Les Pires Erreurs De Débutant En Immobilier
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- Опубликовано: 21 июл 2024
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Les Pires Erreurs De Débutant En Immobilier
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Les erreurs en immobilier peuvent être fréquentes et leurs conséquences financières seront proportionnelles à leur gravité. Les erreurs en investissement immobilier peuvent être éviter et je vous dit comment dans la vidéo de ce jour.
tags : les 10 erreurs de linvestissement immobilier en 2020
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2 Vidéos par semaine avec différents thèmes :
►LUNDI 16h00 : Techniques Immobilières
►JEUDI 16h00 : Étude(s) de cas concrets & Questions d'investisseurs
Cette vidéo a été réalisée et mise en ligne par Monsieur Rodolphe - Les Investisseurs Intelligents.
La chaîne des Investisseurs Intelligents est spécialisée en investissement immobilier locatif rentable et patrimonial. Elle a vocation à faire connaître les techniques et méthodes qui vous permettront de gagner de l'argent avec l'immobilier.
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"On ne peut pas faire un marathon avec un cailloux dans la chaussure" 😊 j'adore vos expressions, c'est toujours très parlant 👍
merci beaucoup !
Merci Mr Rodolphe !
Salut Rodolphe,
Avec le durcissement de l’octroie lié au taux d'endettement ( 33% et pas +) depuis le début de l'année, comment se constituer un patrimoine immobilier ?
Bonjour,
Question, dans la capacité d'emprunt, dois t'on inclure les frais de notaire, assurance, coût du crédit ? Merci à vous 🙏
Un grand merci
Bonjour,
Merci pour toutes les vidéos elles sont top ! Petite question, j'ai l'opportunité de rénover un appartement à un prix intéressant mais le problème c'est qu'il n'a pas de balcon. Est ce un réel problème ? C'est un achat pour du locatif. Je te remercie
Bonjour Rodolphe, je souhaiterais solliciter votre conseil concernant la situation où je me trouve:
Je suis propriétaire d une maison que j ai acquise cash en novembre 2019...je n ai donc aucun crédit immobilier sur le dos.
Ma mere qui a l'usufruit de son appartement dont je possède la nue propriété est partie en maison de retraite. Je décidai donc, il y a peu, de vendre cet appartement de 3 chambres/ cuisine/ salon/entrée sdb/WC séparé de 82m2 afin de pouvoir acheter 2 ou 3 petits studios de rapport.
Seulement, j hésite à vendre car depuis peu dans cette grande résidence de 177 copropriétaires, les travaux de ravalement vont être probablement votés à l AG du 7 octobre prochain....ce qui fait que pour éviter de payer plusieurs autres copropriétaire du même type d appartement que le notre ont décidé également de vendre!.
Ce qui fait que je me retrouve en concurrence directe avec les autres et que les prix risquent d être revus à la baisse...
Que dois je faire? On me conseille de le louer car sur Ivry-sur-Seine 94200 le tensiomètre locatif est très tendu malgré la hauteur modeste des loyers 1700 euros/ mois environ
Qu en pensez vous ? Est il plus intéressant de vendre maintenant ou de le louer et le revendre 2 ou 3 ans plus tard lorsque le ravalement sera terminé ?
Je précise que je n ai pas de possibilité de prise de crédit étant trop âgé (62 ans)
Merci pour votre réponse!
Bien cordialement
j ai commencé, sur conseils de mon gestionnaire de patrimoine, sur du de robien (deficit foncier), puis bouvard censi (lmnp), puis pinel... Aujourdui, je vais gerer moi meme mes investissements.. rentables pour moi, pas pour mes conseillers.. tout comme je fais aujourdhui en bourse: pea, assurane vie... il suffit de se former
Bonjour Rodolphe. Merci pour la vidéo tjs intéressante. Que penses-tu du Denormandie versus déficit foncier ? Est-ce une option intéressante que tu as peut-être toi-même simulé sur un de tes projets ?
Bonjour Mathieu, le Denormandie peut être intéressant dans certaines conditions, mais de base je n'aime pas lorsque les loyers sont plafonnés. Il marche bien vraiment dans les coins reculés là où souvent la tension locative n'est pas là
Bonjour merci pour vos conseils. Que pensez-vous de la vente à terme?
Bonjour Dato, je ne souhaite pas vous dire ce que j'en pense, car je n'ai pas d'expertise ce sujet, je ne l'ai moi-même jamais fait...
Bonjour Rodolphe, je tombe à l'instant sur ta page et je suis très impressionné par la qualité du contenu de tes vidéos.
Ma question est celle de savoir quel bien acheter en premier entre un immeuble locatif et un appartement toujours à des fins de locations? Autrement dit faut-il absolument commencer par l'achat d'un immeuble locatif?
Bonjour Franklin, merci beaucoup pour ta question et ton message.
Lorsque l'on est débutant en immobilier je recommande toujours de commencer par un produit simple, par exemple un T2 ou T3 en copro, loué en meublé, pas trop loin de chez soi si possible et qui ne prenne pas toute ta capacité d'endettement.
