“LA DURÉE D'EMPRUNT”: LES FAUSSES CROYANCES 1
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- Опубликовано: 6 сен 2024
- Et si la plupart des coachs et formateurs immobiliers se trompaient?
Et emprunter sur la durée la plus longue n'était pas toujours le plus judicieux?
Et si les chiffres leur donnaient tort ?
Et si il existait d'autres façons d'investir et d'autres stratégies pour s'enrichir avec l'immobilier ?
Étude & Analyse chiffrée qui s'appuie sur 3 tableaux d'amortissements ( offert par le courtier "Monpartenairebancaire") et qui évoque 3 différents scénarios.
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VDV
Le savoir pour tous
#faussescroyances
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#immobilier
C'est la seule chaîne youtube sur l'immobilier qui me donne vraiment de la valeur ajoutée. Ne t'arrête pas de faire des vidéos, merci !!
Merci beaucoup pour ce message très motivant 🙏
Une chaîne qui fait du bien et qui remet de l’ordre au sujet des fausse croyance .
Si j’ai acheter mes 3 immeuble sur 15 ans ces qu’il y a une raison 👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻
Bravo pour tes investissements et tes choix👍🙏
Tres bonne video, bien expliquee, merci!
Quelques remarques: les loyers n'etant pas pris en compte, il y a un biais cree sur la richesse generee.
Si le cashflow est negatif, ce qui est tres probable sur les prets sur 15 ans (a moins d'avoir une rentabilite bien superieure a 10%), il faudra alors completer de sa poche chaque mois pour rembourser son emprunt apres deducation des charges locatives. Cet "cotisation" mensuelle vient reduire les gains generes dans les exemples de la video. Les gains dependent donc aussi du montant du loyer et donc de la rentabilite meme du bien.
Autre remarque, le cashflow positif a 2 avantages qui meritent d'etre mis en avant dans cette comparaison. Il y a une securite supplementaire par rapport aux aleas de la vie d'un investisseur. Cela a un cout, (cout de l'emprunt plus eleve), mais il permet de reduire la pression financiere et mentale suite a une perte soudaine de revenu (perte d'emploi par exemple), le bien etant en autofinancement (cashflow positif). Deuxiemement, cela permet de toucher un complement de revenu des le premier jour de location, plutot que de devoir attendre la revente pour profiter de cet argent. C'est un peu comme si on payait plus cher pour avec une avance de tresorerie. Les apports pour enchainer les investissements peuvent toujours etre generes d'une autre facon (differe 2-3 ans sur le pret par exemple).
Cette video montre en tout cas une perspective differente. C'est tres interessant et ca fait reflechir. Bravo!
Bonjour,
Merci pour ton retour.
Il faut le prendre comme une alternative d’enrichissement.
Par rapport aux loyers et à un éventuel cash flow on s’intéresse justement à l’écart de CF entre les différents scénarios donc quelque soit le loyer reçu ( les 3 profils reçoivent le même loyer ) l’écart sera le même et c’est cela qu on étudie. Si on est sur un CF négatif sur 15 ans ( avec les taux bas il n’est pas impossible de trouver un auto financement sur cette durée ) et bien les investisseurs sur 20 et 25 auront toujours le même écart de CF entre eux donc l’écart d’enrichissement toujours identique. Et c’est je le répète le cœur de la vidéo: comparer les écarts d enrichissement. Il est probablement plus confortable d’être en CF positif mais c’est pas levier d enrichissement le plus puissant contrairement à ce que beaucoup assurent.
Chacun doit adapter sa stratégie à son profil et sa situation et l’essentiel c’est surtout d’investir.
D'abord on sourit pour cette jolie surprise de fin de journée... En deux on like... En trois on écoute et on apprend... En quatre on remercie et on salue la rigueur de l'exercice... avec le sourire évidemment ☺ En cinq "À quand la prochaine?"
En 6 c'est moi qui vous dit Un grand merci pour ce message;) La prochaine video interviendra courant Mai, j'aimerai être plus rapide mais je suis extrêmement occupé.
A bientôt ;)
Du concret 😉
Ça tape fort 💪 , c’est concis et sans sucre ajouté.
Merci à vous pour ce travail qui dois vous prendre beaucoup de temps et d’énergie.
😺
Bonjour Jeremy
Merci pour ton retour 🙏 c’est exactement le ressenti que je souhaite générer chez les spectateurs 👍
Prévoyez vous de faire un jour une vidéo sur les travaux 🚧 ?😸
Hello, vous faites des vidéos d'une très bonne qualité. En revanche pour cette vidéo lorsqu'on compare le remboursement d'un même bien entre 15/20/25 ans, la mensualité n'est pas la même donc ça implique :
- Soit que la personne a un meilleur salaire ou alors (énoncé dans la vidéo le cas de l'emprunt de 25 ans peut faire d'autres opérations en même temps), et là est toute la puissance justement.
Bonjour, merci pour ton message.
Dans cette vidéo on part du principe que les revenus sont identiques et on étudie et analyse le choix de 3 scénarios pour convenir que sur le long terme la durée plus courte est plus porteuse. L’écart de CF est rattrapée et dépassée à l’arbitrage par la durée plus courte. Si on a par exemple 200€ d écart de CF, ça représente 65€ de capacité d’emprunt mensuel maximum, pas de quoi acquérir un patrimoine conséquent par rapport à une durée plus courte. D’autre part au bout de 15 ans par exemple celui qui a soldé son crédit retrouvé une capacité d’emprunt neuve par rapport à une durée de 25 ans il va lui prendre de 10 ans d’amortissement de capital sur un autre bien + le levier du prêt hypothécaire en mettant en garantie son bien déjà payé…
Il n’y a pas qu’une stratégie, chacun choisit en fonction de son profil et ses objectifs mais sur le long terme, les chiffres les démontre il n’y a pas vraiment de débat…
Hello ! Bravo pour tout le démonstratif, c’est très intéressant cela d’avoir en data. Je pense que c’est bien de rappeler qu’il n’y a pas qu’une manière de faire, qu’elle se réfléchit, qu’elle se personnalise par rapport à sa situation. Ces datas m’ont confirmé d’aller plutôt vers la durée longue : je n’ai pas assez de cash pour gérer un coup dur. Le cumul du cash flow me permet d’être plus serein, gérer ces problèmes et je suis prêt à payer ce prix en connaissance de cause.
Tu as parfaitement compris le sens de ma vidéo 🙏👍
super tes videos, à mon avis presque trop qualitatives pour RUclips
Merci beaucoup Pierre pour ce commentaire très valorisant 🙏
« Presque trop qualitatives » ça veut dire quoi ? Qu’il devrait dégrader son contenu pour YT ?
@@Antoine.Krahenbuhl C'était ironique, il voulait dire que c'est inhabituel d'avoir autant de qualité sur RUclips
Superbe comme contenu. J'aurais souhaité avoir connaissance de ta chaîne plus tôt !
C'est la première fois que je vois le détail de ce calcul et il est vrai que personne n'en parle...
Comme quoi, il faut toujours rentrer soi-même dans le détail chiffré de ses projets et simuler une multitude de scénarios plutôt que de faire confiance à des formateurs bidons...
Bonjour Amaury,
Merci pour ton message. En effet chaque cas est particulier et il convient de bien étudier chaque projet personnel en comparant différents scénarios possible avant de choisir et d’opter pour le plus pertinent👍
Il n y a pas qu une manière de faire de l’immobilier et de s’enrichir ;)
Enfin un discours rationnel avec des chiffres et des comparaisons réalistes à l'appui. Bravo!
Merci beaucoup pour ton message 🙏
C'est très pertinent. Merci
Ceci dit si tu diversifies les types d'investissements immo et que tu pratiques par exemple de la plus value à la revente sur ta RP ça te peut éventuellement te générer assez de capital (en imaginant que tu le pratiques une ou deux fois en 3-4ans) pour racheter un petit crédit, tu peux vite devenir rentier concernant l'un de tes biens.
Par ailleurs les gros CF permettent de se propulser rapidement quand on débute quitte à ensuite procéder à des arbitrages. A mon avis ta démonstration est intéressante dans une certaine mesure mais il faut bien contextualiser chaque cas.
Vraiment très bonne video de formation avec de la valeur ajoutée et qui plus est gratuite. Il faut continuer. Merci !
Tu
Très factuel.Dommage de ne pas prendre en compte le fort risque inflationniste et les taux bas , argument très en faveur de l emprunt sur une durée longue. Merci
Bonjour Pierre, oui effectivement j’ai pris des données avantageuses pour une durée longue pour justement renforcer ma démonstration et ne pas être soupçonné de malhonnêteté intellectuelle…
Super vidéo. Très précise. A quand une vidéo pour dénoncer aussi précisément ces vendeurs de rêve ? Wangen , Elliet .... ?
