Wohnung zu kaufen, diese würde ich gerne als Ferienwohnung vermieten. Das Objekt hat sich jetzt aktuell ergeben. Jetzt hätte ich gerne gewusst ob ich mir das mit 56 Jahren noch antun soll? Wie ist Eure Meinung dazu? Herzliche Grüße Manuela
Ich habe mal nachgerechnet: Vergleicht man eine Finanzierung, welche sich "nur" selbst trägt (+-0€/Monat, incl. Berücksichtigung der Steuer) mit einer, welche 50€/Monat kostet (entweder durch sparen + vorzeitige Sondertilgung oder höherer monatlicher Tilgung) würde man statt 30 Jahre abzahlen auf nur 25 Jahre kommen. Durch die 5 Jahre frühere volle Mieteinnahme holt man in den 5 Jahren mehr Geld rein, als man in den ersten 25 Jahren an Kosten gehabt hat (wie gesagt mit Berücksichtigung der fälligen Steuernachzahlung) Das ist mir nur aufgefallen bei der Frage: lohnt es sich die Immobilie (durch sparen) vorzeitig abzuzahlen? Ich rechne übrigens damit, dass ungefähr 45% der Kaltmiete nach Abzug aller Kosten/Rücklagen/Steuern als Netto-Einkommen übrig bleiben (Nachdem die Immobilie abgezahlt ist und dann auch mehr Steuern zu zahlen sind). Ist das ein realistischer Wert?
50€/Monat über 25 Jahre bei 8% = 45.764,32€ ohne Steuerabzug, dies wirst du durch die Zinsersparnisse und Mehrgewinn der "letzten 5 Jahre" nicht kompensieren. Das ist natürlich nur die mathematische Sicht mit vorhandenen Zahlen, natürlich solltest du durchaus Rücklagen bilden und nicht jeglichen Gewinn gleich weiter investieren. Der prozentuale Anteil zwischen Kaltmiete und Gewinn hängt sehr Stark von dem Objekt und der Wartung während der Tilgungszeit ab.
Liebes Immocation Team, ist es denn clever lediglich die EK-Rentabilität als KPI bei der Investition in eine Immobilie zu berücksichtigen oder denkt Ihr man sollte noch weitere hard facts zu Grunde legen? Vielen Dank für eure Antwort! LG Volkan
jürgen moritz Deshalb gibt es verschiedene Zins Sicherungen. Man kauft eigentlich Immobilien bei einem normalen Zins(3-5 %) und sichert kurzfristiger(10 Jahre). Aktuell sollte man also eher mit 20-25 Jahren refinanzieren oder eben Immobilien vermietet mit einem Faktor 20-25(höchstens) (Jahresmiete) kaufen, und trotzdem lange sichern. Zinsen kann keiner voraussehen. Rucki Zucki könnte eine Währungsreform mit vernünftigen Zinsen(als Risiko Indikator) kommen.
@@saschagross804 ich kaufe nur Häuser die sanierungsbedürftig sind und ein Faktor von 10 bis 12 haben und saniere die Objekte komplett und komme dann auf Faktor 18 bis 20.
und in 10 Jahren hast Du hoffentlich schon eniges getilgt, so dass höhere Zinsen locker getragen werden können durch die die höheren Mieteinnahmen (Inflationsausgleich).
Ich habe eine Frage: Wird hier bei der Berechnung nicht vergessen, dass die Mieteinnahmen noch versteuert werden müssen? Angenommen man kauft sich eine Wohnung für 100K mit einer Mietrendite von 5%. Muss hier nicht noch berücksichtigt werden, dass maximal 42 % der Mieteinnahmen versteuert werden müssen? Somit hätte man ja nur Netto-Einnahmen von 2.900 € pro Jahr, sofern man sich in der höchsten Einkommenssteuerklasse befindet. Dann geht die ganze Rechnung doch nicht mehr auf, oder was übersehe ich hier?
Das 5 Jahre alte Video mit völlig unrealistischen Zahlen empfinde ich in heutiger Zeit inadäquat. Das ist das erste Video in eurem Newslettermarketing. Aktualisieren wäre mal dran und dann haben wir eine reale Situation wie vor dem Immobilienboom.
Wieso es aus meiner Sicht eine falsche Rechnung ist: Die eingesetzten 10.000 EUR für Kaufnebenkosten sind weg, d.h. man hätte erst nach 5 Jahren den Punkt erreicht, wo man sein eingesetztes Kapital zurück hätte! (Steuern etc. ja mal außen vor gelassen) Wenn ich Wertpapiere habe, die 10% jährlich zulegen, hätte ich nach 5 Jahren schon 15.000 Vermögen, die ich dazu noch mühelos täglich liquidieren kann. (Zinseszins ebenfalls mal außen vor gelassen)
Hallo ihr beiden, sehr schön. Es gibt aber noch ein weiteres Risiko. Bei Rückgang des Wertes der Immobilien, aus welchem Grund auch immer, könnte die Bank weitere Sicherheiten verlangen. Auf dieser „Nachschusspflicht“ wird die Bank insbesondere dann bestehen, wenn sie weiteren Wertrückgang befürchtet.
Hallo Juergen, ich verstehe leider die Frage nicht ganz. Was meinst du genau? Wir gehen im Beispiel von 100% Finanzierung (Kaufnebenkosten durch EK aus). Es würde einen erheblichen Unterschied machen 80% EK einzubringen, der Hebeleffekt wäre fast nicht existent. Gruß Marco
@@73Zapp wenn du mit Immobilien Vermögen aufbauen willst dann bist du je weniger EK du einsetzt besser. Ganz schlau wäre es dieses EK auf ein Depot zu legen und an die Bank abzutreten, gleichzeitig finanzierst du diese Summe aber mit. Du zahlst dann zwar Zinsen auf dein EK das du ja eigentlich hast, aber wenn du dein EK abgetilgt hast und die Bank dein Depot wieder freigibt (vorher vereinbart), dann hast du dein EK wieder für die nächste Immobile, das relativiert die Zinsen wieder. Wenn du aber das EK bar bezahlst oder mit hohen EK Anteilen finanzierst, dann hast du ständig einen EK Engpass. Dein EK ist dann auf Ewig in der Immobilie "versenkt", bis zum Verkauf. Zudem muss du das EK ja auch mal verdient und angespart haben, das ist ja der große Vorteil von wenig EK Finanzierungen.
Ist es nicht besser wenn wir abwarten bis die immobilieblase platzt und die immobilien günstiger sind? Oder empfehlt ihr eher jetzt teuer mit wenig zinsen einzukaufen?
Aber wenn man mehr Eigenkapital einbringt, hat man die Immobilie ja aber schneller abbezahlt. Das ist dann ja besser für den Cashflow bzw. Man hat schneller einen besseren. Macht es also wirklich so wenig Sinn viel Eigenkapital einzubringen
Spaß bei Seite. Könnt Ihr mal was zum Thema Immobilien im europäischen Ausland bringen? Es nervt mich die unbelastete Immobilie nicht belasten zu können, um es als Eigenkapital für den Erwerb in Deutschland einzubringen.
ich verstehe was ihr vermitteln wollt..........leider geht ihr von idealen bedingungen aus sprich alter des käufers........anschaffungspreis........was gerne vergessen wird sind plötzlich aufkommende kosten am gemeinschaftseigentum etc.........also bitte etwas genauer für die leute, die nicht vom metier sind.........
Hallo nero, danke für deine wertvollen Ergänzungen! Das sind alles wichtige Themen und alle Stellschrauben der Kalkulation müssen zusammenkommen damit eine Immobilie zur erfolgreichen Kapitalanlage wird. Diese Video ist natürlich ein Grundlagen-Video. Schau mal hier, in diesem Video rechnen wir eine Wohnung im Detail durch inkl. notwendiger Rücklagen für die von dir angesprochenen Themen. ruclips.net/video/Dkh3OrqSppU/видео.html Außerdem haben spezielle zum Thema "Risiken" gerade ein Video aufgenommen, das wir am Sonntag veröffentlichen. Ggf. auch interessant. Gruß Marco
Macht es Sinn für eine Immobilie, die ich vermieten möchte, einen Kredit aufzunehmen, obwohl ich diese aus meinem Ersparten komplett bezahlen könnte? Am Ende bekommt ja eh jemand mein Geld, entweder die Bank in Form von Zinsen oder das Finanzamt weil ich die Mieteinnahmen versteuern muss. Habt ihr dazu zufällig ein Video?
Es gibt leider noch ein 4tes Risiko bei eurem Geschäfts Model, das auch nicht zu unterschätzen ist Wenn der Mieter seinen Zahlungen nicht nachkommt (soll ja geben), dann müsst du selbst mit eigenem Kapital einspringen um den Kredit zu bedienen. Der Bank ist das erstmal egal denn du hast ja einen Vertrag mit ihr, nicht dein Mieter.
der Faktor zeit fehlt mir etwas in den videos.... sagt dochmal was dazu. oder sehe ich das falsch das ich in eurer bierdeckel rechnung eine wohnung mit 100.000 € erst in 50 jahren abgezahlt habe... wenn man also nicht mit 20 anfängt, kommt das für die rente zu spät....
Hallo wenn man mit wenig Eigenkapital arbeitet ist man viel anfälliger für Krisen als mit einer großen Eigenkapitaldecke und genügend Liquidität. Wer langfristig Spass mit Immobilien haben will, sollte schon Millionär sein um in dieses Geschäft einsteigen zu können.
Mich würde mal interessieren wie Ihr renovierungsbedürftige Wohnungen beurteilt ? Kauft Ihr sowas garnicht oder wer / wie schätzt Ihr hier vorab die Kosten und was zu tun ist ? Nehmt Ihr da einen Gutachter mit ?
