胡‧說樓市｜遲收樓慘捱貴息，新盤業主揀即供都出事! | Yahoo Hong Kong
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- Опубликовано: 15 сен 2024
- 《胡．說樓市》最近收到一名購入青衣「明翹匯」的谷友求助，他選用「即供付款」，明明已經上會，自己亦沒有租樓及供樓雙重壓力，卻偏偏因為「即供付款」而感到困擾。 究竟發生什麼事? 我們決定來到現場視察地盤，順道了解他的情況。
2019年11月，以600多萬元購入青衣「明翹匯」兩房單位的陳先生(假名)，在售樓處揀樓後，選擇了「120天即供」付款辦法，當時透過發展商指定財務公司，申請80%高成數按揭，首兩年息口2.5厘，大約等於銀行坊間P按息口，感覺供樓也算輕鬆；但第三年息口卻會大幅度跳升至8厘。
簡單計算，以他購入樓價600萬元為例，借取發展商高成數按揭計劃，等於自己支付20%首期，大約120萬元；餘額80%，相當於貸款額480萬元借取按揭，首兩年月供21,965元。但一定要在第25個月前轉按，因為踏入第三年開始，供款便會大升至36,550元，供款會大增66%。
位於青衣細山路「明翹匯」，發展商佳明當年在2019年10月開售，根據樓書資料，樓盤預計關鍵日期為2022年1月31日，相當於樓花期兩年四個月。因為陳先生選擇「120天即供」付款辦法，並在2020年3月正式成交並開始供款，若按正常進度，理應有足夠時間，在現樓時轉按至傳統銀行，但項目交樓卻一拖再拖，去年12月底發展商才正式出信通知，會延期四個月交樓至5月31日。
早一點轉按至傳統銀行又是否可行? 答案是不可以。因為「明翹匯」仍處於樓花階段，土地註冊處仍未正式註上業主的名字，業權仍在發展商手上，故銀行並不接受樓花轉按，均需要在收樓後才能做到。這也意味只要發展商遲一天交樓，選擇了即供、發展商指定財務公司高成數按揭的買家，即使入息等要求都符合轉按條件，卻同樣處於極度被動狀態，而需要捱發展商貴息。
翻查成交記錄冊，「明翹匯」全盤兩座物業共776個單位中，扣除撻訂貨累計售出720個單位，當中31個名買家選擇了「即供及高成數按揭」計劃，以平均單位售價766萬元，及借取80%按揭計，當踏入高息期，每名買家每月需平均額外支付26,300元利息。換言之，只要每遲一個月交樓，這31名買家會為財務公司帶來額外815,300元收入；遲交兩個月，這31名買家就要累計多支付163萬。
針對「明翹匯」遲交樓影響即供高成數按揭業主，我們曾發信向發展商佳明查詢，問及遲交樓跟地盤工程涉及斜坡有沒有關係? 以及會提供什麼支援方案予準業主。佳明回覆表示，項目剛獲批滿意紙，預計四月內會發信給業主收樓，但卻沒有回應會否向受影響業主提供任何援助。
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其實即唔即供係一個對賭考慮，因為樓花時間與折扣有一定關係(時間成本)，亦係點解即供折扣總係多過建期原因(一般樓花期越長，即供比建期折扣越大)。當你選擇即供其實就係同發展商對賭，鎖定折扣和開始供款，而不確定數為交樓日期。當交樓日期比預計早，業主就賺到時間成本，但當延期交樓就會蝕時間成本。所以看待樓花要有交樓期不確定的預算，小心大安旨意計到太盡。
發展商遲交樓冇責任仲有錢賺，唔怪得香港政府成日要比人懷疑是否官商勾結。
都真係幾痴線下 ...
唔止懷疑...
擺明地產出埋d 長樓花上樓plan玩9 上樓客 政府可唔可以監管 【關鍵日期】，關鍵日期到最後完全無意義。。。
商品說明條例亦完全無意義 。。。
@@ronlau328 啲關鍵日期根本無意義
咁樣姐係大部份風險業主食, 工期遲3個月,6個月好常見, BTW延期原因係天氣問題@@ 最好傳統銀行借好D? 銀行唔借其實可能係睇到風險
仲有有機會樓價跌呢，點轉按？
高成數按揭接近無規管，買個時就乜都得，簽完名就乜都唔得
一聽到第3年跳去8厘就知伏啦。
Thank you very much for sharing! Much appreciated!
香港發展商經常遲交樓，呢個係常識
遲交樓有息收，又唔使罰款。
8%per annum 都肯借,無言
仲要頭兩年利息都唔叫做咩優惠😂， 又唔係可以借多過銀行既成數
根本係傻仔plan都上😂
@@domw2391 如果一收樓每尺升到5000蚊
都有賺嫁
點知呢兩年肺炎😂😂
選PLAN的人都有問題啦.
睇好多買樓網 通常關鍵日期之後 都delay 3 個月 先有得交樓 .............
