ツタだらけのボロ物件、見事に変身させた即決大家さんの「物件再生術」

[@rakumachi]

動画をご覧いただき、ありがとうございます。
解体費やリフォーム費については、以下の記事に記載しておりますのであわせてご覧ください。
www.rakumachi.jp/news/column/241732?uiaid=youtube

[@空一-j9s]

利益追求より安全で街に溶け込むリフォームをしているオーナーはいいね

[@penpen4478]

オーナーさん、すごくセンスいいですね！
リフォーム？にもセンスって大切なんですね。
勉強になりました。

[@Sala593]

オーナーさんの考え方と，改修センスに感動でしたっ！

[@しまうま-v9c]

解体の様子を見て、ツタだらけの物件を買うときは、ここまで覚悟しないといけないんだなと勉強になりました。

[@12sta58]

すぐ隣に住んでるので中が気になってましたが凄いオシャレですね！

[@koifuna]

めっちゃ素敵になった！住みたいですね～　この場所を1千万台で買ったのは凄いですね

[@天満あまね]

徹底的なコストカットに走らず、
知恵を絞ってこだわりを実現したことに感心。

[@jiro6571]

シンプルだけど、ところどころおしゃれな感じで、入居者早々に決まりそう

[@nekoota3090]

センスいい建物に仕上がってるなあ
内装も極端なコストカットに走らず、それでいて補助金とかできっちり金額を押さえてるのが素晴らしい
残念なところはキッチンとスヌーピーの壁紙くらいだな

[@2629mineo]

今までビフォー物件を見て「ああした方がいい、こうした方がいい」と提案して終わりでしたが、具体的にその後どうなったか？の動画が無かったのが不満でした。やはりビフォーとアフターの物件が見たいです。
今後もこれまでの物件のアフター動画を見せて頂けると幸いです！

[@Tubingenstr]

結局オーナーさんのセンスですね。黒の洗面所は外資系の高級ホテルでは普通ですからむしろ高級感が出ますね。

[@もこもこ-v9d]

入居者まだ募集してますね
家賃は9.9万にお値下げしてた
早く決まるといいですね

[@YY-ug3gc]

これは素晴らしい物件になりましたねぇ！
動画見る限りだと明らかに建坪率からして建て替えは不可能だったんでしょうね。
ここまでしっかり解体してれば基礎、構造物の補強なんてなんとでもなりますからね。
しっかり予算取ってしっかりと物件の価値高めて素晴らしいですね。

[@a-chan]

費用明細を明らかにしないと意味が無い。知りたいのは、これだけのリフォームにいくら位かかるのかなんだから。補助金が下りたなら、その額も明かさないと。
これじゃ、ただのお宅拝見だよ。

[@天上人-s2s]

同意
建て替えにプラス1000万は掛かってる気はするけど

[@エンジニアス]

こういう建設的なコメントが上位に来るのはRUclipsの良いところだ

[@ラーメン-q4k]

ほんとこれ
何千万円かかったのか知りたい

[@ame1234567]

コラムの方に書かれてるのは解体費１００万円、リフォーム費１３００万円とのこと。

[@takafuji9331]

利回よくないのは明白だけど物件価値高めて、入居者も付きそうだしこれも1つのパターンだと思う。一括でこれ買う勇気は普通の人はないだろうな。収益物件をすすめる楽待のチャンネルなら、皆さん気になる工事費は明示してほしいな。これを見ている人はリフォームを学びたいのではなく収益を上げたるためのリフォームを学びたい。だから費用など収益性を明示することが最重要だと思います。工務店の技術を紹介するだけになっている。

[@blowbranch]

解体されてしまった独立型のお風呂は「ほくさんバスオール」っていう製品で、初期の団地生活をのこすものとして吹田市や多摩市の博物館にも展示されている貴重なものでした。

[@うめパイン]

貴重なものなんですね！
このお風呂の詳しいことが知りたいと思っていたのですが、検索の仕方が悪かったのか、情報が出てこず…
品名の載せていただきありがとうございました！

