"APPORT & CRÉDIT IMMOBILIER : LES FAUSSES CROYANCES (4)"
HTML-код
- Опубликовано: 23 июл 2024
- Voici une vidéo indiquant de manière structurée pourquoi la plupart des coachs immobiliers se trompent lorsqu'ils conseillent fortement aux investisseurs de ne pas effectuer d'apport lorsqu'ils financent un bien immobilier via un crédit.
A travers différents arguments je démontre pourquoi il s'agit d'un énième fausse croyance
Soutenir la chaîne et recevoir les pdf et ebook des Formations :
fr.tipeee.com/formations-immo...
Se procurer notre livre Guide/ Formation consacrée à l'activité de Marchand de biens: marchanddebiensconseil.com/co...
Retrouvez l'intégralité de nos formations gratuites ici: • PACK COMPLET IMMOBILIE...
Mes Formations Gratuites & Complètes
* Formation gratuite « Location Courte Durée » Complète : • LOCATION COURTE DUREE:...
* Formation gratuite « Colocation » Complète :
• "COLOCATION" : FORMATI...
* Formation gratuite « Investir dans un Parking » Complète: • INVESTIR DANS UN PARKI...
* Formation Gratuite « Sous Location Professionnelle » + Offre du Bail dérogatoire : • SOUS-LOCATION PROFESSI...
* Formation Gratuite Marchand de Biens Gratuite
Volume 1: • MARCHAND DE BIENS VOL ...
* Formation Gratuite Marchand de Biens
Volume 2 : • MARCHAND DE BIENS VOL ...
* Formation Fiscalité Immobilière Gratuite Complète :
Volume 1 : Revenus Fonciers • FISCALITE IMMO VOL 1 :...
* Formation Fiscalité Immobilière Gratuite Complète :
Volume 2 : Location Meublée BIC • FISCALITE IMMO VOL 2: ...
* Formation Fiscalité Immobilière Gratuite Complète :
Volume 3 Fiscalité des Plus-Values • FISCALITE IMMO VOL 3: ...
* Formation Fiscalité Immobilière Gratuite Complète :
Volume 4 Dispositif de Défiscalisation youtu.be/ nTbE3PatLN4
* Formation « Calculer le SSI » • « 5MN POUR SE FORMER »...
* Formation gratuite SCI / Holding complète Volume 1:
• FORMATION SCI/ HOLDING...
* Formation gratuite SCI: Holding complète Volume 2:
• FORMATION SCI/ HOLDING...
* Formation SARL de Famille gratuite & complète :
• SARL DE FAMILLE: FORMA...
* Formation MLH « Secrets d’Investisseurs » :
• SECRETS D'INVESTISSEUR...
* Formation Détecter Les Faux Dossiers :
• BAILLEUR IMMOBILIER: C...
* Formation Vente à Terme Complète & Gratuite :
• LA VENTE À TERME "ACHE...
* Formation Vente aux Enchères : • ENCHÈRES IMMOBILIÈRES:...
* Formation « Comprendre le Contrôle Fiscal » :
• "COMPRENDRE LE CONTROL...
* Formation « Durée d’emprunt » • “LA DURÉE D'EMPRUNT”: ...
* Formation « Résidence Principale » • “LA RÉSIDENCE PRINCIPA...
* Formation « DPE » : • NOUVEAU DPE : QUELLES ...
* Formation « Les mensonges des Faux Rentiers »
• NOUVEAU DPE : QUELLES ...
* Formation « L’apport » en Immobilier :
• "APPORT & CRÉDIT IMMOB...
* Formation « Arbitrage » • IMMOBILIER :"LA PUISSA...
* Formation « Comment contourner le HCSF et se financer » • INVESTISSEURS IMMOBILI...
* Formation « Immobilier Commercial » Complète & gratuite : • IMMOBILIER COMMERCIAL ...
* Formation Conciergerie BNB • CONCIERGERIE BNB: FORM...
* Détecter un coach malhonnête : • COACH IMMOBILIER : DÉT...
* Obtenir le Livre Formation Marchand de Biens Digital ou Physique : marchanddebiensconseil.com
A bientôt
VDV
#immobilier
#apport
#faussescroyances
M'en fou ! Un pouce avant même que la vidéo commence !!! Ça peut être que du bon!!!
