Інвестувати в квартиру під оренду? Фін модель інвестицій в житлову нерухомість
HTML-код
- Опубликовано: 14 фев 2020
- #UAInvestors #нерухомість #квартири
За скільки років окупається інвестиція у житлову нерухомість в Україні? Яка очікувана дохідність?
Перевірити термін окупності конкретного об'єкта ви можете власноруч за допомогою таблиці:
docs.google.com/spreadsheets/...
Місія Сімейного Бюджету:
допомагати українцям приймати розумні фінансові рішення
Напрямки діяльності:
- підвищувати фінансову обізнаність інвесторів
- розвивати культуру заощадженння+інвестиції замість бездумні трати+кредити
- популяризувати здоровий спосіб життя в контексті матеріальних цінностей
- показати що і в Україні можна чесно заробляти хороші гроші, платити податки, планувати освіту дітей та забезпечену пенсію
Про проект Сімейний Бюджет на наші цінності
simeinyi-budzhet.ua/about/
Корисні статті для інвесторів початківців
simeinyi-budzhet.ua/investments/
Як вести та планувати домашні фінанси
simeinyi-budzhet.ua/familybud...
Як більше заощаджувати
simeinyi-budzhet.ua/save/
Податки ФОП та фізичних осіб
simeinyi-budzhet.ua/personalt...
Любов та Бюджет. Гроші і фінансові рішення у родині
simeinyi-budzhet.ua/moneyandl...
Гроші і діти. Як виховати фінансово успішну дитину.
simeinyi-budzhet.ua/dity/
![Eminem - Houdini [Official Music Video]](http://i.ytimg.com/vi/22tVWwmTie8/mqdefault.jpg)
Дякую за відео. Цікава тема. Варто порівняти з інвестиціями у акції по дохідності і інших показниках.
Сам зараз у роздумах, є 2 квартири, правда ще без ремонту і думаю чи робити ремонт та здавати чи інвестувати у акції. Правда з акціями тільки починаю вивчати дану тему.
Які поки думки на рахунок нерухомості:
1. Це не зовсім пасивний дохід, точніше зовсім не пасивний. Це тільки на цифрах дуже гарно, а реальність далеко не така казкова, здавав раніше тещину квартиру то знаю.. Це купа проблем, які постійно приходиться вирішувати. То ремонт треба робити, то щось поламалося, треба ремонтувати, то сусіди жаліються, що квартиранти гуляють до 3-ї ночі, то не платять вчасно і постійно зі сльозами на очах клянуться, що через тиждень точно заплатять і так кілька тижнів підряд, але "не висиляйте, бо у нас малі діти, куди ж ми підемо" і так далі. У знайомого квартиранти щось святкували, один напився та випав із 6-го поверху, попав у реанімацію, то потім ще проблеми із поліцією були.
Ось таке реальне життя, воно на жаль дуже сильно відрізняється від таблиці в екселі..
2. Дохід від акцій буде вищим. Особливо зараз, коли ринок росте. Один S&P 500 дає майже 10 відсотків на довгих дистанціях. + ще є дивіденди.
Нерухомість же дає 7-8% у кращому випадку. Тут ще є простої, які скоріше за все будуть більші 1 місяця на рік. А коли простой попадає на зиму то потрібно ще і комунальні платити, разом з опаленням з власної кишені. І робити різні ремонти, замінювати техніку ітд.
Тому тут акції вроді як виграють.
Але ринок акцій непостійний та ризикований, з нерухомістю ризики в рази менші і доходи +- постійні.
Тому для себе поки бачу такий варіант:
Для росту капіталу на довгу дистанцію краще підійдуть акції там і дохід вищий (а це дуже критично на довгій дистанції) і дохід дійсно виходить пасивний, можна займатися основною роботою, а гроші будуть працювати самі.
А от коли настане час виходити на пенсію то можливо доцільніше буде купити пару квартир та здавати їх. Часу на пенсії багато, можна трохи і потратити на оренду квартири. Плюс дохід у 7-8% це у цілих 2 рази (!) більше рекомендованих 3.5-4%, які можна знімати кожен рік, щоб власний капітал не зменшувався. Тобто або з тим самим капіталом можна мати у 2 рази більшу пенсію або на ту саму пенсію можна мати у 2 рази менший капітал.
