Aí fica a pergunta... porque investir e fazer tudo isso se o retorno é igual de fundo imobiliário ??? As 2 pro terreno e 2 pra adm levam toda a vantagem de se construir... melhor ficar em fundos imobiliários e ainda diversificar esse valor
Oi Alex, boa tarde! Entendo seu ponto, na verdade, há diferenças que podem fazer com que cada um tenha suas próprias vantagens, dependendo dos seus objetivos pessoais. É importante lembrar que cada tipo de investimento tem suas particularidades. No caso de fundos imobiliários, eles oferecem liquidez e diversificação, sem a necessidade de se preocupar com a gestão do imóvel. Mas, por outro lado, investir diretamente em imóveis oferece um nível de controle que você não tem em FIIs. Eu mesmo faço credito com garantia de imóveis para alavancar que não seria possível com FII da maneira que eu faço. E embora existam boas oportunidades no mercado de FIIs, há também casos de desvalorização significativa de fundos grandes. Veja exemplos como: - XP Corporate Macaé (XPCM11): Desvalorização de R$98,00 para R$9,00 em 5 anos. - BB Votorantim Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11): De R$169,00 para R$109,00 em 5 anos. - Max Retail (MAXR11): De R$128,00 para R$82,00 no mesmo período. Os dois podem ser bons, dependendo do seu perfil e da sua capacidade de investimento. O mundo ideal é comprar FII com dinheiro de aluguel do imóvel real rs. Diversificação é sempre uma boa estratégia. Além disso, como operamos como empresa através de uma holding, nossa carga tributária é menor em comparação a uma pessoa física e isso nos dá ainda mais vantagem para alavancar. No final das contas, acredito que cada investidor deve escolher o caminho que se alinha com seu perfil e objetivos. O importante é estar confortável com a estratégia que você adota.
1. investimento em fundos não serve como fundos e garantia para alavancagem em caso de novos empréstimos. 2. Investimentos em fundos não tem valorização anual, e nada garante a variação em % sobre a inflação. 3. Investimentos em fundos também envolve riscos, menores mas envolve. - Investimento em imóveis, para além de você ter um imóvel que a cada ano valoriza, você tem uma garantia de fundo em caso de necessitar de novos empréstimos para alavancar, pois é um bem físico. Cada caso é um caso, mas sem sombra de dúvidas investir em imóveis é muito mais lucrativo a longo prazo! Enquanto um fundo de investimento te dá 10% ao ano de rendimento. Investimento em imóveis pode dobrar o investimento em 12 meses, dependendo do local e da oportunidade.
Amiguinho. Em um prédio desse o valor investido pode considerar que dobrou... se pensar em vender os AP, o lucro seria equivalente a décadas de fundo imobiliário. Quem controi, dobra o patrimônio, diferente de quem comprar pronto.
Thiago eu não deixei de notar sua oratória, meus Parabéns você fala muito bem, sabe se comunicar admiro muito isso. E parabéns pelo empreendimento desejo todo sucesso 👊
Excelente canal , estou aprendendo muito! Eu sou Engenheiro Civil e Corretor de Imóveis, trabalho com Administração Imobiliária, sou empreendedor e estou abrindo uma Construtora. ✊🏿
Estava justamente procurando por este conteúdo, pois possuo um imóvel (terreno) maior que este na região metropolitana de SP, que está em franco desenvolvimento devido ao Plano Diretor da cidade. Saúde, harmonia e prosperidade á todos.
Como negócio está de parabéns, muito bem explicado o vídeo. O que me surpreende é o quanto existe de expeculação e lucro nesse mercado imobiliário enquanto tem gente se matando pra conseguir comprar um imóvel sequer. Fazendo um cálculo com o que está no vídeo: (R$ 700 mil das despesas para construção + R$ 350 mil do terreno) / pelas 9 unidades dá um custo aprox. de R$ 117mil por apartamento. E vende por R$ 220mil como foi dito no próprio vídeo, um lucro de 90%. Poderia muito bem vender por R$150mil que ainda teria um lucro de 30% por unidade. Mas enfim, é de fato a realidade. Quem tem dinheiro faz dinheiro, quem não tem se vira com as opções que existem.
@flp.freitas coloca na conta as horas gastas durante os três anos fazendo a administração da obra, lidando com fornecedores, advogados, contadores e órgãos públicos. Inclui também o risco da obra ser embargada, da matéria-prima subir drasticamente de valor (como ocorreu na pandemia) ou de precisar refazer alguma etapa por falha na execução. E na hora de vender soma também o custo com corretor, cartório e imposto sobre ganho de capital. Isso sem falar no custo de oportunidade de ficar esse anos com o dinheiro imobilizado. Se fosse para lucrar 30% em três anos, por que alguém faria tudo isso ao invés de simplesmente deixar o dinheiro no banco rendendo 12-15% ao ano sem risco? Quem compra um imóvel pronto, paga o preço pela garantia de ter algo que os outros já arriscaram e trabalharam para construir.
@@thiagoincorporador se os investidores tivessem optado por comprar o terreno, no fim teriam retorno maior, certo? Pois lucrariam na venda de mais unidades.
@@filipehajdu7908Filipe, levando em consideração, valores e burocracias. Por mais que tivesse 150k de lucro, teria desembolsado de inicio 300k + o tempo de todo esse tramite. Logo. É algo lucrativo. 2 unidades lucro 5 unidades pagam a construção E 2 para o dono do terreno.
@@filipehajdu7908 Mas ai o investidor precisaria ter 50% a mais do valor da obra para pagar o terreno antes de levantar o projeto. Então 24 meses atrás já teria que adiantar 350k para depois gastar mais 700k ao longo de 24 meses para então vender as unidades. Entende como você vai ter um lucro maior vendendo essas unidades no final, mas também você toma um risco bem maior? E fica ainda mais evidente quando você escalona isso. Vamos levar em consideração 2 terrenos. Se for construir 2 terrenos nessa mesma condição, estariamos falando de adiantar 700k na compra dos terrenos para depois levantar 2 prédios. Com esses 700k da compra, nos mesmos moldes desse projeto, daria para levantar 3 prédios. E só tá pagando o dono do terreno no final da obra toda com a permuta de unidades. O risco é menor, o negócio escalona mais rápido e o custo inicial é bem menor.
Tem gente que gasta uma fortuna investindo em um único imóvel, o qual muitas vezes nem consegue usufruir, entendo que cada um tem suas predileções e sonhos, mas compensa demais fazer esse tipo de investimento. Estava pensando em trocar de imóvel, mas tô considerando essa modalidade de empreendimento, muito válido ter várias fontes de renda extra. Vídeo rápido e elucidativo, parabéns.
No seu caso que não tem uma grana confortável pra construir, não é aconselhável. Até porque, obras contém contratempos que devem ser levados em conta com bastante seriedade quando eles se apresentam. Se não houver esse cuidado, a chance de quebra é surreal.
Excelente trabalho. Por favor, siga postando aqui no RUclips. Não esqueça de sempre vender algo em seus vídeos. O Adsense é só a ponta do iceberg. RUclips é uma senhora fonte de renda. Siga firme! 🙏🏻
Valeu Luiz, obrigado cara. Sim, fiz um lançamento em julho e devo fazer outro em outubro. Estou gostando da experiencia aqui, obrigado pelas dicas 👊👊👊👊👊
Nossa que lindo, meu sonho e construir um desse, tenho a planta e tudo de um predio tem ate piscina ele, seria perfeito no ligar onde moro que é regiao de praia, twm muitos turista, da ate pra alugar por temporada. Parabéns com fe, ainda irei tirar meu projeto do papel
Muito boa a explicação, vou indicar para clientes que só investem na bolsa. Sempre falo que é bom diversificar seja em investimento em imóveis, ações e renda fixa no Brasil e principalmente fora do país 👏👏👏
Seus vídeos são ótimos e esclarecedores. Sou investidor no mercado imobiliário, no meu caso, através de leilões de imóveis. Tenho estudado incorporação imobiliária e estou gostando bastante desse segmento. Percebo que a lei de incorporação protege e fomenta aqueles que desejam empreender nessa área.
