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Faltou um item para ser considerado nesses gastos, que é o custo do dinheiro imobilizado dos recursos próprios. Pelo video são cerca de 450 mil reais tirados do bolso, portanto esses 450 mil reais aplicados no banco a taxas de hoje, rendem cerca de 1% ao mês. esse valor tem que ser contabilizado. Sei também que esses 450 mil são gastos escalonadamente durante toda a obra, mas de qualquer forma essa conta tem que ser feita.
Essa conta não é feita como custo subtraindo do lucro, mas ela deve ser feita no final de modo comparativo, pois é uma alternativa de alocação de recurso e não um gasto.
Concordo. Todo investimento o retorno deve ser comparado com a rentabilidade de menor risco. Cdb, LC, tesouro. E outra tbm imóvel liquidez não é das melhores. Imagina ficar de 1 a 2 anos aguardando um comprador. Só essas parcelas aguardando comprador já podem inviabilizar todo o investimento
Seria bom mostrar fazendo a simulação no site da Caixa pra ter uma noção. Já vi outros youtubers falando que o valor da simulação do financiamento no site da Caixa deve ser o valor final do imóvel praticado na região pra ela liberar o financiamento, no seu caso 2 milhões. Como seria feito essa simulação lá?
Para o ROI ser maior que 100% o retorno teria que ser, pelo menos, 2X o investimento. Calculando, investimento: 431.311, retorno: 484.370, prazo: 22 meses. Logo, 484.370 - 431.311 = 53.059. ROI = (484.370-431.311) / 431.311 = 12,30% em 22 meses ou 0,53% ao mês. Considerando o custo de oportunidade de 1% a.m., se a venda ocorrer 6ms após a conclusão da obra, o investidor terá prejuízo.
Acho que você confundiu cara. Eles vão gastar cerca 1,700 mi (dos quais 431 mil do próprio bolso) e receber 2,3 mi, ou seja vão pagar o financiamento, pagar os 431 mil do próprio bolso e ainda assim sobrarão 480 mil. Logo os 480 mil são de lucro mesmo. O retorno é 900 mil, sua conta de ROI deveria ser (900-431)/431.
Conteúdo massa! Faz um vídeo mostrando o prazo MÁXIMO para venda... Sempre vejo utilizarem o prazo de 6 meses (como referencia)... mas como engenheiro gosto de conhecer os LIMITES do negócio. Acho que já fiz os cálculos uma vez... E acredito que após o ANO 3,5 já toma prejuizo... E dai vira um B.O. Grande, se não tiver dinheiro sobrando entre os investidores para contunuar bancando.. Sei que existe um planejamento/ estudo de viabilidade.. Mas é um Risco BEM POSSIVEL...
Normalmente quando passa de 6 meses eles “queimam o projeto” abaixam o valor de venda do imóvel muito próximo ao que foi gasto e acabam vendendo pelo preço de custo, e iniciando um novo projeto.
juros de obra deu 85 mil, ou seja, foi disponibilizado o valor total da construção durante os 12 meses e foi pago somente os juros sobre obra até o final da obra?
O problema é as despesas pós obras quem vai ter 431k, infelizmente a maioria não tem, existe outra forma de conseguir esses despesas com investidores poderia ensinar em gerar caixa do zero pra quem tem zero reais😂
eu só engenheiro civil tenho 45 e ainda não tive minha oportunidade de trabalho como engenheiro de uma obra e mais importante trabalho na empresa de construção civil daí gostaria de trabalhar por conta construindo casa só assim realiso meu sonho de trabalhar como engenheiro civil posso contar com você
O comprador pegará um novo financiamento que vai quitar o saldo devedor do seu financiamento de construção. A diferença entre os dois financiamentos, o banco te repassa. Esse processo se chama interveniente quitante.
Mas esse lucro de 30%a.a. é para os três. Se for pegar o lucro líquido de cada um vai dar 10% ao ano. Dá o equivalente a investir em fundos imobiliários ou até em ações na bolsa de valores. Ou até mesmo na renda fixa. Achei muito trabalho pra pouco retorno.
Você está esquecendo que eles mais do que dobraram o retorno de cada um, voltou o dinheiro investido + 112% de lucro! Onde consegue isso? É absurdamente mais rentável construir para vender, mesmo com todos os custos!