Або частину залишити у акціях, а на частину купити нерухомість для здачі в оренду. Вийде дуже хороша диверсифікація, коли ринок буде на спаді, можна гроші з акцій не чіпати, за дивіденди при низьких цінах на акції докупати нові акції, а жити на гроші з оренди з квартири. Коли ринок росте, можна також знімати дивіденди.
Поки такі думки. Коментарі тільки вітаються.
Підкажіть де можна знайти інформацію про акції українських компаній, які можна придбати?
Про які саме компанії мова?
Дуже правильні думки, але не забувайте і про кеш, і про головну інвестицію - власне здоров'я, щоб було все не дарма))
"Сам зараз у роздумах, є 2 квартири, правда ще без ремонту і думаю чи робити ремонт та здавати чи інвестувати у акції"
Робіть дешевий, але надійний і довгостроковий ремонт. А доходи від оренди вкладайте в акції
Розумно..
Дякую за інформативне роз'яснення та розрахунки!
Очень крутой контент. Спасибо
Дякую! Дуже інформаційно і професійно зроблено!
Чекаю наступних відео з подібними моделями інвестицій у інакші активи :)
Дякую за відео і за таблицю 👍
Дякую!!
Дякую за Ваш коментар! Радьте канал друзям та слідкуйте за нами в Фейсбук - facebook.com/simeynyybudget/
(Євген)
Спасибо, Любомир, за расчеты!
Таблица шикарна
Дуже актуальне питання комерційної нерухомості. Адміністрування наче легше та й дохідність вища, але й ризики інші. Будемо чекати відео про комерційну на первинному та вторинному ринках.
Так. Зауважте що я не експерт в виборі нерухомості. Тож просто розповідаю про досвід нашої родини.
Дай Вам, Боже, здоров'я, щоб Ви побільше нас радували такими відео
Роман, дякую вам за відгук.
Рекомендуйте будь ласка канал друзям)
Л.
@@FamilybudgetUa Так, не лише друзям, а вже рекомендував більш розкрученим блогерам, що можуть про Вас розповісти в своїх відео
Любомире, дякую за витрачений час, корисне відео. Податок на нерухомість, напевно, таки варто враховувати - він сплачується не тільки з об'єктів понад 300 м2.
"Податок на житлову нерухомість сплачують фізичні особи - власники житлової нерухомості, якщо площа житла, що перебуває в їх власності перевищує встановлений ліміт:
- для квартир - 60 кв. м;
- для приватних будинків - 120 кв. м.
Наприклад, якщо площа квартири 80 кв. м, то податок буде нараховано за 20 кв. м.
Зазначена пільга не надається у разі якщо площа житла перевищує п'ятикратний розмір неоподатковуваної площі та на нерухомість, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (надаються в оренду, лізинг, використовуються у підприємницькій діяльності).
Крім того, відповідно до пп. 266.7.1 ПКУ за наявності у власності об'єкта (об'єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, загальна площа якого перевищує 300 кв. м. (для квартири) та/або 500 кв.м (для будинку), сума податку збільшується на 25 тис гривень на рік за кожен такий об'єкт житлової нерухомості (його частку)."
Тобто якщо ви живете в кварирі на 50 м2 і ще володієте або неофіційно здаєте таку саму на 50 м2, то ви заплатите за 40 м2 податок. Якщо здавати офіційно, то тоді податок на нерухомість доведеться сплатити за всю здавану квартиру - 50 м2 (ну і плюс оподаткування вашої ренти). При перевищенні 300 м2 сукупно - плюс ще 25000 грн за об'єкт. І ще є момент геморою у разі, якщо квартири в різних містах. Тоді доведеться робити окремі оплати на різні юрисдикції пропорційно до площі в кожній з них.
250 за м2 на ремонт - это было реально да, может несколько лет назад. Но не сегодня. Что в Ирпене, что в Киеве - цены на ремонт очень похожи, и за такую сумму будет самый-самый минимальный ремонт. Положить самый дешевый ламинат и линолеум в коридор? Так и менть тогда надо будет почаще, и не на 1000 грн в год. А мебель, а техника? Можно и без нее, но тогда и аренда будет другая. Хорошо бы чтобы цифры не были по самому лучшему, наиболееоптимистичному варианту.
