2024. 09. 20. 법학박사 김영길이 강의하는 부동산투자기술 1000에서는 경상북도 구미시 도량동 868, 도량롯데캐슬골드파크 103동 14층 경매 물건에 대해 권리분석함.

1. 대항력의 효력발생일
주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 그 다음 날 0시부터 대항력의 효력이 발생한다.
1) 결국 대항력 기산일은 인도와 주민등록 중 늦은 것을 기준으로 다음 날 0시
2) 소유자가 매도 후 임차인이 되는 경우는 매수인의 소유권이전 등기일 다음 날 0시부터 발생한다(대판 2002.2.11. 99다59306 참조).
즉, 매수인이 소유권을 이전받는 당일 동시에 저당권을 설정하면서 전 소유자와 임대차계약을 한 경우에는 전 소유자가 임차인이 되는 시점인 소유권이전등기일 당일에는 임차인으로서의 주민등록을 인정하게 되므로, 결국 대항력은 다음 날 오전 0시에 발생하게 되어 후순위 임차인이 된다.
3) 선순위 임차인인 있는 경우 당초 소유권이전 원인이 경공매일 경우 선행 경매사건의 임차인의 대항력은 낙찰자의 낙찰대금 납부와 동시(선후가 없다)에 취득한다(대판 2002.11.8. 2002다38361, 38378).
2. 대항요건을 갖춘 경우 보호
1) 동거가족만 전입신고 했거나, 점유보조자(미성년인 자녀)가 점유 한 경우(세대합가)
2) 임대인의 승낙 후 상가, 공장의 내부구조 변경해 주거로 사용
3) 미등기 건물이나 비닐하우스 또는 주택의 일부를 점포로 개조한 경우
4) 다가구주택에 층, 호수 기재하지 않고 전입신고한 경우
5) 임대인의 동의를 얻고 임차권을 양도한 경우
6) 공무원이 실수한 경우
3. 대항력의 존속기간
1) 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건 및 존족요건이다.
2) 경매 절차의 매수인에 대한 대항력의 존족요건은 매각대금 납부 시 까지 유지해야 한다.
3) 우선변제권이나 최우선변제권 행사 시에는 대항력 요건을 배당요구 종기일까지 유지해야 한다.
그러나 잔금 납부까지 유지하는 것이 좋을 듯하다. 이는 배당요구종기일 이후에 대항력상실 한 후 경매가 취소되는 경우 다시 전셋집으로 전입신고를 하더라도 다른 권리들보다 후순위가 된다. 만약 주택이 다시 경매로 넘어간다면 보증금을 돌려받지 못할 처지가 될 수 있다.
4. 임차권의 존속기간
1) 대항력 있는 임차인
(1) 존속기간 동안 거주하고 싶으면 배당요구 안한
(2) 임차보증금을 받고 싶다면 배당요구하고 임대차가 종료