Wenn man jetzt 10000€ Nebenkosten hat und diese von seinem eigenen Geld zahlt, dann kann man doch mit der Eigenkapitalrendite, die von den Mieteinnahmen übrig bleiben, die Nebenkosten nicht wirklich reinholen, weil man ja die Mieteinnahmen zum abbezahlen der Immobilie verwenden muss, also ist doch das Geld so lange weg bis man das Darlehen abbezahlt hat. Verstehe ich das so richtig?
Auch von meiner Seite würde ich gerne anmerken, dass man auch Steuerliche Gesichtspunkte noch mehr hervorheben könnte. Was nutzt einem eine Vor Steuer Rendite, wenn diese durch die Steuer aufgefressen wird.
Hallo Raf J, du hast natürlich Recht. Zw. 5-6% Mietrendite bei "normaler" Finanzierung, ist der Effekt nicht so krass und, wie gesagt, sinngemäß in den 2% Kosten enthalten. Hier gehen wir dann in alle Details zur Steuer: ruclips.net/video/Dkh3OrqSppU/видео.html Gruß Marco
ich verstehe die Idee / die Rechnung nicht. 1. Eine Immobilie die 100.000 € Kaufpreis/Anschaffungskosten hat und gleichzeitig 5.000 € monatlich Miteinnahmen generiert ist ein vollkommen absurdes und unrealistisches Beispiel. 2. Die Grundidee den Tilgungsanteil als Vermögensaufbau anzusehen bzw. es hier so darzustellen, halte ich für falsch. Es ist doch erst einmal eine Rückzahlung von geliehenem Geld. 3. Auch wenn in der Rechnung der Zinsanteil zwar vorkommt, wird er aber nicht in die Renditenberechnung (Verhältnis Tilgung zu Eigenkapital) eingerechnet. Das ist doch falsch oder nicht? Der Zins sind reine Kosten dafür, dass die Bank mir überhaupt Geld leiht. Diese Kosten trägt der Darlehnsnehmer und müssen in eine Renditenberechnung eingerechnet werden
Wo findet man denn heute noch Immobilien, außer Schrottimmobilien, die man zu 100 % von der Bank finanziert bekommt und die Kaltmiete die Tilgung samt Zinszahlung deckt?
Bei den Aktien habt ihr einen Denkfehler. Wie lange würde man zum abbezahlen brauchen? Sagen wir 30 Jahre. Würde ich 10.000 über 30 Jahre jedes Jahr mit 10% verzinsen, dann würde man auf 175.000€ kommen
Hi 👋 Wenn ihr solide Kapitalanlagen in Süd Deutschland sucht kann ich euch gerne einige zu kommen lassen Ich bin selber Makler arbeite aber im Off Market System Die Objekte wo ich euch anbieten werde sind nicht im Netz zu finden Lg
Ihr sprecht das Thema in diesem Video an, besser 5 Immobilien kaufen und viel Geld leihen als 1 immobilie kaufen und viel Geld als Eigenkapital zu zahlen. Wie bekommst du es hin das dir eine Bank mehrere Onjekte finanziert .? Ohne dabei den Gegenwert in anderen Immobilien hast oder sie bei der Bank cash abzulösen ???
In meinen Augen sind das alles irreführende Vergleiche und Milchmädchenrechnungen. Das Aktieninvestment für 10000€ hat ein wesentlich niedrigeres Risiko als eine Immobilie mit 100000€ bei der genannten Fremdkapitalquote. Bei den Aktien verliert man nämlich maximal 10000€. Sollte bei der Immobilie die Miete ausfallen oder sonstiges unvorhergesehenes passieren und das Objekt ist erstmal unbewohnbar (z.B. Mieter geht pleite und hinterlässt sein Eigentum in der Wohnung) geht die Rechnung nicht mehr auf. Das Risiko ist nur in dem Fall verhältnismäßig, wenn eine passende unterbewertete Wohnung gefunden wird. Bei einem Kauf zu Marktpreisen ist das nicht der Fall. Euer Ansatz ist bis auf den Punkt mit der Kreditsicherheit vergleichbar mit einem Aktiengeschäft auf Pump auf eine Firma mit unverhältnismäßig niedriger Bewertung. Das zu finden ist genauso wie bei Immobilien schwierig und niemand weiß was die Zukunft bringt. Sollten etwa die Kurse der Aktie widererwarten doch fallen oder die Mieten sinken (wie gestern medial berichtet), sehen beide Rechnungen düster aus. Außerdem kann man trotz laufender Investition in das Objekt nicht davon ausgehen, dass es altert und dann eben nur noch zu geringerem Preis oder höherer Investitionen vermietbar ist.
Hallo Pfadsbach, das stimmt natürlich. Dazu gehört aber natürlich auch der richtige Umgang mit den Risiken. Ich würde eher sagen: Chancen nutzen, aber Risiken verstehen und beherrschen.
Hier nicht ganz richtig. Die Wirtschaft ist in erster Linie unabhängig von der Wohnungssituation. Wenn du mit Wirtschaft auch den Wohnungsmarkt meinst, hast du natürlich recht. Fallen die Mieten oder die Grundstückspreise geht deine Rechnung nicht auf und du machst Verlust.
Warum nehmt ihr fürs beispiel immer nur die wohnung(Anteil/Gemeinschaftseigentum)? Nehmt dochmal ein Haus mit 2 (oder mehreren) We's, wo ich nicht die Unwägbarkeiten/Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft mit berücksichtigen muss.
Das ist schon grob fahrlässig, was ihr hier erzählt.. Leute, wenn ihr euch Immobilien hebelt, dann rechnet immer mit dem worst case, das ist nicht, wenn die Immobilie verschwindet, das sind z.B. Mietnormaden oder ein Rohrbruch.. das sollte bei Wohnungen für 100k nicht selten sein...
Keine Bank finanziert einem mehrere Wohnung wenn derjenige nur Normalverdiener ist und selber bereits eine Eigentumswohnung finanziert und bewohnt. Wer gibt sich denn schon nur mit einer Wohnung zufrieden...
Von 5000 bleiben zwar 2000 aber instandhaltung und zinsen kann man von der steuer absetzen also die 3000 euro das heißt also man hat wieder mehr in der tasche
Das ist aber eine ganz schöne Milchmädchenrechnung: Die eingesetzten 10.000€ sind ja die Kaufnebenkosten. Die sind quasi komplett wertlos. Nach euer Rechnung habt ihr nach 5 Jahren erstmal überhaupt die 10.000€ wieder rein geholt. So eine Rendite kann man doch nur über den Gesamtzeitraum ermitteln. Eure 20-34% verzerren da echt das Bild. Das ist so nicht korrekt....
Meine Frage ist: wenn das alles so top funktioniert und man reich wird…warum wird man dann RUclipsr oder startet irgendwelche anderen Nebentätigkeiten, Bücher usw? 😂
Achtung: Eine 100% Fremdkapital-Immobilie ist viel riskanter als ein 0% Fremdkapital in Aktien. Wenn es so chillig wäre, würde niemand mehr in Aktien investieren. Die Kungs erklären Immo-Dinge sehr gut, aber wenn man schon die Eigenkapital Rendite mit Aktien vergleicht sollte man schon dazusagen, dass das ein viel, viel, viel größeres Risiko ist als bei Aktien.
das ist ja eine schöne rechnung, nur leider sind das nur nur buchgewinne solange der kredit nicht abbezahlt ist, was schön ist wenn man das ganze wirklich nur als rente betrachtet, aber nicht so toll wenn man auf cashflow achtet
Hallo Jungbluth, da sind wir voll einer Meinung. Schneller Reichtum bzw. morgen ein riesiges passives Einkommen ist nicht die Aussage - der Gewinn fließt (anfänglich großteils) in die Tilgung und somit Rückzahlung des Darlehen. So entsteht dann aber über die Zeit ein erhebliches Vermögen Dank des "Hebels". Um den Cash Flow zu optimieren müsstest du entweder viel riskantere Wohnungen mit höherer Rendite an schlechten Standorten kaufen oder mehr Eigenkapital einsetzen (und so weniger vom Hebel profitieren). Gruß Marco
nach meiner schmerzlichen erfahrung sind kleinere hebel - sprich: mehr eigenkapital - sinvoll wobei nachtürlich bisher noch nciht weiss wie das bei immobilien ist
Hallo Jungbluth, positiver Cashflow bei Immobilieninvestitionen ist natürlich wichtig. Ich selbst investiere systematisch seit über 5 Jahren bereits in Immobilien, habe stets positiven Cashflow (Mieteinnahmen abzüglich Annuität, abzüglich nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen). In dieser Rechnung in dem Video sollte nur gezeigt werden, wie durch die Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie, bei gleichem Kapitaleinsatz (10.000 EUro) die Rendite gehebelt werden kann. In Wahrheit ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien meist viel höher. So ist es bei mir keine Seltenheit, oftmals mehrere 100% zu haben, da ich schlichtweg fast kein EK mehr einsetze, da bereits bestehende stark getilgte Immobilien mit deren Grundschuld für neue Immobilien als Sicherheit eingesetzt werden und somit kein "frisches Kapital" notwendig ist für die Bank. Natürlich muss die persönliche Liquidität mit steigenden Fremdkapital mitwachsen, sodass stets Liquidität für unvorhergesehene Kosten, Reparaturen gewährleistet werden kann, natürlich auch bei vorrübergehendem Leerstand. Ich kann sagen, ich hatte in den über 5 Jahren Investmenterfahrung im Immobilienbereich noch keinen einzigen Monat Mietausfall.
Hohe Kaufpreise, geringer Eigenanteil, Höhe Schuldenquote. Dann plötzlich ausfallende Kredite sinkende Marktpreise und Pleiten. Zumindest eure Ausgangsposition erinnert an die Finanzkrise... Hoffentlich habt ihr ein besseres Ende für euch.
