На самом деле по порогу вхождения, я бы не опускал его ниже 4,800 млн рублей, чем меньше пул инвесторов, тем меньше в дальнейшем геморроя и непредвиденных ситуаций. Людям с 200-500 тысяч рублей вообще лучше не смотреть в сторону недвижимости, сейчас на вкладах 18% насыпают
@@veanushвклад дает только процентный доход, но тело капитала не меняется. Недвижимость даёт рентный доход и сама индексируется на размер инфляции (на большом промежутке времени, ес-но с принятием инвест рисков).
Теперь я точно полностью понял всю затею Андрея Владимировича ( исправил, Андрей Андреевич), для чего же все создавался канал и тратились большие ресурсы по времени и денежным ресурсам на открытие и ведения канала! Респект 👌👍 так держать! Есть большое доверие к данному бизнесмену!
Андрей привет. Как предложение: используй крауд платформы. Они берут на себя всё сопровождение и работают по 259ФЗ. Из проверенных вариантов ВДело, Лендли. И второй момент. Как то можно учесть возврат НДС для увеличения доходности (как у Активо)?
Андрей, молодец, что позволяешь людям сохранять свои деньги. Но мне такая схема сейчас не подходит. У меня нет огромного капитала, потому мне нужно зарабатывать. Я тоже инвестирую в недвижимость, в редевелопмент, там доходность около 30%. Но не управляют, делают, садят арендаторов и продают ГАБы. Успехов в бизнесе!
Добрый день. Подскажите стоит ли инвестировать в нежилое помещение, на которое действует публичный сервитут? В помещении расположена электрощитовая с счетчиками, доступ в которую необходим коммунальщикам. Будут ли проблемы по продаже этого объекта в дальнейшем, если его продавать как ГАБ?
Что бы продать долю кому либо нужно получать отказ (нотариальный) от преимущественного права покупки этой доли у других совладельцев. Или дольщики предоставили уже на это действие нотариальную доверенность?
Вопросы - а почему минимальная доходность обеспечивается только на 5 лет? Тем более что с повышением капитализации объекта будет происходить постепенный рост аренды (по крайней мере в теории должен)? - под каждый объект вами создается новая УК или одно юр лицо управляет и вашими личными объектами и последующими в т.ч. с привлечением инвестиций? - какой механизм защиты от продажи доли новому собственнику, который будет не связан обязательствами предыдущего (не присоединится ко второму договору о порядке пользования)? Если все таки это произойдет и новый собственник начнет оспаривать действия УК в суде? - можно посмотреть проекты договоров? Мне как человеку из судебной системы интересно. P.s. Тема крутая, спасибо! Сам живя в Дагестане часто задумывался над примитивностью форм инвестиций в операционный бизнес, которые здесь используются. Практически все на доверии и уверенности, что через силу в случае чего смогут вернуть деньги. Очень много ситуаций когда людей обманывают, либо когда предложение разительно отличается от ожидания инвестора.
Мне кажется, 5 лет и так приличный срок) Вы все-таки недвижку берете в собственность, а не взаймы мне даете, мне очень тяжело предсказать, что будет с рынком Москвы в целом, через 10 лет) УК одна и та же, но это не суть важно, я везде ген дир и учредитель в любом случае) Там огромный штраф прописан на старого собственника в случае не информирования о наличие соглашения, но по суду в любом случае не прийдет, у нас специально хитро сделана юридическая обвязка) А что касается договоров, мы их не рассылаем в открытый рынок, решите инвестировать, со всем ознакомитесь естественно.
Бизнес выглядит таким образом: с начало покупка дешевого объекта. Приведение в порядок и сдача его в аренду. Но если объект рисковый или много в ремонт вложил. Тут инвестиции нужно размазать и вытащить вложенное. Но не будешь же ты морозить например 100млн на 20 лет. Это же глупо. Часть обьектов оставляешь себе (успешние конечно). Параллельно создаешь УК и размазываешь затраты УК на все обьекты и свои и чужие. Таким образом увеличиваешь рентабельность своих обьектов. Параллельно зарабатываешь и на управлении. Я аплодирую стоя великому Андрею Скрипко :))) Браво. Выйти из схемы сложно: как продать объект где куча собственников и еще ограничения есть. Вот представь. Халява в 13% закончилась, что то пошло не так. ООО УК банкротится. Собственники которые друг друга не знают, пытаются найтись и что то изменить. Возглавить утонувшую УК или создать новую. Т.к. они не могут сдать общее помещение в аренду. А еще есть риск: УК например ставит директором наминала. И что тогда ? В России все схемотозы по привлечению средств заканчиваются плохо
Прикольный схематоз- компенсировать Андрею расходы на покупку объекта, расходы на содержание и управление и загнать себя в кабальный договор обслуживания. А поверх положить агентский договор по которому упраляшка от имени и за счет (!) акционера ведет свою деятельность.
Он отнюдь не кабальный, во-первых я так-то гарантирую арендную доходности своими деньгами, а во-вторых управляшку всегда можно сменить квал большинством.
@@skripko по ролику выглядит так, как я написал. Остальное нужно читать в документах. Ну и при нынешних ставках по депозитам и непредсказуемости цб для новичков выглядит не оч привлекательно. А старички давно в ЗПИФАх под 10% сидят и локти кусают
Понятно, тема сложная получилась, но более менее прозрачная. При таком геморе доля не может стоить дёшево. Мне приходило предложение на почту, но такой суммы пока нет. Надеюсь в дальнейшем будут проекты с меньшей суммой входа
Титаническую работу проделали! Но есть вопрос ликвидности. А что если продать свою долю? Объект у которого один собственник гораздо более ликвидный, чем доля в объекте, да ещё и с обременениями. А отсюда и дисконт при продаже, который съест повышенную доходность относительно безрискового ГАБа.
