아파트나 꼬마빌딩이나 빛내서 하던 시절은 이제 끝났다 봐야 함 이나라 더이상 부동산 사줄사람이 없다 그냥 평생 이돈 버린다 생각하고 아파트 사던가 아니면 내가 꼬마빌딩에서 직접 사업한다 생각하고 접근해야지 빛내서 임대준다던가 갭투자한다던가 이건 그냥 파산으로 가는 지름길임 그리고 아파트는 생산성이 없는 부동산이다 오히려 더더욱 조심해야 함
제가 40초반에 그랬더랬습니다. 물건지의 절반에 이르는 대출을 받았던 것은 9여개의 임대료가 나오는 중이었기 때문이었는데 하나둘 빠져나가더니 보유5년차에 적자전환하며 결국 당시가격보다 못하게 넘겨 크게 손실을 보고 탈출한게 , 지금도 생각해 보면 참담합니다. 길게, 크게 보질 못했습니다,,
내가 현금 부자라서 100억이 있어서, 100억짜리 건물을 대출없이 샀는데 , 월임대료가 3000만원이 들어온다면 산술적으로 3.6%의 수익율이 나옵니다. 하지만 건물 유지비도 써야하고 소득세도 내야 하니 실 수익률은 3%이하가 되겟지요. 그래도 이런경우정도는 되야 건물을 유지는 할 수 있겠지요. 그런데 100억짜리 건물 사면서 70억을 대출로 샀다면 월 임대료 3000이 나와도 세후 적자가 날 수 밖에 없는데 그래도 건물을 가지고 가는 이유는 언젠가 누군가 이 건물을 100억보다 훨씬 비싼 값이 사주기를 기대하는 것인데 , 누군가 이 건물을 150억에 사주는 바보가 있겠습니까
비용보다 수익이 더 크면 투자하면됩니다. 단. 지금은 비용(이자와 세금)보다 수익(월세와 세입자안정성)이 떨어져서, 시작단계에서부터 투자수익률 계산을 보수적으로 잡아야하고 그 기준에 맞는 물건을 찾기가 어려운거겠죠. 다들 지본차익을 목적으로 사고팔고하다가 부풀려져있는 상태이기 때문입니다.
자영업 하는 사람은 무조건 건물 사라하는 유튜버에 혹해서 건물 알아보고 대출 알아보고 했는데 불나방처럼 달려들다가 대출이자며 리모델링비, 세금, 복비, 용도변경비, 계산하고 하니 겁이 나더라. 이런 위험요소에 대해서는 다른 유튜버들은 언급이 없다. 성공 사례만 보여줌. 건물 못사면 바보인 것 처럼 이야기함. 부동산 업자랑 짜고치는건가.. 자기가 누구 건물주 만들어줬느니 경기 힘들 때 사야 오른다느니 떠들지만 좋은 면만 이야기해주는게 아니라 이런 정보가 있어야 더 신중한 판단을 할 수 있다. 나같은 이에게 실질적으로 너무 필요한 영상.👍 feat. 영끌안한 나 자신도 칭찬해.
그런것보다는 장사잘하고 임대료 안밀리는 자영업자라면 그건물을 사서 본인이 장사를 해도 임대료내는것보다 이자가 더 저렴한경우를 말하는걸 거예요. 아무나 사라고 말하는건 아닙니다. 건물을 사고 임대료로 이자낼 생각하다가 대부분 망하는건데 본인 캐쉬플로우가 그걸 충분히 감당하는 사람이 자산시장으로 왔을때 빛을 발하는걸 얘기하는겁니다. 건물시장으로 오려면 월 순익으로 5천이상 벌어야 위험한 상황에도 버틸수 있는거 같아요
@@인생을즐기자-g4m 네네, 어떤 의미인지 알지요. 근데 제가 본 유튜버는 1억 가지고 레버리지끼고 10억 건물주하는법. 월세 안 밀리고 순수익 월500이상이면 된다는 식으로 이야기해서 저도 알아보다가 😅 멈추었습니다. 순수익 500가지고는 ㅠ 어림없고 더구나 오프라인에서 내몸으로 하는 업종은 한순간 몸 아파서 쉬기라도 하면 ㅠ 큰일 나겠더라구요. 저같은 사람도 있을테니 이렇게 다양한 각도에서 보여주는 영상이 감사합니다.ㅎㅎ 좋은 하루 보내십쇼!
거두절미 하고.. 상가가 너무 많습니다. 또 너무 많이 짓습니다. 게다가 상가도 선분양 합니다. 그러니 상가를 또 더 많이 짓습니다. 시대가 크게 바뀌었는데도 상업부지와 상가공급은 여전히 과거 방식 그대로 입니다. 거기다가 저금리시대에 과도한 레버리지.. 저금리 시대가 계속되거나 제로금리 시대가 될 줄 알았나 봅니다.. 저금리나 제로금리가 정상인가요..? 뭐.. 뉴노멀 어쩌고 떠들어 대던데..
지금 일본 부동산이 한국부동산의 미래 모습입니다. 앞으로 빠질 일만 남은거져. 사회변혁속도가 한일간 20년차가 난다길래 못해도 한국은 늦어도 2010년쯤 버블붕괴 시작를 예상했는데 2021년 년말쯤 코로나 극성일때 터지기 시작하더군여. 모든 일들이 어려운 상황은 동시에 갑자기 한꺼번에 터지나 봅니다.
몇년전 부동산이 광폭으로 뛰던 시절에 꼬마빌딩과 상가를 사는 것이 재테크와 노후에 월세 받고 사는 최고의 투자라는 붐이 있었고 부동산 전문가들도 하나같이 엄지척인 세상이었죠 그러나 국내 온라인 세상이 상권을 바꾸고 저렴한 해외직구 무료 배달로 안방으로 모든 상품을 사는 세상이 오리란걸 예측못한 부동산 투자 실패의 길이란 것을 아무도 모른 결과죠. 인구 감소도 한 몫을 하고 있고 발품을 꼭 팔아야하는 일부 상가를 제외하고는 추락의 길로
꼬마빌딩의 가치를 떨어트린 또다른 요인으로는 지식산업센터도 있습니다. 꼬마빌딩의 수요처로는 중소형 법인이나 개인사무실등 인데 , 텅텅빈 지산으로 그나마 있는 수요들이 빠진것도 이유가 됩니다. 꼬마빌딩에 1,2층정도만 임대수요가 남아 있고 3층이상은 공실가능성이 커졌다고 봐야죠.
