1. 사업시행인가 직후 2. 관리처분인가 전후 3. 입주시 4. 좋은 입지의 물건은 장기적으로 보고 가져간다 재재 단계진행과 부동산 흐름을 함께 볼 것! 세무상담 꼭 받을 것! 가장 좋은 솔루션 스스로 뽑아낼 것! 느낀점: 매수포인트 만큼 중요한 매도시기. 부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있는 눈을 키우기위해 꾸준히 준비해야겠다. 기회는 언제나 있으니..
☆ 시장이 보합이나, 약간 하락기일 경우에도 어느 단계를 지나면 시세가 팍팍 올라지는 단계가 있음 ☆ 매도 포인트는 누가 봐도 사업이 진행되는지를 다 아는 단계를 지날 때마다 오르게 되어 있음 1. 사업시행인가 단계 직후 - 단지배치도 다 나옴, 일반분양 세대 수, 조합원 세대 수, 임대 세대 수까지 어느 정도 다 나옴 (관리처분인가 가면서 조금 변동이 되기도 하지만 거의 변동이 없음) - 사업시행인가가 났다? -> ‘지방자치단체에서 건축허가 받았다’고 보면 됨 - 사업이 딜레이 될 경우가 거의 없다.(어려운 건 거의 끝났다.) - 매수세가 좀 붙기 시작해서 좀 일찍 투자한 경우 단기적으로 차익내고, 수익 실현가능 - 감정평가가 나고 나면 많은 물건과 경쟁해야하는 어려움이 있음(감정평가가 높게 나오면 프리미엄이 낮게 측정될 경우가 있음. 이유는 초기투자금이 높아서 매수를 하려고 하는 사람이 많지 않음) 2. 관리처분인가 전후로도 다 좋음 ☆ 관리처분인가가 난다는 것은 사업이 80% 이상 끝났다는 것을 의미 - 관리처분인가 단계에 가까이 가면 매수 문의가 꽤 많이 있음 - 조합원 분양신청도 다 끝나서 어느 평형을 다 받아 가는지도 다 알고 확실하게 정리가 됨 - 조합원 분양이 다 되고 일반분양가도 어느 정도 나옴(비례율도 어느 정도 나옴) - 굉장히 사업이 안정되고, 안정된 단계 중에서도 수익을 낼 수 있기 때문에 매수세가 붙음 - 이때는 초보자들도 생각보다 매수 많이 함 3. 입주할 때 - 조합원 물건과 일반분양 물건이 같이 거래되지만, 조합원 물건이 훨씬 인기가 좋음 - 분양권은 양도세 세율 아직 높음(1년 미만 70%, 1년 이상 60%) - 100% 이상 비례율이 나오면 사업으로 인한 이익까지 있을 수 있으니까 조합원 물건 인기 좋음 4. 입지(학군, 교통, 일자리..)가 좋다면 빠르게 팔 이유 없음 - 입지가 좋으면 길게 가져가도 좋음(내가 들어가서 실거주도 좋고, 세를 계속 놓아도 좋음) - 입지가 보통이면 단기 매도 노려보는 것 좋음 ☆ 매도 포인트에서는 단계 진행과 부동산 흐름을 같이 봐야함(플렌 B도 세워야 함) ☆ 매도 할 때는 무조건 세무 상담 받는 것 추천(전문지식은 유료로 레버리지 할 것) 대신 돈은 좋은 물건 찾고, 좋은 가격에 매도하며 벌 것 ※ 요약 ※ 1. 사업시행인가 난 뒤 2. 관리처분인가 전후 3. 입주 시기(준공)에 매도 4. 너무 좋은 물건이라면 2~4년 더 가져가도 좋음 ☆ 부동산 상승, 하락흐름과 같이 결부해서 가장 좋은 솔루션 스스로 뽑아내기
모아타운 예정지역 작은 빌라소유자입니다. 사정상 입주보다 팔고 나갈생각인데요 그래서, 매도 포인트 사업시행인가, 관리처분인가,입주권매도 이 포인트 마다 매도가는 조금씩 더 오르나요? 세 시기별 포인트중 실질적으로 집값 가장 많이받을수 있는건 어느단계일까요? 또하나는 부동산일때와 입주권으로 바뀐후 세금이 차이난다라 들어서요. 관리처분인가 시기는 아직 부동산일 때 라고 보면 되는지요? 정말 부동산상태냐, 입주권리상태냐에 따른 세금차이가 클까요?
