Як купити СГ землю. Кейс Любомира та фінансова модель
HTML-код
- Опубликовано: 9 июн 2024
- Як купити СГ землю. Кейс Любомира та фінансова модель
Ви бачили коли-небудь футбольний поєдинок двох активів, як це відбувається, наприклад, у голові інвестора? Дивіться наш новий ролик - не пожалкуєте, дивовижне видовище! :)
"Земля в Україні продається 100 га в одні руки з 1 липня 2021 року. Починаємо збирати кошти?" - • Земля в Україні продає...
"Первинний ринок нерухомості. Людмила Яроменко @Creators" - • Первинний ринок нерухо...
Платформа КупиПай: kupipai.com.ua/faq/
Фінансова модель:
docs.google.com/spreadsheets/...
Часомітки:
00:00 Вступ
00:55 Поєдинок: земля vs однушка біля метро
07:22 Досвід купівлі паю землі Любомира
10:44 Пасивна фінансова модель
Cпонсор відео -►lemon.io -► lemon.io/for-developers/?ref=...
ПІДРИМУЙТЕ нас лайком, рекомедуйте друзям!
Будемо вдячні і за фінансову підтримку на Patreon, вона допоможе розвивати канал і приносити глядачам більше користі:
/ familybudgetcomua
Місія Сімейного Бюджету: допомагати українцям приймати розумні фінансові рішення.
Наші ПЛЕЙЛІСТИ:
ETF фонди для українського інвестора
• 🌐ETF фонди для українс...
🍀 Kyiv Invest Meetup - щоквартальні зустрічі інвесторів
• 🍀 Kyiv Invest Meetup -...
🧝♂️ 🧝♀️ Вільні люди - розмови з тими хто досяг фінансової свободи
• 🧝♂️ 🧝♀️ Вільні люди ...
📈 Interactive Brokers Украина (non-official)
• 📈 Interactive Brokers ...
👪 Гроші і Діти. Скільки коштує та виростити дитину
Вартість дитячих цілей Планування освіти
• 👪 Гроші для дітей. Фон...
💯Пасивний дохід для чайніків
• 💯Пасивний дохід для по...
🚫 ПОДАТКИ - фізичні особи в Україні
• 🚫 ПОДАТКИ - фізичні ос...
#ЗемляЯкІнвестиція #UAInvestors #ПортфельЛюбомира
Дуже інформативне відео, якраз те що потрібно було. Дякую!
Отличный выпуск!
Дякую Віктор. Л.
Клевое и полезное видео!)
благодарю за Ваш канал
Запрошуйте друзів на канал, рекомендуйте корисний контент. Ми вам будемо вдячні :) Н.
Дякую!
Клас. Дякую
Дякую за відео, однозначно лайк. Я бачу що платформа поки співпрацює лише з одним агрохолдингом з фіксацією договору на 15 років і дохідністю на рівні 5%...
Холдингу на платформі вигідно фіксувати відносно низьку оренду плату на довгий строк (навіть з урахуванням індексації) для міського інвестора який цю землю ніколи не побачить на власні очі. Якщо суми орендної плати на місцях (у конкурентів) виростуть, ми з вами скоріше за все про це не дізнаємось і будемо отримувати оренду зафіксовану в договорі. В той же час власники з села, які знають скільки платить сусідній фермер, отримуватимуть від холдингу різного роду «фінансові допомоги» у вигляді доплат кешем для збереження орендних відносин з ним.
Є ризики. Але ви дійсно вірите що великий агрохолдинг одним буде платити більше, іншим менше за ту саму землю? Л.
Дякую за відео та інформацію! Надіюсь люди з села (які тримають ці паї) не розпродають усе зразу!
Так Інна, продавців поки не так багато. Л.
Дякую
Спасибо
дякую за інформативне та дуже корисне відео, не зрозумів вартість оренди 9тис це за який період та як отримується
У таблиці моделі вказано що за рік і чистими. Л.