Bom dia Weverton, tudo bem? Ver participar das nossas lives de quarta feira, vou deixar aqui o link da live que fizemos ontem para vc dar uma olhada. Para participar da live entra no nosso grupo de avisos pelo link que ta na descrição. Link da live de ontem 👇 Como ter LUCRO na Construção! Estudo de Viabilidade ruclips.net/user/liveKxJk2Tsjxdw?si=IV4jXVjiZx4E0M1f
Excelente vídeo e explicação, parabéns! Adoraria que tivessem mais pessoas assim com iniciativa empreendedora no País e que o Governo ajudasse, ou que pelo menos não atrapalhasse os que de fato geram riqueza! Meu uníco porém disso tudo seria investir nessa industria em específico (imóveis no Brasil), principalmente devido ao país ter a taxa de fecundidade/demografica caindo a cada dia que passa, lembrando que o pico populacional do Brasil será por volta de 2040 com 220 milhões (considerando os índices atuais, e se essa taxa/porcentagem não diminuir mais ainda até lá). Ou seja, você entrando neste setor ainda terá 15 anos para atingir o "breakeven" e receber de volta todo o investimento inicial (sem considerar o crescimento da taxa de juros e inflação da moeda, o que na realidade diminui ainda mais o período viável de ganho no setor), mas vamos ser positivos e manter esse período de '15 anos' de alta no mercado onde vc ainda irá surfar na onda do setor e poderá receber um valor efetivo para pagar o investimento e depois passar a lucrar. Como eu não sei a média do valor de aluguel que será anunciado e a taxa de rotatividade dos inquilinos, vou estimar um valor de 1.500 reais de aluguel por apartamento, o faturamento anual seria de 162 Mil, mais os custos de operação, gastos com imprevistos, documentos e afins, eu arredondaria os ganhos para uns 150 mil/ano de lucro, ou seja, em 5 anos você pagou o projeto(750K), e mantendo a alta do mercado após o pagamento dos custos do investimento inicial vc ainda terá mais uns 10 anos de lucro liquido, que daí sim será o valor real de acumulação de ganhos para que possa investir em outros ativos antes da bolha do setor explodir, portanto em todo esse período após paga o projeto vc ainda terá um lucro líquido de 1 milhão e meio no empreendimento, após isso eu sugiro que pegue o lucro e re-invista em algo mais estável de longo prazo(ouro, bens de consumo), caso contrário após esse período o valor do imóvel irá cair drásticamente além da queda na arrecadação mensal também poderá ser grande. Resumindo, infelizmente eu acredito que a tendência de longo prazo para grandes investimentos no setor imobiliário será vantajoso apenas para pessoas com grandes fortunas, muito aporte de dinheiro e grandes projetos, pois para as pessoas "mais comuns" que estão envelhecendo, e que estão tentando investir no setor para garantir uma futura aposentadoria com ganhos constantes de longo prazo(mais de 20/30 anos) eu lamento informar, mas se vc têm menos de 50 anos de idade e acha que investir nesse setor te proverá ganhos para uma provável aposentadoria, infelizmente vcs irão perder todo o dinheiro investido daqui uns 20 anos se não sairem na hora certa(por volta de 2035), principalmente quando a expeculação e a oferta dos imóveis começarem a ser maior do que a demanda, isso é conta básica de 2+2 de dados futuros, por isso eu sugiro que após obtiverem seus ganhos e acumular um certo lucro considerável, diversifiquem seus ativos para algo de mais seguro para seus herdeiros. Enfim, espero que minhas predições estejam todas erradas, e/ou que o cenário do Brasil mude até lá... Mas grande abraço!
Bom dia, Soares! Agradeço pela dedicação no comentário, é sempre bom debater sobre esse assunto! Eu enxergo esse tema por outra perspectiva. Quando diz que a demanda vai diminuir nos próximos anos, acho importante levar em conta o déficit habitacional que temos hoje. Segundo a Fundação João Pinheiro (FJP), o Brasil tinha um déficit de 6,2 milhões de domicílios em 2022, representando 8,3% do total de habitações ocupadas no país. Esse déficit se divide em três principais fatores: famílias que gastam mais de 30% da renda com aluguel urbano (52,1% do total), moradias precárias ou improvisadas construídas com materiais inadequados (27,1%) e a coabitação, onde várias famílias dividem a mesma casa por falta de moradias independentes (20,8%). Esses dados mostram uma necessidade urgente de construir novas moradias e melhorar as existentes para atender à demanda por habitações adequadas. É importante lembrar que o deficit é crescente, as construtoras ainda não conseguem suprir essa demanda e com isso esse defict deve crescer até 2040 (pico populacional no Brasil). Além disso, a demanda por moradia não depende apenas do crescimento populacional médio. Mudanças na estrutura familiar e nas necessidades das pessoas também têm grande impacto. Muitas famílias trocam de casa, seja para um imóvel maior ou menor, conforme avançam no ciclo da vida, o que gera uma demanda constante por imóveis de diferentes tamanhos e características. Veja quando casam um casal normalmente compra um 2 quartos, quando tem filhos fazem um upgrade para um 3 quartos. Quando casais se divorciam fazem um downgrade, saem de um 3 quartos para 2 aptos 2 quartos. Isso é especialmente relevante em regiões densamente povoadas e com alta demanda por mão de obra, onde o valor e a procura por imóveis tendem a se manter estáveis, reduzindo a vacância e os custos de manutenção, além de fortalecer os indicadores. Vários países com declínio populacional têm observado alta nos preços dos imóveis. O Japão é um ótimo exemplo: a população deles está diminuindo há cerca de 15 ou 16 anos, desde 2008/2009, e mesmo assim, em 2023, bateram recordes de demanda e valorização imobiliária. Isso mostra que o preço dos imóveis está menos ligado ao crescimento populacional e mais a fatores regionais, como densidade e infraestrutura local (é aqui que devemos investir em imóveis, essa é a proteção). Enfim, acredito que o mercado imobiliário, quando bem planejado e em locais estratégicos, continua sendo uma opção sólida, especialmente em áreas com grande circulação e alta demanda. Valeu, acho importante esse tipo de discussão que sai dos detalhes da obra e partem para uma analise mais de mercado, mais uma vez obrigado pela oportunidade. Valeu 👊👊👊
O que me deixa mais impressionado (no bom sentido) é a forma que foi feito o acabamento, pois traz uma solução simples e economica mas sem perder a beleza. Só fiquei curioso para saber se o acabamento exterior com o graffiato não vai escurecer e ficar com lodo por causa da chuva
Oi Vinicius, bom dia. É normal que o grafiato escureça um pouco com o tempo e a chuva, mas com uma boa limpeza periódica, ele fica como novo! 😎 Pela experiencia que tenho aqui uma limpeza a cada 3 ou 4 anos é o suficiente, se fizer dessa forma a pintura de manutenção somente será necessária a cada 7 ou 8 anos.
Ficou lindo! Muita bacana sua ideia. Pretendo ir embora do Brasil e trabalhar fora. Economizar voltar e depois construir algo assim. Sera q vale a pena?
De início, gostei da iluminação natural na cozinha, o que me deixou um pouco preocupado, é que embora tenha segurança, o prédio em si é muito aberto ,dando para as pessoas na rua, uma certa liberdade de ver através do portão ;Referente a casa ,embora seja ''pequena'' ,a casa se mostra bem arejada pelo vídeo ,pelo menos me passa essa impressão ,também mostra ser um lugar bem tranquilo ,e com planejamento da para fazer bastante coisa nesse apê .
Bom dia Thiago, aqui é o Valto de Diadema, parabéns pelo trabalho o Sr demonstra muita seguranca, controle e transparência no que faz, estou no aguardo do seu curso, e gostaria de participar como investidor tambem, nao sei se é possivel nao sendo munícipe.
Oi Valto, boa tarde. Obrigado pelo feedback, valeu mesmo. Sobre o curso, entra no link do grupo de avisos e vem participar das lives. Durante as lives a gente direciona as pessoas para uma lista de espera que terá acesso ao curso antes de abrir e com condições especiais de pagamento. Sobre investir, não precisa ser do municipio não, tenho investidores até de fora do brasil.
Oi, eu achei que o valor ora construir uma baita estrutura dessa ficou em conta, ainda mais 9 apartamentos. Aplicaram uma boa estratégia ora economizar num terreno desnivelado. Acredito que vendendo ou alugando sai muito rápido.
Rapaz, e a fissuração dessa alvenaria com a variação térmica? Sem reboco nenhum? Como vai ficar essas infiltrações? Você já viu alguma obra com mais de 5 anos com esse sistema de grafiato sem impermeabilizante e sem regularização dos blocos? Internamente gesso direto no bloco elimina o reboco, até ai tudo bem. Externamente achei muito estranho, já vi sistemas de fachada ventilada com tratamento apenas com manta líquida para vedação. Textura direto no bloco? Aplicou selante de vedação na junta de dilatação da alvenaria? Perguntas sinceras... Acho fantástico sua atitude de empreender no mercado imobiliário, parabéns!!
Oi Arthur, tudo bem? Obrigado pelas perguntas e pelo interesse! Estou iniciando o 12º prédio com esse sistema, e já tenho prédios entregues há mais de 10 anos, com apartamentos alugados na maioria deles, sem registro de problemas dessa natureza. No sistema que utilizamos, aplicamos uma camada de massa niveladora acrílica antes do grafiato. A massa niveladora regulariza a superfície, substituindo o reboco e oferecendo uma camada extra de proteção contra infiltrações. Além disso, o grafiato usado é uma massa acrílica hidrorepelente, o que contribui para a durabilidade da fachada.