Also ich muss etwas anmerken. 1. Ich würde nie zu 100 % finanzieren. 30 % sollten schon als Eigenkapital vorhanden sein. Einfach um eine besseres Gefühl zu haben. 2. Ihr sprecht in dem Video auch ganz kurz die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft an. Ich würde nie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, denn zum einen möchte ich "Herr im eigenen Haus sein" und mich nicht mit anderen Eigentümern herumärgern und zum anderen gibt es bei den Hausverwaltung viele schwarze Scharfe, die sich um NICHTS kümmern, die aber aus Gewohnheit oder weil sich in der Eigentümergemeinschaft eine Mehrheit für dieses Hausverwaltung ausspricht, eben immer weiter "arbeiten" . Alles schon erlebt. Von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kann ich nur abraten. Dann lieber 2 Familienhäuser die mir komplett alleine gehören oder 1 Familienhaus mit Einliegerwohnung.
milchmädchenrechnung... passiert aber vielen anderen auch ... da sind schon riesige banken daran pleitegegangen... und wenn ich schon höre kredit ohne eigenanteil dann kommt mir hochspekulatives investment und das andrehen von finanzprodukten an naivlinge in den kopf... mieteinnahmen werden mit dem selben steuersatz wie der lohn versteuert und sind für einen arbeitnehmer quasi sinnfrei als renditeanlage
Hallo denken lohntsich, Rücklagen und ein finanzieller Puffer sind natürlich Pflicht! Schau mal hier, das rechnen wir genau aus, wie versteuert werden muss und welche Steuerbelastung auf einen Vermieter zukommt: ruclips.net/video/Dkh3OrqSppU/видео.html Gruß Marco
Richtig, 34,55 Jahre - sofern der Zinssatz sich nicht ändert. Aber so wirklich "beschäftigt" bist du damit nicht, da es sobald du die Wohnung vermietest mehr oder weniger von selbst läuft. Btw. fängst du mit 2% Zins und 2% Tilgung an, die Tilgung steigt natürlich, weil der Zinsanteil durch sinkende Restschuld weniger wird.
Wie seht Ihr das Thema Sondertilgungen des Darlehens durch Eigenkapital? Jährlich weniger Zinsen zahlen, oder doch die höheren (Zins-) Kosten geltend machen können? Oder würdet Ihr das angesparte Eigenkapital in weitere Immobilien investieren?
Hey Prinzi, ja, eher investieren... aber natürlich nur, wenn noch ausreichend Puffer auf dem Konto und Rücklagen gebildet werden. Geld, das in der Immobilien gebunden ist, kann ja eben nicht arbeiten. Da die Waage zu halten ist wichtig, hängt aber auch immer von der persönlichen Risikoneigung ab. Gruß Marco
Ganz ehrlich: Wer die Anschaffung einer Immobilie auf Grundlage eines RUclips Videos und ein billiges excel Sheet tätigt, muss sich über eine Privatinsolvenz nicht wundern. Ihr behauptet, dass bei Aktien der Totalverlust droht. Das ist theoretisch möglich aber praktisch sehr unwahrscheinlich. Ich bezweifle auch, dass weder ihr noch sonst jmd. das Zinsänderungsrisiko adäquat abschätzen kann. Darüber hinaus solltet ihr auch das Liquirisiko betrachten. Bei Aktien könnt ihr theoretisch die Aktien teilweise verkaufen, wenn ihr das Geld für was auch immer benötigt. Wie sieht das bei Immobilien aus? Euer Kapital ist für die nächsten 30 Jahre gebunden. Und dann frage ich mich, wie der Zukauf von Immobilien zum demographischen Wandel Deutschlands passt? Wenn 5 Millionen Menschen weniger in DE leben, braucht es weniger Wohnungen. Ich rate jedem sich diesen Schritt gründlichst zu überlegen. Man sagt als Faustformel: 70% Wertpapiere, 20% Immobilien und 10% Rohstoffe oder Edelmetalle. Die Verteilung basiert auf Erfahrungswerten.
Du darfst dich nur nicht blenden lassen, von den potentiellen Mietern. Ein netter Mieter bringt dir gar nichts, wenn er die Miete nicht mehr zahlen kann.
Ihr habt bei der Rechnung 5k Miete - 1k Wartung / Hausverwaltung - 2K Tilgung = 2K Gewinn vergessen, dass 2% (2K) Zinsen noch abgezogen werden, was einen Restgewinn von 0€ = 0% bringt.
Dann solltest du das vielleicht auch tun. Es ist zwar richtig, dass Warren Buffet durchaus immer sehr gut gespart hat und wohl weit über 10% Sparquote hat, jedoch einen Großteil seines heutigen Kapitals kommt durch sehr gute Nutzung von Fremdkapital und seinem Geschick im Investment. Wie war das: jegliche Gewinne in den Anlagen seiner einzelnen Personengesellschaften 50/50 für alles, was er über Marktkurs erwirtschaftet?
Problem bei dem Vergleich: Wenn ich 10.000,- in Aktien investiere und 1.000,- Rendite rausbekomme, habe ich meine 10.000,- immer noch. Die 10.000,- Euro für die Kaufnebenkosten sind einfach weg. Die bekomme ich auch nicht zurück. ;-)
@@peterschulz3746 Das ist doch auch der Sinn? Wohnung so kaufen, dass die komplette Rate vom Mieter abgdeckt ist. Aber um das alles besser zu erklären, müsste man wirklich alles bis ins Detail berechnen, auch steuerliche Aspekte. Ansonsten verstehe ich das so: 100k Kredit von der Bank 10k Eigenkapital 2 Zimmer Wohnung als Beispiel gekauft in Bon für 100k. Wohnung bringt jährlich 8400€ Wartungskosten 1000€ Raten an die Bank je 500€ pro Monat also 6000€ pro Jahr. Also 8400 - 7000 = 1400€ übrig. Müsste man jetzt Steuern auf die 1400 zahlen weil das der Gewinn ist oder kann man jährlich gar kein Gewinn machen weil man das ganze Geld erstmal der Bank zurückzahlen muss? Ich bin überfragt. Das Thema intressiert mich sehr aber ich versteh es einfach nicht. Gibt es gute Bücher wo man die Basics lernen kann und alles erklärt wird. Was überhaupt was ist etc.
Finde es sehr interresant aber ich kann mit diesen 2000€ nichts mehr Machen da sie Gebunden sind und wenn die Wohnung 100.000€ kostet muss ich diese ja über 50 Jahre abzahlen
2000 Euro ist die Anfangstilgung. Bei einem normalen Annuitätendarlehen steigt die Tilgung mit der Laufzeit. Bei 2% Anfangstilgung liegt die Laufzeit bei circa 37 Jahren. Das ist reine Mathematik und unabhängig vom Kreditbetrag.
WolfderErste Sehr entscheiden für die Dauer ist aber der Zinssatz. Je höher, desto schneller ist es abgezahlt. Übrigens ein weiteres Risiko der geringen Zinsen zur Zeit.
@@jan-christianmuller293 Es ging hier lediglich um die Dauer der Tilgungszahlungen und diese ist einzig von der Anfangstilgung abhängig. Ein anderer Zinssatz beeinflusst lediglich die Rate an die Bank und das Gesamtdarlehen, aber in keiner Weise die Laufzeit. Falls du es mir nicht glaubst, schnapp dir einen Onlinerechner für Zinsen und Kredite und rechne dir das gerne selbst nach. Die als gegeben betrachteten 2% sind derzeit schon sehr weit oben angesetzt. Der häufig angepeilte Wechsel im Zinsniveau durch Änderung des Leitzinses durch die EZB ist reine Glaskugelleserei. Er kann steigen, kann aber auch fallen bzw. bei 0% bleiben. Bei meinem Kommentar ging es einzig um die Verbindung zwischen Anfangstilgung und Laufzeit.....
Hey Sergej, ist ein Überschlag. Steuer sinngemäß in den Kosten drin. In unseren Videos rund um kalkulieren von Immobilien gehen wir ausfürhlich auf die Steuer ein und berechnen sie. Gruß Marco
![Quando Rondo - Grow Up [Official Music Video]](http://i.ytimg.com/vi/8zFnCg3BO4Q/mqdefault.jpg)
Danke euch beiden!
Ich habe viele videos von euch angeschaut und habe durch hebeleffekt 2 Wohnungen in München innerhalb von 3 Monaten gekauft :)
Beide habe ich 100 % finanziert. Hatte nur für beide Objekte die Kaufnebenkosten.
Ich finde es interessant, das Vorgehen bei Immobilien zur Eigenkapitalrendite hier nochmal aufgezeigt zu bekommen. Hier sind allerdings an sehr vielen Stellen Variablen, die nach hinten los gehen können. Nicht nur die momentan gängige Rendite ist aktuell attraktiver als Aktien, sondern ich behaupte auch das Risiko. Man bedenke bitte, dass sich Immobilienpreise in den letzten Jahren gerade auf Grund der gestiegen Nachfrage (auf Grund cleverer Investoren und Privatpersonen, die ihre Chance zur günstigen Finanzierung gewittert haben) in Höhen geschraubt haben, die nicht dem gegenwert entsprechen. Man kauft ja auch keine Aktie unmittelbar vor Einsetzen der Gewinnmitnahme, sondern dann, wenn sie günstig ist. Also warum jetzt eine Immobilie für 100.000€ kaufen, die nach der nächsten Immo-Blase nur noch dem Realwert von 80.000€ entspricht. Natürlich steigt der Wert langfrisitg wieder; wenn dann aber der Zins für die Anschlussfinanzierung eurer 10 Wohnungen von 2% auf 5% steigt, wird die Immobilie genau zu diesem ungünstigen Zeitpunkt zwangsversteigert. Es droht die Privatinsolvenz...
Zudem ist eine Wertsteigerung von 1%/ Jahr ein Wertverlust von 1%, da wir in Deutschland (Währungsunion) bemüht sind die Inflation bei 2% zu halen.
Überall wo viel Gewinnmöglichkeit ohne Eigenkapital möglich ist, verhält sich das Risikopotenzial proportional dazu.