Les 2 achètent des avis pour leur livres vendu sur Amazon car ils se disent « auteur » ! Mdr jpp
Salut et Merci 🙏
Une vidéo enquête à été réalisée sur cette chaîne et de nombreux éléments discréditant les personnes citées sont publiés..(vidéo: l’art de la manipulation)
Mieux que d acheter des avis, certains promettent un bonus de formation gratuite. Ou carrement une formation gratuite si tu les notes bien (n est ce pas Romain Caillet)
C’est exact ;)
Excellente vidéo qui apporte de la nuance et de la profondeur par rapport à des discours parfois préconçus.
Il n’existe pas une seule façon de réussir en immobilier mais plusieurs, adaptées à tel ou tel profil, tel ou tel objectif, et telle ou telle durée pour l’atteindre.
Les recommandations du HSCF ont clairement remis les pieds sur terre à beaucoup d’investisseurs (ce qui n’est pas forcément une mauvaise chose). Cela permet de regarder si nos bases sont si solides que ça au lieu d’être toujours la tête dans le guidon.
La crise sanitaire et son implication économique fait également le tri parmi les investisseurs, impactant celles et ceux qui sont peut être partis sur des stratégies trop risquées par rapport à leurs capacités.
Tout le monde peut investir en immobilier mais y réussir est beaucoup moins fréquent (surtout sur la durée).
D’où l’intérêt de discuter avec des personnes investissant depuis 15-20 ou 30 ans. Le recul qu’ils ont donnent de la profondeur à leur discours.
Un gros pouce en l’air pour cette vidéo et ton travail de qualité 😉
Merci anthony pour la qualité, la structure et la pertinence comme souvent de tes interventions 🙏👍
Vidéo au top.. comme toujours..😉
Bien sûr.. si votre capacité d épargne vous le permet.. remboursez vite vos prêts immo par anticipation..
Le patrimonial…la valeur par capitalisation du bien … c est une valeur sûre..
Et ds ce cas.. l emplacement est primordial..
Au Québec … près de chez moi.. j investis uniquement ds des biens d exception.. à forte valeur en capitalisation..
Exemple concret… ici les chalets en bord de lac .. on toujours eu la « côte »…
Par hasard ( réseau de connaissances)… j ai été en contact avec un gars vivant à dubai …qui avait un chalet ds un domaine privé haut de gamme ( marina bateau.. tennis.. plage superbe.. etc..)… au bord d un immense lac très connu…
Domaine où tout est pris en charge.. entretien partie communes et privatives..
Le gars était un québécois qui vit désormais à dubai..et qui ne reviens plus au Québec..
Donc son chalet lui coûtait de l argent..( 4000 dollars de charges annuelles copropriétés + électricité + impôt foncier + assurance etc..)
Je lui ai fait une proposition à 375000 (cash)…dollars canadien
Sachant qu après évaluation professionnelle … la valeur du bien était à 625.000..
Le gars a accepté…( suite à mes recherches… il l avait acheté 160.000 il y a 20 ans)
L inflation de ce type de bien est aujourd’hui de 15% par an… car de plus en plus rare.. il y en a de moins en moins au fil des ans..
Chalet bois de 135 m2 avec 1500m2 de terrain..
Une très très bonne affaire… à 30min de chez moi..
L achat nettement en dessous de la valeur… et la capitalisation du bien chaque année en fait un très bon investissement..
Et ça me fait une résidence secondaire dont je peux profiter ds un site vraiment enchanteur..
J avais acheté aussi un terrain en bord de lac il y a 5 ans à 5 min de chez moi (5000m2 tout plat avec plage de sable)
Je comptais construire un chalet dessus..
Finalement j ai laissé tomber suite à cet achat..
Car les coûts de construction sont beaucoup trop chers actuellement..
Pas grave.. ce terrain acheté 130.000 dollars il y a 5 ans.. vaut aujourd’hui 280.000..
Capitalisation.. sur ce type de terrain très rentable..
Terrain payé cash il y a 5 ans..
Donc je le garde..car très peu de frais d entretien…(a part tondre la pelouse😜)… impôt foncier très faible (1000 dollars par an.. car terrain « non bâti »
Donc la valeur en capitalisation est primordial..
Autre exemple diamétralement opposé…
Mexique.. tulum..
Résidence très haut de gamme.. achat cash d un petit loft de 50m2… 240.000 dollars canadien
… mais la.. investissement locatif type airbnb..
Rentabilité brute exceptionnelle
-25% de frais sur le ca de location ( car entièrement géré par le promoteur)…
Rentabilité nette (avant impot) 20%..
je pers encore 25% en impot..( car 50% des revenus locatif rentre ds n’a tranche marginale d imposition)
Mais ce bien va être rembourser en 7 ans…
Après.. ça va être une source de revenus direct pour moi..et cerise sur le gâteau.. tulum prends 18% sur la valeur en capitalisation depuis 2 ans..
Donc pas de règle immuable.. documentez vous..faite vos calculs .. analysez votre situation financière (capacité d epargne)…
Les facteurs sont si nombreux.. qu il faut tout le temps s adapter…et à force de se renseigner…vous tomberez sur de bonnes affaires..
Il faut savoir.. 3% seulement du marché immo.. represente de bonnes affaires..ne jamais l oublier..
C est à force de chercher… qu on tombe dessus..
Merci pour cette démonstration complète. Je suis d'accord sur le fait que le TRI est une notion très importante.
Maintenant dans la pratique, faire un investissement basique sur 15 ans, en général, ne dégage pas de cashflow.
Dans le meilleur des cas, l'investisseur sera en auto-financement sur papier. Mais de grandes chances que ce dernier, surtout si il n'a pas mis d'apport, soit en déficit dans la pratique.
Du coup, repartir voir la banque en montrant notre premier investissement ne dégageant pas de cash flow...bon courage quand même.
Enchaîner rapidement derrière me semble très compromis..
Je pense qu'au début, partir sur du 20/25 ans me semble bien, malgré tout, plus efficace pour ceux souhaitant enchaîner rapidement au départ.
Le bon compromis, selon moi, reste d'emprunter sur 20 ans
Bonjour, l'idée c est de montrer au banquier qu'on parvient sans difficulté a rembourser ses échéances sur 15 ans, cela sera un argument aidera a un nouveau financement ( si autres conditions sont remplies). Avec les taux bas il est possible de trouver un auto financement mais dans le cas contraire il est évident que cette option doit s accompagner dune réelle réflexion sur la possibilité de pouvoir payer chaque mensualités sans probleme et faire face aux imprévus...autrement il convient de rallonger en effet.
Très bonne vidéo ! Bien argumentée et bien montée. Je vais me faire un peu l'avocat du diable ! Je suis d'accord sur le fait que l'on gagne plus d'argent en remboursant rapidement le capital. Cependant, il faut survivre à l'investissement. Le cashflow sert à prévoir les différents imprévus qui peuvent arriver lors de la vie d'un investissement (loyers impayés, usure du bien, façade). Or, sans le cashflow, tu vas devoir mettre ces frais de ta poches. Donc, le cashflow me paraît important pour prévenir les difficultés qui vont fatalement arriver.
Pour moi, il me paraît important pour tous les débutants de ne pas prendre des crédits trop courts pour éviter de grosses difficulté en cas d'imprévu.
En revanche, c'est une stratégie tout a fait adapter pour les intermédiaires ou pour les stratégies patrimoniales.
Encore merci pour ta vidéo (que je trouve excellente)
Tout à fait d'accord. Il n'existe pas de règles universelles. Il faut constamment arbitrer en fonction de ses besoins et de ses moyens.
Je suis tout à fait d'accord que la stratégie de cash flow permet de palier à des difficultés passagères ou dépenses imprévues, toutefois je relativiserais cet argument par le fait que la plupart des prêts immo beneficient d'options "souplesse" qui permettent de ralonger la durée de prêt, ou de suspendre les remboursements de prêt sur qques mois.
Excellente réponse Mr Renaud Chevillot, et si on veut encore aller plus loin on ne prend pas de crédit, mais malheureusement ça ne se passe pas comme ça :D
Superbe vidéo, j'étais convaincu que plus c'est long plus c'est bon. C'est clair et net que le jour où je prendrai un crédit, ce sera le plus court possible ! En attendant avec impatience la partie sur l'achat de la résidence principale car là aussi je vais me rendre compte que j'avais tout faux =)
Merci pour votre message :)
Il est important d opter pour la durée la plus adéquate pour vous en intégrant Simplement que les durées longues ne sont pas forcément les plus enrichissantes 👌
Encore une fois et ce sera le même discours pour la RP il n y’a pas qu une façon de faire de limmo ;) il y’a la meilleure façon pour SOI;)
Tes vidéos sont de qualité, grâce à toi plus besoin regarder les autres ... 👍🏾
J'attend avec impatience les suivantes.