[@tyonmage99]

俺も大阪市内の築100年の長屋物件を同じように再生させて貸してる。
外も中も、設備は最新だけど、建物形状変えてないから固定資産税も安く済んでる。
お金はかかるけど、この方法は結構お薦めだと思う。

[@taksshiiwamoto4249]

躯体まで見せてくれて勉強になりました。木造を長持ちさせたいなぁ

[@来兎-f5d]

アフター動画初？有り難いです！こういうのが、見たかった！

[@john_seibulions]

続きが知れて良かったです！

[@ウルシー]

テレビよりずっと興味深い動画に仕上がってますね。面白かったです。

[@田中カヲル-u3g]

中の骨組みの柱があんなに腐りきっている所を写しておいて、それをどう修復したのかも見せてくれないと不安で一杯になるかもｗ

[@劇団にっこにこ]

すごくお洒落な部屋❤️

[@jackynan4158]

すごいですね。ツタハウス・・・
とても、感動したのですが　リフォーム費用が、その点が気になりましたね。。

[@warenabetojibuta4867]

リフォーム費用が知りたい

[@百人一首-c8c]

全体的に見事なリフォームだとは思うけど、キッチンが残念。
これだけ高級感ある一軒家なのに、IH1個でシンクも小さい。
お料理やらない人なら問題ないかもだけどねー。
リフォームの限界を感じるサンプルって感じかな。

[@kuremaClaimer]

めっちゃ気になってた奴の続きがあって良かった。
リフォームじゃなくて建て直し正解だと思うよ。
今これがある場所にあれがあったのが勿体ない。

[@TB-nr3jo]

ハウスメーカーの現場監督をしているものです。解体～リフォーム費用知りたいですね。
ここまですると、普通は新築を立てても変わらないです。
むしろ安い時のほうが多い。
建て替え不可の敷地だったのかな？？

[@大魔王-s8j]

建坪率の問題とか有ってスケルトンにしたんちゃいますかね？
素人目線ですが

[@hamura1993]

つまり建築基準法で新築は不可。新築に近いリフォームなら許可が下りるという事か

[@苺ちゃんねる-o8k]

遊び心ありすぎなヘアー

[@n9o8g2a2mi]

補助金はエコポイントだと思いますがガラスを断熱にして確か14000ポイント位かな。
1ポイント1円なので14,000円。1窓分。たぶん5窓位あると思うので合計で7万位。
断熱系のガラス戸は通常のガラス戸の約2倍位かかる。
それがいいかどうかば別だけど。
ポイントがあるからやる程の補助金じゃないけどね。
1,500万で購入+解体100万+リフォーム代1,300万で合計2,900万、その他で100万は最低（たぶん200万はかかる）
かかるだろうから合計約3,000万
賃貸で10万/月と仮定して250か月　税金、保険、その他があるからたぶん300か月＝25年　全てキッチリ入った場合。
通常は入退去し、その時にハウスクリーニングや多少のリフォームをして客付する費用も掛かる。なので1年を10か月で計算した方がいい。
そうすると30年。
給湯器、エアコン等設備品は10-15年、外壁屋根補修がたぶん15年に一回は必要。100万位。
その他の細かい補修も必要なので、儲かるのはたぶんだが40年後。
生きてるか？
不動産屋+建築屋+大家です。

[@たくみ-t8o]

その前にある程度回収したら売るのでは？あの状況で1500万ですから、20年後に売却で2000〜2500万くらいで売れれば出口としては上々ですかね。

[@n9o8g2a2mi]

@@たくみ-t8o ま、確かに売るのがいいかと思うが、
それだと専業のﾘﾌｫｰﾑ会社とかよりもリフォームの提案がうまくないとリフォーム業者が儲けるだけになる。
利益がでるのであればね。
だったら最初からリフォーム業者がやらないのはなぜという話になる。
建築系でもない人間が出来るのであれば、
リフォーム、不動産業者の方がもっとできると思う。利益がでるのであればね。

[@インティ-y9b]

