재건축에 쏟아지는 저주, 이 내용은 거의 모를 겁니다 [김제경 소장 3부]
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- Опубликовано: 11 сен 2024
- 본 영상은 4월 4일 촬영본입니다
김제경 투미부동산컨설팅의 김제경 소장님과 함께
미친듯이 올라가는 공사비로 재개발 재건축 시장에 생긴 갈등과
지금 재개발 재건축에 투자하려면 꼭 알아야 할 것들을
기초부터 자세히 이야기해 봤습니다.
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재건축에 쏟아지는 저주, 이 내용은 거의 모를 겁니다
![재개발 재건축 투자, 이 영상으로 종결합니다 [김제경 소장 풀버전]](http://i.ytimg.com/vi/MB9RIKazUrw/mqdefault.jpg)
![끔찍한 가난이 찾아올 한국, 지금은 이 자산으로 대응하세요 [김경록 박사 2부]](/img/1.gif)
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용적율이 문제가 아니라 임대를 지으라는 규제를 없애야.비례율이 100안나오는데 임대를 짓고 기부체납 하라고?
기부체납도 없애야. 세금다 받았으몐서 시민의 재산을 강탈하는법 악법이다
투미 김제경 소장입니다.
용적률 마지막 3번째 영상입니다.
쉬운 내용은 아니지만, 알아두시면 좋을 것 같습니다.
마지막에 언급한 '건물의 가치 vs 땅의 가치'를 한번 생각해보시면 좋을 것 같습니다. ^^
좋은강의 감사합니다. 덕분에 재건축 개념 공부 했네요.^^
이런 귀한 내용을 공짜로 풀어주시다니 참 감사하네요 :)
영상 정말 감사드립니다 ~
정말 잘 배워 갑니다.
분당에 살다보니 재건축에 관심이 많아지고 공부를 좀 하다보니 '중급'까지는 어떻게 배울 수 있었던 것 같은데요.
고급 내용은 진짜 소장님 말고는 알려주시는 곳이 없었던 것 같습니다.
좋은 내용 감사합니다 ^^
소장님 정말 감사합니다
공짜로 보는게 미안할 만큼 훌륭한 강의였습니다
역시 소장님 강연은 믿고 봅니다
앞으로 하락을보던 상승을 보던 다떠나서 김재경소장님은 배울게확실히있습니다. 물론 항상오른다고만 예측하는데 설사반대생각이라도 이분은 확실히 지식이 많음
김제경소장님 박사과정 밞고잇어요 ^^
부동산 투자에서 명심해야 하는것중 하나가 바로 현재에 매몰되지 않도록 주의해야한다는 것입니다.
지금이야 최상급지에 사업성 아주 높은곳 말곤 답이 없는 상황이지만
서울시는 결국 어떻게든 개발 사업을 진행해야만 하는 숙명을 타고났습니다.
공감 땅이 너무작음 다른나라 비교할필요가 없음 좁은 수도권에 2천명 넘게 살고있음..
궁금증이 많이 풀린 좋은 내용이었습니다. 많은 사람들이 내용을 이해했으면 좋겠네요... 나중에 뒷통수 맞는일 없게.
조합원들 모여있을때 이 영상들 무한반복으로 틀어놓고 공부시켜야할듯..
현재 조합원인데 격하게 공감 ..ㅋㅋㅋㅋ
양재동에 빌라사고 재개발 공부중인데 공부하기엔 참 좋은 내용이네요.
나라가 날강도나 다름없네요..
상속 증여세도 그렇고 재개발 재건축도 그렇고 사유재산을 악날하게 뜯어가네요..ㅎ
상속세, 증여세, 금투세 등 부자에 대한 좌파적 해석의 세금 부과는 개선 될 필요가 있다고 생각합니다.
우리나라는 경제는 90프로가 사회주의입니다.
해외에서 투자하기 넘 힘들고 우리나라 기업도 사업하기 너무 힘든 나라.
배아파리즘들이 못견딤.
기대한 것 보다 내용도 많고 알차네요. 좋은 강의 감사드려요.
좀더 심화학습단계인것 같아서 흥미있게 잘들었습니다.