Parabens pelo pragmatismo Thiago. Direto no ponto. Só uma coisa nao entendi bem, a questão da mao de obra complementar (os 141 mil). Onde foi empregado esse valor? Em cada linha de custos, estao inclusos mao de obra e material? Desses 700 mil, qual percentual aproximado apenas pra mao de obra? Grande abraço
Só um detalhe: Nessa planilha não está discriminado material x mão de obra. Geralmente a mão de obra é a mais explorada na construção civil. Já tive empresa no setor... Essa é uma das razões pelas quais abandonei, e estou mil vezes mais feliz hoje.
Boa tarde, como fica a questão das normas de desempenho desse empreendimento, especialmente as de desmpenho térmico e acústico? Vc tem noção do resultado que daria no caso da reslização de um laudo? Obrigado
Oi Ricardo, boa tarde. Especificamente sobre o desempenho termico e acustico eu nunca fiz um laudo, mas com base em grandes construtoras e incorporadoras que utilizam essa metodologia acredito que o resultado seja satisfatório. Do ponto de vista prático eu tenho apartamentos alugados na maioria dos prédios que fiz e posso te dizer que não tenho reclamação dos inquilinos quanto a isso.
Bom dia. Tenho um terreno plano e bem grande em recife ( jaboatao dos Guararapes)Pernambuco a 2km da praia e próximo a tudo , e gostaria de saber se você faz permutas em outras cidades .
Fala Thiago!!Os investidores assumem o apartamento quando a obra termina ou como funciona o pagamento aos investidores durante as vendas dos apartamentos?
Fala! Tudo certo? A forma como os investidores recebem o retorno do investimento pode variar dependendo dos termos estabelecidos no contrato social da SPE e do modelo de negócio adotado para a incorporação. Recebimento em unidades ao final da obra: Esse é o caso dessa obra. Os investidores receberão as unidades no distrato do contrato social como devolução de capital. Como é uma devolução de capital, não há lucro na operação e, portanto, o investidor não paga Imposto de Renda sobre essa devolução. Recebimento do investimento quando há vendas: Geralmente, isso ocorre no final da obra em duas etapas. A primeira é a devolução do capital investido, que também não é tributada por ser uma devolução de capital. A segunda etapa é a distribuição do lucro da operação, que atualmente não é tributada pelo Imposto de Renda. Obs.: No exemplo acima, o capital e o lucro são distribuídos ao final do projeto considerando que o projeto fez a opção pelo RET, e portanto, patrimônio de afetação. Uma das condicionantes do RET para o benefício da redução tributária é não poder fazer distribuição aos sócios durante o projeto. Tudo depende do acordo firmado entre o incorporador (preferencialmente dentro do acordo de cotistas no contrato social da SPE) e os investidores, e de como a estrutura financeira foi planejada. Cada modelo tem suas vantagens, dependendo das expectativas e necessidades dos investidores.
Thiago, com um projeto que tenha ELEVADOR, vc sabe informar quanto fica o custo por m2 ? Ou o total investido para ter um prédio com elevador ? Parabéns pelo vídeo !!!!!
Marcio, bom dia. O custo do elevador depende de diversos fatores, como o número de paradas e o tipo de equipamento escolhido. Além disso, é importante considerar que o elevador muitas vezes vem acompanhado de um pilotis, que também varia de projeto para projeto e pode influenciar significativamente no custo. De maneira geral, o investimento em elevador e pilotis é feito com o objetivo de aumentar o número de unidades no mesmo terreno, o que reduz o custo do terreno por unidade. Entretanto, esses dois sistemas adicionam um custo à obra. A ideia é que esse custo seja equilibrado e, se houver aumento, ele possa ser repassado no preço de venda, já que o elevador é visto como um benefício que agrega comodidade e valor ao imóvel.
A rua na parte de baixo tem sérios problemas de crateras, essa área é perigosa, vivemos desviando de buracos grandes e a prefeitura interdita sempre. Me pergunto, vocês avisam os clientes que a água do rio sobe quando chove dificultando o acesso, e que a rua vive sendo “arrumada” pela prefeitura?
Quando você vai caçar um imóvel em uma região quem deve pesquisar a região é quem está atrás do imóvel, desculpa mas não fez sentido nenhum esses apontamentos que você fez. Você colocou o *seu* imóvel a venda, a responsabilidade é apenas sobre ele, o restante é de responsabilidade do comprador pesquisar.
Oi Márcio, boa tarde! Para a compra de terrenos para esse tipo de investimento, considero alguns critérios essenciais. O primeiro e mais importante é a localização. Busco áreas abastecidas de serviços, com fácil acesso a transporte público, comércio e outros serviços essenciais, que agregam valor ao imóvel e tornam a locação ou venda mais atrativa. Não é necessariamente uma área de alto poder aquisitivo; há regiões de renda mais baixa que também atendem bem a esse perfil. O segundo ponto é o zoneamento e as restrições do plano diretor, para garantir que o terreno permita o tipo de construção que planejo. Também avalio o tamanho e a topografia, pois terrenos planos e com dimensões adequadas facilitam a construção e reduzem custos. Por fim, faço uma análise de mercado para entender a demanda por imóveis no perfil que pretendo construir na região.
Tenho um terreno de 400m2 em São Paulo (capital) próximo à estação Conceição do metrô, queria fazer isso, mas preciso que seja com permuta. Como eu faço pra viabilizar?
Oi Valéria, boa noite. Se as unidades forem ficar com os investidores, está definido em nosso contrato social que cada investidor é responsável por transferir as unidades para o seu nome, arcando com os custos desse processo.
Oi Marcos, boa tarde. Valeu cara, obrigado 👊👊👊👊👊 Curitiba é uma cidade maravilhosa, ja estive ai, quem sabe no futuro Marcos, no momento tanto as obras quanto os cursos ja tomaram a minha agenda...
gostaria de contribuir na discussão abaixo sobre o que é melhor: 1) construir/alugar ? 2) aplicar na renda fixa?. Vamos supor que o cidadão precise viver disso e mensalmente tenha q retirar o valor do aluguel ou da aplicação q fez para viver. no caso 1) vai retirar o valor mensal dos alugueis e o imovel continuará lá por décadas onde o mercado se encarregará de corrigir, tanto o investimento como os alugueis. no caso 2) Nessse caso o investidor retirará a cada mes um pouco menos e o total investido valerá sempre menos até q um dia desapareça. Obs.: opinião de quem já faz isso a mais de10 anos.
Oi Sara, bom dia! Concordo com sua análise. Em muitas regiões do Brasil, a valorização dos imóveis supera muito a inflação. Isso significa que, ao manter imóveis em áreas de alta demanda, além de proteger o patrimônio, é possível vê-lo crescer e ainda gerar uma renda estável com os aluguéis. A combinação de valorização e rendimento do aluguel oferece uma segurança de longo prazo, enquanto a renda fixa pode acabar perdendo poder de compra ao longo do tempo, especialmente se o investidor precisar retirar regularmente.
Gabriel, boa noite. O curso foi elaborado como um passo a passo completo para que qualquer pessoa, mesmo sem conhecimento prévio na área imobiliária ou de construção, consiga desenvolver um projeto do zero. Temos muitos alunos iniciantes que alcançaram excelentes resultados, assim como profissionais já experientes que aprimoram suas estratégias com o conteúdo. A ideia é ser acessível e prático para todos os níveis.
Marcelo, boa tarde. Para evitar problemas de infiltração ao aplicar o grafiato direto no bloco, é importante tomar algumas medidas. A primeira delas é calafetar todos os quatro lados do bloco com massa durante o assentamento, garantindo que não haja frestas. A segunda medida é aplicar a massa niveladora antes do grafiato. A massa niveladora é acrílica, tem a função de regularizar a superfície, e substitui o reboco tradicional, além de ajudar a prevenir infiltrações. Por fim, a aplicação de um grafiato de qualidade, preferencialmente com hidrorepelente. Seguindo essas etapas, não deve haver problemas. Tenho prédios entregues há mais de 8 anos utilizando esse método, e eles permanecem em ótimo estado.
Olá Thiago, muito bom video. Um duvida, achei o tempo de construcao (3 anos) um pouco esticado. Teve algum contratempo? Vc acha que da para reduzir esse tempo? Abs e sucesso.
Oi Bruno, boa tarde. O tempo de obra é de acordo com o capital disponível dos investidores. Se tiver o capital disponível da sim para fazer em menos tempo.
Marco, bom dia. Tem uma série de estratégia que utilizo para chegar nesses valores. Vou deixar aqui dois links de vídeos que trato disso. Como planejar uma obra passo a passo. ruclips.net/video/LMtTP8dtQHY/видео.htmlsi=8NNPPg2_idy04r9y Planejamento de custos, passo a passo da obra. ruclips.net/video/yciYtoMIFx4/видео.htmlsi=NRM3H1zvBYQqGOZj
@ mas lá é parede de concreto. Esse método já vi sendo recusado pela Cef. A não ser se o fabricante tiver “norma” para isso. Q são poucos, que eu saiba.
