voce nao considerou o custo do dinheiro no tempo.... foram 30 meses de construção. entao tem que considerar o custo do dinheiro cdi no periodo e descontar para saber o quanto rendeu de premio. outra coisa, voce nao pode simplesmente dividir por 30 para saber a rentabilidade já que vc tem que considerar que sao juros compostos...
Alex, não dividi por 30, utilizei a capitalização mensal composta para calcular a rentabilidade. A fórmula que usei para isso é a seguinte: M = A * [(1 + i)^n - 1] / i * (1 + i) Onde: M é o montante final; A é o valor do aporte mensal; i é a taxa de juros mensal (capitalização composta); n é o número de meses. Nesse caso, veja que a capitalização mensal ainda não considera o valor presente, pois as capitalizações iniciam sem um aporte de valor inicial, como se fosse o mês "zero". No Excel, utilizei a fórmula para calcular a taxa de juros composta, que me leva ao mesmo resultado de forma mais prática. A fórmula é baseada na mesma ideia de capitalização composta, mas simplifica o processo para resolver problemas com aportes regulares. =TAXA(nper; pgto; vp; [vf]; [tipo]; [estimativa]) Onde: nper: O número total de períodos (número de meses, por exemplo). pgto: O pagamento feito em cada período (os aportes mensais, por exemplo). vp: O valor presente (investimento inicial, que pode ser 0 se não houver). vf (opcional): O valor futuro (montante desejado ao final do período). tipo (opcional): Quando os pagamentos são devidos (0 no final do período, 1 no início). estimativa (opcional): Sempre utilizo 1. Obs.: Para funcionar bem no Excel, deve-se colocar o sinal negativo antes de "pgto" e "vp" quando for diferente de "zero". Sobre o CDI, eu tendo a discordar um pouco. Ao invés de focar no custo de oportunidade via CDI, prefiro comparar o investimento com o IPCA, que mede a perda do poder de compra do capital. Desse modo, consigo avaliar se o meu capital está realmente crescendo ou perdendo valor em termos reais. Essa análise é especialmente importante para quem está investindo em locação. Se o IPCA da região onde o imóvel está localizado superar a valorização do imóvel ao longo do tempo, isso pode ser um indicativo de que a venda seria mais vantajosa, já que a inflação está consumindo o valor dos ativos. Mas essa já é uma outra análise. Obrigado pela oportunidade! Acho que faltou uma explicação mais detalhada no vídeo.
Bom dia Tiago! Parabéns pelo seu trabalho, estou em São Paulo capital, muito bacana o seu método de trabalho, você abre oportunidades para todos serem beneficiados na sua gestão, tenho acompanhado o canal, que bacana isso.
Top demais esse tipo de conteúdo. Parabéns pelo seu trabalho sério e sabedoria de estar a frente das obras. Não é nada fácil ainda mais pra quem olho de fora e é leigo
Primeiro video que assisti seu, gostei muito de sua abordagem sobre os temas no video e principalmente a forma profissional como respondeu todos os comentários, pertinentes e tabem is sem noção. Salvei outros videos seus em minha playlists, cou estudar o seu conteúdo, e se tudo der certo farei contato em breve contigo. Um abraço e saúde e paz!
Oi Marcello, boa tarde. Fico feliz que tenha gostado do vídeo e da abordagem dos temas. Que legal que salvou uma playlist, isso me ajuda bastante, se tiver duvidas sobre os temas fala comigo la noinsta, procura por thiagoincorporador. Valeu 👊👊👊👊👊👊
Taxa básica de juros vai pra 11% irmão, NÃO FAZ SENTIDO INVESTIR EM IMÓVEIS. Ganho isso aí jogando dinheiro em investimento sem produzir nada, sem riscos, sem trabalho. INFELIZMENTE ESSE É O BRASIL. É proibido produzir riqueza.
Olá, boa tarde. Tudo bem? Dificil dizer se existe investimento melhor que o outro. De qualquer forma, alem da thumb, tem outras informações no vídeo. Por exemplo, esse projeto tem um ROI de 37% e uma rentabilidade de 2,64% a.m. ja descontando os impostos e a corretagem. Sei que é dificil encontrar um investimento com esses números, mas como eu disse não tem certo e errado.
selic a 11% e inflação REAL (não a do ibge) de 10%...não esqueça que imoveis, assim como qqer produto ou serviço, seguem a inflação no seu preço... tem baixa liquidez, sem duvida, mas imovel locado rende pelo menos 5% a mais que o cdi
além disso ta descontando o reinvestimento pra que o dinheiro não perca valor com o tempo? Desconta a inflação real do seu rendimento aí. Casa tem o aluguel + "reinvestimento' já que ela valoriza sozinha com o tempo. Se você considerar 11% de "rendimento", daqui 10 anos seu dinheiro compra nada. Mas de qualquer forma não acho que aluguel tenha bom rendimento. Só acho que se pensar a longo prazo é um investimento seguro e que o dinheiro não vai desvalorizar com o tempo.
@@carloscesarbr Na realidade perdemos 20% a.a em tudo... mas, a maioria dos investimentos estão pagando isso aí... 136% do CDI etc... Mas, a questão da perda dos 20% é uma questão de juros negativos pesquisa aí e exploda sua cabeça...
Minha preocupação com grafiato, gesso , as pedras , portas , janelas ,etc é principalmente em relação a manutenção devido eu pretender comstruir para alugar , e nesse casa o legal é algo alem de resistente, se de facil manutenção, quem sabe um dia vc faz um video a respeito deste assunto
Eu tenho unidades alugadas na maioria dos prédios que eu fiz e os problemas que tenho não são relacionados a esses sistemas. Geralmente os problemas e reclamações é do comportalmento dos próprios condominos mesmo que com o tempo tende a estabilizar e ficar tranquilo. Aluguel é pescaria, vc tem que ir selecionando o inquilino até achar um que fique 10 anos no imóvel.