다른채널에서는 들을수 없는 내용을 볼수 있어서 감사합니다
김제경 소장 예전에는 어설픈 점도 많아 보였는데 이제 엄청 탄탄해지셨네요 이런거 해설해주는 재건축 전문가는 지금 김제경 소장 말고는 없는 것 같네요
훌륭한 강의였습니다. 감사합니다
가격 거품이 너무심해서 그 가격주고 일반분양 받을 사람들 다 영끌하고 50년 주담대 등 온갖 대출 받아서 빚갚기 바쁜 사람들이 너무많은데 용적률 완화해서 재건축 규모가 커질수록 미분양 으로 인한 조합부도 리스크만 더 커질것ㆍㆍ
니가 돈없다교 다 돈없는게 아니다
김제경소장 설명진짜 잘하시네요. 많이배웠습니다. 감사합니다.
정말 배울게 많고 유익힌 내용이었습니다~~ 했던말 무한 반복하시는 게 없다면 더 듣기 좋았을꺼 같습니다~
진짜 고수 맞네요..
중요한 내용 잘 들었습니다.
재미있게 잘들었습니다
1:1을 왜 못하냐면 허가를 안해주기 때문입니다. 돈이 있고 조합의 뜻이 그래도 할 수가 없어요.
용적률 상향에 현혹되지 않고, 기부채납 없는 리모델링 밀고 나가는 단지들이 차라리 낫겠네요. 닭장아파트도 아니라 쾌적하고 ... 물론 공사비는 올라서 분담금은 클 수 있겠지만 말씀하신대로 땅뺏기고 임대넣고 하는것보다 나을듯합니다. 용적률 상향시켜준 재건축보다 리모델링이 분담금이 더 나을 수 있다고 생각되는게, 초고층은 건축비가 2배이상 더 드니까요...
기부체납없이 건축만하는단지는 기반시설도 무시하고 단지단지마다 이익만추구한다 입주해서 살다보면 난개발로인한 고통에 시달린다
일예로 용인수지.성북 기부없이 아파트만때려져서 비좁은도로 수돗물부족등 ~~~
단지마다 이익 추구하는건 재건축도 마찬가지구요. 이미 기반시설 갖춰진 1기 신도시나 단독 대단지 리모델링이면 상관없죠. 오히려 용적률 높여서 닭장 고층 아파트 만들면 채광 교통난 등도 고려해야될게 많죠
난개발 문제는 예전 재개발시 서로 단지들 이익 따라 소규모 세대로 난개발된 상황을 말씀하시는거 같은데 지금 쓴글 취지랑은 안 맞는거 같습니다. 그 문제는 통합재건축이든 통합리모델링이든 풀어야하는 문제이고, 마찬가지로 용적률 상향 받아 통합재건축 대단지 되었을때 기부채납의 과도함을 고민해야하는건 똑같죠
와 이렇게 고급정보를 알기 쉽게 설명해 주셔서 정말 감사합니다❤
좋은 내용 감사합니다 😂
1대1 못하는게 아니라 ㅋㅋㅋㅋㅋ 안시켜주잖아 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 염병할 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 첼리투스처럼 시켜주던가 ㅋㅋㅋ
영상 잘봤습니다.
근데 김제경소장님 웹툰 드라마 "신병"에 소대장님 닮았네요.........;;;;;;
목소리도 살짝 ㅋ
재건축 2번. 모두 나름 몸테크해서 입주했고 지금 신축 4년 살고 있습니다. 공부많이 하셔야하고 알아야 할게 많습니다. 재건축 안된다 하는 사람들 많은데 전 지금이 굉장히 좋은때라고 생각했고 지금 그 신축 좋은가격에 팔고 재건축 아파트 다시 샀습니다. 9월 이사예정입니다.
이자 상승하고 있고 건축 이익이 없어 시공사가
공사를 꺼리고 인구도 줄고 있는데
뭐가 좋을까요
정비사업을 잘 아는 투자가가 이익을 보겠네요
농촌 민집 폐가옥 많이있는데
구지 대도시 살필요 있을까요?
인구도 줄고있는데 말이죠ㅋ
도시가스없고 인터넷느리고 인프라없는곳에 사는것보단 도시쪽아파트가났죠
@@user-yu3bu5oo9d폐가옥 가시면 되겠네 편의점도 없고 저녁이후 사람도 안다니고 병원도 없고
@@user-yu3bu5oo9d 응? 형? 뭔 소리야. 돈 있으면 다 압구정.반포 살고 싶지. 좀 솔직해지자구
@@user-yu3bu5oo9d와
농촌 폐가옥 같은 소리하네 ㅋㅋㅋㅋ
땅이 10%줄어든만큼 도로가 넓어지는거고 삶의질문제죠 용적률 그대로 다들 건축하면 골목길되서 그동네 거주자들만 고통받을겁니다 집값하락의지름길
먼 도로가 넓어져? 먼 소린지 공부부터하고 오세요.