Respect simplement ces trois piliers :
L'autofinancement
La tension locative
La qualité du bien
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
@@monsieurrodolphe1 merci Rodolphe
La deficit foncier de 10700 s'applique til a ts les formats? LMNP SCI... merci
Déficit foncier, c'est pour les revenus fonciers, le LMNP et le LMP génèrent des BIC, ce n'est pas la même chose.
Mon oncle a acheté du Derobien sur plan au début du dispositif, il s’en mord les doigts tous les jours !!!
Et je peux te dire qu'il n'est pas le seul !
Top merci bcp
De rien
Salut Rodolphe,
Tout d'abord un grand merci pour toutes ces vidéos de qualités sur l'immobilié !
J'ai une question toute simple auquelle je n'arrive pas à repondre, peut-on passer d'un régime LMNP réel à une SCI à l'IS ?
Merci d'avance !
Oui, il suffit d'apporter le bien dans la société
Bonjour Rodolphe,
il me semble que le plafond de déficit foncier de 10700 euros n'est déductible que la première année non?
merci
Bonjour Nico, l'excédent es repportable pendant 6 ans : www.net-investissement.fr/immobilier/deficit-foncier.html
Bjr Rodolphe, concernant la defisc PINEL, je suis d'accord avec toi mais il peut exister des "pas trop mauvais" montage PINEL si le prix du bien est positionné proche du prix marché et pas 60K€ au dessus de sa valeur...mais c'est vrai que c'est plus interessant de faire du deficit foncier avec des travaux. Cependant les banques préfèrent de loin les dossiers PINEL que les dossiers avec des travaux dont le coût est supérieur ou à moitié de la valeur du bien!
Bonjour, et merci beaucoup pour ton commentaire ! Il est vrai que les dossiers Pinel sont souvent bien accepté car ils ne touchent que des personnes qui ont de l'argent, forcément les banquiers apprécient plus !
@@monsieurrodolphe1 Oui c'est en general le cas et apres c'est toujours plus difficile et compliqué pour une banque de faire passer un dossier avec un cout important des travaux meme si le profil du candidat est bon et paye des impots :)
Bjr Rodolphe. Le déficit foncier s'applique t il a tous les formats LMNP ou SCI. Merci
Granadina E salut, il s’applique que en revenu foncier ou sci IR qui ce trouve en revenu foncier aussi sinon rien d’autre , et aussi en lmp ou le déficit uniquement des charges et total imputable sur les revenu de salaire sans limitation de montant
Déficit foncier : attention à la plus value ! En cas de très bonne affaire il faut essayer d'y vivre avant de revendre
Oui bien sur mais attention... le fisc veille au grain et les requalification coutent TRES CHER !
Salut Rodolphe
Le déficit foncier que tu a parler il et déductible seulement l’année des travaux de hauteur de 10700euros et non pas sur les 6 année suivante comme tu a dit si met souvenir sont bon ?
Bonjour il se reporte pendant 6ans à hauteur de 10700 € max, voici un article qui répond à tout ce qu'il faut savoir sur le DF : www.net-investissement.fr/immobilier/deficit-foncier.html
Investissement Locatif - Monsieur Rodolphe salut Rodolphe
J’ai compris de quoi tu voulez parler, le report du déficit et effectivement reporté si le revenu global ne peux pas prendre cette éventuel déficit , mais si l’on a exemple 50k de déficit il le semble que ont pourra pas chaque année utilisé les 10700 sur le revenu global mais uniquement l’année ou la facture de travaux en engager ?
@@xlosdark19 oui c'est aussi comme ça que je le comprends il faut avoir moins de 10700€ de revenus globaux pour espérer les reporter sur 6 ans
"Lorsque le revenu global de l'associé est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (10700 € ou 15300€), l'excédent de déficit est alors reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement."
Sans quoi la différences au delà de 10700 est déduite des revenus fonciers sur une durée de 10ans
Petite question, je vais renégocier mon taux d'emprunt. Quels documents dois-je apporter?
Cela va se faire en deux temps, le banquier va te dire quelles sont les documents dont il a besoin à la fin du premier rendez-vous > il faudra que tu les ai tous en ta possession au deuxième.
Bonjour ! Merci pour ces conseils ! J’ai une question : vaut il mieux acheter un petit appartement pour le louer en cash ou bien contracter un crédit immobilier à une banque ? Milles merci !
Bonjour Barbara, j'ai la certitude qu'il faut utiliser l'effet de levier au maximum pour créer un enrichissement sur le moyen et le long terme en immobilier. Il vaut mieux emprunter au maximum, et lorsque la banque vous demandera de mettre de l'apport (car trop endetté) alors là vos capitaux vous serviront d'apport.
Bonjour Rodolphe , j’aimerais savoir comment se comporte les banques avec des investisseurs plus âgés comme moi par exemple . J’ai 57 ans et les prêts sont plus difficiles à avoir . Ils se limitent à 15 ans généralement . J’ai un capital de départ après une carrière de commerçant . Puis-je emprunter en conservant une partie de ce capital comme « garantie « par le biais d’une société et d’une holding ? Merci de ton écoute .