@@AfonsoGuitar melhor colocar esse símbolo ♿ naquela vaga e na outra do que pedir para a prefeitura fazer algo sem retorno financeiro pra eles KKKKKKK
Tem como abrir o custo detalhado de construção, para usarmos como case e ver os preços dos materiais na nossa região e ver quanto sairia aproximado o preço se tivesse construído aqui .
@ Thiago.....vc tem que ter um canal. Aki Kitnets.......e assim mostrar aonde tem pra alugar......porque como tem muitas pessoas do interior querendo alugar ....não sabemos em quem confiar....depois que a gente encontra aí sim negociar com imobiliaria......
A parte ruim de alugar é que você passa ANOS pra encontrar um inquilino que cuide de fato de seu imóvel. Até lá, é sangue, suor e lágrimas. Mas também quando encontra, é céu de brigadeiro por ANOS.
Oi Cicero, boa tarde. Obrigado amigo, também acho que ficou legal pelo propósito do projeto. Administrar isso mais simples do que imagina, não quer dizer que não tem desafios mas é relativamente simples.
Olá Vito! Estou construindo em Taubaté, no interior de São Paulo. No momento, estou focado nos projetos locais, mas agradeço o interesse! E obrigado pelo elogio aos vídeos! Abraço.
Olá, boa tarde. Nesse vídeo eu falo apenas do custo de obra, mão de obra e mateiral. Vou deixar aqui abaixo um link de um video que publiquei onde explico com mais detalhes o pagamento do terreno. A explicação esta no minuto 8:23 do vídeo. Resumindo, pagamos o terreno em unidades prontas, no final da obra. ruclips.net/video/ScDnVYbztYo/видео.htmlsi=SI22Xj-bBYJhxeqq
Oi Paulo, boa tarde. É a operação de crédito com garantia de imóvel. Fazendo como pessoa juridica vc pode conseguir até 100% do valor do imóvel em garantia e esse tipo de operação geralmente te taxa reduzida.
Se fosse um capital proprio seu investimento 700mil nesses 9 imoveis com locacao a 1.800 teria um retorno total de 16.200 reais, seriq mais de 2% no mes.
Thiago, boa tarde! Tudo bem? Primeiramente, gostaria de parabenizar pelos seus vídeos, muito claros e exemplificativos. Além disso, gostaria de tirar uma dúvida com relação ao formato da operação que você utiliza. Pelo o que pude entender, você constituí uma SPE, na qual constará naturalmente o terrenista e a sua empresa. Porém, como nesse caso você, aparentemente, não faz uma "venda" aos investidores, haja vista que passa o imóvel a preço de custo, queria entender se você coloca todos os 5 investidores como sócios na SPE e ao final "distribui" os apartamentos entre os sócios nos termos do contrato social? Obrigado! Abraços.
Bom dia Lucas, tudo bem? Obrigado pelo feedback e que bom que gostou do conteúdo. Isso mesmo, coloco todos os investidores dentro da SPE e faço a distribuição do patrimonnio no final. Se for dinheiro distribui dinheiro se for imóvel distribuição de imóvel.
Oi jouer, bom dia. Tem vídeos aqui no canal falando sobre redução de custo. Se quiser procurar são os vídeos que falo so bre planejamento de obra. É possível sim alcançar grandes reduções com alterações simples no projeto.
Economizar no rodapé de escada dessa forma não sei se vale a pena, aqui no condomínio onde moro o rodapé era baixo tipo esse, com 1 ano de uso começou descascar a pintura com umidade da limpeza semanal
Oi Andreza, boa tarde. Isso era comum na limpeza dos nossos prédios, mudamos e deixamos de usar água. Para limpar utilizamos apenas vassoura e pano umido com desinfetante. Acabou o problea.
@@thiagoincorporador para poucas unidades deve funcionar, aqui no total de todas as torres são 350 apartamentos ai nao tem como 1x por semana precisa de lavar inclusive é mais rápido
Oi Geferson, bom dia. Vou deixar aqui um link de um playlista dessa obra. Tem vídeos desde quando era só o terreno, tem vídeo mostrando os projetos e execução de obra. ruclips.net/p/PLMT8RYOv4WxfBTxFyOcnORQKdaOCdpc9A&si=Pwb3W6c3VO3SKDxw
Oi Geferson, bom dia. Vou deixar aqui um link de um playlista dessa obra. Tem vídeos desde quando era só o terreno, tem vídeo mostrando os projetos e execução de obra. ruclips.net/p/PLMT8RYOv4WxfBTxFyOcnORQKdaOCdpc9A&si=Pwb3W6c3VO3SKDxw
Essa estrategia e muito interessante em alugar por 1800.e pegar um aporte.para investir em outro projeto mas se furar com algum inquilino ou uns mesese de vacancia complica tudo.e um risco que se corre.tiago tenho um imovel .no qual sou proprietario mas no nome do meu vo falecido.todos os erdeiros ja receberam e documentado mas voce acha que conseguiria aprovar um projeto desse mesmo no nome dele..porque inventario nao foi feito e usocapiao uma fortuna o que acha.nao canso de ver esses seus predios lindos 700mil.muito bom o valor.isso com o terr..se fosse sem o terreno qual seria esse valor.?de toda essa estrutura prontinha?
Ricardo, boa tarde. Sempre digo que se for colocar dinheiro em um imóvel o seu nome de estar na matricula, o imóvel deve ser seu definitivamente. Acho que deveria regularizar o imóvel antes de pensar em fazer esse investimento. Sobre o custo de R$700.000,00 dessa obra, o terreno foi pago em unidades futuras então 2 das unidades foram para comprar o terreno. Considerando que são 9 unidades e 2 são para pagar o terreno pode dividir esse valor por 7 para chegar em um custo por unidade. Abraço meu amigo e obrigado por sempre comentar aqui 🙏🙏🙏🙏
Bacana o vídeo! Mas qual o valor de imposto de renda pago sobre os aluguéis?? Porque depois de 5k já seria necessário pagar imposto. Então esse IR precisa ser considerado nessa rentabilidade líquida do aluguel.
