☠️ OPTIMISER sa FISCALITÉ : les DANGERS du Cash Squeeze
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- Опубликовано: 13 сен 2024
- Le cash squeeze : Un des pires dangers qui guettent l'investisseur immobilier locatif débutant ! Comment l'éviter ?
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'15:55 on a même pas parlé des charges de copro si applicable, assurances, petits travaux à gauche à droite.
Super ! On veux plus de vidéo comme ça !!!
Merci pour ce bel exemple, très bien expliqué !!
Il aurait été intéressant de comparer cet achat en mode réel dans une seconde partie de vidéo pour chiffrer les différences...
Salut yoann super vidéo bien claire et surtout avec des chiffres c'est top. L'idéal serait de faire la même chose au régime réel et en sci avec l'IS.
Le régime réel reste intéressant uniquement si on plus de 30% de charges sur le total des loyers bruts perçus.
Une chose que je n’ai pas entendu, c’est que le réel est une option sur 3 ans... et donc dépasser ces 30% pdt 3 ans.
Dans le cadre d’un crédit, effectivement ça restera le réel à choisir de préférence.
Si tata Suzanne a fini son crédit depuis 10 ans et ne fait pas de travaux, le micro est à choisir.
Le micro c’est pas des cas particuliers, juste pour les personnes qui ont pas de charges, d’emprunt ou pour qui c’est plus interessant d’avoir 30% d’abattement pdt 3 ans que des travaux déclarés pdt 1 an (et deux ans sans charges à déduire mise à part la tf)
Parfait, maintenant il ne te reste plus qu'a faire pareil pour le régime réel et avec l'IS ! Oui on est gourmand ! ;)
Ara ii
Merci Yann pour ces explications. et au régime réel comment s'effectuent les calculs ?
*BONNE VIDEO ! tout est clair ! en revanche tu pourrais aborder plus en détails l'imposition lors de la transmission car celle-ci change aussi énormément en fonction de la forme choisie ! "
La vidéo parfaite pour comprendre le mécanisme fiscal. Si tu pouvais prévoir la même pour le statut de société type CSI, ce serait parfait :)
Vidéo très intéressante et complète. Faire les mêmes explications pour le régime réel, la location meublé et en SCI serait un très bonne idée. Bonne continuation.
Les explications en détail et mises à jour sur tous les régimes sont disponibles dans mon académie : www.yanndarwin.com/academie
Bonjour Yann tout d'abord merci pour tes vidéos qui m'ont beaucoup apporté!pourrait tu stp faire une vidéo montrant le mécanisme d optimisation fiscale pour un investissement en immeuble de rapport?
Excellente vidéo !! Vraiment👍 je met le bleu juste au dessus
Super démonstration par l'exemple. Je suis d'accord pour dire que l'on veut plus de vidéos de ce style !
Ton livre est super, je le fini se soir ou demain. Merci, sort le sur papier je l'achèterais
Salut Yan, merci pour tes vidéos !
Aurais tu une recommandation de livre pour apprendre et surtout comprendre la fiscalité française quant à l'immobilier ?
Rien a dire Yann je te suis depuis tes débuts c’est la grande grande classe !!! Merci pour tout
Hello Yan,
Petite Question vos mieux faire un pres sur 20 ans ou sur 25 ans ? pour augmenter le cashflow ?
Car au finale les intérêts sont défiscalisée non ? Donc autant prendre sur le maximum d'années ?
Si lors de la visite tout allait bien, et ensuite problème gênant pour un locataire par exemple : 3 mois plus tard mauvaise installation éléctrique ( salle de bain non mise à la terre ) du coup coup de jus quand on prend notre douche, on se rend compte que les murs de la chambre sont vraiment mal insonorisé et quand le voisin parle on à l'impression qu'il est à coté ?
Pour tout ces travaux à faire c'était pas prévus donc comment tu fais ? Si de base tu était déjà juste en thermes de rentabilité ?
