Poprosím viac podcastov ohľadom nehnuteľnosti. Je to zaujímavá téma a pre Slovákov nehnuteľnosti sú ako finančné trhy. Je to zaujímavá téma a malo by to aj dobrú sledovanosť.
V diskusii o nehnuteľnostiach na Slovensku mi úplne absentuje dlhodobý pohľad a demografia. Najsilnejšia generácia je do pár rokov na dochodku. Na konci storočia bude na Slovensku menej ako 2,5m obyvateľov. Najpravdepodobnejší scenár sú dekády poklesu cien najprv v regiónoch a potom aj v centrách. Rovnako ako sa to deje v Japonsku, len s oneskorením. Osobne ma toto odrádza a radšej s investičným horizontom navždy kupujem svetové akcie.
Tiež to tak vidím. Na Slovensku je bývanie v pomere k príjmom obyvateľstva veľmi drahé,pretože ponuka už desaťročia neúspešne naháňa dopyt. Nestačila ani masívna komunistická paneláková výstavba. Celé to obdobie sa pohybujeme na chvoste v pomere počtu obyvateľov na počet nehnuteľností. A ponuka dobehne dopyt vďaka depopulácii. Čítal som niekde,že životnosť panelákov je okolo 100 rokov,ale keď sa dnes pozriem na 70 ročný panelák,neviem čo presne by sa s ním muselo za 30 rokov stať,aby išiel k zemi 😀 Takže počítam tak,že maximálne o 20 rokov predať ešte výhodne.Ale tak teší ma,že generácia dnes narodených,bude mať o dosť dostupnejšie bývanie.Je zaujímave pozerať ceny nehnuteľností na vyľudnenom balkáne. S výnimkou Chorvátska,čo je superturistická krajina.
@@josebalvin899 prípad od prípadu. Napríklad USA vďaka relatívne vyššej porodnosti a imigrácii čaká aj naďalej populačný rast. Podobne Austrália. Iné trhy ako Japonsko a krajiny EU to može postihnúť. V prípade akcií si ale nie som taký istý, že je priamo korelovaný cenový výkon akcií s demografiou. Ak je veľký podiel exportne orientovaných firiem alebo aj keby len mali dobrú ziskovosť aj keď pri stagnujúcich tržbách, može sa akciám dariť aj vo vymierajúcej krajine.
@@josebalvin899 Západ to obyčajne rieši exportom outsiderov, napr. v CH je 1/3 obyvateľstva kt. sa nenarodila v krajine :D Obyčajne sa jedná o európanov (Nemci, Taliani, Portugaci, Balkán východná Európa). Takto to celkom funguje len treba postupne púšťať kohútik aby to nezlomilo väz krajine, v USA detto. V Švédsku to prestáva fungovať a v Nemecku to nebude fungovať. Nie su pristahovaľci ako pristahovaľci.
Tu fakt meliem z vody ale predpokladam, ze pan mal nejake individualne meetingy s nejakou bankou, kde im predstavil jeho plan a tak ziskal kapital cez nejaky taktiez individualizovany, nekomercny uver (samozrejme v kombinacii s vlastnym kapitalom; nieco nasporene, zdedene, pozicane off-books, a taktiez predtym podnikal). Viem si predstavit, ze by do toho ktorakolvek banka isla, nakolko trhy s nehnutelnostami su celkom safe bet vo vseobecnosti.
Kupiš prvu nehnutelnost na prenajom. Generuješ mesačný príjem a tým si zvyšuješ maximalnu hodnotu zadlženosti. Nehnutelnosť rastie na hodnote a tvoja istina klesá. Po 5 rokoch maš rozdiel medzi nesplatenou istinou a hodnotou nehnutelnosti 20-40k. Založiš rozdiel do americkej hypo, a vytiahneš 30k. Daných 30 použiješ ako 20% na hypo na nehnutelnost v hodnote 150k. Hodiš ju do nájmu a opakuješ vyššie uvedene kroky.
Zaujal ma pojem ktory je malo pocut v popularnych rozhovoroch. Skutocne sa da investovanie do nehnutelnosti zrovnavat s akciami ? Su nehnutelnosti investiciou alebo statkom dlhodobej spotreby ?
ak je to nehnutelnost, v ktorej vlastnik byva je to mozne vnimat ako statok dlhodobej spotreby. ak to clovek prenajima, je to investicia = realne aktivum, ktore sa odpisuje
Sledujem to uz treti rok a v Berline je vynos z nezariadenej garzonky 200 EUR mesacne pre majitela + najomca plati vsetky poplatky spravcovi a energie. Ak uvazim tamnu min mzdu 14 eur a median mzdy 4500 eur, prepoctom mi vychadza ze v Bratislave by mal byt prenajom garzonky 80 EUR + vsetky poplatky. Tlak na cenu najmov bude casom len rast a aj s roznych dalsich dovodov.
Treba sa na to pozrieť prakticky, lebo teória možno platí na zvyšok Slovenska, ale nie na Bratislavu. Posledných pár mesiacov, resp. možno aj rok je praktická situácia v BA zhruba taká, že o čo sa znížil dopyt po kúpe nehnuteľnosti, o to sa zvýšil dopyt po nájmoch. T.j. nájmy v Bratislave išli hore preto, lebo logicky.... je vysoký dopyt. To, že tam išli nájmy hore, viem od mojich niekoľkých klientov, ktorí pracujú v realitách. Tak a teraz skús k tomu napasovať ten tvoj model.
V DE mam kolegov a byvaju v takom mensom meste,, do prace dochadzaju autom 15-30 minut ako kto. Platia 3-izbu + okolo 1000-1500e ale zarabaju 5-7k v hrubom. Samozrejme zalezi na odvetvi ale v mojom okoli na SK co ludia pracuju median platov nebude ani 1000e. Slovensko mi pride aktualne v podstate ako draha krajina na zivot, nizka kupyschopnost vacsiny obyvatelov a velke regionalne rozdiely.
