Démembrement de propriété : Pourquoi, pour qui, comment ?
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- Опубликовано: 15 окт 2024
- (Presque) tout savoir sur le démembrement de propriété : démembrement de la clause bénéficiaire d'assurance-vie, convention de quasi-usufruit, cession d'usufruit temporaire, démembrement croisé, donation temporaire de l'usufruit de l'immeuble, achat de la nue-propriété...
Plan de la vidéo :
les sources du démembrement (légal ou volontaire, à titre gratuit ou à titre onéreux)
les avantages et inconvénients du démembrement de propriété
le calcul la valeur de l'usufruit, de la nue-propriété
les stratégies patrimoniales : acquisition, cession, échange de l'usufruit ou de la nue-propriété...
![[2022] 👉🏻 DÉMEMBREMENT de propriété ou COMMENT PAYER MOINS de droits de successions ? solution1](http://i.ytimg.com/vi/iFXVpNFQrG8/mqdefault.jpg)
Merci pour cet exposé très complet. Je me permets simplement une petite rectification : les modalités fiscales d'évaluation de l'usufruit (art. 669 du CGI) s'appliquent y compris en cas de mutation à titre onéreux et pas uniquement pour les mutations à titre gratuit (cf. art. 669, I qui ne distingue pas).
Page 324 du support pédagogique, j’écris en effet : « Pour les mutations à titre onéreux, les parties sont libres d’évaluer la valeur des droits démembrés (valeur vénale, évaluation économique, barème fiscal) ».
L’article 669 du CGI s’applique pour la liquidation de l’impôt (droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière).
Selon la jurisprudence constante, la valeur d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel.
Valeur de marché = valeur vénale.
A défaut de transactions similaires, on recourt à l’évaluation financière ou valeur économique (valeur mathématique, valeur de rentabilité).
CE, 23 déc. 2016, n° 391968 / CE, 21 oct. 2016, n° 390421 / Cass. com., 7 juill. 2009, n° 08-14855 / CE, 3 juill. 2009, n° 306363
Ce que confirme la jurisprudence concernant la répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire. En cas de désaccord sur le partage, celui-ci doit « tenir compte de l’âge de l’usufruitière et du revenu net qu’elle pouvait espérer obtenir ».
CA Bordeaux, 26 juin 1990 / Cass. civ. 1, 3 juill. 1991, n° 89-21541 / Cass. civ. 1, 25 févr. 1997, n° 94-20785 / Cass. civ. 1, 17 sept. 2003, n° 00-19938
Je vous renouvelle mes remerciements pour ces échanges.
@@HenryRoyalFormation Excusez-moi je vous ai probablement mal compris. Le barème fiscal n'est en effet obligatoire que pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière (et les plus-values dans certains cas). Au plan civil, il est toujours possible d'adopter une autre méthode d'évaluation que ce soit pour un acte à titre onéreux ou gratuit.
Autre petite remarque : l'imposition de l'usufruit successif aux droits de mutation par décès ne résulte pas d'une tolérance fiscale. Elle est prévue par la loi (CGI, art. 796-0 quater).
Je me suis mal exprimé. Je suis d'accord avec vous.
En effet, comme l’indiquent les pages 39 et 373 du support pédagogique, la taxation des réversions d’usufruit aux droits de mutation à titre gratuit relève de la loi fiscale et non d’une tolérance administrative.
Désolé pour le caractère décousu de mes commentaires. J’espère que vous ne m’en voudrez pas.
S’agissant de l’usufruit conventionnel des valeurs mobilières : les décisions de jurisprudence que vous avez mentionnées rappellent simplement que les valeurs mobilières sont par nature des biens non consomptibles. Elles n’impliquent pas qu’il soit interdit de qualifier conventionnellement de consomptibles des biens qui ne le sont pas par nature. De manière générale, une jurisprudence bien établie considère que les distinctions établies par le code civil en matière de biens meubles sont supplétives de volonté et qu’il peut y être déroger par convention. Je ne vais pas citer ici tous les arrêts, il y en a beaucoup et ils peuvent être retrouvés assez facilement. Par exemple, il a été jugé qu’une chose fongible peut être qualifiée entre les parties de non fongible ou à l’inverse, qu'un corps certain peut être qualifié de fongible par la volonté des parties.
Pour les contrats de capitalisation c’est à mon sens très différent. Le souscripteur est titulaire d’une créance de somme d’argent. Le fait que le contrat soit « investi » en valeurs mobilières n’est qu’une simple indexation de la somme due. Le souscripteur n'est pas propriétaire des valeurs mobilières. Or, selon la jurisprudence, l’usufruit d’une créance emporte les conséquences suivantes (Cass. 1re civ., 4 octobre 1989, n° 87-11.142 : Bull. civ., I, n° 308) : 1. L’usufruitier est seul à pouvoir exiger le paiement de la créance à l’échéance. 2. L’usufruit sur la créance se transforme en quasi-usufruit sur les sommes perçues en remboursement. Il ne s’agit donc pas d’un quasi-usufruit conventionnel mais d'un quasi-usufruit de plein droit.