La plupart de mes investissements sont sur 20 ans, je pense que je reverrai ma stratégie d'investissement.
Salut et Merci :) 20 ans cest pas mal cest souvent un bon juste milieu, tout dépend si tu peux te permettre de réduire la durée. L'idée cest simplement de prendre conscience des votés positifs d'une durée plus courte;))
pour avoir fait des simulations en ligne, le taux augmente quand on passe de 19 ans à 20 ans. Alors que ce n'était pas le cas entre 18 et 19 ans., etc.
Merci beaucoup pour cette vidéo constructive et qui permet d'élever le débat et de prendre du recul. Au regard de ce que tu proposes, il serait intéressant de pouvoir mixer ces stratégies. Dégager du cashflow sur une longue durée d'emprunt. Puis, sur une autre investissement, opter plutôt pour une durée d'emprunt réduite avec moins de cashflow mais un bien remboursé plus rapidement. Dans tous les cas, ça fait réfléchir et c'est plaisant de t'écouter débattre et opposer les stratégies.
Oui bien sûr la stratégie que tu proposes est pertinente. Le but de la vidéo est justement d’inviter chacun a s’interroger ;)
Intéressant d’avoir une vision différente que je partage en grande partie.
Néanmoins, il ne faut pas sous-estimer le gain d’un CF placé en bourse à environ 6% net sur 15 ans (environ 44k€ pour 407€ placés mensuellement). Évidemment, dans ce cas, on ne vit pas de son cash-flow, et le gain se fait sur le long terme. Malheureusement, le long terme n’est pas vendeur comme tu l’as dit, il faut vendre du rêve tout de suite ou dans 6 mois max 🤣
Bravo pour ton contenu de qualité.
Bonjour Tony, en effet si le Cash Flow est placé c'est tout à fait judicieux;)) mais il faut l'avouer c'est rarement mis en place, c'est du moins mon impression.
A bientôt ;)
Très belle vidéo, loin de tout ces vendeurs de rêves!!! Pseudo formateur et autre.
Un grand merci et surtout continue😉
Merci beaucoup 🙏
Ce genre de message me motive à continuer et je vais produire d’autre vidéos ;)
Excellente vidéo Salva, bravo !
L’objectif de la majorité des formateurs du Web est d’attirer un maximum de personnes vers leurs formations payantes.
Leur client idéal est une personne jeune, sans qualification, sensible au message « devenir rentier rapidement ». Ils ont besoin de vendre du Reve.
On a malheureusement le même discours sur l’Achat/Revente et le métier de MDB.
PS : la plus part des calculs de CF net net sont faux (aucune prise en compte des travaux d’entretien, des frais de gestion, d’assurance, de l’impôt, de la vacance locative, …)
Bonjour Mathieu, et merci pour ton commentaire et à l'attention que tu donnes plus généralement à tout ce que je produits.
tu as entièrement raison concernant les Calcul de CF, il n'y a qu'a passer les données des coachs et participants en machine ou appli de calcule CF pour se rendre compte que les résultats sont erronées de 40/50% environ, on est hélas sur de la publicité mensongère avec tous les dégâts que cela peut occasionner chez les prospects ou participants..
Concernant l'activite de MDB on assiste également au meme phénomène meme si l activité est moins accessible que l'investissement locatif, le retour de bâton sera plus rapide en revanche pour ceux qui abordent cette activité sans être bien armé et qui manquent de lucidité sur les exigences de celle ci.
A bientôt ;)
Merci encore Salva pour tes vidéos très pertinentes et tes réponses à chacun d'entre nous en commentaires. En effet si l'on se concentre sur une comparaison d'un seul bien sortie d'un contexte stratégique d'investisseur, un emprunt sur 10/15 ans est intéressant. En revanche comme tu le mentionne le C.F permet de prendre de l'avance, de faire miroiter les banques et de diversifier sur par ex du MdB comme j'ai pu le lire dans les coms, sans parler d'un type de bien patrimonial ou la stratégie sera elle encore différente. Je reste convaincu qu'il est possible de s'enrichir de manière conséquente en maitrisant la somme de toutes ces subtilités si vastes et diversifiées pour en créer une stratégie gagnante, restons concentrés 💪 Au plaisir d'échanger sur tes vidéos suivantes et sur le groupe FB 👍
Oui tout à fait il n’existe pas qu une seule solution ou chemin. Le sens de cette vidéo est d indiquer qu’ il existe justement d’autre leviers et qu il faut s’interroger sur la vraie définition d’un rentier. La seule certitude selon moi c’est qu’une personne qui a remboursé ses crédits et touche des loyers peut à priori vivre de ses loyers mais ça se fait pas en 6 mois.
En attendant il faut évidemment trouver et adapter les stratégies à ses envies et possibilities ;)
Et pourtant, c'est bien la stratégie 25-20ans + 10% de renta qui m'a permis d'enchainer 4 bien en 2 ans. J'ai 2000€ de salaire. Si j'avais fait du 15 ans, je n'aurais pu emprunter qu'une fois (130k€). J'ai enchainé un 145k€, puis un 190k€ et je viens de signer un 405k€!!!
J'en suis maintenant à 870k€ qui bossent pour moi à 11% brut en moyenne. Alors même si je laisse des plumes dans les intérêts, j'ai pu mettre en place un levier beaucoup plus gros.
Les banques me font confiance parce que j'ai de la marge de manoeuvre, même en perdant 1/3 de mes loyers, je peux encore rembourser mes emprunts et payer mes impôts.
Bravo pour votre parcours 👍
L’ essentiel c’est d’être passer à l’action avec réussite. Pour votre premier investissement vous auriez pu emprunter un montant moins important sur une durée plus courte et connaître également une réussite et des enchaînements.
Il n’existe pas un moyen unique mais l’essentiel c’est que le vôtre ait fonctionné 👌
@@VDVSALVA La stratégie à adopter dépend de beaucoup de facteurs, mais pour moi, dans les grandes lignes, l'emprunt sur 10-15 ans est la stratégie des plus "fortunés", le 20-25 est plus adapté au salaires médians. Avec de petits salaires avoir du cashflow c'est obligatoire, il faut pouvoir faire face aux aléas de la location. Enfin ce n'est pas grave de perdre de l'argent en intérêts si ça permet d'enchaîner les biens. S'il faut attendre 15 ans pour pouvoir réemprunter, on ne peut pas aller bien loin.
Évidement l’objectif est d’enchaîner avant 15 ans soit en vendant avant et en récupérant un capital important amorti par le locataire voire une PV soit en achetant un bien des que don encours à baissé ou ses revenus augmentés.
Encore une fois on peut investir sur 15 ans sur un bien un budget moindre laissant la possibilité d’enchaîner sur un autre bien ;)
Votre analyse a du toutefois du sens 👌 et vous avez visiblement adopté la plus adaptée à votre cas 👍
Je vous remercie pour votre démonstration, je partage votre point de vue sur la durée d'emprunt. Certains mythes ont la peau dure !
Merci pour votre retour 🙏
Merci pour ce travail de qualité, toujours dans la finesse et au delà des apparences !
Je suis fan des ponctuations faites de répliques xD Van Damme en conclusion c'est respectable.
Bonne continuation, et merci encore !
Merci Charles,
J’essai en effet de rythmer mes vidéos d’interventions pertinentes;) et JCVD l’est toujours👌👍
Bonjour et mille merci pour la qualité de vos contenus et des réponses apportées aux commentaires.
La seule chose à mon avis qui peut faire balancer les choses et qui est incertaine au moment de l'investissement c'est la plus value réalisée au moment de la vente..
En prenant le risque de se baser sur cet inconnu il est plus intéressant de le prendre pour une opération achat-revente mais ça c'est un autre sujet..
Merci encore
Oui en effet c est la raison pour laquelle j'ai pris comme constante pour les 3 emprunteurs l'absence de PV pour se focaliser essentiellement sur les écarts d'enrichissement..
Bonjour, j'ai 22 ans, j'ai enfin trouver la chaîne qui me permet d'acquérir des connaissances dans ce domaine, merci beaucoup.
Néanmoins j'ai une petite question dans votre simulation sur le scénario 1: j'imagine que vous partez du principe que le cash-flow est à zéro, mais étant donné que la mensualité à rembourser est élevé puisque l'emprunt est très court, me cash flow ne devrait il pas être négatif. et donc le scénario légèrement moins intéressant ?