@@majky358 Slovensko je drahá krajina, ale relatívne, každopádne drahou ju robí hlavne ten štát samotný....poplatky, dane a služby štátu sa za 10 rokov znásobili x-krát....a každý sa to v trhovom hospodárstve snaží dať do ceny. Drahé sú najmä veľké krajské mestá, Bratislava, ale aj turistické regióny. Ale ani zárobok v zahraničí 6t v hrubom, kde sú vysoké životné náklady, t.j. tých cca 4t v čistom nie je nejaká výhra, keď mám niekde platiť nájom -1t, dochádzať na aute, zaplatiť benzín, poistky, opravy, zaplatiť jedlo, občas si povyraziť, občas cesta domov koľko mi zostane 2t? Mám klienta, čo tých 4t zarobí v čistom v Nórsku, a ledva vyžije. Kto je len trochu šikovný, a trochu sa uskromní, tak tých minimálne 1,5t v čistom musí zarobiť aj doma.
@@robertbezak7605 Suhlasim tiez, vsade sa nieco nascitva dokopy. Napriklad benzin, drahsie jedlo atd a ked to ukroji len 200e mesacne naviac za platu okolo tisicky tak uz to je citit cez rok. A v cistom viac zarobit mozno az po par rokoch praxe v niektorych odvetviach.
@@robertbezak7605 Minulý rok boli peniaze a hore šlo všetko. V ČR to mali lautr rovnako, najskôr strmý rast nájmov a dnes už aj tie nájmy pekne lezú dole takmer všade, pritom nezamestnanosť na historickom minime. Na Slovensku zatiaľ nájom (medzimesačne) stagnuje, ale nevidím dôvod prečo by sme mali mať iný vývoj ako ČR.
Ok, cize ceny nehnutelnosti klesnu o 10-15%, ale splatka hypo cez zvysenu sadzbu isla o 40-50% hore. V konecnom dosledku to vobec nevyzera lepsie pre kupujucich, ako to bolo povedzme rok a pol dozadu.
Tak, tak. Rozhovor je veľmi zaujímavý, ale v momente, keď začne štát vyberať dane podľa trhovej ceny a ešte zohľadňovať, či osoba vlastní 1 alebo 30 bytov, tak tento biznis model pôjde dole vodou. Aj nulová daň z príjmu po 5-tich rokoch je ďalší taký moment, ktorý nemá dlhú budúcnosť. Štát už nemá veľa spôsobov, kde brať dane, práve naopak - práca je zdaňovaná neúmerne oproti majetkovým daniam.
@@Asrock890gx vid california, tam su municipality, kde zdanuju 2% z ceny nehnutelnosti (trhovej, nie nadobudacej). V berline chcu neobolsevici znarodnovat, v prahe zaviest take dane na 2. + nehnutelnost aby to nespravil ani zvyseny najom...sypat sa do jedneho aktiva a este v jednej malej krajine je recept na pruser. AsRock470MasterSli🙂
@@katarinab6728 ak budu chciet, tak takych ludi prinutia predavat nehnutelnosti masovo. 5%+ z ceny rocne do ceny najmu nedas, proste najomnici na to nebudu mat peniaze.
Zaujímalo by ma. Ak niekto platí nad 4 roky poctivo a potom si zmyslí, že to s tým platením nebude také nutné a prestane platiť, tak potom čo? Stačí mu zaplatiť nejaký podnájom, ubytovňu na jeden či dva mesiace a tak sa ho zbavyť? Ďakujem.
Zavisi aku mas podpisanu zmluvu, ci o kratkodobom najme bytu alebo o najme podla obc zakonnika. Najmu podla OZ by som sa ako prenajimatel vyhybal ako cert krizu.
@@MishkinMishkino Lenze kratkodoby najom je max. na 6 rokov, alebo ak su rocne zmluvy, mozes 2 krat predlzit a koniec. Ak mas cloveka, co ti byva uz dlho nemas na vyber, len prejst na Obc. zakonnik, alebo mu nepredlzit zmluvu a prenajat inemu aby si mohol zas mat kratkodoby najom.
Nehnutelnosti budú klesať keď sa úrokové sadzby zahryznú do rozpočtov kupujúcich obzvlášť ak príde mierna recesia trh sa este viac ochladí a tento cyklus bude trvať dlhšie, keď nemáš kupujúcich jednoducho klesať musíš...
Nemu je úplne jedno že trhová hodnota jeho bytového portfólia klesne kľudne aj o 40% keď ho nebude predávať, naopak s vysokým úrokom bude väčší dopyt po podnájmoch a ak máš v portfóliu napr novostavby tak môžeš pýtať za podnájom viac ako štandard v regióne/meste. Toto sú tie 3 premenné o ktorých pán rozprával. Vždy budeš na tom dobre, nemusíš hneď stresovať že boha kúpil som byt a za rok klesli ceny bytov o 20%, on nešpekuluje ale je dlhodobý investor.
@@danielbena3018 Ani jemu to jedno nebude keď mu splátky za financovanie presiahnu výnos z nájmu, ktorý nejde zvyšovať donekonečna keď ekonomika začne stagnovať. Neviem aký ma podiel cudzieho kapitálu, asi to má spočítané lepšie. Ale poznám "investorov" ktorý si vliezli do "investovania" pred 3 rokmi za 0,9% s minimom vlastného kapitálu. Po refinancovaní im zostane doplácať každý mesiac. Na trhu je to už poznať, napr. v ČR, kde sa v krajských mestách predávajú celé apartmánové domy z majetku fondov ktoré sa toho potrebovali zbaviť z tohto dôvodu (náklad financovania prevýšil výnos, podiel vlastného kapitálu majú tie fondy pritom veľmi konzervatívnych 40%). Takže aj dlhodobému investorovi sa to vie pekne zosypať na hlavu.
