상가건물임대차 제12강 - 임대차계약의 중도해지사유 원큐정리 /상가건물 임대인 임차인은 임대차계약의 중도해지가 가능/민법과 상가건물임대차보호법의 중도해지사유 통합정리 ⎨한남수TV⎬
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- Опубликовано: 11 ноя 2024
- 본강의는 민법과 상가건물임대차보호법에 산재되어 있는 상가건물 임대차계약의 중도해지사유를 통합해서 일목요연하게 정리한 강의입니다. 상가건물의 임대인 임차인 모두 본 강의에서 앞으로 설명드릴 중도해지사유에 해당되면 상대방에게 중도해지요청을 할 수 있으며, 해지요청을 하면 상대방이 해지통지를 받는 때에 계약해지 효력이 발생합니다.
이 강의는 다음과 같은 목차로 설명합니다.
1. 중도해지 및 그 효력의 발생시점
2. 임차인이 중도해지할 수 있는 사유
3. 임대인이 중도해지 할 수 있는 사유
본 저의 강의를 끝까지 시청하시면 임대인과 임차인이 임대차계약을 중도해지할 수 있는 사유와 그 효력발생시기에 대하여 완전하게 이해하실 수 있을 것으로 확신합니다.
끝까지 시청하시고 "구독 좋아요"버튼 꼭 눌러주시고 댓글도 남겨주시면 성심성의껏 답변드리겠습니다.
저는 앞으로도 임대차보호법, 유치권, 권리분석 및 배당사례, 법정지상권, 부동산 상식 등의 주제로 알차게 강의를 준비하여 계속 여러분을 찾아뵙겠습니다.
항상 건강하시고 다음 강의에서 또 인사드리겠습니다.
안녕히 계십시오.
감사합니다.
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이해하기쉬운 설명 감사합니다 명쾌하십니다~^^
최서구 최서구선생님!
관심주셔서 감사합니다.
계속 좋은 정보 전해드리겠습니다.
@@공장전문공인중개사 답글도주시고 선생님 감사합니다~ 날로 번창하세요~^^
잘하네요
김복제
감사합니다.
더욱더 잘하겠습니다...
안녕하세요?
공인중개사 한남수TV입니다.
영상을 끝까지 보시고
지인들과 공유(카톡,밴드,페이스북)해주시면
정말 감사하겠습니다.
건강과 가정의 행복
그리고 사업번창을 진심으로 기원합니다.
여러분들께 좋은 정보를 계속 보내드리기 위해
항상 최선을 다하겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요?
3층에 임대인이 거주하고 있고 2층에 양고기집을 임대줬는데 연기.냄새 유종으로 떨어지는 검은기름으로 고통을 받고 있어요.
계약당시 집진기 설치를 조건으로 걸지 못한 결과인데 임차인(중국동포)은 무데뽀로 10년을 주장하고 집진기가 비싸 설치 안합답니다.그러면서
저희 상가 계약전 1호점이 있고 지금은 3호점까지 냈습니다.
임대차 중도 해지 사유가 될까요?
시청에 민원 넣어도 답이 없습니다.
저는2022년 7월13일이
묵시적계약 마지막날인데요 7월13일까지 전세금돌려달라고하니
생각해보자고 합니다
사업자등록은 언제쯤폐지해야하는건지요
안녕하십니까? 저의 채널에 관심주셔서 감사합니다. 보증금을 반환받을때까지 임대차계약은 유지됩니다. 모두 받을때까지 사업자등록을 유지해야 합니다.
선생님 문의 드림니다 저는 임대인으로서 재개발로인해 토지를 어쩔수없이 매각해야 할때 임차인에게 어떤 조치를 해야 할까요 조언 부탁 합니다
황선생님!
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
상가건물임대차보호법 제10조1항의 단서조항에 임대인의 계약갱신거절사유에 대하여 명시하고있습니다.
갱신거절사유중 하나가 “다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우”가 있습니다.
이 항목을 준용하여 임차인과 협의할 수 있을 것으로 판단됩니다.
그러나 임차인이 이런 사실을 모르고 입주를 했을 것이고 임대인께서도 임대차계약시에 이를 고지하지 않았을 것으로 보입니다. 이사비용등과 관련해서 임차인과 잘 협의하셔서 해결하시는 것이 좋을것으로 판단됩니다.
안녕하세여 이번애 상가를 매수 하려고 하는대요 지금 상가를 쓰고 계시는 분이 25년9월까지가 오년 계약이라 25년9월에 내보내고 제가 상가를 써야하는상황인대요 10년이 안되도 나갈수 잇을가요?