Bonjour. J'accueille vos commentaires très positivement ; je suis sur terre pour apprendre.
Je ne dispose que de deux jurisprudences, anciennes, qui permettent d'étendre le quasi-usufruit à des biens qui ne sont pas consomptibles par le premier usage : Cass., 30 mars 1926, et Com. 18 nov. 1968 (l'usufruitier d'un fonds de commerce peut aliéner le stock sur lequel il dispose d'un quasi-usufruit). Pouvez-vous communiquer vos références de la jurisprudence "bien établie" ?
A part ces deux exceptions, la jurisprudence qui confine le quasi-usufruit à des liquidités (et aux vins et grains) est constante, que le quasi-usufruit soit subi (quasi-usufruit légal) ou volontaire (quasi-usufruit conventionnel).
Cass. civ. 1, 7 juin 1988, n° 86-14809 / Cass. civ. 1, 4 avr. 1991, n° 89-17351 / Cass. civ. 1, 12 juill. 1993, n° 91-15667 / Cass. civ. 1, 12 nov. 1998, n° 96-18041 / Cass. civ. 1, 3 déc. 2002, n° 00-17870 / Cass. civ. 1, 9 juill. 2003 n° 00-16291 / Cass. civ. 1, 12 déc. 2006, n° 04-19039 / Cass. civ. 1, 17 mars 2010, n° 09-13162 / Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16246
2/ Contrat de capitalisation
En effet, il est impossible d’établir une convention de quasi-usufruit sur un contrat de capitalisation ou plus généralement sur un bien non consomptible par le premier usage.
Mais, à l’expiration du contrat (situation subie), l’usufruitier exerce un quasi-usufruit, conformément à la jurisprudence.
Cass. civ. 1, 12 déc. 2006, n° 04-19039 / Cass. civ. 1, 17 mars 2010, n° 09-13162
C’est ce qu’indiquent les diapositives 76 et 274 de mon support pédagogique.
@@HenryRoyalFormation Cet échange est très intéressant et je vous en remercie. En premier lieu, il me semble que vous inversez les choses : la liberté contractuelle est le principe (C. civ., art. 1102). Il ne s’agit donc pas de prouver que la constitution d’un quasi-usufruit sur un bien fongible, voire sur un corps certain, est licite. Il s’agit plutôt de démontrer qu’elle serait illicite. Or, comme je l’ai déjà souligné, les arrêts que vous citez se contentent de rappeler que les droits sociaux ne sont pas des biens consomptibles par nature. Ils n’impliquent en aucun cas qu’il soit prohibé de les tenir conventionnellement pour des biens consomptibles. Précisément, cela n’avait pas été fait dans les affaires en cause. A mon sens, deux approches principales sont possibles pour parvenir à un quasi-usufruit sur un bien non consomptible par nature : soit, en jouant sur la qualification du bien, en le considérant conventionnellement comme un bien consomptible pour permettre de lui appliquer les dispositions de l’article 587 du code civil, soit, en jouant sur le champ d’appliquer de la loi, en stipulant que les dispositions de l’article 587 du code civil s’appliqueront au bien alors même qu’il ne s’agit pas d’un bien consomptible. On pourrait même songer à créer un droit de jouissance spécial qui conférerait à son titulaire le droit de disposer d’un bien non consomptible à charge, à l’extinction de ce droit, de payer une somme d’argent correspondant à la valeur du bien. Vous savez sans doute que la Cour de cassation a admis la création conventionnelle de droit réels de jouissance sui generis (Cass. 3e civ., 31 octobre 2012, n° 11-16.304 : Bull. civ., III, n° 159). En deuxième lieu, ce n’est pas parce que les arrêts qui ont admis des dérogations à la qualification naturelle des biens sont anciens qu'ils ont perdu de leur valeur. Au contraire, ils demeurent tout à fait pertinents. On pourrait citer également un arrêt relativement récent qui admis de qualifier conventionnellement de bien fongible un bien non fongible (Cass. com., 26 mai 2010, n° 09-65.812 : Bull. civ., IV, n° 98). Encore plus récemment, la cour d’appel de Rennes a rendu un arrêt édifiant au sujet du quasi-usufruit de valeurs mobilières (CA Rennes, 15 novembre 2022, 1re ch., n° 20/03218). Cet arrêt a d’ailleurs été publié sur le site de la Cour de cassation, ce qui en dit long. Même le Conseil d’Etat a admis la validité du quasi-usufruit conventionnel de droits sociaux dans une affaire concernant l’impôt sur le revenu (CE, 3e et 8e s.-s., 8 décembre 2002, n° 230605).
Et en dernier lieu, en cas de donation de biens meubles, il existe une disposition relativement méconnue qui prévoit une restitution en valeur si les biens ont été aliénés par l’usufruitier (C. civ., art. 950). Cela conforte l’idée que l’usufruitier peut être autorisé à disposer des biens à charge de restitution.
@@beyreda6029 Je rejoins votre analyse et vous adresse mille remerciements. Je modifie mon support pédagogique et vous dédicacerai la vidéo.