부읽남님도 경청중..ㅋㅋ
10퍼 이상 사업성만 늘려서 시공사. 돈빌려준 은행, 정부만 좋은거지
결론적으론 실제 조합원들은 나라에 땅 삥뜯겨 재건축끝나고나선 재초환 세금으로 이익금 다 뜯겨.
고층으로 올리면서 건설비 1.5배로 높아져 추가분당금도 같이 높아져 좋은거 있음?
신속통합, 신탁 한다고 10년 땡겨지는것도 아니고
남에돈으로 장사하는놈 그놈들한테 돈빌려주고 이자 받는놈 그사이에서 땅 삥뜯어가고
생생내면서 사업끝나면 세금뜯어가는놈들만 좋은 사업성확장이다.
재개발 재건축을 투자라고 기대하니 어렵지요
누가 누구에게 부동산 모른다고 하는거징?
평당 건축비에 공용면적 건축비 다 포함해서 말하는건데
양재 2동도
좋은 소식있기를
바래요😊
명강의다 와
결론은 돈.이.되.는.데.만 간다....
영상 결론을 혼자 소설쓰노
압구정 1:1 재건축한다 하면 서울시가 허가 안 내줄 거 같아요
1대1재건축시 허가를 안내줄 명분이 뭘까요?
@@user-qi1md4qx8j중랑구민들이 배아파해서요
서울시장 2년남음
뭐지? 3부 한시간? 엄청 기네? 대단한 내용이 있는건가요 잘 보겠습니다
분당금이 없어야 재개발 재건축 환영하죠 용적률만 높으면 뭐합니까 건설사들이 문제지요
나중에 어쩔라고.... 용적률 이빠이 올려놓고 50년후에 어쩔?. 그때가면 인구는 줄고 노는집은?....
Wow..
수도권 1기 신도시를 겨냥해 만들어진 '노후계획도시 특별법'을 적용한 서울 1호 정비사업으로 추진된다. 서울시 등은 올해 중 택지지구 기본구상을 수립을 마치고, 2027년 이후 단지별 재건축 사업을 진행할 방침이다.
2024년 4월 15일 서울시와 서울주택도시공사(SH)에 따르면 서남권 가양·등촌 택지지구를 정비하는 노후계획도시 1호 사업으로 '그랜드 가양·등촌' 정비계획을 진행한다
가양? 등촌? 1기신도시 어디인지 모르세영?
주거용 아파트 공급 확대의 선결 문제 해소 방안과 부동산경기 활성화방안
현황 및 문제점
현황
서울의 아파트 수급문제는 정말 심각합니다.
정부가 발표한 수요예측을 보니 2023~2030년간 년간 5만채씩 총 35만 채 정도가
필요한 것으로 나오는데 정작 공급가능한 부지는 거의 없다시피 합니다.
그래서 정부가 생각해낸 방법이 4가지가 있습니다.
1> 3기산도시 신규공급 ,
2> 1기신도시 재건축공급방안
...........(사실상 핵심 수요는 1기신도시중 서울에 접한 부분에만 국한이 될 경우임)
3> 서울시내 소재 15층 쩌리 아파트들의 재건축 ,
4> 단독주택 공공재개발을 활용하는 방안입니다.
이렇게 모든 게 위와 같이 계획대로만 된다면 신규공급물량이 25만채 정도가 추산됩니다.
하지만 이것조차도 10만채 정도가 부족하므로
이제는 이 물량과 이 아파트외 추가 공급물량계획에 해당하는 15만 채에 대해서는
어쩔 수 없이
1> 서울시내 아파트외 공동주택 공급계획과
2> 서울시와 직접 접하지 않고 좀 떨어진 지역에 있는1기 신도시 물량이나
3> 2기신도시 기존 계획물량의 추가
4> 3기신도시 중 서울시에 접하지 않은 물량을 공급하여 충당할 수 밖에 없는 실정입니다.