Für alle mit sicheren Einkommensverhältnissen, wie z.B. Beamte usw., die ein bereits lange Zinssparer waren und somit bereits viel Eigenkapital einsetzen können, um z.B. tatsächlich im Rahmen einer 10-jährigen Zinsbindung abzahlen zu können, ist dies tatsächlich eine gute Einnahmequelle nebst Pension/ Rente, da das Bankkonto wegen Inflation an Wert verliert. Wie immer sollte man hier natürlich streuen und nicht nur auf Immobilien, sondern auch Aktien, Gold etc. setzen. Schwächelt eine Anlage, profitiert die Andere und insgesamt häuft sich Besitz seit Anbeginn der Menschheitsgeschichte langfristig an.
Außerdem wurde nicht erwähnt, dass euch die Mieter eine Wohnung natürlich auch unterwohnen und die Miete nicht zahlen können. Das hinter deutschen Türen Realität. Gerade Anfänger holen sich schnell so ein Volk rein... die alten Hasen haben ihr Lehrgeld meist schon bezahlt.
Ich empfehle, sowohl beim Kauf von Aktien als auch Immobilien dann zuzuschlagen, wenn die Märkte ihre Depression und geplatzten Blasen erlitten haben... Vielleicht bis dahin einfach konservativ sparen und sich solange über die Finanz- und Immobilienmärkte weiterbilden. Warren Buffet ist übrigens auch deswegen reich geworden, weil er geduldig eine langfristige Strategie verfolgt. "Hebeln" ist kein Taschenspieler-Trick für jedermann.
Ich wünsche trotzdem allen einen gesunden Optimismus und viel Erfolg bei der Vermögensbildung.
btw: FInanzierte Immobilien sowie Autos und weitere Konsumschulden (egal ob privat oder geschäftlich) können einen krank machen. Es ist ein Schatten, eine psychologische Last auf euren Schultern, die euch immer im Nacken sitzt und euch erstmal die finanzielle Freiheit nimmt, bevor sie euch irgendwann vielleicht mehr finanzielle Freiheit beschert. Fragt euch einfach, was das für ein Gefühl ist, 10 Wohnungen á 100.000€ = 1 Mio Schulden bei der Bank zu haben und morgens aufzustehen.
Da hast du Recht das kann dir den Schlaf rauben.
Seit wann sind Immobilien attraktiver als Aktien? Man bekommt risikolos 3% p.a. Brutto bei Aristokraten. Und Dividenden-ETFs bringen gerne auch 5% Ausschüttung mit sich. Aktien sind weniger Arbeit und sehr sicher - oder glaubst du das morgen keine Konsumgüter wie Butter, Waschmittel und Zahnpasta verkauft wird? Immobilien sind aufgrund des Hebels attraktiv, ohne Kredit würde es sich kaum lohnen. Bei AT&T bekomme ich aktuell 5% Nettorendite - für 27000 Euro 100 Euro passives Einkommen monatlich was jährlich gesteigert wird.
@@fitnesstoffer2703 steuerfrei veräußern nach 10 Jahre. Bei Aktien nicht
@@saschalambert4558 In der Schweiz schon: Steuerfreie Veräusserung von Aktien
@MR PTRS er hat nicht von einzelaktien gesprochen sondern von etfs und diese sind zu 99,999999% risikolos...damit diese nahezu wertlos werden muss schon die komplette weltwirtschaft von heute auf morgen ihren kollaps erleben..
Hallo, ein tolles Video, und der Hebeleffekt wirkt auch solange der Zins unter der Mietrendite tendiert. Die erste Wohnung habe ich vor 20 Jahren gekauft. Der Zins lag bei 6%. Die Mietrendite ändert sich leider nicht mit dem Zins (was die EZB so vorgibt) und lag bei 4%. Da war der Hebeleffekt gegen mich. (schnell Tilgung erwünscht). Frage an Immocation: Ihr kalkuliert die Mietrendiete ohne Anschaffungsnebenkosten (warum ? ). Ich kalkuriere die Mietrendite auf das eingesetzte Kapital (dazu gehört Kaufrpeis und Nebenkosten). Alles andere ist Schönrechnerei (oder gibt es Argumente, ich las mich auch belehren :-) ) Grus Pit
Buch direkt bestellt :) will dieses Jahr anfangen mir die erste Wohnung zu kaufen :) danke euch und eurem Kanal!
Wurde es was? :)
Wurde es was? ;)
wie immer gut von euch erklärt. Eure Tipps haben mir sehr geholfen, vielen Dank. Ich habe letzte Woche meinen 1. Wohnunskauf beim Notar abgeschlossen und bin zufrieden.
Freut uns sehr zu hören, Glückwunsch Martin!
Und wie sieht es nach 4 Jahren aus, schon mehrere oder noch dir selbe?
LG
@@scoobydoo3356 ich habe tatsächlich einige gute Wohnungen gekauft. Da ich etwas vorsichtiger vorgegangen bin, habe ich eine höhere Tilgung und 15 Jahre Zinsbindung jedesmal abgeschlossen. Rückblickend betrachtet habe ich dabei alles richtig gemacht. Die aktuell gestiegenen Zinsen interessieren mich nicht wirklich und ein großer Preisverfall wäre auch egal, da ich durch sehr gute Einkäufe bereits mehrere hundert Prozent Wertsteigerung mitgenommen habe
@@martinbergen2963 hört sich super an, Glückwunsch
Der Fehler den ihr bei euren Rechnungen macht, ist dass die 2000 euro Überschuss die ihr zut Tilgung verwendet, versteuert werden müssen. D.h. 45% steuern als reduktion. Sodass wir eig. Von 1100€ ca. Sprechen die zur Tilgung noch da sind.
Hallo senden, vollkommen richtig, die Mieteinnahmen müssen versteuert werden (also auch die Tilgung). Wir haben in diesem simplen Vergleich auf beiden Seiten die Steuer weggelassen (auch die Kapitalertragssteuer).
Vielleicht interessant:
In diesem Video geht es um alle Detail für die Versteuerung einer vermieteten Wohnung:
ruclips.net/video/rkMRcJJ7EY4/видео.html
Gruß Marco
Hallo Ihr zwei, ich mag euren Kanal sehr und bin dankbar für euer geteiltes Wissen. Möchte noch einige Videos von Euch anschauen.
Ihr habt in der Berechnung die Steuern vergessen. zumindest muss ich meine Mieteinnahmen versteuern
Hallo Michael, diese Rechnung ist eine Näherung - die Steuern quasi in den Kosten enhalten.
Schau mal diese beiden Videos, dort rechnen wir im Detail, ink. Steuer und erklären die steuerlichen Zusammenhänge:
ruclips.net/video/rkMRcJJ7EY4/видео.html
ruclips.net/video/Dkh3OrqSppU/видео.html
Gruß
Marco
Danke Jungs!! Wünsche euch auch viel Erfolg!! 🍀
Und das mit bis zu 30%. Macht man sich abhängig von der Zahlungsmoral der Mieter, also von der Miete, begibt man sich auf dünnes Eis!
Nur auf den ersten Blick ein gelungenes Video: Wenn man etwas genauer drüber nachdenkt, merkt man schnell, dass die Rechnung nicht stimmt: die Wohnung ist 100000,- wert (100% finanziert)- man setzt 10000,- eigenes Kapital oben drauf (dadurch wird der Wert der Immobilie aber nicht gesteigert, sondern nur die "Nebenabgaben" bezahlt), durch die 2% Tilgung hat man nach 5 Jahren also ca. 90000,- Restschulden oder dementsprechend die eingesetzten eigenen 10000,- Euro als Buchwert wieder raus - natürlich ohne Steuern zu berücksichtigen, Leerstände usw...., demgegenüber steht die Inflation und evtl Mieterhöhungen. Ich kann hier eigentlich nur viele Risiken und wenig Vermögensaufbau sehen, denn je mehr Hebel ich haben will, desto mehr Geld muss ich aufnehmen... Falls ich einen Denkfehler gemacht habe, würde ich mich über eine Richtigstellung freuen.
Absolut... Das Risiko ist enorm. Bitte vergesst eure private Altersvorsorge nicht. Wenn der Zock in die Hose geht hat man im Alter nichts mehr. Wo stehen die Zinsen denn in 15 Jahren? 5% 7% 9%? Risiko Risiko Risiko... Mit Hebel geht man schnell in die Insolvenz wenn es schief geht...
Zudem fehlt mir die Abschreibung auf die Wohnung (ja, sie steckt möglicherweise teils in den 1000€ Kosten, aber wurde das so gesagt?) 2000€ baue ich mitnichten pro Monat auf. Wenn die Wohnung abbezahlt ist, ist sie sicher nicht 100.000 wert. Zum einen Alterung, zum anderen ist völlig unklar, wie die Immobilienpreise sich entwickeln. Klar soll das anschaulich den Hebeleffekt durch die Fremdfinanzierung erklären. Aber das Beispiel ist stark idealisiert
@@Martin_why
Den Leitzins haben auch die Staaten zu bezahlen. Steigt der leitzins nuf um 0.5% sind Spanien und Italien instant pleite.
Man kann auch kleine Brötchen backen, dann bleibt man eben wo man ist.
@@fomodude8000 schon klar, aber wir sprechen hier über eine Entwicklung innerhalb von 15 Jahren. Und wer sich heute hinstellt und sagt er weiß wo der Leitzins in 15Jahren steht der Lügt. Zudem gibt es noch zahlreiche andere Faktoren die hier ins Gewicht fallen... Ein Beispiel wäre die Einführung von Zwangshypothek. Ich habe schon eine Studie gelesen zum Thema demokrafischer Wandel, in der berechnet wird wie viel Wohnfläche freigesetzt wird. Gibt es zukünftig Mal wieder eine "Flucht" auf das Land? Fragen über Fragen... Auch ich investiere teilweise risikoreich, aber nur wenn die Chancen stimmen. Jeder sollte seine eigene Risiko-/Verlustbereitschaft kennen. Ich befürchte das so manche mit einem Totalverlust psychisch nicht umgehen können. Darum sage ich das man darauf garnicht genug hinweisen kann.