Merci beaucoup, ca m'arrivera de passer au travers ;)
😆 même pensée au moment de 👍
@@maximeboyer1301 merci 🤩
@@maximeboyer1301 yes !!! 😆
Encore une claque de motivation bien placée .. je prends, j'apprends et .. je poursuis mon chemin vers la liberté ! Merci !
L objectif est évidemment d investir ;) donc il ne faut pas perdre la motivation et simplement être conscient des outils qui sont a notre disposition.
Merci Salva pour cette nouvelle vidéo. Peut-être feras tu dans le futur une vidéo sur le pendant de ce sujet coté MDB.
Derriere ces sujets il y a "une Vérité", qui est que tout ces formateurs vivent en grande partie de leurs formations (absolument aucun d'ailleurs n'est transparent sur ce point), ils ont besoin d'un afflux constant de nouveaux participants, et que le cœur de leur stratégie est de faire croire a des gens qui n'ont pas de compétence, pas d'épargne, qu'ils pourront grâce a eux, sortir de leur condition sociale en deux temps trois mouvements. Ils exploitent la misère.
Salut mathieu , merci pour ton attention pour mon contenu🙏
Effectivement un parallèle avec l’activité MDB pourrait être très pertinent.
Pour le reste je te rejoins en tout point sur les stratégies des vendeurs de formation.
À bientôt
Une fois de plus un video très éclairante qui remet l'église au milieux du village
Merci vdv
Merci pour le commentaire 🙏🙏🙏
En un mot ‘Bravo’ VDF !! c’est lucide, rapide, précis et surtout vrai !!!!!!!! comme à ton habitude !!!! Honneur à toi !!!!!!
Merci beaucoup pour ton message et ce soutien 🙏
Encore une fois des conseils avec une forte valeur ajoutée.
Merci beaucoup Zlatan !👍🙏
merci beaucoup pour ces explications qui sont, comme d'habitude, parfaitement claires. Merci
Bonjour Lionel, merci pour ton message 🙏🙏
Merci pour cette vidéo, j'y vois beaucoup plus clair. Mettre de l'apport et réduire la durée du crédit immobilier fait indiscutablement gagner plus d'argent, mais c'est contre-intuitif. En effet, si j'achète cash un appartement à 100 000 € pour lequel je vais percevoir des revenus locatifs nets de toute charge de 5000 €, je vais alors avoir un rendement annuel de 5 %. En revanche, si je finance mon opération avec un crédit sur 20 ans, la première année je ne vais placer qu'environ 4 800 € (amortissement) en dépensant 900 € en intérêts bancaires, je me retrouve donc avec un rendement de 85 % ! (qui baisse ensuite de moitié la deuxième année, etc). MAIS peut importe le rendement, avec la première version j'ai gagné net 5000 € en un an alors qu'avec la deuxième j'ai gagné 4100 €.
Toujours au top, merci !
Très sympa le format Debunkage des fausses croyances !
Merci beaucoup. Oui les méthodes de vente sont critiquables, les stratégies et contenus enseignés le sont aussi 👌
Schtroumph pouce direct! Merci de ta régularité, de ta rigueur dans le partage d'informations précieuses et de très grande qualité. Je suis investisseuse moi-même et je ne peux qu'appuyer tes propos. J'aime... J'aime... J'aime 😍😍😍
Je n’ai d’autres mots que merci. Votre soutien m’engage 🙏🙏
Je ne voyais pas autant d'avantages sur l'apport, merci pour cette vidéo, c'est top 😀
Salut, oui c est un outil ( l’apport ) qui peut être vraiment utile et porteur. À utiliser bien évidemment selon ses objectifs et selon sa situation👌👍
Bien d accord avec ce que tu dis, ça faisait parti des réflexions qui me venaient en écoutant les "coachs "👍
Merci pour ton retour 🙏
Franchement rien à dire c'est très Claire bien dit 👌
Merci beaucoup 👍🙏👌
Instructif! Merci bcp!
