史上最清楚的舊制財產交易所得申報完整解析！賣掉房子以後該怎麼報稅？淺顯易懂的售屋所得申報完整解析 ｜舊制財交稅｜綜合所得稅｜核實課稅｜部頒標準｜房地合一稅｜房地比｜惠誠代書
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- Опубликовано: 7 июн 2024
- 您知道舊制賣掉房子要如何報稅嗎？到底該如何計算出售房屋的所得？看完本集影片就能了解95%的人都搞不清楚的舊制財產交易所得申報方式！
．網路申報步驟流程
pic03.eapple.com.tw/hcland/dl...
#財產交易所得 #新舊制判斷 #綜合所得稅 #豪宅稅 #房地比
▶Time Line◀
00:00 開場
00:11 確認新舊制
01:10 財產交易所得
02:43 房地比
04:07 可減除費用
05:02 房屋評定現值x區域標準
05:52 併入個人綜合所得
06:37 二擇一申報？
07:53 結尾
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今天正好為了房屋評定現值查不到而煩惱，正好看到影片及報稅文檔，真的是及時雨。
剛剛報好了，太開心了不用跑去報稅現場排隊了。
超實用的，感恩！
很高興有幫助到您~
感謝這樣詳細解說,增加賣房資訊.
難得有這麼詳細的稅務影片
誠摯感謝+1 ！受用不盡！
很高興有幫助到您~
非常感謝代書的超詳細說明，有你的影片超級感動🥹替我們民眾解密，很多時候聽代書在講，代書很忙、講很快，完全有聽沒有懂！
經過你的影片說明，並附上圖文範例，匡列出稅單、謄本確切要看的位置，真的是太太太用心了❤❤❤❤❤❤❤❤❤❤因為有你世界變得更加美好，也非常感謝影片的幫忙讓我了解如何計算稅費！！！原來一點都不難，輕鬆就可以計算出稅金👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻
感謝您的肯定給我們繼續做影片的動力😊
謝謝代書無私地分享,專業知識學到了不少,請問可否幫忙說明不動產的繼承及贈與或交易的差別跟其中的利弊,如果有影片就更棒了,感謝您!
這個主題未來一定會做一集~
非常感謝您的詳細解說。受益匪淺。
很高興有幫助到您~
感謝正好需要❤！😊
很高興有幫助到您~
感謝
謝謝林代書的詳細說明，講得很好耶，重點滿滿。也謝謝惠誠地政士聯合事務所用心製作影片，我有認真看完也有訂閱喔。之後有房屋買賣就可以找貴司了，請問雙北有分公司嗎?
留言好幾次一直被吃掉~ 雙北沒有分公司，但雙北也在我們的服務範圍內喔！ 歡迎透過官line: @hcland詢問
請問如果適用舊制，使用房屋評定現值乘以當年售屋所得率來申報財產交易所得，報稅時要附上哪些資料? 謝謝您的回答。
每個稽徵所或承辦要求的可能會有所不同，但以我們的經驗來說，國稅局本身就有設算所得的資料-房屋評定現值，所以無需檢附其他文件。真要附可以附契稅單影本(上面有核定契價=房屋評定現值)
代書您好，非常感恩您的影片
想請問舊制原本購入房子+車位，出售時房子與車位分售給不同人，房地出售總額是房子加車位的總額？還是房子出售的價格就好，因為車位已繳土地增值稅？
再麻煩您解惑，謝謝🙏
車位通常也會有一部分的建物持分，所以要用房+車的總總價款認出售的價格
用權狀上的登記日來看新舊制太籠統，因為有例外，如：繼承
沒錯，但我也怕一部影片做的太長，所以繼承用另外的影片講，其他比較少見的狀況可能就不拍片了，頂多用文章說明~
解釋的非常清楚。 請問，因為購入時是承接投資客的物件，其中的價差不會反應在 實價登錄上。另外，當時的仲介費也沒有收據。 請問是否有方式可以扣除這些成本？謝謝您
舊制財交稅只能用實際單據來抵扣獲利，不像新制房地合一稅可以認成交價3%(不超過30萬)
想請教一下代書!像我媽繼承了30幾年前買的一間公寓.去年賣房子時候的代書說我們的房子是用舊制核實課稅,然後房地比是用現值.因為要報稅了要填綜合所得稅結算申報書,但是在(7)財產交易所得有一欄是[所得總額]這一欄是要用{[收入總額]-[必要費用及成本]}乘以房地比去計算後的所得?或者只是[收入總額]-[必要費用及成本]?
