Acheter sa Résidence Principale ou Investissement LOCATIF : par quoi COMMENCER?
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- Опубликовано: 6 сен 2024
- Faut-il acheter sa résidence principale (sa RP) en premier? Ou bien faut-il s'endetter d'abord pour faire un investissement locatif? Quel choix nous fait gagner le plus d'argent? Acheter sa résidence principale fait-il perdre de l'argent? Vais-je être bloqué pour investir si j'achète ma résidence principale en premier?
Ce sont sûrement des questions que vous vous posez avant un premier investissement. Vous êtes sur le point d'investir dans du locatif, mais votre entourage est septique et vous conseille d'acheter votre RP pour vous sécuriser. D'autant plus qu'avec les nouvelles recommandations du HCSF il est quasi impossible de s'endetter au delà de 33%, malgré le fait qu'en ce moment les taux des emprunts bancaires soient très bas. Et donc quel choix vaut-il mieux faire?
Je vous propose plusieurs critères de sélection pour prendre une décision :
- votre projet de vie : préférez-vous fonder une famille nombreuse, créer un foyer? Ou bien être libre, indépendant et sans attaches?
- votre emploi : vous sentez-vous bien dans votre travail? Pensez-vous y rester longtemps? Faire carrière dans votre entreprise?
- votre localisation : l'immobilier coûte-t-il cher dans votre ville ou village?
Je vous propose ensuite plusieurs stratégie pour essayer d'enchaîner les achats immobiliers rapidement et ainsi être propriétaire de plusieurs biens. Vous pouvez vous en inspirer pour vos investissements:
- faire un achat-revente pour dégager une plus-value
- faire de la location courte durée dans votre résidence principale pour avoir du cashflow
- acheter un immeuble pour habiter un des appartements pour habiter presque gratuitement chez vous
Je ne suis pas une professionnelle de l'investissement reconnue par l'état ou un quelconque organisme. Je suis juste une particulière qui fait des investissements sur son temps libre et partage son expérience et son parcours en vidéo.
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Des bisous! ♡
Hello,
Excellente vidéo.
Vous avez juste oublié d'aborder un point qui peut être un quatrième critère: la plus part des banques ne suivent pas pour un investissement locatif si on a pas déjà sa RP. Surtout par les temps qui cours (cf HCSF).
D'autre part avec une RP on capitalise sur la mensualité, on augmente son patrimoine à chaque remboursement. Avec le loyer on enrichi juste un autre investisseur. La banque prend également celà en compte. Quelqu'un qui est locataire à Paris pendant 10ans aurait "jeter par la fenêtre" au moins 60000euros.
Malgré la vidéo, j'ai du mal à choisir.
- Je ne veux pas d'enfant mais avoir mon vrai chez moi c'est important
- Je kiffe mon job et peu de chance que je le perde (et de toute façon, je ne veux pas changer de région) mais je suis dans un domaine où je touche peu (28k bruts à l'année malgré un bac+5...) donc capacité d'endettement limitée
- Je suis issue d'une famille pauvre, je n'aurai aucun héritage (à part peut-être des dettes, haha...) donc je ne peux compter que sur moi-même pour avoir un bien immobilier
- J'y connais que dalle en immobilier, travaux, revente, etc. Mais vraiment.
Du coup, l'idée d'investir mes économies, celles récoltées à la sueur de mon front, dans de l'achat-revente ou de la location alors que ça peut faire perdre de l'argent, ça me terrorise. J'ai l'impression qu'on me propose de faire quelque chose qui rapporte si on s'y connait mais qui fait forcément perdre de l'argent quand on ne s'y connait pas.
Slt, je vais te répondre points par point:
capacité d'endettement limité: croyance limitante, démarre quelque chose se sera toujours mieux de te poser 1000 questions sur un futur potentiel refus d'une banque..
Tu peux compter sur toi pour avoir des bien immobilier et tu peux en avoir énormément. cela dépend en grande partie de ta propre volonté.