안녕하세요~~ 늘 챙겨보다 궁금해서 글 남겨요!!^^;; 아직 시작은 안해봤지만 .. ㅎ 매수하고 추후 분담금이 많이 나오거나 하진않나요? ㅜㅠ 분담금 계산은 어떻게 하는건지요? 부동산에 문의 하면 알려주시나요? 어느정도 단계에서 책정이 되는지도 궁금합니다^^ 한가지더 ㅎ 같은 필지로 묶여있는 다른 두단지의 용적률이나 대지지분 차이가 많이 나는경우 그래서 매매가가 꽤 차이나는경우 추후 재건축은 어떻게 진행되는건가요? 같은 필지라서 같이 진행되는거라면 당연히 현재 용적률높고 대지지분 낮아 매매가가 더 낮은걸 사는게 맞는데 정말 그렇게 되는건지요?.^^:: 늘 좋은정보 감사합니다~~ 책도 잘 봤어요💕
안녕하세요! 최근에 진와이스님 영상 틈틈히 챙겨보고 있는 재린이입니다. 제가 보고 있는 물건이 사업 진행을 조합이 아닌 신탁사가 하던데 여기저기 찾아보고 있지만 아직 사례가 많지 않아 어렵더라구요ㅠㅠ 깊게 공부 해보고 결정 하겠지만 혹시 추천할만한 방식인지 아닌지를 짧게만 답변 해주시면 감사하겠습니다!
정말 좋은 포인트 짚어주셔서 감사합니다! 저도 이번에 세무상담받았는데.. 뭐부터 물어봐야할지 잘 모르겠더라구요.. 제가 알고싶은건 어떤 플랜에서 제일 절세할 수 있느냐 인데, 세무사님께 취득세 양도세 기본적인 것만 물어보고 왓네요 ㅠ 그 이후에 제가 시나리오를 짜서 세금이 어느정도 나오는지 추가로 물어보긴 했지만.. 세무상담 받을 때 보통 어떻게 진행하시나요 ㅠ 처음 받아보니 이것도 참 어렵네여 ㅠ
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1. 사업시행인가 직후
2. 관리처분인가 전후
3. 입주시
4. 좋은 입지의 물건은 장기적으로 보고 가져간다
재재 단계진행과 부동산 흐름을 함께 볼 것!
세무상담 꼭 받을 것!
가장 좋은 솔루션 스스로 뽑아낼 것!
느낀점: 매수포인트 만큼 중요한 매도시기.
부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있는 눈을 키우기위해 꾸준히 준비해야겠다. 기회는 언제나 있으니..
요약 땡큐 👍
아..맞습니다~~저도 전문가에게 맡기는 부분 찬성입니다. 놓치는 부분이 있더라구요😊 고맙습니다~~
☆ 시장이 보합이나, 약간 하락기일 경우에도 어느 단계를 지나면 시세가 팍팍 올라지는 단계가 있음
☆ 매도 포인트는 누가 봐도 사업이 진행되는지를 다 아는 단계를 지날 때마다 오르게 되어 있음
1. 사업시행인가 단계 직후
- 단지배치도 다 나옴, 일반분양 세대 수, 조합원 세대 수, 임대 세대 수까지 어느 정도 다 나옴
(관리처분인가 가면서 조금 변동이 되기도 하지만 거의 변동이 없음)
- 사업시행인가가 났다? -> ‘지방자치단체에서 건축허가 받았다’고 보면 됨
- 사업이 딜레이 될 경우가 거의 없다.(어려운 건 거의 끝났다.)