윤필용님!
안녕하십니까?
저의 채널에 관심주셔서 감사합니다.
상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구등) 단서조항에 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 8개의 사유가 명시되어 있습니다.
이 8개의 사유에 소유자가 직접사용은 포함되어 있지 않습니다(주택임대차보호법에는 있음).
따라서 임차인이 계약갱신요구하면 특별한 사유가 없는 한 임대인이 그 요구를 거절할 수 없어 임차인이 10년간 사용할 수 있습니다.
물론 임차인과 협의를 통하여 적절히 타협하면 안될것도 없겠지요....
제가 가게를 하려고
상가를 계약을 했어요.2년만기로요.
주인이 상가를 다 비워주셨고.저는 지금 한창 인테리어 해야하는에..
제가 개인사정으로 지금 계약 헤지할 상황이에요..ㅠㅠ 아직 시작도 못한거에요.
1000에 70짜리 작은 상가인데..
제가 헤지하고싶다면 어떻케 되는거에요??
어는정도 손해를 보나요?
진짜 3시간만 자고
제 땀으로 벌은돈인데. 정말 답답하네요
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
안타깝지만
님의 경우는 계약해지사유가 되지 않는 것으로 판단됩니다.
임대인과 잘~협의하셔서 원만하게 해결하시기를 기원합니다.
안녕하세요 선생님? 좋은 강의 정말 감사드립니다. 다름이 아니라 이번에 저희 부모님 상가에 새로 들어온 임차인의 말썽으로 골머리를 앓고 있어 도움을 구하고자 이렇게 글을 남깁니다.
본 건물은 1층에 상가 2개 2층에 주거 2개로 구성이 되어있는데, 본래 운영을 하던 치킨집이 임차인 개인사정으로 가게를 양도하고 나가려고 하였습니다. 이에 이어서 치킨집을 운영하려는 사람이 생겨서 임차 계약을 진행하고 있는 상태고 현재 잔금만 치루면 계약이 끝나는 상황입니다. 헌데, 새로 들어온 치킨집의 임차인이 늦은 밤부터 새벽까지 동네 퀵서비스를 하는 오토바이 운전자 지인들을 불러다 매일 술잔치를 벌여 소음이 너무 커 2층 세입자에게 컴플레인도 들어오고, 같은 건물에 거주 중이신 부모님께서도 밤에 잠을 못이루십니다. 하여 몇번을 주의를 줬으나 전혀 시정 되지않아 중개를 맡았던 부동산과 상의하여 소음관련 특약을 넣으려니 새임차인은 특약을 거부하고 나가라고하면 나갈테니 권리금과 계약금을 내놓으라는 상황입니다.
헌데 이 가게는 지금 보니 저희에게 말도 없이 퀵서비스도 운영을 하고 있는 것 같습니다. 주변에 배달하는 사람들이 얘기를 하더군요. 하지만 현재 물증이 없는 상황입니다.
더불어 원래 가게를 운영하던 전 임차인이 계약이 완료되기 전까지, 영업을 하지말고 기다려달라고 했는데 새임차인은 이를 무시하고 가게를 영업해놓고 영업을 안했다고 거짓말을 하고있습니다.
현 상황에서 어떻게 해야 탈없이 새 임차인을 내보낼 수 있을까요? 짧게라도 조언주시면 감사하겠습니다.
메탈모님!
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
잔금을 받지 않은 상태에서 새로운 임차인이 점유를 시작하고 영업을 하고 있네요....
임차인은 용도에 맞게 건물을 사용해야할 의무가 있습니다.
하지만 당초에 치킨집을 한다고 계약하고 치킨집과 동네 퀵스서비를 동시에 한다고 해서 용도에 맞는 사용 위반이라고 까지는 할 수 없을 것으로 판단됩니다.
소음으로 계속해서 컴플레인이 제기될 것으로 예상됩니다.
저의 개인적인 생각은
신속히 새로운 세입자를 구해서 내보내는 것이 가장 좋은 해결책이라고 생각됩니다.
@@공장전문공인중개사 감사합니다 선생님 ㅠ
혹시 임대인이 임대업등록을 안했을경우 계약자체가 무효될수 있나요? 건물주가 너무 간섭해서 가게를 망쳐놓을 정도로 상황이 안좋아졌는데 계약기간이 2년이나 남아있습니다. 지금 공실로 월세를 계속 내고있어 너무 힘든데 법적인 방법이 있을까요?