Tu n'y connais rien en immobilier parceque tu ne t'y es pas encore intéressé. Si cela t'intéresses vraiment l'immobilier n'aurait plus de secret pour toi. Un peu de technique appris en te formant et surtout de la volonté en passant à l'action.
on est térrorisé par l'inconnu c'est normal, fait en sorte que cet inconnu devienne ton terrain de jeu favori!
si tu veux investir alors que tu as des petits revenu, tu ne vas pas avoir le choix que de faire de l'investissement rentable. @+
C'est pour ça qu'il y a plus d'homme au haut poste de pouvoir ect.. le risque.
Faut être solide dans la vie 🥰 suis ton intuition. Sinon les regret c'est à vie.
@@jobrandnew78 Aucun rapport en plus d'être faux. T'as été bercé trop près du mur apparemment.
@@Endorphinn_ si tu le dis
Super vidéo merci. Il y a une petite erreur à 7:00 “Louer sa RP si loyer < emprunt” et pas “>”
Salut super chaine youtube !
Pour ma part j'ai acheté ma maison principal fin 2020 et immeuble en avril 2021.
De plus ma capacité d'endettement n'est pas atteinte.
Continu comme sa.
Bonjour, de toute façon après si tu as des loyers qui rentre avec ton immeuble et bien ta capacité d’endettement changera encore. Le banquier prendra en compte 70 % des loyers.
il y a une faute au texte en bas à droite 6:54 c'est pas loyer
Il faut effectivement nuancer en fonction de sa situation financière perso ainsi que de son âge. Si l on continue de faire le choix d être locataire alors que l on est proche de la retraite cela ne me semble pas être le meilleur pari même si on s est constitué un solide capital... On a beau avoir investi dans plusieurs bien on risque de devoir vendre son patrimoine ensuite pour l achat cash d'une RP pour ses vieux jours...
Moi j'ai acheté ma rp (apart) mais je n'ai que 12% d'endettement donc je ne suis pas bloqué et je peut partir quand je veut et mettre l'apart en location après je le paye 160 par mois si je le loue je peut le louer 350 😃
160 par mois ?? Tu le payes sur combien d’année ?
Bonjour, tres bonne vidéo mais il faut rajouter un point : la fiscalité selon le pays où vous vivez. En Polynésie française, il y a une taxe sur la plus value lors de la revente dun bien immobilier (50% en dessous de 5 ans et 30% entre 5 et 10ans de propriété) ...après bien sur on sait tous qu'il y aura tjr des petits malin pour gruger 😅
Y'aurais moyen que tu fasses une vidéo pour parler d'investissement avec un SMIC ? Ou d'alternative pour financer sa résidence principale ?
Hello, j'y penserai à l'occasion. Après je ne peux faire que des spéculations et hypothèses, ce ne sera pas un retour d'expérience 😅
Super contenu, le plus complet sur ce topic car vous prenez en compte la situation personnelle et les aspirations des chacun, ce qui se fait rarement.
Merci infiniment
Merci Ludovic 😊😊😊
@6:45 loyer < emprunt
C'est cool d'acheter résidence principale et bien locatif et revend la RP et garder le locatif en coloc. Cela dit combien de temps le moins possible peut on habiter dans une RP avant de la mettre très rapidement location?? Je pensait après 6mois à 1 ans . Car pour le locatif je pourrais pas emprunter plus que su je reste en rp.
Mais la 3ème stratégie on ne peut pas la faire en partant de rien non ? Ce n’est pas possible d’investir dans un immeuble en 1er investissement, sans être calé financièrement. Je pense donc d’abord investir dans un appartement ( peut être étudiant ), le louer afin de gagner de l’argent et petit à petit acheter plus grand.
Hello, cela ne demande pas forcément de gagner 5000 euros par mois. Rien n'est impossible tant que les loyers, tes revenus et le prix de l'immobilier sont cohérents. Bien sûr que si tu es sur Paris ça sera impossible, mais dans des petites villes, ou gros village, il y a encore des possibilités. 😉 Dans tous les cas pour acheter il faut avoir une situation stable, de l'argent de côté par sécurité, et des comptes propres.