Ну это еще вопрос, что более ликвидно, доля за 5 млн или объект за 100-200 млн. Все-так покупателей на крупные лоты в разы меньше, это и была наша основаная проблема. Но проблема ликвидности присутствует во всех видах коллективных инвестиций, строго говоря необходима большая инвесторская база.
*Андрей, здравствуйте* Подскажите на торгах ооошка выкупает помещение выше рыночной стоимости. В помещение заложен ндс. Вопрос: ооошка както возвращает часть дегег? Условно рыночная стоимость 2,1 милиона рублей. А на торгах выкупили за 2,4 миллиона рублей но в сумме заложен ндс. 12 участников , физики отвалились на сумме 1,6 милиона рублей, остались только 4 ооошки и довели до 2,4млн.р (Секция приватизация мун. имущества, аукцион на повышение.) Я просто физик, ооошка для моих оборотов неинтересна мне, просто хочу понять схему таких покупок. Спасибо если ответите.
@@skripko спасибо за ответ. А может быть такое с физиками на аукционе на повышение?: Стартовали с 800 тысяч рублей. 10 участников. Допустим поднималась цена и дошла до 1 500 000 рублей. И тут вступает в игру Иванов Иван Иваныч. И начинает долбить кнопку повышая цену всё выше и выше до 2,4 милиона. Его признают победителем но он отказывается от подписания и оплаты. Тогда передают право человеку предложившему вторую большую сумму, и оказывается эта сумма 1 500 000рублей. Тоесть провернули схематоз Петя и его друг Иванов Иван Иваныч. Петя был вторым по цене 1 500 000. А его друг Иванов Иван Иваныч просто потерял залог в размере 100т.р А остальных участников побрили. Как Вы думаете это возможно? Или я сильно загоняюсь. Просто реально много лотов уходит выше рыночной цены или по рыночной цене, как физикам так и юр лицам.
В России все доходности 13% или выше, выглядят так: директор проворовался и сказал извините я на СВО. И с него все снимается. Такое я уже лично в прошлом году прошел. Наняли директора по знакомству, он разворовал контору за 3 месяца, далее в момент разговора (мы приехали с охраной) он сказал я в туалет, выпрыгнул из окна и на СВО (контракт с минобороны) мы его даже уволить не можем :))) Уголоаное дело возбудили, но от него толку не будет. Уже проходили много раз. Я не хейтер, просто много лет в бизнесе и понимаю, что картинка с нотариусом ничего не гарантирует. Хотя маркетинг хороший, продолжай в том же духе, надеюсь получиться в 10 раз увеличить собственность в управлении. Практически «Банк» получится :))
Добрый День !!! Спасибо большое за эфиры !!!! Скажите пож та имеет ли смысл покупать помещение с пунктом выдачи Wildbеrriеs в связи с их непонятным будущим или лучше обратить внимание на Сдэк и Озон
Когда выбираете помещение, главное на что нужно смотреть, это рыночные арендные ставки в районе и цена м2. А какой сейчас арендатор, дело второе, они склонны меняться
На мой взгляд все равно остаются вопросы из разряда "а что если": 1) Понадобится вдруг реализовать долю, то скорее всего, придется это сделать это с дисконтом к рынку и низкой ликвидностью. 2) Управляющая компания просто продала неликвидный объект? За это может и потерпеть и платить 13% 5 лет, что кажется не так и много. 3) В итоге гарантий на капитализацию нет и дольщик рискует остаться с непонятной долей и риском управлять этим совместной доле. 4) Агентская схема не защищает от завышения. Да она показывает комиссию агента, но никто не мешает контролировать всю цепочку. В общем, из всего того из-за чего люди любят недвижимость остается в сухом остатке только возможность владеть "физическим" объектом, но при этом появляется огромное количество минусов в отличие от владения объектом целиком. Всем кто вложился пожелаю хорошего профита.
Владеть целиком конечно хорошо, но сразу возникает геморрой с управлением недвижимостью, я даже ролик об этом снял) Ну а по пунктам 1. Возможно, но это касается любой недвижимости, вы думаете объект за 200 млн с руками оторвут?) а в данном случае все зависит от общей инвесторской базы 2. Если объект приносит 13% арендной доходности, то он как минимум не неликвидный) 3. Инвестируя в недвижимость вы в любом случае берет риск недвижимости. Например, если столицу перенесут во Владивосток, пиши пропало) 4. В целом да, но конкретно в этом объекте нет, потому что за арендные платежи отвечает Кладовкин, а не я.
@@skripko >Владеть целиком конечно хорошо, но сразу возникает геморрой с управлением недвижимостью, я даже ролик об этом снял) Так данная обвязка не лишает этой проблемы. Лишь временно гарантирует минимальную доходность на 5 лет, но прозрачности не сильно добавляет. Ну а по пунктам > 1. Возможно, но это касается любой недвижимости, вы думаете объект за 200 млн с руками оторвут?) а в данном случае все зависит от общей инвесторской базы Речь не о стоимости, а о единоличном владении или коллективном. Чем больше будет инвесторов тем сложнее будет договориться.
> 2. Если объект приносит 13% арендной доходности, то он как минимум не неликвидный) Можно легко "нарисовать" доходность. Как проверить? Известная же проблема покупки объекта с арендатором. >3. Инвестируя в недвижимость вы в любом случае берет риск недвижимости. Например, если столицу перенесут во Владивосток, пиши пропало) Тут речь что к риску недвижимости добавляются риски совместного владения. Вот есть 3 м2 в центре помещения, что с ними делать, если остальные ограничат доступ? Либо просто 3 м2, а где не указано. Как распределяется владение коммуникациями итд? >4. В целом да, но конкретно в этом объекте нет, потому что за арендные платежи отвечает Кладовкин, а не я. :)
Добрый день! Подскажите пожалуйста, как застрахован инвестор от ошибки планируемой выручки объекта, а так же не выплаты 13% гарантированных выплат от компании Андрея Скрипко?
