Продать за 9 млн это ваша фантазия - хотелки , на деле цена будет в районе 8 млн и даже ниже . Сейчас за 10 млн можно купить двушку внутри мкада пускай это проперданая вторичка за то это будет 46м2 с двумя отдельными комнатами а не собачий загон 20м2
а теперь жиза.. однушка 36 м. Бусиновский парк новый корпус. Smarent оценили аренду от 40 до 45 т.р., минус 7К за управление, 5К коммуналка, получается 28К-33К в месяц умножаем на 11 (как рекомендует Виктор), минус 4% налог - получаем 320К в год за однушку внутри МКАД. такая вот РЕАЛЬНАЯ арифметика от Smarent )) за год даже мебелировка не отбивается
Продать- то продаете, только не берет никто. 9 млн за 20 м??? Не смешите. Как сотрудник ПИКа уверяю, что есть студии у реального, а не мифического метро гораздо дешевле со сдачей в этом году
в смаренте есть функция-оценка кв..ры в аренду.я решила воспользоваться,отреагировали быстро,выслала им фото,что выставляю на авито,циан.Ответ:-мы такими кв..ми не занимаемся,декор,меблировка не соответсвуют нашим требованиям. оценили в 40-45 к,а я её чрз 5 дней за 55 сдала😂
Да, все верно. У нас есть требования к квартирам. Это не значит, что вашу квартиру не сдать или никому не нужны. Мы просто учитываем требования наших арендаторов и есть стандарты. А так поздравляю вас, с хорошей сдачей квартиры.
Очень удобный инструмент "Циан", правда? В обычном состоянии "Циан" это ХОТЕЛКИ собственников, а когда нужно, то определяешь по "Циану" рыночную стоимость объекта😂
Ну а чо остаётся соло риелторам и брокерам делать без статистики по сделкам, которая есть у тех же агентств-сторожил ?)- Смотрим чо происходит вокруг и стартуем торговать с этих цен, и падаем-падаем-падаем, а дальше как обычно песня: мы так падаем, что сами уже ничего не купим
Про продажу данной студии в 20 кв.м., за 9.000.000.руб., это сказки..! Никому она не нужна за такие деньги, и в таком районе..! Благодарю за оптимизм..
Вся основная прибыль вышла из-за того ,что именно в этот отрезок времени произошел скачек цен на квартиры в этой локации! А вот если купить сегодня и через год / т.к. недвижка расти уже так не будет,дай бог чтоб не упала/ посмотрим все-ли будет так радужно, как в этом видео. На сегодня под 16% год в банке, я думаю результат будет примерно тот же и без головной боли....
согласна. И скорректирую. дело не в локации. Вся основная прибыль( рублевая) вышла именно из-за того, что при льготной ипотеке все новостройки взметнулись в цене.. ВСЕ, а не конкретно этот ЖК. И как выяснили выше прибыль условная, через 33месяца автор сможет купить именно такую же 20м студию.
Заврался уже....квартиру смогу продать через три года без налога, и тут же говорит что в портфеле у него несколько объектов. Так значит Витя продать объект сможет только через пять лет 😅
Да нет у него ни ..я, обычный infocyganus simpleticus, т.е. голодранец и бздун, даже в цифрах вон путается. Не помнит, за сколько точно квартиру брал, ага, это типа как в Ашан съездил, всего набрал, о, квартирка, ну, возьму и ее до кучи)
9 миллионов даже просто положить на вклад в банк под 15% то получается 1 350 000 минус 13% = 1 174 500 без всякого геморроя с арендаторами. Под такие цены на квартиры какой смысл в них вообще инвестировать?
@@Инна-м5ш1ъ вот именно😉 банки пол страны вогнали в ипотечные и кредитные долги, которые им будут десятилетия люди платить проценты, и вы думаете деньги обесценят? Люди сейчас это новая нефть.
По сравнению с этой сраной коробкой в тонкостенном доме, похожем на общагу без балконов только поставленную вертикально длинной стороной, обычная 1-к хрущёвка в 30 м кажется роскошными апартаментами 🤣🤣🤣
да, еще неуважительное отношение с старшему поколению, которому государство дает не пенсию, а подачки, на которых прожить невозможно, не то что современный ремонт сделать в своей квартире.
Про то, кто живет в этой жопе мира: Я вот живу в химках и не бываю в москве. Работаю рядом с шереметьево. Дача в зеленограде. У меня есть два парковочных места под крышей рядом с домом. Друзья убеждают что надо уже переезжать в Москву. Поехал смотреть Сити Бей. Все круто и здорово, новые красивые дома и тп. Но я если буду там жить - свою жизнь ухудшаю. Мне долго ехать на дачу и на работу, мне негде парковать машину. Поэтому еще раз повторю - не всем нужно жить в пределах мкада, а тем более в центре.
Не знаю как в Москве, но в моем городе лучше самостоятельно сдавать. Квартиру сдавали сперва через риэлтора, потом сами. Очень разные деньги и нервов меньше. Риэлтор , вроде, уточнил все пожелания к арендаторам, но все время пытался продавить: то с собакой заселить, то семью таджиков, то кондер поставтье, а то никто снимать не хочет. В итоге: искал месяц, сильно продавил по ценнику, заселил с маленьким ребенком семью (обои ребенок разрисовал, не уследили родители), из полностью мебелированой квартиры пришлось вывозииь холодильник, стиралку и всякую бытовую мелочь (а это грузчикам платила что бы завезли - когда к аренде готовила, + купила технику, потом грузчикам за вывоз платила, искала где хранить, потом опять грузчикам за привезти платила - когда сьехали его клиенты) и это они еще хотели что бы диван и плиту убрала свои - так им риэлтор пообещал. Я уже начала отказываться от сделки и остановились на холодильнике и стиралке. В обшем, на подписании договора, выяснилось, что этот риэлтор на обе стороны лапшы хорошо навешал. Одно повезло - люди попались замечательные. Платилм исправно, жили аккуратно, за обои шкаф оставили. Риэлтора заблокировала, прям караулил когда освободится квартира и опять наварится. Я так поняла из этой ситуации: своим имуществом управляй сам. Да, время занимает, но не 24/7 же. Сама отмываю, муж ремонтирует, что может, я ищу клиентов, сама фильтрую соискателей. Покупать/продавать вторичку точно к хорошему проверенному риэлиору - рисков много, я не в теме. А вот сдавать только самим. Такое вот жизненное наблюдение.
Тоже самое и в моем городе. Сама занимаюсь. И быстрее нахожу клиентов чем риелторы . Они по сути также как и обычные арендаторы находят мое объявление на авито и просто навариваются на глупых клиентах которые не умеют сами искать па авито и прочих площадках. Или просто ленятся. В редких случаях попадаются норм риелторы м они действительно выгодно сдают. С такими сотрудничать приятно.
Вот это Виктора понесло. До этого еще как то держался от ахинеи , но тут как будто какой то барьер прорвало)) 9 млн продать это конечно фантазия еще та, я думаю что максимум за 6 в нынешней ситуации в стране и на рынке.
Бизнесмен уровня «Бог» - 150% за 3 года это не 50% в год, а 36%. Конспирация вообще бесподобна. Зачем-то слили имя ангольского студента (Улунги Карлуш) и «мастерски» замазали номер квартиры 1229.
Почему 150% за три года будет 36%? Про студента согласен - это очень странно, типо он иностранец и можно что угодно писать? Можно было просто имя указать без фамилии хотябы 😳
@@wippy6699 было 100 рублей. Увеличиваем на 36%, получаем 136 рублей. Второй раз увеличиваем на 36% получаем 185 рублей. Третий раз увеличиваем на 36% получаем 251 рубль. Итого за три увеличения 100 рублей превратились в 251 рубль, т.е. увеличились на 150%.
@@wippy6699 Потому что работа сложного процента замешана, и реальный среднегодовой рост ниже. Считают CAGR так: 100*(1+35,7%)(рост в 1й год) *(1+35,7%) (рост во 2й год) *(1+35,7%) (рост в 3й год) = 249,9
@@wippy669936% годовых. Потому что за три года, а не за год, поэтому и 36, а не 50 годовых. Если вы инвестировали например 50 тыс. на входе,то при 50% годовых через три года у вас должно быть 168 750. А если мы говорим о 150% за весь срок, то это будет 125 000, что годовом эквиваленте примерно 36% в год. Финансовая математика
Замкадье, до будущего метро ~4км, за 10ку ? Фееричный покупатель конечно будет)))) Руставели 14 от ПИКа сейчас 9.5 млн стоит (3 минуты пешком до метро), только те могут хоть в льготку продавать.
10 мультов за МКАД за будку 20кв. ? Там до метро далеко пешком, минут 15-20, а с автобусами будут проблемы. Покупатель д.б. конкректный Лох. Можно же взять на вторичке за 10кк 1-2к кв до 40кв. внутри МКАД в пешке до метро до 10мин.и +еще 500к на ремонт. Итого 10.5. Или у того же ПИК студию внутри МКАД в пешке метро за 9 с ключами на руки. Хотя думаю продаст, Лох не мамонт, главное по ушам наездить, лапши навешать, а регионалы или студент с Анголы купят.