- 매수세가 좀 붙기 시작해서 좀 일찍 투자한 경우 단기적으로 차익내고, 수익 실현가능
- 감정평가가 나고 나면 많은 물건과 경쟁해야하는 어려움이 있음(감정평가가 높게 나오면 프리미엄이 낮게 측정될 경우가 있음. 이유는 초기투자금이 높아서 매수를 하려고 하는 사람이 많지 않음)
2. 관리처분인가 전후로도 다 좋음
☆ 관리처분인가가 난다는 것은 사업이 80% 이상 끝났다는 것을 의미
- 관리처분인가 단계에 가까이 가면 매수 문의가 꽤 많이 있음
- 조합원 분양신청도 다 끝나서 어느 평형을 다 받아 가는지도 다 알고 확실하게 정리가 됨
- 조합원 분양이 다 되고 일반분양가도 어느 정도 나옴(비례율도 어느 정도 나옴)
- 굉장히 사업이 안정되고, 안정된 단계 중에서도 수익을 낼 수 있기 때문에 매수세가 붙음
- 이때는 초보자들도 생각보다 매수 많이 함
3. 입주할 때
- 조합원 물건과 일반분양 물건이 같이 거래되지만, 조합원 물건이 훨씬 인기가 좋음
- 분양권은 양도세 세율 아직 높음(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)
- 100% 이상 비례율이 나오면 사업으로 인한 이익까지 있을 수 있으니까 조합원 물건 인기 좋음
4. 입지(학군, 교통, 일자리..)가 좋다면 빠르게 팔 이유 없음
- 입지가 좋으면 길게 가져가도 좋음(내가 들어가서 실거주도 좋고, 세를 계속 놓아도 좋음)
- 입지가 보통이면 단기 매도 노려보는 것 좋음
☆ 매도 포인트에서는 단계 진행과 부동산 흐름을 같이 봐야함(플렌 B도 세워야 함)
☆ 매도 할 때는 무조건 세무 상담 받는 것 추천(전문지식은 유료로 레버리지 할 것)
대신 돈은 좋은 물건 찾고, 좋은 가격에 매도하며 벌 것
※ 요약 ※
1. 사업시행인가 난 뒤
2. 관리처분인가 전후
3. 입주 시기(준공)에 매도
4. 너무 좋은 물건이라면 2~4년 더 가져가도 좋음
☆ 부동산 상승, 하락흐름과 같이 결부해서 가장 좋은 솔루션 스스로 뽑아내기
포인트 꼭꼭 짚어주시고 잘배웠습니다.😊👍🏻
감사합니다 😁👍
재개발,재건축 매도타이밍
다시 짚어주셔셔 감사합니다 ~
희망이님~ 항상 응원의 글 남겨주셔서 정말 감사드립니다~ 희망이님을 위해 미라클~
정말 말씀 하나하나가 흘려들을 것이 없네요. 좋은영상 감사합니다
좋은 말씀 저도 감사드립니다.~^^
재개발 1+1 에 대해서 매도 매수 에 대해 중도금대출에 대해 다뤄주세요 진와이스님
저도 매도 해서 수익 남길 날을 기다려봅니다. ^^ 매일 미라클책 보면서 공부 하고 있어요~~^^ 영상 까지 보니까 정리가 잘 되네요~~ 감사합니당~~^^
아~ 책과 영상 함께 보신다니~ 저 정말 행복합니다~^^
오늘도 많이배우고 갑니다
건강하세요 늘 응원드려요❤
비틀즈님~ 자주 인사 남겨주셔서 감사해요~ 응원도 감사해요~
오늘도 미라클~^^
네~ 오늘도 미라클~
감사합니다.
모아타운 예정지역 작은 빌라소유자입니다.
사정상 입주보다 팔고 나갈생각인데요
그래서, 매도 포인트 사업시행인가, 관리처분인가,입주권매도 이 포인트 마다 매도가는 조금씩 더 오르나요?
세 시기별 포인트중 실질적으로 집값 가장 많이받을수 있는건 어느단계일까요?
또하나는 부동산일때와 입주권으로 바뀐후 세금이 차이난다라 들어서요.
관리처분인가 시기는 아직 부동산일 때 라고 보면 되는지요?
정말 부동산상태냐, 입주권리상태냐에 따른 세금차이가 클까요?
현재는 건축비가 너무비싸서... 분명 자재비는 떨어진걸로 아는데..
피가 없어도 비싼데 피까지 먹으려고 하니깐 거래가 힘들듯.
감사합니다. 진와이스님 유튜브와 책을 통해 신혼집으로 재개발 지역을 매수하기로 결정할 수 있었습니다!
