民法改正と不動産賃貸業～知らないとあぶない！民法改正
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- Опубликовано: 27 авг 2024
- 2020年4月1日から改正された民法が適用されます。
その結果、これまでとおりの契約書を使っていると、保証人に請求できなくなってしまいます。
どのようにすれば良いのかを詳しく説明しました。
（参考書籍）
『宅建業者のための民法改正ガイドブック』
amzn.to/2YBIiqo
『これならわかる改正民法と不動産賃貸業』
amzn.to/2E47o86
（ツイッター）
弁護士かとう（交渉人）
/ 999kt999
加藤先生とても分かりやすい動画で助かりました。
「保証会社必須」「大家の火災・借主の家財必須」で覚えておきます。
ありがとうございました。
知りたかった情報有り難うございました。今迄は保証人が一方的に不利だったから良い改正ですね。
2020年4月1から施行される民法改正の賃貸契約の動画大変ためになり良かったです。次回の続編も期待してます。ところで 、かとう先生チャンネル登録者数つい最近1000人超えだったのがもう2000人超えてますやん。良かったですね！応援しています。
ありがとうございます！
夜逃げ動画が少しバズりました（笑）
たまたまおすすめ動画にあがっており、民法改正は気になっておりましたので動画見せて頂きました。大家、入居者、保証人の画像つきでしたのでとても分かりやすく、とても早口でおられましたが（ごめんなさい！）、なんとかついていけました！後半動画も今から見せて頂こうと思います！ツイッターもフォローさせて頂きました！これからも、大事な情報配信、よろしくお願いします！
ありがとうございます！
今後ともよろしくお願いします！
ためになりました。ほとんど保証会社使ってますが＾＾ 先生の動画に悪い評価している連中はほかの弁護士だろうな～と思います。弁護士だけで飯を食っているとタブン、有益な情報をわかりやすく無料で提供するなと思ってるでしょうね。＾＾批判に負けずに頑張ってください。
大変勉強になりました。実例がとても説得力あって素晴らしかったです！！
お褒めに預かり恐縮です（笑）
今後ともよろしくお願いいたします！
一番悪いのは、大家でも保証人でもなく、夜逃げした奴だから、それに対して厳罰化するとかが必要な気がします
大変、参考になりました。
ありがとうございます。
しかし借り手にとっては大きなマイナスですね。
保証会社を通さなきゃならなくなる割合が増えてしまう
連帯保証人て制度をなくさない限りいくら法改正したってあまり変わらないような・・
とてもわかりやすいです！
ありがとうございます！
業界の悪しき慣習をどうにか維持したいだけでしょ？
非常にわかりやすくためになりました、ありがとうございます！
ありがとうございます！
保証人という制度自体をなくすべきなのですが、中々すすまないんですね。
保険で解決するべきと思います。
たしかにそうですね！
海外では家賃滞納は詐欺にあたる。日本では徴兵されて家賃が払えなくなって退去とかになった人が居たから、家賃滞納しても退去させないよう法律ができてその法律が今でも生き残っている状況です。
そうだったんですね！
勉強になります（笑）
とてもわかりやすいですね！ありがとうございます。
こちらこそありがとうございます！
勉強になります。自己救済は駄目ですからね、オーナーは法整備も管理会社任せじゃなくて、自分で、法律を勉強する事も大切ですね。
おっしゃるとおりです！
「法律を知りませんでした」という言い訳は通じないので、大家も勉強する必要があると思います。
これからの時代はオーナーも勉強している人が勝ち残れる時代になると思います。私も2代目なので、昔の法整備の契約よりも、今は保証会社などがあり、以前よりも経営しやすくなりましたが、昔の賃貸借契約は連帯保証人の契約が多いですらね。また新しい不動産関連の動画のアップを期待しています。
神戸の弁護士に婆さんの不動産を盗られました。助けて下さい。😫
保証会社の為の法律改正だなぁ。
そのようにも見えますよね（笑）
先生、今まであまりにも保証人ファーストでなかったことが不思議です。
かとう先生の動画はわかりやすくとても勉強になります。今回、先生のお話しで、このままの契約書を使っていると無効になりますよ。と言われていますが、契約書の作り直しは義務化されていないから、そのままの契約書が、民法改正に関係無い。と言われました。実際、民法改正前の賃貸契約書の内容は維持されたまま有効なのでしょうか？民法改正されても変わらないのであれば残念です。
2020年3月31日までに結ばれた契約であれば、そのまま期限が来ても自動的に更新され続ける限りは、改正前の民法が適用されます
2020月4月1日以降に、それまでと同じ契約書を使っていると危ないーという意味でした。
言葉足らずで申し訳ございません！
大手の仲介業者はどう対応するのだろうか？
今まではたまたま堅い先ばかり紹介してくれてたので、そのまま貸して問題は出てませんが。
契約書も業者任せで。
大手の業者であれば、２０２０年４月以降は「極度額の定め」を新たに追加した契約書を使用する準備が出来ていると思います。
ただ、元本の確定や更新についてまで把握されているかは担当者次第かと（笑）
質問させて下さい！
動画の中で極度額は賃料の2〜3年が妥当との事ですが、記載方法は｢賃料の3年分とする｣みたいな記載方法でも大丈夫なんでしょうか？