Merci de ta réponses
Bonne vidéo, comme d'hab! Ca reste de la fiscalité basique que tout investisseur (rentable) immobilier se doit de connaître. Pourrais-tu faire un exemple d'arbitrage entre un régime réel en location nue avec gros travaux (incluant de l'agrandissement/construction/reconstruction + quelques travaux d'amélioration/rénovation) et un régime LMNP au réel avec ces mêmes travaux ? Il te faudrait presque un support Excel projeté pour avoir une vision claire car c'est beaucoup plus technique, mais ce serait top! Serait-il alors intéressant d'opter pour la location nue pendant les 2/3 premières années (je ne sais plus exactement pendant combien de temps on doit suivre le régime choisi), puis de basculer en LMNP ou LMP?
Bref, c'est du travail mais ce serait très intéressant par rapport à la méthode que tu défends, notamment le fait de rénover des biens dans un état moyen. (Une comparaison avec un régime en société serait également bienvenue une fois la TMI de 30% dépassée!).
Dernière requête => un prix de Noël plus explosif que le Black Friday sur tes formations!!
Merci pour cette explication
Explications claires et didactiques. Pouce bleu amplement mérité 👍
Génial! bravo pour tes explications simples et précises! J'apporte mon GROS POUCE à l'édifice!!
Bonjour superbe vidéo que conseil tu pour des location de box garage comme type de fiscalité
Yann , coquin je t ai vu regarder sur la droite ou tu dois t avoir ecris les résultats des chiffres 🙂 ...
Paul-Alex j’ai pas encore une calculatrice dans la tête... mais c’est prévu à la prochaine mise à jour ;)
@@YannDarwin c'était hyper discret 😉😉 bravo
Bonjour , comment on fait pour faire sauter la csg ?
et si on passe par un expert comptable pour un montage en sci, il faut pas oublier les dépenses la aussi.
Superbe vidéo Yann, merci.
bonjour yan, j'aimerai te poser une question car je suis en plein doute : j'ai acquis un premier studio en octobre pour un prix globale de 34000 (bien, notaire, et travaux : fenêtre peinture ect) , actuellement j'ai fait une proposition pour 3 autre studio dans le même bâtiment pour 80 000 euros (bien et frais d'agence). Le problème c'est que que je dégage un cash flow de 250 euros par mois net mais pas après impôts car en effet après quelque simulation je me retrouve avec 400 à 500 euros d’impôt par mois comment optimiser cela.
Sauf que dans cet exemple précis, deux trucs m'interpellent :
- avec 4320 de prêt, 500 de taxe foncière, si tu ajoutes encore l'assurance loyers impayés (en général un 1/2 mois de loyer soit 225) et l'assurance de l'appart en propriétaire non occupant (70 ?), tu arrives quasiment à 0 avant même qu'on parle d'impôts
- qu'est-ce que ça donnerait au réel ? Ca aurait été intéressant de voir l'autre alternative. Si je calcule bien, au réel on déduirait les intérêts et l'assurance du prêt (en faisant une simulation je trouve à peu près 870 / an), la taxe foncière (500), l'assurance loyers impayés (225), l'assurance propriétaire non occupant (70), soit au total 1665 euros / an, soit... 30,8% des loyers, donc exactement pareil qu'au micro-foncier. Allez, on peut encore rajouter les frais de gestion si on veut se payer le "luxe" de prendre une agence, et il me semble 10 euros de frais postaux ou un truc comme ça (la bonne blague d'ailleurs !)
Il faudrait qu'il y'ai des travaux pour créer un déficit!
Après je sais qu'en LMNP, on peut déduire également l'amortissement des murs du bien, et du mobilier (qui ne concerne pas du coup la location nue). Je ne sais pas si c'est également valable pour le nu au régime réel.
Non, le nu au réel, on ne déduit pas l'amortissement.
Faire des travaux et créer du déficit, ça reste une solution très spécifique je trouve. Tu fais ça quand tu as déjà des revenus importants à côté et que tu veux "plomber" ton bilan général pour ne pas être trop imposé. Si le bien en question est sensé te rapporter un cash flow (et donc, devenir ta source de revenu), tu vas pas chercher à être en déficit sinon tu injectes tes économies dans le système.
Et puis dans cet exemple, on ne suppose pas qu'il y a des travaux je pense, c'est une approche d'ordre général (?)
Merci pour l'info.