다른 것보다 중개비가 눈에 확 들어 오네. 아무 책임 없이 그냥 계약서 끄적 거려 주고 양쪽에 1억씩 합 2억.. 참 돈 벌기 쉽다. 서비스 나쁘다는 변호사도 수임료 5백 받으려고 그래도 나름 신경 써서 서류도 만들고 법원도 다니고 하는데.. 사람들이 중개사 공부하는 이유를 알겠네.
@@JoySunin 리스크는 매매 당사자가 다 지지요. 가격조정 역할이야 하지만, 당사자간 대화가 쉽지 않아 중간에 낄 뿐이고, 전달 역할이 사실상 전부이고, 1천만원 짜리 집이든 100억 집이든 역할이 뭐가 차이 나나요? 사실 건당 수수료가 정답입니다. 현직 중개사라면 펄쩍 뛰겠지만..
저때는 저금리로 대부분 70~80프로까지 대출 받아 샀어요 60억자본 있었으면 60억 건물을 안 사고 대출껴서 60억짜리 3채를 사던가 150억짜리 건물을 샀었죠 몇년만에 많게는 2배까지 비싸게 매도 했으니 다 저렇게 선택 한거죠. 결국 초저금리 시대 끝나고 금리 오를거란거 생각을 안 한겁니다. 몇년전만해도 금리는 이제 안 오른다고 하던 분위기가 팽배했어요. 폭탄돌리기 당한거죠.
부동산은 투자상품중에 환금성이 가장 낮은 종목임.. 근데 이런 기본적인 사실을 무시하고 건물하나 갖으면 노후까지 편안하게 보장되는 만능키로 착각.. 계획없이 일단 지르고 보는 분들이 너무 많았음.. 여윳돈 있을때 묻어놓을 요량으로 계획적으로 접근해야함.. 21년,22년.. 그럴듯한 갭투자 어쩌구에 넘어가서 건물 한도까지 대출받아 차익 노리고 부동산 매입에 무작정 뛰어든분들 10에 9은 지금 고생중임.. 시드와 임대수익이 받쳐주는 분들은 버티기 중이고.. 이도 저도 안되는분들은 죽어나감.. 갭투자 어쩌구도 운빨이 9인걸 알아야지.. 세상은 내가 순탄하게 돈벌게 편의를 봐주지 않음.. 이래서 계획이 중요한거.. 세상이 안도와줄때도 나는 돈을 버니까..
앞으로 한국에 뭘 투자할 생각하지 말고, 미국주식에 투자하세요. 애를 안 낳아서 인구도 줄어 고령화 사회로 접어드는데다, 젊은 세대는 일은 못하면서 눈만 높아서 댓가는 엄청 바랍니다. 경제가 쪼그라들 수 밖에 없죠. 얼마 안 되는 돈도 온라인 중심으로 돌고, SNS에 뜨는 맛집으로만 사람이 쏠리니 상가 건물은 맛이 가게 되어있습니다. 지금 상가 건물 사는 사람들은 막차 타는 겁니다.
워런버핏이 주식이 버블이라고 보는 기준은 그나라 GDP대비 시가총액이 1:1보다 높으면 버블이라고 했다. 부동산도 마찬가지다. 투자대비 (건물시가대비) 은행이자수익부다 높은 건물가격은 버블이라고 볼수 있다. 저근 그렇게 보거든요. 불론 중심 상업지역은 비싸도 버블로 볼수는 없지만 대부분 비싸다는 거죠. 우리나라가 비싼곳은 몇배의 은행수익보다 낮음에도 가격은 몇배되는 건물도 있다. 모두 버블이다. 함부로 쌋다간 낭패본다.
평소에 단희티비를 자주 보는 구독자입니다. 서울에 살고 있는데, 지방(천안, 청주, 대전 등)에 건물을 사려고 알아보고 있습니다. 어떤 자리를 알아보는게 좋을지 몰라서 고민 중입니다. 통상가건물을 사고 싶지만, 요즘엔 공실도 많이 난다고 해서 더욱 고민 중입니다. 지방이라고 해도 입지가 좋은 곳은 가격이 비싼데, 조금 빠지는 자리를 알아보고 있습니다. 어느 자리를 보는게 좋을까요?
은행의 대출 이자율이 가변이기 때문에 문제가 많다. 이자율은 고정으로 해야 한다. 대출을 받을 때 계약서를 작성하는데, 이 때 이자율을 명시하면 그 계약이 종료될 때 까지 이자율은 고정으로 해야 한다. 가변으로 하는 것은 은행이 손해를 절대 안 보겠다는 작전인데 .. 아니면 정부가 자기 멋대로 하겠다는 이야기인데.. 계약 쌍방이 대등한 책임과 권한이 있어야지 이거 무슨 기울어진 운동장인가? 고객이 예금을 해도 정기예금은 이자를 고정으로 해야 한다. 가변으로 하면 곤란하다. 이자율을 고정으로 해야 투자자들이 미래를 예측을 할 수 있다. 예측 가능한 경제 구조가 되어야 한다.
본인이 무지해서 손해본 걸 유튜버한테 상담 받겠다고 쪼르르 가는거 보니 뭘 해도 망할 사람이네요. 상담 받는다고 유튜버가 해결해줄 것도 아닌데.... 빌딩시장이 그렇게 만만한 시장이 아닙니다 ^^ 돈없고 현금흐름 안좋은 사람들이 욕심만 많아서 들어오면 저렇게 됩니다. 여유있고 현금흐름 좋은 사람들은 강남에서 빌딩매매 잘하고 재산 잘 불리고 있지요.