@@sergeievgrafнабери на cian 2кк до 10кк. Не доля, без аппартов. Найдёшь около 100 предложений на 2кк внутри МКАД до 40кв. до 10кк. Это бабушатник, но с вложением 500к на мин. ремонт, вполне можно жить или под сдачу.
@@sergeievgrafнабери на сайте на букву Ц фильтр 2кк без доли, без аппартов до 10кк около 100 вариантов внутри МКАД до 40кв. +500кк ремонт и под сдачу норм или жить. 2кк будет малогабаритка. Но 2кк малогабаритка будет лучше, чем 1кк такой же площади, не говоря про студию 20кв за МКАД ))
@@sergeievgraf прям сейчас да не возьмешь, а год назад мои знакомые взяли, и через полгода возможно тоже можно будет взять. Кстати у нас в соседнем доме по реновации однушка 42м стоит что то около 13, от метро минут 10 не больше, и на метро до Кремля 15 мин.)) И что то мне подсказывает что 42 за 13, лучше чем 20 за 10.
@@ЕвгенийСамолетов-ж4ю Я просто основываюсь на известного риэлтера блогера, он позавчера обзванивал полноценные однушки, без ремонта ниже 9,5 никто не продаёт. Может малогабаритка двушка и стоит 10..
чистый доход за аренду. Это база. Платежи по ипотеке зависят от вашей ипотеки, может у вас вообще ее нет. Чтобы примерить на себя, нужно из этой базы вычесть ваши платежи. Аналогично с управлением. За управление 63к, нужно вычесть если хотите воспользоваться управлением
Виктор, всё бы хорошо, но расчёт доходности ты производишь с низкой базы. Сейчас же эта студия, как ты сам говоришь, стоит около 8.5 млн.р с мебелью. Рентная доходность составляет, по твоим же данным, около 6% годовых. Потенциал роста цены ты сам же оцениваешь около 1 млн.р и то только за счёт открытия станции метро. То есть дальнейшая доходность от подобных объектов опять же будет составлять всё те же 6% годовых, плюс-минус.
У этой студии цена не 9 млн а 5 и то большая удача если найдется покупатель. У вас очень интересные расценки и подход к расчетам. Демагогия и фантазии по большей части
600 000 тыс. проценты банку и 485 760 чистый доход? В чем арендный инвест Витя? Квартира отбивает только расходы на проценты - надеятся на рост стоимости квартиры в 43 %? Цикл инвестирования 3 года? Не проще было в том же 22 году на 2 000 000р.купить акций ЛУКОЙЛа, Сбера, Роснефти и закрыть позицию + в 43%? Зачем так усложнять себе жизнь и переживать за сломанную лейку? Мы не ищем лёгких путей?
С акциями Лукойла он не продаст свои услуги доверчивым буратинам. А так, нарисовал красивую картинку - Поле Чудес в стране дураков. Несите ваши денежки!
Он ее за 33 с копейками сдавал. Ну пускай ангольца дороже пустил. Че то с математикой не вяжется как он 530 тыс за год с нее получил))) волшебство) и это с учетом простоев, так как первого арендатора он больше 3 недель искал, я следил
у меня тоже цифры не сошлишь. Если 530 делить на 12 месяцев, получаем 44+ в месяц(а сдавал он за 33 и не всё время). Так же он говорил, что за вычетов жкх получилось 506, но это всё равно 42+ т.р. в месяц
Забыл добавить, примерно такая же квартира прямо сейчас выставлена на ЦИАНе за 7.9млн рублей (7.3-7.5 думаю можно договориться) еще минус 1100000рублей =12 121$ В сухом остатке остается 5000$ за три года. Еще вопрос! Каким образом вам удается удалить мои комментарии?)
даже если так, то он вложил 2 млн (26 тыс $ по старому курсу) 2 млн заработал с продажи ( 22 тыс $ по текущему курсу) = 83% за три года Что вы пытаетесь доказать?
@@RealtySPb я не доказываю я просто считаю то что автор показал. посмотрите ниже всё четко посчитано. Так как внизу не дает дополнить отзыв писать вынужденно пишу новое сообщение. Видимо автор на канале соответствующую блокировку с активировал.
@@albertera Ну я вижу что вы ранее писали, никто не удаляет. Просто вы считаете неправильно, отделку прибавляете. хотя она она уже включена. Вложение у него не вся сумма. И говорите что это такое себе
Приход 506000, а 660000 отданы банку "впустую". Получается, что операционно она работает в минус. А бумажная прибыль только за счёт роста стлимости самой квартиры. Или я что-то упускаю ?
Если сравнивать с флипингом или бизнесклассом, то доходность поменьше, но флипинг-это не пасиф, а в бизнескласс нужно больше вложений. Повыгодней ещё апарты были, но более рискованно. А вот посмотреть вклады в банках, акции, облигации пассивном, то 50% в год выгодней. Надо рассматривать общий доход, потамучто, квартиры выгодней под сдачу(аренда) имеют расходы больше при покупке(вместе с ипотекой), соответственно меньше доход с продажи. В этом комплексе наоборот, если вложения на горизонт 3-5лет. Думаю бывают исключения, но в среднем примерно такая математика. Так было в 2021г, сейчас подругому.
Друзья!!!Нахождение в недопиковских квартирах после 19.00 невозможно,отсутствует шумоизоляция и звукоизоляция.Слышимость запредельная,поберегите деньги и нервы.
Два года живу в пиковской квартире, всё нормально с шумоизоляцией. Если у вас соседи слоны, то вы хоть в кирпичами обложитесь - вибрации всё равно будут))
Виктор, по 217.1 НК РФ от 23.11.2020 владение квартирой, полученной в собственность после окончания строительства, считается с момента полной оплаты ДДУ. Причём не облагается налогом доход с продажи единственной квартиры через 3 года после оплаты ДДУ или не единственной через 5 лет после оплаты, если получен доход с продажи, начиная с 2019 года. Так что если бы у Вас квартира эта была одна в собственности (другие ДДУ не считаются), то через 3 месяца (раз у Вас уже прошло 33 месяца с оплаты ДДУ застройщику, надо смотреть по сверке расчётов), Вы могли бы ее продать и налог не платить.
@@masterhedgehog9507 на квартиры, приобретенные по ДДУ, срок владения с момента полной оплаты квартиры на эскроу. Факт оплаты подтверждается сверкой от застройщика. Но владение недвижимостью, это когда вы получаете собственность на квартиру. Если сделаете переуступку, то никаких сроков владения нет, т.к. ДДУ это право требования на квартиру.
1,5 года назад. В фонде поддержки предпринимательства дали ипотеку под 8%. На 3 года. Через 3 года будет своё. Покупал за 4, сейчас рыночная стоимость 10@@smarent
@@smarentединственное при продажи коммерции налог надо заплатить как ИП с полной суммы 6%. Либо надо перейти на доход минус расход и в момент продажи, что то купить и сделать вычет. Но пока об этом не думаю, аренда почти окупает ипотеку, а потом будем решать проблему по мере поступления
Вообще это читерская покупка. В конце 2020 цены на квартиры взлетели из-за ковида, а потом еще СВО добавилось. В большей степени это везение и его не повторишь следуя каким-то алгоритмам.
Август 23г. Крым. Гостиничный комплекс на берегу моря со всеми плюшками(бассейн, спа, пляж, аквапарк.......) Цена номера 10.000р сутки.! Из разговора с обслуживающим персоналом узнаю что заполнено только 20%!!!! в Августе!!! А Цену всё равно держат как будто всё в порядке... Так что если какая то конура и сдается по высокой цене, то не факт что это будет именно Ваша конура.
Спасибо большое за выпуск, всегда в них подчерпываю ценную информацию, применяю в своей инвестиционной деятельности и пока в плюсе, смотрю несколько лет и не понимаю негативных,жжелчных отзывов. Благодарна за информацию!
Виктор, зачем вы обманываете людей. У вас указан неверный подсчёт прибыли от сдачи квартиры. Если вы 13 месяцев сдавали квартиру за 34 000р как указали, тогда ваш "грязный" доход составил не 539 000р, а 442 000р.😢 Минус налоги и содержание квартиры, получается банковский депозит со ставкой даже 10% проще и выгоднее чем эта квартира.
Средняя доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости - 5-6%. С обманом арендаторов можно довести до 8%. Но если сдавать через контору, то ставка на 1% примерно снизится. Это не доходная инвестиция.
Красавчик - врёт как дышит 😊😊. 1. Реклама собственной управляющей компании. 2. Враньё в связи с этим ,про цены арендной ставки. 3. Приведенный пример про цены на ЦИАН и Авито,только для идиотов! Реальная цена гораздо меньше. 4. При рассказе про 500 тысяч дохода - бред,минус управляющей компании,минус за клининг,минус за простой при смене арендатора,минус налоги ,минус расходы на ипотеку! И ещё многие другие нюансы. 4. Когда иностранный студент, поймёт,что июего имеют как лоха. То посмотрим когда следующий появиться 😊😊.
Одно не уточнил автор: бурный рост цены квартиры за 2-3 года - это просто случайность после пандемии и низких ставок по ипотеке. Это предсказать невозможно обычному инвестору)
Браво. именно так. А не их крутая инвестиция. Так как ВСЕ квартиры выросли в цене из-за льготной ипотеке после ковида. Предсказать невозможно обычному инвестору. И согласитесь, мало кто знал/предвидел/прогнозировал, что будет с такой низкой ставкой льготная ипотека.