如果出售時沒有拆分土地建物的價格，就是用【收入總額-必要費用及成本】x房地比
如果有拆分土地建物的價格，就是用【建物的出售價格-(建物的)必要費用及成本】計算，不能再乘房地比
大多數的交易都不會拆分土地建物的價格，所以多半是用要乘上房地比的前者來計算
很清楚，不過繼承的部分在多一點解釋會更好
為了不要讓影片太長所以沒特別講繼承和受贈後出售稅怎麼計算，我來用短影音補充好了，謝謝你的建議~
繼承的短影片剪好了 ruclips.net/user/shortsz8b3OJBtK4k
林代書：你好 請問①2-30年前買的一塊建地，若是售出需要繳交什麼稅金呢？又該如何申報財產？
② 25年前買的一間透天，若是售出3千萬在買賣契約書上需要註明拆分土地建物的價格嗎？
幫林居阿姨問的！謝謝解答
1.只要繳土增稅即可，不用申報財產交易所得稅也不用申報房地合一稅
2.這比較難一概而論，但依您所述的前提，可能不大需要拆分房屋土地的價格
我一次看完四集了～複習觀念。請問賣方是105後取得繳交房地合一稅後，還需要繳土增稅嗎？不然房地收入減去土地漲價總數額的意義是為何？
過戶前要先繳掉土增稅，過戶後30天內申報繳納房地合一稅
算房地合一稅的時候要減掉漲價總數額是為了不要重複繳納土地的所得稅(土增稅的性質上就是所得稅了，再繳房地合一稅就等於是重複繳所得稅，所以在算房地合一稅的時候可以扣掉土增稅的稅基)
這比較複雜一點，之後會再找時間拍說明房地合一稅的影片🤣
想請問如果同一年先出售舊制房屋 再購入坪數大一點的房屋
要怎麼申報財產交易所得
沒有收入，賣房後還需要申報財產交易所得稅嗎？還是什麼都不用做?謝謝您❤
還是要申報喔
@@hclandlin 謝謝您專業回覆
請問：我們適用舊制的，今年已經賣掉房子，所以明年5月綜合所得稅要報的時候，就跟國稅局申報讓國稅局自己算房屋賣掉的財產所得（核實課稅）就可以了嗎？報稅也要把土地增值稅、代書費用的收據都帶過去嗎？因為我們手上也沒有早期購入房子的明細資料？！
如果沒有當初買房子的原始成本費用單據，就是用房屋評定現值x區域比例這樣推計課稅的方式(非核實課稅)，就不需要檢附其他資料
但仍然建議把您手上的文件都帶到國稅局請現場稅務人員協助
土地連同上面建物賣給建商，建物建商要拆掉價金爲0，這樣要申報財產交易所得稅嗎？謝謝
如果是先過戶再拆的話，還是有可能被國稅局課稅，建議仍然申報一下
如果是過戶前就拆完，合約內容有寫清楚的話就不用申報
請問我的房子是民國58年蓋的，最近辦理農地更正編定及辦理房屋權狀，房屋權狀登記日期是105年後，以後賣房請問適用新制還是舊制？
原則上應該是按照民國58年的原始取得時間認定課舊制，但如果碰到比較有個人想法的承辦會就會需要費心溝通一下
請問繼承農舍，但農舍本來並沒有做保存登記，繼承後得知而在今年補做保存登記，那麼這個部分在日後出售農舍，是適用新制還是舊制的房地合一稅呢？ 謝謝
如果農舍是105以前取得，或是105後取得但合法供農用，那就是建物繳舊制財產交易所得稅；除此之外(105後取得且無法申請到農用證明)就是房屋土地要合併申報房地合一稅
@@hclandlin 感謝您的回覆，很詳細，對我有幫助，謝謝
請問一下，(105年以後)如果夫妻婚前共同買了房屋，但婚後為了買第二房會有更好銀行貸款成數，因此將丈夫的1/2產權讓予妻子，如果未來舊房子賣出時，會不會有較不利的繳稅費用?感謝您的回覆
夫妻贈與不會有影響，詳情可以看這部影片：ruclips.net/video/mL9C80r3c_o/видео.html
但為了第二間貸款的關係做夫妻贈與，也要考量一下當初貸款的借款人是誰，因為二房限貸主要是看聯徵上誰是主借款人
林代書您好，我們狀況是今年繼承一間在78年取得的房子並且在今年賣出，當時購買的合約單據都在，單據分別有土地和建物兩張，請問在計算買入價格時是單看建物的價格還是土地和建物價格的加總呢？ 謝謝🙏🏻
如果出售時沒有拆房屋土地的價格，就是用出售總價 - 【繼承時的房屋+土地公告現值】(繼承的房產是用繼承的公告價為取得成本，不能用原始購買價格)，再拆房地比計算所得
謝謝代書的回覆
@@hclandlin不好意思想再詢問一下，房地比裡房屋和土地的公告現值是看賣出時的公告價還是是繼承時的公告價？ 謝謝
@@Yu-ct9dk 是看出售當年的公告價喔
@@hclandlin 謝謝回覆🙏🏻
請問:每年5月申報個人綜合所得稅可扣除贈與給小孩的嫁妝嗎
不行喔~
請問您：若擇以不清楚購入成本申報，若被國稅局查核到實際購入成本而補稅，會有罰則的問題嗎?還是只有單純補稅?