상가는 심각하게 대출받네..임대료가 대츨이자의 두배가 안되면 상가를 살 팔요가 없네…뭐가 저리 많이 나가지? 요즘은 온라인으로 바뀌어서 자영업도 죽는 것 같고..소비자도 이자 높아 아껴쓰고 있고 대기업은 앞으로 몇년동안 경기 안좋을거라 예상해 정리해고 하고 있고..이자가 코로나때처럼 낮아진다해도 소비자 심리가 나아질것 같지가 않으니…
고가 높은 가격 부동산 소유자는 국가을 위해 봉사하는 희생정신 자격증 줘야한다 엄밀히 말하면 애국자다 저가 부동산은 국가자산 전혀 도움되지않는 애물단지다 영끌 또는 밤낮으로 열심히 죽어라 평생동안 일하려고 빚더미로 삶을 사는이는 위대한 국가 인적자산이다, 부동산 이야말로 고가 부동산 알고보면 단지 세금 용도에 불과하다, (부동산 투자의 함정에서~)
무슨 빌딩을 1-2년 계획으로 사나? 난 2000년에 구입 지금 18억 내 돈 2억 투자! 지금은 얼마인지 관심도 없고 시세도 모르지만 무슨 투자를 저렇게 하지? 내나이 이제 60이 되었지만 젊을때 영끌해서 주식팔고 대출 해서 벌써 25년째 소유하고 있는데. 부동산 투자는 재개발이던 뭐던간에 장기로! 재개발도 용산을 봐도 알겠지만 최소 10년 투자! 용산땅 구입 할때 아예 아이들 이름으로 사줬음! 그애 7살때 지금 그아이가 서른! 본인 직장 잘 다니고 있는 아이이고 항상 하는 이야기 부동산은 장기 투자다! 기다려라! 음지가 양지가 되는곳을 찾아라! 솔직히 20년전 용산 땅 거들떠 본 사람 있었나? 난 지금 캐나다에 은퇴해서 있음 끝!
사연자들은 손절이라도 했으니 다행이지. 전국 상가 공실이 얼맙니까. 보통 시골도 10억인데 거기 수분양자들 임차인 구경 한번 못해보고 대출이자만 내고 있으니. 원금 상환 시작되면 경매물건 더 쏟아질테고.. 문제는 나름 중산층이라던 사람들이 전국적으로 그케 물려있어서 국내소비는 진짜 향후 10년은 암흑입니다.
![[목돈연구소] 고공행진 하던 금값 잠시 조정받는 듯한데.. 피크일까? 더 갈까? I 돈터뷰 241122(금)](http://i.ytimg.com/vi/kRp-MtA--po/mqdefault.jpg)
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아파트나 꼬마빌딩이나 빛내서 하던 시절은 이제 끝났다 봐야 함 이나라 더이상 부동산 사줄사람이 없다 그냥 평생 이돈 버린다 생각하고 아파트 사던가 아니면 내가 꼬마빌딩에서 직접 사업한다 생각하고 접근해야지 빛내서 임대준다던가 갭투자한다던가 이건 그냥 파산으로 가는 지름길임 그리고 아파트는 생산성이 없는 부동산이다 오히려 더더욱 조심해야 함
은홍과 대기럽 명퇴자들 연봉 평균 1억5천이라던데... 29년 근무하면 톼직금만 월평급여 1,250×20년 = 2억5천에.. 명퇴금 3 억 준다니 5억넘게 받아간 돈으로 ...꼬마빌딩 못사네.... 그냥 흥청망청 소비로 사호에 돈이나 풀기를....
❤@@BOX-w2y
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상가는 이제 매수수요가 많이줄었어요 해가갈수록 공실은더많아짐 부동산소장왈 구축아파트도안팔리는데 구분상가가팔리겠어요? 할말이없더군요
이제 오프상가는힘들겠더리구요 트녜이더스대형창고할인매장갔는데 브랜드생수가6,480원해요 쿠팡시키면5,990원에 집까지다음날배달해주고.쿠팡이더저렴함...세상이 온라인시대라완전바뀌었어요 이제상가는투자로는쳐다도안봐야겠어요
부동산
들어갈때는 마음대로
나올때는 마음대로 못나옴
팔고 나온 놈이 장땡임
90년대 울 아버지 대출 하나 없이 5층짜리 상가빌딩 갖고 있었는데 세금과 관리인이 속썩여서 팔았는데
건물주 그냥되는겻 아니고 세금도 많이 내야하고 골치 아픈것 한두개 아닙니다
건물 사실때 공부하면서 준비하셔셔 사세요
자리만 나쁘지 않았으면 90년대 비해 지금 3배는 넘었을거예요..
모든게 너무 무리한 빚 때문입니다 60억에 40억 빚이라니 간도 크지~~~
지방에 1층상가 들어올사람없어 살림집으로 고쳐 살려고합니다.모두 아깝다하지만 주변에 빈상가가 너무 많아서 과감하게 결정했습니다.
제가 40초반에 그랬더랬습니다. 물건지의 절반에 이르는 대출을 받았던 것은 9여개의 임대료가 나오는 중이었기 때문이었는데 하나둘 빠져나가더니 보유5년차에 적자전환하며 결국 당시가격보다 못하게 넘겨 크게 손실을 보고 탈출한게 , 지금도 생각해 보면 참담합니다. 길게, 크게 보질 못했습니다,,
조물주위에 건물주가 지금은 은행 물주됨
모든게 자업자득 입니다 선업지으며 밝고맑은 마음으로 진실되게 행하며 아름답게 살아요 그러면 만사형통 합니다 누구를 만나도 잘되게 하라 그러면 우리 모두 잘됩니다
상가 건물에 대한 거품이 심합니다.
특히 서울이 지방보다 더 심하니 절대로 빌딩에 투자 하면 안됩니다.
은행 이자도 안됩니다.
..
뉴욕 및 샌프란시스코에도 상업용 건물 반값에 심지어 1/10가격인 것도 있는데 대한민국에서 서울이라고 항상 괜찮을리가 없죠.
그래도 집에서 나가 일할 공간은필요함
와~~만원한장 아끼며사는데
억억억억...
부동산... 뭐 하나만 갖고 있으면, 건강보험, 고용보험, 재산세, 종부세, 종소세... 세금때문에...공실이 되던지 말던지, 세금때문에 살수가 없다. 부동산 갖은 사람은 죄인입니다
팔아야해요 자본주의사회인것처럼보여도 대한민국도 은근히 사회주의입니다 상가가지고있으면 세금이엄청나옵니다 증여세도절반 국가에서뺏어갑니다 다팔고 돈쓰고 살다가죽는게최고임 나라에서 세금을너무뺏어갑니다
혹시 건물갖고 계시면서 이야기 하시는건가요? 없으면서 모르면서 "카더라"말만 듣고 말하시는 분이 많아서요
세금 너무많이 뜯어가고 재산 좀 있다고 기초연금도 못 받고 각종혜택도 못 보고, 뼈빠지게 고생해봐야 몸만 아프고 대충사는 사람들만 좋아요.
@@jwkim7054 건물갖고 얘기하시는건가요?
