재개발 단계에는 크게 추진위설립-조합설립-사업시행인가-관리처분인가 가 있는데요, 사업시행인가 후에 감정평가를 하게됩니다. 내 땅의 가치를 얼마로 쳐줄건지 감정평가사가 하게되죠. 그 때 예상조분가가 나옵니다. 모든 땅의 감정평가액과 공사비, 사업비, 대지지분에 따라 조분가가 결정됩니다. 그래서 예상조분가로 싼지 안싼지 비교해볼 수 있지만 사업이기 때문에 어느정도의 리스크는 있을 수 있겠습니다. 리스크가 곧 수익이죠. 감평 전에는 몰라요. 감평이 작게 나왔는데 후에 평형 신청할 때 대형평형 개수가 많다면 운이 좋게 대형평형을 받을 수도 있는거고요. 사업이기에 어떻게 될지 모르는게 리스크이자 곧 수익입니다. 그래서 감평 전 매물 중 저렴하게 살 수 있는거고요. 감평 후에 실망매물에서 기회가 있기도하고요. 안전하게는 감평 후에 들어가면 됩니다. 그 안정성에 대한 이익을 어느정도 내려놓고요. 제 설명이 도움이 되셨으면 좋겠네요^^
실제 매물로 설명해주시니 이해가 쉽네요! 감사합니다...그러면 보통 조합원 분담금...이라고 하는게, 저 조합원 분양가에서 내가 처음에 매수할때 들어간 금액을 빼면..그게 추분. 이라고 하는 그거 맞나요? 장위구역 예시에서 9.7억을 입주할때까지만 들어가게 되면, 추가로 더 들어가는 금액은 없는 개념이 맞는건가요?
조합원분양가(조분가)-권리가액="분담금" 이라고 합니다. 제가 권리가액은 처음 접할 때 헷갈릴 것 같아서 설명을 뺐어요. 제가 감정가로만 설명을 했는데, 권리가액=감정가x비례율. 입니다. 비례율이라는건 사업성을 나타내는 지표에요. 비례율(%)=(종후자산-총 사업비)/종전자산 x 100으로 표시되는데 사실 이건 저도 어려워서 아직 잘 모르겠어요. 보통은 100%로 계산하긴 합니다. 일반분양이 잘 안 되거나 공사기간이 길어지거나 할 경우 비례율이 떨어지게되는데 그러면 권리가액도 떨어져요. 그 때 그만큼 돈을 더 내야되는데 그 금액을 "추가분담금"이라고 합니다. 즉, 장위구역을 처음에 비례율을 100%로 계산해서 9.7억을 주고 샀지만 이후에 분양이 안 되거나 공사기간이 길어져서 비용 계산을 해보니 비례율이 90%로 떨어졌다고 가정해보면, 권리가액=감정가x비례율=1.02억x100%=1.02억 변경된 권리가액=감정가x비례율=1.02억x90%=9180만원. 이 둘의 차이인 1020만원이 "추가분담금"으로 더 내게됩니다. 설명이 잘 전달 되었을까요..??? ㅎㅎ 댓글 남겨주셔서 감사합니다!!
![[MBC 탐사기획 스트레이트 273회] 수렁에 빠진 자영업자 - 스트레이트 273회 (24.11.10)](http://i.ytimg.com/vi/tTl8Hebsu60/mqdefault.jpg)
![[MBC 탐사기획 스트레이트 273회] 수렁에 빠진 자영업자 - 스트레이트 273회 (24.11.10)](/img/tr.png)
![YoungBoy Never Broke Again - Missing Everything [Official Video]](http://i.ytimg.com/vi/dTYeMZGzOzw/mqdefault.jpg)
![YoungBoy Never Broke Again - Sneaking [Official Video]](http://i.ytimg.com/vi/1ILUps2zDFU/mqdefault.jpg)
비례율은 중요합니다.
예시)
감정평가액 = 5억
프리미엄 = 2억
*비례율 = 130%
조합원 분양가 = 5억
*매매가 (네이버가격) = 5(감평)+2(프리미엄) = 7억 (빌라를 사는가격)
*권리가액 = 5(감평)*130%(비례율) = 6.5억 (빌라의 권리가격)
*추가분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 = 5 - 6.5 = -1.5 환급
결론) 총매수가 (신축아파트 가격) = 6.5(권리가액) + 2(프리미엄) -1.5(추가분담금) = 6억
만약 총매수가를 조합원 분양가(5) + 프리미엄(2) 으로만 외우면 총7억으로 계산됩니다.
6억짜리 아파트를 7억으로 계산하는 실수를 범하는 것이지요.