Bom dia. Temos um terreno em Ubatuba. 350m2. Gostaria de saber a viabilidade para construirmos um prédio com apartamentos de 1 quarto. Nosso terreno fica no centro de Ubatuba. Documentação ok.
A viabilidade de construir um prédio no seu terreno depende do plano diretor de Ubatuba, que pode ter regras específicas em comparação com outras cidades, como Taubaté, por exemplo. Para iniciar uma análise precisa, é necessário solicitar uma certidão de uso do solo na prefeitura. Essa certidão informará as diretrizes para construção no seu terreno, incluindo o tipo de edificação permitida, o número de pavimentos e possíveis restrições. Com essa informação em mãos, você pode começar o processo de estudo de viabilidade para o projeto.
Olá, bom dia. Esses apartamentos pertencem a investidores da nossa carteira e estão disponíveis para locação; não houve venda direta ao cliente final. O valor de mercado desses imóveis começa a partir de R$ 220.000,00, enquanto os investidores capitalizaram R$ 140.000,00 durante a obra.
@@thiagoincorporador$220 um apto desse onde é que fica ? Eu pergunto porque sou do abc paulista sou corretor e aqui $220mil são aptos CDHU com aquela qualidade MCMV feita pelo governo .
Olá, bom dia! Me manda seu contato pelo direct no Instagram @thiagoincorporador que eu te direciono. Caso queira acessar nossos grupos diretamente, é só clicar no link que está na descrição do vídeo.
Você não ganha na revenda? Ganha os 2 apartamentos seria isso? Como remunera os investidores? Cada um fica com uma unidade e ele que coloca pra venda depois?
Osvaldo, bom dia. Tem sim, alias os ultimos que fiz foram para locação. Vou deixar aqui o link de um playlist aqui do canal que tem 11 videsos sobre esse tema. Playlist imóveis de locação. ruclips.net/p/PLMT8RYOv4WxdY67qNlZEeGzV0lfR3q8hV&si=3naxq5ibKsw0VSgx
Oi Raphael, boa tarde. Se o terreno for de esquina facilita, se não depende da frente do terreno. Me manda um direct no instagram no @thiagoincorporador que te indico um engenheiro.
Olá, boa tarde. A alvenaria estrutural é extremamente eficiente, tanto do ponto de vista econômico quanto em termos de produção, especialmente em projetos de baixa complexidade com design simples e paredes retas. Em qualquer tipo de obra, quanto menor o perímetro, melhor. No entanto, quando se trata de alvenaria estrutural, combinar um menor perímetro com paredes retas e um design simples pode resultar em uma economia significativa, chegando a até 30% em comparação com o concreto armado para o mesmo projeto. Essa economia é alcançada porque a alvenaria estrutural elimina a necessidade de formas complexas, vigas e pilares, o que reduz tanto o custo de materiais quanto o tempo de execução da obra. Além disso, como as paredes desempenham uma função estrutural, o processo de construção se torna mais simples e direto, permitindo uma maior eficiência na produção. 👊👊👊👊👊👊
Boa tarde. Utilizo uma estrutura juridica para construir e vender. Vendendo pela empresa o imposto é de apenas 4% fazendo adesão ao RET (regime especial de afetação) e na distribuição de lucros para os investidores não tem impostos.
![SPE para captar investidores da construção [COMO FAZER].](http://i.ytimg.com/vi/vKsD-gTHjdk/mqdefault.jpg)
![BLACK BAG - Official Trailer [HD] - Only in Theaters March 14](http://i.ytimg.com/vi/Du0Xp8WX_7I/mqdefault.jpg)
Aí fica a pergunta... porque investir e fazer tudo isso se o retorno é igual de fundo imobiliário ??? As 2 pro terreno e 2 pra adm levam toda a vantagem de se construir... melhor ficar em fundos imobiliários e ainda diversificar esse valor
Pergunta sincera. Não é ataque nem nada
Oi Alex, boa tarde!
Entendo seu ponto, na verdade, há diferenças que podem fazer com que cada um tenha suas próprias vantagens, dependendo dos seus objetivos pessoais.
É importante lembrar que cada tipo de investimento tem suas particularidades. No caso de fundos imobiliários, eles oferecem liquidez e diversificação, sem a necessidade de se preocupar com a gestão do imóvel. Mas, por outro lado, investir diretamente em imóveis oferece um nível de controle que você não tem em FIIs. Eu mesmo faço credito com garantia de imóveis para alavancar que não seria possível com FII da maneira que eu faço. E embora existam boas oportunidades no mercado de FIIs, há também casos de desvalorização significativa de fundos grandes. Veja exemplos como:
- XP Corporate Macaé (XPCM11): Desvalorização de R$98,00 para R$9,00 em 5 anos.
- BB Votorantim Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11): De R$169,00 para R$109,00 em 5 anos.
- Max Retail (MAXR11): De R$128,00 para R$82,00 no mesmo período.
Os dois podem ser bons, dependendo do seu perfil e da sua capacidade de investimento. O mundo ideal é comprar FII com dinheiro de aluguel do imóvel real rs. Diversificação é sempre uma boa estratégia.
Além disso, como operamos como empresa através de uma holding, nossa carga tributária é menor em comparação a uma pessoa física e isso nos dá ainda mais vantagem para alavancar.
No final das contas, acredito que cada investidor deve escolher o caminho que se alinha com seu perfil e objetivos. O importante é estar confortável com a estratégia que você adota.
Tranquilo Alex, tmj 👊👊👊
1. investimento em fundos não serve como fundos e garantia para alavancagem em caso de novos empréstimos.
2. Investimentos em fundos não tem valorização anual, e nada garante a variação em % sobre a inflação.
3. Investimentos em fundos também envolve riscos, menores mas envolve.
-
Investimento em imóveis, para além de você ter um imóvel que a cada ano valoriza, você tem uma garantia de fundo em caso de necessitar de novos empréstimos para alavancar, pois é um bem físico.
Cada caso é um caso, mas sem sombra de dúvidas investir em imóveis é muito mais lucrativo a longo prazo!
Enquanto um fundo de investimento te dá 10% ao ano de rendimento.
Investimento em imóveis pode dobrar o investimento em 12 meses, dependendo do local e da oportunidade.
Amiguinho. Em um prédio desse o valor investido pode considerar que dobrou... se pensar em vender os AP, o lucro seria equivalente a décadas de fundo imobiliário. Quem controi, dobra o patrimônio, diferente de quem comprar pronto.
Que lindo ficou o prédio. Acompanhei o nascimento dele. É como criar um filho: vc vê nascer, crescer e se tornar um adulto. Super legal.
❤❤❤❤❤❤❤❤
👏👏👏
Incrível explicação sem enrolação....top demais...parabéns
Muito obrigado Fernando, valeu pelo feedback 👊👊👊👊👊
Thiago eu não deixei de notar sua oratória, meus Parabéns você fala muito bem, sabe se comunicar admiro muito isso. E parabéns pelo empreendimento desejo todo sucesso 👊
Valeu muito obrigado 👊👊👊👊👊
Excelente canal , estou aprendendo muito! Eu sou Engenheiro Civil e Corretor de Imóveis, trabalho com Administração Imobiliária, sou empreendedor e estou abrindo uma Construtora. ✊🏿
Legal Wallace, seja bem vindo.
Estava justamente procurando por este conteúdo, pois possuo um imóvel (terreno) maior que este na região metropolitana de SP, que está em franco desenvolvimento devido ao Plano Diretor da cidade. Saúde, harmonia e prosperidade á todos.
Que bom que ajudou Douglas, seja bem vindo e sucesso 👊👊👊👊👊
Cara sou seu fã, muito inteligente e com boa vontade em responder o pessoal 👏🏼🙏🏻
Oi Sergio, boa tarde.
Valeu Cara, obrigado pelo feedback 👊👊👊👊👊👊
Como negócio está de parabéns, muito bem explicado o vídeo.
O que me surpreende é o quanto existe de expeculação e lucro nesse mercado imobiliário enquanto tem gente se matando pra conseguir comprar um imóvel sequer.
Fazendo um cálculo com o que está no vídeo:
(R$ 700 mil das despesas para construção + R$ 350 mil do terreno) / pelas 9 unidades dá um custo aprox. de R$ 117mil por apartamento. E vende por R$ 220mil como foi dito no próprio vídeo, um lucro de 90%. Poderia muito bem vender por R$150mil que ainda teria um lucro de 30% por unidade. Mas enfim, é de fato a realidade. Quem tem dinheiro faz dinheiro, quem não tem se vira com as opções que existem.
Das 9 unidades duas são para pagar o terreno como pemuta por unidade futura.
@flp.freitas coloca na conta as horas gastas durante os três anos fazendo a administração da obra, lidando com fornecedores, advogados, contadores e órgãos públicos. Inclui também o risco da obra ser embargada, da matéria-prima subir drasticamente de valor (como ocorreu na pandemia) ou de precisar refazer alguma etapa por falha na execução.
E na hora de vender soma também o custo com corretor, cartório e imposto sobre ganho de capital.
