Leverage Effekt einfach erklärt: so kauft man Immobilien
![Prof. Dr. Christoph Juhn [Steuerberater]](http://yt3.ggpht.com/ytc/AIdro_lnig4gIFxd9akzMxT2-mIUZ8HSv5v1JzIWn-ZDGI5nig=s48-c-k-c0x00ffffff-no-rj)
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- Опубликовано: 30 ноя 2021
- Der Leverage Effekt ist einfach erklärt ein Vorteil, der bei einer Fremdfinanzierung beim Immobilienkauf entsteht. In einem einfachen Rechenexempel berechnen Christoph Juhn und sein Gast, Immobilieninvestor Tobias Manig, den Leverage Effekt bei der größtenteils fremdfinanzierten Anschaffung einer Immobilie. Denn die Rendite auf den Anteil der Immobilie, den man mit Fremdkapital erwirbt, ist derzeit höher, als die Kosten für das Fremdkapital.
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Steuerberater Prof. Dr. jur. Christoph Juhn LL.M.
Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht und Steuerberater. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Prof. Dr. Juhn studierte Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management, wo er im Jahr 2020 zum Professor berufen wurde. Zusätzlich ist Christoph Juhn seit 2014 ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln (Fortbildung für Steuerberater) und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
Die Kanzlei JUHN Partner hat sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Christoph Juhn und sein Team mit Standorten in Bonn und Köln erstellen für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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#LeverageEffekt #Rendite #Immobilien
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Vielen Dank fürs schöne Video 🙂
Ihr beide seid echte Sympathieträger für eure Branchen
Hoppla: Hier werden aber einige fragwürdige Konstellation in den Ring geworfen. Finde ich teilweise unseriös.
Das nennt man bei Mr Juhn und Kunden "Humor". Die die das wirklich machen werden da ausgelacht so lange Sie das nicht wie eben auch angeschnitten mit Vertrag gegenabsichern
Das Beeindruckenste an diesem Video war tatsächliche, dass Herr Juhn in dem Eifer des Gefechts an die 60.000 BLP für des E-Fahrzeug gedacht hat :D
Puh schwierig. Bitte weist doch in solchen Videos auch auf die Risiken hin, die es für einen Privatmann haben kann, wenn er sein Haus und das seiner Angehörigen verpfänden soll. Zumal mit 100% Fremdkapital dann gearbeitet wird. Klar ist die Geldpolitik locker zurzeit. Aber bitte bewahrt doch etwas Ruhe und Besonnenheit, bevor ihr Privatleuten empfehlt so etwas zu machen. Bitte weist auch auf die Risiken hin.
Das ein steuerberater so ein video postet mit 90-100% finanzierungen zeigt wie ueberhitzt der immobilienmarkt gerade ist. Vor 5 jahren haben mir experten erklärt, dass banken 50% eigenkapital brauchen und seit dem scheint die lockere geldpolitik einiges geändert zu haben.
Hier wird zwar vom den Zinsen gesprochen aber über die die Tilgung ( min 2% wenn man sie auch mal als eigen nennen will) wird da gar nicht gesprochen. Eventuelle Zinserhöhungen bei einer 100% Finanzierung würden dann einen Pleite machen. Für Unternehmen vielleicht möglich aber als Privat etwas zu riskant.
Das einzige was ihr vergessen habt an der Rechnung ist, dass die Bank nicht nur ihre Zinsen sonder auch mindestens 2-3 Prozent Tilgung haben will und dann sieht das schon wieder ganz anders aus
Guten Morgen, Tilgung ist ja dein Vermögensaufbau. Das Geld, welches du in die Tilgung investierst ist daher nicht weg sondern quasi als deine Sparrate zu betrachten. Schönen Start in den Tag :-)
Mit 2% Tilgung ist es aber eher nur ein Geschäft für die Bank… und nicht vergessen, was passieren könnte, wenn der Zins ausläuft und sich das Blatt gewendet hat - gerade bei solch hoher FK-Quote mit Mini-Tilgung extrem riskant, wenn nicht ausreichend Cash-Puffer vorhanden ist, um Eventualitäten abzufedern…
Der Kurs der Vonovia Aktie verdeutlicht die Risiken des Leverage Effektes.