Спасибі за цікаву інформацію. Розкажіть, будь ласка, як купі пай обходить переважне право орендаря?
Це питання до них)) Л.
Сразу оговорюсь, что на практике с этим вопросом не сталкивался. Но ответ лежит на поверхности. Арендатор - агрохолдинг. Он дает Вам согласие при условии, что после приобретения земли Вы заключаете с ним аренду на много лет. Выдавая доверенность на сотрудников КупиПай / ЛэндКлуб (по факту - аффилированные с агрохолдингами лица) они находятся в полной уверенности, что Вы от них никуда не денетесь.
Любомир, а яка нормативно грошова оцінка цієї ділянки? Просто цікаво яка різниця з ринковою... Так як ціна за 1га не може бути скрізь однаковою не тільки по областях, а навіть у межах одного населеного пункту.
Спасибо за качественный обзор/кейс, Любомир, как всегда. Хотел спросить по поводу аренды: КупиПай как-то помогали Вам с поиском арендатора? Или сами занимались? Если сами, можете подсказать, пожалуйста, как искали арендатора?
Ділянка вже обробляється агрохолдинги , я одразу підписав договір оренди на 20 років. Л.
@@FamilybudgetUa На меньший строк договір оренди не було можливості укласти?
@@vitaliiskoryk5457 Ця платформа КупиПай працює з агрохолдинг Бахматюка. І при купівлі продажу перекладають договір оренди землі на новий величезний строк. Умови договору оренди кабальні (маю підозри, що КупиПай за це отримують комісійні, інакше вони просто телепні).
Якось так.
@@user-ob5tp2hh7y Про Бахматюка знаю, та чи можна торгуватися за строк, хоча б до 15 років?
Любомир, по какому принципу Вы выбирали участок? Учитывали % аренды или другие факторы (область, размер)? Помогают ли консультанты Купи Пай советами как выбрать участок?
Ділянку обирав сам, ірраціонально хотів першу у Вінницькій області, оскільки я звідти родом.
Далі буду звертти увагу на фінансову парамерти в першу чергу
консультанти КупиПай саме по вибору ділянку не допомагають, вся базова інфо є на платформі
Л
@@FamilybudgetUa При виборі земельної ділянки с-г призначення інвесторам рекомендую звертати увагу на:
1.Фінансові параметри
2.Місцезнаходження
3.Грунтово-кліматичні умови
4.Площу, конфігурацію та рельєф ділянки
5.Орендаря
от доречі з гідрогеологічної точки зору ще можна було б подумати - логічно що на вершині схилу погано, бо вся вода стікатиме і родючість а вимагатиме більше догляду тощо. Тут по факту для успіху в придбанні хорошої недооціненої ділянки треба трошки розібратися в аграрному плані.
Чи потрібно буде подавати декларації після отримання ренти? Агрохолдинг не є податковим агентом, сплачувати самому?
Якщо взяти 2-5 лотів в одній громаді, витрати на нотаря зменшаться?
Дякую вам за оперативний матеріл про землю!
Як власник землі можу сказати, що подавати декларацію не потрібно, якщо у вас немає інших доходів, таких як дивіденди, дохід від продажу акцій тощо. Орендар є податковим агентом.
так, агрохолдинг є податковим агентом.
Так, потрібно вказати в декларації, якщо ви її подаєте бо є інші івестиційні доходи
Л
Скажите пожалуйста какая НГО пая из вашей модели?
Спасибо!
В моем понимании - земля это "расходник" который заложен в стоимость конечного продукта (семечки, масла и т.д.).
Выходит понтенциальная стоимость земли сильно зависит от того сколько агрохолдинг сможет заработать на этой земле?
Выходит что цена и стоимость аренды земли в прямой зависимости от стоимости продуктов которые с ее помощью производятся?