Mais après commencer petit c'est bien aussi pour se faire la main. 👍 Par contre ça risque de te bloquer pour enchaîner après.
@@Valerie_Invest merci d’avoir prit le temps de me répondre 🙏 😁
Je sais très bien que j’habiterai pas dans la même région toute ma vie mais je préfère acheter et payer un crédit que de payer un loyer.. Il suffit de revendre l’appartement et je récupère mon argent que j’ai donné à la banque avec un loyer on perd de l’argent bêtement
Certaines personnes disent que il ne faut pas acheter sa résidence part ainsi pâle si on veut investir dans l’immobilier je suis pas d’accord. La banque elle prend en compte également le loyer qui peut être plus cher qu’un prêt immobilier Donc le taux d’endettement sera nul
Enfin une vidéo cohérente, je ne voyais que des vidéos prônant le non achat de résidence principale ! C'est en effet très compliqué en ce moment...
Ah nan mais sur RUclips c'est H24 : N'ACHETER PAS VOTRE RÉSIDENCE PRINCIPALE , 90% du contenu va dans ce sens la et j'ai encore du mal à comprendre pourquoi
Pour moi ça revient exactement au même l'un ou l'autre
De toute manière même si tu achète ta résidence principale tu peux de toute manière la louer sur Airbnb ou autres, faut juste pouvoir cacher les objets de valeur et pas avoir une déco chelou
Certaines banques refusent de prêter pour du locatif si on est pas prioritaire de sa RP ( en tout cas ma conseillère bancaire nous a dit que c'était mort si on voulait faire du locatif alors qu'on était nous même locataire )
En effet, c'est pour ça qu'il faut arriver sur-préparé à la banque et faire un business plan, une présentation de projet... Comme si c'était pour monter une boîte. Et avoir un contre argument pour chaque chose que le banquier dit, et surtout ne pas hésiter à faire plusieurs banques.
@@Valerie_Invest Bonjour Valérie, est-il possible de faire un premier premier prêt immo en tant que RP, pour le louer de suite ? Sachant que je suis locataire actuellement et je souhaite le rester.
@@eddysmith8961 mentir à la banque est illegal sache le...
Bonjour Valérie,
Merci pour tes vidéos.
Pourrais tu développer (ou me donner une source) à propos de la logique de : si loyer
Hello, ça veut dire que si ça te prend moins de capacité d'épargne de louer plutôt qu'acheter (en terme de mensualité) alors mieux vaut peut être rester locataire et utiliser ta capacité d'épargne pour investir.
@@Valerie_Invest on considère donc dans ce cas là que l'investissement que tu feras de cette capacité d'épargne est forcément + intéressant que le "gain" que tu réalises en achetant ta RP ? Pourquoi ? (question de novice sorry)
@@louislelu dans une logique d'utilisation de ta capacité d'épargne oui. Après cela n'empêche pas qu'il y ai d'autres arguments en faveur de la RP. Il faut peser le pour et le contre en fonction des points qui sont importants pour ta propre situation 😉
Bonjour Valérie merci pour ta vidéo qui était Top. Et quand tu as déjà acheté ta RP et que tu veux te lancer dans le locatif, ton taux d'endettement est deja impacté du coup tu dois partir sur des petits bien non? Quand est ce que tu en penses?
Ton taux d'endettement en tant que locataire et le même.
Les banques ne veulent pas que l'on emprunte pour de l'investissement locatif, quand on a pas de résidences principales. J'ai essayé, alors le mieux c'est d'acheter en disant c'est résidence principale et mettre des locataires.
Les règles bancaires sont faites pour protéger les gens du surendettement. Si tu as eu un non c'est qu'il y a eu une raison, et à ce moment là il faut la contrer.
Cependant dire qu'on achète pour une RP alors que c'est du locatif est non seulement malhonnête, mais en plus illégal et te valoir une d'échéance de crédit et un fichage banque de France si les choses se passent mal..