Gut erklärt 👍
Wäre super wenn Sie das nochmal an einem konkretem Beispiel (Immobilie) durchgehen würden. Vielen ist das mit Geldeinheiten zu abstrakt und dann verstehen die es nicht.
Hirn ist immer von Vorteil.. ;-)
Es wird Zeit, dass die Zinsen steigen ;-)
Mit Fremdkapital maximal gehebelt "all in" in den möglicherweise überhitzten Immobilienmarkt investieren und am besten noch Haus und Hof der Familie verpfänden? Als hätte es 2008 nie gegeben. No free lunch, no reward without risk, darauf sollte man so oft möglich hinweisen. Der risikofreie reale Kapitalzins ist aktuell negativ.
Wenn man annimmt, dass Immobilienpreise niemals sinken können, dann ist das eine gute Idee. Sonst sitzt man auf Dynamit und hofft, dass kein Feuer ausbricht.
Alles eine Frage des persönlichen Risikoprofils… es wird nur der Rahmen des Machbaren gezeigt und das Konzept erklärt. So viel Risikobewusstsein und Verstand sollte bei jedem da sein, der sich mit Immobilien Investments beschäftig.
@@renewinter3575 Grundsätzlich haben Sie Recht. Aber ich habe zwei Gegenargumente, warum ich das trotzdem nicht gut finde.
1. Wenn man sich Risiko als ein Spektrum vorstellt, dann sind 100% oder inzwischen ja sogar 105% Finanzierungen wirklich schon das obere Ende der Fahnenstange. Mehr Risiko geht nicht. Jetzt könnte man zwar sagen, dass das persönliche Risko-Profil eben "All-In" ist, aber das heißt im Umkehrschluss auch, dass einem sofort alles um die Ohren fliegt, wenn sich die Dinge mal nicht so entwickeln wie geplant. Also wirklich maximales Risiko eben.
2. Im aktuellen Immobilienmarkt gibt es eine hohe Nachfrage, die einem eher knappen Angebot gegenübersteht, was eben auch zu dem hohen Preisniveau und den konstanten Preiserhöhungen führt, die wir in allen größeren Städten beobachten können. Nun ist der Kauf einer Immobilie vergleichbar mit einer Auktion, bei der mehrere Menschen ein Angebot abgeben und wer den höchsten Preis bietet (und das auch liefern kann) erhält den Zuschlag. Da aber viele Leute mit vergleichbaren Einkommen um diese Immobilen bieten, wird immer der den Zuschlag erhalten, der am "risikofreudigsten" bietet. Und wenn dieser Grad des allgemeinen "Risikobewusstseins" am Gesamtmarkt schon das obere Ende des überhaupt möglichen Spektrums erreicht hat, dann sehe ich persönlich das als gefährlich an.
Daher finde ich es schon wichtig, diese Situation klar als sehr risikoreich zu benennen und das nicht so als völlig normal zu relativieren, auch wenn das im aktuellen Marktumfeld wohl so gesehen wird.
Sofern man Grundstücke in bester Lage besitzt ist diese Sorge eher gering
@@renewinter3575 ich hab bis jetzt nur Deals gemacht die extrem unterbewertet waren, das ist extrem Mühsam aber es gibt kein Risiko
Du tilgst aber dein Risiko parallel auch ab. Wer nichts wagt,der nicht gewinnt
Spannendes Video!
Mein persönliches Learning:
Eine Investment-Immobilie mit 100 % Eigenkapital zu finanzieren, lohnt sich eigentlich gar nicht, denn was sind schon 3 % Rendite, wenn man schon mit einem weltweit gestreuten Aktien-ETF ohne großen Aufwand mittel- bis langfristig auch 7 bis 8 % Rendite erzielen kann.
Anders sieht es offenbar aus, wenn bei einer Immobilie der Fremdkapitalhebel ins Spiel kommt - jedenfalls solange dieser Hebel für mich und nicht gegen mich arbeitet.
solange die Inflation schön hoch ist läuft alles
ich hab paar Buden und das ist schon ziemlich nervig, so in na exeltabelle sieht das immer mega sexy aus aber ist es nicht. Ihr müsst immer euren zeitlichen Auffwand der wiederkehrend ist gegen rechnen und paar Mios kann man da schon locker machen dauert halt 10 Jahre, hätte man aber auch mit Krypto oder Aktien viel leichter machen können.