Isso sem falar no custo de oportunidade de ficar esse anos com o dinheiro imobilizado.
Se fosse para lucrar 30% em três anos, por que alguém faria tudo isso ao invés de simplesmente deixar o dinheiro no banco rendendo 12-15% ao ano sem risco?
Quem compra um imóvel pronto, paga o preço pela garantia de ter algo que os outros já arriscaram e trabalharam para construir.
@@thiagoincorporador se os investidores tivessem optado por comprar o terreno, no fim teriam retorno maior, certo? Pois lucrariam na venda de mais unidades.
@@filipehajdu7908Filipe, levando em consideração, valores e burocracias.
Por mais que tivesse 150k de lucro, teria desembolsado de inicio 300k + o tempo de todo esse tramite.
Logo.
É algo lucrativo.
2 unidades lucro
5 unidades pagam a construção
E 2 para o dono do terreno.
@@filipehajdu7908 Mas ai o investidor precisaria ter 50% a mais do valor da obra para pagar o terreno antes de levantar o projeto. Então 24 meses atrás já teria que adiantar 350k para depois gastar mais 700k ao longo de 24 meses para então vender as unidades. Entende como você vai ter um lucro maior vendendo essas unidades no final, mas também você toma um risco bem maior?
E fica ainda mais evidente quando você escalona isso. Vamos levar em consideração 2 terrenos. Se for construir 2 terrenos nessa mesma condição, estariamos falando de adiantar 700k na compra dos terrenos para depois levantar 2 prédios. Com esses 700k da compra, nos mesmos moldes desse projeto, daria para levantar 3 prédios. E só tá pagando o dono do terreno no final da obra toda com a permuta de unidades. O risco é menor, o negócio escalona mais rápido e o custo inicial é bem menor.
Tem gente que gasta uma fortuna investindo em um único imóvel, o qual muitas vezes nem consegue usufruir, entendo que cada um tem suas predileções e sonhos, mas compensa demais fazer esse tipo de investimento. Estava pensando em trocar de imóvel, mas tô considerando essa modalidade de empreendimento, muito válido ter várias fontes de renda extra. Vídeo rápido e elucidativo, parabéns.
Concordo com vc.
Investimento em imóvel é muito bom 👊👊👊👊👊
No seu caso que não tem uma grana confortável pra construir, não é aconselhável. Até porque, obras contém contratempos que devem ser levados em conta com bastante seriedade quando eles se apresentam. Se não houver esse cuidado, a chance de quebra é surreal.
Parece demais um bairro em Taubaté no portal da mantiqueira, ficou top, parabéns...
Excelente trabalho. Por favor, siga postando aqui no RUclips.
Não esqueça de sempre vender algo em seus vídeos.
O Adsense é só a ponta do iceberg. RUclips é uma senhora fonte de renda.
Siga firme! 🙏🏻
Valeu Luiz, obrigado cara.
Sim, fiz um lançamento em julho e devo fazer outro em outubro.
Estou gostando da experiencia aqui, obrigado pelas dicas 👊👊👊👊👊
Arrasou colocar venezianas nas janelas, pq as construtoras tão com mania de não colocar, e faz muita falta uma venezianas, pq traz conforto
PARABÉNS IRMÃO!! CONTEÚDO TOPP👏👏
LOGO LOGO QUERO CONSTRUIR O MEU PROJETO, JA CONSEGUI O TERRENO! MUITA FÉ EM DEUS VOU REALIZAR O PROJETO 🙌🙌
Oi Ivan, boa tarde.
Vai sim, tudo a seu tempo. Logo logo estará realizado.🙏🙏🙏🙏
Muito massa! Também quero construir um predio assim, porém uma coisa quero fazer no meu é paredes bem grossas pra evitar sons e gemidos dos vizinhos
Nossa que lindo, meu sonho e construir um desse, tenho a planta e tudo de um predio tem ate piscina ele, seria perfeito no ligar onde moro que é regiao de praia, twm muitos turista, da ate pra alugar por temporada. Parabéns com fe, ainda irei tirar meu projeto do papel
Opa, vai fazer sim. Tudo no seu tempo, e esta mais próximo do que imagina.
Muito boa a explicação, vou indicar para clientes que só investem na bolsa. Sempre falo que é bom diversificar seja em investimento em imóveis, ações e renda fixa no Brasil e principalmente fora do país 👏👏👏
Seus vídeos são ótimos e esclarecedores. Sou investidor no mercado imobiliário, no meu caso, através de leilões de imóveis.
Tenho estudado incorporação imobiliária e estou gostando bastante desse segmento. Percebo que a lei de incorporação protege e fomenta aqueles que desejam empreender nessa área.
Bom dia Weverton, tudo bem?
Ver participar das nossas lives de quarta feira, vou deixar aqui o link da live que fizemos ontem para vc dar uma olhada. Para participar da live entra no nosso grupo de avisos pelo link que ta na descrição.
Link da live de ontem 👇
Como ter LUCRO na Construção! Estudo de Viabilidade
ruclips.net/user/liveKxJk2Tsjxdw?si=IV4jXVjiZx4E0M1f
@@thiagoincorporador obrigado, Thiago. Vou ver sim.
Excelente vídeo e explicação, parabéns!
Adoraria que tivessem mais pessoas assim com iniciativa empreendedora no País e que o Governo ajudasse, ou que pelo menos não atrapalhasse os que de fato geram riqueza!
Meu uníco porém disso tudo seria investir nessa industria em específico (imóveis no Brasil), principalmente devido ao país ter a taxa de fecundidade/demografica caindo a cada dia que passa, lembrando que o pico populacional do Brasil será por volta de 2040 com 220 milhões (considerando os índices atuais, e se essa taxa/porcentagem não diminuir mais ainda até lá).
Ou seja, você entrando neste setor ainda terá 15 anos para atingir o "breakeven" e receber de volta todo o investimento inicial (sem considerar o crescimento da taxa de juros e inflação da moeda, o que na realidade diminui ainda mais o período viável de ganho no setor), mas vamos ser positivos e manter esse período de '15 anos' de alta no mercado onde vc ainda irá surfar na onda do setor e poderá receber um valor efetivo para pagar o investimento e depois passar a lucrar.
Como eu não sei a média do valor de aluguel que será anunciado e a taxa de rotatividade dos inquilinos, vou estimar um valor de 1.500 reais de aluguel por apartamento, o faturamento anual seria de 162 Mil, mais os custos de operação, gastos com imprevistos, documentos e afins, eu arredondaria os ganhos para uns 150 mil/ano de lucro, ou seja, em 5 anos você pagou o projeto(750K), e mantendo a alta do mercado após o pagamento dos custos do investimento inicial vc ainda terá mais uns 10 anos de lucro liquido, que daí sim será o valor real de acumulação de ganhos para que possa investir em outros ativos antes da bolha do setor explodir, portanto em todo esse período após paga o projeto vc ainda terá um lucro líquido de 1 milhão e meio no empreendimento, após isso eu sugiro que pegue o lucro e re-invista em algo mais estável de longo prazo(ouro, bens de consumo), caso contrário após esse período o valor do imóvel irá cair drásticamente além da queda na arrecadação mensal também poderá ser grande.
Resumindo, infelizmente eu acredito que a tendência de longo prazo para grandes investimentos no setor imobiliário será vantajoso apenas para pessoas com grandes fortunas, muito aporte de dinheiro e grandes projetos, pois para as pessoas "mais comuns" que estão envelhecendo, e que estão tentando investir no setor para garantir uma futura aposentadoria com ganhos constantes de longo prazo(mais de 20/30 anos) eu lamento informar, mas se vc têm menos de 50 anos de idade e acha que investir nesse setor te proverá ganhos para uma provável aposentadoria, infelizmente vcs irão perder todo o dinheiro investido daqui uns 20 anos se não sairem na hora certa(por volta de 2035), principalmente quando a expeculação e a oferta dos imóveis começarem a ser maior do que a demanda, isso é conta básica de 2+2 de dados futuros, por isso eu sugiro que após obtiverem seus ganhos e acumular um certo lucro considerável, diversifiquem seus ativos para algo de mais seguro para seus herdeiros.
Enfim, espero que minhas predições estejam todas erradas, e/ou que o cenário do Brasil mude até lá...
Mas grande abraço!
Bom dia, Soares!
Agradeço pela dedicação no comentário, é sempre bom debater sobre esse assunto!
Eu enxergo esse tema por outra perspectiva. Quando diz que a demanda vai diminuir nos próximos anos, acho importante levar em conta o déficit habitacional que temos hoje. Segundo a Fundação João Pinheiro (FJP), o Brasil tinha um déficit de 6,2 milhões de domicílios em 2022, representando 8,3% do total de habitações ocupadas no país. Esse déficit se divide em três principais fatores: famílias que gastam mais de 30% da renda com aluguel urbano (52,1% do total), moradias precárias ou improvisadas construídas com materiais inadequados (27,1%) e a coabitação, onde várias famílias dividem a mesma casa por falta de moradias independentes (20,8%). Esses dados mostram uma necessidade urgente de construir novas moradias e melhorar as existentes para atender à demanda por habitações adequadas. É importante lembrar que o deficit é crescente, as construtoras ainda não conseguem suprir essa demanda e com isso esse defict deve crescer até 2040 (pico populacional no Brasil).