大部分都會先輔導補稅，不補才會罰，但我也說不準會不會直接罰
代書你好
請問我今年5月賣掉110年購入的房，交易完成後，30日要報房地合一稅，這樣次年5月還要再報交易所得嗎
已經報過房地合一稅的，隔年5月就不用再申報財產交易所得
解釋得非常清楚!很有幫助的影片!我覺得代書或仲介可以在賣房後幫屋主算好這個!就不用再翻出來算又搞不清楚了自己的數字是否抓對~
如果是我們辦理的案件都會幫屋主算好房地比，但取得成本、費用還有適用的稅率我們手上就不會有資料了~
林代書，您好，請問我的房子在竹北，屬於舊制，目前市價約2500萬，當初取得成本約1000萬，房地比30%，其他扣繳項先忽略，所以我的財產交易所得就是(2500-1000)x30%=450萬(所得稅40%=180萬)，這樣對嗎??另外，假設我把房價提高賣到3000萬，換成豪宅的算法，財產交易所得變成3000x30%x17%=153萬(所得稅40%=61.2萬)
如果是這樣，為什麼豪宅繳的稅反而低超多??也甚至比新制的自用持有六年的(1500-400)x10%=110萬(房地合一稅)還高，是我哪邊算錯嗎??
不論出售總價是2500、3000、4000，都是要用(出售總價-1000)x30%去計算所得
是當沒有取得成本1000萬的佐證資料，只能用房屋現值x(竹北市)32%去計算所得的時候，如果出售價大於3000萬就必需以出售價x30%x17%計算所得
@@hclandlin 了解，感謝林代書的解惑
我也想知道。
@@0914Steven 上面有說明了喔~
您好
我是持分繼承出售，要用舊制申報。
請問
1.「繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值」要怎麼看?
2.我看買賣契約書沒寫土地與建物的價格，只有買賣標的總價款，這就是未劃分房地之各別價格?
1.當初申報遺產稅的資料(遺產稅免稅或完稅證明)上會有，但要拆一下每位繼承人的持分現值
2.是的，合約書只有一個總價就是沒劃分房地價格
@@hclandlin
非常感謝回答。
1.延續問題1的部分。
我是3人持分，就是用遺產稅免稅證明書上核定的土地與房屋價格分別除以3嗎?還是需要在計算的某個過程除以3？
2.一樣適用2024年一般免稅額的9.2萬元與標準扣除額(單身)的12.4萬?
@@user-du8tr2ud3t 1.要計算所得的話，先計算出整筆買賣的獲利：出售總價-整間房地的公告價-全部的買賣費用，算出來最後再整個乘上各自持分1/3，這樣的算法會比較單純
(但填寫申報書的時候應該是要先算自己持分1/3的總價-持分1/3的公告價-相關費用的1/3，不過兩者算出來的結果會是一樣的)
另外繼承後出售的影片(shorts)剪好了：ruclips.net/user/shortsz8b3OJBtK4k
2.因為是併入個人綜合所得，所以是把所有的所得加起來再一起扣免稅額、扣除額
@@hclandlin
謝謝在百忙之中抽空回答問題，影片與留言的答覆都幫助很大。
再問一個問題，請問算房地比的房屋評定現值與總土地公告現植也要1/3嗎?
@@user-du8tr2ud3t 算房地比的時候不用乘1/3 (分子和分母都乘上1/3的話算出來的結果也是一樣的)
請問所得稅率高的人40%，兩間房子分別適用新/舊制，同樣持有10年以上，獲利相同下，舊制要繳的比新制多，請問這樣的理解對嗎？ 謝謝
沒辦法這樣比較，因為新制雖然繳15%，但是是用出售房屋土地的全部獲利去算；舊制雖然繳40%，但可以拆房地比，如果房地比很低還是有可能繳比新制少的稅
更何況新舊制(除了特定情形的繼承之外)是不能「自由選擇」的
@@hclandlin 了解，謝謝您詳細的說明！
那請問一下，如果只是賣土地，上面沒建物，是不是只要繳土增稅就好
適用舊制土地只要繳土增稅、不用申報財產交易所得稅沒錯
(但如果是適用新制的話就要繳房地合一稅)
之後過戶就找這間代書事務所了
歡迎聯絡我們~