Выходит что перспективы роста цены и аренды земли сильно зависят от перспективы роста стоимость продуктов выращеных на ней, а они есть?
biz.nv.ua/markets/agrarnaya-sverhderzhava-kak-ukrainskie-selhozproizvoditeli-poluchili-gigantskie-pribyli-v-2021-50181651.html
Л.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста что вы имеете в виду когда говорите что переважне право не реализуется? Я сейчас очень интересуюсь вопросом земельных участков, но договора от подобных посредников которые получаю имеют пункт про переважне право в пользу компании при чём по их просчитанному калькулятору, то есть я не смогу по рынку продать свою землю через 5-10 лет, а в итоге просто подержу свои деньги замороженными под условно 15% годовых в гривне (в лучшем случае, там еще обычно % за управление и % по окончании договора). Надеятся на то что агрохолдинг или его посредник не воспользуется возможностью купить за копейки у инвестора как по мне наивны, или я что-то упускаю?
От теж дуже цікавить шкода Любомир не зміг детальніше розповісти про всі аспекти переважного права, будем шукати інформацію деінде
Вітання.
Дякую за це відео.
Пане Любомире, чи розглядали Ви ЗемІнвест для інвестицій? Там говорилось про гарантований дохід такий же як у Ваших розрахунках.
Що думаєте про компанію ЗемІнвест ?
Вони беруть 20% від росту ціни, плюс ще є нюанси.
У списку рекомендованих опцій для клієнтів iPlan.ua цієх компанії немає.
Л
В финансовой модели начальные инвестиции должны идти в период 0. Если только не получилось так, что участок куплен и тут же получен арендный платеж.
Спасибо!
Можно еще сравнить инвестиции в однушку и землю по проценту доходности на вложенный капитал по размеру арендной платы на данный момент времени.
Т.е. по земле это получается порядка 5% годовых в гривне, если учитывать только арендную плату на сегодня, без учета предполагаемого роста стоимости самого актива?
А какие данные по этому параметру по однушке?
В большинстве случаев по "однушке" от 6 до 10%, в зависимости от города, ценового сегмента, и везения)
Можно рассчитывать на немного большее если:
1. Покупать в новострое на максимально раннем этапе и ждать несколько лет.
2. Делить одну большую квартиру на несолько смарт квартир.
Андрій,
по однушці дохідінсть учасники ринку називають 5-8%, наприклад Людмила в останньому інтевью на каналі говорила про схожі цифри.
по землі ви можете в фін моделі поставити 0% по темпам росту ціни, і тоді отримаєте чисту орендну дохідність із врахуваням девальвації.
Л.
Поділ на смарти то такі «дебрі» честно кажучи, і специфіка перегрітого ринку, всюди де бачив відгуки було про те що смарти жахливо реалізовані з архітектурної точки, а також через аматорський поділ мають значні проблеми з комунікаціями і люди сильно бідкаються. Звукоізоляція теж величезне «ні-ні». Думаю що цей хайп мине, або залишиться десь у вимірі скаму а не надійних інвестиційних проектів.
Подскажите, пожалуйста, как подписывается договор с агрохолдингом? Кто с кем связывается, вы искали его или агрохолдинг выходит на покупателя после сделки?
Через КупийПай договір оренди. Підпис напряму. Л.
@@FamilybudgetUa Сума аренди пропонувалась холдингом і обговоренню не підлягала?
@@v.bondarenko так
Тобто агрохолдинги, не маючи змоги зараз купувати напряму, намагаються зберегти контроль, хоча б непрямий, над своїм банком землі, щоб ділянки не розповзалися. Стимулюється купівля фізичними особами через афілійовані платформи с послідуючим договором оренди. Таким чином ділянка залишається під контролем холдингу.
В такому випадку виникає питання. Які дії будуть з боку агрохолдингів після відкриття ринку для юридичних осіб? Мені здається позиція власника в цьому випадку дуже вразлива.
можливо. але поки можна на цьому спробувати заробити, чому б не зробити це. Н.