Além disso, a demanda por moradia não depende apenas do crescimento populacional médio. Mudanças na estrutura familiar e nas necessidades das pessoas também têm grande impacto. Muitas famílias trocam de casa, seja para um imóvel maior ou menor, conforme avançam no ciclo da vida, o que gera uma demanda constante por imóveis de diferentes tamanhos e características. Veja quando casam um casal normalmente compra um 2 quartos, quando tem filhos fazem um upgrade para um 3 quartos. Quando casais se divorciam fazem um downgrade, saem de um 3 quartos para 2 aptos 2 quartos. Isso é especialmente relevante em regiões densamente povoadas e com alta demanda por mão de obra, onde o valor e a procura por imóveis tendem a se manter estáveis, reduzindo a vacância e os custos de manutenção, além de fortalecer os indicadores.
Vários países com declínio populacional têm observado alta nos preços dos imóveis. O Japão é um ótimo exemplo: a população deles está diminuindo há cerca de 15 ou 16 anos, desde 2008/2009, e mesmo assim, em 2023, bateram recordes de demanda e valorização imobiliária. Isso mostra que o preço dos imóveis está menos ligado ao crescimento populacional e mais a fatores regionais, como densidade e infraestrutura local (é aqui que devemos investir em imóveis, essa é a proteção).
Enfim, acredito que o mercado imobiliário, quando bem planejado e em locais estratégicos, continua sendo uma opção sólida, especialmente em áreas com grande circulação e alta demanda.
Valeu, acho importante esse tipo de discussão que sai dos detalhes da obra e partem para uma analise mais de mercado, mais uma vez obrigado pela oportunidade.
Valeu 👊👊👊
Ficou ótimo e organizado!
Valeu 👊👊👊👊👊
Vídeo Excelente, obrigado por mostrar tudo com trasparência, de forma prática e sem enrolação!
Valeu Inacio, obrigado 👊👊👊👊
Trabalho sensacional 👏🏻👏🏻🙏🏻
Parabéns pela didática. ótimo vídeo
Bom dia, o prédio ficou muito bonito, excelente acabamento.
Parabéns e sucesso.
Bom dia Nelson, obrigado.
👊👊👊👊👊 Postei uma sequencia de fotos la nomeuinsta @thiagocoincorporador mostrando a obra do inicio ao fim.
Thiago, que vídeo muito bem explicado. Parabéns.
Valeu Alexandre, obrigado 👊👊👊👊👊
O que me deixa mais impressionado (no bom sentido) é a forma que foi feito o acabamento, pois traz uma solução simples e economica mas sem perder a beleza. Só fiquei curioso para saber se o acabamento exterior com o graffiato não vai escurecer e ficar com lodo por causa da chuva
Oi Vinicius, bom dia.
É normal que o grafiato escureça um pouco com o tempo e a chuva, mas com uma boa limpeza periódica, ele fica como novo! 😎 Pela experiencia que tenho aqui uma limpeza a cada 3 ou 4 anos é o suficiente, se fizer dessa forma a pintura de manutenção somente será necessária a cada 7 ou 8 anos.
Excelente vídeo, muito organizado. Sucesso 🤝
Valeu André, obrigado pelo feedback 👍👍👍👍👍
Parabéns amigo , ficou muito boa ideia do acabamento aplicado direto sem reboco
Valeu Paulo, obrigado 👊👊👊👊👊
Excelente seu video. muito informativo p quem almeja entrar no ramo.
Sensacional a organização. Parabéns!
Valeu João 🙏🙏🙏🙏🙏
Postei uma sequencia de fotos la nomeuinsta @thiagocoincorporador mostrando a obra do inicio ao fim.
Cara seu projeto ta muito bem elaborado parabéns
Valeu 👊👊👊👊👊👊
Cara, que prédio bonito. Parabéns!
Valeu obrigado, eu sou suspeito, gosto muito deles.
Parabéns pelo ótimo vídeos e esclarecimentos!
Valeu Rafael, obrigado 👊👊👊👊
Amei seu projeto e digo mais vence os das construtoras MRV, Direcional e Cury isso no mesmo seguimento de AP
valeu👊👊👊
Tem elevador, nao concegui identificar a quantidade de AP. FICOU TOP PARABÉNS
Esse não tem Fernando, valeu 👊👊👊👊
Os apartamentos ficaram nota 10. A MRV poderia seguir o exemplo.
Realmente, os apartamentos ficaram muito bem feitos, fico feliz que tenha gostado! 😄
Ficou lindo! Muita bacana sua ideia. Pretendo ir embora do Brasil e trabalhar fora. Economizar voltar e depois construir algo assim. Sera q vale a pena?
De início, gostei da iluminação natural na cozinha, o que me deixou um pouco preocupado, é que embora tenha segurança, o prédio em si é muito aberto ,dando para as pessoas na rua, uma certa liberdade de ver através do portão ;Referente a casa ,embora seja ''pequena'' ,a casa se mostra bem arejada pelo vídeo ,pelo menos me passa essa impressão ,também mostra ser um lugar bem tranquilo ,e com planejamento da para fazer bastante coisa nesse apê .
Legal, obrigado por comentar 👊👊👊
Bom dia Thiago, aqui é o Valto de Diadema, parabéns pelo trabalho o Sr demonstra muita seguranca, controle e transparência no que faz, estou no aguardo do seu curso, e gostaria de participar como investidor tambem, nao sei se é possivel nao sendo munícipe.
Oi Valto, boa tarde.
Obrigado pelo feedback, valeu mesmo. Sobre o curso, entra no link do grupo de avisos e vem participar das lives. Durante as lives a gente direciona as pessoas para uma lista de espera que terá acesso ao curso antes de abrir e com condições especiais de pagamento. Sobre investir, não precisa ser do municipio não, tenho investidores até de fora do brasil.
Sensational muito bom parabéns! Nesse prédio aí vc gastou $700. Mil mais só o valor da obra ou está incluso o valor o lote?
Gostei do projeto....parabéns
Oi, eu achei que o valor ora construir uma baita estrutura dessa ficou em conta, ainda mais 9 apartamentos. Aplicaram uma boa estratégia ora economizar num terreno desnivelado. Acredito que vendendo ou alugando sai muito rápido.
Valeu, obrigado pelo feedback 👊👊👊👊
Rapaz, e a fissuração dessa alvenaria com a variação térmica? Sem reboco nenhum? Como vai ficar essas infiltrações? Você já viu alguma obra com mais de 5 anos com esse sistema de grafiato sem impermeabilizante e sem regularização dos blocos?
Internamente gesso direto no bloco elimina o reboco, até ai tudo bem.
Externamente achei muito estranho, já vi sistemas de fachada ventilada com tratamento apenas com manta líquida para vedação.
Textura direto no bloco?
Aplicou selante de vedação na junta de dilatação da alvenaria?
Perguntas sinceras... Acho fantástico sua atitude de empreender no mercado imobiliário, parabéns!!
Oi Arthur, tudo bem?
Obrigado pelas perguntas e pelo interesse!
Estou iniciando o 12º prédio com esse sistema, e já tenho prédios entregues há mais de 10 anos, com apartamentos alugados na maioria deles, sem registro de problemas dessa natureza. No sistema que utilizamos, aplicamos uma camada de massa niveladora acrílica antes do grafiato. A massa niveladora regulariza a superfície, substituindo o reboco e oferecendo uma camada extra de proteção contra infiltrações. Além disso, o grafiato usado é uma massa acrílica hidrorepelente, o que contribui para a durabilidade da fachada.
@@thiagoincorporador obrigado pela resposta, parabéns pela iniciativa.
Ótimo vídeo. Parabéns.
Obrigado pelo feedback 🤝🤝🤝
Olá!
E se fosse uma construção pré-fabricada teria um custo menor em menor tempo?
Caso sim, quais os valores e o tempo?
Ameiiii❤ tudo
Valeu 🙏🙏🙏🙏
O prédio tem elevador? Parabéns pelo projeto!
Parabens pelo pragmatismo Thiago. Direto no ponto. Só uma coisa nao entendi bem, a questão da mao de obra complementar (os 141 mil). Onde foi empregado esse valor? Em cada linha de custos, estao inclusos mao de obra e material? Desses 700 mil, qual percentual aproximado apenas pra mao de obra? Grande abraço
muito bom o vídeo
Valeu👊👊👊
Vídeo excelente.
Obrigado 😃 valeu
Muito bom o vídeo. 👏🏻👏🏻.
Uma curiosidade, qual o tamanho do terreno?