Une pouce bleue en plus pour la voix 😁
Merci c’est adorable 🙏🙏
top tes trois vidéos sur les fausses croyances merci
Il y en a 4 😜
Merci à toi 👍🙏
Je suis Directeur d'agence bancaire et je confirme tout ce que tu dis.
Merci beaucoup pour votre témoignage 🙏👍
Encore une fois merci beaucoup 🙏
Ça fait du bien de se faire rappeler les fondamentaux !
Pour 2022 je vais faire financer toujours par la même banque mon 4ème immeuble et tu me montres que je suis toujours sur la bonne méthode
Bravo pour ton parcours 💪💪💪 je pense que tu effectues les bonnes pratiques👍👍
Excellent 👌
Merci 🙏
J’ai eu une pub de formateur immo sur ta vidéo, quelle succulente ironie
C’est pour mieux comprendre de quoi on parle ;)
La vraie vie immobilière et du bon sens !
Merci JB🙏🙏
Bravo enfin quelqu'un de réaliste je m abonne bravo monsieur
Merci beaucoup 🙏🙏🙏
@@VDVSALVA merci a vous je regarde vos vidéos c est très instructif et surtout RÉALISTE ET HONNÊTE 👍👍
J’essaie de nuancer les propos des gourous et apporter une autre vision plus réaliste👌
@@VDVSALVA et vous le faites parfaitement.....
Merci beaucoup pour cette vidéo pertinente . La stratégie développée ici correspond exactement à mon fonctionnement d'investisseur . Juste un bémol , il m'est arrivé d'investir à 110% sur des projets rentables sans apport et aussi le conseiller bancaire m'a laissé le choix entre avec ou sans . Néanmoins sur la plupart de mes projets , j'ai mis de ma poche pour optimiser la rentabilité . Le sans apport peut être intéressant à une certaine période ou les finances perso sont plutôt au creux de la vague . Il faut garder ces cartouches pour ces moments là tant que c'est possible et surtout si le projet est une très belle affaire à une pas louper sous prétexte de manquer de liquidités . Finalement il n'y a pas de règles absolues , juste un équilibre à trouver .
Exactement, il convient d’adapter ses stratégies à son cas au moment de l’investissement et à ses objectifs 👌👍
Je suis tellement d'accord avec ce que tu as dit. Finalement dans l'immobilier, ce qui est important c'est l'équilibre à trouver à travers la conjugaison de plusieurs stratégies.
Les vrais "faux débats" sur : mettre de l' apport ou non; SCI c'est mieux que non propre; la RP avant ou après le locatif sont en fait des conseils très creux et qui embrouillent plus le cerveau de néophytes qu'autres choses.
Il est en effet important de connaître les différents outils d’investissement pour justement les adapter au mieux à son parcours, ses projets et sea objectifs 👌
Je l’attendais aussi moi aussi direct le pouce avant de regarder ‼️✅
Dommage que tu ne sois pas daltonien j’aurai préféré un pouce bleu, mais j’ai droit à mes haters aussi 👍🥳
J’ai regardé et un avis objectif fait du bien 👍🏼
Ce qui est drôle c’est là pub à la fin de la vidéo qui m’a été proposé par RUclips...Simon et Manu qui vendent maintenant la nouvelle méthode miracle de la sous location 😊
Ton commentaire suivant a été supprimé par RUclips sans que je puisse en prendre connaissance. J’ignore la raison 👌
Merci pour cette vidéo , c'est du bon sens mais il faut toujours savoir s'adapter . Dis moi ,que conseilles tu entre achat cash et achat in-fine ? Merci d'avance pour ta réponse.
Bravo Salva encore une fois tu vises juste...
J'ajouterai que dans un contexte de taux de placement bas, le placement sans risque à haut rendement d'une épargne est improbable. Linvestir en apport est donc un moyen de le rémunérer à un niveau bien supérieur à l'inflation pour un risque extrêmement faible.
Merci Robert pour ton attention à chacune de mes vidéos depuis le début 🙏
Tu as en plus très souvent des mots très justes en commentaire et apporte des précisions toujours pertinentes👍
Superbe encore une fois !
Vous évoquez régulièrement des coachs qui sont « honnêtes » et respectables. Auriez-vous des noms à nous communiquer ?