Começa com casas do minha casa minha vida. O investimento é menor, lucro menor, prazo de construção menor, maior probabilidade de venda. Após ganhar experiência, vai pra projetos mais sofisticado. Inicialmente ter uns 100k seus em cash da pra iniciar. Pensando num terreno de 100k e a construção de 200k, conseguiria vender por aproximadamente 400k. Pagando todas as taxas rende uns 50-60k, prazo de construção média de 6 meses. Prazo de venda média de 1 ano com corretor. Abraço
@@andinhopop1 Estou com um terreno num município vizinho a capital que moro, lá está em alta as casas desse programa. Atualmente as construções ofertaras estão com um valor variável de 105 mil à 115 mil. Estou interessado em construir uma casa dessa modalidade para venda, estou em fase de pesquisas. O dinheiro da obra seria de recursos próprios, o terreno regularizado eu já possuo, porém sei que a caixa exige muitos documentos para aprovar um imóvel a ser financiado. Você acha que se eu terceirizar tudo (projeto, alvarás, matrículas, CND e demais despesas burocráticas) para empresas que atuam nessa parte de regularização de imóveis, os custos serão muito altos e iria inviabilizar o investimento?? Ou seja, tenho o terreno, tenho os pedreiros e tenho o aporte financeiro de contrição, não quero ficar indo atrás de documentos burocráticos, apenas fazer a obra. Será que no final das contas o lucro obtido com a venda vai ser pouco por conta dos custos documentais ??? O que inviabilizaria o investimento?
Alguns fatores devem ser considerados na tomada de decisão entre fazer na pessoa física (PF) ou na pessoa jurídica (PJ). O primeiro deles é que se você for utilizar recursos do banco, para conseguir crédito na PJ você precisa de um histórico geralmente e se a empresa for nova dificilmente vai conseguir um valor expressivo. Outro ponto importante são as alíquotas tributárias que são diferentes, o que torna a obra na PJ mais cara às vezes. Vai depender do enquadramento fiscal e de quanto você vai faturar e lucrar. Mas claro que deve ser analisado caso a caso e ver qual é o melhor para você. Dentro dos meus (humildes) cálculos, se você vai fazer múltiplos empreendimentos, possivelmente será melhor fazer na PJ. Observe que esses são os fatores que eu costumo analisar antes de construir, não sou especialista. Espero ter ajudado
@@cidvaz10 Outro fator que não pode deixar de considerado é que o fato de construir mais de duas casas no mesmo CPF dentro do prazo de cinco anos vai acender uma luz na Receita Federal, caso eles considere que a atuação foi comercial, a multa é alta.
@@cidvaz10 Pois é, é um risco né, até mesmo porque vai ter que ser regularizada para fazer possível financiamento, e é quando vc vai calcular o imposto do ganho de capital que o sistema da Receita implica, nas analisa aí, tudo na vida é com risco, né.
No site da Caixa qual a opção de simulação eu coloco? pois não aparece a opção "aquisição de terreno + construção". É possível fazer online ou precisa ir pessoalmente na agência? Obrigado
Conheça o Financiamento Inteligente: Um Ecossistema Completo Para Você DOMINAR A Construção Financiada e Construir O Seu 1º Imóvel em APENAS 6 Meses - seja para MORAR ou para VENDER 👉 engenheirosdozero.com.br/fi/
Faltou um item para ser considerado nesses gastos, que é o custo do dinheiro imobilizado dos recursos próprios. Pelo video são cerca de 450 mil reais tirados do bolso, portanto esses 450 mil reais aplicados no banco a taxas de hoje, rendem cerca de 1% ao mês. esse valor tem que ser contabilizado. Sei também que esses 450 mil são gastos escalonadamente durante toda a obra, mas de qualquer forma essa conta tem que ser feita.
Você se refere ao custo de oportunidade, certo?
@@felipeschmidtdasilva5198 sim.
Essa conta não é feita como custo subtraindo do lucro, mas ela deve ser feita no final de modo comparativo, pois é uma alternativa de alocação de recurso e não um gasto.
Concordo. Todo investimento o retorno deve ser comparado com a rentabilidade de menor risco. Cdb, LC, tesouro. E outra tbm imóvel liquidez não é das melhores. Imagina ficar de 1 a 2 anos aguardando um comprador. Só essas parcelas aguardando comprador já podem inviabilizar todo o investimento
Vdd ne, juros n existem kkkk, 1% ao mes liquido ja n rende mais n, selic flutua
Seria bom mostrar fazendo a simulação no site da Caixa pra ter uma noção. Já vi outros youtubers falando que o valor da simulação do financiamento no site da Caixa deve ser o valor final do imóvel praticado na região pra ela liberar o financiamento, no seu caso 2 milhões. Como seria feito essa simulação lá?