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
1. 임대인의 임대사업등록여부는 임대인과 임차인 상호간의 계약에는 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.
2. 임차인이 임대차계약을 중도해지할 수 있는 경우는 민법에서 다음과 같이 정하고 있습니다.
- 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제625조)
- 상가건물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 그밖의 사유로 사용.수익할 수 없는 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우(민법 제627조)
-->위에 해당되지 않은 경우에도 합리적인 사유가 있으면 해지할 수 있지 않을까 판단됩니다. 저의 개인적인 생각으로는 임차인 입장에서는 임차물건을 활용하여 수익을 올리기 위해 임차료를 지불하고 있는데, 임대인의 과도한 간섭으로 사업을 영위할 수 없어 그 목적을 달성할 수 없다면 해지할 수 있을 것으로 판단됩니다.
안녕하세요
현재 상가 3년계약 보증50,000,000월세 부가세 포함 6,050,000인 매장을 운영중입니다
1년2개월차 운영중인데 더이상 운영을 하기가 힘들어 부동산에 내놓았는데 오랜기간 무권리로도 가게 매매가 안되고 있습니다 현재 월세 3기분 밀린상태이구요
너무 힘들고지쳐 계약해지하는 방법을 알아보고있는데 방법이 있을지 모르겠네요..
임대인은 계약기간동안 계약유지를 할려하는 상태입니다
여기서 제가 궁금한점은
1.운영이 힘들어 계약해지를 하고싶은데 방법이 있나?
2.상황이 더 악화되서 보증금까지 다 까먹으면 어떻게 되나?
답변 부탁드립니다.
김해수님!
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
지금 코로나19 등으로 경기가 바닥을 기고 있기 때문에 모든 사람들이 힘들어하고 있습니다. 어서 경기가 정상화되기를 기원할 따름입니다.
안타까운 일이지만
김해수님의 사유로는 임차인으로서 계약해지사유가 되지 않습니다.
또 임대인이 계약해지할 수 있는 사유중의 하나가 " 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우(상가건물임대차보호법 제10조8)" 입니다.
이 경우에도 임대인 입장에서는 보증금 50,000,000만원이 있고 경기가 어려워 새로운 임차인을 구할 수도 없기 때문에 계약의 중도해지를 원하지 않겠지요.
보증금까지 모두 월세로 소진되고 임차인이 명도를 해주지 않으면, 법적으로 해결을 하겠지요~.
지금의 상태에서 할 수 있는 최선의 방법은 임대인과 임차인이 새로운 임차인을 구해서 해결할 수 밖에 없을 것으로 보입니다(보증금이나 월세를 내려서라도~).
또는 임대인에게 부탁해서 앞으로의 월세 일정개월분을 보증금에서 공제하고 나머지를 돌려달라고 협조를 요청하는 것도 하나의 방법이 될 수 있겠지요.
김해수님이 바라는 답변이 못되어서 미안하고 안타깝습니다.
김해수님과 임대인이 협조해서 좋은 결과가 있으시기를 기원합니다.
음식점으로 계약 했는데 술집으로 사용하고 경우는 임대인으로 중도 계약해지 가능합니까?
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
임차인이 당초 약속한 용도대로 사용하지 않으면 중도해지 사유가 됩니다.
임차인과 임대인의 협의가 필요한 사안이라고 판단됩니다.
안녕하세요
상가 임대차 계약서 작성한지 3개월이 되어가는데 공사문제로 진행도 못하고 월세만 나가야되게생겨서 계약을 해지하고자합니다~
때마침 같은건물 업주가 가게를 확장하고싶어해서 저희 상가를 내어주고 제가 나가면 보증금은 다받을수없는건가요?
건물주는 보증금 50프로밖에 줄수없다고 하는데 새임차인을 구해주고 나가도 보증금 다못받는게 맞는건가요?
답변부탁드립니다ㅜ
쪼이님!
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
인테리어공사를 왜 못하는지가 궁금합니다.
건물이 구조적으로 임차인에 맞지 않는다면
계약을 해지할 수 있을 것으로 판단됩니다.
그렇지만 당초 임대차계약시 님의 용도에 맞지 않았으면 계약을 하지 말았어야 하는데 안타깝습니다.
님의 경우는 상가임대차보호법에 명확하게 규정된 것이 없어서 정확하게 답변드릴 수는 없습니다.
옆의 업주와 임대인간에 협의를 하든지 아니면 님께서
새로운 임차인을 구해서 임대인과 계약한 후 보증금을 받을 수밖에 없을 것으로 판단됩니다.