En revanche, je ne suis pas d'accord avec toi en ce qui concerne les travaux. Tu ne fais pas des travaux simplement pour en faire, augmenter tes charges et réduire ton résultat qui sera ta base imposable, non. A deux bien équivalents, dans la même ville, même surface, même potentiel, mieux vaut prendre celui qui est à 50ke avec 50ke de travaux plutôt que de prendre celui à 100ke sans travaux. Quand tu as épuisé le déficit, soit tu refais des travaux, ou réinvestis.
Bonjour Yann peut on déclarer la 1ere année au micro et la 2ème année au réel ? Merci et super continue comme ça.
Bonjour Désolé si je répond à ça place mais je suis en plein dedans en ce moment pour éviter de me faire étriper par les impôts ;) Si j'ai bien compris il est tout a fait possible de passé du micro au réel d'une année à l'autre en revanche quand on passe au réel on s'engage pour 3 ans. Yann m'arrêtera si je me trompe ;)
Bravo Yann, bonne pédagogie dans cette vidéo, merci de souligner l'importance de la fiscalité c'est LE piège de l'investissement immobilier
Bon boulot bravo !!
Très intéressant merci 👍
Super vidéo retour à l'essentiel. Bonne piqure de rappel .Meilleur chaîne immo et de loin. que du bonheur .
Hyper intéressant ! Merci j'adore vraiment tes conseils. Je n'ai pas encore sauter le pas dans l'investissement mais j'y travaille et tu m'aides bc.
laet laet merci à toi ;)
Les intérêts d'emprunt n'ont pas été oubliés?
Tu peu fair une vidéo ou tu donne ton avis sur le krash immobilier annoncer pour 2018 stp
T'inquiètes pas ,tout va bien se passer en 2018
Le grand retour de tata suzanne !
Salut Yann ta formation que tu met en promotion après avoir télécharger ton livre m intéresse mais la page internet pour le payement n est pas sécurisé dommage j aurais bien voulut profité ce cette promotion . Merci pour tes video moi perso j adore ce que tu fait .. salut l ami !
kassa chenni salut à toi. L’équipe vient de checker ça et en effet il y avait un petit conflit avec un formulaire. C’est réglé maintenant si tu rafraîchis la page ;)
Si tu as des soucis, tu peux revenir vers le support sur clients@enfinrentable.fr
Pour ma part j'avais pris Kaeya. J'ai fischl C6 et je ne joue pas du tout Xiangling. Donc peut être que ce mois-ci ça va partir sur un arc rochenoire pour Ganyu...
Et encore tu n'as pas parlé des charges !!
bon au final tu nous donnes un exemple à 7,7% de renta brut ! Ce qui n'arrivera jamais à un investisseur suivant les conseils de yann darwin qui cherche plutôt 10-12% pour être rentable maintenant et pas dans 20ans ;).
La question maintenant est peut on faire du cash squeeze avec des biens à 10-12% de renta brut ?
Regarder bien aussi, ce qu'est l'effet ciseau...
Merci Yann pour cette vidéo très intéressante! 😊
Je confirme que le régime réel est meilleur. j'ai utilisé ce régime pour ma déclaration d'impôts et j'ai pu obtenir un déficit fiscal qui m'a permis de ne pas payer d'impôt sur les revenus foncier la première année et réduit mes impôts sur mes revenus classique. 😉
Top
L'abattement et de 50% pour le micro meublé.
Peut être investir ailleurs en Europe pour éviter tous ces impôt
Merci
Pkoi tmi a 30% et pas 14%
wahouuu heureusement que j'ai un gros cash flow brut (230e) a la fin il me reste 89e ^^ bon j'ai pris avec impots a 14% alors que meme avec l'appart je suis toujours dans la tranche a 0% ^^'
Trop fort, je like
bonjour yann ! Attention aux tranches marginales que tu donnes dans la vidéo ! 14/30/41 et 45 pas 31 ;)
bonne journée à toi
Bonjour, comment on sait a quel pourcentage on est soumis ?
Si j'avais eu ce genre de conseil il y a 15ans j'aurai économisé bcp d'argent.
lol , le jeu d' acteur !
😂😂
J’ai compris en tout cas que t’étais pas comédien
Pp ô,