Para o ROI ser maior que 100% o retorno teria que ser, pelo menos, 2X o investimento. Calculando, investimento: 431.311, retorno: 484.370, prazo: 22 meses. Logo, 484.370 - 431.311 = 53.059. ROI = (484.370-431.311) / 431.311 = 12,30% em 22 meses ou 0,53% ao mês. Considerando o custo de oportunidade de 1% a.m., se a venda ocorrer 6ms após a conclusão da obra, o investidor terá prejuízo.
Acho que você confundiu cara. Eles vão gastar cerca 1,700 mi (dos quais 431 mil do próprio bolso) e receber 2,3 mi, ou seja vão pagar o financiamento, pagar os 431 mil do próprio bolso e ainda assim sobrarão 480 mil. Logo os 480 mil são de lucro mesmo. O retorno é 900 mil, sua conta de ROI deveria ser (900-431)/431.
Conteúdo massa!
Faz um vídeo mostrando o prazo MÁXIMO para venda...
Sempre vejo utilizarem o prazo de 6 meses (como referencia)... mas como engenheiro gosto de conhecer os LIMITES do negócio.
Acho que já fiz os cálculos uma vez... E acredito que após o ANO 3,5 já toma prejuizo... E dai vira um B.O. Grande, se não tiver dinheiro sobrando entre os investidores para contunuar bancando..
Sei que existe um planejamento/ estudo de viabilidade.. Mas é um Risco BEM POSSIVEL...
Normalmente quando passa de 6 meses eles “queimam o projeto” abaixam o valor de venda do imóvel muito próximo ao que foi gasto e acabam vendendo pelo preço de custo, e iniciando um novo projeto.
juros de obra deu 85 mil, ou seja, foi disponibilizado o valor total da construção durante os 12 meses e foi pago somente os juros sobre obra até o final da obra?
O problema é as despesas pós obras quem vai ter 431k, infelizmente a maioria não tem, existe outra forma de conseguir esses despesas com investidores poderia ensinar em gerar caixa do zero pra quem tem zero reais😂
E a entrada do financiamento???
eu só engenheiro civil tenho 45 e ainda não tive minha oportunidade de trabalho como engenheiro de uma obra e mais importante trabalho na empresa de construção civil daí gostaria de trabalhar por conta construindo casa só assim realiso meu sonho de trabalhar como engenheiro civil posso contar com você
Fala irmao , SE precisar de investidor ,eu interesso !
Tua empresa fica com algum percentual de lucro no final, com o ganho de capital na venda?
Ou ganha somente na construção e pronto.
Quando você que juntou as rendas para ter esse financiamento, você se refere um financiamento em PJ OU PF ?
Gostei so nao entendie quanto kucrou cada socio,???😢😢😢😢
Top demais! Obrigado.
Muito bom. Uma dúvida, na venda, se o comprador for fazer um financiamento, como funciona? O banco do comprador quita o seu financiamento?
O comprador pegará um novo financiamento que vai quitar o saldo devedor do seu financiamento de construção. A diferença entre os dois financiamentos, o banco te repassa. Esse processo se chama interveniente quitante.
os seguros que ofrecem e ilegal e venda casada mas se nao faz nao te dao o credito!!!
Qual foi o valor da obra? Me Perdi na conta...
Sim me interessa...
Precisando de projetos hidrossanitário, elétrico e Renderização 3D mais barato, eu posso ajudar
Rafael tu tem que pagar ISS também? Quando se paga ISS na construção de uma casa?
Tem que verificar a alíquota do município da obra, só que agora com a reforma tributária, deve unificar.
Amigo, estes cerca de 480mil de lucro já está está está considerando os juros do financiamento da Caixa?
Muito bom
Perfeito! Muito obrigada por esse vídeo 👏🏻👏🏻👏🏻👏🏻🙏🏻🙏🏻
Que bom que gostou, Priscila!
@engenheirodozero como faz pra ter sua planilha de viabilidade que usou no vídeo?
Mas esse lucro de 30%a.a. é para os três. Se for pegar o lucro líquido de cada um vai dar 10% ao ano. Dá o equivalente a investir em fundos imobiliários ou até em ações na bolsa de valores. Ou até mesmo na renda fixa. Achei muito trabalho pra pouco retorno.