Merci Valérie pour cette vidéo. Je découvre ta chaîne à laquelle je viens de m’abonner.
Bientôt les 10 000 abonnés pour toi, une sacrée étape de franchie.
On ne lâche rien pour 2021 😀.
A bientôt
Anthony
Merci beaucoup Anthony ! Et oui ce sera un joli cadeau pour 2021 😊 à bientôt
Alors, on s'ennuie alors on se prostitue chez les concurrents ?
@@geraldlermont6656 ça va pas toi hein c'est une personne derrière le compte
Alors toi tu est vraiment de partout ou il y’a immobilier 🤣🤣🤣
Avec des prix qui ont explosé ...pas sûr de faire de la plus value
Il faut juste savoir trouver une bonne affaire et être patient 😏 perso j'ai commencé à investir en 2018 donc je suis très contente que les prix aient explosé 😜
La banque accepte qu'on loue notre achat en résidence principale ? Faut-il l'en avertir ?
Hello,
Si c'est vraiment ta RP et qu'à un moment tu change de projet de vie, ce n'est pas l'affaire de la banque, elle ne contrôle pas ta vie.
Par contre il y a un soucis à partir du moment où tu ment à la banque pour acheter un bien locatif en disant que c'est une RP alors que tu sais très bien que c'est du locatif.
@@Valerie_Investet alors quel est le problème ??
La banque en a strictement rien a foutre du moment que ton crédit est payé rubis sur l’ongle …
@@bensellem8967 ah non elle n'en a pas rien à faire 😂 il y a des règles et mentir sur la destination d'un crédit pour l'avoir ça s'appelle du dol très cher, des gens ont déjà eu des condamnation pour ça (+déchéance de crédit, banque de France.... Etc)
@valerie merci pour votre vidéo très instructive'.je me permets une question : mon choix se porte sur l'investissement locatif ..j'ai la quarantaine passée ...est ce encore préférable d opter pour l'investissement immobilier en ce temps de crise sanitaire et de crise économique et financière qui se profile à l horizon ?
C'est toujours le moment d'investir en immobilier, je dirai même plus que c'est pendant les crises qu'on fait les meilleures affaires.. 😉
@@Valerie_Invest merci pour votre réponse .. maintenant il ya plus qu à ..
Bonjour,
La plus value prend en compte le montant du crédit total (prix du bien, agence, acquisition, frais de dossier, montant des travaux) ou seulement prix vente - prix d'achat ?
Hello, cela se calcule sur un certain site notarial. Il peut y avoir soit un forfait soit des factures justificatives comme les travaux par exemple
Très intéressant! Je me demandais si la technique que certains investisseurs immobiliers du québec pourrait fonctionner en Europe. Si je me rappelle bien, il s'agit de se construire une petite entreprise 'à numéro' par le biais de laquelle ils achètent les biens immobiliers. Apparemment, cela les protège plus et de plus ils ont accès à des financements des banques différents. Est-ce quelque chose d'envisageable en France?
Tu dois parler de la SCI
@@Valerie_Invest Merci! je crois bien que c'est ça! En tout cas, le peu que j'ai lu ressemble. Est-ce que tu recommandes de passer par là, ou d'être la propriétaire directement?
Bonjour Valérie et merci pour toutes tes vidéos très enrichissantes.
Pour tes investissements immobilier, utilises tu un simulateur de rendement ou pas besoin? Et si oui, en aurais tu à me conseiller ? Merci beaucoup !!! 👍😉
Merci Hélène ! 😊
Pendant un moment j'ai utilisé le simulateur du site rendement locatif qui est bien fait, mais au bout d'un moment j'ai fini par ne plus en avoir besoin et je fais quelques calculs à la main 😉
@@Valerie_Invest merci pour ton retour 👍
À tres vite pour de nouvelles vidéos 😊
ok tu réponds ici à ma première question ^^
Est ce une bonne idée d'acheter sa RP et la mettre en location quelques années plus tard ? (Dans le cas d'un changement de région ou autre)
Ça dépend d'énormement de critères !
