CUM INVESTESTI în imobiliare în următorul an? | invitat Daniel Tudor | THE CONCEPT PODCAST 🎙️
HTML-код
- Опубликовано: 2 авг 2024
- Subscribe 🔔 Daniel Tudor YT - / @danieltudorofficial
👉 Inscrie-te gratuit in comunitatea SMART MONEY - bit.ly/3LgJdG9
0:00 - 2:15 - Intro
2:16 - 5:29 - Pasii pentru un investitor incepator in imobiliare
5:30 - 7:59 - Costurile extra cand cumperi imobiliare
8:00 - 16:15 - La ce te astepti de la piata imobiliara?
16:16 - 20:12 - Preturie imobilelor vechi vs noi
20:13 - 39:10 - Criteriile dupa care sa investesti
39:11 - 53:44 - Cat il costa pe dezvoltator sa faca un metru patrat util?
ABONEAZĂ-TE... apoi Urmarește-mă și pe:
Facebook: / danieltudor.ro
Instagram: / danielm.tudor
LinkedIn: / danieltudor
Tiktok: / daniel.tudor
Website: www.danieltudor.ro
#DanielTudor #Podcast #Imobiliare #TheConcept
Ar fi posibil să se facă o statistică despre 'elefantul din cameră' în București, în special în zonele periferice, preponderent in nord, One, Cortina vand la "investitori" de carton.
Sunt mulți care plătesc avansuri de 10-15% cu intenția de a vinde proprietatea înainte de a o achita complet. Consumatorul final, de fapt, nu există.
Este îngrijorător numărul acestor speculatori? Aceasta practică duce la creșterea artificială a prețurilor, ceea ce reprezintă definiția unei bule.
vezi la Asoltanie, a pus si el problema asta... destul de ingrijoratoare
Din pacate, o statistica nu se poate face, ci putem urmari doar trendul tranzactiilor finalizate care este in crestere fata de anii precedenti.
Desi pare ca este un fenomen in masa, consider ca sunt situatii punctuale in care se procedeaza in acest fel (doar investitorii cu un grad de risc mai ridicat, investitori educati si care au destul cash).
Daca analizam cererea si oferta, ne putem da seama de faptul ca acele unitati, in Bucuresti, vor fi rapid absorbite de cei care nu isi asuma "riscul" de a cumpara un apartament nefinalizat.
Da, aceasta practica poate fi unul din catalizatorii cresterii explozive pentru ca oricine isi doreste profit, dar nu va fi nici pe departe cel principal.
In loc ca fiecare sa si dea cu părerea, eu zic sa ne uitam pe datele oficiale...spre exemplu, in raportul One pe trim. 1 din 2024 , ei zic ca au vândut 94 apartamente. Sa tinem cont ca tot ei spun ca , din cele 94 apt ,un pachet de vreo 40 apt au fost cumparate tot de ei printr o firma inregistrata in Elvetia. Asadar, marele One vinde sub 50 apt pe trimestru ( probabil, real, fara prieteni si cunostinte, sub 30) adica sub 15 apt pe luna, in conditiile in care au la vanzare MII de apt. Concluzia? Totul este o specula si o inginerie financiara de rostogolire a unor preturi pe apt CE NU POT FI SUPORTATE de piata romaneasca. Fraierii care au platit acele preturi imense s au terminat;desi nu cred in scaderi de preturi cred cu tarie intr un blocaj pe termen lung.
Multi voci mari si deștept spun ca one va fi catalizatorul pt criza. Daca one da faliment vine criza.@@Notimpressed112
@@DanielTudorOfficial cum sa fie punctual? jumate din blocurile de la one terminate sunt nelocuite. cortina iti da posibilitatea sa faci cesiune la promisiune daca le dai 40% avans. este un catalizator artificial nu unul sanatos. Si eu personal am facut ca Asoltanie si am inceput sa sun ce agentii mai stiam si prieteni agenti si sunt foarte multi care au doar banii de avans si fac specula, dau avansul si la cate 10 apartamente o data si ei isi permit doar unul...
Foarte bune si valoroase informațiile!
Felicitari si mult succes cu noul format!
Multumim!
Big hug!
Multumim frumos !
Multumesc si eu!
Buna seara, foarte interesant !
Informații utile. Mulțumim
Multumesc si eu!
Big hug!