Racionalizando os custos e trabalhando no projeto da para reduzir bem os custos. Tem um construtor do Rio que participa do nosso grupo de mentoria que consegue menos ainda.
Olá 👋, achei também, que seria mais ➕️... no meu estado as construções são mau feitas e vende por um Absurdo! Tudo muito caro, acabamento perfeito, PARABÉNS Thiago
Olá Helia, boa tarde. Tenho prédios entregues dessa forma há bastante tempo, mais de 10 anos, e tenho apartamentos alugados na maioria dos empreendimentos que construí. Até agora, não tivemos problemas de infiltração. Inclusive, a manutenção acaba sendo menos frequente em comparação com a pintura direta sobre o reboco.
Flavio, bom dia. Veja só, ele não investiu os 250k. Como eu mostrei na planilha o investidor capitaliza 160k e com esse investimento consegue acima de 2% ao mes liquido e com ROI de 37%. Não estou dizendo que tem que alugar, ele pode entrar e vender para retirar o dinheiro, mas um investimento de 2% a.m. é excelente.
O número de investidores é 5. Cada investidor deu 140 mil reais e ele chegou nesse número de 700 mil reais gastos. Como são 9 apartamentos, acredito que ele deve ter usado 2 apartamentos para pagar a permuta por unidade futura do terreno e deve ter ficado com 2 apartamentos pra ele também. Dessa maneira a conta fecha pra mim. Espero que faça sentido pra você também.
O Diego respondeu aqui melhor do que eu responderia. Da uma olhada no comentário dele, se tiver mais alguma dúvida pergunta aqui que a gente tenta esclarecer 🙏🙏🙏🙏🙏
Flavio, bom dia. Nesse prédio foram 9 unidades. * 5 para investidores (que financiarama obra toda) * 2 para pagar o terreno * 2 para o administrador do projeto Nesse projeto especifico os investidores ficaram com os aptos, mas em outros projetos tem vendas.
Boa tarde !!! Vejo nos seus vídeos que vc usa muito gráfiato no acabamento.... Com relação ao longo prazo , manutenção e tal , grafiato nao fica mais difícil? Questao de repintura, retoques etc .
Olá, boa tarde. Tenho prédios entregues a bastante tempo e sem problemas. O grafiato é uma resina acrilica, muito resistente. Fizemos poucas manutenções com pinturas até agora, mas são simples de serem feitas.
Olá, boa tarde. Na verdade tenho alguns aptos desse alugados e a experiencia que tenho é a seguinte. Com ou sem janela o pessoal coloca a roupara para secar em um varal de chão na sacada. Tive problemas com isso quando fazia sacadas em serralheria, o prédio ficava feio com as roupas la para secar, dava para ver da rua. Veja quando mostro a sacada no vídeo que a sacada tem uma parede de alvenaria e 100% das pessoas colocam para secar ali em um varal de chão. A janela na lavanderia é util para ajudar a secar, mas principalmente quando tem visita em casa para que não veja a roupa na sacada. De qualquer forma foi um erro não ter deixado janela na área de serviço.
Oi Geferson, bom dia. Vou deixar aqui um link de um playlista dessa obra. Tem vídeos desde quando era só o terreno, tem vídeo mostrando os projetos e execução de obra. ruclips.net/p/PLMT8RYOv4WxfBTxFyOcnORQKdaOCdpc9A&si=Pwb3W6c3VO3SKDxw
Terreno não. Sempre que falamos de custo de obra é sem o terreno. O CUB por exemplo, que é uma referencia de custo para construção de cada estado, não considera o terreno. Esse valor é de mão de obra e material.
Thiago, tudo bem? O valor de R$161.000,00 por unidade também contempla o custo do terreno? Realmente, um excelente negócio. Parabéns pela seriedade e assertividade com seus investidores!
Gabriel, boa tarde. Vou deixar aqui um link de um video onde eu explico com mais detalhe o pagamento do terreno. Esse terreno foi uma aquisição fazendo permuta por unidade futura, pagamos o terrenista em unidades prontas depois da obra. Segue abaixo o link, começo a explicar sobre o terreno no minuto 8. ruclips.net/video/ScDnVYbztYo/видео.htmlsi=9rs2m98CCDDXO1_j
É tudo móvel Casas Bahia! Aí não tem nem 10 mil de mobília!!! Não tem área de lazer!!! Impossível pagar 1800 de locação o engraçado é que tem muita gente que acredita!!! 220.000,00!!! Nunca MRV tem tudo e 2 dormitórios custa 180.000,00 ilusionista amigo!!!
Oi Carlos, boa tarde. Passando por aqui vem fazer uma visita, será bem vindo. Te aprensento os prédios que ja fiz e os apartamentos que tenho alugado aqui. Não entendi pq vc falou ilusionista, os seus apartamentos mobiliados vc aluga por quanto?
Esse ROE de venda tá errado é 1,19 ao mês e não 2,64 porque demorou 31 meses para obra ficar pronta. E outra coisa pra vender um imóvel no valor de mercador demora em média 3 a 6 meses ou seja quanto mais tempo demora pra vender o ROE despenca E tudo muito lindo no papel mas na realidade é totalmente diferente
João Victor, bom dia. No vídeo, estou falando sobre rentabilidade na locação, tanto que mostro o apartamento já mobiliado. Esse prédio é 100% para locação, e o exemplo de rentabilidade na venda foi usado apenas para demonstrar os ganhos "se" tivesse vendido. Sobre o prazo de 3 a 6 meses para vender ao preço de mercado, você está correto. Mas, quando construímos para venda, geralmente fazemos isso durante a obra, o que significa que, ao final da obra, as unidades já estão todas vendidas. Você costuma vender suas unidades só depois de prontas? Uma alternativa é fazer a incorporação, aderir ao RET e vender as unidades durante a obra, recebendo cerca de 25% a 30% do valor antecipadamente. Isso reduz os aportes de capital necessários e aumenta a rentabilidade do projeto.