@@raminthebushes2344 срок 5 лет нужен. В Сбере депозит короче, как вы сами сказали. Андрей говорил про мотивацию УК за счёт схемы с гарантией 13% дохода. Так тут ее нет. Деньги от продажи долей можно разместить в надёжные бумаги и выплатить инвесторам 13%, получая себе маржу 3+. Плюс ещё сам арендный поток можно на 100% себе забирать, если он меньше 13%. В общем, сомнительная мотивация УК(УС) получилась
А сделать доходность меньше 13% для УК легко. Достаточно сдавать кладовки неофициально. Понятно, что Андрей так делать не будет, но схема совсем не защищает инвестора, который именно ставит на рост арендного бизнеса
Спасибо за ролик. Хочу вопрос знатокам задать по теме недвижки, почему в нашей стране не развиваются reit как в сша? ну чтобы можно было на фондовом рынке зайти и купить reit
Андрей,т.е ты сейчас пойдешь по пути получения прибыли через управляющую компанию,это дает возможность масштабировать бизнес через инвесторов,какие сть еще примеры таких компаний в России или за рубежом?
Уважаемый Андрей, возможно ли, что после 5 лет, гарантированая арендная доходность будет, нарпимер 5% годовых или же вообще не будет гаранированной доходности, т.е. Что будет после 5 лет, какой порядок действий? Спасибо.
Ну это тоже самое, что спросить, а если через 5 лет съедет арендатор) вообще 5 лет короткий срок для такого плана проекта, доходность должна только расти, но если у нас дроны будут каждый день, например, над Москвой летать, то ясное дело доходность ниже будет. Риски такие же как у любой недвижимости, но и плюсы такие же.
Здравствуйте. Скажите пожалуйста если инвестор решил выйти из проекта как это будет выглядеть? Сможет он выйти? Если недвижимость поднялась в цене ему выплачиваться будет сумма согласно его доли по текущей цене рынка или по цене приобретения или возвращается сумма вложенных средств?
Сможет если найдет такого же бедолагу. С начало, Вы предложите выкупить другим собственникам, если они откажутся тогда идете искать например через Авито :) но все не дураки и если предложат внутри коллектива цену. Она будет конечно не рыночной. Это определенного рода кабала с обременением. Пример квартира где есть 10 собственников. Ну попробуейте продать 1/10 доли в такой квартире :)) только в квартире нет обременений. Сиди скупай потихоньку, хоть всю жизнь. Здесь цель другая. Заработать на обьекте через продажу и размазать затраты на управление. И если получиться заработать.
Это не квартира, а коммерция, покупают ее ради арендного дохода, поэтому если объект приносит деньги, проблем с продажей не будет. А «найти другого бедолагу», так можно и про паи в ПИФах и даже про акции сказать, принцип же тот же
Как выходить из этой истории? Искать самому покупателя на долю с ограничением прав на управление? Да и будут ли у нового покупателя какие-либо ограничения?
Получается, что когдато будет сайт, где крупные инвесттры смогут предлогать пулы прмельче, продавать свои доли и мелким тоже можно будет откусить свой кусочек от этого проекта!))) ждем-с....
@@skripko супер! Договор залога УК и господин Скрипко как способ обеспечения гарантии подписывает? Это раз. Каков вариант выхода из темы спустя Х лет? В том же Активо куча историй вхождения с фактически нулевой ликвидностью при выходе. Дисконты достигают 10ки %в. Не по всем зпифам, но, по некоторым есть.
@@denisivanov9421 Есть недвижка и есть... недвижка. Есть квартира или коммерция под стрит ритейл в центре Москвы, а есть доля в подвале в помещении на окраине. Вот да, добрый вечер так сказать
23.23🎉🎉🎉 а как же свобода договора?!? Если стороны подписали договор, а в последующем одна из сторон, на суде, скажет что договор имеет кабальные для нее условия? Судья примет сторону ответчика, сославшись на «свободу договора»
@@skripko вот здесь не соглашусь, имею опыт судебных тяжб в арбитражных судах, если условия договора не противоречат ГК, то суд считает свободой договора. Пример договора аренды неж помещений с К&Б, в их типовом 10-15 летнем договоре отсутствует индексация!!! Многие собственники, сдавшие в аренду свои помещения, пытаются признать это условие кабальным, НО до настоящего времени этого не случилось. Лично я судился с заказчиком по условиям договора, размер штрафных санкций с моей стороны был 1% от суммы договора (50 млн.р) за каждый день, а со стороны Заказчика 0,1%. от суммы долга. Срыв срока с моей стороны на 1 мес по условиям договора равнялся 15 млн р, при заложенной прибыли 3 млн р. Мы пытались признать это условие кабальным и не паритетным, - суд сказал, вы же сами подписали договор с такими условиями, свобода договора!!!
Условия жирнейшие и за 5 лет с 13й доходностью сумма отбивается. НО , что будет через 5 лет ? Не разорится ли ук с такими кабальными условиями? Кто согласится продолжать. Понимаю, что Андрей 100% захеджировался и вложился в какие нибудь ОФЗ на 5 лет или опционы, но блин тут на полгода не знаешь что планировать, а тут такая замануха
опа... придумано, как реализовать объект, без поиска крупного игрока...(вот, что блог животворящий делает..), хотя нет, в коммерции такое уже делают, видела как переделывают под сдачу посуточного жилья, продают, и привязывают обязательное управление..
Мне кажется было было бы неплохо, чтобы "сепаратизм" никак не мешал всем собственникам, в т.ч. сепаратисту. Это позволит инвестору на случай если что то пойдет не так как он ожидал продать по рыночной цене объект, а по Вашей схеме это сделать затруднительно. Получается некая аналогия с долями в жилой квартире, которая по долям стоит сильно дешевле, чем целиком.
@@skripko Здорово, если так. А у сепаратиста реализован доступ к коммуникациям(свет/вода/канализация)? Не останется ли он в случае выхода из Вашего проекта без коммуникаций?