Bonjour Alain, oui tu peux tout à fait opter pour un nantissement de la somme empruntée, pas la peine de faire de holding ou de montage des grosses sociétés complexes. Juste un rendez-vous avec ton banquier pour débloquer les choses suffira.
Salut,!super vidéo comme toujours . Juste une petite question en parlant d’erreur, j’ai acheté dernièrement un appartement que je souhaite diviser officieusement en 3 il s’y apprête parfaitement et la copropriété n’a aucune contre-indication . Seul petit bémol, c’est un immeuble inscrit au patrimoine, j’ai donc fait une autorisation de travaux pour le réaménagement intérieur mais je n’ai pas signalé que je louerai le logement à trois personnes distincts,!penses-tu que cela soit un problème du fait de son inscription ? Merci
Bonjour Louis, le faite que le bâtiment soit inscrit au patrimoine n'impose que certaines règles en matière d'aménagement mais pas de location à ce que je sache. Le mieux est de leur poser la question.
Investissement Locatif - Monsieur Rodolphe merci beaucoup pour ta réponse , as-tu un service en privé où je peux te poser quelques questions , contre une rémunération ? Merci d’avance
Merci pour la video,et je trouve une erreur que j allais faire en voulant emprunter sur une période courte genre 10ans en piochant dans mes économies. Sur quelle durée maximal nous conseilles tu d emprunter?
Encore merci pour tout ces conseils.
Bonjour Fabien, en toute honnêteté si je pouvais emprunter sur 50 ans, je le ferai ! Dans l'idéal une durée acceptable est entre 23 et 25 ans
Bonjour
Je n'arrive pas a avoir le tableau de calcul, pourriez vous m'aider
Merci
Vous n'avez qu'à cliquer sur le lien en description de la vidéo
Merci pour votre commentaire, c'est un véritable plaisir pour moi de vous aider !
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Bonjour Rodolphe, qu'est-ce qui te paraît être raisonnable en terme de charges de co-propriété dans lesquelles ne sont comptés ni l'eau ni le gaz ni l'électricité? Quel est le seuil de charges de co-propriété mensuelles, pour toi, au dessus duquel l'achat d'un bien serait rédhibitoire? Merci pour cette chouette vidéo et tous ces bons conseils.
Bonjour Thierry, je déteste dépasser le seuil psychologique des 100 euros mensuels de charges non récupérables... Après, il faut regarder l'opération dans son ensemble.
Une question est ce qu' un débutant en immobilier dois dabord investir dans une résidence principale, la revendre pour ensuite constituer une épargne et pour faire des investissements locatifs par la suite ?
Bonjour, si ta volonté est d'investir et que tu n'as pas d'autres moyens que de procéder comme tu le proposes alors oui cela peut être une solution mais qui n'est a éssayer que si vraiment aucune autre solutions n'a été tentées
Je suis navré de constater que vous avez toujours les mêmes croyances pour le pinel, etc.... Et pourtant 😁
Bonjour, un investissement ne peut pas être à la fois rentable mais aussi patrimonial ? Pourquoi ?
Bonjour, oui cela est tout à fait possible !
Merci pour ta vidéo, une petite question :
J'ai deux propositions de ma banque pour un investissement locatif :
-20 ans financés à 110% (frais de notaire inclus)
-25 ans financés à 100% mais je dois apporté en apport les frais de notaires.
La deuxieme solution apporte un cashflow beaucoup plus intéressant que la première mais m'oblige à utilisé mon épargne.
Quelle solution privilégiée ?
s'il n'y avait que ces deux propositions alors je choisirai la deux...
Investissement Locatif - Monsieur Rodolphe
Moi je choisirais la Première pour me faire financer à 110 % puis renégocier avec la banque pour rallonger de cinq ans 😊 . Faut rester dans l’esprit Investisseur malin hihi
Bonjour Rodolphe,
Je viens de suivre avec intérêt les 5 pires erreurs à éviter. Je suis actuellement ta formation et je voudrais savoir si tu as un livre ou un site qui nous décrit les pièges des offres de financement dont tu a parlés qui on été « inventé » par les différents gouvernements ? Merci beaucoup pour le partage de toute ton expérience.
Bonjour, hélas, je n'ai pas d'ouvrage particulier à te proposer, je ne peux que t'encourager à maîtriser les différents systèmes pour que tu puisses juger si ils sont convenables pour toi ou non.
Merci pour ton commentaire,
On fait la route ensemble,
Rodolphe
On est non résidents et on aimerait connaître vos conseils d’investissement dans ce cas
Bonjour, pour un non résident , le déroulement est le même il faut cependant bien se renseigner sur a fiscalité de votre pays d'origine afin de calculer les risques de doubles imposition.
On fait la route ensemble,
Rodolphe
Effectivement 37% dans mon cas, pas de double imposition mais c’est déjà énorme. Le plus gros frein d’investissemt des non résidents actuellement c’est les octrois de prêts par les banques françaises.
Référencement
?
@@monsieurrodolphe1 Ce commentaire signifie qu'il apprécie vos vidéos et qu'il met donc un commentaire juste pour que la chaine soit mieux référencée par l'algorythme youtube. + il y a de commentaires + il y a de visibilité. Au même titre que les likes.