D’autre part vous évoquez régulièrement un nom Laurent M…. comme référence, je n’arrive pas à trouver son nom de manière à suivre sa chaîne. Pouvez vous me le communiquer ?
Merci par avance et encore bravo, de loin la meilleure source que je connaisse 👌👏
Bonjour
Il s’agit de monsieur Laurent de Moras qui a sa chaîne RUclips👌
@@VDVSALVA Merci beaucoup 😊
C'est intéressant d'insister sur le fait qu'il s'agisse d'un placement au taux du rendement. A moins d'avoir mieux ailleurs c'est donc intéressant rien que sur cet aspect.
Ajoutons également que le financement du mobilier doit être apporté avec certaines banques.
En effet j’ai pas précisé le montant des meubles qui sauf acceptation de la banque pour un financement type easy mobiier implique un apport 👍
Super vidéo, merci encore ! Petite question au sujet du livre, j'ai commandé le livre format physique et j'aimerai savoir si il y a un suivi par mail ou une estimation de la date de livraison ?
Bonjour, merci pour ton message.
Pour le livre, oui il y’a un suivi dès le traitement de la commande.
Merci de me contacter par messenger ou via l’onglet contact du site de vente.
Merci
Même le 100% est rare chez nos partenaires européens...
Ta chaîne va grimper fort ! Merci d'être la vendeur de vérité !
Merci de me soutenir 🙏🙏
Bien les vidéos courtes
Merci ✅👍🙏
J'ai exactement le meme discours ;) perso je met 15 a 25k€ par maison ( 10 a 15%) et ca me permet d'emprunter un peu au dela de 35% ;)
👍👍👌👌👍👍
Salut, compte tu faire une vidéo pour "contourner" la fin du calcul différentiel des banques ? Ou, selon toi, un grand nombre de solutions ont été énoncées dans cette vidéo ? Je vois dans les groupes Facebook récemment que beaucoup se mange des murs face à leur banquier avec la fin du différentiel
Salut, il n’existe pas de solutions miracles mais des options à envisager pour continuer à investir.
J’en parlerai dans une vidéo prochainement ;)
Bonjour,
Merci pour le contenu toujours aussi qualitatif.
Dans le cas d'une RP sont ils plus souple niveau apport ?
Salut et merci
Oui puisque d’une part la RP fait déjà parti des biens concernés par les 20% d’ exceptions admises par le HCSF👌 pour aller au delà du taux d’endettement et d’autre part les banques privilégient naturellement le financement de ce type de biens…
@@VDVSALVA Ah bah c'est cool parce que j'ai mis un apport pour mettre en route ma SCI et pour la rp si je mets l'épargne restante j'ai peur d'être tout nu.
C’est aujourd’hui de toute façon une exigence ( l’apport ) de la plupart des banques…👌
Et bien moi j'ai l'intention de faire du 200% : 100% pour le bien, et 100% pour les travaux.
Si tu parviens à obtenir un financement pourquoi pas.
Salut @VDV à 4.35 tu dis que le 110% se pratique encore "de manière assez limitée" en fonction de 4 points:
- Meilleurs dossiers
- Durée d'emprunt courte
- Résidence Principale
- Clients Fidèles
Ma question est la suivante: Si je veux faire un emprunt pour ma RP mais que je ne remplis pas forcément TOUS les 4 points que tu as énumérés.
Si je n'en rempli que 2 des 3 des points, par exemple:
Client fidèle ET Résidence principale. Pourrais-je faire du 110% ou pas selon toi ?