세금 폭탄 맞습니다
누가 가지라고 강요했나?
없는 사람들 염장 지르는 소리로 들려요.ㅋ
그맘때쯤 꼬마빌딩 투자하라는 컨텐츠가 많았어요
그때 가지고 계셨던 분들은 팔고 나갔겠네요
내가 현금 부자라서 100억이 있어서, 100억짜리 건물을 대출없이 샀는데 , 월임대료가 3000만원이 들어온다면 산술적으로 3.6%의 수익율이 나옵니다. 하지만 건물 유지비도 써야하고 소득세도 내야 하니 실 수익률은 3%이하가 되겟지요. 그래도 이런경우정도는 되야 건물을 유지는 할 수 있겠지요. 그런데 100억짜리 건물 사면서 70억을 대출로 샀다면 월 임대료 3000이 나와도 세후 적자가 날 수 밖에 없는데 그래도 건물을 가지고 가는 이유는 언젠가 누군가 이 건물을 100억보다 훨씬 비싼 값이 사주기를 기대하는 것인데 , 누군가 이 건물을 150억에 사주는 바보가 있겠습니까
인플레이션
은행에 넣으면 백억이면 이자 많이 우대해줍니다 마음도 편하고 ㆍ
이사람이 망하면 자본주의도 망한다는 논리가 맞을겁니다
은행도 망할수 있다
비용보다 수익이 더 크면 투자하면됩니다. 단. 지금은 비용(이자와 세금)보다 수익(월세와 세입자안정성)이 떨어져서, 시작단계에서부터 투자수익률 계산을 보수적으로 잡아야하고 그 기준에 맞는 물건을 찾기가 어려운거겠죠. 다들 지본차익을 목적으로 사고팔고하다가 부풀려져있는 상태이기 때문입니다.
피부에 확와 닿는 이야기 입니다
빚으로 투자한 인생은 결국 망하는 지름길입니다. 시대의 흐름도 잘타서 투자해야 살아남는다는것을
지혜롭게 살아갑시다.
맞습니다. 빚만 없어도 그럭저럭 수익 낼 수는 있으련만...
내가. 그러네
모르는 곳에는 투자하지말고 내돈 벌어주겠다는 사람은 절대 믿음 안됩니다
상업 부동산의 큰 문제는 활동인구가 줄고 AI로 사무관리 자동화로 수요감소. 퇴직인구 급증으로 아직도 매수가는 높으나 임차인 구하기 쉽지 않음. 중장기 시간은 불리하게 돌아가고 있는 것 같습니다.
대한민국은 부정이 없으면 현실적으로 굶어 죽어요.
수입이 마이너스래도 재산이 있으면 국민연금, 건강보험이 돈버는줄 알고 마구 떼어 갑니다.
취득할때 떼이고 팔때도 떼이고..
세금 내는게 문제가 아니라
세금 내려는 돈 벌 시간도 주지 않아여.
배달, 물류, 택배가 발달되서 온라인으로 다들 주문하지 상가에 굳이 찾아가지 않는다. 고로 상가나 상인이 앞으로 더 희망이 없다.
자영업 하는 사람은 무조건 건물 사라하는 유튜버에 혹해서 건물 알아보고 대출 알아보고 했는데 불나방처럼 달려들다가 대출이자며 리모델링비, 세금, 복비, 용도변경비, 계산하고 하니 겁이 나더라.
이런 위험요소에 대해서는 다른 유튜버들은 언급이 없다. 성공 사례만 보여줌. 건물 못사면 바보인 것 처럼 이야기함.
부동산 업자랑 짜고치는건가..
자기가 누구 건물주 만들어줬느니 경기 힘들 때 사야 오른다느니 떠들지만 좋은 면만 이야기해주는게 아니라 이런 정보가 있어야 더 신중한 판단을 할 수 있다.
나같은 이에게 실질적으로 너무 필요한 영상.👍
feat. 영끌안한 나 자신도 칭찬해.
그런것보다는 장사잘하고 임대료 안밀리는 자영업자라면 그건물을 사서 본인이 장사를 해도 임대료내는것보다 이자가 더 저렴한경우를 말하는걸 거예요. 아무나 사라고 말하는건 아닙니다. 건물을 사고 임대료로 이자낼 생각하다가 대부분 망하는건데 본인 캐쉬플로우가 그걸 충분히 감당하는 사람이 자산시장으로 왔을때 빛을 발하는걸 얘기하는겁니다. 건물시장으로 오려면 월 순익으로 5천이상 벌어야 위험한 상황에도 버틸수 있는거 같아요
@@인생을즐기자-g4m 네네, 어떤 의미인지 알지요. 근데 제가 본 유튜버는 1억 가지고 레버리지끼고 10억 건물주하는법. 월세 안 밀리고 순수익 월500이상이면 된다는 식으로 이야기해서 저도 알아보다가 😅 멈추었습니다. 순수익 500가지고는 ㅠ 어림없고 더구나 오프라인에서 내몸으로 하는 업종은 한순간 몸 아파서 쉬기라도 하면 ㅠ 큰일 나겠더라구요. 저같은 사람도 있을테니 이렇게 다양한 각도에서 보여주는 영상이 감사합니다.ㅎㅎ
좋은 하루 보내십쇼!
@@유앤아이필라테스 그게 다 자극적인 영상 올려서 조회수 올리려는 수작이죠. 실제로 저런 건물 구입하려다 보면 보이지 않는 부분이 엄청나게 많습니다. 고정금리라 해도 나중에 보면 5년고정 금리고 5년 지나면 금리 폭등 한다는건 절대 말 안하는 식이죠...
1@@유앤아이필라테스
장사잘되고 임대료 잘나오는 건물은 안팔아요. 건물주가 팔더라도 터무니없이 비싸게 팝니다. 이런건물 받을거예요?!?!@@인생을즐기자-g4m
요즈음은 직구를 많이 하기 때문에 일반 상가는 망 합니다
요즘현금숨기고
사는게 최고인듯.2년전 조그만 가게 팔고난뒤 마음도
편하고 현금통장넣고 이자받으니
그때 잘팔았다는생각듭니다. 부동산 애물덩어리 많아요.
세월 지나면 화폐 가치가 떨어져서 문제죠 십년전 일억하고 지금 일억은
가치가 많이 다르고 십년후면 더 떨어질거고
온라인쇼핑으로 완전히 돌아가서 오프라인은 폭망임
거두절미 하고.. 상가가 너무 많습니다. 또 너무 많이 짓습니다. 게다가 상가도 선분양 합니다. 그러니 상가를 또 더 많이 짓습니다.