Може мати сенс купляти більше поле, гаприклад, 50га+. Тоді ьака ділянка може бути цікава конкуруючому агрохолдингу, бо це вже не клаптик в чужому полі. Але тут питання, що ціна входу більша і потім як купити поруч 20 паів) Може має сенс обєднуватись декільком інвесторам для покупки такого поля і посилення своєї позиціі при виході з інвестиціі
это очень хороший комментарий. При покупке у холдинга 1 участка в огромном поле с арендой 15-20 лет, я вообще не вижу, как его можно продать выгодно в короткой перспективе. Переговорная позиция никакая будет. Агрохолдингу выкупать за дорого нет смысла. Зачем замазываться на десятки лет в такую землю не понятно
Думаю, что после открытия рынка земли для юридических лиц и аккумулирования агрохолдингами на своих юридических лицах (одного юридического лица не хватит) большой части их земельного банка мы увидим истинное лицо агрохолдингов...
Суть украинской философии бизнеса заключается в том, что зачем тебе платить рыночную стоимость, если у тебя это можно отжать дешево.
Покупая землю, находящуюся в аренде агрохолдинга, надо понимать, что Вы покупаете землю, которую Вы будете продавать на монопольном (а не конкурентном) рынке (Вы, конечно, можете попросить рыночную стоимость своей земли и попытаться продать ее, но кто Вам ее даст, если на Вашем поле вокруг будут в основном земли агрохолдинга, и никому, кроме самого агрохолдинга, логистически не будет выгодно обрабатывать Ваш участок).
Ну а как не тяжело догадаться, при выкупе земли агрохолдинг Вам ее рыночную стоимость никогда не предложит...
Единственный вариант на который можно рассчитывать, что когда (если???) земля подорожает, к примеру, с 2000$ до 5000$, найти человека (инвестора), который будет надеяться, что она дальше подорожает с 5000$ до 10000$, продать ему, а он будет продолжать сдавать в аренду Агрохолдингу.
Если не это, то продавать только Агрохолдингу, который арендует и он будет скупать по минимально допустимой цене, потому что "другому Агрохолдингу" этот участок в 2 га, окруженный со всех сторон другими участками, точно не нужен.
Частный фермер такой кусок внутри поля и просто так наверное не возьмёт, а вот продать же можно просто инвестору. Если Агрохолдинг не захочет покупать, то землю можно продать просто на рынке за рыночную цену. Разве нет?
@@eugene3685 Инвестор покупает актив только для того, чтобы продать его дороже. А когда при входе в актив инвестор поймет, что при выходе из актива он окажется на монопольном рынке и его отожмут как липку, то вероятность того, что Вы перепродадите с выгодой землю другому инвестору достаточно незначительна
@@user-sj9mb4ki5v я вот просто не могу понять риск, о котором вы говорите. Если вы захотите продать участок, которым управляет агрохолдинг, и он вам не предложет рыночную цену, вы можете его продать другому инвестору, по той цене, какой захотите. Агрохолдинг, при этом заинтересован купить, чтобы владеть землёй. В чем вот эта западня о которой вы говорите?
@@eugene3685 так ніхто не купить у вс її, якщо буде така ситуація звичайно, але це Україна, тому все можливо
А чи можна дізнатися у Вас контакти нотаріуса, яки оформлює документи . Бо не всі цим питанням займаються
Можна в КупиПай написати, вони з нотаріусом домовились. Л.
Вопрос не по теме, но может кто подскажет как покупать облигации компаний в Украине? Например фармкомпании Дарница?
Дарниця не знаю. Кардсервіс чи Еску можна купити через Універ чи Фрідом. Л.
Дякую за цікавий кейс. Але є кілька коментарів: 1) як на мене, вартість ділянки досить високувата; 2) послуги нотаріуса невиправдано дорогі вийшли (аналогічні послуги коштують зазвичай дешевше); 3) договір оренди на 4 роки чи на інший термін (може пропустив)? P.S. Посміхайтеся, Вам личить ) І здалося, що трохи втомлені на відео )
Дякую, Олександре, за цінний коментар!