Merci d'avance pour votre retour, et vos précisions 👍
Cordialement,
Franck
Bonjour j'ai adorer votre vidéo elle a beaucoup rassurer car j'avais toujours ce doute de: est t'il judicieux d'aller viser ce cash flow absolument ou alors être propriétaire bien plus rapidement et ne plus avoir à rembourser de crédit et avoir de vrai rentes ! Après peut être que sa dépend des situations de chacun (perso je garde mon emploi pour le moment et j'ai opter pour la stratégie achat rêvente RP après travaux qui m'a générer une bonne trésorie) mais c'est vrai que je trouve plus judicieux une durée courte au moins c'est vraiment à nous plus vite et on peu transmettre quelque chose de solide aussi merci sa m'a beaucoup éclairée et je vais revoir ma. Stratégie sur mon prochain projet 👍😊 hâte de la prochaine vidéo
Avec plaisir 🙏
Salut Martin ! J'ai découvert ton Instagram et ta chaîne récemment suite à la recommandation de Sébastien Marcus (l'importance de se former même gratuitement grâce à ta chaîne entre autres) et je suis agréablement surpris de trouver du contenu à "contre-courant" de la pensée générale ! Ça ouvre la réflexion sur d'autres perspectives avec une critique construite sans pour autant tout rejeter en bloc, c'est rare ! Merci pour ton partage.
P.S.: ton message "aux jeunes investisseurs" était top, j'ai partagé et ça a fait rire pas mal de monde qui se retrouvaient dans la description haha
Bonjour Matthieu, merci pour ton message. Il est vrai que malgré mes critiques des abus de certains dans le monde du coaching immobilier je suis malgré tout recommandé par certains et ça me fait évidement plaisir. Seb Marcus ayant une réelle expertise et une grande réussite dans son parcours j’ai été ravi de le voir recommander mon travail.
J’essai de faire cela avec le plus de sincérité possible et je crois qu il n’existe pas une seule façon de faire de limmo d ou l’importance d écouter plusieurs visions pour choisir la sienne ;)
Bonnes formations et à bientôt 🙏
Bravo, très intéressant, du pragmatique 👍. Cash flow net, net-net vision unique. Le TRI est très intéressant et peu communique à ce sujet.
Je me réécoute ca demain, merci pour ton travail
Avec plaisir 🙏
Bravo super instructif ! Une vérité face aux vendeurs de rêves ...
Merci ☺️
Ça fait mal d avoir tort ..mais je dois reconnaître que vos explications sont LIMPIDES et PÉDAGOGIQUES.
Merci de me/nous remettre dans le droit chemin ou au moins de me/nous montrer une véritable vision alternative avec Valeur ajoutée.
Merci .
Bonjour Yohan, merci pour votre message. Celui qui investit n’a au final jamais tort;) mais il existe en effet d’autre leviers d’enrichissement immo parfois plus puissant qui sortent de la pensée unique distillée sur le net👍
Très bonne analyse.
Juste le seul point où les soit disant formateur avait raison c'était que le cash flow permettait d'enchaîner plus facilement, des banques comme CIC calculaient le taux d'endettement au différentiel , ce qui permettait de lancer rapidement plusieurs projets et rien n'empêchait de rembourser en anticipé avec le cash-flow. Mais aujourd'hui ce n'est plus le cas et comme on dit le plus important reste le gain absolument et non uniquement le cash flow ou la rentabilité .
Très bonne analyse. Merci de donner de la nuance par rapport à tout ce qui se dit sur RUclips. Effectivement, dans la projection avec revente dans 10ans, l'investisseur qui emprunte sur 15 ans aura plus de cash que les autres avec crédits plus longs. Aussi, les stratégies dépendent des situations perso. Tous ne cherchent pas à devenir rentier de loyer à terme. Et quand on à la possibilité de profiter de la dette avec un CDI qu'on ne cherche pas à garder longtemps, n'est il pas également intéressant d'utiliser le plus possible la dette et pourquoi pas les crédits longs pour favoriser la croissance rapide, dans le but d'un arbitrage à court terme sur plusieurs biens. Avec l'acquisition de plusieurs biens à crédit, une fois arbitrage fait, on récupère aussi plus de cash au total sur plusieurs biens, quand bien même chaque biens rapporte moins avec crédit long que court... Stratégie qui rejoint celle évoquée en fin de vidéo (stratégie de revente avec plus value). On récupère du cash pour toute sorte de projet...
Oui il n’existe pas qu une seule stratégie, mais je pense qu il était important d’évoquer d’autres leviers d’enrichissements que ceux vendus par les coachs comme les plus porteurs, qui sont certes plus clinquants sur le court terme mais qui sont loin d’être toujours les plus enrichissants...
Bien d’accord avec toi. D’où l’importance de trouver la stratégie qui correspond le mieux à son propre objectif et à la durée qu’on se donne pour l’atteindre. Et d’où l’intérêt de ne pas se comparer aux autres, chacun avance à son rythme et en fonction de son propre objectif.
@@anthony-objectiflibertefin2973 tout a fait d’accord 👍
Super vidéo Martin j'ai adoré écouter ce podcast, continue ainsi ne change rien à bientôt Clément ton fidèle auditeur de vdv 😉
Merci clément 👌🙏👍
Merci beaucoup pour cette vidéo qui permet d’avoir une autre vision.
Je voulais vous demander s’il ne faudrait pas prendre en compte l’augmentation de loyer annuel qui peut avoir une incidence sur le cash flow sur la durée. Il faudrait en tenir compte dans le comparatif. Merci beaucoup.
Bonjour, merci pour votre message.
Durée de crédit courte ou durée longue, si le loyer augmente le cash flow augmentera du même montant pour les 2 types de durée ;)
Première vidéo que je regarde. Sacré taff, bravo ! Avec les taux actuels, c’est aussi possible de prendre des prêts sur des durées très longues, et de réinvestir le delta des mensualités de remboursements sur d’autres supports avec des taux sympas. Même avec une revente anticipée il est possible d’atteindre un TRI global très intéressant.
Salut, oui en effet c’est l’un des cas que j’évoque ou effectivement la durée longue avec cash flow réinvesti est judicieux.
Merci pour cette vidéo démonstrative . Je pense qu'il n'y a pas de mauvaises durées d'emprunts . Tout dépend de la ou les stratégies de départ . On peut démarrer avec du long terme 20/25 ans sur le 1er achat et ensuite sur les prochains passer à 15 . Faire du 20 / 25 ans sur des affaires à plus value sans trop en mettre de sa poche voire faire un peu de cash tous les mois durant la détention et revendre par exemple à 4 ou 5 ans si le marché est favorable à la vente . L' important est de bien maîtriser et d'anticiper autant que possible les paramètres en fonction de ses objectifs . Il y a aussi l'âge de l'investisseur qui peut être déterminant .
En effet il n’y a pas de vérités absolues …
Merci pour cette super vidéo qui fait réfléchir. Si on ajoute les impôts on est d’accord pour dire sur 20 ans on a plus d’intérêt déductible donc potentiellement ont payera mon d’impôt que la personne qui est sur 15 ans.
Bonjour, oui bien qu en fin d échéancier la part d intérêt baisse beaucoup quelque soit la durée du coup yaura un impact minime ;)
Ok merci beaucoup de ta reponce super travail
Bravo à toi
Je me chope un salut c’est Loïc juste avant ta vidéo ... le comble mdr
Haha 😂 j’en suis désolé 🙏 tu as du être reconnu comme un potentiel acheteur ;)))
Bonjour
Merci pour ces informations qui sont très interessantes .
De nos jours il faut que ça aille vite et des résultats rapides c'est pour cela qu' il y a tant de succès pour ce type de formations. C'est pour cela que j'hésite à investir dans l'immobilier car la réalité et tout autre. Et trouver un mentor pour vous apprendre les bases saines et réalistes c'est très difficiles.
un pouce de +.
continuez comme ça
Merci pour ce message🙏
L’ important c’est justement d’être objectif et d’oublier les promesses irréalistes de pseudo expert, je dirai même de ne pas avoir forcément de mentor ou en tout cas d’en limitant l’influence. Être ambitieux ne dispense pas d’être réaliste et chacun se fait son parcours, son expérience et c’est bien souvent la meilleure source d’apprentissage 👍
Bonne chance à vous 💪
merci à vous j'ai une question.
Est ce raisonnable de s'entourer d'un conseiller en gestion patrimoniale et ou d'un avocat fiscaliste ce sont des questions que je me suis posé ? si oui une vidéo serait intéressante à faire selon votre expérience à ce sujet.
Pour structurer des montages lorsque votre patrimoine évoluera oui c’est indispensable👍
Avant j'avais une certitude, maintenant j'ai tout sauf des certitudes.
Je ne peux pas vous en vouloir car vous avez fait murir ma réflexion. Merci pour cette vidéo !