24:16🎉🎉🎉 а с каких это пор Нотариус проверяет дееспособность??? А для кого тогда существует Федеральный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В. П. Сербского?!?
@@skripko По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
@@skripko безусловно, на сегодняшний день, нотариальные сделки самые безопасные, так как нотариус, отвечает своим личным Имуществом, в отличие от кучи горе юристов-риелторов и прочего мракобесия
@@nikitav5883 чтобы давать такие оценки - надо быть экспертом в комм. недвижке, желательно по конкретному городу и типу. В норме - тело инвестированное в бетон растёт, а в ОФЗ нет, поэтому сравнение смешное.
Не прячьте ваши денежки по банкам и углам. Несите ваши денежки, иначе быть беде. И в полночь ваши денежки заройте в землю там. И в полночь ваши денежки заройте в землю где? - Не горы не овраги и не лес, Не океан без дна и берегов, А поле, поле, поле, поле чудес, Поле чудес....
Цена их недвижки расти не будет. Лучше краткосрочно положить на вклад под 20%, а дальше думать по ситуации. Но ни в коем случае не нести деньги к этому пельменоиду
![I.N "HALLUCINATION" | [Stray Kids : SKZ-PLAYER]](http://i.ytimg.com/vi/n5B5q1Hwt_U/mqdefault.jpg)
За честность, открытость, и конечно же за вашу грамотную высокую эксперность! Процветания вам Андрей и вашей семье!
Как я долго ждал этот выпуск) Спасибо Андрей, что рассказываешь подробно о таких инвестициях.
Больше таких дейтельных людей нужно, очень нужно.
За честность и открытость отдельный огромный респект!!!! 🎉🎉🎉
Добрый человек спасибо тебе!!
❤ Спасибо Андрей, что делитесь такой интересной информацией.
Андрей, какой ты красавчик!!! Дай Бог долгих лет и благополучия!
Большое спасибо вам за такой качественный контент!
Анрей ваш подход к делу открытый и прозрачный , больших успехов вам! Ваш подход похож на Федора Овчинникова , простите за сравнение 👍
Интересно послушать как подсчитывается прибыль инвесторов, как они могут отследить финансовые потоки.
Я расскажу в дальнейших видео.
Но собственно агентский договор не позволяет «скрыть» прибыль в любом случае)
Атлична!!! Атлична!!!)) Очень круто
Андрей, у тебя в комментариях завелись "мусорщики" нужно чистить, а то доверчивых много в наше время.
На самом деле по порогу вхождения, я бы не опускал его ниже 4,800 млн рублей, чем меньше пул инвесторов, тем меньше в дальнейшем геморроя и непредвиденных ситуаций. Людям с 200-500 тысяч рублей вообще лучше не смотреть в сторону недвижимости, сейчас на вкладах 18% насыпают
Ну для этой схемы мы и не планируем
А в чём проблема 4,8 млн на вклад положить и получить 864000₽ за год ?
@@veanushвклад дает только процентный доход, но тело капитала не меняется. Недвижимость даёт рентный доход и сама индексируется на размер инфляции (на большом промежутке времени, ес-но с принятием инвест рисков).
@@SamuelBSR может быть , но тут доля, в сомнительном проекте. И ещё из недвижимости быстро выйти не получится , если только с дисконтом.
@@veanush да, инвест риски есть, но и потенциальная доходность выше, так и должно быть.
Классно Андрей Андреевич!!!🎉🎉🎉🎉🎉 Профита всем!!!
Теперь я точно полностью понял всю затею Андрея Владимировича ( исправил, Андрей Андреевич), для чего же все создавался канал и тратились большие ресурсы по времени и денежным ресурсам на открытие и ведения канала! Респект 👌👍 так держать! Есть большое доверие к данному бизнесмену!
Только я Андреевич)
@@skripko упс )
Удачи, искренне желаю Вам чтоб все получилось.
Андрей, выпуски у тебя крутые!
Спасибо за ролик. Интересноый проект.
Очень мощно! Вот это уже бизнес!
Молодцы! Ждем чек входа от 500 тыс.руб (а лучше 300 тыс.руб)
Пожрать впрок лучше возьмите на эти средства)
Купи кладовку)
Отлично, интересно, спасибо
Андрей привет.
Как предложение: используй крауд платформы. Они берут на себя всё сопровождение и работают по 259ФЗ. Из проверенных вариантов ВДело, Лендли.
И второй момент. Как то можно учесть возврат НДС для увеличения доходности (как у Активо)?
Нельзя продавать доли через ЦФА.
А что касается возврата НДС, то этот объект был на УСН.
Спасибо за выпуск !
Андрей, молодец, что позволяешь людям сохранять свои деньги.
Но мне такая схема сейчас не подходит. У меня нет огромного капитала, потому мне нужно зарабатывать.
Я тоже инвестирую в недвижимость, в редевелопмент, там доходность около 30%. Но не управляют, делают, садят арендаторов и продают ГАБы.
Успехов в бизнесе!
В течениЕ - через «Е» 😀 а в остальном - интересный и полезный выпуск )
Минимальный уровень арендной доходности 13% от какой суммы ? И за неисполнение этого пункта можно требовать возврат всех денежных средств?
Андрей, а сколько в кв метрах получилась доля на вложенных 9200000 млн ?
Да, условия супер!
Ждём уменьшение порога вхожления😂
В чем супер?
@@ВячеславУ-у4м как минимум гарантия 5 летняя. Да и под тот же КБ, вб помещение купить и сдавать тот ещё геморрой. Тут 10% есть и уже неплохо
В том что юридически все чисто и по пунктам понятно
@@zold961 в чем условия супер?
@@ВячеславУ-у4м 13% нормальная ставка + ещё и гарантированная
Добрый день. Подскажите стоит ли инвестировать в нежилое помещение, на которое действует публичный сервитут?
В помещении расположена электрощитовая с счетчиками, доступ в которую необходим коммунальщикам.