시대가 크게 바뀌었는데도 상업부지와 상가공급은 여전히 과거 방식 그대로 입니다.
거기다가 저금리시대에 과도한 레버리지.. 저금리 시대가 계속되거나 제로금리 시대가 될 줄 알았나 봅니다.. 저금리나 제로금리가 정상인가요..? 뭐.. 뉴노멀 어쩌고 떠들어 대던데..
제발 빚을 동원해 투자는 그만두세요 😢 은행과 건축업자는 믿으면 안됩니다 🙏 내 친구 6층 전체 분양받은후 6년째 전체 공실로 이자로 350씩 나갑니다 제가 사고싶으면 1층 한칸만 사라고 했는데 굳이 우기더니 지금은 전화도 못해서 😮
강의가 좋아요. 고맙습니다. 드디어 듣고 싶은 강의였어요...
온라인 쇼핑 시장이 커진 것도 있지만 앞으로 가상현실기술의 발전으로 굳이 모여 일을 하지 않고 재택근무를 해도 되는 시대가 도래하면... 수요는 더욱더 줄겠지요...
재택근무는 이혼의원인이됨 ㆍ 부부가 집에만 종일있으면 서로 싸움ㆍ둘중 하나는 나가야함
@@dendybnxcv 마누라도 집에선 가상현실로 다른 사람들이랑 수다 떨어야 할 듯;
소비재 산업 자체가 일부 업종빼고 , 온라인으로 전면 바뀌고 있습니다. 오프라인 상가 잘못사면 안됩니다.
가격을 내려도 보러오는 사람도 없다네요 ~~~ ㅜ
꼬마빌딩이고 상가고 앞으론 더 쪽박 찰것임!
구분상가는 주변발전해도 땅값올라도집합건물이라 가격도안오릅니다 계륵임
꼬마빌딩이 인기없는 이유중의 하나는 상속 증여시 과세가액을 기준시가에서 감정평가로 2019년 바뀌면서 부터입니다.
예를들어 2019년 이전에는 꼬마빌딩 상속증여시 과세가액을 기준시가(시가의 5~60%)였으나 지금은 2개의 감정평가사에 감정평가한 금액으로 상속 증여세를 매기니 인기가 떨어지는 겁나다
오~좋은정보입니다 상가는세금이너무쎕니다 세금땜에 남는거없어서 이제상가매수수요급감할듯
그럼 예전엔 절세효과로 임대 안 나가도 샀다는 거임? 부차적인 핑계고 90프로 주요 원인이 된건 돈 벌이가 안 되는 거임.
@@김현우-s8u8l 10년전엔 지금아파트처럼 상가사면 무조껀돈버는줄알았고 실제유동인구많았고 강낭쪽은월세2천3천불려도 대기줄서있었어요 지금2024년은 인구감소로 거품빠지고있어 상가투자도빠지고있는분위기구요 인구감소앞엔아파트도10년뒤상가처럼 초초양극화됨
지금 일본 부동산이 한국부동산의 미래 모습입니다. 앞으로 빠질 일만 남은거져.
사회변혁속도가 한일간 20년차가 난다길래 못해도 한국은 늦어도 2010년쯤 버블붕괴 시작를 예상했는데 2021년 년말쯤 코로나 극성일때 터지기 시작하더군여. 모든 일들이 어려운 상황은 동시에 갑자기 한꺼번에 터지나 봅니다.
그래서 졸혼도 유행함 히키모리 딩크족 무자식이 상팔자다 교육비 안들지 노동력 없지 둘이살면서 딩크족 너무좋타 생활비 반반 나머진 각자관리 혼인신고 패쓰~
몇년전 부동산이 광폭으로
뛰던 시절에 꼬마빌딩과 상가를
사는 것이 재테크와 노후에
월세 받고 사는 최고의 투자라는
붐이 있었고 부동산 전문가들도
하나같이 엄지척인 세상이었죠
그러나 국내 온라인 세상이 상권을 바꾸고 저렴한 해외직구
무료 배달로 안방으로 모든 상품을 사는 세상이 오리란걸
예측못한 부동산 투자 실패의
길이란 것을 아무도 모른 결과죠.
인구 감소도 한 몫을 하고 있고
발품을 꼭 팔아야하는 일부 상가를 제외하고는 추락의 길로
솔직힘소리없이 뜯어가는 월급 세금이 더 크다고 본다 연말 인센티브는 40%가까이 떼가고 연봉이 오르면 과세비율 구간이 달라져서 세금이 가중되어 결국 손에 들어오는 금액은 비슷하다
깊이 공감합다 ㅠㅠ 소득세만40%로 정확히 떼고 나오니 로또보다 더 세금이 크네요. 근로소득이 어찌 로또보다 불로 소득보다 더 세금이 많이 떼일까요
요즘은 건물잘사야됩니다 자영업도 망햇고 경기가 너무 안좋아요
차리 그금액이면 미국주식 넣엇다면 팔고싶을때 금방팔리고요 20년전이나호항이엿조
꼬마빌딩의 가치를 떨어트린 또다른 요인으로는 지식산업센터도 있습니다. 꼬마빌딩의 수요처로는 중소형 법인이나 개인사무실등 인데 , 텅텅빈 지산으로 그나마 있는 수요들이 빠진것도 이유가 됩니다. 꼬마빌딩에 1,2층정도만 임대수요가 남아 있고 3층이상은 공실가능성이 커졌다고 봐야죠.
지산은 교통이 나쁨 강남과 가까워야함
지식 산업센터 보다는 공유오피스
다른 것보다 중개비가 눈에 확 들어 오네.
아무 책임 없이 그냥 계약서 끄적 거려 주고 양쪽에 1억씩 합 2억.. 참 돈 벌기 쉽다. 서비스 나쁘다는 변호사도 수임료 5백 받으려고 그래도 나름 신경 써서 서류도 만들고 법원도 다니고 하는데..
사람들이 중개사 공부하는 이유를 알겠네.
저런 매매는 많지 않음. 변호사는 사건 수임이 많잖아
@@노블스카이-v6p 저런 건 많으면 그냥 재벌 되겠다.
하는 일에 비해 수입이 너무 크다는 거지.