それとも賃料が5万や10万の時など数字自体を物件によって変えて、きっちり3年分の金額を1回、1回変えないといけないんでしょうか？
重説や契約作る時に、1回1回数字かえるの大変だなと思い
金額が確定できれば、「家賃の●ヶ月分」「●年分」でも良い、とされています。
ただ変動がある数字にすると、「予測できない」などとされて無効になる可能性があるのでご注意ください。
www.mlit.go.jp/common/001316901.pdf
弁護士かとう【交渉人】
返信ありがとう御座いますm(_ _)m
資料まで添付頂き、大変助かりました！
チャンネルも登録させて頂きました
ありがとうございます😊
いえいえ（笑）
わかりやすい説明で勉強になります
自殺の場合損害賠償は家賃の２～３年分ということですが
孤独死の場合は、どのくらいになるのでしょうか
孤独死の場合、入居者に重い持病のない限り、故意や過失がないので、損害賠償を請求できない可能性が高いと考えます。
死ぬことについて入居者に落ち度はありませんので、、、
早速返信いただきありがとうございます。
故意、過失によるのですね。よくわかりました。
これから、こちらで賃貸経営学ばせていただきます。
@@lawyer_Kato その結果、高齢者に貸せなくなる構図ですね。
連帯保証人承諾書にも限度額は必要ですか？
また、重要事項説明書と都条例は変えないとまずいですか？
重要事項説明は、宅建業者が借主に対して説明するものであるため、限度額の記載は不要と考えます。
書いておいた方が無難だとは思いますが。
大家が損する事が少ないので
知恵を授けないで下さい。
今の入居時の保険加入や修繕の対応もオカシイ、入居者から集めた保険で
修繕業者の工事費に使うとかあり得ない。100%家主の責任に戻さなきゃ。
それが嫌なら人に貸すな。
夜中だろうが業者を呼んで払った修繕費は家主が100%払えよ。
そもそも壊れないようにチェック対策するのが管理会社、家主の仕事。
出来ないなら貸すな！
嫌なら引っ越したらいいかと…
いやなら、自分の家を持つ
借りるのやめる
賃貸契約の際保証会社使うとき、保証会社から連帯保証人2名要求されるってほんま？
この場合、連帯保証人に対する保証限度は？
その場合も極度額が必要となります。
そのため、4月からは保証会社も個人の保証人を取ることを減らしていくようです。
県営住宅の保証人になっております。今までに何度か家賃滞納がありその都度保証人解除を申し出
たのですがダメでした。幸いにその都度本人がどうにか支払ってこちらの負担は有りませんでしたが、今回の民法改正により 何か変化は無いのでしょうか？何度も県に相談したのですが出来ないと言われて来ました。教えて頂きませんでしょうか。よろしくお願いいたします。
2020年4月以降に賃貸借契約の更新に合わせて、保証契約の更新をするのであれば、極度額を定める必要があります。
ただ、貸主にはあえて更新するメリットがないため、なかなか難しいと考えます。
別に新しい保証人を立てることは難しいでしょうか？
はい 何度も自身の子供達に変更する様に言ったのですが、聞き入れて貰えません。保証人変更の書類も直接届く様にしか出来ないそうなのでそれもやったのですが、そのままの様です。やはりどうしようもないのでしょうか 旧民法では当事者の何方かが死亡しても 契約自体そのままのようですし。残念です。
なるほど、、、
お力になれず申し訳ありません。
いえ お手間を取らせてしまい申し訳ありませんでした。ありがとうございました。
とても分かりやすく勉強になります。このようなyoutubeは私のmixiに 載せても良いのでしょうか？
他所でもご紹介いただけますと嬉しいです！
ありがとうございます。利用させていただきます。
設備不具合とかで家賃減額が当然とするなら、
家賃滞納に対するペナルティーが無いのは、法律上の不備では？
金銭債務については、遅延損害金を請求することができます。
@@lawyer_Kato 夜逃げされたら…。
大家側には即刻で負担増。
なのに賃借人は負担無し。
フェアじゃないでしょう？
これを決めてる人達の頭の中を見てみたい(笑)
2020年4月前の契約は不遡及で有効ではないですか？4月以降の契約から改正民法の規定が適用されると思います。
3月31日までに締結した契約でも、4月1日以後に保証人との間で更新の合意がされると、改正法が適用されると考えます。
www.moj.go.jp/content/001289628.pdf
こちらの7ページご参照
連投すいません。
今回のプレゼンテーションでつかった資料をダウンロードする事はできないでしょうか？
民法改正関連の資料として使いたいのですが？
申し訳ありません。
今のところ、ダウンロードできるようにする予定はありません（笑）
田舎では、「不動産使用貸借」契約も増えてきています。建物使用貸借契約も教えて下さい。
使用貸借ですか、、、
全く家賃をいただいていないということでしょうか？
賃貸借契約更新書に付随の保証人欄に署名捺印をしたら、それは保証契約の更新という事になり、極度額の記載は必要になるのでしょうか？
なると思います。
ご注意ください。
連帯保証人とはまたは違います。あれだけは説明しないで実印のハンコ押して契約成立です。絶対だめです
自分の財産はすべてもたないほうがよいということですね、きりたほうがすべてベスト、けいざいのはたん、
極度額を10億に設定すれば、なってくれる保証人がいた場合は、10億までは請求できるのですか?
理論上は可能です
ただ、公序良俗に反するとして減額される可能性が高いと考えます
もう少しゆっくり落ち着いて話した方がいいと思いますよ