임대차계약이 완성되었으면 임대인과 임대인은 각각 계약조건을 준수해야 할 의무가 있기 때문에 임대인의 협조가 필요할 것으로 판단됩니다.
@@공장전문공인중개사
공사중 개인 사정으로 중단되었습니다~
새임차인을 구했는데
새임차인을 임대인이 구했다는이유로 보증금의 반밖에 줄수없다고하네요 새임차인이 계약하게된다면 보증금을 돌려받을수있는게 아닐까요?
임대인은 직접 새임차인을 구하지 않는이상 보증금을 다돌려줄수없다는데 그렇게 되는게 맞는건가요?
안녕하세요.상가 임차인이 깔세로 다른사람한테 세를 놓은 경우인데요.계약서류 제목은 현금보관증 으로 썼는데요.사정상 계약 파기 하고싶은데 어떻게되는지 궁금합니다.내용증명도 두번 보내기도 했는데 다시 반송한 상태구요.잘몰라서 명쾌하게 답변좀 부탁드립니다.
윤대오
윤대오님!
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
윤대오님이 임대인이라고 보고 답변을
드리겠습니다.
윤대오님이 소유자이고 임차인에게 임대를
주었고 그임차인이 제3자에게 전대를 해줬을때
임차인이 임대인(윤대오님)의 동의를 받고
전대를 해줬으면 정상적인 절차에의한
것이므로 만기까지는 계약해지를
할 수 없습니다.
임차인이 임대인(윤대오님)의 동의
없이 전대를 해줬다면 임차인에
대하여 계약해지를 할 수있고,
또 전차인은 임대인과 아무런 관계가 없는 불법점유자므로 당연히 명도요구를 할 수있습니다.
내용증명우편이 반송되면 그 효력이 없으므로 직접 만나서 협상을 하시는 것이 좋을 듯 합니다.
만약 임대인의 동의없는 전차인이라면 불법점유자이기 때문에 고소를 해서 압박을 가하는 것도 한가지 방법이 될 수는 있습니다.
질문의 내용이 임대인입장에서 질문을 하신것인지 임차인입장인지가 명확하지 않아
원하시는 답변이 되었는지요?
윤대오님이 임차인이라면
임대인의 동의없이 전대차를 했더라도
임대인에 대한 전대인은 불법점유이지만
임차인과 전대인은 정상적 법률관계이기 때문에 임차인이 계약해지를 할 수 없습니다.
임차인과 전대인은 온전한 임대차관계가 성립하므로 만기까지 전대인에게 나가라고
할수는 없습니다.
감사합니다.
변함없는 관심 부탁드립니다.
@@공장전문공인중개사 감사합니다.계약서상 애매한 사항이 전대인의 지인으로부터 즉 대리인과 f4용지에 수기로 작성 했구요 제목은 현금보관증 으로 기재를 했습니다.부동산을 통하지않고 대리인과 기재를 했고 전대인은 작성할때 개입이 되지않았고 임대인은 사실을 알고만 있을뿐 도장이나 싸인도 없었는데요.보증금으로 천만원에 작성했는데 오백만원 만 전대인이 아닌 대리인에게 입금했습니다.둘이는 친구라고 합니다.계약하기 전까지는 관리비가 4~5개월 밀린거를 속였습니다.그것만 알았어도 계약하지 않았을텐데요.죄송하지만 다시한번 답변 부탁드립니다.감사합니다.
2년 계약 기간 중 10개월 정도 지났는데 임차인 입장에서 영업에서 계속 적자가 나고 있을 때 해지 할 수 있나요?
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
코로나로 소규모 상공인들이 너무나 힘드시지요?
계약해지사유는
1.임차인이 임대인의 동의없이 무단전대.
2.차임 3개월분 연체
3.임차인이 건물은 용도에 맞게 사용하지 않을 때 등입니다.
영업이 어려우시면 임대인에게 차임을 좀 내려달라고 하는 것도 한가지 방법일 듯합니다.
원하시는 답변이 안되어 송구합니다.
임차인은 가능하고
임대인은 못함
임차인은 늘 가능
대신 3개월전에 통보해야함
유튜브를보고 뭐하나여쭤보고싶은데
현재 보증금 천만원 월세 70+관리비5 해서75
부가세없음 으로계약서를작성하고 미용실업을 준비하려고하는데 상가건물자체 인테리어가 안되고있습니다 인테리어 업자들 6명정도가 다녀갔는데 배수등등 여러가지문제로 인테리어가 안된다고해서 계약해지를하고싶을때 방법이없나요 물론 제대로확인하지못한 저의잘못이크지만 계약한지는 이제막 하루가지나가고 ,..돈을전부다 돌려받지못할수도있지만 조금이나마 ..