그들이 골프장에 외제차 주인이랍니다.
세상이 그리 만만하고 쉽겠는가~상식을 가지고 사세요~그리고 혼자서 양쪽 다 역활하는 경우 많이 없습니다
@@JoySunin 리스크는 매매 당사자가 다 지지요. 가격조정 역할이야 하지만, 당사자간 대화가 쉽지 않아 중간에 낄 뿐이고, 전달 역할이 사실상 전부이고, 1천만원 짜리 집이든 100억 집이든 역할이 뭐가 차이 나나요? 사실 건당 수수료가 정답입니다. 현직 중개사라면 펄쩍 뛰겠지만..
내말이요ㅜ
덩치만 크고ㅜ
수익률은 바닥이고ㅜ
매각할때 어렵고
팔고싶을때 안팔림
..
서울이니까 싸게라도 팔리지 지방은 죽고나서도 안팔림
60억 짜리에 40억대출이라니 간도 크다
어쩌자고 무슨심리일까 남의돈 무서운줄 모르는사람 이해안됨
연예인들 100억 빌딩 80억대출에 자기돈20억에 사죠..되펄아서 150억에 팔도군요..
@@user-dr1vy9cv4p 그건 월소득이 일억이상 되는 고소득자들이라 감당하는겁니다.
20억 날리고 싶은게지ㅋ 다 구라다 일단 뻥치고 속여서 팔지 장후니ㄴ처럼 사기꾼들
@@user-dr1vy9cv4p단희쌤이 그런 사람이 10%고 90%는 그렇지않다고 초반부에 말했잖아요
저때는 저금리로 대부분 70~80프로까지 대출 받아 샀어요 60억자본 있었으면 60억 건물을 안 사고 대출껴서 60억짜리 3채를 사던가 150억짜리 건물을 샀었죠 몇년만에 많게는 2배까지 비싸게 매도 했으니 다 저렇게 선택 한거죠. 결국 초저금리 시대 끝나고 금리 오를거란거 생각을 안 한겁니다. 몇년전만해도 금리는 이제 안 오른다고 하던 분위기가 팽배했어요. 폭탄돌리기 당한거죠.
쿠팡. 일리 테무가 만원이면 집앞까지 배달되고 밀키트가 잘 나오니 상가은 이제 답이없지요 😢😂
밤11시55분에당근 채소 주문해도 쿠팡내일아침7시에 도착해있어요 7시간뒤에요 놀라운로켓배송 온라인시대라 오프라인상가는힘들어요
알리 테무떼메 대한민국 경제가 쪼그라들고잇다
그덕분에 히키코모리같이 집에만 있지요😂
@@슈꾸림-m3p셰인도 있어요 알리보다 빨리배송되고 품질도좋아요
당신채널이 건물주니 꼬마빌딩이니 많이 밀더만
최고가 시절에 대출 많이하고 사신분들은 어렵겠네요.
예전에(코로나이전) 대출없이 구입하신 분들은 공실이나도 별로타격이 없어요.
상가 투자 무섭네요. 손실의 단위가..ㄷㄷ
이래저래 아파트 투자가 답.
한국 건물가는 미국에 비해 3-4배 정도 비쌉니다. 이곳은 상용건물 수익률이 보통 연5-10% 입니다. 한국에서 30-50억 건물은 이곳에서 100만불 정도로 보면 무난합니다.
강남상가 요지와
미국맨하튼상가 요지와비교하면 미국이 더비싸요
미국30년살다온할매
사례 듣기만해도 끔찍하네요.. 뭐든지 미리알고 팔고빠지는건 좋겠지만 많은사람들이 지옥속에 살겠네요
싷물경제대비 부동산이 너무 비싸요.
그래서 전 미국주식 및 채권 위주로 투자 중이고 년 30% 평균 수익 내고 있답니다.
준공업지역 문래동
평당3천만원입니다
그래도 안산답니다
반토막 나왔어요
이곳은 현재 자영업자들도 장사안되어서 힘들어함 단 금토
일만 손님있음
대출로국민들다엉망으로만든울리나라...조금조금모아서집사야지..은행이개나소나돈다빌려주는바람에젊은사럼들어려운일안할려하고누워서지잎에배떨ㅇ지기만을기다림
강남 신사.압구.삼성쪽은 계속 건물가가오르고 매물이없다는데 지역차이가 있는건지요
매물쌓여서 눈치보는겁니다.
뭐 다를게없어요
상가주택 고민했는데 전문가와 먼전 만나봬야겠어요
입지좋고 주차시설좋은 최신도시 상가주택은 아파트보다 옥상정원 테라스도있고 좋은것같습니다
내가 2020년에 이 방송을 보고 꼬마빌딩을 사서 리모델링을 하려다가 내 친구가 말려서 안하고 대신에 주식을 샀는데 에코프로 등으로 돈을 엄청 벌었죠.
억 대돈 있 어면 그돈으로 편하게살지요. 본인 욕심이 많어니. 당 연하지요
피해야 할 부동산>>>>꼬마빌딩 (인터넷구매, 사무실 수요감소로 공실천국), 상가 (무슨 장사를 해도 임대료 감당이 안되 들어올 임차인 없음, 요즘 인터넷구매,TV홈쇼핑,혼술,혼밥 등등으로 손님 X) ㅡ,지산(공급폭탄인데 수요 X), 생숙 ,전원주택,토지,빈공장 >>>>>>> 돈 있으면 역세권 소형 아파트,오피스텔 사서 월세 받는것이 옳은 방법....이 중 최악은 지산 상가
오피스텔 세받는것도 쉬운일 아님. 세입자가 별별속을 다 썩임.
@@노블스카이-v6p 그래도 공실 보단 100배 괘안슴다
오피는 빼시는게 ㅎㅎ 아니면 + 도시형 생활주택 포함??
좋은정보잘봤어요
들어가는것 내맘대로 나오는것 너의 맘 인생사 마음대로 안됨 팔랑귀는 지옥행
상가말고 다가구로 안정적인 실거주 임대차수요가 많은 곳에 지으면 괜찮지 않을까요
편안히 잘 설명 하시네요, 잘 봤습니다. 😊
부동산은 투자상품중에 환금성이 가장 낮은 종목임..
근데 이런 기본적인 사실을 무시하고 건물하나 갖으면 노후까지 편안하게 보장되는 만능키로 착각.. 계획없이 일단 지르고 보는 분들이 너무 많았음..