Будут ли проблемы по продаже этого объекта в дальнейшем, если его продавать как ГАБ?
Это успех )
Спасибо
Что бы продать долю кому либо нужно получать отказ (нотариальный) от преимущественного права покупки этой доли у других совладельцев.
Или дольщики предоставили уже на это действие нотариальную доверенность?
Предоставили, но у нас больше 20 дольщиков, поэтому достаточно уведомления через Росс реестр.
Вопросы
- а почему минимальная доходность обеспечивается только на 5 лет? Тем более что с повышением капитализации объекта будет происходить постепенный рост аренды (по крайней мере в теории должен)?
- под каждый объект вами создается новая УК или одно юр лицо управляет и вашими личными объектами и последующими в т.ч. с привлечением инвестиций?
- какой механизм защиты от продажи доли новому собственнику, который будет не связан обязательствами предыдущего (не присоединится ко второму договору о порядке пользования)? Если все таки это произойдет и новый собственник начнет оспаривать действия УК в суде?
- можно посмотреть проекты договоров?
Мне как человеку из судебной системы интересно.
P.s. Тема крутая, спасибо! Сам живя в Дагестане часто задумывался над примитивностью форм инвестиций в операционный бизнес, которые здесь используются. Практически все на доверии и уверенности, что через силу в случае чего смогут вернуть деньги. Очень много ситуаций когда людей обманывают, либо когда предложение разительно отличается от ожидания инвестора.
Мне кажется, 5 лет и так приличный срок) Вы все-таки недвижку берете в собственность, а не взаймы мне даете, мне очень тяжело предсказать, что будет с рынком Москвы в целом, через 10 лет)
УК одна и та же, но это не суть важно, я везде ген дир и учредитель в любом случае)
Там огромный штраф прописан на старого собственника в случае не информирования о наличие соглашения, но по суду в любом случае не прийдет, у нас специально хитро сделана юридическая обвязка)
А что касается договоров, мы их не рассылаем в открытый рынок, решите инвестировать, со всем ознакомитесь естественно.
@@skripko спасибо за ответ!)
Бизнес выглядит таким образом: с начало покупка дешевого объекта. Приведение в порядок и сдача его в аренду.
Но если объект рисковый или много в ремонт вложил. Тут инвестиции нужно размазать и вытащить вложенное. Но не будешь же ты морозить например 100млн на 20 лет. Это же глупо. Часть обьектов оставляешь себе (успешние конечно). Параллельно создаешь УК и размазываешь затраты УК на все обьекты и свои и чужие. Таким образом увеличиваешь рентабельность своих обьектов. Параллельно зарабатываешь и на управлении.
Я аплодирую стоя великому Андрею Скрипко :))) Браво.
Выйти из схемы сложно: как продать объект где куча собственников и еще ограничения есть.
Вот представь. Халява в 13% закончилась, что то пошло не так. ООО УК банкротится. Собственники которые друг друга не знают, пытаются найтись и что то изменить. Возглавить утонувшую УК или создать новую. Т.к. они не могут сдать общее помещение в аренду. А еще есть риск: УК например ставит директором наминала. И что тогда ? В России все схемотозы по привлечению средств заканчиваются плохо
Прикольный схематоз- компенсировать Андрею расходы на покупку объекта, расходы на содержание и управление и загнать себя в кабальный договор обслуживания. А поверх положить агентский договор по которому упраляшка от имени и за счет (!) акционера ведет свою деятельность.
Он отнюдь не кабальный, во-первых я так-то гарантирую арендную доходности своими деньгами, а во-вторых управляшку всегда можно сменить квал большинством.
@@skripko по ролику выглядит так, как я написал. Остальное нужно читать в документах. Ну и при нынешних ставках по депозитам и непредсказуемости цб для новичков выглядит не оч привлекательно. А старички давно в ЗПИФАх под 10% сидят и локти кусают
@@serge_che это какой же вклад дает 13% сверх инфляции, да ещё и на 5+ лет вперед?
@@flyingSn где написано «сверх инфляции»?
Я бы не связывался с этим балаболом
Комментарий про Бали улыбнул. Знаем мы, откуда ноги растут 😄
Понятно, тема сложная получилась, но более менее прозрачная. При таком геморе доля не может стоить дёшево. Мне приходило предложение на почту, но такой суммы пока нет. Надеюсь в дальнейшем будут проекты с меньшей суммой входа
Титаническую работу проделали!
Но есть вопрос ликвидности. А что если продать свою долю? Объект у которого один собственник гораздо более ликвидный, чем доля в объекте, да ещё и с обременениями. А отсюда и дисконт при продаже, который съест повышенную доходность относительно безрискового ГАБа.
Ну это еще вопрос, что более ликвидно, доля за 5 млн или объект за 100-200 млн. Все-так покупателей на крупные лоты в разы меньше, это и была наша основаная проблема.
Но проблема ликвидности присутствует во всех видах коллективных инвестиций, строго говоря необходима большая инвесторская база.
*Андрей, здравствуйте* Подскажите на торгах ооошка выкупает помещение выше рыночной стоимости. В помещение заложен ндс. Вопрос: ооошка както возвращает часть дегег? Условно рыночная стоимость 2,1 милиона рублей. А на торгах выкупили за 2,4 миллиона рублей но в сумме заложен ндс. 12 участников , физики отвалились на сумме 1,6 милиона рублей, остались только 4 ооошки и довели до 2,4млн.р (Секция приватизация мун. имущества, аукцион на повышение.) Я просто физик, ооошка для моих оборотов неинтересна мне, просто хочу понять схему таких покупок. Спасибо если ответите.
Если ООО НДСное, то сумму НДС она вернет из ФНС
@@skripko спасибо за ответ.
А может быть такое с физиками на аукционе на повышение?:
Стартовали с 800 тысяч рублей. 10 участников.
Допустим поднималась цена и дошла до 1 500 000 рублей.
И тут вступает в игру
Иванов Иван Иваныч. И начинает долбить кнопку повышая цену всё выше и выше до 2,4 милиона.