A mon sens il vaut mieux profiter de la niche fiscale de la RP : pas de taxation sur la plus value à la revente.
Merci beaucoup pour cette vidéo ! Qu'est ce que tu conseillerais pour quelqu'un qui habite sur Paris ?
Partir au plus vite 🙂
Coucou valerie je suis etonnee de ce que tu dis sur l achat revente de la residence principale, j ai une amie qui m affirme avoir revendu la sienne et avoir ete taxee sur la plus value ? (Detention du bien : 9 ans)
C bizarre car actuellement la vente de sa RP est exonérée de taxe de plus value pas de condition de délai depuis 2004. Art 150 U et suivants du code général des impôts.
@@daniepaule4254 ok merci, peut-être mauvaise info alors... ;-)
Hello merci pour ta vidéo très instructive, même après 1 an !
Est il possible d'acheter un bien locatif et y vivre dés le debut 1 ou 2 ans, ( je suis en téletravail et je cherche à changer de travail dans les mois qui suivent)?
Merci beaucoup !
Si tu vis dedans, ce n'est pas du locatif, c'est ta RP 😉 mais rien ne t'empêche de la mettre en location ou bien la revendre si tu déménages....
Tes vidéos sont incroyables, c'est tellement qualitatif franchement merci beaucoup pour tout ce que tu fais
Merci beaucoup Charlie c'est très gentil!
20 ans j’ai pris un appart rp endetter a 17 % et t’il possible de prendre 3-4-5 appart en location voir plus
Surtout si tu négocie bien lors de l’achat. Avec l’investissement immobilier on gagne surtout lors de l’achat.
Oui mais locataire c'est payé un loyer et un loyer c'est comme un crédit et la banque tient compte du loyer pour le taux d'endettement !
Oui et ? Dans les deux cas c'est pris en compte, donc privilégier celui qui pèse le moins cher reste la meilleure solution si on veut investir.
Merci c'est très rassurant
Tu investis beaucoup pour avoir des bien mais si tu ne veux pas d'enfants quel sera le futur de tout ceci ? Je te pose cette question car je suis aussi intéressée par l'investissement mais j'ai du mal à me projeter sachant que je ne souhaite pas de famille
J'investis pour ma vie à moi pas celle des autres 🙃 ensuite ne pas vouloir d'enfants n'implique pas que je n'ai aucune famille (frères, nièces... Etc)
@@Valerie_Investtu dis que tu investis pour toi( parce que tu aimes cela ? ) . Mais cela veut dire que tu investis quelque part pour eux ? Nièce cousin frère ?
@@freedombreathing j'investis pour moi c'est a dire pour améliorer MA qualité de vie avant tout, pas pour éventuellement laisser un petit quelque chose à mes héritiers après avoir payé des crédits pendant 30 ans.... Si je laisse quelque chose c'est bien mais ce n'est pas mon objectif principal
Hello Valérie, merci pour tout tes conseils ! Petite question car je souhaiterais investir dans limmo en locatif dans un premier temps car je suis jeune et j'ai déménagé souvent(je ne sais pas encore dans quelle ville je poserai mes valises) mais je pense que d'ici 5 ou 10 ans je souhaiterai acheter ma RP. Est ce donc proscrit de m'endetter au max(33%) avec un ou des invest locatif?