서울 수급 해결책에 대한 문제점
정부와 서울시가 사실상 이같은 계획과 전망의 실현을 위하여
노후계획도시정비법 등에 의한 아파트의 추가공급정책의 발표에도 불구하고
이를 활성화시키는 방안이 나오지 않는 경우에는
서울 및 수도권 인구집중 심화 현상은 일본의 사례에서 보듯
인구가 급감하는 인구절벽 현상이 도래하더라도 제대로, 제때에 주거 공급을 하지 못하여
오히려 도쿄나 오사카 등의 부동산 가격 상승을 막지 못한 것과 같이
초과유효수요의 확대를 막지 못하고
부동산 가격 상승을 불가피하게 발생시킬 전망입니다.
재건축 , 정비사업 등의 활성화 방안
지금 주택 공급시장의 불안정성은 재건축.재개발 등 재정비 사업 명목으로
진행되는 사업들의 독소 조항으로 기능하고 있는
1> 초과이익 환수,
2> 공사비 상승에 따른 조합원 분담금의 증가,
3>고금리가 주된 문제입니다.
이런 사안들은 부동산 시장에 미치는 영향이 마치 시한폭탄같은 거라
세밀한 관리가 필요한 사안이긴 합니다만
1> 재건축,정비사업 등과 부동산 시장을 활성화시키지 아니하여
.....서울 및 그 주변 지역 등에서 공급부족으로
.....어차피 시간이 흐르면 발생하게 될 수밖에 없는 부동산 가격 폭등 현상과
2> 재건축,정비사업 등과 부동산 시장을 활성화시킴으로써
....서울 및 그 주변 지역 등에서 공급 시장에 인센티브를 부여하여 공급을 촉진시킴으로써
...일시적으로 발생하게 될 수 밖에 없는 부동산 가격 폭등 현상을 놓고
그 경중을 판단하여 결정하는 시간이 다가오고 있습니다.
지난 문재인 정부를 돌아보며 반면교사로 삼아야 할 일은
는 것입니다.
만약 아무 것도 하지 않고 있는 동안 국민들이 낡은 집이라도 버티면
서울과 수도권은 전국에서 일자리를 찾아 밀려드는 유효수요의 폭증으로
출산율 급락에도, 인구절벽에도 불구하고 다시 폭등하게 된다는 인식이 퍼질 경우에는
걷잡을 수 없게 된다는 겁니다.
결론적으로 재건축과 정비사업과 부동산시장을 활성화시키려면
정부가 다음과 같은 대책을 내놓아야만 합니다.
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재건축, 정비사업 개선 및 부동산 시장 활성화 방안 요약
1> 사업성 확보 방안(용적율 상승이 핵심임을 전제)
가> 현황 - 사업 불확실성 증가로 사업 참여 부진 상태
나> 원인 - 고금리 장기화, 분양수요 위축, 건설원가 불확실성 큰 상황 => 사업추진 확신 저하
다> 해결방안 일반분양 수입으로 각종 비용 및 조합원분담금 상쇄 확신 필요
◉ 비용절감
- 준조세 성격 각종 부담금 감면, 면제 개발이익환수법 수정.보완
- 기반시설 설치비용 면제 국토계획법 수정.보완
................................................(미래도시펀드 활용 : 기타 사업비, 기반시설 설치비 지원)
- 재건축 초과이익 환수법 폐지
- 재건축 등 정비사업의 PF 금리 인하
- 건설자재원가 안정관리 자재시장 예측시스템 개선
................................................(건설자재 수급 불균형과 가격 변동성 체크)
◉ 공공기여 축소
- 기여율의 적정 수준 축소 조정 안진진단 면제 필요한 공공기여율 과도
- 공공기여 방식 다양화
◉ 부동산 시장 활성화 : 유효수요 확대 주택거래 참여 가능 유효 수요층 확보
▲ 금융 지원
- 주담대 적용 DSR, DTI 적용배체,완화적용 및
.자율규제 확대(생애최초취득자,신혼부부(첫자녀이상출산자, 대학.대학원생 부부 등)
..........................소득증빙 제외)
- 주담대 LTV 규제완화,
- 주택담보대출 금리 점진적 인하 (5년간에 걸쳐 6%대에서 2%대로)
▲ 세제 지원
- 다주택자 및 비사업용 부동산 중과세 적용 삭제
- 취득세 완화 및 감면 확대
▲ 거래규제 완화
- 정비사업(재건축.재개발사업등)지구 주택소유상한제 폐지 또는 완화
- 실거주 의무제도 폐지
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기대효과
이상과 같은 개선방안은 반드시 부동산투기를근절하는 대책과 실행을
동시에 효과적으로 진행시켜야만 큰 기대효과를 창출하는 법입니다.