Percentual não se divide, é 30% sobre o valor investido, independente do que cada um investiu...
Você está esquecendo que eles mais do que dobraram o retorno de cada um, voltou o dinheiro investido + 112% de lucro! Onde consegue isso? É absurdamente mais rentável construir para vender, mesmo com todos os custos!
Cada um pegou 30% dou seu investimento. Tem que esquecer o todo...
Quantos vc recomendaria para se tornar investidor imobiliário ?
Começa com casas do minha casa minha vida. O investimento é menor, lucro menor, prazo de construção menor, maior probabilidade de venda. Após ganhar experiência, vai pra projetos mais sofisticado. Inicialmente ter uns 100k seus em cash da pra iniciar. Pensando num terreno de 100k e a construção de 200k, conseguiria vender por aproximadamente 400k. Pagando todas as taxas rende uns 50-60k, prazo de construção média de 6 meses. Prazo de venda média de 1 ano com corretor. Abraço
@@andinhopop1 Estou com um terreno num município vizinho a capital que moro, lá está em alta as casas desse programa. Atualmente as construções ofertaras estão com um valor variável de 105 mil à 115 mil. Estou interessado em construir uma casa dessa modalidade para venda, estou em fase de pesquisas. O dinheiro da obra seria de recursos próprios, o terreno regularizado eu já possuo, porém sei que a caixa exige muitos documentos para aprovar um imóvel a ser financiado. Você acha que se eu terceirizar tudo (projeto, alvarás, matrículas, CND e demais despesas burocráticas) para empresas que atuam nessa parte de regularização de imóveis, os custos serão muito altos e iria inviabilizar o investimento?? Ou seja, tenho o terreno, tenho os pedreiros e tenho o aporte financeiro de contrição, não quero ficar indo atrás de documentos burocráticos, apenas fazer a obra. Será que no final das contas o lucro obtido com a venda vai ser pouco por conta dos custos documentais ??? O que inviabilizaria o investimento?
Que aula! Valeu!
mas o financiamento nao e a uma pessoa so? ou pode ser dadoa nome de 3?
Podem ter vários CPFs.
Não entendi é por que ele não usa pessoa jurídica? Construir como pessoa física é arriscado e caro.
Alguns fatores devem ser considerados na tomada de decisão entre fazer na pessoa física (PF) ou na pessoa jurídica (PJ). O primeiro deles é que se você for utilizar recursos do banco, para conseguir crédito na PJ você precisa de um histórico geralmente e se a empresa for nova dificilmente vai conseguir um valor expressivo. Outro ponto importante são as alíquotas tributárias que são diferentes, o que torna a obra na PJ mais cara às vezes. Vai depender do enquadramento fiscal e de quanto você vai faturar e lucrar. Mas claro que deve ser analisado caso a caso e ver qual é o melhor para você. Dentro dos meus (humildes) cálculos, se você vai fazer múltiplos empreendimentos, possivelmente será melhor fazer na PJ.
Observe que esses são os fatores que eu costumo analisar antes de construir, não sou especialista. Espero ter ajudado
@@cidvaz10 Outro fator que não pode deixar de considerado é que o fato de construir mais de duas casas no mesmo CPF dentro do prazo de cinco anos vai acender uma luz na Receita Federal, caso eles considere que a atuação foi comercial, a multa é alta.
@@vlogdocontraditorio7854 interessante saber disso. Realmente não sabia que no CPF não poderia ter destinação comercial... Obrigado
@@cidvaz10 Pois é, é um risco né, até mesmo porque vai ter que ser regularizada para fazer possível financiamento, e é quando vc vai calcular o imposto do ganho de capital que o sistema da Receita implica, nas analisa aí, tudo na vida é com risco, né.
Boa noite ...
Não entendi o retorno, aporte R$.431,000 e retorno de R$.484,369 não fecha a conta de 112% de retorno.
Ele já tinha contabilizado. Depois de pago esses aportes iniciais, o lucro foi de R$ 484 mil.
👋👋👋👋👋💯💯💯💯 video top!!
Top❤❤❤❤
🚀🚀
👏👏
Eai Aqui e o eros
Boa, Eros!
No site da Caixa qual a opção de simulação eu coloco? pois não aparece a opção "aquisição de terreno + construção".
É possível fazer online ou precisa ir pessoalmente na agência?
Obrigado
É a opção construção.
@@gustavodeassis2009obrigado
👏👏👏👏