Oui bien sûr les points ne sont pas forcément cumulatifs;)
Salut VDV, j'étais un peu plus critique sur ta vidéo concernant la durée d'emprunt (ça n'engage que moi) mais cette vidéo tombe à pic car ce sont exactement les réflexions que je me faisais, et je me disais "mais si tout le monde dit le contraire, je dois me tromper". Tu me rassures dans ma réflexion ici. J'ai une question "cas pratique" : en imaginant un projet à 150K€ tout compris, et si je peux tout payer cash et avoir encore du cash dispo pour un autre projet, me conseilles-tu quand même de faire un emprunt ? Je suppose que oui, donc j'anticipe avec ma 2è question : quel serait le montant d'apport idéal sur ces 150K€ d'après toi dans ce cas ? (A titre personnel, j'ai 45K€ hors matelas de sécurité et j'hésite à tout mettre en apport ou pas, sachant que j'ai une très bonne capacité d'épargne mensuelle pour me renflouer pour un second projet l'an prochain)
Salut, oui il est judicieux de quand même procéder à un emprunt car l’argent de vaut pas cher. Après si tu paies cash tu t’offres d’autres opportunités d’emprunt comme le prêt hypothécaire ou tu nantis un bien déjà payé pour obtenir un crédit, tu nimpacte pas ta capacité d’emprunt. Un apport son moi c’est à minima les frais de notaire et de garantie, idéalement 10% du prix du bien minium, si tu mets plus ça baissera soit la durée de ton crédit soit la mensualité, à toi d’arbitrer ce qui s’adapterait le plus à tes projets…
Merci pour ta vidéo très claire !
Je ne comprends pas bien l'apport, comment cela fonctionne concrètement. Si quelqu'un d'autre sait, n'hésitez pas :
Admettons un crédit de 100k et des frais annexes de 30k (travaux, garanties, frais de notaire, ...)
On contracte le prêt, la banque nous donne 130k et on lui donne 30k ?
Pourquoi dans ce cas ne nous donne-t-elle pas 100k, et on s'arrange de notre côté pour utiliser nos 30k ?
Bonjour,
C’est très simple, elle vous donne 100 et vous placez 30 pour financer le reste. Elle assure un risque sur 100 et non 130. En cas de défaut sur un appart qui vaut 100 elle récupère ses 100 en revendant.
Si elle vous prete 130 elle recup 100 en cas de défaut et pas 130. C’est pour ça qu’elle exige 30 d’apport.
Et faire un paiement comptant ! Quelles en sont les avantages/ inconvénients?
Bonjour, j'évoque cette option dans la vidéo, comment contourner le HCSF ?
- Avantages : Endettement Intact, levier de négociation avec le vendeur, possibilité de nantir ce bien déjà payé pour emprunter via un prêt hypothécaire.
- Inconvénient : on utilise pas la puissance du levier bancaire ( l'argent chute encore peu cher meme si ce laevolue), pas de déductibilité des intérêts d'emprunts.
A bientôt
Salut ! Que penses tu de l'acte en main pour éviter de mettre les frais de notaire en apport ?
Salut, il s’agit pour les banques d’un 110% déguisé. D’autre part, tu ne pourras déduire les frais de notaire si tu es en location meublé au régime réel.
Donc je suis mitigé…
Merci
Ptit conseil : évite d'écrire en rouge avec fond bleu... On voit vraiment pas grand chose.
Et contenu très explicite. Merci
Ok merci👍. En effet le rendu YT est rarement optimal en terme de couleur..
Bonjour, excellente vidéo comme d’hab, je suis tout à fait d’accord avec ce que tu dis, les autres formateurs ont tous le même discours que ce soit sur la RP, l’apport ou la durée d’emprunt. J’ai investit (à mon niveau) j’avais ma RP dans laquelle j’ai mis un apport, qui m’a baissé le taux d’endettement et permis d’investir derrière vu que nous avons des revenus plutôt moyen, mais avec une bonne relation avec notre banque ( je prends les petites assurances comme tu l’expliques qui font plaisir à notre banquier ) nous sommes suivis pour le moment. J’ai une question, est ce que tu penses faire une vidéo qui parle de toi et de ton parcours ? Ça m’intéresserait de savoir d’où tu est partis et là où tu en est arrivés.
Merci pour tes vidéos bonne journée :)
Merci pour ton message et bravo pour ton parcours. Tu adapteras ta stratégie en fonction 👌.
J’aime pas trop parler de moi, et je favorise le contenu mais tôt ou tard j’y viendrai probablement ;)
Je reste un investisseur lamdba, simplement passionné, curieux et touche à tout👌
Pas besoin de vidéo perso sur VdV, il est le copy comics de l'immobilier, moins on en sait mieux c'est ;) Pas de besoin de savoir non plus, s'il a un bep agent assainissement radioactif ou qu'il acheté son premier appart en vendant des Pan-bagnats !!! :)
@@killzone111 🤣🤣
+1
🙏🙏
Moi qui pensé avoir bien négocié avec ma nouvelle banque: un crédit à 130% sur 20ans avec un différé de 36mois. C'était il y a un peu plus d'un an pour un immeuble de rapport.