Carlos, vou melhorar para as próximas. Se puder compartilhar, me diga como vc apresenta os seus imóveis, talvez me ajude a ajustar as minhas apresentações.
@@carlosbaruel5629Tá revoltado fiote? Seus comentários são só críticas alheias pq não tem área de lazer em um condomínio pequeno, ali é pra chegar e dormir não pra morar pra sempre llkkk
![SPE para captar investidores da construção [COMO FAZER].](/img/1.gif)
voce nao considerou o custo do dinheiro no tempo.... foram 30 meses de construção. entao tem que considerar o custo do dinheiro cdi no periodo e descontar para saber o quanto rendeu de premio. outra coisa, voce nao pode simplesmente dividir por 30 para saber a rentabilidade já que vc tem que considerar que sao juros compostos...
Alex, não dividi por 30, utilizei a capitalização mensal composta para calcular a rentabilidade. A fórmula que usei para isso é a seguinte:
M = A * [(1 + i)^n - 1] / i * (1 + i)
Onde:
M é o montante final;
A é o valor do aporte mensal;
i é a taxa de juros mensal (capitalização composta);
n é o número de meses.
Nesse caso, veja que a capitalização mensal ainda não considera o valor presente, pois as capitalizações iniciam sem um aporte de valor inicial, como se fosse o mês "zero". No Excel, utilizei a fórmula para calcular a taxa de juros composta, que me leva ao mesmo resultado de forma mais prática. A fórmula é baseada na mesma ideia de capitalização composta, mas simplifica o processo para resolver problemas com aportes regulares.
=TAXA(nper; pgto; vp; [vf]; [tipo]; [estimativa])
Onde:
nper: O número total de períodos (número de meses, por exemplo).
pgto: O pagamento feito em cada período (os aportes mensais, por exemplo).
vp: O valor presente (investimento inicial, que pode ser 0 se não houver).
vf (opcional): O valor futuro (montante desejado ao final do período).
tipo (opcional): Quando os pagamentos são devidos (0 no final do período, 1 no início).
estimativa (opcional): Sempre utilizo 1.
Obs.: Para funcionar bem no Excel, deve-se colocar o sinal negativo antes de "pgto" e "vp" quando for diferente de "zero".
Sobre o CDI, eu tendo a discordar um pouco. Ao invés de focar no custo de oportunidade via CDI, prefiro comparar o investimento com o IPCA, que mede a perda do poder de compra do capital. Desse modo, consigo avaliar se o meu capital está realmente crescendo ou perdendo valor em termos reais.
Essa análise é especialmente importante para quem está investindo em locação. Se o IPCA da região onde o imóvel está localizado superar a valorização do imóvel ao longo do tempo, isso pode ser um indicativo de que a venda seria mais vantajosa, já que a inflação está consumindo o valor dos ativos. Mas essa já é uma outra análise.
Obrigado pela oportunidade! Acho que faltou uma explicação mais detalhada no vídeo.
@@thiagoincorporador obrigado pela resposta, esclareceu muito
Empresário não fica se preocupando com CDI... pq sabe que rende muito mais que qualquer aplicação.
Esse portão tá fácil pra bandidagem adentrar!!
@@HenriqueDonizete-wy5qr Nem toda região do brasil é o Rio de Janeiro.
Engraçado é ver gente que não construiu nada na vida, criticando. Talvez um bando de lascado kkk parabéns para os empresários donos dos aptos
Valeu Tarcisio 👊👊👊👊👊👊
Vc deve ser outro lascado falando dos lascados
Deus te abençoe querido. Mais prosperidade e sucesso.
Eu profetizo este negócio abençoado em minha vida também, em nome de Jesus.
Amém, que Deus abençoe a todos com muita saúde para seguir trabalhando 🙏🙏🙏
Bom dia Tiago! Parabéns pelo seu trabalho, estou em São Paulo capital, muito bacana o seu método de trabalho, você abre oportunidades para todos serem beneficiados na sua gestão, tenho acompanhado o canal, que bacana isso.
Valeu pelo feedback e obrigado por acompanhar o canal.
Valeu 👊👊👊👊👊
Top demais esse tipo de conteúdo. Parabéns pelo seu trabalho sério e sabedoria de estar a frente das obras. Não é nada fácil ainda mais pra quem olho de fora e é leigo
Valeu pela força! 👊👊👊
Cara, que video bem estruturado e super interessante!
Valeu, obrigado 👊👊👊
Primeiro video que assisti seu, gostei muito de sua abordagem sobre os temas no video e principalmente a forma profissional como respondeu todos os comentários, pertinentes e tabem is sem noção.
Salvei outros videos seus em minha playlists, cou estudar o seu conteúdo, e se tudo der certo farei contato em breve contigo.
Um abraço e saúde e paz!
Oi Marcello, boa tarde.
Fico feliz que tenha gostado do vídeo e da abordagem dos temas. Que legal que salvou uma playlist, isso me ajuda bastante, se tiver duvidas sobre os temas fala comigo la noinsta, procura por thiagoincorporador. Valeu 👊👊👊👊👊👊
Empreendimento maravilhoso! Apartamento desse porte é meu sonho! ❤
Valeu Fernando, obrigado.
No tempo certo seu sonho se realizará 👊👊👊👊👊
Top parabéns, eu trabalho com obra sou mestre, acompanho sempre seus vídeos e sempre estou satisfeito e feliz com os resultados
Obrigado Fernando, valeu pelo comentário e por acompanhar o conteúdo. 🙏🙏🙏🙏
Taxa básica de juros vai pra 11% irmão, NÃO FAZ SENTIDO INVESTIR EM IMÓVEIS. Ganho isso aí jogando dinheiro em investimento sem produzir nada, sem riscos, sem trabalho. INFELIZMENTE ESSE É O BRASIL. É proibido produzir riqueza.