1) можна шукати і дешевше
2) повіністю згоден. вважаю що тут найбільше простору для оптимізації витрат
3) договір на 20 років
Л
@@FamilybudgetUa Чому саме на 20 років? Як на мене, логічніше було б років на 5, якраз після відкриття ринку для юридичних осіб.
Такі умови агрохолдингу. Звісно на 5 було б краще. Л.
@@TheDZHK В сільському господарстві ніхто не захоче брати землю на 5 - 6 років (особливості технології вирощування). Зазвичай підписують мінімум на 10 років, а може бути 15 і 20 років (як у Любомира). Якщо земля знаходиться серед полів великого холдингу і поруч немає альтернативних варіантів, то диктувати умови орендарю взагалі малоймовірно.
як думаєте, чому статистика говорить про приблизно в півтора рази менші ціни за укладеними угодами? люди занижують ціну в договорах?
Не знаю. Ціна і від регіону і від якості може залежати. Л.
Любомир, в купипай договор аренді щаклбчается на год с фиксированной ставкой. Думали ли Вы, как потом общаться с арендатором по поводу увеличения аренды в связи с различными факторами(девальвация, увеличение стоимости гектара)?
Думав. Варіантів обмаль. Л.
@@FamilybudgetUa , то есть вариантов мало, похоже на постоянную ставку в начале договора) Остается надежда на повышении стоимости 1Га земли и подальшей ее продажи)
Було б цікаво, якби ви ще розказали як продаж відбувається через Купи Пай, хоча б теоретично. Я та і не зрозумів - цей сайт дозволяє торгуватися по ціні, чи ні? Як він вирішує ситуацію, коли декілька покупців хочуть купити той самий пай?
Я тільки купую)) Через 3-5 років можливо розповім про продаж))) Л.
а риск амортизации? риск того, что арендатор "уничтожит" землю скажем удобрениями и она станет менее плодородной есть?
Інвестицій без ризику не буває. Л.
Можна купити пай якщо я не працюю офіційно і не можу підтвердити свій дохід???
не думаю що це можливо. Л.
А от такий...еее...кейс, пане Любомире.
В нас так зване підсобне селянське господарство, тобто город, пай, тракторець, ніякого офіційного оформлення. Вирощуємо зелень, реалізовуємо трудящимся на ринку...
Питання, задумав я купити пай, посадити там горіховий садок, такий собі пенсійний фонд. Де ж взяти довідку про походження коштів?
саме тому найперша рекомендація - офіційні доходи і сплата податків. а походження коштів може бути різним: дарча від батьків, офіц. дохід дружини/ чоловіка. ще можливо, вам буде корисним наше відео про податкову амністію: ruclips.net/video/KD_U4OCMsuA/видео.html. Н.
Та вже дивлюсь дивлюсь...
Доречі, дивився аналогічне відео про податкову адміністрацію на каналі Укрінвест клубу і там так побіжно згадувалось що нема потреби амністувати готівку до 400 тис. грн. Для купівлі землі такої суми більш ніж достатньо. Чи не могли б ви якось додатково прояснити це питання. Податкова амністія і фінмоніторинг для простих людей з незначними активами типу заробітчан, дрібних спикулянтів, самозайнятих осіб, ітп
Напевно не дуже хороший ґрунт. Лише 9800 за пай. В мене батько 17 000 грн чистими за пай 3 з копійками га отримує.
поділіться кейсом, якщо можете. Н.
В івано франківську найменший рейтинг! Чого так
Если 9845 грн разделить на 209000, то получается всего 4.7 процентов. О каких 7-8 процентах идёт речь? Что-то или сильно дорогая земля вышла, или маленькая аренда. Рассчитывать просто на подорожание земли ну такое, она может и не подорожать. В некоторых странах после открытия рынка земли она не подорожала вообще. Этот вариант работает, если напрямую покупать землю у себя по дешёвке как-то. Купи пай дорогой сильно
Ви можете перевірити всі цифри в фін моделі і поставити припущення в які вірите. Лінк на модель під відео. Л
Що за мовна шизофренія в екселі?