Finalement c'était pas la meilleure solution...
Pas forcément, il y a des avantage aussi faut voir le projet dans sa globalité. L’essentiel c’est d’avoir investi👌
Merci pour cette nouvelle vidéo 👍
Est-ce qu'une vidéo est en prévision concernant l'achat-revente de sa résidence principale ? Chose rare en France, il n'y a aucun impôt sur la plus-value. Je suis sur qu'il existe des tas de techniques méconnues (remboursement différé par exemple...) afin de maîtriser au mieux le sujet.
Merci une nouvelle fois en tout cas 👍
Salut, on en parle dans la formation Marchand de biens 👌 on l’évoque et ce qu on évoque après peut s’appliquer à la RP mais attention à la requalif 👍
@@VDVSALVA Formidable. Merci à vous, je vais regarder cela.
Effectivement, la requalification peut faire mal. J'ai vendue ma RP (occupée 7 ans), je vais donc pouvoir faire une opération en habitant les lieux deux ou trois ans sans risques je pense.
Très bonne continuation à vous, une sacré chaîne RUclips 👍
Salut Salva, j'ai l'impression que c'est le poisson qui se mord la queue. Je m'explique, dans les conditions actuelles ou l'inflation est supérieur au taux de crédit, un projet sans apport a un TRI > a un projet avec apport (moins de levier). Mais de toute manière cet apport sera réinvesti. Donc au global la différence est minime. Au plaisir d'échanger
Salut, le Tri sert surtout à comparer 2 investissements différents. Qui dit inflation dit coût du crédit plus cher, plus les taux augmentent plus l’apport peut être pertinent, puisque il va réduire le montant emprunté ou la durée, et peut augmenter le cash flow qui peut être réinvesti dans d’autres projets. De toute façon à un moment en effet on a pas le choix que de mettre un apport.
@@VDVSALVA merci de ta réponse
Bonjour VDV
Avec un bon dossier 120 pour cent ça passe j en fais partie
Mais
J ai des comptes nikel
Jvai 35 ans et 20 ans dans cette banque
Je leurs mets des assurances voitures ....pour leurs faire plaisirs
Et j ai une seuls banques
J ai 4 maisons dont ma RP
Et la le 20 octobre 2022 encore un prêt à 120 accorder encore une fois et avec encore crédit logement
Merci a toi pour tes vidéos
Bravo pour ton parcours. Il existe toujours des exceptions et tu en fais parti 👍
La tendance c’est quand même que le 110/120% s’est raréfié voire a disparu.
Bonjour comment faites-vous pour les 35 pour-cent
Surtout que l'argent perd de la valeur chaque année si il est stocké sans investissement.
En effet 👍
Dans les raisons, il y a aussi le fait de garder 1 an de loyer de côté pour montrer sa bonne gestion
Bonjour, oui la constitution d’une épargne de précaution est évidement un élément rassurent pour la banque 👌
@@VDVSALVA je voulais dire que tu as fait une erreur par omission dans la slide des raisons car beaucoup préconisent ce conseil
Je l’évoque pourtant. J’indique qu il faut environ 6 mois de loyers d’avance et indique les raisons.
Jai compris. En effect certains coachs l’indiquent 👍
Peut tu en faire une sur investir quand on est en intérim.
Des astuces des méthodes pour compenser (plus d’apport pzr exemple?)
Bonjour, en intérim il est important que la banque ait la vision sur plusieurs années de revenus de manière à constater la récurrence et la régularité des revenus. un apport est évidemment fortement recommandé.
@@VDVSALVA oui mais si on a plutôt un mode de vie en 6 mois d’intérim/ 6 mois de revenus du chômage que ces 6 mois d’intérims ont apportés
Au final ça fait quelque chose comme 2200€/ 6 mois 1200€/ 6 mois
Ça me semble possiblement très mal vu par la banque même si au final c’est un choix et le revenu moyen reste pas ouf mais correct pour un emprunt
@@dinamiteurdinamiteur2324 oui c’est considéré comme instable par les banques…
@@VDVSALVA je me doute oui
Vous pouvez vous orienter vers de la vente à terme, une association ou des achats cash avec nantissement ensuite…
(pas de "t" à "va", donc pas de liaison :) )
Salut, Merci. Peux tu préciser à quoi tu fais référence?