@@Martin_why
Klar kann keiner sicher sagen wo wir in 15 Jahren sind. Ich tendiere zu weiterhin niedrigen Zinsen bei deutlich höherer Inflation.
Der Wohnraum wird vermutlich auch im 15 Jahren noch knapp sein und der Süden teurer als der Osten.
Was ihr nicht berücksichtigt habt ist der Zinseszins-Effekt: Bei Immobilien wächst das Vermögen konstant jährlich um 2.000€ (da man soviel tilgt) Bei eurer anderen Rechnung würde der jährlich Vermögenszuwachs zwar im 1. Jahr 1000€ betragen, aber stetig wachsen aufgrund des Zinseszinses-Effektes. Ein Vergleich über mehrere Jahre wäre hier finde ich angemessener gewesen.
Ihr seid also die großartigen Dudes, die dieses Programm geschrieben haben.
Großartig? Siehst du das immernoch?
Hallo, ich finde euren Kanal super, aber kann es sein, dass ihr einen Knick in eurer Rechnung habt? Wenn ich 10.000 als Eigenkapital für die Kaufnebenkosten einsetze und nach einem Jahr 2.000 getilgt habe, dann liegt mein Vermögen nicht bei 12.000, sondern nur bei 2.000. Den eingesetzten 10.000 steht kein Gegenwert entgegen. Somit würde es 5 Jahre dauern bis ich die ursprünglich eingesetzten 10.000 wieder zurückgewirtschaftet habe. Bei eurem linken Beispiel mit Aktien wäre der Gegenwert nach 5 Jahren mit Zinseszins bereits bei 16.000. KOrrigiert mich bitte, wenn ich einen Denkfehler habe.
Hör doch auf zu rechnen. Lass die doch ihren Kurs verkaufen.
Ich vermisse bei den aufgezeigten Risiken den Ausfall der Miete. In den neunziger Jahren kam es bei ausgeglichenem Wohnungsmarkt zu erheblichen leer Ständen. Ein Teil der leerstehenden Wohnungen wollte man nicht geschenkt haben, weil keiner dort wohnen wollte. Es waren auch Bauherrenmodelle die überteuert gekauft wurden und anschließen leer standen. Mümmelmannsberg und Steilshoop in Hamburg, der Köln Berg in Köln usw.
Hallo Peter, danke für deine Ergänzungen. Leerstand ist ein wichtiges Risiko, dass man kennen und mit dem man umgehen muss. Wir bilden z.B. 3% einer jeden Miete als Rückalge für Mietausfall. Und natürlich ist die Auswahl des Standorts und des Mieters entscheidend. Gruß Marco
Und was haltet ihr von einer Mietausfallversicherung ? Danke für eure Antwort 🤗
Vielen Dank Jungs, für eure hilfreichen Videos.
Sehr gerne, Marcus! Schönen Sonntag. Gruß Marco
Nette Rechnung. Problem ist nur die brauchbaren Wohnungen zu finden ;)
Bingo.
Genau. Hier (Raum Karlsruhe) fast unmöglich.
@@cristianefrensemeyer3345 Dann such halt wo anders
@@GoldFighters15 Coole Antwort.... z.B. in Düsseldorf, Bautzen, Görliz oder Hildesheim? Was ist dann mit Fahrtkosten, Zeitaufwand usw? Ich weiß nicht, ob das Sinn machen würde wenn man es nüchtern betrachtet bzw. durchrechnet
@@peixinho1973 Wie kommst du auf Görlitz?
Tolle Videos, hoher Lerneffekt! :-)
Habt Ihr selber zur Miete gelebt als Ihr die erste Wohnung gekauft habt?!
Danke Jungs
Super Video ich habe viele Sachen gelernt
Im ersten Jahr schlagen meiner Meinung nach noch die Kaufnebenkosten auf die 100.000 € des Kaufpreises zu Buche. Diese sollten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, sodass sich netto eine hohe negative Rendite ergibt. Erst im zweiten Jahr wird diese dann positiv, wobei in Gesamtsicht allerdings immer noch die roten Zahlen dominieren dürften.
Wo bekommt man ein Wohnung um 100.000, die man um 5000 p.a. vermieten kann? In meiner Stadt sind das nur absolute Löcher, die man komplett renovieren müsste. Und ich lebe in einer sogenannten B- Stadt.
Ich habe meine erste Wohnung in einer B Stadt aber A Stadtteil für 103.000,-€ gekauft und vermiete sie für 6.000,-€ kalt p.a.
Ich gebe dir aber recht, die Immobilien zu finden ist wirklich schwer.
Grüße aus Essen
Sauber Jungs weiter so
Super Video.Vielen Dank euch👍👍
Hallo Marco, Hallo Stefan, eure Videos schaue ich regelmäßig und ich bin sehr interessiert noch eine Wohnung zu kaufen. Ich habe 2016 eine 3 Zimmer Wohnung gekauft die ich selbst mit meiner Tochter bewohne, voll finanziert!!! Ich hatte gerade die Renovierungs und die Nebenkosten. Wohlgemerkt, alleinerziehend mit einer studierenden Tochter. Es läuft prima und mir hätte nichts besseres passieren können. Durch eure Videos bin ich sehr motiviert noch eine Wohnung zu kaufen, diese würde ich gerne als Ferienwohnung vermieten. Das Objekt hat sich jetzt aktuell ergeben. Jetzt hätte ich gerne gewusst ob ich mir das mit 56 Jahren noch antun soll? Wie ist Eure Meinung dazu?
Herzliche Grüße
Manuela
Manuela Kaleja it’s Never too late
Ich habe mal nachgerechnet:
Vergleicht man eine Finanzierung, welche sich "nur" selbst trägt (+-0€/Monat, incl. Berücksichtigung der Steuer) mit einer, welche 50€/Monat kostet (entweder durch sparen + vorzeitige Sondertilgung oder höherer monatlicher Tilgung) würde man statt 30 Jahre abzahlen auf nur 25 Jahre kommen. Durch die 5 Jahre frühere volle Mieteinnahme holt man in den 5 Jahren mehr Geld rein, als man in den ersten 25 Jahren an Kosten gehabt hat (wie gesagt mit Berücksichtigung der fälligen Steuernachzahlung)
Das ist mir nur aufgefallen bei der Frage: lohnt es sich die Immobilie (durch sparen) vorzeitig abzuzahlen? Ich rechne übrigens damit, dass ungefähr 45% der Kaltmiete nach Abzug aller Kosten/Rücklagen/Steuern als Netto-Einkommen übrig bleiben (Nachdem die Immobilie abgezahlt ist und dann auch mehr Steuern zu zahlen sind). Ist das ein realistischer Wert?
50€/Monat über 25 Jahre bei 8% = 45.764,32€ ohne Steuerabzug, dies wirst du durch die Zinsersparnisse und Mehrgewinn der "letzten 5 Jahre" nicht kompensieren.
Das ist natürlich nur die mathematische Sicht mit vorhandenen Zahlen, natürlich solltest du durchaus Rücklagen bilden und nicht jeglichen Gewinn gleich weiter investieren.
Der prozentuale Anteil zwischen Kaltmiete und Gewinn hängt sehr Stark von dem Objekt und der Wartung während der Tilgungszeit ab.
Liebes Immocation Team, ist es denn clever lediglich die EK-Rentabilität als KPI bei der Investition in eine Immobilie zu berücksichtigen oder denkt Ihr man sollte noch weitere hard facts zu Grunde legen? Vielen Dank für eure Antwort! LG Volkan
In 10 Jahren steigen auch die Mieten und somit kann der Zinssatz auch höher sein.
"....und somit kann der Zinssatz auch höher sein."
Und den kann keiner Vorsaussagen!
jürgen moritz Deshalb gibt es verschiedene Zins Sicherungen. Man kauft eigentlich Immobilien bei einem normalen Zins(3-5 %) und sichert kurzfristiger(10 Jahre). Aktuell sollte man also eher mit 20-25 Jahren refinanzieren oder eben Immobilien vermietet mit einem Faktor 20-25(höchstens) (Jahresmiete) kaufen, und trotzdem lange sichern. Zinsen kann keiner voraussehen. Rucki Zucki könnte eine Währungsreform mit vernünftigen Zinsen(als Risiko Indikator) kommen.
@@saschagross804 ich kaufe nur Häuser die sanierungsbedürftig sind und ein Faktor von 10 bis 12 haben und saniere die Objekte komplett und komme dann auf Faktor 18 bis 20.
und in 10 Jahren hast Du hoffentlich schon eniges getilgt, so dass höhere Zinsen locker getragen werden können durch die die höheren Mieteinnahmen (Inflationsausgleich).
Ich habe eine Frage: Wird hier bei der Berechnung nicht vergessen, dass die Mieteinnahmen noch versteuert werden müssen?
Angenommen man kauft sich eine Wohnung für 100K mit einer Mietrendite von 5%. Muss hier nicht noch berücksichtigt werden, dass maximal 42 % der Mieteinnahmen versteuert werden müssen? Somit hätte man ja nur Netto-Einnahmen von 2.900 € pro Jahr, sofern man sich in der höchsten Einkommenssteuerklasse befindet.
Dann geht die ganze Rechnung doch nicht mehr auf, oder was übersehe ich hier?
Das 5 Jahre alte Video mit völlig unrealistischen Zahlen empfinde ich in heutiger Zeit inadäquat. Das ist das erste Video in eurem Newslettermarketing. Aktualisieren wäre mal dran und dann haben wir eine reale Situation wie vor dem Immobilienboom.
Sehr gutes Video sehr wertvoller content
Шли по старому рука полит я желаю вам крепкого здоровья человека после этого можно будет нормально я тебя целую крепко
Wieso es aus meiner Sicht eine falsche Rechnung ist:
Die eingesetzten 10.000 EUR für Kaufnebenkosten sind weg, d.h. man hätte erst nach 5 Jahren den Punkt erreicht, wo man sein eingesetztes Kapital zurück hätte! (Steuern etc. ja mal außen vor gelassen)
Wenn ich Wertpapiere habe, die 10% jährlich zulegen, hätte ich nach 5 Jahren schon 15.000 Vermögen, die ich dazu noch mühelos täglich liquidieren kann. (Zinseszins ebenfalls mal außen vor gelassen)
Du hast die Tilgung vergessen.