Olá, boa tarde.
Tudo bem?
Dificil dizer se existe investimento melhor que o outro. De qualquer forma, alem da thumb, tem outras informações no vídeo. Por exemplo, esse projeto tem um ROI de 37% e uma rentabilidade de 2,64% a.m. ja descontando os impostos e a corretagem. Sei que é dificil encontrar um investimento com esses números, mas como eu disse não tem certo e errado.
selic a 11% e inflação REAL (não a do ibge) de 10%...não esqueça que imoveis, assim como qqer produto ou serviço, seguem a inflação no seu preço... tem baixa liquidez, sem duvida, mas imovel locado rende pelo menos 5% a mais que o cdi
ganha 11% investindo sem risco? Conta essa boa aí... só voce sabe.
além disso ta descontando o reinvestimento pra que o dinheiro não perca valor com o tempo? Desconta a inflação real do seu rendimento aí. Casa tem o aluguel + "reinvestimento' já que ela valoriza sozinha com o tempo. Se você considerar 11% de "rendimento", daqui 10 anos seu dinheiro compra nada. Mas de qualquer forma não acho que aluguel tenha bom rendimento. Só acho que se pensar a longo prazo é um investimento seguro e que o dinheiro não vai desvalorizar com o tempo.
@@carloscesarbr Na realidade perdemos 20% a.a em tudo... mas, a maioria dos investimentos estão pagando isso aí... 136% do CDI etc... Mas, a questão da perda dos 20% é uma questão de juros negativos pesquisa aí e exploda sua cabeça...
Deus abençoe VCS! Ei gosto muito dessa área e quero aprender para investir também
Amem Bruno, obrigado.
Comece estudando e no seu tempo acontece 🙏🙏🙏🙏
Tempos passado em vídeo vc falou sobre bloco estrutural fundação, para que ele serve? Obrigado pelos vídeos no canal.
Minha preocupação com grafiato, gesso , as pedras , portas , janelas ,etc é principalmente em relação a manutenção devido eu pretender comstruir para alugar , e nesse casa o legal é algo alem de resistente, se de facil manutenção, quem sabe um dia vc faz um video a respeito deste assunto
Eu tenho unidades alugadas na maioria dos prédios que eu fiz e os problemas que tenho não são relacionados a esses sistemas. Geralmente os problemas e reclamações é do comportalmento dos próprios condominos mesmo que com o tempo tende a estabilizar e ficar tranquilo. Aluguel é pescaria, vc tem que ir selecionando o inquilino até achar um que fique 10 anos no imóvel.
No minuto 3:55 a gente ve que o poste da rua parece atrapalhar a entrega do carro na vaga.
o portao levanta por completo para as duas vagas
Bem observado. Como é obrigatório a vaga de visitante deixamos essa vaga para os visitantes.
@@thiagoincorporador Nesse caso não seria possível pedir pra prefeitura um reposicionamento do poste para liberar a entrada?
@@AfonsoGuitar melhor colocar esse símbolo ♿ naquela vaga e na outra do que pedir para a prefeitura fazer algo sem retorno financeiro pra eles KKKKKKK
Grande Tiagão! Mt obrigado pelo conteúdo; Deus te abençoe mais e mais
Valeu Josiel, obrigado 👊👊👊👊
Tem como abrir o custo detalhado de construção, para usarmos como case e ver os preços dos materiais na nossa região e ver quanto sairia aproximado o preço se tivesse construído aqui .
Olá, boa tarde.
Vou ver a possibilidade de fazer isso ou talvez um vídeo mais detalhado.
Boa noite querido!! Deus o abençoe... vc tem sido luz para muita gente
Amém 🙏🙏🙏🙏
Top demais. Qual a metragem deste terreno
Boa, mais um excelente vídeo.
VAleu 👊👊👊👊👊
@ Thiago.....vc tem que ter um canal. Aki Kitnets.......e assim mostrar aonde tem pra alugar......porque como tem muitas pessoas do interior querendo alugar ....não sabemos em quem confiar....depois que a gente encontra aí sim negociar com imobiliaria......
Nunca tinha pensado nisso, boa ideia Marlene 👊👊👊👊
Me manda o projeto deste prédio aí em PDF pra que eu possa construir aqui em sc
Vc executa esse tipo de empreendimento no interior de Minas, tenho interesse
Vc faz permuta no interior de Minas? Tenho um terreno de esquina medindo 360 mts quadrados e gostaria de construir algumas unidades
Excelente retorno
Também acho Cicero, imóvel é muito seguro 👊👊👊👊
depende do publico alvo...abaixo de 50m2 creio que facilita muito a locação se bem equipado e decorado.
👏👏👏👏👏 isso ai
Boa noite. Ótimo vídeo.
Onde ficam suas kitnets ? Qual cidade e estado?
Obrigado!
Oi Marcelo, boa noite.
Valeu pelo elogio, obrigado 👊👊👊👊
Fica em Taubaté SP.
A parte ruim de alugar é que você passa ANOS pra encontrar um inquilino que cuide de fato de seu imóvel. Até lá, é sangue, suor e lágrimas. Mas também quando encontra, é céu de brigadeiro por ANOS.
Isso ai, é um trabalho, esse negócio de renda passiva não existe rs.
Mas depois que encontra um bom inquilino paga todo o trabalho por anos.
@ rodapés......muito feinho.....economizou....mas como tempo descasca a pintura.....ficou horríveil
M
Prédio muito bonito fico curioso como administra tudo isso
Oi Cicero, boa tarde.
Obrigado amigo, também acho que ficou legal pelo propósito do projeto.
Administrar isso mais simples do que imagina, não quer dizer que não tem desafios mas é relativamente simples.
No Brasil nao sei mas aqui em França se nao tiveres 10% de rentabilidade pouco vale a pena o emprestimo està a 4% deixo vos refletir
Boa noite Thiago, vc tem um vídeo falando da parte hidráulica e elétrica?