Скілки пропонуєте поставити на ремонт? Я скорегую модель
@@FamilybudgetUa Лучше всего наверное несколько вариантов, у каждого какой-то свой взгляд, свои цены какие-то. $300 за м2, $350 за м2, $400 за м2. Есть и плюсы: это уже с техникой, и будет видно насколько ремонт получше снижает окупаемость.
видео было в феврале, расчет тоже, сейчас поменялась ситуация, думаю, что инфляция будет больше, а вы? пс. Благодарю за полезные ссылки, мне очень интересна ваша деятельность, только подписалась. Узнала о вас в книжном магазине, когда увидела вашу книгу, понравилась.
Наталія,
дякую за відгук)
Ви можете скопіювати Таблицю, і там оновити дані під власний кейс враховуючи актуальні курси
Л.
Расскажите про вывод средств из Interactive Brokers и механизм уплаты налогов.
В роботі, все буде до 1 травня. Л
@@FamilybudgetUa Прекрасно, а то счет трещит по швам, надо выводить )
Думаю квартира під сдачу в аренду це не про заробіток, а як хеджування свого капіталу. Поки ви будете відбивати 10-15т потрачений на ремонт, то вже прийдеться новий робити
Дякую за відео. Порадили ваш канал, вивчаю :) Скажіть, будь ласка, що ви думаєто стосовно субаренди, щоб здавати подобово?
Дякуємо за запит) Подобова оренда - це більш прибуткова справа, ніж довгострокова, але якщо в суборенді - треба робити детальний розрахунок, який залежатиме від локації приміщення, житлова чи комерційна, якість ремонту та комунікації тощо. І точно можна сказати, що подобова оренда - це не пасивний дохід, а активний бізнес. Напишіть, якщо цікаво побачити відповідний ролік на нашому каналі. Н.
@@FamilybudgetUa о, ще й цілий ролик! було б бомбезно, дякую )) і за відповідь, ще й таку оперативну
Доброго дня! Дякую за відео і за знання. Що ви думаєте з приводу VNQ та VNQI? Можливо це пасивніше? Та й ризики гривні не потрібно закладати.
REIT хороший варіант для пасивного інвестора
1) нерухомість в США останні 10 років росла, в Україні палала. Питання справедливої ціни активу.
2) дружині концепцію рейтів важко пояснити, а приміщення намацальне))
В інвестиціях,особливо сімейних, багато психології.
Л.
Посмотрите на график VNQ за все время. Сейчас он просто на пике, в чем привлекательность покупки именно сейчас? Цена не похоже чтобы адекватная.
Тоді в даному випадку Dolar cost averaging + dividends reinvestment plan.
+ VNQI exUS REIT etf
когда сломается замок в 11 ночи в Ирпине, будет проблема оперативно решить ее
дякую за видео. Дуже пізнавальный канал
Євген, дякую за відгук, запрошуйте будь ласка ваших друзів на канал)
Л.
У нас не работает модель со сдачей недвижимости в аренду как в США. Если есть кеш, то инвестировать лучше в акции/бизнес/крипту, естественно нужно понимать что делаешь и диверсифицировать портфель. В недвижимость нужно заходить с leverege (финансовым рычагом), то есть нужна ипотека с низкими процентами (до 5%) и таким образом покупать недвижку, сдавать в аренду и иметь с этого положительный денежний поток. То есть арендатор платит вам за ипотеку и вы ещё имеете немного дохода. А на момент полной выплаты ипотеки, у вас будет актив который полностью принадлежит вам и на который вы потратили в свое время не 100% от его стоимости, а 20-30% как первый взнос за ипотеку.
Покупать недвижимость без финансового рычага целесообразно только если у вас очень много кеша.
Мені Приват пропонує бізнес іпотеку під 9% річних в грн. Що думаєте, брати?
Л.
Сімейний Бюджет на скільки років під такий процент пропонують? Чув що 9% це тільки на пів року, макс 2 роки, а далі 15% при чому з мінімальним внеском 50%+
Якщо в тебе є допустим 60-80к доларів і є можливість купити у Львові 2-3 однокімнатні квартири (35-40кв) під оренду?