Quel impact la très forte montée des taux a sur cette vidéo et ses conclusions ?
Bonjour, merci pour votre message.
La montée des taux a des conséquences sur le coup global du crédit. Ça augmente davantage l’intérêt de mettre un apport, et concernant la durée d’emprunt ça ne change pas les conclusions mais il faut s’assurer de pouvoir se positionner sur un bien dont le prix n’a pas forcément encore baisser alors que le coût des mensualités pour l’acquérir a évolué.
Merci de rappeler que chacun a une stratégie qui lui est propre ! Ça évitera des conneries
Oui c’est le sens de cette vidéo 👌👍
Super vidéo ! comme d'habitude j'ai envie de dire ! Un travail de qualité et toujours très instructif ! merci beaucoup VDV ^^
Avec plaisir 🙏 merci pour ton soutien :)
Super vidéo.
Pour moi le souci de prendre un crédit immo sur 15 ans pour du locatif, c'est que généralement ça demande un éffort d'épargne ou de mettre pas mal d'apport au départ
Moi j'ai pris sur 25 ans ça me permet d'être plus serein en cas d'impayé ou de vacance locative
Par contre je n'avais pas réalisé qu'une durée courte une fois le bien 100% remboursé avait un tel impact
Salut et merci.
Oui il faut pouvoir se le permettre le 15 ans, en théorie avec les taux actuels on arrive pas loin de l’équilibre avec un bien avec un bon rendement 👌
À bientôt
Très bonne vidéo. Il est vrai que l'enrichissement par capitalisation est très rarement mis en avant par les "coachs". C'est logique car ça nécessite d'attendre, ce qui risque d'attirer peu de personnes ou pas assez de personnes dans leurs formations à 1497 euros, payable en plusieurs fois. Je pense que d'ailleurs, ils génèrent plus de bénéfice en vendant des formations qu'en faisant des opérations immobilières... c'est une tactique pour avancer plus vite et obtenir l'apport grâce à cela pour les futurs investissements qu'ils projettent. Je pense ne pas être très loin de la vérité...
Ma tactique pour ma part est de prendre un investissement long en premier temps avec un différé, pour pouvoir faire des apports sur des petits projets (studio/T2 dans des villes moyennes) avec des emprunts courts de 15 ans. Donc Je ne suis pas contre le 20 ans dans un premier temps. C'est pas mal non plus mais il faut aussi prendre certain de 15 ans à vendre potentiellement à court terme. Mais 25 ans je trouve ça colossal à moins d'avoir négocier exo d'indemnités de remboursement anticipé car on a de grosses entrées dû à l'investissement et encore...
Continuez comme ça ! Je pense que sincèrement vos vidéos vous font tirer votre épingle du jeu. J'apprécie votre manière de voir les choses de manière rationnel en posant les chiffres.
Merci pour votre travail
Merci beaucoup John et bravo pour votre parcours qui propose une diversification des durées d’emprunt 👍 en prenant les avantages de chaque durée. Je partage votre avis de départ , la vente de formations rapporte énormément plus que l’immobiler Locatif 🙏
@@VDVSALVA De votre côté, vous privilégiez une durée plutôt longue ou courtes dans votre patrimoine ou un mixte également ?
Le 10 ans je trouve et en dessous 15 ans je trouve que c'est pas terrible car j'estime qu'en cas de vacances locative la reserve des cash flow se retrouve amoindri pour faire face aux mensualités et aux potentiels travaux de copropriété pondu chaque année par le syndic pour toujours prendre un peu plus que prévu.
Entre 15 et 20 on profite du coût de l'argent avec son taux inférieur à l'inflation et étant jeune 26 ans et heureusement en bonne santé pour ma part l'assurance emprunteur est très attractive.
Les paramètres primordiaux sont l'exonération des IRA/ un différé partiel et un transfert de prêt si fesable à mon avis
Les premiers invest je prenais des durées longues car j’étais juste.
Depuis quelques années j’opte pour du plus court ( jamais plus de 20ans). Je prends les durées les plus courtes, les taux actuels étant bas ça permet toutefois d’être a l’autofinancement. Disons qu’entre 15 et 20 ans c’est bien…
@@VDVSALVA Je vois intéressant à savoir. Nous sommes sur la même fréquence. Mais après voila rien empêche de moduler à la hausse ou la baisse la traite selon notre situation également. Il faut tout de même reconnaître que le système bancaire français a aussi des bonnes choses
Oui clairement il faut choisir la stratégie qui s’adapte le mieux à son cas. La vidéo avait pour objectif de casser certains fausses certitudes …
Bravo à toi !! Encore du beau travail toujours plein de vérité, hâte de voir les autres vidéo... continue comme ça !! 😉😉
Merci Morad🙏 pour ton message et soutien :)
À bientôt ;)
Merciiiii pour cette vidéo ! Très intéressantes toutes ces informations !
Avec plaisir Jeanette 👌
Très bonne vidéo mais il manque peut être deux points à aborder sur les modèles :
- Emprunter sur 25 ans permet d'emprunter plus et il existe une décote au m² évidente, donc il faut prendre en compte l'investissement "possible" sur 15 ans ou 25 ans (ex : sur 15 ans je peux emprunter 150K et pas 200, pour 150K j'ai 35m², pour 200 j'en ai 65, à cause de la surévaluation des petites surfaces).
- Le cash flow supplémentaire est obtenu dès le début via u prêt sur 25 ans, et même si il n'est pas placé il faut prendre en compte le facteur d'escompte ( préférence pour le présent : un euro aujourd'hui vaut plus qu'un euro dans un an, même sans prendre en compte l'inflation, c'est une notion assez importante en économie).
Cela peut venir nuancer le propos, au final chaque investissement risque d'avoir une durée optimale différente.
Bonjour Maxence ,
L’inflation est il est vrai un élément important tout comme le coût d’opportunité mais je ne pouvais me positionner dans cette analyse que sur des certitudes.
Après si on récupère sa capacité d emprunt au bout de 15 ans iso 25 l’euro qu on gagnera soit en le touchant net ou presque des loyers soit en réinvestissant vaudra plus que celui récupéré 10 ans après par l investisseur sur durée longue.
Tout comme le coût d’opportunité…il est mesuré au départ mais aussi après👌
Vous êtes d utilité publique !
Merci beaucoup
Très intéressant.
Réflexions qui va à contre-sens de mon intuition notamment avec des taux au plus bas.
Avant cette vidéo j'aurai emprunter sans hésiter le plus et le plus longtemps possible.
Merci 🙏
Il faut bien étudier votre projet en globalité en vous projetant aussi à l avenir et ensuite choisir la duree la plus adaptée a vos objectifs 👌
Merci de ton argumentation ! Je te fais de la "pub" régulièrement car ton contenu est magnifique.
Après j'avais moi même cette idée d'acheter sur un long prêt et je l'ai toujours pour mon cas pratique :
En région parisienne ou accéder a l'achat et la rentabilité est difficile (très difficile), penses tu que ta logique se vérifie également?
Dans la mesure ou en région parisienne c'est avant tout du patrimoniale et donc, pas de revente avant au moins 30 ans?
Je vois mon projet comme achat sur 30 ans, sans revente et avec les taux bas la différence est moindre a comparer d'il y a 10 ans.
P.S Je suis jeune
Bonjour,
Oui paris fait office d’exception j’en parle d’ailleurs dans la vidéo 👍 et ta strategie serait judicieuse.
Garde toi un peu de capacité d’emprunt pour du locatif 👍
Votre calcul se base sur un seul bien... en empruntant sur une durée plus longue, on peut acheter plus de biens et on s'enrichit donc plus vite. J'ai fait l'erreur d'investir deux biens sur une durée courte (15 ans chacun) et maintenant la banque me bloque et me refuse un nouvel emprunt... si j'avais emprunté ces deux premiers biens sur 25 ans chacun, j'aurais une plus grande capacité d'emprunt actuellement. Au final, ce nouveau bien qui me passe sous le nez, m'aurait rapporté du capital (le loyer étant payé par les locataires) et plus tard une belle plus-value, sans compter qu'il se vend en-dessous du prix du marché, le vendeur étant pressé... au final je perds combien??? bien plus que des intérêts payés en plus à la banque, intérêts qui sont bas vu les taux bas actuels!
Ceux qui investissent sur 10 ans doivent attendre 10 ans pour que leur emprunt se termine et pouvoir réemprunter? Et pendant ce temps, combien de belles occasions d'investissement vont-ils rater???!!!
Bonjour, en arbitrant au bout de quelques années vous récupérez plus et pouvez enchaîner sur un projet plus important et plus porteur.
Les banques prennent également l’encours bancaire en compte donc peut être que vous auriez pu enchaîner plus tôt mais avec une durée plus courte vous libérer plus rapidement réellement votre taux d’endettement.