Ainda não tenho Rodrigo, preciso fazer.
Olá Thiago
Em que região vc está construindo? Tem interesse em construir na vila Sônia a 300m do metro?
Abs e parabéns pelos vídeos
Vc já tem o terreno liberado
Olá Vito!
Estou construindo em Taubaté, no interior de São Paulo. No momento, estou focado nos projetos locais, mas agradeço o interesse! E obrigado pelo elogio aos vídeos! Abraço.
👊👊👊👊
EXCELENTE !!!!
Valeu Oscar 👊👊👊👊👊
Quanto seria o aluguel sem a mobilia?
E o terreno? Já está no custo.
Se não está tem que ser computado nos resultados.
Olá, boa tarde.
Nesse vídeo eu falo apenas do custo de obra, mão de obra e mateiral.
Vou deixar aqui abaixo um link de um video que publiquei onde explico com mais detalhes o pagamento do terreno. A explicação esta no minuto 8:23 do vídeo. Resumindo, pagamos o terreno em unidades prontas, no final da obra.
ruclips.net/video/ScDnVYbztYo/видео.htmlsi=SI22Xj-bBYJhxeqq
Me ajuda a alavancar thiago tenho alguns lotes que venho adquirindo a anos mas estou sem recurso bora pra cima de um . Projeto comigo
O que seria a operação de crédito citado no final do vídeo ? Abraços
Oi Paulo, boa tarde.
É a operação de crédito com garantia de imóvel. Fazendo como pessoa juridica vc pode conseguir até 100% do valor do imóvel em garantia e esse tipo de operação geralmente te taxa reduzida.
Se fosse um capital proprio seu investimento 700mil nesses 9 imoveis com locacao a 1.800 teria um retorno total de 16.200 reais, seriq mais de 2% no mes.
Thiago, boa tarde! Tudo bem? Primeiramente, gostaria de parabenizar pelos seus vídeos, muito claros e exemplificativos.
Além disso, gostaria de tirar uma dúvida com relação ao formato da operação que você utiliza.
Pelo o que pude entender, você constituí uma SPE, na qual constará naturalmente o terrenista e a sua empresa. Porém, como nesse caso você, aparentemente, não faz uma "venda" aos investidores, haja vista que passa o imóvel a preço de custo, queria entender se você coloca todos os 5 investidores como sócios na SPE e ao final "distribui" os apartamentos entre os sócios nos termos do contrato social? Obrigado! Abraços.
Bom dia Lucas, tudo bem?
Obrigado pelo feedback e que bom que gostou do conteúdo.
Isso mesmo, coloco todos os investidores dentro da SPE e faço a distribuição do patrimonnio no final. Se for dinheiro distribui dinheiro se for imóvel distribuição de imóvel.
Difícil acreditar nesse valor de 700k, considerando a mão de obra e o custo do terreno.
Oi jouer, bom dia.
Tem vídeos aqui no canal falando sobre redução de custo. Se quiser procurar são os vídeos que falo so bre planejamento de obra. É possível sim alcançar grandes reduções com alterações simples no projeto.
Economizar no rodapé de escada dessa forma não sei se vale a pena, aqui no condomínio onde moro o rodapé era baixo tipo esse, com 1 ano de uso começou descascar a pintura com umidade da limpeza semanal
Oi Andreza, boa tarde.
Isso era comum na limpeza dos nossos prédios, mudamos e deixamos de usar água. Para limpar utilizamos apenas vassoura e pano umido com desinfetante. Acabou o problea.
@@thiagoincorporador para poucas unidades deve funcionar, aqui no total de todas as torres são 350 apartamentos ai nao tem como 1x por semana precisa de lavar inclusive é mais rápido
Janelas na cor preta sairia mais caro? Acho que ficaria mais bonito.
Na verdade não sei, também acho que ficaria melhor.
Vou ver para os próximos.
👊👊👊👊👊
Tem que fazer um vídeo com mais riqueza de detalp
Oi Geferson, bom dia.
Vou deixar aqui um link de um playlista dessa obra.
Tem vídeos desde quando era só o terreno, tem vídeo mostrando os projetos e execução de obra.
ruclips.net/p/PLMT8RYOv4WxfBTxFyOcnORQKdaOCdpc9A&si=Pwb3W6c3VO3SKDxw
Oi Geferson, bom dia.
Vou deixar aqui um link de um playlista dessa obra.
Tem vídeos desde quando era só o terreno, tem vídeo mostrando os projetos e execução de obra.
ruclips.net/p/PLMT8RYOv4WxfBTxFyOcnORQKdaOCdpc9A&si=Pwb3W6c3VO3SKDxw
Aqui em Porto Alegre, só a parte de serralheria ja daria 30k
O que eu faço é comprar o material pela empresa e contratar o serviço de serralheria separado.
Boa tarde Thiago!
Na lavanderia não tem janela?
Não tem Marcelo 🤦♀️🤦♀️🤦♀️
Errei feio nessa amigo, mas vou corrigir nos próximos.
Obrigado mas...você esqueceu do IR sobre o aluguel...
Oi Renato, boa tarde.
Devo fazer um vídeo sobre isso, as diversas formas de fazer.
Essa estrategia e muito interessante em alugar por 1800.e pegar um aporte.para investir em outro projeto mas se furar com algum inquilino ou uns mesese de vacancia complica tudo.e um risco que se corre.tiago tenho um imovel .no qual sou proprietario mas no nome do meu vo falecido.todos os erdeiros ja receberam e documentado mas voce acha que conseguiria aprovar um projeto desse mesmo no nome dele..porque inventario nao foi feito e usocapiao uma fortuna o que acha.nao canso de ver esses seus predios lindos 700mil.muito bom o valor.isso com o terr..se fosse sem o terreno qual seria esse valor.?de toda essa estrutura prontinha?
Ricardo, boa tarde.