断熱ガラスと聞いて確信した。いずれこれ身内辺りに貸す予定なのでは？うちの不動産も身内に貸す部屋だけ断熱にしてる。あれ高いけど本当にいい。

[@ヒガケン]

オーナーさんが前より綺麗になった気がした

[@エンジニアス]

ここまで解体したらもうビフォーアフターじゃん

[@kurikuri8827]

購入費用も融資引っ張ったって前の動画で言ってた気がするけどリフォーム費用はどうしたんだろう？
どれくらいの金利でどれくらい引っ張ったか気になるｗ

[@lazy-fb7hl]

記事も拝見しました。
総額3000万ですか。
賃料10万取っても新築区分マンションより利回り悪いかもしれませんね。
ということは、資産というより負債ですかね？
参考までに、オーナーさんがこの物件を1500万で購入してもいいか？と思った理由をお聞きしたいです。

[@海鼠なまこかまぼこ]

これ自分で住むなら綺麗になってよかったねだけど、
投資としたら大失敗やろ…何、動画的に良い話にまとめようとしとるんや…

[@苺の皮タイガー]

いいっすねえ

[@let2pebbles725]

なんか一から作った感が凄い。更地なら安い新築一戸建て建つくらい費用あるのでは？
家を買いたいので研究してますが、玄関扉やフロをリフォームするのと、その分
高い物件買うほうが土台がしっかりしてるとか迷います。
この物件の場合、丸々作り替えた費用を、購入費用に廻したほうが良い気もします

[@maboh8872]

多分、再建築不可物件ですよね？蔦は全部切って取るしかないですよね？蔦生やした土壌は改善でしょ。後白蟻と湿気対策

[@教授-q7y]

センスいいな

[@flounuxnoxda405]

すごく面白かった

[@aloha0419]

結局物件とリフォームで3000万弱。
立地を考えたら安い！自分で住む用なら…

[@天上天下唯我独尊の介]

で、費用いくら掛かったの？
そしていくらで貸すの？
補助金でいくら戻るの？
キャッシュフローの大事なとこ見せてよ

[@バスガス爆発-z4h]

10:13 何十万で貸せると思ってたけど、9.9万にしかならなかったみたいですね。
1500万で買って、リフォームに金掛て、利回り5%行かないんじゃないかな？
不動産投資としてはうまみが少ないですね。
見てる分にはおもしろいけど。

[@天上人-s2s]

約10万の賃料として年間120万
固定資産税が10万として収入年110万
リフォーム代込みで約3000万の物件で元取るのに約30年
空室修繕賃料値下げリスクも兼ねたら40年くらい掛かるかもな

[@苺の皮タイガー]

@@天上人-s2s 売ることは眼中にないの？

[@そら-c3c]

解体のプロの方は、壊し方も綺麗ですね　力任せに解体しないんですね

[@にんじん-g7b]

ツッコミどころ多すぎてイイｗｗ

[@age-maru]

リフォーム費用がいくらなのかが分からないと、お得なのか損なのかよく分からないね。

[@icebreaker1100]

人が住める物件になって良かったです。
大規模なリフォームをしたので回収できるのかはすごく気になるけど…

[@Nana-kt3vk]

すごく面白かった。騒音がイヤな人は11万円で一戸建て借りるかも。自分だったらリフォームにあんなには出せないから、ちょっと直しのミニシャワールームで2部屋貸し改装にするかな。今回の1部屋改装も１階をミニシャワールームにして部屋を作って事務所用に貸し出しできないのかな？　このタイプの木造ボロボロは鉄筋で補修はできないの？

[@bingo1848]

がっつりシロアリにやられてるな。
賃貸で利回りはどうなんだろう？
回収できるのかな？
ここまで、修繕したら、転売も視野に入れた方が無難かも？

[@源馬健二]

あと内外装、ほぼ新築なのに、物件賃貸サイト掲載時は、"築50年木造"になっちゃうところが痛いですね。築古物件をどこまで金かけてリフォームすべきかを考えさせられました。