Hello. Et bien non rien n'est interdit. Cependant si les règles bancaires n'évoluent pas et que tu es déjà à 33% alors oui tu seras sans doute bloqué. Mais à toi de gérer tes projets et les articuler selon tes objectifs 👍
Sachant qu'en 5 ou 10 ans tes revenus peuvent augmenter & donc la capacité d'endettement qui va avec
moi je compte investir un max jusqu'a mes 30 ans et louer mon ppart et vivre au minimum
Hello, si tu as bcp de cash , tu as un moyen de contourner les 33% d endettement... sinon c est quoi ton shampoing je vais l acheter il donne des cheveux soyeux
Hello, en effet. Mais comme expliqué en début de vidéo, les taux actuels font qu'on a tout intérêt à emprunter au maximum et justement garder son cash. Et puis je ne pense pas que beaucoup de monde ai malheureusement 50k€ de côté.... XD
Drôle de question sur mon shampoing! Rien de spécial de ce côté, j'ai toujours eu des cheveux en bonne santé.. ;)
@@Valerie_Invest hello je voulais dire que si tu es a 33% d endettement ta banque ne devrait plus te prêter. Donc si tu as du cash, plutot que d investir cash, tu te prêtes à toi,meme via un montage en assurance vie qui du fait te permet de deduire de tes revenus fonciers tes interets d emprunt. C ezt qui le.meilleur? C est bibi et si t as pas 50 kE sur ton compte a 40 ans c est comme,la rollex de nico!
@@MrBlackbisounours bonjour comment tu fais pour te prêter de l'argent a toi meme via une assurance vie pour déduire tes interets d'emprunt ?
@@antgenballe38 tu fais une avance sur ton contrat
Dit moi quand ont vend une rp ont et obligé de payer le prêt d'un seul coup ? Ou ont peut garder l'argent et continuer de payer le prêt tout les mois ?
Normalement oui un prêt est attaché à un bien. La banque te demandera de rembourser dans 99% des cas
Oui le notaire versera directement l’argent à la banque. Après j’en ai parlé à un banquier il m’a dit que si je vendais un bien il pouvait laisser l’argent disponible pour un nouvel investissement immobilier. Mais il y a certainement des frais qui rentrent en compte.
En général il faut éviter oui, si la banque s'en rend compte pour x ou y raison il faut être capable de rendre l'argent assez rapidement, sauf que si il est réinvesti à droite à gauche entre temps c'est une situation compliqué, tu as une "dette" envers ta banque
Bonjour. Félicitations pour vos vidéos. Grand qualité et bonne élocution. Et on sent la sincérité des informations données.
Une question 🙏. Je ne comprends pas encore le tiraillement encore la RP et le bien locatif. L un comme l autre, n est ce pas strictement la même chose ????
Un bien locatif peut devenir la RP si j'ai envie de vivre dedans pour un moment ? Autrement dit je peux changer de RP comme je change d habitat et de maison ou d appartement ?? Je ne saisi pas bien la nuance.
Ou bien cette nuancé est seulement sémantique lors de la demande de crédit face au banquier. Merci à vous 🙏
Hello, merci beaucoup!
Oui ma vidéo part plutôt du constat qu'on est limité en endettement auprès de la banque et que certaines personnes doivent aujourd'hui faire un choix 😊
T’as tout résumé, c’est tellement ça! 🙏🏻😉
Merci Alex! ;)
Merci beaucoup ! ❤️👏🏽👏🏽👏🏽👏🏽👏🏽
top
T’es géniale!
Oh merci ♥️
Les taux d’intérêt ont tellement augmenté 😢
Et oui malheureusement
*HCSF : Haute Autorité pour la Sécurité Financière (non "Marchés Financiers" haha)
Oui je sais, c'est juste comme ça que c'est sorti quand je l'ai dit, les écritures sont là pour rectifier 😉
@@Valerie_Invest D'ailleurs il y a une option intermédiaire, la RP a potentielle Locatif là où le loyer potentiel couvre le crédit. Ainsi, en cas de changement dans la vie (perso, pro) le bien peut se transformer en Invest Locatif
Impossible de s'enrichir dans ce pays de gagne petit !
On appauvrit la classe moyenne pour mieux la contrôler...
Nul
Pas d'accord avec toi, je connais pleins de gens qui font de belles choses, il faut s'en donner les moyens
@@Valerie_Invest
Je ne trouve pas juste de restreindre à 1 bien immobilier de la part des banques!
Aux États-Unis c'est plus facile, on peut s'enrichir plus facilement. En France il y a trop de taxes et tout est plus compliqué pour les investisseurs
@@fairytaleB2005 sauf que ce ne sont pas du tout les même systèmes et les même protections...