@@MathewLewit ak to niekto mysli vážne a dlhodobo tak fixuje na 10 rokov ako napríklad ja. To že hlupaci nabrali na páku nehnuteľnosti s ročnou fixáciou je téma iná…
@@danielbena3018 A co urobis ked Ti ta 10-rocna fixacia vyprsi prave tento alebo buduci rok? A vstupujes do obdobia so zvysujucimi sa urokovymi sadzbami?
@@alfredzig2035 za prvé už počiatočná investícia musí byt plusová to znamená že byt ktorý kúpim a dám do podnájmu tak mi okamžite generuje zisk. Tento zisk potom ukladám do rýchlo likvidných malo volatilnych akcii. Takto odložený kapitál sa zhodnocuje a vytvára mi zároveň finančnú rezervu ak sa niečo stane s bytom. Za druhé som predsa investor a riadim svoje riziko = neustále prehodnocovanie úrokovej sadzby, komunikácia s bankami o možnostiach refinancovania alebo zmeny poistenia atd. Takto držím pod kontrolou očakávané náklady a vždy ich chcem mať fixovane aspoň na dva tri roky, každý rozumný investor fixoval na 10-15 rokov za 1,3 až 2,5 percenta. Proste preto lebo rozumejú tomu že priemerná úroková sadzba na Slovensku za 20 rokov bola niekde medzi 6-7% čo znamená že aktuálny úrok 3,99 je štandard. Za tretie ak už sa investor dostal do takých problémov že sa vypadol na vývoj úrokových sadzieb a čaka ho skok z 0,9 na 4,25 % tak musí pýtať najvyššie možné nájomné ktoré je ale konkurencieschopné a zvyšok doplácať zo svojho až kým nespadnu úrokové sadzby niekde medziročne 2-3% a potom refinancovať. K takémuto scenáru ale málokedy dochádza u skúsených investorov. Tento scenár je typicky pre ľudí ktorí sa po hlave vrhli do investovania do nehnuteľnosti bez akejkoľvek rezervy, skúsenosti, bez modelovania portfólia (blby Exel kde si natupo spravíš scenár/e a dáta ti hneď povedia či sa ti oplatí alebo neoplatí investovať) no a nakoniec je to ešte typické pre ľudí ktorí majú jednu spoločnú vlastnosť a to je tzv absencia MM (Money Management). Ľudia netušia aké majú výdavky, koľko je to v percentách, ako majú s financiami správne narábať , akú majú mať rezervu, ako správne optimalizovať finančne toky atd. Takže za mňa človek ktory je prekvapený že sa dvihlo úrokové sadzby je ten typ človeka ktory si na dedine na samote otvorí bufet s červeným kaviárom ancufuje sa že to nejak nefunguje…
Len oni sa už prepadli o dosť. Ponukové ceny niekde nominálne klesli uz o 15% od peaku, navyše aj tie, čo nominálne nestúpli, tak vlastne zlacneli reálne o kumulovanú infláciu (čiže tiež dosť), čiže klesli na relatívnej hodnote oproti iným veciam. Tá druhá časť samozrejme niekomu, kto si sporí na základ hypotéky v peniazoch, nepomôže, ale je to ekonomický fakt. Podľa mňa sa deje skôr to, že sa natlačené peniaze, ktoré boli naakumulované v nehnuteľnostiach, prelievajú do reálnej ekonomiky. Pretože tie absurdne nízke úrokové sadzby posledných 10 rokov nafukovali primárne nehnuteľnosti. Kto predal, kúpil si za ďalšie požičané peniaze väčšiu, drahšiu nehnuteľnosť, nešiel si za to kupovať nové auto, tonu potravín a drahú dovolenku. Takže to v skutočnosti nie je tak, že nehnuteľnosti nestíhajú za infláciou, ale vlastne opačne, že sa inflácia v spotrebných statkoch doťahuje za tým, čo sa natlačilo cez úvery na nehnuteľnosti. (a čo bolo reálne tých 8-10% ročne, ale v spotrebných statkoch, kde sú nehnuteľnosti zahrnuté len "bulharskou konštantou" cez "inputované nájomné" stále uvádzali celé desaťročia pod 2%.
NIkdy som nechapal ako moze byt tento bizins model na Slovensku efektivny, a popravde ani po tomto rozhovore mi to nevychadza (ak samozrejme clovek neprisiel "nejako" ku velkemu baliku penazi ktore chce "vyprat") . Ked dam pripad tohto investora do (pribliznych) cisel: 2500 m2 na 50 bytovych jednotiek znamena ze ma prevazne 2 izbove byty, ktrore isli za cenu od 125.000 (a to som este lacny) a prinasaju najomne okolo 650 Eur/mesacne. Takze investor ma sekeru niekde vo vyske 6 mil. Eur, pri 4% uroku hypoteky by aktualne platil minimalne 620 Eur mesacne. K tomuto nakladu potom estre treba pridat servisne naklady, takze realne mu nezostane ziadny, pricom aj tak bude musiet zaplatit z najmu .... Nechapem ako sa toto da nazyvat pasivnym priijmom....
Ceny materiálov idú dolu(resp. všetkého...lebo sa nepredáva), už teraz dokážem základné stavebné materiály (drevo, kvádre, železo) obstarať s 20-40% zľavou oproti vrcholu spred roka. Čo sa týka nehnuteľností, tak sa už približujeme západu, kde v dlhodobom horizonte prevažuje nájom nehnuteľností pred ich kúpou....a my očividne tiež pomaly prechádzame z doby nehnuteľnej do doby nájomnej. Dôsledok toho všetkého bude ten, že nehnuteľnosti budú vlastniť už len bohatí, a ostatní obyčajní ľudia si už nebudú môcť dovoliť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť, lebo skrátka banka nedá úver, takže zostane len možnosť bývať u rodičov alebo si nehnuteľnosť prenajať. O čo poklesol dopyt po nehnuteľnostiach, o to stúpol dopyt po nájmoch. Myslel som si, že realiťáci budú krachovať, ale tí šikovní sa už začali transformovať zo sprostredkovania predaja na sprostredkovanie prenájmu. Takže v podstate sa nič nedeje.