Прогнозирует стоимость пиковской будки как откроется метро в 10м рублей. Сейчас на Таганке можно купить 1-ку за 11.500. Про аренду молчу. Это кринж. Сдал челу из Анголы сколько там реально жить будет не понятно. Обычно всегда проблемы с такими жильцами.
Транспортной доступности нет, 23м., в Мякинино продают 7.9мл., ценами жонглируют, была 7,3мл., реальная цена продажи не более 7,3мл., а 20м., будет 6,7-7мл., сейчас по ставке 18% будете продавать полгода а может и больше.
А мне не везёт, сдаю студии у метро в Питере за 19т.р, каждый год меняю краны, в ковид сдавал за 16,плитку поцарапали, побили, сломали ручки окон-говорили так и было... На тысячу поднятт не могу, конкуренция. (
Все здорово, но если купить ОФЗ на 9 миллионов - доход будет в 2 раза больше без какой либо возни. Понятно, что можно парировать возросшей стоимости объекта (при покупке за 4.8 в 2020 году), но сейчас уже вряд ли будет такой рост - судьба льготной ипотеки под вопросом, а это был главный драйвер роста в тот момент, спрос тоже пошел на спад, так что нет сильных драйверов роста в дальнейшем. Укажите, где я не прав.
Единственное, вопрос: а вы уверены, что ваши ОФЗ погасят в установленный срок по номиналу, а до того будут платить купоны в соответствии с правилами? Да\Нет\Не знаю? И до какого года вы условно вложились в ОФЗ или любые другие облигации? Т.е. какой у вас горизонт планирования? В квартире хотя-бы можно жить, ну или продолжать сдавать её. Ну или швейный цех какой-нибудь в ней устроить)))
"если студент съедет то я заберу депозит" - это какие-то кабальные условия со стороны собственника, с такими лучше дел вообще не иметь) чисто скам на депозиты. да и какие-то шибко сладкие цифры в замкадье.
Прикольно, насчет 3 года. Это называется "единственное жилье в собственности", а не "в портфеле"😂 Студия в Мякинино гордо называется портфелем?😁 А, ну остальной портфель, конечно, в Дубае и апартаментах 🤣 Вряд ли "на родных", Виктор честный предприниматель и платит налоги. В общем, как-то странно энто всё 🤔
Мебелировка такой квартиры стоит 150-170тыс, это потолок сейчас. Кухня с плиткой 30тыс, стиралка-15, телевизор-10, кровать с матрасом-20, стол-5, стулья-5, шкаф-20, тумба-3, микроволновка и чайник-6, утварь-10, кондей с установкой-40. Леруа, озон
В моем случае вообще все ниразу не сладко. ЖК Ак Павлова.. Ипотека под 8%. Аленда ипотечный платеж не покрывает, причем разница весьма заметная. Около 20 тыс. р Сдаю еще меньше года, но математика уже и так понятна. За год аренда не отобьет даже деньги потраченые на маблировку. такая вот занимательная математика
Никуя не понятно, но очень интересно. Даже мне гуманитарию понятно, что тут пи..м попахивает. Квартира в ипотеке, про размер платежа нам не сказали, лишь о первоначальном и типа выплатах. Исходя из приблизительных данных про выплату 700к % банку и 300к в тело кредита, то в среднем ежемес взнос получается в районе 30к, но не менее 25-27к на сейчас ,если к 41г взнос по ипотеке 20тыс. А теперь интересное... Нам говорят про 539к валового дохода, а на скрине 518к, ну да ладно. Просто это что,каждые 2-3 мес новый арендатор что ли? С каждого заехавшего арендатора удержали депозит,так и заработали на 500к? Расходы на квартиру 35368,а не 33285р. Там даже на скрине еще и задолженность 1116😀. Аренда 35к, допустим. -5к Смаренту за услуги. - коммуналка +- 3000. и еще минус налог 4%. В итоге получается чистыми на руки около 25К. Так даже на платеж не набрать. Красиво соловей поет. Пы.сы. номер квартиры 1229. Ну это если кто в гости к ангольцу захочет😉. Криво замазали
@@Инна-м5ш1ъ держи уши пошире. Какой дурак тебе расскажет схему для заработка? Буду ей пользоваться пока она работает когда иссякнет я с тобой возможно поделюсь
Уже потихоньку превращаются, а весьма скоро весь рынок недвижимости ожидает вообще карнавал. Запасаемся попкорном оптом и усаживаемся поудобнее наблюдать за мамкиными "инвесторами" 🤣🤣🤣
Такая студия у ПИК сегодня стоит 7,5. Открытие метро 26-27г. И пешей доступности не будет. Конечно это лучше, чем сейчас 35-40 мин на автобусе до Строгино или Крылатское. Спутник под аренду выглядит интереснее. 25 кв м можно купить ха 6-7 млн и расстояние до новой станции метро 150-700м в зависимости от корпуса.
@@ЕвгенияЛукоянова-ю3м , 260 (вычет при покупки) + 390 (вычет за % по ипотеке) = 650 (макс.общая сумма вычета), кстати, возможность получения данных вычетов из казны государства один раз в жизни!
мне не понятно , сколько в итоге составил доход от аренды , сколько доход от невозврата депозита, сколько штрафы ? сколько дней за год квартира была в простое ?
@@smarentспасибо за ответ! Вы трудоголик !!! Но вы меня не поняли ! ) вы приводите общую сумму дохода, а мне интересно в разрезе статей : арендная плата - столько-то, штрафы -столько то, невозвратный депозит - столько-то.
Спасибо, хороший ролик. Но смущает многократное повторение мер поддержки при покупке жилья (вычет один раз в жизни и при владении более 3 лет одним объектом), Вы ведь позиционируете канал для инвесторов и призываете покупать несколько студий?!
Вы что то путаете. В данном вопросе нет никакого «раз в жизни». Если ты владел квартирой больше 3/5 лет то налог не платишь, неважно какую по счету квартиру продаешь. (3 года если на момент продажи она была единственной)
@@wardump , вы пишете про налог с дохода при продажи недвиги, а комментатор о налоговом вычете при покупке, который вам положен единожды в жизни от государства, конечно, при условии, что вы официально работаете и платите в казну налоги (по форме 2-НДФЛ, к примеру, индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной схеме, не могут претендовать на вычет), существуют и др.условия для выплаты данного налогового вычета в размере до 260 000 руб! Кстати, при покупке в ипотеку, тоже существует налоговый вычет на % уплаченный по ипотеке банку и тоже с лимитом но уже до 390 000 руб. Таким образом, можно вернуть из гос.казны - максимум 650 000 рб, единожды в жизни! К слову, существует ещё имущественный вычет при продаже квартиры, т.е можно уменьшить начисленный налог если вы владели недвигой меньше срока в 3-5 лет. Не перепутайте. Для одной квартиры можно использовать имущественный вычет для возврата НДФЛ (при покупке). А после ее продажи - имущественный вычет для уменьшения налога. Они не заменяют и не отменяют друг друга.
Извиняюсь конечно, но попахивает макаронами на ушах. Какие нафиг 10% от аренды в год? Вы где такой гешефт видели? 3-5 максимум. Дальше и слушать нет смысла.
Так он от вложенного считает, квартиру купил за 4,8 млн, в год с аренды получает 420-500тр, вот тебе и 9-10% годовых. Если ты сейчас за 9 млн. эту студию купишь то там, да 4-5% от стоимости квартиры.
@@ru21ru1 "в жопе мира" отчего, от какого места? от центра Москвы, от Москва-Сити, от города Красногорск ? или от Владивостока? Открою секрет, не все в Кремле работают, кто работают. Там рядов внутри МСК офисы IT компаний, да даже на машине до Москва-Сити там 20-30 минут.
Я бы запретил строить такие коробки, издевательство над снимающими и сдающими. А хотя нет даешь 100 этажей и 10 кв. Инвестиции бл....ть. Просто часть ведомств Москвы надо перенести в другие города и посмотрим тогда на ваши инвестиции
4807194=65404$ плюс отделка и прочее 1300000=17687$ =83091 (курс доллара май 2021г) а сейчас его цена пускай будет 9млн руб 100.000$. 17т долларов за 3 года такое себе занятие)
@@mastnova2676 Если Вас устраивает 7% дело ваше. И это не мои расчеты а расчеты автора. Честно говоря я сомневаюсь что эту квартиру возможно сегодня продать за 9млн.
@@mastnova2676 Забыл добавить прямо сейчас такая же студия на ЦИАНе выставлена за 7.9млн рублей. (за 7.3-7.5 можно с ними разговаривать) Даже если за 7.9 убираем оттуда еще 12000$ остаются 5000 долларов за 3 года. Вот вам реальная картина.
@@mastnova2676 Забыл добавить, примерно такая же квартира прямо сейчас выставлена на ЦИАНе за 7.9млн рублей (7.3-7.5 думаю можно договориться) еще минус 1100000рублей =12 121$ В сухом остатке остается 5000$ за три года. Еще вопрос! Каким образом вам удается удалить мои комментарии?)
15:00 вы не как физлицо сдаёте, получается, а как самозанятый со ставкой 4% по спецтарифу. Еле понял, про какие он 4% рассказывает)))) Физлицо платило бы 13% со своего дохода. Причём действовать эта ставка 4% (льготная) будет до 2029 года. Она введена для завлечения народа работать в белую. После этого налог, естественно, поднимут. А может, и 2029 год ждать не будут... Сейчас у нас всё так быстро меняется....