여윳돈 있을때 묻어놓을 요량으로 계획적으로 접근해야함..
21년,22년.. 그럴듯한 갭투자 어쩌구에 넘어가서 건물 한도까지 대출받아 차익 노리고 부동산 매입에 무작정 뛰어든분들 10에 9은 지금 고생중임..
시드와 임대수익이 받쳐주는 분들은 버티기 중이고.. 이도 저도 안되는분들은 죽어나감..
갭투자 어쩌구도 운빨이 9인걸 알아야지.. 세상은 내가 순탄하게 돈벌게 편의를 봐주지 않음..
이래서 계획이 중요한거..
세상이 안도와줄때도 나는 돈을 버니까..
미장 3년 반정도 됐는데 안전하게 지수형 etf로 서울 빌라가격정도 넣어놓고 있으며 지금은 보기만 해도 너무 흐믓합니다.. ㅎㅎ 힘든 건물 관리를 뭐하러하나요 남들은 어떻게 볼지 모르겠지만 4년도 안되는 기간에 수익률이 무려 40프로가 넘네요..
세상이 바뀐거죠
부럽습니다
앞으로 한국에 뭘 투자할 생각하지 말고, 미국주식에 투자하세요.
애를 안 낳아서 인구도 줄어 고령화 사회로 접어드는데다, 젊은 세대는 일은 못하면서 눈만 높아서 댓가는 엄청 바랍니다. 경제가 쪼그라들 수 밖에 없죠. 얼마 안 되는 돈도 온라인 중심으로 돌고, SNS에 뜨는 맛집으로만 사람이 쏠리니 상가 건물은 맛이 가게 되어있습니다. 지금 상가 건물 사는 사람들은 막차 타는 겁니다.
40억을 대출 로 완전 미친
40억을 빌려주는 은행이 더 문제!
보아뱀이 코끼리 삼킨 격
문래동1가는 평당2600만원 으로 되어있어요
매월 배당금 나오면 ETF가 훨씬 좋아요. 년 배당금 6%이상에 년 10%이상 주가상승하는 ETF 많아요
워런버핏이 주식이 버블이라고 보는 기준은 그나라 GDP대비 시가총액이 1:1보다 높으면 버블이라고 했다. 부동산도 마찬가지다. 투자대비 (건물시가대비) 은행이자수익부다 높은 건물가격은 버블이라고 볼수 있다. 저근 그렇게 보거든요. 불론 중심 상업지역은 비싸도 버블로 볼수는 없지만 대부분 비싸다는 거죠. 우리나라가 비싼곳은 몇배의 은행수익보다 낮음에도 가격은 몇배되는 건물도 있다. 모두 버블이다. 함부로 쌋다간 낭패본다.
개발 한계에부딪쳐있음. 80년대90년대 사놓으면 오르던시대는끝났습니다. 아파트던 집값이던 수요가있어야되는데. 수요는 해가갈수록. 줄고있습니다. 그나마 금리가2피로3프로정도면 빠듯하게 버터보는데. 실제로. 지금은 부동산으로 수익남기기는. 힘듬. 금리가하락하기를 희망해봅니다 코로나이후 자영업자24시간운영 패턴이 바뀐것도 한몫하네요
코로나 탓에 오프라인상가가 아주 많이 위축되었고 앞으로 좋아질일 없을것 같아요
아주 명료한 설명 감사합니다 대학 교수님보다 더 나으시군요
상가주택매입은 어떤가요
평소에 단희티비를 자주 보는 구독자입니다. 서울에 살고 있는데, 지방(천안, 청주, 대전 등)에 건물을 사려고 알아보고 있습니다. 어떤 자리를 알아보는게 좋을지 몰라서 고민 중입니다. 통상가건물을 사고 싶지만, 요즘엔 공실도 많이 난다고 해서 더욱 고민 중입니다. 지방이라고 해도 입지가 좋은 곳은 가격이 비싼데, 조금 빠지는 자리를 알아보고 있습니다. 어느 자리를 보는게 좋을까요?
인생모든게바람이다돈욕심부리지말라 빚없고 약간의 저축가지고살고있으니 꼬마빌딩큰빌딩상가가진자보다마음이너무편하다뭘그리돈욕심에고민하고잠을설치는가 ?
그래도 위치 좋은 것은 없어서 못사요
맞습니다 아이들, 엄마들 몰리는곳, 입지좋은 곳들은 호황이죠. 빚과 이자부담이 있더라도 버틸 능력만 있으면 괜찮습니다
자기가 감당할수 잇을만큼 먹어야지 욕심은 금물.
하락 2년으로 힘들어할 정도면 빌등 사면 안되지
욕심 부리지말고 아파트 해요
애기가 뱃속에서 나올때 왜 우는지
아시남?
세금걱정때문..
돈도 많은데 몇억손실을 볼 수 있는것 아닌가!!!팔고나서도 남은 현금이 충분한것 같은데요!!!
이제 금리 내려가는데 던지는 매물 매입하면 될 듯하네요
금리내려가도 상가대출은 기본이5%~6%금리예요 진짜임. 1억에45~50만원이자나옵니다1년마다갱신하고 공실생기면시끕함관리비30만원까지매달임대인이납부해야됨공실생기면요 종소세 건물세 토지세 의료뵤험폭탄 회계사무소부가세까지수수료 주면 적자나는달도많아요 계륵임 몸아파 병원비등급전으로상가는팔고싶을때 진짜안팔림 영원히가지고있어야되는물건임 죽을때까지안팔린다는뜻임 세금땜에 인구감소로 상가구입수요 급감함
상가사는 호구
@@user-ggggfffff 상가건물을 사야지 ㅎㅎㅎ
잠자고 살수있는집아님 노노 1층이건 최고높은층이건 집은임자가있습니다
꼬미빌딩다똑같은것아니고아파트다또같은것아니다😂
은행의 대출 이자율이 가변이기 때문에 문제가 많다.
이자율은 고정으로 해야 한다.
대출을 받을 때 계약서를 작성하는데, 이 때 이자율을 명시하면 그 계약이 종료될 때 까지 이자율은 고정으로 해야 한다.
가변으로 하는 것은 은행이 손해를 절대 안 보겠다는 작전인데 .. 아니면 정부가 자기 멋대로 하겠다는 이야기인데..
계약 쌍방이 대등한 책임과 권한이 있어야지 이거 무슨 기울어진 운동장인가?