[@loveginger100]

ほんとそうですね！

[@ひろひろ-p3f]

逆にここまで変えるのに、構造体そのままってのは
今の条例基準だと同じ寸法で建替えが出来ないって事に尽きるからなぁ
再建築不可ではないが建築基準法が厳しくなりすぎて事実上建替え不可な物件は多いからなぁ
幅2間取るのが精いっぱいな土地だらけ

[@ジュリアン-t5n]

​@@ひろひろ-p3f18:47 18:47

[@もこもこ-v9d]

賃料11万で募集中のようですね
自分だったら階段の上のキッチンが怖くて二の足を踏んでしまいそう

[@ByuKokumu]

11万ですか。購入額1500万+リフォームだと割に合わない気がしますね…

[@eukunec777]

こういうのは参考になっていいね。

[@user-es7yj3fk1i]

いやならないでしょ。。結局金に物を言わせてフルリフォームしただけですし、それにかかった額も不明ですし。
緑のおっさんがいろいろアドバイスしていたの全部無視。
別の人も言ってますが単なる「お宅拝見」ですね。

[@2ndkb562]

西新宿五丁目なら坪230くらい？土地
7坪みたいだから、土地値1600万くらい？購入価格が1500万だからほぼ土地値。リフォーム、解体で1000万以上はかかってそう。
10万で貸し出すなら表面利回り4.8パーがいいとこ？

[@barbaro49]

各費用も知りたかった　あの立地であの建物なら相当高く貸せそう

[@mukaimasakazu4045]

おしゃれ！センスいいっすね

[@yuyu-zv6wj]

間取り図が欲しいなあ

[@31歳男ニート]

全部解体したのかな？いくらぐらいかかるんだろう。
600万ぐらいはいきそう・・・

[@bachiboko]

いくらかかって家賃いくらですか？キッチンはコップくらいしか使わない人はいいけど自炊はきついですね、鍋洗えないです
トイレ風呂洗面所はきれいでとても良いです、キッチンがなぁ…

[@ラムちゃん-q3q]

ペットボトルとか食材とか山ほど買って、二階に上がるの大変そう。風呂が二階のほうが正解だったかも。

[@法改正希望]

基礎と水回り重要ですけど、どうしたんたですか？

[@ミスタームー-e6y]

・購入　1500万
・解体費　約100万
・リフォーム費　1300万円
・家賃　10万円前半
入居に困ることはなさそうですが、長期運用ですね

[@kurikuri8827]

前回の動画でボロ物件で融資引っ張れたのがすごかったのにリフォーム代もフルで借りたのかな？
合計費用3000万として月10万で利回り4%
大手銀行なら融資絶対しないと思う物件だから金利が高めで1.5%として採算取れるのかな？
工事車両が通れないって前言ってたから駐車場も無理だし
7坪じゃ立て替えも容積減っちゃうし結局リフォームしかなかった感じだよねｗ
金かけてフルリフォームすれば綺麗になるのは当たり前なんだから
リフォーム番組じゃなくて視聴者のほとんどは不動産投資サイト番組として利回りとか改装費を重視してると思うよ
この投資家よりも銀行側がどういう評価してるかの方が気になるなー

[@kurikuri8827]

当初は2部屋分で収益性を計ってたはずだから1部屋にしたら当然利益下がっちゃうし
フルリフォームで高く取るっていっても結局2部屋分には勝てないし…
無理して2部屋作った方が良かったと思うんだけど狭小住宅だから仕方なかったのかな？
利回りが分からないから何とも言えないけどぱっと見、投資としては失敗だったと思うかな…

[@もこもこ-v9d]

前回の広之内さんとの動画を見直してみたら、この辺なら一部屋で家賃7〜8万は余裕、みたいな話をしてたのに、高いお金かけて新築そっくりさんで一軒家にリフォームして、家賃11万でまだ入居者決まってないとか全然お話にならないですよね

[@jimerax]