А главный риск инвесторов в новостройках состоит в том, что все инвесторы хором начинают сдавать - и это создаёт жуткую узколокальную конкуренцию. Особенно страдают инвесторы с завышенными ожиданиями на основании рекламных посылов🤓
Я не понял????? Виктор, у вас всего одна студия? Раз ждете 3 года период, без налога. Хотя говорили, что еще есть объекты? Квартиры.... Может вы ошиблись. И ждать будете 5 лет все таки.
Я пример показал. Но жилой недвижимости у меня мало, в основном это апартаменты. Еще учитывайте, что не все недвижимость я покупаю на себя лично. Но у меня не одна студия, не переживайте 😀
Все классно , но аккуратнее пожалуйста с экономией на налог- с одной стороны говорите про 3 года и продать , а с другой 2 квартиры в одном ЖК... А это уже 5 лет... так не получится - и часто те кто инвестируют имеют не 1 квартиру. Так как в одной живешь и вторая уже инвестиционная... т.е. тут всегда налог до 5 лет.
![Felix "Unfair" | [Stray Kids : SKZ-PLAYER]](http://i.ytimg.com/vi/Oswujxm2Ag0/mqdefault.jpg)
Пишите свое мнение о видео в комментариях ниже!
✅ Меблировка Smarent: dplnk.ru/godMebel10-03
✅ Управление Smarent: dplnk.ru/godUpravl10-03
Спасибо, интересный разбор
У вас ватсап есть?
У вас есть ватсап ?
Ну красава это твоё личное твои проблемы и глупость не интересно чесно говоря.. Получается твы чушь несёте реальную рекламу делаете свою и всё.. 😂😂😂😂😂
Это всё твои рассуждения😂😂 и то глупые и не забывай налоги влзрощвются😂😂😂😂чушь не нужно нести😂😂😂
Продать за 9 млн это ваша фантазия - хотелки , на деле цена будет в районе 8 млн и даже ниже . Сейчас за 10 млн можно купить двушку внутри мкада пускай это проперданая вторичка за то это будет 46м2 с двумя отдельными комнатами а не собачий загон 20м2
За 10 млн двушку не купишь даже с бабушкиным ремонтом, за 12 еще реально если постараться
За 10 млн даже однушку нелегко купить
@@Johansenn Ну в центре да не купишь , на окраинах у МКАДа этих однушек по 9 млн хоть жопой жуй , циан авито открой
@@сашапетров-г4эс проблемной историей
5 400 000р. 34кв.м.Ховрино.вторичка.
Никому не советую смотреть это видео, вода водная, самореклама и просто не стоит вашего времени
А у него разве бывает по другому? 😂
спасибо, друг
пфф ти просто завидуешь что у его видео 2,5 тыс лайков а на твоем комменте всего 89 вот и бесишься!!!!
@@ghost-ul1dl 😁😁😁
@@ghost-ul1dl ахахаха 😂😂😂
а теперь жиза.. однушка 36 м. Бусиновский парк новый корпус. Smarent оценили аренду от 40 до 45 т.р., минус 7К за управление, 5К коммуналка, получается 28К-33К в месяц умножаем на 11 (как рекомендует Виктор), минус 4% налог - получаем 320К в год за однушку внутри МКАД. такая вот РЕАЛЬНАЯ арифметика от Smarent )) за год даже мебелировка не отбивается
Я сама на прошлой неделе сдала студию в Бусиновском парке за 49.000₽
Т е Витя за МКАДом с будки получает больше, чем вы с Москвы за целую однушку? 😦
Бусиновский очень далеко до метро
@@SA-wy3rq 20 минут пешком. А еще автобусы ходят. А в его пердях близко?
@@ЕленаЯцюк-ф2щ через Smarent?
Не стоит быть строгим к блогеру! эту сказку про 9 млн он жене рассказывает, чтобы она его сковородкой не оприходовала во всех смыслах)))
👆🤣🤣🤣🤣👍👹
Кому вторичную кануру за 10 продавать собрался, если 90% сделок льготная ипатека, и ипатека на новострой а не вторичку... ?!
@@HotFiireипатэка
Определенно.
@@HotFiireтут главное нарисовать себе +50% роста, которых не зафиксировал
Продать- то продаете, только не берет никто. 9 млн за 20 м??? Не смешите. Как сотрудник ПИКа уверяю, что есть студии у реального, а не мифического метро гораздо дешевле со сдачей в этом году
Например? Подскажите где?
И мне подскажите ?
И мне тоже интересно
Ютаново и Новое Очаково
ЖК Тетрис, 5 минут от Павшино пешком.
в смаренте есть функция-оценка кв..ры в аренду.я решила воспользоваться,отреагировали быстро,выслала им фото,что выставляю на авито,циан.Ответ:-мы такими кв..ми не занимаемся,декор,меблировка не соответсвуют нашим требованиям. оценили в 40-45 к,а я её чрз 5 дней за 55 сдала😂
Да, все верно. У нас есть требования к квартирам. Это не значит, что вашу квартиру не сдать или никому не нужны. Мы просто учитываем требования наших арендаторов и есть стандарты. А так поздравляю вас, с хорошей сдачей квартиры.
Очень удобный инструмент "Циан", правда?
В обычном состоянии "Циан" это ХОТЕЛКИ собственников, а когда нужно, то определяешь по "Циану" рыночную стоимость объекта😂
😂😂😂
Ну а чо остаётся соло риелторам и брокерам делать без статистики по сделкам, которая есть у тех же агентств-сторожил ?)- Смотрим чо происходит вокруг и стартуем торговать с этих цен, и падаем-падаем-падаем, а дальше как обычно песня: мы так падаем, что сами уже ничего не купим
@@TaLaLaE4KA реальные цены прошедших сделок в домклике
Циан диктует цены для своей выгоды, оценивая дорого аренду и люди верят и покупают жилье для сдачи в аренду, скорее всего у партнера Циан)
тоже угарнул, сразу продаст по цене продавца, ага -ага))))
Про продажу данной студии в 20 кв.м., за 9.000.000.руб.,
это сказки..!
Никому она не нужна за такие деньги, и в таком районе..!
Благодарю за оптимизм..
5 мл.Красная цена.Да и то как по мне деньги на ветер.Нет смысла.
За оптимизм в нонешних реалиях надо бить нещадно, а не благодарить😂
Вся основная прибыль вышла из-за того ,что именно в этот отрезок времени произошел скачек цен на квартиры в этой локации! А вот если купить сегодня и через год / т.к. недвижка расти уже так не будет,дай бог чтоб не упала/ посмотрим все-ли будет так радужно, как в этом видео. На сегодня под 16% год в банке, я думаю результат будет примерно тот же и без головной боли....
согласна. И скорректирую. дело не в локации. Вся основная прибыль( рублевая) вышла именно из-за того, что при льготной ипотеке все новостройки взметнулись в цене.. ВСЕ, а не конкретно этот ЖК. И как выяснили выше прибыль условная, через 33месяца автор сможет купить именно такую же 20м студию.
Видео надо было назвать - реклама услуг Smarent
Заврался уже....квартиру смогу продать через три года без налога, и тут же говорит что в портфеле у него несколько объектов. Так значит Витя продать объект сможет только через пять лет 😅
Может он их не на себя оформляет?
Еще на налог скидка 20квм только на одну квартиру
Это значит что у него одна квартира эта
На жену оформил просто и всё
Да нет у него ни ..я, обычный infocyganus simpleticus, т.е. голодранец и бздун, даже в цифрах вон путается. Не помнит, за сколько точно квартиру брал, ага, это типа как в Ашан съездил, всего набрал, о, квартирка, ну, возьму и ее до кучи)
Кто эти люди, которые снимают однушки за 100к?))
Вымышленные, наркоманы
100 к это дорого за однокомнатную,я снимаю 3-ку в хорошем районе за 140
Айтишник какойто
@@АлексейГололобов-х6л вот человек, который снимает квартиру за 140 тыс😮
Да заеъали гнать на айтишников! Я как айтишник с норм зп говорю тебе, надо быть ебнутым чтобы на таких условиях арендовать или брать ипотеку
9 миллионов даже просто положить на вклад в банк под 15% то получается 1 350 000 минус 13% = 1 174 500 без всякого геморроя с арендаторами. Под такие цены на квартиры какой смысл в них вообще инвестировать?
Если у вас вклад от 3 млн, ВТБ предлагает 17%, доходность от аренды в лучшем случае 1-2%. Даже при низкой ставке банков, выгода очевидна.
Главное, чтобы бешеной инфляции не было, а то наши банки не проведешь
@@Инна-м5ш1ъ вот именно😉 банки пол страны вогнали в ипотечные и кредитные долги, которые им будут десятилетия люди платить проценты, и вы думаете деньги обесценят? Люди сейчас это новая нефть.
Существующая ставка ЦБ 16%, ничего вычитать не нужно. Если вы условно откроете вклад на 17%, то налог вычтут только с 1% доходности.
@@Butcher_Z не совсем верно при ставке в 16% налог не возьмут только с 160 000, с оставшийся суммы удержат.