Sempre digo que se for colocar dinheiro em um imóvel o seu nome de estar na matricula, o imóvel deve ser seu definitivamente. Acho que deveria regularizar o imóvel antes de pensar em fazer esse investimento. Sobre o custo de R$700.000,00 dessa obra, o terreno foi pago em unidades futuras então 2 das unidades foram para comprar o terreno. Considerando que são 9 unidades e 2 são para pagar o terreno pode dividir esse valor por 7 para chegar em um custo por unidade. Abraço meu amigo e obrigado por sempre comentar aqui 🙏🙏🙏🙏
@@thiagoincorporador grato
Grato
🙏🙏🙏🙏
🙏🙏🙏🙏🙏
Bacana o vídeo! Mas qual o valor de imposto de renda pago sobre os aluguéis?? Porque depois de 5k já seria necessário pagar imposto. Então esse IR precisa ser considerado nessa rentabilidade líquida do aluguel.
Olá, boa tarde.
Na pessoa juridica 11%.
@@thiagoincorporador obrigado! Abraço!
👊👊👊👊👊
Mano, achei barato pra caralho esse prédio, tava esperando uns 2 milhões e vc me fala q custou só isso
Racionalizando os custos e trabalhando no projeto da para reduzir bem os custos. Tem um construtor do Rio que participa do nosso grupo de mentoria que consegue menos ainda.
@@thiagoincorporador vc faz projeto e a construção??
Olá 👋, achei também, que seria mais ➕️... no meu estado as construções são mau feitas e vende por um Absurdo! Tudo muito caro, acabamento perfeito, PARABÉNS Thiago
O prédio ficou top, queria saber de onde ele é e como a gente encontra os prédios para conseguir alugar, se alguém souber comenta aqui pfvr
Oi Guilherme, boa tarde.
O prédio fica em Taubaté SP
Parabéns, sou novo no canal.
Vídeo ótimo, bem explicado e bem demonstrado.
Se aparecer algum apt desses a venda, tenho interesse.
Abraço
Oi Carlos, bom dia.
Me manda um direct nomeuinsta thiagoincorporador nos falamos por la.
Thiago, eu tenho apenas o sonho de construir uma casa para morar, mas não entendo muito de construção, seu curso é indicado no meu caso?
Vai te ajudar a seguir os passos para construir adequadamente, tem até mais do que vc precisa.
Comissão de venda e 6% e 10% administração mensal imobiliária caso de locação
Olá, bom dia.
Dependendo da quantidade de unidades e se for exclusividade conseguimos menos, mas via de regra o mercado trabalha com 6% mesmo.
Devidamente Hypado com 1100 pontos.😉
Valeu 🙏🙏🙏🙏🙏
Por ser sem reboco sera que com o tempo não pode dar infiltração?
Olá Helia, boa tarde.
Tenho prédios entregues dessa forma há bastante tempo, mais de 10 anos, e tenho apartamentos alugados na maioria dos empreendimentos que construí. Até agora, não tivemos problemas de infiltração. Inclusive, a manutenção acaba sendo menos frequente em comparação com a pintura direta sobre o reboco.
Esse valor de aluguel nesse valor tá incluso o que qual valor condomínio vai ficar
Olá, boa tarde.
Sim, esta incluso o valor do condominio, cerca de R$200,00.
250 mil rende 4200 por mês em renda variável... por esse olhar e pela liquidez, não tem lógica ter um imóvel e viver se locação
KKKKKKKKK tu tem não tem 250 mil pra tá falando isso, se fosse assim milionários fariam isso do que deixar seu patrimônio em terreno.
Flavio, bom dia.
Veja só, ele não investiu os 250k. Como eu mostrei na planilha o investidor capitaliza 160k e com esse investimento consegue acima de 2% ao mes liquido e com ROI de 37%. Não estou dizendo que tem que alugar, ele pode entrar e vender para retirar o dinheiro, mas um investimento de 2% a.m. é excelente.
rs
Só acho que nem cabe 2 SUV na mesma vaga
kkkkkk não cabe mesmo
Bom dia. Nao estou entendendo. Se o custo total foi de 700mil, e sao 9 aps, entao o custo de cada ap seria 78mil.
O número de investidores é 5. Cada investidor deu 140 mil reais e ele chegou nesse número de 700 mil reais gastos. Como são 9 apartamentos, acredito que ele deve ter usado 2 apartamentos para pagar a permuta por unidade futura do terreno e deve ter ficado com 2 apartamentos pra ele também. Dessa maneira a conta fecha pra mim. Espero que faça sentido pra você também.
Isso ai Diego, perfeito, é isso mesmo. 👊👊👊👊👊
O Diego respondeu aqui melhor do que eu responderia.
Da uma olhada no comentário dele, se tiver mais alguma dúvida pergunta aqui que a gente tenta esclarecer 🙏🙏🙏🙏🙏
Mas, se são 10 apartamentos, no final cada investidor fica com 1 ou 2 apartamentos?
Flavio, bom dia.
Nesse prédio foram 9 unidades.
* 5 para investidores (que financiarama obra toda)
* 2 para pagar o terreno
* 2 para o administrador do projeto
Nesse projeto especifico os investidores ficaram com os aptos, mas em outros projetos tem vendas.
Comissão aki em São Paulo é 6%
Sim, por aqui o pessoal também cobra isso. Mas da para negociar em alguns casos
Boa tarde !!! Vejo nos seus vídeos que vc usa muito gráfiato no acabamento.... Com relação ao longo prazo , manutenção e tal , grafiato nao fica mais difícil? Questao de repintura, retoques etc
.
Olá, boa tarde.
Tenho prédios entregues a bastante tempo e sem problemas. O grafiato é uma resina acrilica, muito resistente. Fizemos poucas manutenções com pinturas até agora, mas são simples de serem feitas.