브레인을 말랑말랑하게^^♡
지금 관처지난 입주권보유중인데 건축비상승으로 (30프로)조합원분양가가 상승되었습니다 매도도 안되고 돈도묶이고 ... 이런상황 어떻게 대처하면 좋을까요? 조합원분양 포기하고(8천손해) 청산금받고 끝내고싶은맘 굴뚝입니다
집옆 가로정비구역 재개발해서 살려고 하는데 가로정비구역은 시세차익이 별로 안 난다고 해서 투자했을 때에는 별로라고 하는데 맞나요
안녕하세요~~ 늘 챙겨보다 궁금해서 글 남겨요!!^^;; 아직 시작은 안해봤지만 .. ㅎ 매수하고 추후 분담금이 많이 나오거나 하진않나요? ㅜㅠ 분담금 계산은 어떻게 하는건지요? 부동산에 문의 하면 알려주시나요? 어느정도 단계에서 책정이 되는지도 궁금합니다^^ 한가지더 ㅎ 같은 필지로 묶여있는 다른 두단지의 용적률이나 대지지분 차이가 많이 나는경우 그래서 매매가가 꽤 차이나는경우 추후 재건축은 어떻게 진행되는건가요? 같은 필지라서 같이 진행되는거라면 당연히 현재 용적률높고 대지지분 낮아 매매가가 더 낮은걸 사는게 맞는데 정말 그렇게 되는건지요?.^^:: 늘 좋은정보 감사합니다~~ 책도 잘 봤어요💕
재개발 재건축 관심이 많으시네요~ 더 깊이 있게 체계적으로 공부하시면 좋겠습니다.~
인천재건축아파트 사려했는데 일반분양이없고 조합원만된다하는데 안사는게 좋을까요?실거주하려고요.
오늘도 미라클~
진와이스님 ^^ 궁금한거 있어요! 투기과열지구였다가 추후에 해제되면 관리처분인가 난 물건이라도 팔수 있게 되는 것인가요?
그럼요~ 해제되면 거래 가능합니다~^^
관처때 파는게 좋나요? 끝까지 가져가는건 어떻가요?
그 부분은 개인마다 다를것 같아요. 물론 물건의 가치에 따라서도 다르구요~ 자산 포트폴리오를 어떻게 구성할 것인지, 또 부동산의 상승 흐름과도 함께 봐야 하구요. 그래서 한마디로 말씀드리기는 쉽지 않네요 ....
@@JinWeis 답변감사합니다. 보기만 해도 긍정에너지가 전달 됩니다^^
진님 재개발 입주권 매수하려고하는데 감평가 높은거 사는게 좋은가요 낮은거 사는게 좋은가요??동호추첨시 감평 높은게 유리하다고하는데 대신 추가분담금 발생시 감평 높으면 내야될돈이 많아지는거 맞나요?? 지금 보는 물건은 감평이 좀 낮아서 금액적인 메리트가 있는반면 동호추첨에서 밀릴까봐 걱정입니다ㅠㅠ(평형은 확정된 물건입니다)
저희 아파트는 재건축 아파트인데요 팔고 신도시로가려합니다 팔기는 넘 아까워 고민인데요 매도하는게좋을까요?
책 사서읽어봐야겠네요. 강남은 조합설립이후에도 일반적으로 매도가능한가요?
안녕하세요! 최근에 진와이스님 영상 틈틈히 챙겨보고 있는 재린이입니다. 제가 보고 있는 물건이 사업 진행을 조합이 아닌 신탁사가 하던데 여기저기 찾아보고 있지만 아직 사례가 많지 않아 어렵더라구요ㅠㅠ 깊게 공부 해보고 결정 하겠지만 혹시 추천할만한 방식인지 아닌지를 짧게만 답변 해주시면 감사하겠습니다!
감사합니다^^
진와이스님 찐 재개발 멋쟁이
아~ 감사해요 앨빈소프트님~
혹시 매수타이밍을 사업시행인가 전에 사는건 괜찮나요?? 조합섭립인가 매물 고려중에 있습니다.
정말 좋은 포인트 짚어주셔서 감사합니다! 저도 이번에 세무상담받았는데.. 뭐부터 물어봐야할지 잘 모르겠더라구요.. 제가 알고싶은건 어떤 플랜에서 제일 절세할 수 있느냐 인데, 세무사님께 취득세 양도세 기본적인 것만 물어보고 왓네요 ㅠ 그 이후에 제가 시나리오를 짜서 세금이 어느정도 나오는지 추가로 물어보긴 했지만.. 세무상담 받을 때 보통 어떻게 진행하시나요 ㅠ 처음 받아보니 이것도 참 어렵네여 ㅠ
모아타운 같은 경우도 사업시행인가 후에 매수매도 가능한가요?
잘봤습니다. 2년 전 융자4억 내고 산 재개발에 손해가 많습니다. 내년안에 사업시행인가가 날것 같은데.. 지금 파는게 (2억손절) 나을지 사업시행인가 날때까지.. 좀 더 버티는게 나을지 여쭙습니다.
제가 줍줍해드려도 될까요?
진와이스님 넘 잘보고 있어서 보고 또보고 있는 부린이 입니다~~
상가로 주택을 받을수 있는 재개발 상가 요건을 넘넘 알고 싶습니당 ❤ 부탁드려용
지금 시기에 아무것도 하지마라.