投資家目線で雑感を。
・融資は基本的にノンバンクしか通らない(公庫は最近この手の物件厳しそうで少なくとも年数は出ない)。
・建て替えると建坪が減るのかもしれないけど、7坪で建蔽60%なら僅かにオーバーしているくらいかな・・3Fにしようにも奥行2～3mとかじゃ道路斜線でアウト)
・このエリアの築古木造だと実利で8%は欲しい(現況4%台)。
・300万も出せばスケルトンでなくても賃貸に耐えるフルリフォームは十分できたと思われる。
・1世帯への変更は一つの手だけど2Fにキッチンだけ水回りを持ってきたのが微妙。
・リノベ済みだけど築40年以上で床面28㎡しかない・・これから閑散期に入るし11万ですぐ入るかどうか。

[@kurikuri8827]

正解はなんだったんでしょうかね
とりあえず築古40年越えで運用が難しい物件は現金に余裕のある人が買うべきですねーｗ
何があるかもわからないし1500万程度で融資20年も引っ張っちゃう時点でヤバイ・・・
よっぽど好立地で急に欲しくなっちゃったのかなーと思います、気持ちは分かりますが
結果的にその2000－3000万を頭金にすればもっと条件のいい物件を借りて買えますし、利回り的にも銀行評価的にもよかった気がします
　
次にリフォームですが買ってしまったものは仕方ないので当初の予定通り2部屋運用が良かったと思います
前のままの間取りでお風呂をシャワールーム+ミニキッチンで家賃を1万下げてでも、とにかく2部屋運用かな
狭い家なのにせっかくある外階段を中に作ってさらに建坪を減らすって愚策ですしウォークインなんかいらないのでキッチンも1階に欲しかった…
設計士も入ってるので相当考えられた間取りなんでしょうけど階段キッチンとか危ないしモヤモヤっとしますよねｗ
　
おそらく銀行はこの物件を評価したわけではなく投資家の現資産と融資枠あまりを評価しただけだと思うのでｗ
余裕のあるうちに繰り上げ返済をされた方がいいかなーと思いました
不動産って本当、人によって見方が全然違って面白いですねｗ
あと全部想像で適当に語ってるだけなのでまに受けないでくださいね　・ｘ・

[@user-shagomoru]

こんなボッッッロボロの家。。。建て直した物でないと住みたくないなぁ。
棟梁さんの腕の見せ所って、棟梁さん的には困ったのではないかな（笑）こんなに綺麗になるなんて驚きです。被せたって感じ（？）

[@manamiinuzuka9742]

マロミ さん。
きゃしゃな骨組みに被せただけ。地震が来たら、ひとたまりもない。怖くて住めない。

[@前田こうじ-o7i]

採算性は別にして、物件が再生して良かったと思いましたが、再建築不可のためか、古い基礎や柱をそのまま残して、果たして耐震性はどうなのか？気になってしまいました。

[@diytrainosaka1225]

構造診断の上必要な部分を取り替えてるはずです。

[@fleurloveflowerstudiochann6605]

耐震的には、どうなんでしょうね。

[@DaDa-rz5lh]

ヘアスタイルが気になる。

[@ごりちゃん-f9n]

見かけによらずヤリ手やなこの人
今回フルリフォームでコスト掛かったから利回り低くなって預金感覚扱いですねー
なんて言ってるが、そういうフルリフォームになっても損失抑えて利も出せる事踏まえた値段で即決買い
アパート運用から戸建に頭切り替えてからのリフォームの構想、業者の手配、段取りなどなど
ハゲ散らかしてる割に頭は冴えてる
この他にも何軒か持ってて経験豊富な知識があるとみた

[@scottie5901]

一言、素晴らしいと思います
(*´∇｀*)
出来れば住みたいなぁと思いました。

[@奥藤雅子-k6n]

とても素晴らしいお家になりましたね♪
おいくらで貸すのですか？

[@ご満悦猫先輩-c5x]

仕事をみせてるわけだから最低限身なりには気を遣ったほうがいいと思うゾ

[@riricaluxxx]