Wow das Ganze bei den aktuell hohen Zinsen aussieht wäre spannend ^^
Hallo ihr beiden, sehr schön.
Es gibt aber noch ein weiteres Risiko.
Bei Rückgang des Wertes der Immobilien, aus welchem Grund auch immer, könnte die Bank weitere Sicherheiten verlangen.
Auf dieser „Nachschusspflicht“ wird die Bank insbesondere dann bestehen, wenn sie weiteren Wertrückgang befürchtet.
"Alles hat sein Risiko" so bleibt das leider auch wie immer, aber völlig richtiger Ansatz!
Gibt es keinen Unterschied bei den Finanzierung 80% EK und 10% EK über die ganze Laufzeit?
Hallo Juergen, ich verstehe leider die Frage nicht ganz. Was meinst du genau? Wir gehen im Beispiel von 100% Finanzierung (Kaufnebenkosten durch EK aus). Es würde einen erheblichen Unterschied machen 80% EK einzubringen, der Hebeleffekt wäre fast nicht existent.
Gruß Marco
@@73Zapp wenn du mit Immobilien Vermögen aufbauen willst dann bist du je weniger EK du einsetzt besser. Ganz schlau wäre es dieses EK auf ein Depot zu legen und an die Bank abzutreten, gleichzeitig finanzierst du diese Summe aber mit. Du zahlst dann zwar Zinsen auf dein EK das du ja eigentlich hast, aber wenn du dein EK abgetilgt hast und die Bank dein Depot wieder freigibt (vorher vereinbart), dann hast du dein EK wieder für die nächste Immobile, das relativiert die Zinsen wieder. Wenn du aber das EK bar bezahlst oder mit hohen EK Anteilen finanzierst, dann hast du ständig einen EK Engpass. Dein EK ist dann auf Ewig in der Immobilie "versenkt", bis zum Verkauf. Zudem muss du das EK ja auch mal verdient und angespart haben, das ist ja der große Vorteil von wenig EK Finanzierungen.
Ist es nicht besser wenn wir abwarten bis die immobilieblase platzt und die immobilien günstiger sind? Oder empfehlt ihr eher jetzt teuer mit wenig zinsen einzukaufen?
Aber wenn man mehr Eigenkapital einbringt, hat man die Immobilie ja aber schneller abbezahlt. Das ist dann ja besser für den Cashflow bzw. Man hat schneller einen besseren. Macht es also wirklich so wenig Sinn viel Eigenkapital einzubringen
Immer wieder gut! Weiter so
Spaß bei Seite. Könnt Ihr mal was zum Thema Immobilien im europäischen Ausland bringen? Es nervt mich die unbelastete Immobilie nicht belasten zu können, um es als Eigenkapital für den Erwerb in Deutschland einzubringen.
Die Mieteinnahmen muss man auch noch versteuern, nicht vergessen...
ich verstehe was ihr vermitteln wollt..........leider geht ihr von idealen bedingungen aus sprich alter des käufers........anschaffungspreis........was gerne vergessen wird sind plötzlich aufkommende kosten am gemeinschaftseigentum etc.........also bitte etwas genauer für die leute, die nicht vom metier sind.........
Hallo nero, danke für deine wertvollen Ergänzungen! Das sind alles wichtige Themen und alle Stellschrauben der Kalkulation müssen zusammenkommen damit eine Immobilie zur erfolgreichen Kapitalanlage wird.
Diese Video ist natürlich ein Grundlagen-Video. Schau mal hier, in diesem Video rechnen wir eine Wohnung im Detail durch inkl. notwendiger Rücklagen für die von dir angesprochenen Themen.
ruclips.net/video/Dkh3OrqSppU/видео.html
Außerdem haben spezielle zum Thema "Risiken" gerade ein Video aufgenommen, das wir am Sonntag veröffentlichen. Ggf. auch interessant.
Gruß Marco
Was haltet Ihr vom Kauf von Ferienhäusern/Chalets um diese dann zu vermieten. Z. B. in Holland?
Macht es Sinn für eine Immobilie, die ich vermieten möchte, einen Kredit aufzunehmen, obwohl ich diese aus meinem Ersparten komplett bezahlen könnte? Am Ende bekommt ja eh jemand mein Geld, entweder die Bank in Form von Zinsen oder das Finanzamt weil ich die Mieteinnahmen versteuern muss. Habt ihr dazu zufällig ein Video?
Es gibt leider noch ein 4tes Risiko bei eurem Geschäfts Model, das auch nicht zu unterschätzen ist
Wenn der Mieter seinen Zahlungen nicht nachkommt (soll ja geben), dann müsst du selbst mit eigenem Kapital einspringen um den Kredit zu bedienen.
Der Bank ist das erstmal egal denn du hast ja einen Vertrag mit ihr, nicht dein Mieter.
der Faktor zeit fehlt mir etwas in den videos.... sagt dochmal was dazu. oder sehe ich das falsch das ich in eurer bierdeckel rechnung eine wohnung mit 100.000 € erst in 50 jahren abgezahlt habe... wenn man also nicht mit 20 anfängt, kommt das für die rente zu spät....
Wie lautet die formale wenn man 100% Fremdfinanziert hat? Ich stehe gerade auf dem Schlauch..
Hallo wenn man mit wenig Eigenkapital arbeitet ist man viel anfälliger für Krisen als mit einer großen Eigenkapitaldecke und genügend Liquidität. Wer langfristig Spass mit Immobilien haben will, sollte schon Millionär sein um in dieses Geschäft einsteigen zu können.
Mich würde mal interessieren wie Ihr renovierungsbedürftige Wohnungen beurteilt ? Kauft Ihr sowas garnicht oder wer / wie schätzt Ihr hier vorab die Kosten und was zu tun ist ? Nehmt Ihr da einen Gutachter mit ?
Wenn man jetzt 10000€ Nebenkosten hat und diese von seinem eigenen Geld zahlt, dann kann man doch mit der Eigenkapitalrendite, die von den Mieteinnahmen übrig bleiben, die Nebenkosten nicht wirklich reinholen, weil man ja die Mieteinnahmen zum abbezahlen der Immobilie verwenden muss, also ist doch das Geld so lange weg bis man das Darlehen abbezahlt hat. Verstehe ich das so richtig?
Auch von meiner Seite würde ich gerne anmerken, dass man auch Steuerliche Gesichtspunkte noch mehr hervorheben könnte. Was nutzt einem eine Vor Steuer Rendite, wenn diese durch die Steuer aufgefressen wird.
Hallo Raf J, du hast natürlich Recht. Zw. 5-6% Mietrendite bei "normaler" Finanzierung, ist der Effekt nicht so krass und, wie gesagt, sinngemäß in den 2% Kosten enthalten. Hier gehen wir dann in alle Details zur Steuer:
ruclips.net/video/Dkh3OrqSppU/видео.html
Gruß Marco
ich verstehe die Idee / die Rechnung nicht.
1. Eine Immobilie die 100.000 € Kaufpreis/Anschaffungskosten hat und gleichzeitig 5.000 € monatlich Miteinnahmen generiert ist ein vollkommen absurdes und unrealistisches Beispiel.
2. Die Grundidee den Tilgungsanteil als Vermögensaufbau anzusehen bzw. es hier so darzustellen, halte ich für falsch. Es ist doch erst einmal eine Rückzahlung von geliehenem Geld.
3. Auch wenn in der Rechnung der Zinsanteil zwar vorkommt, wird er aber nicht in die Renditenberechnung (Verhältnis Tilgung zu Eigenkapital) eingerechnet. Das ist doch falsch oder nicht? Der Zins sind reine Kosten dafür, dass die Bank mir überhaupt Geld leiht. Diese Kosten trägt der Darlehnsnehmer und müssen in eine Renditenberechnung eingerechnet werden
super Content
Wo findet man denn heute noch Immobilien, außer Schrottimmobilien, die man zu 100 % von der Bank finanziert bekommt und die Kaltmiete die Tilgung samt Zinszahlung deckt?
Bei den Aktien habt ihr einen Denkfehler. Wie lange würde man zum abbezahlen brauchen? Sagen wir 30 Jahre. Würde ich 10.000 über 30 Jahre jedes Jahr mit 10% verzinsen, dann würde man auf 175.000€ kommen
Das Risiko vom hebeln darf nur nicht unterschätzt werden, man sieht ja aktuell, dass man auch ein politisches Risiko hat.
Es gibt immer und überall ein Risiko, mal mehr und mal weniger. 🚀
Hi 👋
Wenn ihr solide Kapitalanlagen in Süd Deutschland sucht kann ich euch gerne einige zu kommen lassen
Ich bin selber Makler arbeite aber im Off Market System
Die Objekte wo ich euch anbieten werde sind nicht im Netz zu finden
Lg
Und was ist mit Steuern? Ich muss doch die Mieteinnahmen bestimmt versteuern?
Klar. Einkommensteuer aus VuV (Vermietung und Verpachtung).
@@gianlucabattiston9909 Aber bei 5000€ muss man bei Miteinahmen doch keine Steuern bezahlen oder? Das fällt doch unter dem Freibetrag
Vermögensumlage, Umweltsanierungskosten (Dämmung), Steuern aus Vermietung und Verpachtung. Hohe Steuern bei Veräußerung durch Wertsteigerung.
Wie viele Wohnungen könntet ihr mit 1Mio kaufen ?
Wieso nehmen wir stets eine Vollvermietung an?
wegen der angeblichen Standortauswahl ...
@@haubaubloginfo9620 das ist auch richtig, je nach Standort (z.B. Karlsruhe). Allerdings gibt es dann keine Rendite von 5% oder mehr.