По сравнению с этой сраной коробкой в тонкостенном доме, похожем на общагу без балконов только поставленную вертикально длинной стороной, обычная 1-к хрущёвка в 30 м кажется роскошными апартаментами 🤣🤣🤣
Суть ролика - реклама своей конторы.
да, еще неуважительное отношение с старшему поколению, которому государство дает не пенсию, а подачки, на которых прожить невозможно, не то что современный ремонт сделать в своей квартире.
Это хорошо или плохо?)
@@VadimRealty_77 это констатация факта
Ты зашел в тот лес (сусанин) из которого выхода нет... не надо туда заводить других....🤑😁мы не иноземцы....
🤦♂️ совок
Про то, кто живет в этой жопе мира: Я вот живу в химках и не бываю в москве. Работаю рядом с шереметьево. Дача в зеленограде. У меня есть два парковочных места под крышей рядом с домом. Друзья убеждают что надо уже переезжать в Москву. Поехал смотреть Сити Бей. Все круто и здорово, новые красивые дома и тп. Но я если буду там жить - свою жизнь ухудшаю. Мне долго ехать на дачу и на работу, мне негде парковать машину. Поэтому еще раз повторю - не всем нужно жить в пределах мкада, а тем более в центре.
Не знаю как в Москве, но в моем городе лучше самостоятельно сдавать. Квартиру сдавали сперва через риэлтора, потом сами. Очень разные деньги и нервов меньше. Риэлтор , вроде, уточнил все пожелания к арендаторам, но все время пытался продавить: то с собакой заселить, то семью таджиков, то кондер поставтье, а то никто снимать не хочет. В итоге: искал месяц, сильно продавил по ценнику, заселил с маленьким ребенком семью (обои ребенок разрисовал, не уследили родители), из полностью мебелированой квартиры пришлось вывозииь холодильник, стиралку и всякую бытовую мелочь (а это грузчикам платила что бы завезли - когда к аренде готовила, + купила технику, потом грузчикам за вывоз платила, искала где хранить, потом опять грузчикам за привезти платила - когда сьехали его клиенты) и это они еще хотели что бы диван и плиту убрала свои - так им риэлтор пообещал. Я уже начала отказываться от сделки и остановились на холодильнике и стиралке. В обшем, на подписании договора, выяснилось, что этот риэлтор на обе стороны лапшы хорошо навешал. Одно повезло - люди попались замечательные. Платилм исправно, жили аккуратно, за обои шкаф оставили. Риэлтора заблокировала, прям караулил когда освободится квартира и опять наварится. Я так поняла из этой ситуации: своим имуществом управляй сам. Да, время занимает, но не 24/7 же. Сама отмываю, муж ремонтирует, что может, я ищу клиентов, сама фильтрую соискателей. Покупать/продавать вторичку точно к хорошему проверенному риэлиору - рисков много, я не в теме. А вот сдавать только самим. Такое вот жизненное наблюдение.
Тоже самое и в моем городе. Сама занимаюсь. И быстрее нахожу клиентов чем риелторы . Они по сути также как и обычные арендаторы находят мое объявление на авито и просто навариваются на глупых клиентах которые не умеют сами искать па авито и прочих площадках. Или просто ленятся. В редких случаях попадаются норм риелторы м они действительно выгодно сдают. С такими сотрудничать приятно.
Охренели что ли шкаф за обои? Крохоборы
А вы хотите, чтобы риелтор бесплатно на вас работал?)) Чужими руками хорошо только жар загребать.
Потому что риелторы это обычные паразиты
отличный совет! Всегда снимаю напрямую от собственника, риэлтору ни за что платить желания ноль
Вот это Виктора понесло. До этого еще как то держался от ахинеи , но тут как будто какой то барьер прорвало)) 9 млн продать это конечно фантазия еще та, я думаю что максимум за 6 в нынешней ситуации в стране и на рынке.
Просто они волшебники, он же сказал 😂😂
Ситуация только началась в России....
Вызывали мастера поменять душевую лейку))) Улыбнуло)))
ахахах, верно отмечено, я даже смеситель сама меняю - трубы новые проблем никаких
Спасибо за пример расчётов! В очередной раз стало понятно, что инвест в бетон это оч невыгодно.
Подскажите А куда выгодно?
Бизнесмен уровня «Бог» - 150% за 3 года это не 50% в год, а 36%.
Конспирация вообще бесподобна. Зачем-то слили имя ангольского студента (Улунги Карлуш) и «мастерски» замазали номер квартиры 1229.
Почему 150% за три года будет 36%?
Про студента согласен - это очень странно, типо он иностранец и можно что угодно писать? Можно было просто имя указать без фамилии хотябы 😳
@@wippy6699 было 100 рублей. Увеличиваем на 36%, получаем 136 рублей. Второй раз увеличиваем на 36% получаем 185 рублей. Третий раз увеличиваем на 36% получаем 251 рубль. Итого за три увеличения 100 рублей превратились в 251 рубль, т.е. увеличились на 150%.
@@wippy6699 Потому что работа сложного процента замешана, и реальный среднегодовой рост ниже. Считают CAGR так: 100*(1+35,7%)(рост в 1й год) *(1+35,7%) (рост во 2й год) *(1+35,7%) (рост в 3й год) = 249,9
@@wippy669936% годовых. Потому что за три года, а не за год, поэтому и 36, а не 50 годовых. Если вы инвестировали например 50 тыс. на входе,то при 50% годовых через три года у вас должно быть 168 750. А если мы говорим о 150% за весь срок, то это будет 125 000, что годовом эквиваленте примерно 36% в год. Финансовая математика
@@wippy6699формула сложного процента
Замкадье, до будущего метро ~4км, за 10ку ? Фееричный покупатель конечно будет))))
Руставели 14 от ПИКа сейчас 9.5 млн стоит (3 минуты пешком до метро), только те могут хоть в льготку продавать.
Лалала
Без ремонта
@@ЛуритаШур с отделкой. Более того внутри МКАД у ПИК достаточно вариантов с отделкой за 7+, люблинский парке от 6.8
@@ЛуритаШур с таким же ремонтом (отделкой) от ПИКа, но без меблировки
Так это будет после открытия метро. Кто сказал, что на Руставели 14 через 2 года ценник не будет уже 12-13 млн.
10 мультов за МКАД за будку 20кв. ? Там до метро далеко пешком, минут 15-20, а с автобусами будут проблемы. Покупатель д.б. конкректный Лох. Можно же взять на вторичке за 10кк 1-2к кв до 40кв. внутри МКАД в пешке до метро до 10мин.и +еще 500к на ремонт. Итого 10.5.
Или у того же ПИК студию внутри МКАД в пешке метро за 9 с ключами на руки.
Хотя думаю продаст, Лох не мамонт, главное по ушам наездить, лапши навешать, а регионалы или студент с Анголы купят.
Двушку за 10 не возмешь.
@@sergeievgrafнабери на cian 2кк до 10кк. Не доля, без аппартов.
Найдёшь около 100 предложений на 2кк внутри МКАД до 40кв. до 10кк. Это бабушатник, но с вложением 500к на мин. ремонт, вполне можно жить или под сдачу.
@@sergeievgrafнабери на сайте на букву Ц фильтр 2кк без доли, без аппартов до 10кк около 100 вариантов внутри МКАД до 40кв.
+500кк ремонт и под сдачу норм или жить.
2кк будет малогабаритка. Но 2кк малогабаритка будет лучше, чем 1кк такой же площади, не говоря про студию 20кв за МКАД ))
@@sergeievgraf прям сейчас да не возьмешь, а год назад мои знакомые взяли, и через полгода возможно тоже можно будет взять. Кстати у нас в соседнем доме по реновации однушка 42м стоит что то около 13, от метро минут 10 не больше, и на метро до Кремля 15 мин.)) И что то мне подсказывает что 42 за 13, лучше чем 20 за 10.
@@ЕвгенийСамолетов-ж4ю Я просто основываюсь на известного риэлтера блогера, он позавчера обзванивал полноценные однушки, без ремонта ниже 9,5 никто не продаёт. Может малогабаритка двушка и стоит 10..
Кто будет покупать студию 20 метров за 10 млн?😂
Надеюсь видео не удалят и мы вместе посмеëмся когда он будет её за 10 млн. продавать даже с учётом наличия метро
Я даже ваш комментарии сохраню
Ну так инфляция, когда он будет продавать квартиру за 10 млн., кило свинины будет стоить в России 1000)
@@smarentвы главное в долларах пересчитайте. За 12 млн нормальную однушку в пределах МКАД в приличном районе взять можно.
@@user-nh1yb9mk7y за 12 млн, однушку? ))) ну тока не у метро + в панельке + с убитым ремонтом, тогда конечно
@@smarentне обосрись только когда продавать будешь )
Не поняла, как рассчитал чистый доход за 13 месяцев.Ипотечные платежи, расходы на страховку где?
Я пропустила или этого нет в видео?
Я тоже задался этим вопрос
И за управление вроде не вычел
чистый доход за аренду. Это база. Платежи по ипотеке зависят от вашей ипотеки, может у вас вообще ее нет. Чтобы примерить на себя, нужно из этой базы вычесть ваши платежи. Аналогично с управлением. За управление 63к, нужно вычесть если хотите воспользоваться управлением
Виктор, всё бы хорошо, но расчёт доходности ты производишь с низкой базы.