Я рахую це надійно, оскільки в тебе є власний актив, який буде тобі приносити кеш
@@user-mc4jo8bh5f за такі гроші у Львові хіба одну квартиру можна купити з ремонтом😂
дякую, а є у вас відео щодо страхування нерухомості?
Немає. Думаєте варто зробити? Л.
@@FamilybudgetUa думаю варто просувати культуру страхування в нашій країні)
Привіт. Бачив багато відео, що у Росії купують однокімнатні або двокімнатні квартири і розділяють їх на декілька квартир-студій. Друга історія - брати іпотеку і набирати орендаторів. Дані системи у нас в Україні мають право на життя?
так, цілком. просто в Росії набагато більше інформаторів з цього приводу, ніж в Україні. зі смарт-квартирами - бізнес-модель діюча. щодо іпотеки - не така приваблива, як в Росії, там нижчий відсоток, тому у нас не так поширена.
А де, обіцяне, продовження теми? ;)
В роботі)
Класна модель, проте не вистачає гнучності: орендна плата може з року у рік бути різною, от як зараз з коронавірусом я б заклав меншу орендну плану ніж зазвичай. Аналогічно з мейтетенсом, якщо це новобудова то перші роки мейтененс буде мінімальний а потім прямувати до 5%
Интересно, в прошлом году считал получалось >6%, т.е. абсолютно невыгодно
2022 рік: Ірпінь розбомбили, інфляція 26%, курс доллара 40
Яке рішення прийняли щодо нерухомості?) В якому наступному відео розкрито питання?
Позитивне рішення)) Буде відео у жовтні. Любомир
@@FamilybudgetUa добрий день дайте посилання на відео, бо так дуже складно знайти. І скажіть чи змінився принцип розрахунку за ці роки?
Спасибо за ваш канал, за работу! Но почему вы не посчитали расходы на мебель и технику? И расходы на транспорт, если вы не в Ирпене. Мой совет, если он, конечно к месту😄, берите квартиру в Киеве, там, где нет ещё метро, но будет скоро, и сдавайте посуточно, наняв для этого человека, который будет следить за порядком. Или двоих - риэлтора и горничную. Но можно, конечно, и долгосрочно сдавать. Спрос больше в Киеве.
Дякую за змістовний коментар,. Дійсно меблі і техніку на варіант первинного ринку варто доплачувати в ремонт.
Ми врешті вирішили не брати квартиру, через недостатьну дохідність при всіх мінусах житлової нерухомості.
В наступних відео я розповім, як і чому взяли комерційне приміщення.Л.
@@FamilybudgetUa Так, її може б і можна було б узяти, але не в нашій державі зараз. Невідомо що ще буде, коли світова криза нагряне... Але мені сподобались ваші формулювання мети вашого каналу в описі до відео. Без обізнаності наш народ і далі буде пасти задніх, треба просвіщати👍
Если наймете человека, ему надо платить, горничной - тоже платить. Простоит опять же на одной квартире могут быть приличными. Вы считали по цифрам, что с одной квартиры получится и зарплаты платить и даже прибыль останется? Так обычно только с нескольких квартир может выйти.
@@donastro1862 Этот вариант только для столиц, где посуточная аренда высокая и спрос очень высокий, как на посуточную, так и на помесячную аренду квартир. И даже комнат.
@@donastro1862 Естественно, что у таких работников будет не только один ваш объект, а несколько от разных хозяев.
А що за історія з укр будом?
Банкрут. Багато недобудов( Л.
Давайте апдейт 2022 :)
Ви можете в модель поставити свої цифри 2022 і подивитися картинку на зараз. Л.
Інвестувати в квартиру під оренду? Фін модель інвестицій в житлову нерухомість . Дякую !
Это просто ужасно! 10 лет на возврат? Максимум 5 лет должна быть окупаемость, а лучше 3 года.
Лучше 2, намного лучше. Откуда для недвижимости берется 5?
@@donastro1862чуваки, о чем вы тут говорите. Квартира должна окупаться за 1 месяц. Купил за 50 косарей и сразу сдал в аренду за эту же сумму. За месяц свое вернул, а дальше уже пошли доходы.
@@alex66831 Поддерживаю - Пан має рацію!
Принижуйте путіна в свїх думках з усякими хитрощами