Valeu Valter, obrigado 👊👊👊
Esse terreno tem 350m²
Muito bonito 👏🏻🤩👏🏻🤩👏🏻🤩👏🏻🤩
Obrigado 🙏🙏🙏🙏
Só um detalhe: Nessa planilha não está discriminado material x mão de obra. Geralmente a mão de obra é a mais explorada na construção civil. Já tive empresa no setor... Essa é uma das razões pelas quais abandonei, e estou mil vezes mais feliz hoje.
Sim, é verdade, essa planilha é mais um guia pra ter uma noção geral.
Boa tarde,
como fica a questão das normas de desempenho desse empreendimento, especialmente as de desmpenho térmico e acústico?
Vc tem noção do resultado que daria no caso da reslização de um laudo?
Obrigado
Oi Ricardo, boa tarde.
Especificamente sobre o desempenho termico e acustico eu nunca fiz um laudo, mas com base em grandes construtoras e incorporadoras que utilizam essa metodologia acredito que o resultado seja satisfatório. Do ponto de vista prático eu tenho apartamentos alugados na maioria dos prédios que fiz e posso te dizer que não tenho reclamação dos inquilinos quanto a isso.
@@thiagoincorporador Obrigado pela resposta!
Bom dia
Queria saber que construtora você contrata pre esse tipo de projeto?
Bom dia. Tenho um terreno plano e bem grande em recife ( jaboatao dos Guararapes)Pernambuco a 2km da praia e próximo a tudo , e gostaria de saber se você faz permutas em outras cidades .
Tiago, num projeto com SPE, como desmembrar e por cada unidade no nome de cada um dos 5 investidores?
tem isolamento térmico e acústico ?
Fala Thiago!!Os investidores assumem o apartamento quando a obra termina ou como funciona o pagamento aos investidores durante as vendas dos apartamentos?
Fala! Tudo certo?
A forma como os investidores recebem o retorno do investimento pode variar dependendo dos termos estabelecidos no contrato social da SPE e do modelo de negócio adotado para a incorporação.
Recebimento em unidades ao final da obra: Esse é o caso dessa obra. Os investidores receberão as unidades no distrato do contrato social como devolução de capital. Como é uma devolução de capital, não há lucro na operação e, portanto, o investidor não paga Imposto de Renda sobre essa devolução.
Recebimento do investimento quando há vendas: Geralmente, isso ocorre no final da obra em duas etapas. A primeira é a devolução do capital investido, que também não é tributada por ser uma devolução de capital. A segunda etapa é a distribuição do lucro da operação, que atualmente não é tributada pelo Imposto de Renda.
Obs.: No exemplo acima, o capital e o lucro são distribuídos ao final do projeto considerando que o projeto fez a opção pelo RET, e portanto, patrimônio de afetação. Uma das condicionantes do RET para o benefício da redução tributária é não poder fazer distribuição aos sócios durante o projeto.
Tudo depende do acordo firmado entre o incorporador (preferencialmente dentro do acordo de cotistas no contrato social da SPE) e os investidores, e de como a estrutura financeira foi planejada. Cada modelo tem suas vantagens, dependendo das expectativas e necessidades dos investidores.
@@thiagoincorporador muito bom!! Obrigado. Sucesso pra vc, baita trabalho!
👊👊👊👊👊
@@thiagoincorporador fiquei com a mesma duvida será que poderia fazer um vídeo para nós?
Thiago, com um projeto que tenha ELEVADOR, vc sabe informar quanto fica o custo por m2 ? Ou o total investido para ter um prédio com elevador ? Parabéns pelo vídeo !!!!!
Marcio, bom dia.
O custo do elevador depende de diversos fatores, como o número de paradas e o tipo de equipamento escolhido. Além disso, é importante considerar que o elevador muitas vezes vem acompanhado de um pilotis, que também varia de projeto para projeto e pode influenciar significativamente no custo.
De maneira geral, o investimento em elevador e pilotis é feito com o objetivo de aumentar o número de unidades no mesmo terreno, o que reduz o custo do terreno por unidade. Entretanto, esses dois sistemas adicionam um custo à obra. A ideia é que esse custo seja equilibrado e, se houver aumento, ele possa ser repassado no preço de venda, já que o elevador é visto como um benefício que agrega comodidade e valor ao imóvel.
Aqui na minha cidade um acima de dois andares é obrigatório elevador
Onde se encontra na sua planilha gastos relacionados a legalização como, prefeitura, bombeiro, ISS...? Bom conteúdo.
Qual o valor do aluguel desse apartamento?
Muito bom 👍🏾
Valeu Marcio 👊👊👊👊
A rua na parte de baixo tem sérios problemas de crateras, essa área é perigosa, vivemos desviando de buracos grandes e a prefeitura interdita sempre.
Me pergunto, vocês avisam os clientes que a água do rio sobe quando chove dificultando o acesso, e que a rua vive sendo “arrumada” pela prefeitura?
Quando você vai caçar um imóvel em uma região quem deve pesquisar a região é quem está atrás do imóvel, desculpa mas não fez sentido nenhum esses apontamentos que você fez.
Você colocou o *seu* imóvel a venda, a responsabilidade é apenas sobre ele, o restante é de responsabilidade do comprador pesquisar.
Tatiane, bom dia.
Esses apartamentos são todos nossos para carteira de locação.
👀👀👀👀
@@samuellima4779 entendo a sua colocação, mas nada é “ apenas “. Existe aí uma responsabilidade civil. Acho que não deve ter ouvido falar. Pesquise!
Muito bonito o predio
Valeu Victor, obrigado 👊👊👊👊👊
Oi boa tarde, quais os seus critérios para a compra do terreno para esse tipo de investimento?
Oi Márcio, boa tarde!
Para a compra de terrenos para esse tipo de investimento, considero alguns critérios essenciais. O primeiro e mais importante é a localização. Busco áreas abastecidas de serviços, com fácil acesso a transporte público, comércio e outros serviços essenciais, que agregam valor ao imóvel e tornam a locação ou venda mais atrativa. Não é necessariamente uma área de alto poder aquisitivo; há regiões de renda mais baixa que também atendem bem a esse perfil. O segundo ponto é o zoneamento e as restrições do plano diretor, para garantir que o terreno permita o tipo de construção que planejo. Também avalio o tamanho e a topografia, pois terrenos planos e com dimensões adequadas facilitam a construção e reduzem custos. Por fim, faço uma análise de mercado para entender a demanda por imóveis no perfil que pretendo construir na região.
@@thiagoincorporador obrigado👍
Tenho um terreno de 400m2 em São Paulo (capital) próximo à estação Conceição do metrô, queria fazer isso, mas preciso que seja com permuta. Como eu faço pra viabilizar?
Minha dúvida é se seria melhor alugar o ap. com mobília ou sem ? Qual seriam as vantagens e desvantagens para inquilino e proprietário?
Pow 300 mil o terreno, barato ! Ai fica mais fácil investir, aqui no RJ não encontra nesse valor numa boa localidade obviamente
Mas o valor de venda e locação do imóvel é maior também. O valor do m² pronto de um imóvel fica entre 3 e 5 vezes o valor do terreno.
Olá Thiago! Como ficam os custos relacionados a documentação das unidades?
Oi Valéria, boa noite.
Se as unidades forem ficar com os investidores, está definido em nosso contrato social que cada investidor é responsável por transferir as unidades para o seu nome, arcando com os custos desse processo.
Perfeito,@@thiagoincorporador. Obrigada. 🙏
Vídeo top demais, muito explicativo
Valeu 🚀🚀🚀🚀
Qual a cidade desse apartamento? Na minha cidade custa 1000 reais esse aluguel aí
Parabéns pelo trabalho Thiago, tem interesse em expandir seus negócios em Curitiba? Abs
Oi Marcos, boa tarde.
Valeu cara, obrigado 👊👊👊👊👊
Curitiba é uma cidade maravilhosa, ja estive ai, quem sabe no futuro Marcos, no momento tanto as obras quanto os cursos ja tomaram a minha agenda...
Bom dia. Quanto gastou de piso e revestimento...não esta na planilha.
gostaria de contribuir na discussão abaixo sobre o que é melhor: 1) construir/alugar ? 2) aplicar na renda fixa?.
Vamos supor que o cidadão precise viver disso e mensalmente tenha q retirar o valor do aluguel ou da aplicação q fez para viver.
no caso 1) vai retirar o valor mensal dos alugueis e o imovel continuará lá por décadas onde o mercado se encarregará de corrigir, tanto o investimento como os alugueis.
no caso 2) Nessse caso o investidor retirará a cada mes um pouco menos e o total investido valerá sempre menos até q um dia desapareça.
Obs.: opinião de quem já faz isso a mais de10 anos.
Oi Sara, bom dia!