Vous enchaînez un 3ie bien et après ? Vous êtes bloqué pour longtemps et vos locataires payent des intérêts. L’immobilier est un marathon, l’important n’est pas d’être en tête au bout de 10 ans mais d’arriver en premier à franchir la ligne. Si vous aviez emprunter sur 25 ans vous pourriez peut être avoir avec un 3ieme bien mais vous auriez bien moins de capital remboursé. Avoir des biens dont le capital ou les loyers nous sont versés dans 30 ans n’a aucun intérêt.
Collectionner les appartements pour être en difficulté dés les premiers gros travaux ou imprévus n’est pas judicieux, on est pas rentier avec du cash flow mais véritablement lorsque vous touchez des loyers sans crédit en face.
Ayez une vision plus globale et ensuite faites en fonction de vos moyens en comparant le tout sur le long terme.
Bonjour merci pour votre vidéo , je pense que le choix de la durée d’emprunt dépends de beaucoup d’éléments de l’investissement de l’entrepreneur et pas juste à dégager du « cash flow « , des stratégies d’investissements il y en a pleins et c’est vraiment du cas par cas ;)
Totalement d'accord
Merci bcp, encore félicitations pour la valeur de celle-ci. Je vais revoir certaines choses..👍😉
Merci Alex, l’essentiel c’est d’investir et d adapter votre durée d emprunt à vos objectifs et vos possibilités 👍
Merci pour cette vidéo. Les points de vue différents sont toujours enrichissants. Cependant selon moi il manque véritablement la prise en compte de l'inflation dans ces calculs. La meilleure façon de comparer n'est pas de sommer les sommes sans prendre en compte l'effet de l'inflation. Mieux vaut comparer la present value des différents projets ou encore l'IRR.
Bonjour, l’idée c’est de démontrer qu il existe d’autres visions et leviers d investissement.
Si un bien immo prend de la valeur avec le temps les 3 durées le revendront plus cher si ils revendent au moins moment.
Il n’existe aucune certitude sur l’inflation ca reste aléatoire même si on peut prendre en compte une tendance. Rien ne dit non plus que les loyers dans 20/25 ans seront toujours aussi élevés ou auront évolués contrairement aux mensualités fixes de crédit. Il y a des tendances je ne le conteste pas mais je ne pouvais baser mon analyse sur des suppositions, jai donc pris en compte des constantes en sachant qu en immobilier on est a mon sens obligé de penser à long terme avec une vision globale et que l analyse immediate est justement une erreur.
En tout cas ça permet d’interroger les investisseurs et c est je trouve intéressant.
Très bonne vidéo merci ! Je rajouterai tout de même qu’il manque une variable dans ces comparaisons, si on s’endette sur 25 ans plutôt que sur 15 ans c’est pour se laisser + de capacité d’endettement donc potentiellement avoir de la marge pour financer un autre petit bien à côté.
A mon sens il aurait été intéressant donc d’avoir
Scénario 1: 200k sur 15 ans
vs
Scénario 2: 350k sur 25 ans ( j’ai pris 350k au doigt mouillé mais l’idée est là. )
🙏
Salut, c’est évoqué dans la vidéo. En réalité la différence de cash flow est gommé à l’arbitrage, via l’amortissement de capital. Si on prend toutefois les 400€ de CF de différence pour calculer la capacité d’emprunt ça ne génère pour la durée longue que 140€ par mois de capacité d’emprunt en plus pas forcément de quoi acheter un autre bien ou alors ça génère 30k d investissements sur 20ans en plus a emprunter.
Bravo, c’est structuré et argumentée 👏🏽
Belle démonstration !! Merci
Avec plaisir 👌🙏
J ai croisé du monde de l’immobilier sur la bande d’arrêt d’urgence à la borne 🆘 , Bonne vidéo ✌🏼
Merci Beaucoup Benjamin 🙏
Je suis d'accord sur l'idée globale, mais de la même manière que les formateurs vendent des généralités, je pense qu'il ne faut pas généraliser. Je pense que tout dépend des leviers d'investissement qu'on utilise ainsi que de notre objectif.
Avoir un CF de 250€ par mois peut permettre en méthode DCA en bourse de les mettre dans un bon portefeuille avec des valeurs de croissance qui donnera des résultats spectaculaires au bout de 10 ans (en plus des dividendes et des intérêts composés). De plus les investir de cette manière les rend plus liquides et je pense qu'il faut se diversifier pour maitriser au mieux le risque.
Après si on se place comme un investisseur immobilier qui ne veut faire que ca, là aussi je pense que tout dépend de la stratégie car tous les biens ne sont pas forcément amenés à avoir une valeur vénale supérieurs en fonction du temps. Comme tu le dis si bien, il faut se placer à long terme, et c'est ce qui est le plus compliqué à faire parce qu'on ne sait pas ce que la vie nous réserve.
Bonjour Ayoub, tu as raison, il ne faut pas généraliser. L'objectif de la video est d'inviter chacun a s'interroger sans ceder aux vérités absolues vendues par les coachs.
Effectivement et je indique dalleurs , si le CF est placé c'est tout à fait judicieux. J'ai le sentiment que la plupart le consomment en revenus complémentaire, en épargne de précaution ( travaux etc) ou le réinvestissent rapidement pour un apport ( ce qui n'est pas mal dailleurs) et peu ont ta vision qui est pertinente...
Bravo et merci....
Franchement merci 🙏🏻 je vais repenser mes investissements pour mieux les diversifier !!
Avec plaisir merci pour ton commentaire 😉
Bravo de citer d’autres youtubeurs interessants, c’est sympa pour eux 👍
Pour l’anecdote, j’ai fais un appartement avec une entreprise qui fait aussi des videos sur youtube, et ils ont fait une video sur un de mes apparts. Dans la vidéo ils mentent sur le coût final de l’appart (pas de beaucoup) mais ont également augmentés le loyer de 100e par mois versus la réalité...
Bonjour, merci pour le commentaire👍 quelle est l’entreprise ?
@@VDVSALVA Investissement locatif ;)
Je ne suis pas spécialement étonné ;)
@@othronos
Bonjour, je suis en contact avec eux pour investir, votre retour d'expérience est-il positif ou négatif ?
J'appréciais leur honnêteté et transparence, vous présentez le premier avis négatif que je trouve sur cette société.
Bien cordialement.
@@VDVSALVA
Bonjour, je suis en contact avec eux pour investir, pouvez-vous approfondir votre pensée ?
Merci pour l'aspect méticuleux et pédagogique de vos démonstrations.
Bien cordialement.
Bonjour,
Chouette vidéo et pragmatique avant tout! Faites entrer l'accusé! 😂😂😂 . Bravo pour ce beau travail!!!
Merci Benoit pour ce retour. Quelques clins d'oeil en effet pour ceux qui ont les références;) a bientôt
Entièrement d'accord
👌🙏
Les 3 dislikes; Pierre Olliet, Michael Ferrari et Cedric Anicette.
👀😂😂😂😂😂
y a Sacha et Seb, Tom Monopoly, Olivier Sebum et Romain Caillet qui ont ajoute leur pouce en bas a l edifice.
😂😂😂😂😂😂😂😂😂
Le champion de tous pour moi c’est Cédric Anicette en un et Christopher W en 2. @vendeur de vérité, ça serait top de Faire un sondage des pires formateurs pour se marrer.
@@alibundy6365 Cedric Anicette est très fort en marketing et sait y faire pour pigeo.... Euh pardon... Séduire une certaine niche de personnes.
Les gros travaux, cela peut être une bonne opportunité...pour le rentier, cela augmente la valeur du bien... donc le niveau du loyer. J'ai beaucoup pensé pendant le premier confinement à la construction de balcons pour les immeubles de ville anciens sur jardin.
Bonjour, c’est évidement comme cela qu il faut le concevoir 👌👍
Non même sur 10 ans seulement, il n'y a pas besoin d'un placement à 5% pour faire 8 712 € de plus-value avec un investissement de 407 € mensuel, un placement à 3.3% suffit.
Mais je valide le fait qu'une durée courte profite à ceux qui ne savent pas investir le cashflow sur un placement qui dépasse les effets de l'écart de taux avec l'emprunt long.
Merci beaucoup
une vidéo de qualité comme ont les aimes !
Merci beaucoup 🙏
Vidéo très interessante qui remet en cause certains des principes que les coachs m'ont mis en tête. Quelle serait alors la meilleure srtatégie selon vous? Je pensais réinjecter le cashflow en remboursement, mais peut être une renégociation du crédit est elle la meilleure solution...