風が強かったんだよ

[@katudakorya2000]

緑の男はもう見限って来なかったの？
これ回収不可能だろ

[@Pokuripo]

すげー！

[@MsYoshi92]

駐車場にした方がいい。

[@selfoffence_]

都内はさすがだよねぇ
これで月何十万円で貸せるんだから
川西の6DKKKなんかなーんにも進んでないよ

[@user-es7yj3fk1i]

現場にノーヘルは怖すぎる。
上から工具ひとつ脳天に降ってきただけで人生終わりますよ。
自分から柱グラグラさせるし。

[@青龍-s5m]

緑のつなぎの広の内さんはいないんか

[@芋瀬童子]

素人の感想：白の鉄筋コンクリートでこれと同じ筐体を造り黒でアクセントを付け、外壁には蔦を這わせる。

[@non67]

うーん お金の掛け方が 今いち。
二階のキッチンは 悲しい…
黒って言うのも 如何なものか
間取りも 見たかったかな。
住む人の好みも有るので
もっとシンプルが良かったかも。
11万…？ オーナーさんは 沢山
物件を扱っているらしいので
もっと もっとセンス磨いて
欲しいかな。

[@虹色マストドン]

建物の仕上がりはいいけど、道路が遊歩道なんだよね　引っ越しが大変だよ　表通りからどれくらい奥か知らんけど

[@urei1625]

こうやって不労の人って多いんだよね　髪型にしても社会人やっていない人って分かるしね　羨ましい限り。
で、キッチンが一人暮らし用みたいなサイズだね
普通のサイズのキッチンにすればカップルとか住みやすいのになぁ　一人暮らし外食メインの人で家賃11万か。　絶妙だなｗ

[@maki2111]

クローゼットのスヌーピーはちょっと、、、
全体的には悪くはないと思うんだけど
あとキッチンいくらなんでも狭すぎる　オーナー自炊しない人かね

[@mikumapenopeno]

こんなに変わると驚き！西新宿ならペイできるんだろう。
怪しげな風体も丸坊主にして髭を生やせば、カリスマ大家に見えちまうんだろうな。

[@itaroferret2267]

構造体とか基礎はどうしたんだろう？ 腐った部材の入替えのみか？
リフォーム費用は1300万位らしいが、賃貸するより売り払った方が・・・・
次に買った奴がババを引くって感じだけどｗ

[@makoto_ch-m1q]

おしゃれー。

[@百百-j5n]

大家さん 色々と考えている。

[@しずー-e2n]

竣工式には緑の人呼ばないと！

[@takevian]

オーナーさん。すごい決断。再生工場。

[@miya-the-kid]

0:24 小芝居感w

[@selfoffence_]

ぶっちゃけ、これ、新築って言っちゃだめなの？
旧建物から流用できたところを知りたい

[@レッドレッド-l2v]

さんやって、知らなかった。スカイツリーが近いのですか？

[@HalfGenmai]

髪の毛が気になる

[@ks4917]

具体的な所在地がわからないけど悪い場所でもなければ普通に借り手がつきますわこれ。拍手。

[@kentsuchy123]

結局、リフォームにいくらかかって、いくらで賃貸に出したのか？

[@ycj5942]

センスはとても良いが髪型がね。残念

[@田中君-i6b]

購入が200〜300万　　リフォーム費600〜1000万　トータル800〜1300万　　　賃貸10〜15万　利回り8〜15パーくらいでしょうか？

[@71hiro]

オーナーさん潔く髪短くした方が良いよ。だらしなさ感が半端ない。

[@sallysallysarah]

これで基礎やってて弥生式土器とか見つけたら、この人隠してそのまんま建物建てるね。

[@tasho6995]

普通にお金かけて完全リフォーム笑

[@121ponta121]

たいしたオーナーだ。目利きがすごい。

[@w_i_n_w_i_n4041]

こんなツタ見たら鳥肌立つくね？笑

[@ilovemymthi4798]

スケルトンになって改めてツタって最悪だなって思った。