Сейчас же эта студия, как ты сам говоришь, стоит около 8.5 млн.р с мебелью.
Рентная доходность составляет, по твоим же данным, около 6% годовых.
Потенциал роста цены ты сам же оцениваешь около 1 млн.р и то только за счёт открытия станции метро.
То есть дальнейшая доходность от подобных объектов опять же будет составлять всё те же 6% годовых, плюс-минус.
У этой студии цена не 9 млн а 5 и то большая удача если найдется покупатель. У вас очень интересные расценки и подход к расчетам. Демагогия и фантазии по большей части
Он просто жадный перекуп.
Пузырёк надули. Интересно у него в команде по рыночной ставке многие могут купить за 9 млн?
На циане первая цена 7,9 млн. За пустую студию на втором этаже.вы о чем?
@@Ива́шки́ны́на авито можно хоть ваш телефон за миллиард выставить. Сделки по таким ценам проходят или нет?
@@Ива́шки́ны́а купили сколько студий по этой цене?
Результатов 0. Спекуляция желаемыми будущими цифрами.
600 000 тыс. проценты банку и 485 760 чистый доход? В чем арендный инвест Витя? Квартира отбивает только расходы на проценты - надеятся на рост стоимости квартиры в 43 %? Цикл инвестирования 3 года?
Не проще было в том же 22 году на 2 000 000р.купить акций ЛУКОЙЛа, Сбера, Роснефти и закрыть позицию + в 43%? Зачем так усложнять себе жизнь и переживать за сломанную лейку? Мы не ищем лёгких путей?
С акциями Лукойла он не продаст свои услуги доверчивым буратинам. А так, нарисовал красивую картинку - Поле Чудес в стране дураков. Несите ваши денежки!
@@AlBi-p3m завтра Лукойл купит условный ятек, сделает допку в размере своей капитализации и скажет инвесторам, что один плюс один это больше чем два😂
Он ее за 33 с копейками сдавал. Ну пускай ангольца дороже пустил. Че то с математикой не вяжется как он 530 тыс за год с нее получил))) волшебство) и это с учетом простоев, так как первого арендатора он больше 3 недель искал, я следил
Получается припиздел он где-то
но там же у него еще штрафы были и депозит у девочки тоже забрали
Ну ты и следак! И не лень тебе и есть же ВРЕМЯ ВЫСЛЕЖИВАТЬ чьи та действия!😂
у меня тоже цифры не сошлишь. Если 530 делить на 12 месяцев, получаем 44+ в месяц(а сдавал он за 33 и не всё время). Так же он говорил, что за вычетов жкх получилось 506, но это всё равно 42+ т.р. в месяц
530 - это с депозитами и с комуналкой.
Забыл добавить, примерно такая же квартира прямо сейчас выставлена на ЦИАНе за 7.9млн рублей (7.3-7.5 думаю можно договориться) еще минус 1100000рублей =12 121$ В сухом остатке остается 5000$ за три года. Еще вопрос! Каким образом вам удается удалить мои комментарии?)
даже если так, то он вложил 2 млн (26 тыс $ по старому курсу) 2 млн заработал с продажи ( 22 тыс $ по текущему курсу) = 83% за три года
Что вы пытаетесь доказать?
@@RealtySPb я не доказываю я просто считаю то что автор показал. посмотрите ниже всё четко посчитано. Так как внизу не дает дополнить отзыв писать вынужденно пишу новое сообщение. Видимо автор на канале соответствующую блокировку с активировал.
@@albertera Ну я вижу что вы ранее писали, никто не удаляет. Просто вы считаете неправильно, отделку прибавляете. хотя она она уже включена. Вложение у него не вся сумма. И говорите что это такое себе
Хорошо расказал. Всё так сладко. Однако, впереди так много неизвестного, а рассуждение как у жителя Швейцарии.
Приход 506000, а 660000 отданы банку "впустую". Получается, что операционно она работает в минус. А бумажная прибыль только за счёт роста стлимости самой квартиры. Или я что-то упускаю ?
Ипотеку платил 33 месяца, а сдавал только 13. В этом плане пока в минусе.
Если сравнивать с флипингом или бизнесклассом, то доходность поменьше, но флипинг-это не пасиф, а в бизнескласс нужно больше вложений. Повыгодней ещё апарты были, но более рискованно. А вот посмотреть вклады в банках, акции, облигации пассивном, то 50% в год выгодней. Надо рассматривать общий доход, потамучто, квартиры выгодней под сдачу(аренда) имеют расходы больше при покупке(вместе с ипотекой), соответственно меньше доход с продажи. В этом комплексе наоборот, если вложения на горизонт 3-5лет. Думаю бывают исключения, но в среднем примерно такая математика. Так было в 2021г, сейчас подругому.
за 9 млн можно купить однушку 35 кв во вторичке возле метро! Кому эта студия 20 м сдалась в Кукуево. Фантазер 😊
Студентам из Анголы например
Молодежь не хочет жить в старье!Да и ремонт в 35 метрах вторички будет не меньше 1,5 млн.
@@АнисияПшеницина молодежь мечтает жить в кукуево и ездить на работу по два часа.
Подскажи где я могу купить однушку 35 у метро. Конкретный вариант я куплю
Где?
А где итоговая таблица с доходами и расходами? Мне самому ее что-ли составлять?
Продать за 9 млн 20 метров пиковской студии в Ново-Ебенёво? Да вы, батенька, оптимист
Друзья!!!Нахождение в недопиковских квартирах после 19.00 невозможно,отсутствует шумоизоляция и звукоизоляция.Слышимость запредельная,поберегите деньги и нервы.
Два года живу в пиковской квартире, всё нормально с шумоизоляцией. Если у вас соседи слоны, то вы хоть в кирпичами обложитесь - вибрации всё равно будут))
Мы ждем вас инвестлры. Видите какова красота - прибыль 50 %.😂
Буратино.
Извините а почему вы смеётесь мне кажется очень хороший проект
@@ДарьяТарасова-д7ъ был, если 5 лет назад зашел в него.
Виктор, по 217.1 НК РФ от 23.11.2020 владение квартирой, полученной в собственность после окончания строительства, считается с момента полной оплаты ДДУ. Причём не облагается налогом доход с продажи единственной квартиры через 3 года после оплаты ДДУ или не единственной через 5 лет после оплаты, если получен доход с продажи, начиная с 2019 года. Так что если бы у Вас квартира эта была одна в собственности (другие ДДУ не считаются), то через 3 месяца (раз у Вас уже прошло 33 месяца с оплаты ДДУ застройщику, надо смотреть по сверке расчётов), Вы могли бы ее продать и налог не платить.
То есть , срок владения начинается считается с момента первого взноса, а не с момента оформления квартиры в собственность ?
@@masterhedgehog9507 на квартиры, приобретенные по ДДУ, срок владения с момента полной оплаты квартиры на эскроу. Факт оплаты подтверждается сверкой от застройщика. Но владение недвижимостью, это когда вы получаете собственность на квартиру. Если сделаете переуступку, то никаких сроков владения нет, т.к. ДДУ это право требования на квартиру.
с момента оплаты по ДДУ, то есть до ввода в эксплуатацию не считается собственностью
Купил за 4 в Тагиле коммерцию и сдаю за 90 т. Ни меблировать, не переживать за то что что то сломают. Так что коммерция в провинции будет выгоднее
да, тут вы правы на 100 процентов! в каком году купили ?
1,5 года назад. В фонде поддержки предпринимательства дали ипотеку под 8%. На 3 года. Через 3 года будет своё. Покупал за 4, сейчас рыночная стоимость 10@@smarent
@@smarentединственное при продажи коммерции налог надо заплатить как ИП с полной суммы 6%. Либо надо перейти на доход минус расход и в момент продажи, что то купить и сделать вычет. Но пока об этом не думаю, аренда почти окупает ипотеку, а потом будем решать проблему по мере поступления
Впервые увидела вас в интервью с Токовининым и понеслось. Теперь идем за студией)
Единственный, кто заработал на всей этой теме - агентство на своей комиссии)
Ды как же это.
Банк, застройщик, продавец мебели из опилок, куча мастеров по переустановке одних фанерных дверей на другие....
Подскажите пожалуйста по Алтуфьевское 53 как инвестиция в студию с дальнейшей продажей или арендой). Стоит или нет?
Вообще это читерская покупка. В конце 2020 цены на квартиры взлетели из-за ковида, а потом еще СВО добавилось. В большей степени это везение и его не повторишь следуя каким-то алгоритмам.
Август 23г.
Крым.
Гостиничный комплекс на берегу моря со всеми плюшками(бассейн, спа, пляж, аквапарк.......)
Цена номера 10.000р сутки.!
Из разговора с обслуживающим персоналом узнаю что заполнено только 20%!!!! в Августе!!!
А Цену всё равно держат как будто всё в порядке...
Так что если какая то конура и сдается по высокой цене, то не факт что это будет именно Ваша конура.
В Крым из-за моста и хлопков боятся ехать. В Сочи или Геленджике наверняка уже сейчас мест нет
Точно@@Johansenn
9:00 Какие 3 года? Это по безвозмездным сделкам (дарение, наследство и пр). А при покупке срок - 5 лет!
Наверное любой объект подорожал с 21 года рынок растущий был, получится ли сейчас так??