Bonjour et merci,
Les stratégies s’adaptent au cas par cas aux spécificités et objectifs de chacun. Votre cash flow peut être réinjecté dans un autre apport ou alors vous permettre de réduire la durée d’emprunt en supportant des mensualités plus élevées après renégociation de la durée de crédit 👌
@@VDVSALVA je vais y réfléchir, merci en tous cas pour l'ouverture d'esprit que vos vidéos permettent
Superbe mise au point
Merci 🙏
Hello vdv. Toujours au top. Inciter les gens a reflechir par eux meme c est ambitieux.
1/ Une duree courte c est le mieux pour etre rentier (dans le bon sens du terme) mais c est aussi la solution la plus difficile car elle coute tous les mois si on prend tout en compte.
2/ le CF ca n existe pas sur longue duree car les travaux et les impots te rattrapent toujours
3/ la bonne duree selon moi c est celle qui se decide entre le 1/ et le 2/😁😁😁
Merci 🙏
Tu as parfaitement bien résumé. Je vois les choses comme ça aussi
Vivement ton club prive je crois qu on aurait a s en raconter 😁😁😁
Je finirais par en faire un. Je manque simplement de temps mais avant la fin de l’année je m’y attèlerai 👍👍👍😉😉😉
@@VDVSALVA voila une "riche" idee 😁
Excellent comme d'habitude .Merci pour tout
Avec plaisir 🙏🙏🙏
Bonjour. Merci pour toutes ces nombreuses vidéos.
Mais existe-t-il un tableur ( ou autre) dans lequel on pourrait rentrer nos données pour savoir combien apporter, combien de temps emprunter... afin d'optimiser un achat pour un investissement locatif ? Merci
genial. enfin du bon contenu sur youtube
Merci beaucoup 🙏
Bonjour Martin,
Je comprends la démarche, il s’agit de désacraliser la parole des formateurs, d’autant plus lorsqu’ils vont tous dans le même sens. Mais sur cette question, j’ai l’impression que dans 95% des situations avec des taux aussi bas il est intéressant d’emprunter sur la durée la plus longue possible. Je me trompe peut-être mais d’après ce que j’ai calculé 407,92€ de cashflow mensuel placé à un taux annuel de 3,3% net suffirait à combler les 8712€ de différence entre emprunt 15 et 25 ans. Cela parait déjà plus facilement atteignable même sur un produit type assurance vie avec une majorité fonds euro.
Pour finir, merci et bravo pour la qualité du contenu que tu proposes.
Bonjour, comme indiqué il s’agit effectivement d’apporter une autre vision. Les taux sont bas mais ils sont encore plus bas sur 15ans donc pourquoi si on le peut ne pas profiter de ces taux;)
Je l indiqué dans la vidéo si le CF est placé cela permet effectivement de rattraper l’écart ..( Jai calcule 5% net en revanche) c’est possible mais ce n’est pas le plus simple non plus. Surtout cela implique de ne pas les consommer ou les utiliser en capital ou épargne de précaution pour entretien et imprévue.
Bien souvent les CF sont consommés mais si ils sont placés intelligemment alors oui c’est une stratégie tout à fait judicieuse 👌
Sauf qu'avec les taux bas trouver justement du 3,3% net ce n'est pas donné non plus en tout cas cela implique un minimum de risque sur ton épargne..après bien sûr c'est l'occasion de faire un petit peu de diversification dans ses investissements
Super vidéo encore une fois , merci pour toutes t vidéo 👌
Avec plaisir merci pour ton com 🙏
Bonsoir,
La vidéo est intéressante. Bravo pour le travail d’analyse.
Je me permets d’apporter quelques informations à mon sens essentielles qu’on entend jamais même sur cette chaîne lorsqu’on parle de vivre de l’immobilier.
1. Pour vivre de l’immobilier à CT (5-10 ans), il est nécessaire d’investir massivement.
2. Le corolaire de 1. : pour investir massivement, il est nécessaire d’emprunter massivement plusieurs M)
Cela demande des compétences particulières d’initiés en ingénieries bancaires et psychologie du système bancaire français.
3. La plus part des investisseurs (disons 97%) n’ont absolument aucune stratégie immobilière autre que la spécialisation dogmatique et conformiste (LCD, LMNP...). Ce qui est particulièrement risqué et incompatible avec un encours important.
Pour revenir à la vidéo, un élément important est occulté dans la démonstration qui traite d’enchaînements :
La sécurisation de l’encours. En effet, si on emprunte massivement, il est nécessaire d’apporter le maximum de sécurité à l’ouvrage. C’est là qu’intervient précisément l’importance du différé et à mon sens du prêt sur 20 ans qui me paraît être une durée stratégique et optimale.
Seul un investisseur qui détient un parc immobilier Hors Normes (disons de 5-10 M) sait qu’il est essentiel de sécuriser son encours avec le 110% (encore possible avec des techniques créatives d’initiés qu’on ne trouve pas sur YT), un différé le plus long possible et une durée d’amortissement à 20 ans. Je parle bien de sécurisation de l’encours et pas de CF.
Voilà mes remarques constructives.
Par ailleurs, après 500 heures de travail, mon livre disruptif sur l’immobilier sortira dans 3 mois. J’évoque entre autre le dogme du financement à 25 ans et le conformisme des investisseurs.
Fouad
Bonjour Fouad, merci pour le temps et l’attention apportée à cette vidéo.
Je partage la plupart des points évoqués.
Concernant le differé, il faut toutefois parvenir à le justifier auprès de la banque, et ca peut retarder également d’autres investissements et retarder aussi l amortissement de capital.
Je suis certain que votre livre apportera une autre vision de l’investissement que celle vendu par certains pseudo experts 👌👍
Bonjour,
Super vidéo ! Merci à vous pour ce travail qui dois vous prendre beaucoup de temps.
J'ai actuellement un crédit (gigogne avec PTZ) sur ma RP je souhaite faire un crédit pour du locatif est ce plus intéressant de rembourser le crédit de ma RP (pas le PTZ )pour pouvoir emprunter ou de faire un prêt in fine ?
Merci
Salut, tout dépend de vos objectifs du taux obtenu sur la RP.
Solder un crédit permet de faire du crédit hypothécaire (voire ma dernière vidéo), de baisser votre taux d’endettement ou alors avec votre cash vous pouvez lever d’autre crédits…C’est vraiment selon vos objectifs
Salut Salva super vidéo encore une fois merci !
Dans la partie 2 tu pourras parler du différé d’emprunt stp ? Qui fait lien d’ailleurs avec la partie 1
Et Merci pour les PDFs 👍
Salut Merci pour ton message:)
On évoquera la RP dans la partie 2
Mais yaura une partie 3 plus globale avec certaine notions non citées auparavant..
Super vidéo qui rétablit bien la vérité sur ce leitmotiv des coach immobilier qui prône une durée d’emprunt maximale. Et que pensez du fait d’acheter le bien au comptant car souvent cette méthode est déconseillée par les coach qui disent qu’il faut absolument profiter du fameux levier bancaire ?
Merci 👍
Pour votre question je suis partagé. En effet l’argent ne coûte rien ou presque et on peut utiliser ce montant pour lever davantage d’argent et se positionner sur un gros projet. Après si vous êtes bloqué un peu bloqué par les banques et que votre situation compliqué l’obtention d’un crédit ou que vous voulez préserver votre capacité d’emprunt pour un autre projet vous pouvez investir cash ou en grande partie pour toucher des revenus sans être lié à un crédit ce qui naturellement augmentera vos revenus et donc votre capacité d’emprunt pour un autre projet...
bravo et merci
Merci 🙏 la suite arrive sous une semaine ;)
Très bonne vidéo qui apporte beaucoup de valeur. Bravo! 👏
Merci beaucoup 👍🙏
Bravo ! Graphiques net, explication clair et prise de recule qui change de se qu'on voit souvent sur RUclips..
Il est nécessaire de faire des analyses comme celle-ci avant toutes validations de projets.
Finalement il n'y a pas de mauvaises techniques, tout dépends de l'objectif que chacun souhaite atteindre.
Bonne soirée !
Bonjour Matt, merci pour votre message conclu de manière très pertinente👍
À bientôt 🙏
Encore une vidéo au top ! Dommage que je manque de temps pour faire d'autres vidéos sur ma chaine perso
Merci Greg 🙏
Oui cela est très Chronophage;)
Même si on est passionné il est difficile de produire autant que l’on souhaiterait;)
À bientôt :-)
Il y a un détail que personne n exprime et qui à mon sens est l un des critères le plus important pour ceux qui préfèrent investir à 20 ou 25 ans.
Le fait de baisser la mensualité du crédit est également une sorte de gestion du risque des hausses des taxes, impôts, assurances, copro, perte d emplois....
Ça laisse une marge supplémentaire pour ne pas être obligé de travailler pour payer son bien.