Pourquoi partir en croisade tout au long de chaque vidéo. Tu peux aussi prendre un sujet et dire simplement à un moment de la vidéo "contrairement à ce que certains coaches affirment,... "
Salut benjamin, aucune croisade. ils prennent beaucoup de place avec leur marketing et je considère que beaucoup évoquent de fausses certitude qu'ils convient de nuancer.
Bonjour Salva
Je ne suis pas d'accord avec cette vidéo, et c'est la première fois.
Plus l'apport est faible plus le taux de rendement interne (différent du rendement locatif) est élevé et l'effet de levier est donc augmenté.
Quand on dit qu'on a un rendement à 7% c'est sur le montant du bien, et donc si l'apport est quasi nul c'est quasi un rendement infini au sens placement financier et pas au sens rendement locatif. En d'autres terme, en schématisant, lorsque tu fais un prêt à 110%, tu génères de la valeur sans placer tes fonds propres, donc d'un point de vue financier, ton rendement est infini.
Placer un maximum d'argent qui appartient à la banque est donc un super levier.
Pour finir, je ne suis pas non plus d'accord sur la partie "augmenter son cash flow". Sur 20 ans sur 100k, pour augmenter ton CF de 100e il faut que tu mettes 20k€, ce qui est élevé en terme d'effort, vs un cash flow ridicule.
Donc pour moi le discours, c'est ne pas mettre d'apport et en mettre le plus tard possible pour rendre possible des opérations qui ne l'aurait pas été sinon. (tout en évitant d'avoir des crédits qui courent sur 25 ans, je suis bien d'accord). En bref, toujours en revenir au taux de rendement interne, que personne n'utilise mais qui est bien plus précis!
ça serait un plaisir d'échanger avec toi la dessus !
Merci pour ce travail, c'est remarquable :)
Salut Melvin,
Merci pour ton message et ton témoignage.
Effectivement si on réfléchi en terme de TRI ou même de rentabilité, le financement n’entre pas en jeu et on peut évoquer l’effet de levier supérieur pour le sans apport. MAIS si on réfléchit et si on analyse avec la notion de VAN (valeur actuelle Net) qui selon moi est un indicateur plus pertinent à prendre en compte si on investi en immobilier les conclusions sont différentes. En effet si on compare l’enrichissement global en sortie, avec un coût du crédit bien plus faible, une assurance plus faible et un cash flow mensuel supérieur pour une valorisation de l’actif commune aux 2 stratégies (apport ou non apport) , on peut considérer que le avec apport est un levier d’enrichissement supérieur. On pourrait me rétorquer qu il y a un coût d’opportunité, mais l’opportunité serait probablement de saisir une autre affaire immo que l investisseur immo avec apport pourrait aussi saisir (si on considère que pour les 2 investisseurs le 110% est possible), d’autre part si on reste si une échéance égale mais une durée plus courte pour le « Avec apport » celui ci libérera sa capacité d’emprunt plus tôt et donc bénéficiera d’un coût d’opportunité.
Le rendement infini reste une notion « théorique » selon moi même si j’ai compris le principe.
Pour ton exemple lié à l’augmentation de cash flow tu évoques un bien à 100k, et je trouve que générer 100€/mois soit 1200€/ an soit 24k sur 20 ans reste intéressant à condition d utiliser judicieusement cet excédent de trésorerie.
Nos échanges sont très intéressants mais je pense qu il ne faut pas oublier une notion essentielle très importante lorsqu’on évoque une carrière d’investisseur qui est la dimension humaine du banquier. Ce facteur humain est a prendre en compte car il impacte la réussite de nos futurs dossiers d’emprunts, et la le 110% présente indéniablement des faiblesses pour enchaîner.
Au plaisir 👍
Très intéressant.