Его признают победителем но он отказывается от подписания и оплаты. Тогда передают право человеку предложившему вторую большую сумму, и оказывается эта сумма 1 500 000рублей.
Тоесть провернули схематоз Петя и его друг Иванов Иван Иваныч.
Петя был вторым по цене 1 500 000. А его друг Иванов Иван Иваныч просто потерял залог в размере 100т.р А остальных участников побрили.
Как Вы думаете это возможно? Или я сильно загоняюсь. Просто реально много лотов уходит выше рыночной цены или по рыночной цене, как физикам так и юр лицам.
В России все доходности 13% или выше, выглядят так: директор проворовался и сказал извините я на СВО. И с него все снимается. Такое я уже лично в прошлом году прошел.
Наняли директора по знакомству, он разворовал контору за 3 месяца, далее в момент разговора (мы приехали с охраной) он сказал я в туалет, выпрыгнул из окна и на СВО (контракт с минобороны) мы его даже уволить не можем :)))
Уголоаное дело возбудили, но от него толку не будет. Уже проходили много раз.
Я не хейтер, просто много лет в бизнесе и понимаю, что картинка с нотариусом ничего не гарантирует.
Хотя маркетинг хороший, продолжай в том же духе, надеюсь получиться в 10 раз увеличить собственность в управлении. Практически «Банк» получится :))
Ржака😂,
Директор разворовал контору и ушёл на СВО, инвесторы начали донатить ВСУ 😂😂😂
Куда бы я не выпрыгнул, нотариальную недвижимость отобрать не получится)
@@skripko это так, но обычно Шерифа не волнуют проблемы Индейцев :)
И тебе привет, Андрей!)
Приятно, что смотришь)
Добрый День !!! Спасибо большое за эфиры !!!! Скажите пож та имеет ли смысл покупать помещение с пунктом выдачи Wildbеrriеs в связи с их непонятным будущим или лучше обратить внимание на Сдэк и Озон
Когда выбираете помещение, главное на что нужно смотреть, это рыночные арендные ставки в районе и цена м2. А какой сейчас арендатор, дело второе, они склонны меняться
На мой взгляд все равно остаются вопросы из разряда "а что если":
1) Понадобится вдруг реализовать долю, то скорее всего, придется это сделать это с дисконтом к рынку и низкой ликвидностью.
2) Управляющая компания просто продала неликвидный объект? За это может и потерпеть и платить 13% 5 лет, что кажется не так и много.
3) В итоге гарантий на капитализацию нет и дольщик рискует остаться с непонятной долей и риском управлять этим совместной доле.
4) Агентская схема не защищает от завышения. Да она показывает комиссию агента, но никто не мешает контролировать всю цепочку.
В общем, из всего того из-за чего люди любят недвижимость остается в сухом остатке только возможность владеть "физическим" объектом, но при этом появляется огромное количество минусов в отличие от владения объектом целиком.
Всем кто вложился пожелаю хорошего профита.
Владеть целиком конечно хорошо, но сразу возникает геморрой с управлением недвижимостью, я даже ролик об этом снял)
Ну а по пунктам
1. Возможно, но это касается любой недвижимости, вы думаете объект за 200 млн с руками оторвут?) а в данном случае все зависит от общей инвесторской базы
2. Если объект приносит 13% арендной доходности, то он как минимум не неликвидный)
3. Инвестируя в недвижимость вы в любом случае берет риск недвижимости. Например, если столицу перенесут во Владивосток, пиши пропало)
4. В целом да, но конкретно в этом объекте нет, потому что за арендные платежи отвечает Кладовкин, а не я.
@@skripko >Владеть целиком конечно хорошо, но сразу возникает геморрой с управлением недвижимостью, я даже ролик об этом снял)
Так данная обвязка не лишает этой проблемы. Лишь временно гарантирует минимальную доходность на 5 лет, но прозрачности не сильно добавляет.
Ну а по пунктам
> 1. Возможно, но это касается любой недвижимости, вы думаете объект за 200 млн с руками оторвут?) а в данном случае все зависит от общей инвесторской базы
Речь не о стоимости, а о единоличном владении или коллективном. Чем больше будет инвесторов тем сложнее будет договориться.
> 2. Если объект приносит 13% арендной доходности, то он как минимум не неликвидный)
Можно легко "нарисовать" доходность. Как проверить? Известная же проблема покупки объекта с арендатором.
>3. Инвестируя в недвижимость вы в любом случае берет риск недвижимости. Например, если столицу перенесут во Владивосток, пиши пропало)
Тут речь что к риску недвижимости добавляются риски совместного владения. Вот есть 3 м2 в центре помещения, что с ними делать, если остальные ограничат доступ? Либо просто 3 м2, а где не указано. Как распределяется владение коммуникациями итд?
>4. В целом да, но конкретно в этом объекте нет, потому что за арендные платежи отвечает Кладовкин, а не я.
:)
@@kapustko1436 как ты определишь конкретные 3 м2, здесь ведь долевая собственность, или я что-то не так понимаю
Маладэс Эндриу 👍
Добрый день! Подскажите пожалуйста, как застрахован инвестор от ошибки планируемой выручки объекта, а так же не выплаты 13% гарантированных выплат от компании Андрея Скрипко?
Думаю никак, он из ООО выйдет и тю тю :))
УК (УС) может просто положить средства дольщиков в ОФЗ под 16%+, и выплачивать 13%. Вопрос в оценке недвижимости, как залога, но вряд ли там LTV
Зачем ОФЗ, депозит в Сбере 18% и выше будет на ближайшие 12-14 месяцев.