C est donc la part de la gestion du risque qui est le plus important à mon sens sur le fait de baisser la mensualité du prêt.
Enfin ce n est que mon avis 😉
Merci pour la vidéo en tout cas 👍
Bonjour Romain,
Quelque soit la stratégie sur la durée il convient toujours de prévoir une épargne de précaution. Si on dégage du cash flow et qu il remplace simplement un salaire c’est assez risqué et il sera naturellement difficile d enchaîner...
@@VDVSALVA Je n ai pas compris, le but c est à mon sens de toujours travailler à côté ne pas compter que sur le cashflow mais si on doit faire un effort donc cashflow négatif et bien si tu perds ton travail, faut te débrouiller pour payer le crédit
En cas de perte d’emploi tu as justement les assurances de crédit “Perte d’emploi”
Pour le reste beaucoup visent la duplication d’investissement a fort cash flow donc sur duree longue pour quitter leur emploi ce qui est très rarement judicieux...
Merci beaucoup pour ce contenu. Cela nous donne une autre approche sur nos investissements. Bravo pour ce travail magnifique. J'ai découvert votre chaîne via notre Fiscaliste Dr. A. avec qui vous avez fait des vidéos
AB
Bonjour Axel ,
Merci beaucoup pour votre retour et ravi que vous connaissiez le Dr A, vous êtes entre de bonnes mains ;)
À bientôt
Super chaîne, vraiment très complète, et très claire dans les explications. Question: A la lumière de ce que tu prouves ici, cela ne veut il pas dire que c'est plus intéressant de rembourser d'un coup un crédit existant si on en a la possibilité plutôt qu'injecter le cash correspondant dans un nouveau projet? (Dans une optique de croissance)
Salut, en fait ça va dépendre de plusieurs critères. Si tu es bloqué en terme de taux d’endettement tu peux solder un crédit et utiliser le bien en garantie si besoin, sinon si tu es pas limité tu peux injecter ton cash en apport pour d’autre projets 👌
@@VDVSALVA Je suis dans le second cas, merci pour ton retour ;)
Alors j’opterai pour placer le cash, dans un ou plusieurs apports. L’argent ne coûte pas trop cher encore donc le levier d’emprunt reste intéressant à condition de ne pas opter pour une durée trop longue..
Je me posais la même question! Merci pour tes belles formations @vendeur_de_verite !
@@marielauremai3877 avec plaisir
Tres bonne analyse bravo
Merci david :-)
Tous les scénarios sont intéressants selon moi. Tout dépendra de l’objectif de l’investisseur en question. Certains investisseurs ont besoin d’un cash flow mensuel et d’autres peuvent attendre la revente pour récupérer du cash. Chaque stratégie a ses avantages et ses inconvénients. Il faut simplement les avoir en tête et les mettre en adéquation avec ses propres besoins. Il n’y a donc pas qu’UNE SEULE VÉRITÉ mais plusieurs stratégies possibles en fonction de ses objectifs.
Bonjour, c’est tout le message de cette vidéo , ne pas adhérer à une méthode vendue comme une Vérité absolue par certains et comprendre que d’autres leviers peuvent être plus porteurs à long terme. Chacun adapte la stratégie qui lui convient le mieux en prenant connaissance de toutes les stratégies👌👍
Avoir besoin de cash flow pourquoi pas mais cela dépend dans quel sens...si c'est pour le dépenser dans son quotidien c'est celon moi une très mauvaise idée si c'est pour s'assurer une épargne de précaution pour parer aux éventuels travaux où autres travaux pourquoi pas si on a plus de capacité d'épargne après l'achat..certains peuvent aussi utiliser ce cash flow pour préparer un nouvel investissement à moyen terme...mais de mon point de vue le cash flow doit rester une épargne et non comme certains veulent le dire un moyen d'améliorer son quotidien voire pire un moyen d'acquérir son indépendance financière...celle-ci viendra peut-être un jour mais il faudra la construire patiemment et ce fera après plusieurs opérations et en ayant bien géré son cash flow...je parle bien sûr pour une personne lambda pas pour des personnes ayant des gros moyens des le départ
Simplement MERCI !
Merci pour ton soutien. 🙏
@@VDVSALVA tu mérite bien + que cela !
Au top, bravo pour le job d'analyse. Je pense que quand on as la volonté d'en vivre rapidement avec peu de moyen, il faut commencer ses 2 à 3 premiers projets sur le principe du cashflow, qui sera réinvestis en apport sur le projet suivant donc bien placé (à +de 5% ;) ). Mais même en ayant quitté sont job il faudra s'investir encore plus (faire ses travaux, achats reventes...) pour partir sur des projets au durée plus courtes et commencer des remboursements anticipés. D'autres font le choix de s'associer pour continuer d'investir...
Personnellement j'ai réussi a quitté mon job au bout de 3ans et 3projets très rentables, Mais cela fera environs 5ans de travail supplémentaire en tant qu'investisseur à temps plein (MDb et travaux par moi meme) pour réussir a se dégager une marge sécuritaire à l'épreuve des reformes et de l'impôt ^^
Salut Robin, merci pour témoignage et surtout bravo pour ton parcours et d'avoir enchainé 3 projets très rentables. Effectivement la bascule vers une activité de MDB ( qui, on est d'accord est une vraie activité) après des investissements locatifs rentables et la création d'un capital est une stratégie judicieuse. Je ne le réfute pas, tout comme utiliser une durée courte pour que le locataire paie plus de capital mensuellement, arbitrer et a la revente repartir vers projet plus gros ou activité MDB..je mets simplement en garde certains investisseurs sur l'idée qu'ils ont du rentier qui vit de 3 CF, quitte son job et arrête de travailler.
Ils rejoignent généralement la rat race à nouveau s'ils souhaitent à nouveau investir ou faire évoluer leur qualité de vie ou tout simplement répondre à des changements ( enfant, couple etc...°
@@VDVSALVA Tout à fait :) !
Belle vidéo merci pour le boulot clair net et structurer 👌
Merci pour ton com👍👌
Tres bien mais l ecart est du au cout des interets d emprunt et de l assurance emprunteur . Or la moitie font des economies d impots (si lmnp et tmi 30%) donc faudrait reduire la moitie des ecarts. De plus emprunter sur 15 ans et attendre de ne plus avoir de mensualite en theorie oui dans la priqtique c long
Ensuite auj les banques elles font une fixation sur le taux d endettement et peu sur l encours tant que c le cas faut emprunter long
L emprunt permet de conserver l effet de levier plus longtemps et donc d ameliorer la renta
Dommage qu on aborde pas la fausse croyance du 0 apport ca m aurait interesse
Au final c du cas par cas suffit de tomber sur une banque differente et ca change tout y a pas que l argent gagne mais aussi le compromis pour rester finacable
Sur une durée courte on déduit aussi des intérêts. Moins oui et c’est abordé dans la vidéo mais ça reste inférieur à l’écart d’enrichissement. Quelque soit le scénario de revente ( revente avant la fin du crédit ) l’écart d’enrichissement est en faveur du crédit court. Oui en effet cela doit s’adapter à chacun mais faire de la durée longue une certitude est une erreure, trop répétée à mon sens. Les banques prennent aussi l’encours bancaire, à tel point qu un bulletin de recommandation HCSF sur 2 contient justement un point à ce sujet.
Le zéro apport pourrait je vous l’accorde faire l’object d une vidéo tout comme le differé de 3 ans…il n’y a pas qu une façon de faire de limmo pas qu une vérité absolue c’est vraiment le message de cette vidéo et des autres d’ailleurs (formations ou conseils )
Je trouve que sur 20 ans c'est le bon compromis perso. Ça permet de capitaliser correctement mais de pas non plus atteindre trop vite sa capacité max. Ce qui laisse une largesse pour pourquoi pas un autre investissement.
Oui c’est très bien
Merci. Que du vrai. Mais tous les investisseurs se doivent de maîtriser leurs calculs pour se projeter dans l'avenir. Oui le cashflow n'est pas éternel mais il y a des solutions. Parfois faire appel a un fiscaliste pour les projections est primordial. Oui les formateurs ne vous détaillent pas trop la suite du parcours d'investisseurs car c'est moins rose et cela devient un métier. Condamné à toujours investir ou faire un trait sur son cashflow.
Je tiens quand même à dire que c'est possible et j'ai de nombreuses connaissances qui sont parvenues à la liberté mais ne s'arrêtent jamais.
Bonjour et merci 🙏
Oui s’entourer de professionnels dès lors que l’activité se professionnalise justement est tout à fait pertinent voire indispensable selon les montages envisagés. Pour le reste, il est possible d’avoir d’excellents résultats cela demande beaucoup de travail mais on a rien sans rien 👌👍