Zaujmave názory, ale z toho vyplyva, ze prenájmy v BA niesu velmi vynosné. Velmi zálezí od podnájomníka. To co ste vraveli, ze mat pekne zrekonsturovanu nehnutelnost, s novym nabytkom, a potom ziskate lukrativneho podnájomníka to nieje vobec pravda.
Hrozny podcast, v podstate o houne. To je tak, ked sa chlapik nechce zadarmo podelit o know-how.Ja to v principe neodsudzujem(ved je to jeho know how), len to bol zabity cas, lebo som sa okrem vseobecnych reci,floskul a informacii co su jasne kazdemu co ma IQ vyssie ako 100 bodov nič nedozvedel. Na zaciatku som sa tesil,ze tam neni Ada, ale na konci som si nebol isty. Vlastne ani teraz nie som. V podstate to posluzilo iba ako selfpromo pre toho pana a jeho pripadne "konzultacie". Asi to mohlo byt oznacene ako "product placement".
Mne tam chybala tiez otazka: "ako si sa dostal v takom kratkom case od 1 nehnutelnosti k 50+". Tiez prenajimam dva byty a neviem si prestavit, ze z priemerneho vynosu povedzme 200-300 mesacne sa viem dostat na pocet 50+. Ani Excel nepusti :)
Bodaj by nebolo malo bytov, ked ich za posledne roky za vyhodne uroky poskupovali ludia co mali peniaze. Ako aj v Ziline je par stoviek bytov na inzercii, ak bude x investorov, co budu mat desiatky nehnutelnosti tak si mozu ustrelit ceny lebo vsak ludia potrebuju byvat. Z investicneho hladiska zaujimavy rozhovor i ked moj nazor, ze tento trh z nehnutelnostami a hypo je okradanie beznych ludi. Splacaju im ich drahe hypoteky, na ktore nemali poriadne vlastne zdroje miesto toho aby byty na trhu boli na predaj + dalsi sa prisposobia, vsak preco nezarobit. Ok, nevadi mi ked to ma hodnotu ale stare panelove 30 rocne byty za stovky mesacne, pomaly 200e zaloha za energie a dalsie peniaze za parkovacie miesto...
+ k tomu: Ľudia na SK vo veku 25-60, podľa rokov: 2008 2,83mil 2021 2,74mil 2030 2,60mil 2040 1,98mil o necelých 17 rokov príde Slovensko skoro o 1/3 hypotekárnych kvalifikantov.
![I.N "HALLUCINATION" | [Stray Kids : SKZ-PLAYER]](http://i.ytimg.com/vi/n5B5q1Hwt_U/mqdefault.jpg)
Super téma. Je poučné poslechnout si někoho z praxe. Líbí se mi, že kdo něco prošel a dokázal, tak je obvykle pokorný a není namyšlený. 👍
Poprosím viac podcastov ohľadom nehnuteľnosti. Je to zaujímavá téma a pre Slovákov nehnuteľnosti sú ako finančné trhy. Je to zaujímavá téma a malo by to aj dobrú sledovanosť.
V diskusii o nehnuteľnostiach na Slovensku mi úplne absentuje dlhodobý pohľad a demografia. Najsilnejšia generácia je do pár rokov na dochodku. Na konci storočia bude na Slovensku menej ako 2,5m obyvateľov. Najpravdepodobnejší scenár sú dekády poklesu cien najprv v regiónoch a potom aj v centrách. Rovnako ako sa to deje v Japonsku, len s oneskorením. Osobne ma toto odrádza a radšej s investičným horizontom navždy kupujem svetové akcie.
Tiež to tak vidím. Na Slovensku je bývanie v pomere k príjmom obyvateľstva veľmi drahé,pretože ponuka už desaťročia neúspešne naháňa dopyt. Nestačila ani masívna komunistická paneláková výstavba. Celé to obdobie sa pohybujeme na chvoste v pomere počtu obyvateľov na počet nehnuteľností. A ponuka dobehne dopyt vďaka depopulácii. Čítal som niekde,že životnosť panelákov je okolo 100 rokov,ale keď sa dnes pozriem na 70 ročný panelák,neviem čo presne by sa s ním muselo za 30 rokov stať,aby išiel k zemi 😀 Takže počítam tak,že maximálne o 20 rokov predať ešte výhodne.Ale tak teší ma,že generácia dnes narodených,bude mať o dosť dostupnejšie bývanie.Je zaujímave pozerať ceny nehnuteľností na vyľudnenom balkáne. S výnimkou Chorvátska,čo je superturistická krajina.
Nebude demografia problem aj pri akciach rozvinutych trhov?
@@josebalvin899 prípad od prípadu. Napríklad USA vďaka relatívne vyššej porodnosti a imigrácii čaká aj naďalej populačný rast. Podobne Austrália. Iné trhy ako Japonsko a krajiny EU to može postihnúť. V prípade akcií si ale nie som taký istý, že je priamo korelovaný cenový výkon akcií s demografiou. Ak je veľký podiel exportne orientovaných firiem alebo aj keby len mali dobrú ziskovosť aj keď pri stagnujúcich tržbách, može sa akciám dariť aj vo vymierajúcej krajine.