Mehr Geld scheffeln, Rendite hier, Dividende da. Super Sache, warum macht das nicht jeder so?
1.) Nicht jeder Bürger ist kreditwürdig.
2.) Es bedeutet Risiko.
3.) Es macht Arbeit.
4.) Es gibt nur endlich viele Immobilien.
Ihr sprecht das Thema in diesem Video an, besser 5 Immobilien kaufen und viel Geld leihen als 1 immobilie kaufen und viel Geld als Eigenkapital zu zahlen.
Wie bekommst du es hin das dir eine Bank mehrere Onjekte finanziert .?
Ohne dabei den Gegenwert in anderen Immobilien hast oder sie bei der Bank cash abzulösen ???
Was habe ich denn davon wenn ich z.B. 20% Eigenkapitalrendite erreiche?
In meinen Augen sind das alles irreführende Vergleiche und Milchmädchenrechnungen. Das Aktieninvestment für 10000€ hat ein wesentlich niedrigeres Risiko als eine Immobilie mit 100000€ bei der genannten Fremdkapitalquote. Bei den Aktien verliert man nämlich maximal 10000€. Sollte bei der Immobilie die Miete ausfallen oder sonstiges unvorhergesehenes passieren und das Objekt ist erstmal unbewohnbar (z.B. Mieter geht pleite und hinterlässt sein Eigentum in der Wohnung) geht die Rechnung nicht mehr auf.
Das Risiko ist nur in dem Fall verhältnismäßig, wenn eine passende unterbewertete Wohnung gefunden wird. Bei einem Kauf zu Marktpreisen ist das nicht der Fall.
Euer Ansatz ist bis auf den Punkt mit der Kreditsicherheit vergleichbar mit einem Aktiengeschäft auf Pump auf eine Firma mit unverhältnismäßig niedriger Bewertung. Das zu finden ist genauso wie bei Immobilien schwierig und niemand weiß was die Zukunft bringt. Sollten etwa die Kurse der Aktie widererwarten doch fallen oder die Mieten sinken (wie gestern medial berichtet), sehen beide Rechnungen düster aus. Außerdem kann man trotz laufender Investition in das Objekt nicht davon ausgehen, dass es altert und dann eben nur noch zu geringerem Preis oder höherer Investitionen vermietbar ist.
Wer nichts riskiert, kann auch nichts gewinnen.
Hallo Pfadsbach, das stimmt natürlich. Dazu gehört aber natürlich auch der richtige Umgang mit den Risiken. Ich würde eher sagen: Chancen nutzen, aber Risiken verstehen und beherrschen.
Schaut mal bei Dave Ramsey vorbei. Der erklärt euch das Gegenteil :)
Also gar nichts machen?
Wichtig ist nur, dass die vermietete Immobilie den Cashflow begünstigt. Dies wird heute immer schwiriger...
Der Hebeleffekt ist theoretisch genial, basiert doch aber auf der Annahme, dass die Wirtschaft stets positiv prognostiziert wird, oder?
So wie alle Anlageformen oder?
Hier nicht ganz richtig. Die Wirtschaft ist in erster Linie unabhängig von der Wohnungssituation. Wenn du mit Wirtschaft auch den Wohnungsmarkt meinst, hast du natürlich recht. Fallen die Mieten oder die Grundstückspreise geht deine Rechnung nicht auf und du machst Verlust.
Warum nehmt ihr fürs beispiel immer nur die wohnung(Anteil/Gemeinschaftseigentum)? Nehmt dochmal ein Haus mit 2 (oder mehreren) We's, wo ich nicht die Unwägbarkeiten/Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft mit berücksichtigen muss.
Wer schon das Kapital für ein Haus hat, braucht die 2 ja nicht mehr! :)
Wie steht mit Steuern?
Das ist schon grob fahrlässig, was ihr hier erzählt.. Leute, wenn ihr euch Immobilien hebelt, dann rechnet immer mit dem worst case, das ist nicht, wenn die Immobilie verschwindet, das sind z.B. Mietnormaden oder ein Rohrbruch.. das sollte bei Wohnungen für 100k nicht selten sein...
Keine Bank finanziert einem mehrere Wohnung wenn derjenige nur Normalverdiener ist und selber bereits eine Eigentumswohnung finanziert und bewohnt. Wer gibt sich denn schon nur mit einer Wohnung zufrieden...
Von 5000 bleiben zwar 2000 aber instandhaltung und zinsen kann man von der steuer absetzen also die 3000 euro das heißt also man hat wieder mehr in der tasche
Wie lang ist denn immer die Laufzeit, wenn ihr von 2% Zinsen und 2% Tilgung sprecht?
Ab der 4:50 Minute wird dir ein Beispiel gegeben :-)
c.a. 35 Jahre - was aber nicht schlimm ist, weil du nicht selbst drinnen wohnst, sondern es vermieten lässt.
Dann muss man erstmal eine wohnung haben um es der bank als sicherheit zu zeigen um eine kredit aufnehmen zu können für deine nächste wohnung
Das ist aber eine ganz schöne Milchmädchenrechnung: Die eingesetzten 10.000€ sind ja die Kaufnebenkosten. Die sind quasi komplett wertlos. Nach euer Rechnung habt ihr nach 5 Jahren erstmal überhaupt die 10.000€ wieder rein geholt. So eine Rendite kann man doch nur über den Gesamtzeitraum ermitteln. Eure 20-34% verzerren da echt das Bild. Das ist so nicht korrekt....
Seht gut die Chancen und Risiken zusammen gefasst.
Welches Mikrofon benutzt ihr??
Kann ich dir leider nicht mehr sagen... g Marco
@@immocation welches verwendet ihr den jetzt ?
Boya Ansteck Mikro
Meine Frage ist: wenn das alles so top funktioniert und man reich wird…warum wird man dann RUclipsr oder startet irgendwelche anderen Nebentätigkeiten, Bücher usw? 😂
Die Antwort ist: Mit RUclips und einem Buch, kann ich möglichst viele Menschen ereichen, die genauso Immobilienbegeistert sind wie ich!
LG Anita🚀
@@immocation achso, es geht um Nächstenliebe und ehrenamtliches Engagement im Lieblingshobby! 👍🏻
Achtung: Eine 100% Fremdkapital-Immobilie ist viel riskanter als ein 0% Fremdkapital in Aktien. Wenn es so chillig wäre, würde niemand mehr in Aktien investieren. Die Kungs erklären Immo-Dinge sehr gut, aber wenn man schon die Eigenkapital Rendite mit Aktien vergleicht sollte man schon dazusagen, dass das ein viel, viel, viel größeres Risiko ist als bei Aktien.
das ist ja eine schöne rechnung, nur leider sind das nur nur buchgewinne solange der kredit nicht abbezahlt ist, was schön ist wenn man das ganze wirklich nur als rente betrachtet, aber nicht so toll wenn man auf cashflow achtet
Hallo Jungbluth, da sind wir voll einer Meinung. Schneller Reichtum bzw. morgen ein riesiges passives Einkommen ist nicht die Aussage - der Gewinn fließt (anfänglich großteils) in die Tilgung und somit Rückzahlung des Darlehen. So entsteht dann aber über die Zeit ein erhebliches Vermögen Dank des "Hebels". Um den Cash Flow zu optimieren müsstest du entweder viel riskantere Wohnungen mit höherer Rendite an schlechten Standorten kaufen oder mehr Eigenkapital einsetzen (und so weniger vom Hebel profitieren). Gruß Marco
nach meiner schmerzlichen erfahrung sind kleinere hebel - sprich: mehr eigenkapital - sinvoll wobei nachtürlich bisher noch nciht weiss wie das bei immobilien ist
Hallo Jungbluth, positiver Cashflow bei Immobilieninvestitionen ist natürlich wichtig. Ich selbst investiere systematisch seit über 5 Jahren bereits in Immobilien, habe stets positiven Cashflow (Mieteinnahmen abzüglich Annuität, abzüglich nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen). In dieser Rechnung in dem Video sollte nur gezeigt werden, wie durch die Aufnahme eines Kredits zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie, bei gleichem Kapitaleinsatz (10.000 EUro) die Rendite gehebelt werden kann. In Wahrheit ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien meist viel höher. So ist es bei mir keine Seltenheit, oftmals mehrere 100% zu haben, da ich schlichtweg fast kein EK mehr einsetze, da bereits bestehende stark getilgte Immobilien mit deren Grundschuld für neue Immobilien als Sicherheit eingesetzt werden und somit kein "frisches Kapital" notwendig ist für die Bank. Natürlich muss die persönliche Liquidität mit steigenden Fremdkapital mitwachsen, sodass stets Liquidität für unvorhergesehene Kosten, Reparaturen gewährleistet werden kann, natürlich auch bei vorrübergehendem Leerstand. Ich kann sagen, ich hatte in den über 5 Jahren Investmenterfahrung im Immobilienbereich noch keinen einzigen Monat Mietausfall.
Gibt es keinen Unterschied bei der Finanzierung 80% EK und 10% EK über die ganze Laufzeit?
Augenöffner Video geil 👍🏻
Hohe Kaufpreise, geringer Eigenanteil, Höhe Schuldenquote. Dann plötzlich ausfallende Kredite sinkende Marktpreise und Pleiten. Zumindest eure Ausgangsposition erinnert an die Finanzkrise... Hoffentlich habt ihr ein besseres Ende für euch.
Also ich muss etwas anmerken.
1. Ich würde nie zu 100 % finanzieren. 30 % sollten schon als Eigenkapital vorhanden sein. Einfach um eine besseres Gefühl zu haben.