비례율이 100%이면 총매수가 7억되는거고 130%이면 6억되는 겁니다.
그 현장의 사업성이 비례율로 반영되기 때문에 조합에서 일반분양 사업성 좋아지려고 애쓰는 겁니다.
비례율은 굉장히 중요합니다.
참고해주세요.
구독과 좋아요 유익한 정보 잘보고갑니다 감사합니다
영상잘봣습니다~~~
감사해요~
저도 나이든 부린이데... 정말 쉽게 설명하셔서 너무 좋네요.
다른 영상도 열심히 봐야겠어요.
새해에도 대박나시고 무탈하시고 홧팅입니다.~
고맙습니다 ❤️
감사합니다!!
민들레님도 새해에도 건강하시고 대박나세요~~!!
잘 봤습니다. 가려운 데 긁어주셔서 너무 감사해요. 재개발지역 계산법을 어떻게 봐야 할지 잘 몰라서 답답했었거든요ㅠㅠ 왕부린이에게 큰 도움 주셨어요~~ 앞으로도 좋은 영상 기대합니다.
이렇게 댓글 남겨주셔서 감사합니다. 좀 더 좋은 영상 만들도록 노력하겠습니다. 건강하고 행복하세요!
쏙쏙 알아들어요..ㅎ
다행이에요! 감사합니다 보리님.^^
안녕하세요 조합원분양가 책정전에 싸게산건지 비싸게 산선지 알수 있는 방법도 있을까요? 조분가가 어떻게 결정 되는지도 궁금합니다
재개발 단계에는 크게 추진위설립-조합설립-사업시행인가-관리처분인가 가 있는데요,
사업시행인가 후에 감정평가를 하게됩니다. 내 땅의 가치를 얼마로 쳐줄건지 감정평가사가 하게되죠. 그 때 예상조분가가 나옵니다.
모든 땅의 감정평가액과 공사비, 사업비, 대지지분에 따라 조분가가 결정됩니다.
그래서 예상조분가로 싼지 안싼지 비교해볼 수 있지만 사업이기 때문에 어느정도의 리스크는 있을 수 있겠습니다. 리스크가 곧 수익이죠.
감평 전에는 몰라요. 감평이 작게 나왔는데 후에 평형 신청할 때 대형평형 개수가 많다면 운이 좋게 대형평형을 받을 수도 있는거고요. 사업이기에 어떻게 될지 모르는게 리스크이자 곧 수익입니다. 그래서 감평 전 매물 중 저렴하게 살 수 있는거고요. 감평 후에 실망매물에서 기회가 있기도하고요. 안전하게는 감평 후에 들어가면 됩니다. 그 안정성에 대한 이익을 어느정도 내려놓고요.
제 설명이 도움이 되셨으면 좋겠네요^^
실제 매물로 설명해주시니 이해가 쉽네요! 감사합니다...그러면 보통 조합원 분담금...이라고 하는게, 저 조합원 분양가에서 내가 처음에 매수할때 들어간 금액을 빼면..그게 추분. 이라고 하는 그거 맞나요? 장위구역 예시에서 9.7억을 입주할때까지만 들어가게 되면, 추가로 더 들어가는 금액은 없는 개념이 맞는건가요?
조합원분양가(조분가)-권리가액="분담금" 이라고 합니다.
제가 권리가액은 처음 접할 때 헷갈릴 것 같아서 설명을 뺐어요.
제가 감정가로만 설명을 했는데,
권리가액=감정가x비례율. 입니다.
비례율이라는건 사업성을 나타내는 지표에요.
비례율(%)=(종후자산-총 사업비)/종전자산 x 100으로 표시되는데 사실 이건 저도 어려워서 아직 잘 모르겠어요.
보통은 100%로 계산하긴 합니다.
일반분양이 잘 안 되거나 공사기간이 길어지거나 할 경우 비례율이 떨어지게되는데 그러면 권리가액도 떨어져요.
그 때 그만큼 돈을 더 내야되는데 그 금액을 "추가분담금"이라고 합니다.
즉, 장위구역을 처음에 비례율을 100%로 계산해서 9.7억을 주고 샀지만
이후에 분양이 안 되거나 공사기간이 길어져서 비용 계산을 해보니 비례율이 90%로 떨어졌다고 가정해보면,
권리가액=감정가x비례율=1.02억x100%=1.02억
변경된 권리가액=감정가x비례율=1.02억x90%=9180만원.
이 둘의 차이인 1020만원이 "추가분담금"으로 더 내게됩니다.
설명이 잘 전달 되었을까요..??? ㅎㅎ 댓글 남겨주셔서 감사합니다!!