So gerne ich euch zuhöre,aber das dubg mir Geldeinheiten ist für mich irgendwie störend. Ihr sprecht Deutsch,sagt doch Euro.
Wenn ich tatsächlich Gründe habe, warum ich meine Familie "anpumpen" sollte, dann ist von einer guten Bonität nicht mehr die Rede ( Abschnitt min. 3)
Abgesehen von den vielen Risiken, ist die Option mit dem Eigenheim als Sicherheit und eine gute Bonität ein interessantes Beispiel für eine hohe Eigenkapitalrendite im Leverage Effekt.
Ich befürchte aber, dass keine Bank 90% finanzieren wollen würde, wenn ich 10% beim Großvater im Grundbuch sichern muss ;).
Ansonsten tolle Beiträge bisher! Danke für die Mühe!
Kann man nichts auch ein Aktiendepot hinterlegen, was nach einem gewissen Tilgungsbetrag wieder freigegeben wird? Dann hätte man das Geld weiter „arbeiten lassen“ anstelle es der Bank zu geben.
Ja, kann man ab bestimmten Sphären. Frau Klatten hat bei den Winx-Tower Bmw Aktien verpfändet. Als es mit der BMW Aktie runter ging musste Sie weitere Aktien im Wert von 70 Millionen zusätzlich hinterlegen. Fand ich damals witzig, dass man mit bestehenden Vermögen ein Hochhaus finanziert bekommt.
@@davidgoldmann2147 Dann scheint das wohl nur eine Strategie für Fortgeschrittene zu sein… Schade, ich fand es ganz charmant mit der späteren Freigabe und den Zinseszins Effekt weiter zu nutzen. Das mit Frau Klatten hatte ich gar nicht mitbekommen aber ich habe sie beim letzten Sehen auch nicht drauf angesprochen.
@@ctlspl Tatsächlich kommt es hier weniger auf das Volumen des Wertpapierdepots an, sondern eher auf Inhalt und Bewertungsschwierigkeiten. Banken bewerten wirklich breit gestreute Depots mit 50-60% Sicherheit. Ein gut diversifiziertes Depot von 100GE bietet also quasi Eigenkapital in Höhe von 50-60GE, wenn man es hinterlegt.
Bei schlecht diversifizierten Depots oder sogar Einzelaktien sieht das jedoch noch einmal anders aus, weil hier zwar die Renditeerwartung identisch, das Ausfallrisiko jedoch deutlich höher ist.
Ich war auch schon in der Situation mich entscheiden zu müssen, ob ich Wertpapiere oder eine Immobilie als Sicherheit einbringe. Habe mich für die Immos entschieden aus den oben genannten Gründen.
Das Problem, dass du bei hinterlegten Sicherheit immer hast, sind Margin Calls. Nehmen wir mal März 2020. Dein hinterlegtes Aktiendepot verliert 30% an Wert und dein Kreditgeber möchte jetzt mehr Sicherheiten sehen. Also musst du entweder Geld nachschiessen (das man typischerweise nicht rumliegen hat, sonst hätte man das ja investiert) oder deine Sicherheit wird (teil)-liquidiert, also ein Teil deiner Aktien verkauft zu einem maximal blöden Kurs. Kann man also nur von abraten. Das einzige worüber man reden kann, sind Sicherheiten, die geringe Wertschwankungen haben, die man zusätzlich nur zu einem geringen Betrag belastet. Also das erwähnte Einfamilienhaus mit 30-50% belasten. Damit wäre man vermutlich selbst durch 2008 durchgekommen. Wenn man das jedoch mal alles fair ausrechnet ist die Rendite dann nicht so absurd viel. Und man muss ja fairerweise auch mit der Option vergleichen, dass man die Sicherheit einfach liquidiert und dann zu 100% investiert.
@@Heapfael Vielen vielen Dank. War wohl mal wieder zu schön um wahr zu sein. 😅 Die andere Möglichkeit wäre ja das EK nach Tilgungsanteil X wieder freigeben zu lassen. Wird das denn wenigstens praktiziert oder ist das auch wieder nur was für risikoaffine Profis?