2. Ihr sprecht in dem Video auch ganz kurz die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft an. Ich würde nie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen, denn zum einen möchte ich "Herr im eigenen Haus sein" und mich nicht mit anderen Eigentümern herumärgern und zum anderen gibt es bei den Hausverwaltung viele schwarze Scharfe, die sich um NICHTS kümmern, die aber aus Gewohnheit oder weil sich in der Eigentümergemeinschaft eine Mehrheit für dieses Hausverwaltung ausspricht, eben immer weiter "arbeiten" . Alles schon erlebt. Von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern kann ich nur abraten. Dann lieber 2 Familienhäuser die mir komplett alleine gehören oder 1 Familienhaus mit Einliegerwohnung.
Jaja.. wenn das Geschäft so gut laufen würde, dann würde der Kurs nichts kosten... Usw.
Aber aktuell läuft das halt nicht mehr.
Bondora und Mintos 6,75% bis 15% 😝
milchmädchenrechnung... passiert aber vielen anderen auch ... da sind schon riesige banken daran pleitegegangen... und wenn ich schon höre kredit ohne eigenanteil dann kommt mir hochspekulatives investment und das andrehen von finanzprodukten an naivlinge in den kopf... mieteinnahmen werden mit dem selben steuersatz wie der lohn versteuert und sind für einen arbeitnehmer quasi sinnfrei als renditeanlage
Hallo denken lohntsich, Rücklagen und ein finanzieller Puffer sind natürlich Pflicht! Schau mal hier, das rechnen wir genau aus, wie versteuert werden muss und welche Steuerbelastung auf einen Vermieter zukommt:
ruclips.net/video/Dkh3OrqSppU/видео.html
Gruß Marco
Wenn ich ne Wohnung für 100000 € kaufe und Jährlich nur 2000 € Tilge bin ich damit ne weile beschäftigt ....
Richtig, 34,55 Jahre - sofern der Zinssatz sich nicht ändert.
Aber so wirklich "beschäftigt" bist du damit nicht, da es sobald du die Wohnung vermietest mehr oder weniger von selbst läuft.
Btw. fängst du mit 2% Zins und 2% Tilgung an, die Tilgung steigt natürlich, weil der Zinsanteil durch sinkende Restschuld weniger wird.
Dein Ziel ist nicht die Tilgung, sondern der Cashflow. Am liebsten würde man gar nicht tilgen.
Wie seht Ihr das Thema Sondertilgungen des Darlehens durch Eigenkapital? Jährlich weniger Zinsen zahlen, oder doch die höheren (Zins-) Kosten geltend machen können? Oder würdet Ihr das angesparte Eigenkapital in weitere Immobilien investieren?
Hey Prinzi, ja, eher investieren... aber natürlich nur, wenn noch ausreichend Puffer auf dem Konto und Rücklagen gebildet werden. Geld, das in der Immobilien gebunden ist, kann ja eben nicht arbeiten. Da die Waage zu halten ist wichtig, hängt aber auch immer von der persönlichen Risikoneigung ab.
Gruß Marco
Vielen Dank!! :-) Macht weiter so!
kann mir bitte jemand das video schicken von dem dieb2 herren kurz vor'm ende geredet haben?
top video!
Meinst du das Video: Wie viel passives Einkommen ist möglich? Hier ist es:
Gruß Marco
ruclips.net/video/DL_uAOoJEDo/видео.html
Absoluter Schwachsinn man muss von den 100k bei der Rechnung ausgehen nicht den 10k. Man haftet mit den 100k und nicht den 10k.
Mit einer FIrma statt einer natürlichen Person kann man sagen, man investiert die 2.000€ erneut um sie nicht zu versteuern, oder?
Miss Boom geht quasi nur bei GmbHs bzw. AGs. Stichwort Schachtelprivileg
Ganz ehrlich: Wer die Anschaffung einer Immobilie auf Grundlage eines RUclips Videos und ein billiges excel Sheet tätigt, muss sich über eine Privatinsolvenz nicht wundern.
Ihr behauptet, dass bei Aktien der Totalverlust droht. Das ist theoretisch möglich aber praktisch sehr unwahrscheinlich.
Ich bezweifle auch, dass weder ihr noch sonst jmd. das Zinsänderungsrisiko adäquat abschätzen kann.
Darüber hinaus solltet ihr auch das Liquirisiko betrachten. Bei Aktien könnt ihr theoretisch die Aktien teilweise verkaufen, wenn ihr das Geld für was auch immer benötigt. Wie sieht das bei Immobilien aus? Euer Kapital ist für die nächsten 30 Jahre gebunden.
Und dann frage ich mich, wie der Zukauf von Immobilien zum demographischen Wandel Deutschlands passt? Wenn 5 Millionen Menschen weniger in DE leben, braucht es weniger Wohnungen.
Ich rate jedem sich diesen Schritt gründlichst zu überlegen.
Man sagt als Faustformel: 70% Wertpapiere, 20% Immobilien und 10% Rohstoffe oder Edelmetalle. Die Verteilung basiert auf Erfahrungswerten.
So richtig Bock auf eine Immobilie bekomme ich nach diesem Video irgendwie nicht
Du darfst dich nur nicht blenden lassen, von den potentiellen Mietern. Ein netter Mieter bringt dir gar nichts, wenn er die Miete nicht mehr zahlen kann.
bei den derzeitigen Mondpreisen zahle ich lieber 0,5% Negativzins und starte wenn die Immobilienblase platzt....
Sehr gut aber die Stimme des rechten Typen ist echt langweilig und einschläfernd
Ihr habt bei der Rechnung 5k Miete - 1k Wartung / Hausverwaltung - 2K Tilgung = 2K Gewinn vergessen, dass 2% (2K) Zinsen noch abgezogen werden, was einen Restgewinn von 0€ = 0% bringt.
2% Tilgung macht 45 Jahre Laufzeit. Das passt vorne und hinten nicht
Die Story über Warren Buffet ist zu 100% falsch! :) Biographie lesen hilft! ;)
Dann solltest du das vielleicht auch tun.
Es ist zwar richtig, dass Warren Buffet durchaus immer sehr gut gespart hat und wohl weit über 10% Sparquote hat,
jedoch einen Großteil seines heutigen Kapitals kommt durch sehr gute Nutzung von Fremdkapital und seinem Geschick im Investment.
Wie war das: jegliche Gewinne in den Anlagen seiner einzelnen Personengesellschaften 50/50 für alles, was er über Marktkurs erwirtschaftet?
Ich hoffe das auf deinem Profilbild bist nicht du. ^^
Problem bei dem Vergleich: Wenn ich 10.000,- in Aktien investiere und 1.000,- Rendite rausbekomme, habe ich meine 10.000,- immer noch. Die 10.000,- Euro für die Kaufnebenkosten sind einfach weg. Die bekomme ich auch nicht zurück. ;-)
Nach meiner Rechnung habt ihr 110.000€ eigenes Geld eingesetzt #Milchmädchen
Und sowas von...
ich sag mal nur so viel:
DER MIETER zahlt im Endeffekt die Rate an die Bank. 🤪😂😂
@@peterschulz3746 Das ist doch auch der Sinn?
Wohnung so kaufen, dass die komplette Rate vom Mieter abgdeckt ist.
Aber um das alles besser zu erklären, müsste man wirklich alles bis ins Detail berechnen, auch steuerliche Aspekte.
Ansonsten verstehe ich das so:
100k Kredit von der Bank
10k Eigenkapital
2 Zimmer Wohnung als Beispiel gekauft in Bon für 100k.
Wohnung bringt jährlich 8400€
Wartungskosten 1000€
Raten an die Bank je 500€ pro Monat also 6000€ pro Jahr.
Also 8400 - 7000 = 1400€ übrig.
Müsste man jetzt Steuern auf die 1400 zahlen weil das der Gewinn ist oder kann man jährlich gar kein Gewinn machen weil man das ganze Geld erstmal der Bank zurückzahlen muss?
Ich bin überfragt. Das Thema intressiert mich sehr aber ich versteh es einfach nicht.
Gibt es gute Bücher wo man die Basics lernen kann und alles erklärt wird.
Was überhaupt was ist etc.
Finde es sehr interresant aber ich kann mit diesen 2000€ nichts mehr Machen da sie Gebunden sind und wenn die Wohnung 100.000€ kostet muss ich diese ja über 50 Jahre abzahlen
Wieso 50? Wir haben keine zweistelligen Sollzins sondern der liegt bei ~ 2% ....
Du kannst auch verkaufen oder (bei größeren Objekten) nachbereiten, um das Geld wieder rauszubekommen.
2000 Euro ist die Anfangstilgung. Bei einem normalen Annuitätendarlehen steigt die Tilgung mit der Laufzeit. Bei 2% Anfangstilgung liegt die Laufzeit bei circa 37 Jahren. Das ist reine Mathematik und unabhängig vom Kreditbetrag.
WolfderErste Sehr entscheiden für die Dauer ist aber der Zinssatz. Je höher, desto schneller ist es abgezahlt. Übrigens ein weiteres Risiko der geringen Zinsen zur Zeit.
@@jan-christianmuller293 Es ging hier lediglich um die Dauer der Tilgungszahlungen und diese ist einzig von der Anfangstilgung abhängig. Ein anderer Zinssatz beeinflusst lediglich die Rate an die Bank und das Gesamtdarlehen, aber in keiner Weise die Laufzeit. Falls du es mir nicht glaubst, schnapp dir einen Onlinerechner für Zinsen und Kredite und rechne dir das gerne selbst nach. Die als gegeben betrachteten 2% sind derzeit schon sehr weit oben angesetzt. Der häufig angepeilte Wechsel im Zinsniveau durch Änderung des Leitzinses durch die EZB ist reine Glaskugelleserei. Er kann steigen, kann aber auch fallen bzw. bei 0% bleiben. Bei meinem Kommentar ging es einzig um die Verbindung zwischen Anfangstilgung und Laufzeit.....
Milchmetchen Rechnung, was ist mit dem Steuer? 😉
Hey Sergej, ist ein Überschlag. Steuer sinngemäß in den Kosten drin. In unseren Videos rund um kalkulieren von Immobilien gehen wir ausfürhlich auf die Steuer ein und berechnen sie. Gruß Marco