@@raminthebushes2344 срок 5 лет нужен. В Сбере депозит короче, как вы сами сказали. Андрей говорил про мотивацию УК за счёт схемы с гарантией 13% дохода. Так тут ее нет. Деньги от продажи долей можно разместить в надёжные бумаги и выплатить инвесторам 13%, получая себе маржу 3+. Плюс ещё сам арендный поток можно на 100% себе забирать, если он меньше 13%. В общем, сомнительная мотивация УК(УС) получилась
@@raminthebushes2344 сейчас депозиты конечно выгоднее
А сделать доходность меньше 13% для УК легко. Достаточно сдавать кладовки неофициально. Понятно, что Андрей так делать не будет, но схема совсем не защищает инвестора, который именно ставит на рост арендного бизнеса
@@raminthebushes2344пока что доходность сбер депозитов с такой ставкой 3-6 месяцев, дольше - ниже
Цена м2 предусмотренного по инвест договору?
Спасибо за ролик. Хочу вопрос знатокам задать по теме недвижки, почему в нашей стране не развиваются reit как в сша? ну чтобы можно было на фондовом рынке зайти и купить reit
Почему не развивается, у нас есть ЗПИФы, просто REITы это что-то среднее между акционерными компаниями и ЗПИФами
Андрей,т.е ты сейчас пойдешь по пути получения прибыли через управляющую компанию,это дает возможность масштабировать бизнес через инвесторов,какие сть еще примеры таких компаний в России или за рубежом?
Я честно говоря, не могу конкретный пример привести, но REITы очень распространены.
Ещё назрел вопрос, Андрей, а возможно рассчитаться в USDT ?)
Оплачивать можно только безналом в рублях, но с обменом крипты мы можем помочь)
Уважаемый Андрей, возможно ли, что после 5 лет, гарантированая арендная доходность будет, нарпимер 5% годовых или же вообще не будет гаранированной доходности, т.е. Что будет после 5 лет, какой порядок действий? Спасибо.
Не будет доходов - не будет доходности. И никому вы не продадите свою долю. Всё это шляпа полная
Ну это тоже самое, что спросить, а если через 5 лет съедет арендатор)
вообще 5 лет короткий срок для такого плана проекта, доходность должна только расти, но если у нас дроны будут каждый день, например, над Москвой летать, то ясное дело доходность ниже будет.
Риски такие же как у любой недвижимости, но и плюсы такие же.
@@skripko поэтому не рекомендую иметь дел с Андрюшей - пельменоидом. Положите деньги на вклад, пока такая ставка. Дальше смотрите по ситуации
Здравствуйте. Скажите пожалуйста если инвестор решил выйти из проекта как это будет выглядеть? Сможет он выйти? Если недвижимость поднялась в цене ему выплачиваться будет сумма согласно его доли по текущей цене рынка или по цене приобретения или возвращается сумма вложенных средств?
Сможет если найдет такого же бедолагу. С начало, Вы предложите выкупить другим собственникам, если они откажутся тогда идете искать например через Авито :) но все не дураки и если предложат внутри коллектива цену. Она будет конечно не рыночной. Это определенного рода кабала с обременением.
Пример квартира где есть 10 собственников. Ну попробуейте продать 1/10 доли в такой квартире :)) только в квартире нет обременений. Сиди скупай потихоньку, хоть всю жизнь.
Здесь цель другая. Заработать на обьекте через продажу и размазать затраты на управление. И если получиться заработать.
Это не квартира, а коммерция, покупают ее ради арендного дохода, поэтому если объект приносит деньги, проблем с продажей не будет. А «найти другого бедолагу», так можно и про паи в ПИФах и даже про акции сказать, принцип же тот же
Как выходить из этой истории? Искать самому покупателя на долю с ограничением прав на управление? Да и будут ли у нового покупателя какие-либо ограничения?
Но почему важные агентский договор и договор гарантий не нотариальный ? 😁 не большие расходы для спокойствия инвесторов 😅
Уважаемый Андрей, а на конву договора возможно взглянуть?)
Мы не рассылаем в открытой рынок, чтобы по рукам не ходило.
Получается, что когдато будет сайт, где крупные инвесттры смогут предлогать пулы прмельче, продавать свои доли и мелким тоже можно будет откусить свой кусочек от этого проекта!))) ждем-с....
А метод распределения прибыли котловой?
Все пропорционально доли
Что будет если с ответственным собственником что-либо случится? Как говорится желаю здоровья но хочется знать все риски
Собственники выберут другое УК просто.
А если вопрос гарантий, то обязательства на наследников перейдут просто.
Интересно, а чем обеспечена гарантия господина Скрипко? Только его честным слоаом или еще,, например, депозитом нотариуса?
Она обеспечена недвижимостью УК и благосостоянием господина Скрипко) я все-таки не анонимный блоггер, можно справочки навести, что у меня есть)
@@skripko супер! Договор залога УК и господин Скрипко как способ обеспечения гарантии подписывает? Это раз.
Каков вариант выхода из темы спустя Х лет? В том же Активо куча историй вхождения с фактически нулевой ликвидностью при выходе. Дисконты достигают 10ки %в. Не по всем зпифам, но, по некоторым есть.
@@denisivanov9421 Есть недвижка и есть... недвижка. Есть квартира или коммерция под стрит ритейл в центре Москвы, а есть доля в подвале в помещении на окраине. Вот да, добрый вечер так сказать
23.23🎉🎉🎉 а как же свобода договора?!? Если стороны подписали договор, а в последующем одна из сторон, на суде, скажет что договор имеет кабальные для нее условия? Судья примет сторону ответчика, сославшись на «свободу договора»
Нет, кабальные условия отменят и все, потому что нельзя ограничивать права установленные ГК
@@skripko вот здесь не соглашусь, имею опыт судебных тяжб в арбитражных судах, если условия договора не противоречат ГК, то суд считает свободой договора. Пример договора аренды неж помещений с К&Б, в их типовом 10-15 летнем договоре отсутствует индексация!!! Многие собственники, сдавшие в аренду свои помещения, пытаются признать это условие кабальным, НО до настоящего времени этого не случилось. Лично я судился с заказчиком по условиям договора, размер штрафных санкций с моей стороны был 1% от суммы договора (50 млн.р) за каждый день, а со стороны Заказчика 0,1%. от суммы долга. Срыв срока с моей стороны на 1 мес по условиям договора равнялся 15 млн р, при заложенной прибыли 3 млн р. Мы пытались признать это условие кабальным и не паритетным, - суд сказал, вы же сами подписали договор с такими условиями, свобода договора!!!