고객이 예금을 해도 정기예금은 이자를 고정으로 해야 한다. 가변으로 하면 곤란하다.
이자율을 고정으로 해야 투자자들이 미래를 예측을 할 수 있다.
예측 가능한 경제 구조가 되어야 한다.
서울이나 꼬마빌딩이 비싼값에 매매되지 지방 같은 경우는 빚내서 사면 거래 안되고 시세 없음 대출금리도 많이 안내렸어요 언제쩍 건물주냐😮
남는게 없는 건물주들 빛 좋은 개살구
연예인들이면 살수도 있음 대신 호구로 전락 비처럼
건물은 경기 안좋을때 사야된다 가장 힘들때 매수해야 가면 갈수록 편해짐 본인 건물주임
이젠 그냥 물주다
현재 가진거에 감사하고
쓸데없는 욕심은 버려라
본인이 무지해서 손해본 걸 유튜버한테 상담 받겠다고 쪼르르 가는거 보니 뭘 해도 망할 사람이네요.
상담 받는다고 유튜버가 해결해줄 것도 아닌데....
빌딩시장이 그렇게 만만한 시장이 아닙니다 ^^
돈없고 현금흐름 안좋은 사람들이 욕심만 많아서 들어오면 저렇게 됩니다.
여유있고 현금흐름 좋은 사람들은 강남에서 빌딩매매 잘하고 재산 잘 불리고 있지요.
부동산 자체가 현금흐름 안좋은 사람은 들어오면 안됩니다.
경기가 나쁘면 10년이고 버텨야 하거든요
@@네온아트10년버티면 절반흰머리로변하는세월이예요
단희도 유투버인데...사람 참 경솔하군. 여기 왜 기어들어와서 보는지?
@@네온아트 bingo ! 정답
파아란은 싹수가 ...돈 없으면 저리 가라. 입 꾹하고 한 수 배우던가.
매각이문재요
미국주식이 답입니다. QLD만사도 다들 돈벌었음
오 건물주 입장 고충을 느낄 수 있는 영상은 처음이군요
상가는 심각하게 대출받네..임대료가 대츨이자의 두배가 안되면 상가를 살 팔요가 없네…뭐가 저리 많이 나가지? 요즘은 온라인으로 바뀌어서 자영업도 죽는 것 같고..소비자도 이자 높아 아껴쓰고 있고 대기업은 앞으로 몇년동안 경기 안좋을거라 예상해 정리해고 하고 있고..이자가 코로나때처럼 낮아진다해도 소비자 심리가 나아질것 같지가 않으니…
고가 높은 가격 부동산 소유자는 국가을 위해 봉사하는 희생정신 자격증 줘야한다
엄밀히 말하면 애국자다
저가 부동산은 국가자산 전혀 도움되지않는
애물단지다
영끌 또는 밤낮으로 열심히 죽어라 평생동안 일하려고 빚더미로 삶을 사는이는 위대한
국가 인적자산이다,
부동산 이야말로
고가 부동산 알고보면 단지 세금 용도에 불과하다,
(부동산 투자의 함정에서~)
무슨 빌딩을 1-2년 계획으로 사나? 난 2000년에 구입 지금 18억 내 돈 2억 투자! 지금은 얼마인지 관심도 없고 시세도 모르지만 무슨 투자를 저렇게 하지? 내나이 이제 60이 되었지만 젊을때 영끌해서 주식팔고 대출 해서 벌써 25년째 소유하고 있는데. 부동산 투자는 재개발이던 뭐던간에 장기로! 재개발도 용산을 봐도 알겠지만 최소 10년 투자! 용산땅 구입 할때 아예 아이들 이름으로 사줬음! 그애 7살때 지금 그아이가 서른! 본인 직장 잘 다니고 있는 아이이고 항상 하는 이야기 부동산은 장기 투자다! 기다려라! 음지가 양지가 되는곳을 찾아라! 솔직히 20년전 용산 땅 거들떠 본 사람 있었나? 난 지금 캐나다에 은퇴해서 있음 끝!
구구절절 맞는말
얼마나 마음 고생했을지.. 가슴찢어지는 고통을 개뿔도 모르는 것들이 탐욕이네 어쩌네..
마치 세속을 등진 수도자처럼 탐욕 어쩌구 떠들지만 실상은 돈만 엄청 밝히는 땡중 , 법정 같은 것들이죠.
부동산으로 번돈으로 구입해서 손해보는것만 징징된거겠쥬
사연자들은 손절이라도 했으니 다행이지.
전국 상가 공실이 얼맙니까.
보통 시골도 10억인데 거기 수분양자들 임차인 구경 한번 못해보고 대출이자만 내고 있으니.
원금 상환 시작되면
경매물건 더 쏟아질테고..
문제는 나름 중산층이라던
사람들이 전국적으로
그케 물려있어서
국내소비는 진짜 향후 10년은 암흑입니다.
우리나라 제조업. 동남아로. 이전돼, 10년후 우리나라는 원천기술이. 없어서
뭐해먹고 살지 암울합니다
전통제조업이나하는 독일, 스위스도 우리나라처럼. 대책이 안 선답니다
부동산 얘기 할때가 아닙니다
그런데
연예인들은
수리해서
떠블 로
대박 잘 치던데
잘 못된 경우도 유튜브에 나오더라구요..︶︶;;
그러니끼 컨셉을 잘 잡아서 해야죠ㅜㅜ
지가사승의수익일지 임대소득으로 갈지 ㅜㅜ 저건 그냥 속은거죠
누가 저렇게 투자를하나요 ㅜㅜ
건물투자 대출로사면안된다내돈으로사라😢
건물은 무조건 아파트 만 소유해야함. 아파트 공실은 한번도 못들어봄
지방은 아파트공실생기고있어요 지방은아파트투자도이제조심
가격하락도 있을 수 있지요.
공실천지임.
@@박영민-y6l 아파트공실많아요 전세주면4년돈묶이기에무조껀팔려는분많아 공실두고 무조껀매도할려해요
그게바로 상투에 왓다는거죠
차츰 시차를 두고 있을뿐 가격이 형평성을 맞춰지죠
부동산은 보유세,양도세로
불로소득 심뽀를 싹
날려야 합니다.
공돈에 눈독들이면
국가발전에 백해무익
입니다.
자산가들도 무너지는 대한민국 심각한 상황이네요
리모델링 공사한 사람 개이득