Ľudia na SK vo veku 25-60, podľa rokov:
2008 2,83mil
2021 2,74mil
2030 2,60mil
2040 1,98mil
@@josebalvin899
Západ to obyčajne rieši exportom outsiderov, napr. v CH je 1/3 obyvateľstva kt. sa nenarodila v krajine :D Obyčajne sa jedná o európanov (Nemci, Taliani, Portugaci, Balkán východná Európa).
Takto to celkom funguje len treba postupne púšťať kohútik aby to nezlomilo väz krajine, v USA detto. V Švédsku to prestáva fungovať a v Nemecku to nebude fungovať.
Nie su pristahovaľci ako pristahovaľci.
Ďakujeme .
Zajímavé vyprávění, zajímavý host, skvělé moderování. Díky.
Super host, zaujímavá diskusia.
Zaujíma ma, ako bežný človek dokáže zohnať financovanie na viac ako 2 nehnuteľnosti (svoja + na prenájom). Vďaka
Ak ste dvaja s povedzme priemerným príjmom v Bratislave a začali ste pred rastom úrokov je to bez problémov.
Tu fakt meliem z vody ale predpokladam, ze pan mal nejake individualne meetingy s nejakou bankou, kde im predstavil jeho plan a tak ziskal kapital cez nejaky taktiez individualizovany, nekomercny uver (samozrejme v kombinacii s vlastnym kapitalom; nieco nasporene, zdedene, pozicane off-books, a taktiez predtym podnikal). Viem si predstavit, ze by do toho ktorakolvek banka isla, nakolko trhy s nehnutelnostami su celkom safe bet vo vseobecnosti.
To by zaujímalo aj mňa 🙂
Kupiš prvu nehnutelnost na prenajom.
Generuješ mesačný príjem a tým si zvyšuješ maximalnu hodnotu zadlženosti.
Nehnutelnosť rastie na hodnote a tvoja istina klesá.
Po 5 rokoch maš rozdiel medzi nesplatenou istinou a hodnotou nehnutelnosti 20-40k.
Založiš rozdiel do americkej hypo, a vytiahneš 30k.
Daných 30 použiješ ako 20% na hypo na nehnutelnost v hodnote 150k.
Hodiš ju do nájmu a opakuješ vyššie uvedene kroky.
Tohto pana som chcel pocut 😊
Dik za ego... ;-)
Zaujal ma pojem ktory je malo pocut v popularnych rozhovoroch. Skutocne sa da investovanie do nehnutelnosti zrovnavat s akciami ? Su nehnutelnosti investiciou alebo statkom dlhodobej spotreby ?
ak je to nehnutelnost, v ktorej vlastnik byva je to mozne vnimat ako statok dlhodobej spotreby. ak to clovek prenajima, je to investicia = realne aktivum, ktore sa odpisuje
vynikajúce video
Dakujem
Sledujem to uz treti rok a v Berline je vynos z nezariadenej garzonky 200 EUR mesacne pre majitela + najomca plati vsetky poplatky spravcovi a energie. Ak uvazim tamnu min mzdu 14 eur a median mzdy 4500 eur, prepoctom mi vychadza ze v Bratislave by mal byt prenajom garzonky 80 EUR + vsetky poplatky. Tlak na cenu najmov bude casom len rast a aj s roznych dalsich dovodov.
Treba sa na to pozrieť prakticky, lebo teória možno platí na zvyšok Slovenska, ale nie na Bratislavu. Posledných pár mesiacov, resp. možno aj rok je praktická situácia v BA zhruba taká, že o čo sa znížil dopyt po kúpe nehnuteľnosti, o to sa zvýšil dopyt po nájmoch. T.j. nájmy v Bratislave išli hore preto, lebo logicky.... je vysoký dopyt. To, že tam išli nájmy hore, viem od mojich niekoľkých klientov, ktorí pracujú v realitách. Tak a teraz skús k tomu napasovať ten tvoj model.
V DE mam kolegov a byvaju v takom mensom meste,, do prace dochadzaju autom 15-30 minut ako kto. Platia 3-izbu + okolo 1000-1500e ale zarabaju 5-7k v hrubom. Samozrejme zalezi na odvetvi ale v mojom okoli na SK co ludia pracuju median platov nebude ani 1000e. Slovensko mi pride aktualne v podstate ako draha krajina na zivot, nizka kupyschopnost vacsiny obyvatelov a velke regionalne rozdiely.
@@majky358 Slovensko je drahá krajina, ale relatívne, každopádne drahou ju robí hlavne ten štát samotný....poplatky, dane a služby štátu sa za 10 rokov znásobili x-krát....a každý sa to v trhovom hospodárstve snaží dať do ceny. Drahé sú najmä veľké krajské mestá, Bratislava, ale aj turistické regióny.
Ale ani zárobok v zahraničí 6t v hrubom, kde sú vysoké životné náklady, t.j. tých cca 4t v čistom nie je nejaká výhra, keď mám niekde platiť nájom -1t, dochádzať na aute, zaplatiť benzín, poistky, opravy, zaplatiť jedlo, občas si povyraziť, občas cesta domov koľko mi zostane 2t? Mám klienta, čo tých 4t zarobí v čistom v Nórsku, a ledva vyžije. Kto je len trochu šikovný, a trochu sa uskromní, tak tých minimálne 1,5t v čistom musí zarobiť aj doma.
@@robertbezak7605 Suhlasim tiez, vsade sa nieco nascitva dokopy. Napriklad benzin, drahsie jedlo atd a ked to ukroji len 200e mesacne naviac za platu okolo tisicky tak uz to je citit cez rok. A v cistom viac zarobit mozno az po par rokoch praxe v niektorych odvetviach.
@@robertbezak7605 Minulý rok boli peniaze a hore šlo všetko. V ČR to mali lautr rovnako, najskôr strmý rast nájmov a dnes už aj tie nájmy pekne lezú dole takmer všade, pritom nezamestnanosť na historickom minime. Na Slovensku zatiaľ nájom (medzimesačne) stagnuje, ale nevidím dôvod prečo by sme mali mať iný vývoj ako ČR.