何謂「預計關鍵日期」？
一手住宅發展項目的預計關鍵日期是指住宅項目遵照經批准的建築圖則的預計完成日期，或預計符合批地文件內條件的日期。
倘若樓盤尚未落成，或已落成但尚待地政總署署長發出合格證明書或轉讓同意，售樓說明書內的「發展項目的資料」便會列出「預計關鍵日期」。
持牌人及一手住宅物業的買家應注意，預計關鍵日期可能會由於認可人士因工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災等原因而批准發展商將原定的預計關鍵日期延後。此外，持牌人及買家不應把預計關鍵日期視為收樓日期。買家同時應預留足夠時間以避免出現交接的「空窗期」（即倘若需如期遷出舊單位時，仍未可入住新單位）。
www.eaa.org.hk/
發展商佳明！
多人建期plan，發展商就會準時交樓。
多人即供plan, 發展商就delay交樓。
多人建期plan, 提早交樓，等d人失預算上唔到會，話唔定仲有得殺訂。
@@yulily9100 建期plan好多變數，到時樓價跌，失業，上唔到會。。。但按到8成，仍然好多人借。
由信置、嘉華、中國海外合作發展新盤柏瓏I，正正就係呢類型長樓花期樓盤⚠️⚠️
所以我決定等第二期穩陣D,週邊全部地盆，太多變數，樓花期越長越大風險，經紀只會唱好早買水位最高是常識吧！我寧願信自己眼光。
長樓花無問題，第3年變8厘息先係問題。
@@cancherie38 收8厘其實業主一早知，唔係伏位，長樓花期+延期等不確定因素先係伏，你似乎唔明問題關鍵所在…
@@tam98765 美國孳息倒掛，未來6至24個月係經濟衰退期（歷史證明100%準），而家美國縮表又加息（5月再加0.5%），股市最快今年尾步入大熊市，熊市揸現金好過揸貨，發展商唔提供二按可知一二，而家買樓要三思‼️‼️
多謝分享， 讓更多只是一心想有個小窩居的市民對無良發展商的銷售手法有所警惕
呢單野，政府應該要介入。
無錯，佢愈遲交就愈多息收。cls
想問樓花係咪冇得同普通銀行借？因為首兩年2.5% 其實已經唔吸引
高成數唔得, 但如果拎到一半首期就可以去銀行借
@@Knight7504 i see, 咁明白點解咁做了，thanks
係囉，2.5%一啲都唔吸引，本身已經係貴息
明顯係為左收貴息賺錢...
依D發展商唔要得.
個個都話消費者唔岩, 其實係監管問題, 條例寫得好, 買賣雙方都有保障唔使煩, 社會先穩定, 唔清唔楚, 最尾邊個負責都只會係對社會負GDP
當壓力測試姐，未來一年，美息由0.25%加到3%，佢轉到會出銀行plan, 都會供到pk。 現在只有祈禱：希望美國加息唔會搞到香港要加息。
完全冇保障 愈拖愈賺暴利 拖到2046都得啦咁
如果佢平息期可以跟返個交樓日期咁會好啲，財仔一樣賺，雖然叫賺少左
展商經常遲交樓，呢個係常識
點解高成數按揭聽落除左要俾貴息外一啲著數都無 仲有業主肯用呢個plan 可否解釋一下？
因為唔係個個都過到銀行壓測/穩定收入
@@mickeyyyy9547 佢無交待呢點喎
@@cancherie38 咁佢又唔代表其他業主既，同埋有咩好交代？
因為即供平建期7%
好過去搶
仲買樓？咩時勢。
時勢咁差..咁多不利因素..仲去咗買樓？？攞苦嚟辛
香港買樓仲有保障嗎？
政府唔比樓花期轉會，發展商利用呢點掠水。
擺明接火棒
幸好當時開價低應該已上升三成，唯有盡快轉會
一日唔交樓，一日都轉唔到會。。。
@森林天 onL79
@森林天 講L左你on79
月供20k > 36k
兩公婆返多份part time 夠補差價啦
自己唔夠本又要買成6球新樓，都算，仲要貪折扣簽名上傻仔PLAN，已經7左仲叫胡說幫你搞，呢單野都幾撚荒謬...... 理得人地係有心定無意延期丫. 上左賊船果31人都係真心ON鳩仔
每月俾多$26300利息？唔係搞笑下話
買小型發展商就有風險
其實緩衝期大短，咁樣借法真係太冒險😓
係，樓花delay2，3個月係基本。
其實可以考慮同其他31個業主夾份追究發展商，呢d有明呃感覺！！發展商都唔想攪臭個名。
每個月比成幾萬蚊利息，我一定會揸橫額係地產舖唱衰佢囉。
👍👍👍
世上那有這種合約？咁都簽？
👍
點解你要企馬路
請問如果買綠置居會唔會都有同樣問題發生 ？
請問你係咪一個癡嚟?
以後可唔可以做訪問時不打格仔呢睇得又辛苦
當初業主揀即供都賺左即供優惠啦 , 發展商仲唔賺返你轉頭咩
拖到2046都無問題? 延遲交付 玩爛尾 都無代價~呢D 咁單方面保障賣家合約係咪要規管下~
但無人拎隻槍迫你買樓花。
@@bryanliu2277 現在已售完，另外在香港有幾多平民新盤有現樓賣吖，講野唔好咁離地。而且現樓亦有現樓的問題㗎
@@ngfaifai4470 有2手樓唔買？要有樓花？樓花點解大部份平過現樓，一定有原因。買賣合約有講明有機會延遲交樓。買家唔睇合約，可以怪邊個？
@@bryanliu2277 二手樓這方面風險更高。賣家殺完你訂仲要你賠二邊佣，假業主／凶宅／凶宅同層／估價不足／成交太平銀行不借／送契／破產／缺契/僭建樣樣都伏..一手已經風險最少。但問題係賣家一方面放二按另一方面延遲交樓.咁做如果不整頓會令賣家故意令呢批業主遲收樓以賺更多，你認為這是合情合理不用去修例監管嗎？最低限度都要規定不能以此理由去賺額外的錢吧
💪
慘……………….來生不做香港🇭🇰人
吹波波啊? 明恰9你架喇
仲講港樓太on9
事主自己柒.怪得邊個?
傻先借
遲交樓有息收，又唔使罰款。