@@thiagoincorporador top , muito obrigado pelas respostas, e segue firme aí no vídeos que são muito apreciados 👏👏
Valeu 👊👊👊👊👊
Qual foi o custo e tamanho do terreno?
O terreno foi pago em unidades no proprio prédio e tem 350m².
Voce é de Goiás?
Taubaté SP
Difícil uma lavanderia sem janela, né? Ou a pessoa tem uma lava e seca ou depende de uma lavanderia externa para resolver a questão.
Olá, boa tarde.
Na verdade tenho alguns aptos desse alugados e a experiencia que tenho é a seguinte. Com ou sem janela o pessoal coloca a roupara para secar em um varal de chão na sacada. Tive problemas com isso quando fazia sacadas em serralheria, o prédio ficava feio com as roupas la para secar, dava para ver da rua. Veja quando mostro a sacada no vídeo que a sacada tem uma parede de alvenaria e 100% das pessoas colocam para secar ali em um varal de chão. A janela na lavanderia é util para ajudar a secar, mas principalmente quando tem visita em casa para que não veja a roupa na sacada. De qualquer forma foi um erro não ter deixado janela na área de serviço.
Quantos adp😊ares são?
Nesse prédio são 9 apartamentos.
como fica o IR no caso de alugar?
Alugo na pessoa jurica, 11% de imposto.
Tem que fazer um vídeo com mais riqueza
Oi Geferson, bom dia.
Vou deixar aqui um link de um playlista dessa obra.
Tem vídeos desde quando era só o terreno, tem vídeo mostrando os projetos e execução de obra.
ruclips.net/p/PLMT8RYOv4WxfBTxFyOcnORQKdaOCdpc9A&si=Pwb3W6c3VO3SKDxw
Quantos apartamentos por andar ?
Bom dia.
Nesse são 2
Qual o tamanho do terreno???
Esse tem 350m²
@@thiagoincorporador me pareceu ser um terreno de esquina… e nesse terreno vc conseguiu colocar 9 unidades com garagem?!..
Sao qtis apartamento?
Dia, nesse não 9 unidades.
Quero construir um desses pra mim , um não , quero vários desses pra mim kkk
😂😂😂😂😂😂
Eu também, quero fazer uma coleção...
@@thiagoincorporador😅😅 esse provavelmente é o sonho de muito!
Sucesso sempre que Deus te abençoe sempre!
🙏🙏🙏🙏🙏
700k tudo, terreno e obra, eu entendi certo?
Terreno não.
Sempre que falamos de custo de obra é sem o terreno. O CUB por exemplo, que é uma referencia de custo para construção de cada estado, não considera o terreno. Esse valor é de mão de obra e material.
Não foi exigido por elevador por causa da altura
Olá, boa tarde.
Aqui na região o elevador é exigido a partir do 4º pavimento.
Thiago, tudo bem?
O valor de R$161.000,00 por unidade também contempla o custo do terreno?
Realmente, um excelente negócio.
Parabéns pela seriedade e assertividade com seus investidores!
Gabriel, boa tarde.
Vou deixar aqui um link de um video onde eu explico com mais detalhe o pagamento do terreno. Esse terreno foi uma aquisição fazendo permuta por unidade futura, pagamos o terrenista em unidades prontas depois da obra.
Segue abaixo o link, começo a explicar sobre o terreno no minuto 8.
ruclips.net/video/ScDnVYbztYo/видео.htmlsi=9rs2m98CCDDXO1_j
É tudo móvel Casas Bahia! Aí não tem nem 10 mil de mobília!!! Não tem área de lazer!!! Impossível pagar 1800 de locação o engraçado é que tem muita gente que acredita!!! 220.000,00!!! Nunca MRV tem tudo e 2 dormitórios custa 180.000,00 ilusionista amigo!!!
Oi Carlos, boa tarde.
Passando por aqui vem fazer uma visita, será bem vindo.
Te aprensento os prédios que ja fiz e os apartamentos que tenho alugado aqui.
Não entendi pq vc falou ilusionista, os seus apartamentos mobiliados vc aluga por quanto?
Esse ROE de venda tá errado é 1,19 ao mês e não 2,64 porque demorou 31 meses para obra ficar pronta.
E outra coisa pra vender um imóvel no valor de mercador demora em média 3 a 6 meses ou seja quanto mais tempo demora pra vender o ROE despenca
E tudo muito lindo no papel mas na realidade é totalmente diferente
João Victor, bom dia.
No vídeo, estou falando sobre rentabilidade na locação, tanto que mostro o apartamento já mobiliado. Esse prédio é 100% para locação, e o exemplo de rentabilidade na venda foi usado apenas para demonstrar os ganhos "se" tivesse vendido.
Sobre o prazo de 3 a 6 meses para vender ao preço de mercado, você está correto. Mas, quando construímos para venda, geralmente fazemos isso durante a obra, o que significa que, ao final da obra, as unidades já estão todas vendidas.
Você costuma vender suas unidades só depois de prontas? Uma alternativa é fazer a incorporação, aderir ao RET e vender as unidades durante a obra, recebendo cerca de 25% a 30% do valor antecipadamente. Isso reduz os aportes de capital necessários e aumenta a rentabilidade do projeto.
Amigo você é muito amador nem disse o tamanho útil do ap!!! Meu Deus!!!
Carlos, vou melhorar para as próximas. Se puder compartilhar, me diga como vc apresenta os seus imóveis, talvez me ajude a ajustar as minhas apresentações.
1800 reais em taubate kkkkkk está de brincadeira
Oi Irineu, bom dia.
É verdade, tenhos alguns qui alugados nesse valor no portal da mantiqueira. Vc tem imóvel em Taubaté? Por quanto aluga os seus?
Manda cópia do contrato de locação se alugar por 1300 é muito área de lazer 0!!!!!
@@carlosbaruel5629Tá revoltado fiote? Seus comentários são só críticas alheias pq não tem área de lazer em um condomínio pequeno, ali é pra chegar e dormir não pra morar pra sempre llkkk