Интересно сколько стоила разработка такого договора и приложений к нему?
Как в рекламе, мастеркард - бесценно))
@@skripko а как же открытость, заявленная в конце видео? 😉. Хотя бы диапазон цен.
0, у меня же свои юристы и знакомый нотариус)
договорА или договорЫ?
ДоговорА стало жаргонизмом. Так что так и эдак правильно
@@gde-to_leto чутка режет слух )
@@sergeyshvedov5245 а инвесторА не режет? 😁
Правильно только договорЫ.
😂 Прикол-прикол, для "вас" прошло несколько недель, а для "меня" 5 минут. Обычно все в точности до наоборот говорят блогеры))))
Условия жирнейшие и за 5 лет с 13й доходностью сумма отбивается. НО , что будет через 5 лет ? Не разорится ли ук с такими кабальными условиями? Кто согласится продолжать. Понимаю, что Андрей 100% захеджировался и вложился в какие нибудь ОФЗ на 5 лет или опционы, но блин тут на полгода не знаешь что планировать, а тут такая замануха
Ну я же не из своих плачу 5 лет) там смысл, что аренда должна перекрыть это в ближайшее время
вопрос 13% годовых?
сейчас вклад на 3 года плюс минус с такой же ставкой
капитализацию объекта не учитываете
В каком банке на ТРИ года есть такие вклады?
@@get_out_itа за чем?… если недвижимость не твоя… да и доход только в случае продажи… и не факт что в +
Альфа банк
@@19-Matvei Фридман сейчас нанял юристов в Лондоне , чтобы не экстрадировали)…неизвестно что с банком будет
опа... придумано, как реализовать объект, без поиска крупного игрока...(вот, что блог животворящий делает..), хотя нет, в коммерции такое уже делают, видела как переделывают под сдачу посуточного жилья, продают, и привязывают обязательное управление..
Ох не просто будет расширять портфолио объектов с обязательством в 13 процентов
Андрей, почему не отсеиваете людей на начальном уровне, деньгами?
В каком смысле? При заявках? Мы отсеиваем, просто в дальнейшем я хочу расширить аудиторию и меньшими чеками.
А видео вышло спусти 3 недели,как так?
1 неделю, прошлая серия была же в прошлое воскресенье
👍🏼👍🏼👍🏼
Теперь я знаю пароль от Wifi, не был заблюрен. Что мне делать с этой информацией?)
Можете там около входа фильмы качать)
Мне кажется было было бы неплохо, чтобы "сепаратизм" никак не мешал всем собственникам, в т.ч. сепаратисту. Это позволит инвестору на случай если что то пойдет не так как он ожидал продать по рыночной цене объект, а по Вашей схеме это сделать затруднительно. Получается некая аналогия с долями в жилой квартире, которая по долям стоит сильно дешевле, чем целиком.
А вам никто не мешает продать, когда вы хотите, в этом вся суть.
@@skripko Здорово, если так. А у сепаратиста реализован доступ к коммуникациям(свет/вода/канализация)? Не останется ли он в случае выхода из Вашего проекта без коммуникаций?
Ах вот куда вложился Машков)
Андрей Андреич, как идет загрузка?) все по плану?)
Не, Дима не вкладывался) а вот Протон да) пока все по плану)
13% доходности? Что-то маловато😂
Круто ! А если эти деньги завести в DEFi в пару BTC\ETH доходность была бы +- таже, только без людей ) Желаю вам удачи !!!
Доходность была бы отрицательной )
Крипту на всю котлету😂😂😂😂. Записать на флешку и забыть код!
А лучше залить все бабки накакуето криптобиржу и потом несмочь вывести😂😂😂.
@@ДиванныйАналитикМамкинИнвестор Любимое дело крипто-эктузиастов
24:16🎉🎉🎉 а с каких это пор Нотариус проверяет дееспособность??? А для кого тогда существует Федеральный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В. П. Сербского?!?
Почитайте законы, нотариус проверяет состоят ли участники сделки в диспансерах и имеет право(!) давать оценку из текущей дееспособности.
@@skripko По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
@@skripko безусловно, на сегодняшний день, нотариальные сделки самые безопасные, так как нотариус, отвечает своим личным Имуществом, в отличие от кучи горе юристов-риелторов и прочего мракобесия
12% ОФЗ дают на 5 лет без всего вот этого ))
А в ОФЗ тело тоже растёт?)
@@Den-jx6exа с чего тут будет тело расти? Мне кажется неликвид из которого не выйти.
@@nikitav5883 чтобы давать такие оценки - надо быть экспертом в комм. недвижке, желательно по конкретному городу и типу. В норме - тело инвестированное в бетон растёт, а в ОФЗ нет, поэтому сравнение смешное.
@@nikitav5883именно, выйти будет очень сложно
Не прячьте ваши денежки по банкам и углам.
Несите ваши денежки, иначе быть беде.
И в полночь ваши денежки заройте в землю там.
И в полночь ваши денежки заройте в землю где? -
Не горы не овраги и не лес,
Не океан без дна и берегов,
А поле, поле, поле, поле чудес,
Поле чудес....
Вот ты себе геморой придумал, всю кукуху выклюют
Что за спам комментарии
Доходность 13, при факт инфляции 25 - 40, такое себе... 🙄
Это минимальная арендная доходность, а цена недвижки может расти куда угодно, так что чем выше инфляция тем лучше.
Цена их недвижки расти не будет. Лучше краткосрочно положить на вклад под 20%, а дальше думать по ситуации. Но ни в коем случае не нести деньги к этому пельменоиду