Очень странный подход. Зачем при долгосрочной аренде ездить и менять душевую лейку? У вас это отель?)
"150% за 3 года-это 50% годовых".Занавес
Я посчитал!)) 35,72%
уловите разницу между 1,5кк за три года, и 150% за три года. Поинтересуйтесь формулой расчетом процентов. Теперь Занавес
На мой взгляд, видео не хватает фоновой звуковой дорожки с песней Лисы Алисы и Кота Базилио "Какое небо голубое". Прям в тему бы пришлась.
через 7 дней выходит видео "Почему квартира студия - это плохая инвестиция" :)
Спасибо большое за выпуск, всегда в них подчерпываю ценную информацию, применяю в своей инвестиционной деятельности и пока в плюсе, смотрю несколько лет и не понимаю негативных,жжелчных отзывов. Благодарна за информацию!
Виктор, зачем вы обманываете людей. У вас указан неверный подсчёт прибыли от сдачи квартиры. Если вы 13 месяцев сдавали квартиру за 34 000р как указали, тогда ваш "грязный" доход составил не 539 000р, а 442 000р.😢 Минус налоги и содержание квартиры, получается банковский депозит со ставкой даже 10% проще и выгоднее чем эта квартира.
Средняя доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости - 5-6%. С обманом арендаторов можно довести до 8%. Но если сдавать через контору, то ставка на 1% примерно снизится. Это не доходная инвестиция.
он же сказал что с учетом штрафов, посмотрите скрин с распечаткой платежей, там чуть ли не каждый месяц штрафы по 5-13к сверху. Бедные арендаторы 🤣
@@mastnova2676а за что штрафы?
Красавчик - врёт как дышит 😊😊.
1. Реклама собственной управляющей компании.
2. Враньё в связи с этим ,про цены арендной ставки.
3. Приведенный пример про цены на ЦИАН и Авито,только для идиотов! Реальная цена гораздо меньше.
4. При рассказе про 500 тысяч дохода - бред,минус управляющей компании,минус за клининг,минус за простой при смене арендатора,минус налоги ,минус расходы на ипотеку! И ещё многие другие нюансы.
4. Когда иностранный студент, поймёт,что июего имеют как лоха. То посмотрим когда следующий появиться 😊😊.
А налог при продаже ипотечной квартиры будет считаться со дня последнего платежа по ипотеке?
Нет, со дня подписания акта приёма-передачи квартиры от застройщика.
Со дня покупки, точнее полной оплаты, платежи по ипотеке не считаются.
Одно не уточнил автор: бурный рост цены квартиры за 2-3 года - это просто случайность после пандемии и низких ставок по ипотеке. Это предсказать невозможно обычному инвестору)
Браво. именно так. А не их крутая инвестиция. Так как ВСЕ квартиры выросли в цене из-за льготной ипотеке после ковида. Предсказать невозможно обычному инвестору. И согласитесь, мало кто знал/предвидел/прогнозировал, что будет с такой низкой ставкой льготная ипотека.
Прогнозирует стоимость пиковской будки как откроется метро в 10м рублей. Сейчас на Таганке можно купить 1-ку за 11.500. Про аренду молчу. Это кринж. Сдал челу из Анголы сколько там реально жить будет не понятно. Обычно всегда проблемы с такими жильцами.
😮у у вас цены на сьем. Что реально снять эту коробку за 35 000 руб?
Транспортной доступности нет, 23м., в Мякинино продают 7.9мл., ценами жонглируют, была 7,3мл., реальная цена продажи не более 7,3мл., а 20м., будет 6,7-7мл., сейчас по ставке 18% будете продавать полгода а может и больше.
Благодарим, что делитесь опытом!
В ЖК Городские истории 29 кв.м. метро у подъезда за 8.5 руб, не берут, а цена самая дешёвая.
А мне не везёт, сдаю студии у метро в Питере за 19т.р, каждый год меняю краны, в ковид сдавал за 16,плитку поцарапали, побили, сломали ручки окон-говорили так и было... На тысячу поднятт не могу, конкуренция. (
Интересно, а почему автор не говорит про то, что сейчас продать вторичку практически не возможно, вы ставку на ипотеку видели?))
инфа ГОДНАЯ, НО.... относительно 2022 г., пузырь УЖЕ НАДУТ !!!!
ПОЗДНО !!!!))
Не надуто ничего, инфляция бесконечно длится, даже у доллара
Все здорово, но если купить ОФЗ на 9 миллионов - доход будет в 2 раза больше без какой либо возни. Понятно, что можно парировать возросшей стоимости объекта (при покупке за 4.8 в 2020 году), но сейчас уже вряд ли будет такой рост - судьба льготной ипотеки под вопросом, а это был главный драйвер роста в тот момент, спрос тоже пошел на спад, так что нет сильных драйверов роста в дальнейшем. Укажите, где я не прав.
Единственное, вопрос: а вы уверены, что ваши ОФЗ погасят в установленный срок по номиналу, а до того будут платить купоны в соответствии с правилами?
Да\Нет\Не знаю?
И до какого года вы условно вложились в ОФЗ или любые другие облигации? Т.е. какой у вас горизонт планирования?
В квартире хотя-бы можно жить, ну или продолжать сдавать её. Ну или швейный цех какой-нибудь в ней устроить)))
"если студент съедет то я заберу депозит" - это какие-то кабальные условия со стороны собственника, с такими лучше дел вообще не иметь)
чисто скам на депозиты. да и какие-то шибко сладкие цифры в замкадье.
Прикольно, насчет 3 года. Это называется "единственное жилье в собственности", а не "в портфеле"😂
Студия в Мякинино гордо называется портфелем?😁
А, ну остальной портфель, конечно, в Дубае и апартаментах 🤣
Вряд ли "на родных", Виктор честный предприниматель и платит налоги. В общем, как-то странно энто всё 🤔
про цифры и доходность начало очень интересное, смотрю дальше, благодарю
Вот из за таких инвесторов, разгоняющих рынок и приходить семьям снимать жилье , потому что цены взлетели. Жизнь в России : сдохни или умри 😂
Подскажите, если сдавал кв в аренду и решил продать через 3 года, то надо будет платить налог?
Здравствуйте.а почему 3 года а не 5 лет чтобы не платить налог с продажи? Поделитесь
через 3 года таришь хату без налога, если получено по наследству; принято в дар от близкого родственника; хата является единственным жильём.
@@TaLaLaE4KA , да уж, и это явно не касается инвестиционных квартир...
Мебелировка такой квартиры стоит 150-170тыс, это потолок сейчас. Кухня с плиткой 30тыс, стиралка-15, телевизор-10, кровать с матрасом-20, стол-5, стулья-5, шкаф-20, тумба-3, микроволновка и чайник-6, утварь-10, кондей с установкой-40. Леруа, озон
Интересный момент. Если не погасили иппотеку как планируете выставить на продажу.
С большой скидкой, может найдётся кто-то, кто захочет в эти блудняки лезть с чужой ипотекой.
В моем случае вообще все ниразу не сладко. ЖК Ак Павлова.. Ипотека под 8%.
Аленда ипотечный платеж не покрывает, причем разница весьма заметная. Около 20 тыс. р
Сдаю еще меньше года, но математика уже и так понятна. За год аренда не отобьет даже деньги потраченые на маблировку.
такая вот занимательная математика
Автор успел купить квартиру до того, как цены попёрли вверх, а вы, наверное, уже после. Со второй половины 2020 цены на недвижку удвоились.
@@Max_Jacoby я купил в 21 году
Никуя не понятно, но очень интересно.
Даже мне гуманитарию понятно, что тут пи..м попахивает. Квартира в ипотеке, про размер платежа нам не сказали, лишь о первоначальном и типа выплатах. Исходя из приблизительных данных про выплату 700к % банку и 300к в тело кредита, то в среднем ежемес взнос получается в районе 30к, но не менее 25-27к на сейчас ,если к 41г взнос по ипотеке 20тыс. А теперь интересное...
Нам говорят про 539к валового дохода, а на скрине 518к, ну да ладно. Просто это что,каждые 2-3 мес новый арендатор что ли? С каждого заехавшего арендатора удержали депозит,так и заработали на 500к?
Расходы на квартиру 35368,а не 33285р. Там даже на скрине еще и задолженность 1116😀.
Аренда 35к, допустим. -5к Смаренту за услуги. - коммуналка +- 3000. и еще минус налог 4%. В итоге получается чистыми на руки около 25К. Так даже на платеж не набрать.
Красиво соловей поет.
Пы.сы. номер квартиры 1229. Ну это если кто в гости к ангольцу захочет😉. Криво замазали
вы внимательно смотрели ролик или сами придумали все, что написали ?)
В Мякинино супер инвестиция!)))) Просто ржу до слез)))
Хотя у него денег нет скорее всего. Ну откуда этот парень что-то знает? Прикольно рассказывает.
Языком чешет🤪
Вы лучше бы свои кейсы рассказали, чем воду лить. Я думаю, для пасива, кейс хороший.
@@Инна-м5ш1ъ держи уши пошире.
Какой дурак тебе расскажет схему для заработка?