Pour le point 1, si je suis ce que tu dis :
1/ Le TRI est plus faible, mais la vitesse d'enrichissement est plus élevée ? Je ne vois pas comment c'est possible, je vais aller me renseigner, merci de tes lumières. Si c'est le cas, pour améliorer la démonstration, il faudrait chaîner les biens, et donc supposer qu'il y a 3 investissements à venir et voir ce qu'il se passe, en fonction des différentes attitudes. Et partir d'un point de départ commun qui serait : l'un épargne, l'autre part sur 110%, à revenu équivalent. non, avec l'évolution des VAN?
Après je dis ça, mais je sais qu'une vidéo c'est du boulot, ce ne sont que des pistes :)
2/ Je pense (à tort?) qu'un investisseur 1 qui a mis de l'apport dès le départ vs celui (investisseur 2) qui a tenté des 110% au départ et les a obtenu a plus de chance d'obtenir un crédit pour un bien futur : la raison : l'investisseur a beaucoup plus d'épargne en banque que le premier et pour ce dossier plus compliqué, sera plus de faire un gros apport ensuite et donc d'établir la confiance quand il y en a besoin ?
3/ Pour les 100e de cashflow, il faudrait mettre le cout du crédit supplémentaire, pour 20ke disons 4k pour le financement supplémentaire. (1,60 sur 20 ans ac assurance)
Donc ce qu'on dit, c'est :
- Vaut-il mieux avoir 20K sur son compte et payer son crédit 4k plus cher
- Gagner 100e par mois et économiser ces 4k ?
En étant hyper conservateur : on va dire qu'au lieu des 20K, on part avec 16K pour effacer les 4K de surcout (bien que ce soit faux car ils sont payés dans le temps)
Scénario 1 : on place les 16k sur une assurance vie à 3% net
Scénario 2 : On place le CF sur la même assurance vie au fur et à mesure
En prenant en compte le capital remboursé, je trouve que le scénario 1 est toujours plus avantageux tant que le taux du crédit est inférieur au taux de placement de l'épargne car les intérêts générés compensent le coût supplémentaire de crédit (durée de crédit égale en hypothèse). Et surtout, on s'économise le temps pour "reconstituer l'épargne pour un futur investissement" qui prend un temps non nul.. bref scénario 1 winner car les taux sont bas? j'ai peut-être manqué un truc, à vrai dire c'est super intéressant, dommage qu'il n'y a pas des ateliers/conf qui traitent de ça.
4/ sur le facteur humain du banquier, je suis tout à fait d'accord !
@@timotimo4875 🙏🙏
@@VDVSALVA Pour le point 1, j'ai trouvé la réponse sur le net ! merci !!
💢 La confience du banquier qui nous connait depuis des années est primordial quand on souhaite se faire financé des gros projet avec un risque plus élevé .
ces pas le banquier du coin qui nous connait pas qui aura le plus de probabilité de faire passer le projet .
Déplus restons sincère et honnête on a de la chance qu'on est pas reçu par des robot qui pourrait décider via des algorithmes avec des analyse de compte sur plusieurs années . Il y aurais 3 fois plus de refus . 💢
Merci encore pour cette vidéo pertinente 🙏.
Mérci pour ton témoignage. À bientôt👍🙏
Tu attends quoi de créer ton média sur l'immobilier ? Ahahahahah
Ricardo
À suivre…
Salut VDV merci énormément pour tes vidéos et du temps que tu prend pour essayer de nous inculquer des bases solides réalistes de bon investisseur.
J’aimerai avoir ton avis, selon toi aujourd’hui avec les nouvelle règles de la HCSF, ne penses tu pas que les meilleures moyens pour accéder à l’immobilier serait de passer par ces stratégies : soit une opération Achat revente de RP ou tout simplement la lettre un peu plus tard en location ?
Selon moi, beaucoup trop de personne se sont enrichis rapidement grâce à l’immobilier ces dernières année la plupart sans mettre un Pesos et aujourd’hui ils souhaitent limiter un accès à « l’indépendance trop rapidement ».
Merci de ta réponse, je te souhaites énormément de réussite et de bonheur 🙏🏻
Oui ton raisonnement est pertinent et l’investissement en RP est aujourd’hui tout à fait judicieux 👍👌