Fajn, výborné..... 😉
pozdr. Je možné kúpiť 5 ročný "swap" na krach nejakého štátu? napr aj SR. Ako a kde? D.
Ok, cize ceny nehnutelnosti klesnu o 10-15%, ale splatka hypo cez zvysenu sadzbu isla o 40-50% hore. V konecnom dosledku to vobec nevyzera lepsie pre kupujucich, ako to bolo povedzme rok a pol dozadu.
prajem vela stastia, ked pridu k moci sudruhovia z PS. Dan z majetku a dovi-dopo
Tak, tak. Rozhovor je veľmi zaujímavý, ale v momente, keď začne štát vyberať dane podľa trhovej ceny a ešte zohľadňovať, či osoba vlastní 1 alebo 30 bytov, tak tento biznis model pôjde dole vodou. Aj nulová daň z príjmu po 5-tich rokoch je ďalší taký moment, ktorý nemá dlhú budúcnosť. Štát už nemá veľa spôsobov, kde brať dane, práve naopak - práca je zdaňovaná neúmerne oproti majetkovým daniam.
@@Asrock890gx vid california, tam su municipality, kde zdanuju 2% z ceny nehnutelnosti (trhovej, nie nadobudacej). V berline chcu neobolsevici znarodnovat, v prahe zaviest take dane na 2. + nehnutelnost aby to nespravil ani zvyseny najom...sypat sa do jedneho aktiva a este v jednej malej krajine je recept na pruser. AsRock470MasterSli🙂
tiez ma zaujima ako sa to prejavi... ale ludia musia niekde byvat a myslim, ze sa tie zvysene dane prenesu do najmov
@@katarinab6728 ak budu chciet, tak takych ludi prinutia predavat nehnutelnosti masovo. 5%+ z ceny rocne do ceny najmu nedas, proste najomnici na to nebudu mat peniaze.
@@johnybravo8989 'ak budu chciet', ano, ked stat chce, moze vsetko - napr. ti to vyvlastnit. PS su blazni, ale dufam, ze nie az taki blazni.
Rád by ma zaujimalo koľko plati dan z tichto nehnuteľnosti . ďakujem
Pakovy efekt pri kupe nehnutelnosti?? Ako?? To pocujem prvy krat..
hej, to ma tiez prekvapilo, ze vacsina ludi si neuvedomuje, ze ked si zoberie hypo, tak investuje cez paku
@@zpdz pochopil som, vdaka
@@zpdz je to horisie ako paka? paka nestoji 4%
nemozem pocuvat tohto chumaja. ludia nemaju kde zit
co su to za blbosti, aki ludia nemaju kde zit?
mam pocit ze kazdy pracujuci clovek ma kde zit a ma kde zit aj hromada takych ktorym sa robit nechce ..
Zaujímalo by ma. Ak niekto platí nad 4 roky poctivo a potom si zmyslí, že to s tým platením nebude také nutné a prestane platiť, tak potom čo? Stačí mu zaplatiť nejaký podnájom, ubytovňu na jeden či dva mesiace a tak sa ho zbavyť? Ďakujem.
Zavisi aku mas podpisanu zmluvu, ci o kratkodobom najme bytu alebo o najme podla obc zakonnika. Najmu podla OZ by som sa ako prenajimatel vyhybal ako cert krizu.
@@MishkinMishkino Lenze kratkodoby najom je max. na 6 rokov, alebo ak su rocne zmluvy, mozes 2 krat predlzit a koniec. Ak mas cloveka, co ti byva uz dlho nemas na vyber, len prejst na Obc. zakonnik, alebo mu nepredlzit zmluvu a prenajat inemu aby si mohol zas mat kratkodoby najom.
@@miso3685 nepredlzit zmluvu, zial, stat si navymyslal blbosti a chce od vlastnika nehnutelnosti aby to zatiahol...
v tejto krajine je investovanie do nehnutelnosti a nasledne prenajimanie asi posledna vec co by som riesil
Dáš mu otázku ale veľmi časť mu skáčeš do rečí ,,, daj človeku odpovedať a plne zodpovedať na tvoju otázku
Nehnutelnosti budú klesať keď sa úrokové sadzby zahryznú do rozpočtov kupujúcich obzvlášť ak príde mierna recesia trh sa este viac ochladí a tento cyklus bude trvať dlhšie, keď nemáš kupujúcich jednoducho klesať musíš...
Nemu je úplne jedno že trhová hodnota jeho bytového portfólia klesne kľudne aj o 40% keď ho nebude predávať, naopak s vysokým úrokom bude väčší dopyt po podnájmoch a ak máš v portfóliu napr novostavby tak môžeš pýtať za podnájom viac ako štandard v regióne/meste. Toto sú tie 3 premenné o ktorých pán rozprával. Vždy budeš na tom dobre, nemusíš hneď stresovať že boha kúpil som byt a za rok klesli ceny bytov o 20%, on nešpekuluje ale je dlhodobý investor.
@@danielbena3018 Ani jemu to jedno nebude keď mu splátky za financovanie presiahnu výnos z nájmu, ktorý nejde zvyšovať donekonečna keď ekonomika začne stagnovať. Neviem aký ma podiel cudzieho kapitálu, asi to má spočítané lepšie. Ale poznám "investorov" ktorý si vliezli do "investovania" pred 3 rokmi za 0,9% s minimom vlastného kapitálu. Po refinancovaní im zostane doplácať každý mesiac. Na trhu je to už poznať, napr. v ČR, kde sa v krajských mestách predávajú celé apartmánové domy z majetku fondov ktoré sa toho potrebovali zbaviť z tohto dôvodu (náklad financovania prevýšil výnos, podiel vlastného kapitálu majú tie fondy pritom veľmi konzervatívnych 40%). Takže aj dlhodobému investorovi sa to vie pekne zosypať na hlavu.