추가로 잔금까지전부다 치뤘습니다..
계약금 100 나머지 잔금 900 까지..후..가계약을한상태에서 인테리어를먼저 되는지 확인여부를 따졌어야됬는데 중개인으로부터 인테리어올때 비밀번호가있는데 알려주신다고 그대신 나머지잔금을치루고 하시면좋겠다고해서 저도 미친건지 계약을해버렸습니다..
정훈희님!
안녕하십니까?
저의 채널에 관심을 주셔서 감사합니다.
희님은 임대임의 하자담보책임문제입니다.
임대차관련 물건에관한 하자담보책임의 내용을 보면
임차인의 선의무과실로 건물의 누수, 상하수도 문제발생 등으로 임차물의 사용이 어려운 경우에는 임차인은 계약해지가 가능합니다.
또 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용수익할 수 있도록 할 의무가 있습니다(민법 제618조).
상식적으로 봐서도
미용실을 운영할려면 물을 사용하고 배수가 가능해야 하는 데,
당초부터 이를 시설할 수 없다면 임대차의 목적을 달성할 수 없고,
임대차계약시 임차인이 미용실로 사용할 것이라는 사실을 임대인이나 중개업자에게 알렸을 것이고,
인테리어업자 6명이 배수공사가 불가능하다고 하였으면
당초 계약목적인 미용실운영이 불가하여 계약을 해지할 수 있다고 판단됩니다.
@@공장전문공인중개사
답변감사드림니다
추가적으로 여쭤보고싶은건 오해가있으실수있으니 지금 현재상태가 가계약금 100 잔금900 을전부 치룬상태여도 해당되는부분인가요..?
임대인의 담보책임은
임차인이 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6개월이내에 청구할 수 있습니다.
2년계약하고 8개월째 하고 있습니다. 재개발한다면서 나가라고 하는데 보증금3천,권리금2천, 낸 월세 해서 6천5백 정도 준다고 하는데.. 남은 기간 동안 장사할수 없어서.. 여태 가게에 공들이고 투자한게 너무나 억울합니다..
제가 여쭤보고 싶은것은..
제가 투자한 금액과 남은 계약기간 동안 영업손실액을 합의금에 청구할수 있을까요?
답변해주시면 너무나 감사하겠습니다..
방글방글님!
안녕하십니까?
저의 채널에 관심주셔서 감사합니다.
임대인의 계약해지 사유는
1. 임차인이 임대인의 동의없이 무단으로 전대 양도한 경우.
2. 3기차임액 연체.
3. 임차인이 상가건물을 정하여진 용도대로 사용하지 않은 경우.
위의 사유에는 해당되지 않겠지요?
그러면 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 경우도 살펴보면
1. 임대차계약 체결당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우.
2. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우.
3. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
물론 계약갱신 문제는 아니지만 이를 준용해서 생각해본다면 위의 사유에도 해당되지 않는 것으로 보입니다.
계약당시에는 아무 말이 없다가 열심히 장사하고 있는데 8개월 경과시점에서 재건축을 위해 계약해지를 요청한다면 임차인에게 예측불가능한 불이익을 준겄이겠지요.
님의 사례는 계약해지요청에 응해야 할 사유를 찾을 수가 없습니다.
그래서 임대인이 보증금 권리금 및 그동안 받은 월세까지 모두 내준다면서 이사를 요구하겠지요~~
일단 논리적으로는
계약해지가 가능한 시점 및 사유는 만기시점에야 재건축 사유로 임대인이 갱신거절을 할 수 있으므로 그 때까지의 영업손실과,
만기이전에 순전히 임대인의 사정으로 이사를 해야 하니 이사비용 및 중개보수까지도 요청해야 되지 않을까 판단됩니다.
그러나 인테리어는 그것을 기반으로 발생한 이익을 보전을 받고 일반적으로 계약만기시 원상복구의무가 있으므로 이것까지 요청하는 것은 무리가 있을 것으로 판단됩니다.
충분한 답변이 되었는지요?
아무쪼록 임대인과 원만한 합의가 잘 ~ 이루어지기를 기원합니다.
정말 감사합니다. 큰 도움이 되었습니다. 정말 감사합니다.
방글방글
감사합니다.
변함없는 관심 부탁드립니다.
저도 최선을 다하겠습니다.