Буду ей пользоваться пока она работает когда иссякнет я с тобой возможно поделюсь
ПРОДАВЦЫ СТАНУТ ПРЕВРАЩАТЬСЯ В ЖДУНОВ😅
😂😂😂😂😂
Уже потихоньку превращаются, а весьма скоро весь рынок недвижимости ожидает вообще карнавал. Запасаемся попкорном оптом и усаживаемся поудобнее наблюдать за мамкиными "инвесторами" 🤣🤣🤣
живу 15 лет в Москве и так не понял нахера прописка московская?
У меня знакомые в Москве не могли купить кухонный гарнитур в рассрочку без прописки Московской. Только 100% предоплата раз без прописки
Детей у вас, видимо, нет, раз не знаете
@@ЮляКудрявцева-ю1ы прописка может быть любая для кредита, постоянная только,,а так любой регион России.
Чтоб кухонный гарнитур купить, что тут непонятного?
На пенсию пойдёшь-узнаешь))
Больше хз, зачем.
Такая студия у ПИК сегодня стоит 7,5.
Открытие метро 26-27г. И пешей доступности не будет. Конечно это лучше, чем сейчас 35-40 мин на автобусе до Строгино или Крылатское.
Спутник под аренду выглядит интереснее. 25 кв м можно купить ха 6-7 млн и расстояние до новой станции метро 150-700м в зависимости от корпуса.
скажите пожалуйста - рядом Гранель строит в Красногорске Ильинойс - стоящее ли дело? И по Ильинским лугам Пиковским что скажете?
вообще не факт , что и к 26 будет метро
Почему вычет налоговый 650 тысяч? Там ведь 260 и за % если, то общая сумма не более 360 тысяч?
390, а не 360
@@RealtySPb да, 390. И все же - почему в ролике про 650? Ведь только 390 получается.
@@ЕвгенияЛукоянова-ю3м 260+390
@@ЕвгенияЛукоянова-ю3м , 260 (вычет при покупки) + 390 (вычет за % по ипотеке) = 650 (макс.общая сумма вычета), кстати, возможность получения данных вычетов из казны государства один раз в жизни!
@@ЕвгенияЛукоянова-ю3мпотому что вычет за покупку и за проценты, с 2 и 3 млн посчитайте по 13%
А только в Москве работаете, Екатеринбург?
Пока да
Сдавать такое не выгодно, выгодно сдавать квартиру которая вам досталась от родителей или бабушки
мне не понятно , сколько в итоге составил доход от аренды , сколько доход от невозврата депозита, сколько штрафы ? сколько дней за год квартира была в простое ?
около 500 000 рублей доход до уплаты налогов за 13 мес. Простой был 2 недели с 1 марта по 12 марта до заселения и менее недели при смене аренлатора
@@smarentспасибо за ответ! Вы трудоголик !!! Но вы меня не поняли ! ) вы приводите общую сумму дохода, а мне интересно в разрезе статей : арендная плата - столько-то, штрафы -столько то, невозвратный депозит - столько-то.
Спасибо, хороший ролик. Но смущает многократное повторение мер поддержки при покупке жилья (вычет один раз в жизни и при владении более 3 лет одним объектом), Вы ведь позиционируете канал для инвесторов и призываете покупать несколько студий?!
Вы что то путаете. В данном вопросе нет никакого «раз в жизни».
Если ты владел квартирой больше 3/5 лет то налог не платишь, неважно какую по счету квартиру продаешь.
(3 года если на момент продажи она была единственной)
@@wardump , вы пишете про налог с дохода при продажи недвиги, а комментатор о налоговом вычете при покупке, который вам положен единожды в жизни от государства, конечно, при условии, что вы официально работаете и платите в казну налоги (по форме 2-НДФЛ, к примеру, индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной схеме, не могут претендовать на вычет), существуют и др.условия для выплаты данного налогового вычета в размере до 260 000 руб! Кстати, при покупке в ипотеку, тоже существует налоговый вычет на % уплаченный по ипотеке банку и тоже с лимитом но уже до 390 000 руб. Таким образом, можно вернуть из гос.казны - максимум 650 000 рб, единожды в жизни!
К слову, существует ещё имущественный вычет при продаже квартиры, т.е можно уменьшить начисленный налог если вы владели недвигой меньше срока в 3-5 лет. Не перепутайте. Для одной квартиры можно использовать имущественный вычет для возврата НДФЛ (при покупке). А после ее продажи - имущественный вычет для уменьшения налога. Они не заменяют и не отменяют друг друга.
Крутой канал, крутой автор и, конечно же, крутой ролик. Инвестиция шикарная с 700т до 5м) Один вопрос где можно узнать о будущих станциях метро))
вероятно достаточно просто загуглить этот вопрос, наверняка эта информация есть в открытом доступе)
Извиняюсь конечно, но попахивает макаронами на ушах. Какие нафиг 10% от аренды в год? Вы где такой гешефт видели? 3-5 максимум. Дальше и слушать нет смысла.
Так он от вложенного считает, квартиру купил за 4,8 млн, в год с аренды получает 420-500тр, вот тебе и 9-10% годовых. Если ты сейчас за 9 млн. эту студию купишь то там, да 4-5% от стоимости квартиры.
@@The_Antonкто эти люди которые снимают за столько в жопе мира?
@@ru21ru1 "в жопе мира" отчего, от какого места? от центра Москвы, от Москва-Сити, от города Красногорск ?
или от Владивостока?
Открою секрет, не все в Кремле работают, кто работают. Там рядов внутри МСК офисы IT компаний, да даже на машине до Москва-Сити там 20-30 минут.
Я бы запретил строить такие коробки, издевательство над снимающими и сдающими. А хотя нет даешь 100 этажей и 10 кв. Инвестиции бл....ть. Просто часть ведомств Москвы надо перенести в другие города и посмотрим тогда на ваши инвестиции
Сам же говорил что цены снижаются, за такие деньги не продать
Говорил говорить👆👹👹
Где что снижается? 😂😂😂 Выборы на носу, однушка на окраине будет стоить как сейчас в центре
4807194=65404$ плюс отделка и прочее 1300000=17687$ =83091 (курс доллара май 2021г) а сейчас его цена пускай будет 9млн руб 100.000$. 17т долларов за 3 года такое себе занятие)
ну по вашим же расчетам это 7% годовых в баксах на недвиге. Я стесняюсь спросить, а сколько вы хотите? Вы из криптомира сюда заглянули?
@@mastnova2676 Если Вас устраивает 7% дело ваше. И это не мои расчеты а расчеты автора. Честно говоря я сомневаюсь что эту квартиру возможно сегодня продать за 9млн.
@@mastnova2676 Забыл добавить прямо сейчас такая же студия на ЦИАНе выставлена за 7.9млн рублей. (за 7.3-7.5 можно с ними разговаривать) Даже если за 7.9 убираем оттуда еще 12000$ остаются 5000 долларов за 3 года. Вот вам реальная картина.
@@mastnova2676 Забыл добавить, примерно такая же квартира прямо сейчас выставлена на ЦИАНе за 7.9млн рублей (7.3-7.5 думаю можно договориться) еще минус 1100000рублей =12 121$ В сухом остатке остается 5000$ за три года. Еще вопрос! Каким образом вам удается удалить мои комментарии?)
Хах, вот действительно. Самый лайтовый вид инвестиций - недвижимость. Рассматриваем Москву, не Сочи. И плюемся 7% ?@@mastnova2676
Надеялся, что застанете врасплох арендатора...были бы другие цифры просмотра ролика))
у вас один объект? три года для единственного жилья
стало быть, один, раз он в 3х месяцах так уверен.
Расскажите пожалуйста подробнее про ипотечный вычет и проценты!!
15:00 вы не как физлицо сдаёте, получается, а как самозанятый со ставкой 4% по спецтарифу. Еле понял, про какие он 4% рассказывает))))
Физлицо платило бы 13% со своего дохода.
Причём действовать эта ставка 4% (льготная) будет до 2029 года. Она введена для завлечения народа работать в белую. После этого налог, естественно, поднимут. А может, и 2029 год ждать не будут... Сейчас у нас всё так быстро меняется....
Виктор, здравствуйте! Вопрос, а как получить налоговый вычет, если я самозанятая, разве так можно?
гляньте в налоговой ,сколько налога уплатили и из этой суммы 100 проц можно забрать, как налог вычет
А вычет кажется только на зарплату распространяется там где 13% снимают
нет.
А главный риск инвесторов в новостройках состоит в том, что все инвесторы хором начинают сдавать - и это создаёт жуткую узколокальную конкуренцию.
Особенно страдают инвесторы с завышенными ожиданиями на основании рекламных посылов🤓
Я не понял????? Виктор, у вас всего одна студия? Раз ждете 3 года период, без налога. Хотя говорили, что еще есть объекты? Квартиры....
Может вы ошиблись. И ждать будете 5 лет все таки.
Я пример показал. Но жилой недвижимости у меня мало, в основном это апартаменты. Еще учитывайте, что не все недвижимость я покупаю на себя лично. Но у меня не одна студия, не переживайте 😀
Все классно , но аккуратнее пожалуйста с экономией на налог- с одной стороны говорите про 3 года и продать , а с другой 2 квартиры в одном ЖК... А это уже 5 лет... так не получится - и часто те кто инвестируют имеют не 1 квартиру. Так как в одной живешь и вторая уже инвестиционная... т.е. тут всегда налог до 5 лет.
Как поживает ипотечное плечо?