@@MathewLewit ak to niekto mysli vážne a dlhodobo tak fixuje na 10 rokov ako napríklad ja. To že hlupaci nabrali na páku nehnuteľnosti s ročnou fixáciou je téma iná…
@@danielbena3018 A co urobis ked Ti ta 10-rocna fixacia vyprsi prave tento alebo buduci rok? A vstupujes do obdobia so zvysujucimi sa urokovymi sadzbami?
@@alfredzig2035 za prvé už počiatočná investícia musí byt plusová to znamená že byt ktorý kúpim a dám do podnájmu tak mi okamžite generuje zisk. Tento zisk potom ukladám do rýchlo likvidných malo volatilnych akcii. Takto odložený kapitál sa zhodnocuje a vytvára mi zároveň finančnú rezervu ak sa niečo stane s bytom.
Za druhé som predsa investor a riadim svoje riziko = neustále prehodnocovanie úrokovej sadzby, komunikácia s bankami o možnostiach refinancovania alebo zmeny poistenia atd. Takto držím pod kontrolou očakávané náklady a vždy ich chcem mať fixovane aspoň na dva tri roky, každý rozumný investor fixoval na 10-15 rokov za 1,3 až 2,5 percenta. Proste preto lebo rozumejú tomu že priemerná úroková sadzba na Slovensku za 20 rokov bola niekde medzi 6-7% čo znamená že aktuálny úrok 3,99 je štandard.
Za tretie ak už sa investor dostal do takých problémov že sa vypadol na vývoj úrokových sadzieb a čaka ho skok z 0,9 na 4,25 % tak musí pýtať najvyššie možné nájomné ktoré je ale konkurencieschopné a zvyšok doplácať zo svojho až kým nespadnu úrokové sadzby niekde medziročne 2-3% a potom refinancovať. K takémuto scenáru ale málokedy dochádza u skúsených investorov. Tento scenár je typicky pre ľudí ktorí sa po hlave vrhli do investovania do nehnuteľnosti bez akejkoľvek rezervy, skúsenosti, bez modelovania portfólia (blby Exel kde si natupo spravíš scenár/e a dáta ti hneď povedia či sa ti oplatí alebo neoplatí investovať) no a nakoniec je to ešte typické pre ľudí ktorí majú jednu spoločnú vlastnosť a to je tzv absencia MM (Money Management). Ľudia netušia aké majú výdavky, koľko je to v percentách, ako majú s financiami správne narábať , akú majú mať rezervu, ako správne optimalizovať finančne toky atd.
Takže za mňa človek ktory je prekvapený že sa dvihlo úrokové sadzby je ten typ človeka ktory si na dedine na samote otvorí bufet s červeným kaviárom ancufuje sa že to nejak nefunguje…
Nebolo rozumieť názov stránky😢😮
Uvidíme, za mňa nehnuteľnosti sa moc neprepadnú, ale nebudú dlhšie obdobie rásť moc na hodnote.
Len oni sa už prepadli o dosť. Ponukové ceny niekde nominálne klesli uz o 15% od peaku, navyše aj tie, čo nominálne nestúpli, tak vlastne zlacneli reálne o kumulovanú infláciu (čiže tiež dosť), čiže klesli na relatívnej hodnote oproti iným veciam. Tá druhá časť samozrejme niekomu, kto si sporí na základ hypotéky v peniazoch, nepomôže, ale je to ekonomický fakt. Podľa mňa sa deje skôr to, že sa natlačené peniaze, ktoré boli naakumulované v nehnuteľnostiach, prelievajú do reálnej ekonomiky. Pretože tie absurdne nízke úrokové sadzby posledných 10 rokov nafukovali primárne nehnuteľnosti. Kto predal, kúpil si za ďalšie požičané peniaze väčšiu, drahšiu nehnuteľnosť, nešiel si za to kupovať nové auto, tonu potravín a drahú dovolenku. Takže to v skutočnosti nie je tak, že nehnuteľnosti nestíhajú za infláciou, ale vlastne opačne, že sa inflácia v spotrebných statkoch doťahuje za tým, čo sa natlačilo cez úvery na nehnuteľnosti. (a čo bolo reálne tých 8-10% ročne, ale v spotrebných statkoch, kde sú nehnuteľnosti zahrnuté len "bulharskou konštantou" cez "inputované nájomné" stále uvádzali celé desaťročia pod 2%.
Aka moc?
Klesanie cien nehnuteľností je asi tiež rozdiel medzi 30 ročným panelákom a medzi 5 ročnou rezidencnou novodtavbou....
No s tými malými mestami, je to tiež asi individuálne. Tiež to nemože byť diera.
NIkdy som nechapal ako moze byt tento bizins model na Slovensku efektivny, a popravde ani po tomto rozhovore mi to nevychadza (ak samozrejme clovek neprisiel "nejako" ku velkemu baliku penazi ktore chce "vyprat") .
Ked dam pripad tohto investora do (pribliznych) cisel: 2500 m2 na 50 bytovych jednotiek znamena ze ma prevazne 2 izbove byty, ktrore isli za cenu od 125.000 (a to som este lacny) a prinasaju najomne okolo 650 Eur/mesacne.
Takze investor ma sekeru niekde vo vyske 6 mil. Eur, pri 4% uroku hypoteky by aktualne platil minimalne 620 Eur mesacne. K tomuto nakladu potom estre treba pridat servisne naklady, takze realne mu nezostane ziadny, pricom aj tak bude musiet zaplatit z najmu .... Nechapem ako sa toto da nazyvat pasivnym priijmom....