Concordo com sua análise. Em muitas regiões do Brasil, a valorização dos imóveis supera muito a inflação. Isso significa que, ao manter imóveis em áreas de alta demanda, além de proteger o patrimônio, é possível vê-lo crescer e ainda gerar uma renda estável com os aluguéis. A combinação de valorização e rendimento do aluguel oferece uma segurança de longo prazo, enquanto a renda fixa pode acabar perdendo poder de compra ao longo do tempo, especialmente se o investidor precisar retirar regularmente.
O curso serve para quem nao tem nenhum conhecimento na area imobiliaria e construcao?
Gabriel, boa noite.
O curso foi elaborado como um passo a passo completo para que qualquer pessoa, mesmo sem conhecimento prévio na área imobiliária ou de construção, consiga desenvolver um projeto do zero. Temos muitos alunos iniciantes que alcançaram excelentes resultados, assim como profissionais já experientes que aprimoram suas estratégias com o conteúdo. A ideia é ser acessível e prático para todos os níveis.
Parabéns!! Uma dúvida, não acha q o grafiato direto no reboco não poderá facilitar infiltrações lá na frente?
Marcelo, boa tarde.
Para evitar problemas de infiltração ao aplicar o grafiato direto no bloco, é importante tomar algumas medidas. A primeira delas é calafetar todos os quatro lados do bloco com massa durante o assentamento, garantindo que não haja frestas. A segunda medida é aplicar a massa niveladora antes do grafiato. A massa niveladora é acrílica, tem a função de regularizar a superfície, e substitui o reboco tradicional, além de ajudar a prevenir infiltrações. Por fim, a aplicação de um grafiato de qualidade, preferencialmente com hidrorepelente.
Seguindo essas etapas, não deve haver problemas. Tenho prédios entregues há mais de 8 anos utilizando esse método, e eles permanecem em ótimo estado.
Muito bom ....gostei 👋👋👋👋
Ariana, boa tarde.
Valeu 👊👊👊👊👊
👊👊👊👊👊
Thiago.
Parabéns pelo trabalho.
Vc constrói em pindamonhangaba?
Olá, boa tarde Rubinei.
Obrigado pelo feedback.
Me chama noinsta @thiagoincorporador.
Olá Thiago, muito bom video. Um duvida, achei o tempo de construcao (3 anos) um pouco esticado. Teve algum contratempo? Vc acha que da para reduzir esse tempo? Abs e sucesso.
Oi Bruno, boa tarde.
O tempo de obra é de acordo com o capital disponível dos investidores. Se tiver o capital disponível da sim para fazer em menos tempo.
@@thiagoincorporador Uma última pergunta, esse prédio, com todo o recurso disponível, quanto tempo vc acha que tomaria a obra?
Caraca amigo! Que top. Como conseguiu esse valor de m2?
Marco, bom dia.
Tem uma série de estratégia que utilizo para chegar nesses valores. Vou deixar aqui dois links de vídeos que trato disso.
Como planejar uma obra passo a passo.
ruclips.net/video/LMtTP8dtQHY/видео.htmlsi=8NNPPg2_idy04r9y
Planejamento de custos, passo a passo da obra.
ruclips.net/video/yciYtoMIFx4/видео.htmlsi=NRM3H1zvBYQqGOZj
Olá Thiago, esse tipo de revestimento é aceito pela CEF?
Revestimento externo que digo.
Aceita sim, ja vendi bastante assim. Uma emrpesa que faz bastante assim é a MRV.
Aceita sim, ja vendi bastante assim. Uma emrpesa que faz bastante assim é a MRV.
@ mas lá é parede de concreto. Esse método já vi sendo recusado pela Cef. A não ser se o fabricante tiver “norma” para isso. Q são poucos, que eu saiba.
O prédio ficou top, queria saber de onde ele é e como a gente encontra os prédios para conseguir alugar, se alguém souber comenta aqui pfvr
Oi Guilherme, boa tarde.
O prédio fica em Taubaté SP
Bom dia. Temos um terreno em Ubatuba. 350m2. Gostaria de saber a viabilidade para construirmos um prédio com apartamentos de 1 quarto. Nosso terreno fica no centro de Ubatuba. Documentação ok.
A viabilidade de construir um prédio no seu terreno depende do plano diretor de Ubatuba, que pode ter regras específicas em comparação com outras cidades, como Taubaté, por exemplo. Para iniciar uma análise precisa, é necessário solicitar uma certidão de uso do solo na prefeitura. Essa certidão informará as diretrizes para construção no seu terreno, incluindo o tipo de edificação permitida, o número de pavimentos e possíveis restrições.
Com essa informação em mãos, você pode começar o processo de estudo de viabilidade para o projeto.
Quanto foi vendido cada apartamento ficou legal?
Olá, bom dia.
Esses apartamentos pertencem a investidores da nossa carteira e estão disponíveis para locação; não houve venda direta ao cliente final. O valor de mercado desses imóveis começa a partir de R$ 220.000,00, enquanto os investidores capitalizaram R$ 140.000,00 durante a obra.
@@thiagoincorporador$220 um apto desse onde é que fica ? Eu pergunto porque sou do abc paulista sou corretor e aqui $220mil são aptos CDHU com aquela qualidade MCMV feita pelo governo .
Predio com esse tanto de lage e ferragem por 750 mil, rapaz eu acho muito difícil.
Só queria ser seu advogado! Haha
😂😂😂😂😂😂
projeto 18k em um predio? com tudo? quem cobra isso?
Thiago, sobre a cobertura do prédio, ficou com laje impermeabilizada?
Wallace, bom dia.
Fiz telhado com fibrocimento.
quanto custou o terreno lindão ?
Bruno, bom dia.
Essa foi uma aquisição feita por permuta de unidade futura: o pagamento será feito com duas unidades prontas ao final da obra.
Onde esta o link do chat, e como faço seu curso
Olá, bom dia!
Me manda seu contato pelo direct no Instagram @thiagoincorporador que eu te direciono. Caso queira acessar nossos grupos diretamente, é só clicar no link que está na descrição do vídeo.
Posso ser sócio também? Sou de Taubaté
Carlos, bom dia.
Me manda um direct no instagram @thiagoincorporador
Você não ganha na revenda? Ganha os 2 apartamentos seria isso? Como remunera os investidores? Cada um fica com uma unidade e ele que coloca pra venda depois?
Oi Guilherme, bom dia.
Nesse caso especifico ficamos com as unidades. EU fiquei com duas, os investidores com 5 e o terrenista com 2.
Uma pergunta ?
Qual o valor do metro quadrado de custo ?
Esse vamos fechar em R$1.500,00 aproximadamente.
Opa tudo certo? Qual tamanho do terreno? Valeu obrigado!
Esse tem 350m²
vc tem projetos voltado pra alugueis? ou apenas construção e revenda?
Osvaldo, bom dia.
Tem sim, alias os ultimos que fiz foram para locação.
Vou deixar aqui o link de um playlist aqui do canal que tem 11 videsos sobre esse tema.
Playlist imóveis de locação.
ruclips.net/p/PLMT8RYOv4WxdY67qNlZEeGzV0lfR3q8hV&si=3naxq5ibKsw0VSgx
Oi Thiago, bom dia!
Tenho um terreno no bairro Rês. Estoril Taubaté de 448m2, é possível um projeto desses?
Oi Raphael, boa tarde.
Se o terreno for de esquina facilita, se não depende da frente do terreno. Me manda um direct no instagram no @thiagoincorporador que te indico um engenheiro.
Olá Thiago, obrigado por ter respondido! Terreno 10x45
Thiago, me diz uma coisa: A alvenaria estrutural é muito mais economica que o metodo tradicional?
Olá, boa tarde.
A alvenaria estrutural é extremamente eficiente, tanto do ponto de vista econômico quanto em termos de produção, especialmente em projetos de baixa complexidade com design simples e paredes retas. Em qualquer tipo de obra, quanto menor o perímetro, melhor. No entanto, quando se trata de alvenaria estrutural, combinar um menor perímetro com paredes retas e um design simples pode resultar em uma economia significativa, chegando a até 30% em comparação com o concreto armado para o mesmo projeto.
Essa economia é alcançada porque a alvenaria estrutural elimina a necessidade de formas complexas, vigas e pilares, o que reduz tanto o custo de materiais quanto o tempo de execução da obra. Além disso, como as paredes desempenham uma função estrutural, o processo de construção se torna mais simples e direto, permitindo uma maior eficiência na produção. 👊👊👊👊👊👊
Quando vende esses apartamentos, cono fica o imposto de 15% sobre o lucro?
Boa tarde.
Utilizo uma estrutura juridica para construir e vender. Vendendo pela empresa o imposto é de apenas 4% fazendo adesão ao RET (regime especial de afetação) e na distribuição de lucros para os investidores não tem impostos.
A vantagem que ele pode morar depois....❤
Ja morei Elvio, morei em um desse durante 7 anos, logo quando casei. Os melhores 7 anos da minha vida, muito trabalho e muito sonho...
E da pra fazer uma obra dessa aplicando 30 mil por mês?
Tudo depende do cronograma fisico financeiro Jean. Se tiver programado faz sim, com tranquilidade.