따라서
▲ 외국인 거래 규제 및 모니터링
.................(상호주의 적용 및 내국인과 동일하거나 더 엄격한 금융 규제)
▲ 현행 부동산취득자금출처제시제도의 지속 시행
▲ 부동산 분양.입주 아파트 주변 떳다방 상주 단속
등을 겸하여 실행함으로써
1. 부동산 시장의 활성화를 통한 시장기능의 원상복구를 통한 원활한 수급으로
....일시적 가격 상승조차도 상쇄시키면서 부동산 시장을 안정화시키는 효과와
2. 정부의 적극적 부동산 투기 억제.규제의지의 확인과
....소외된 게층에 대한 주거복지 확대에 대한 정책의지 등이 확고한 것이라는 신뢰를
....국민들께 각인시키게 될것입니다.
0:29 이게 핵심.책임은 투자자 본인에게 있습니다.
서울시 저도 언젠가 재건축될꺼라고 봅니다.
복잡한 이해관계가 어느정도 정리되는 2세대(50년)정도 뒤에 가능할꺼라고봅니다.
여하튼 인허가 내주면서 명문 만들어 다 뺐어 갑니다.
특히 단지네 학교, 파출서, 동사무소, 우체국 있는 곳 이들 욕심 끝판왕입니다.
그리고 큰단지 도로내버립니다.
커뮤 없이. 임대 없이. 1:1 재건축으로만 용적률 다 찾아먹고 실행해도, 평당 1000으로 만들어도, 1가구 2주차 해도 건축비 얼마 안됨. 진짜 분담금 높혀버리는 것이 커뮤. 임대 기부채납. 전부 다... 삽질입니다. 아파트는 무조건 1:1 재건축 합시다.
얼마 안 되는 그 건축비가 얼마인가요?
기존 땅기부채납으로 40 포로 느는것은 별것 아닉ㆍ 서울시가 이번에발표해서 사실상 최대 20프로 늘어나는것은 사업서미 좋아지는것이란 이상한 논리군요
결국 더 사업성이 좋아지는것은 사실이지만 사실상 사업성상 끄게 변화가 없는건 사실입니다
할곳이 조금더 좋아지는것이죠
이분 아시는건 많은데 사실상 서울시 발표를 너무 과대포장하시는것 으로 보입니다
이분의 중요점은 임대적은 재건축이 사없성을 높인다는 생각이 큰것 같습니다
심리적으로는 그럴수 있으나 사업성은 크게변하지 않다고봅니다
불가능한곳이 가능해지지는 않지만 재건축 모험심은 늘릴수잏는 정책이라보입니다
이예우나우초우~~
뭘 어짜는 거죠???
하락한다고 해야 인기가있고 조회수가늘고 유튜브로 돈벌려면 하락한다고
표 뭐시기 맨날 그러던데 대한민국 망하는것처럼.
ㅋㅋ잘잤닝??
약수동 전문가 또 나왔네
오 8등 ㅋㅋㅋ
2등
오 1등
부읽남님 몸삼내지 독감 걸리신거같네요......쾌차하십시요
내용이 별것도 아닌데 혼자 다 아는것처럼 말하는 태도가 신뢰감이 안 가네요
10:33 데이케어센터 꺼져라.. 여기에서부터 쎄한 느낌이들었네요;; 기사 어디를 찾아봐도 이렇게 과격한 단어로 여의도 주민들의 반대를 표현한 사람은 없더라고요;;
15:38 삥을.... 🙄🙄 이라는 단어가 나오는순간 절레절레하곤 끕니다.
(이분 다른채널에 패널 나올때도 느꼈는데, 정제되지않은 단어의 사용이있어보이네요)
저도.. 표현에 좀 신경쓰겨야할 것 같아요 민감한 문제인데
요즘 유튜버ㅜ방송들은 어찌보면 구독자들을 속이고 자극적인 말로 조회수 자기 돈만 챙기는 방송들이 너무 많다는거 잘난척은 그만하고 겸손한 방송을 했으면 좋겠다 애타는 구독자를 앝은 지식으로 비웃고 조롱하는 것은 싫다는것 겸손한 방송이 듣기도 좋다
여긴 모든 게스트들이 정부에 대한. 아첨하기 바쁜 사람들 뿐이거 같습니다.