Ceny materiálov idú dolu(resp. všetkého...lebo sa nepredáva), už teraz dokážem základné stavebné materiály (drevo, kvádre, železo) obstarať s 20-40% zľavou oproti vrcholu spred roka.
Čo sa týka nehnuteľností, tak sa už približujeme západu, kde v dlhodobom horizonte prevažuje nájom nehnuteľností pred ich kúpou....a my očividne tiež pomaly prechádzame z doby nehnuteľnej do doby nájomnej.
Dôsledok toho všetkého bude ten, že nehnuteľnosti budú vlastniť už len bohatí, a ostatní obyčajní ľudia si už nebudú môcť dovoliť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť, lebo skrátka banka nedá úver, takže zostane len možnosť bývať u rodičov alebo si nehnuteľnosť prenajať. O čo poklesol dopyt po nehnuteľnostiach, o to stúpol dopyt po nájmoch. Myslel som si, že realiťáci budú krachovať, ale tí šikovní sa už začali transformovať zo sprostredkovania predaja na sprostredkovanie prenájmu. Takže v podstate sa nič nedeje.
Zaujmave názory, ale z toho vyplyva, ze prenájmy v BA niesu velmi vynosné. Velmi zálezí od podnájomníka. To co ste vraveli, ze mat pekne zrekonsturovanu nehnutelnost, s novym nabytkom, a potom ziskate lukrativneho podnájomníka to nieje vobec pravda.
Hrozny podcast, v podstate o houne.
To je tak, ked sa chlapik nechce zadarmo podelit o know-how.Ja to v principe neodsudzujem(ved je to jeho know how), len to bol zabity cas, lebo som sa okrem vseobecnych reci,floskul a informacii co su jasne kazdemu co ma IQ vyssie ako 100 bodov nič nedozvedel.
Na zaciatku som sa tesil,ze tam neni Ada, ale na konci som si nebol isty.
Vlastne ani teraz nie som.
V podstate to posluzilo iba ako selfpromo pre toho pana a jeho pripadne "konzultacie".
Asi to mohlo byt oznacene ako "product placement".
Tvoje meno vela vysvetlilo 🤣
@@josebalvin899K veci ,dosť ..😮
Mne tam chybala tiez otazka: "ako si sa dostal v takom kratkom case od 1 nehnutelnosti k 50+". Tiez prenajimam dva byty a neviem si prestavit, ze z priemerneho vynosu povedzme 200-300 mesacne sa viem dostat na pocet 50+. Ani Excel nepusti :)
Juraj s Romanom si dohodli zaujimavy rozhovor, ktoreho sucastou bolo aj selfpromo pre Romana. Co je na tom zle?
Bodaj by nebolo malo bytov, ked ich za posledne roky za vyhodne uroky poskupovali ludia co mali peniaze. Ako aj v Ziline je par stoviek bytov na inzercii, ak bude x investorov, co budu mat desiatky nehnutelnosti tak si mozu ustrelit ceny lebo vsak ludia potrebuju byvat. Z investicneho hladiska zaujimavy rozhovor i ked moj nazor, ze tento trh z nehnutelnostami a hypo je okradanie beznych ludi. Splacaju im ich drahe hypoteky, na ktore nemali poriadne vlastne zdroje miesto toho aby byty na trhu boli na predaj + dalsi sa prisposobia, vsak preco nezarobit. Ok, nevadi mi ked to ma hodnotu ale stare panelove 30 rocne byty za stovky mesacne, pomaly 200e zaloha za energie a dalsie peniaze za parkovacie miesto...
Posledny vrchol sadzieb bol 2008, dno nehnutelnosti 2012-2014, ak bude vrchol sadzieb 2023, dno by malo byt o 4-6 rokov
+ k tomu:
Ľudia na SK vo veku 25-60, podľa rokov:
2008 2,83mil
2021 2,74mil
2030 2,60mil
2040 1,98mil
o necelých 17 rokov príde Slovensko skoro o 1/3 hypotekárnych kvalifikantov.
@@SladkaPritomnost demograficka kriza bude masaker, ale napr. v takej BA sa ten pripadny pokles cien prejavi ako v poslednej.
@@katarinab6728 V tej dobe sa v Ba nebude dať už žiť, pretože ťarcha dani pôjde prave tam,kedže zvyšok Sk už bude kaput :)
@@dusantokarcik8567 netusim co to je 'tarcha dani'
Všeobecne kecy len…
Juraj, excel fuj, takto robiť reklamu MS Office,
každý by mal mať nejakú tú svoju tabuľku...
Juraj tvoje podcasty ok ale tá úvodná zvučka….🙃uši mi ide odpáliť.👂📣
mam ten isty problem ale treba povedat, ze nie je jediny - vela podcastov ma blbe zvucky
v tejto krajine je investovanie do nehnutelnosti a nasledne prenajimanie asi posledna vec co by som riesil keby mam tu moznost :)
Teraz je najlepsi cas nic nepredavat a smiat sa na tych chudakoch co si myslia ze to predam lacno.
vsak este to nieje celkom dole tak nepredavaj!
Uvidíme, ako na tom budú nehnuteľnosti, ak sa Bukurešťská 9 zapojí do konfliktu na Ukrajine..
Třeba Rusakum letos dojdou patrony
@@tomas8773 Za rok 2022 rusi minuli na Ukrajine 9,5mil delostreleckych nábojov.
EÚ sľúbila, že dodá Zelenskemu tento rok 1mil. 😆
Nemam ten pocit, ze padaju ceny nehnutelnosti, skor asi ludia stale kupuju vsetko mozne, aby peniaze upratali este, kym sa da...
@@svk1939 tak Rusko mělo plné sklady které spotřebovává, tímto tempem za pár měsíců dojdou
@@tomas8773 To si myslel Napoleon, aj Hitler.