Foarte tare formatul! Va rog sa il continuati - Daniel Tudor, iti multumesc pentru informatiile valoroase!
Multumesc! O sa mai facem 😀
Cu aceasta ocazie, te invit sa te abonezi pentru a nu rata urmatoarele episoade. 🤗
Mi-a plăcut!!!
Multumim!
Bun podcast! Bravo!
Multumesc! 🤗
46:32 cu placere
Aș aprecia să primesc punctul ddv privind motive pentru a investi sau pentru nu a investi in garsoniere și apartamente 2-3 camere în zona în dezvoltare Tunari, cu scop de închiriere. Mulțumesc!
Scz ca intervin: Daca iti zice DA sau NU, tu exact asa faci ?!. Sunt bani multi si sunt ai tai. Studiaza personal, informeaza-te si decide privind riscul pe care vrei sa ti-l asumi. PS: pe pagina oficiala a primariei (sau un telefon daca cunosti pe cineva) vezi proiecte, drumuri, ..., etc in zona urmarita
Multumesc urmăresc podcastul de mult timp.Astept noi invitați.
Multumesc pentru feedback! Ai si cateva propuneri de invitati pe care ai dori sa ii invitam?
Cu aceasta ocazie te invit sa te si abonezi pentru a nu rata nici un podcast. 🤗
Informatii foarte pretioase, multumim! Intrebare pentru domnul Daniel, daca poate sa ne faca un top 5 a-l oraselor cu cel mai mare potential de crestere din punct de vedere imobiliar in viziunea dumnealui si cate 3 argumente pentru fiecare oras 😁
O notam pentru urmatorul podcast. Multumesc!
Investițiile ar trebui să contribuie la dezvoltarea și bunăstarea societății. Când oamenii investesc masiv în imobiliare rezidențiale, se creează o piață artificială unde prețurile cresc și locuințele devin inaccesibile pentru mulți.
Investițiile în sănătate, tehnologie, educație și alte domenii vitale nu doar că ajută la creșterea calității vieții, dar și stimulează inovația și progresul.
Imaginați-vǎ la extrem, o societate in care toti investim in imobiliare;) E dureros, nu?
Intr-adevar. De aceea si precizez in podcast ca ne dorim un echilibru in piata, fara cresteri majore.
Va salut! Va mulțumesc!vă respect
Am o întrebare, am ocazia sa investesc într.o locație bine cotata... în constanta, o casa mai exact. dezavantajele care le are și cred eu din experienta mea:
-este pe hotar
-Nu ai voie sa ai geamuri cu deschidere mare pt ca ai vecin)iîn ambele părți ( la mansarda s.ar rezolva cu geamuri sau sisteme montate în acoperiș....
-La parter am văzut niște soluții dar acum mi se par prea costisitoare...
-are igrasie/mucegai într. O camere de jos prima mai exact
-este stil vagon
- și mai sunt câteva pe minus...
Plusul :
-locație
-constructie 2001
-parter și mansarda
-garaj în fata, pe care l.as face curte (deoarece alta curte nu exista
- prețul este cu 20 30 mai mic decât am văzut eu, sau cel puțin din câte cred, dar sunt multe dezavantaje ca sa pot sa înțeleg dacă este o oportunitate sau nu
-terasa la mansarda.
-centrala pe gaze pe ambele etaje
..... Mai sunt și + și -
Merita investiția?
Salut!
Este greu de spus, dar ti-as raspunde cu niste intrebari, anume:
Care este scopul investitiei?
- Poate fi revanzare - trebuie sa te intrebi: cum rezolv minusurile ca sa adaug plusvaloare?
- Poate fi pentru a locui - trebuie sa te intrebi daca merita sa rezolvi minusurile sau daca poti trai cu ele.
- Poate fi pentru inchiriere - gasesti usor chirias care sa accepte acele minusuri? Ce profil are chiriasul din zona?
De la aceste intrebari trebuie sa plece analiza ta, ulterior trebuie sa iei in calcul si o expertiza tehnica (tocmai ce am filmat un podcast cu o persoana din domeniu si va fi publicat in urmatoarele saptamani) pentru ca posibil ca umezeala care a provocat acel mucegai sa fi afectat structura.
Iti recomand sa pui astfel de intrebari si in grupul Smart Money Romania, unde ai sansa sa primesti raspunsuri de la mai multe persoane: facebook.com/groups/smartmoneyromania
@@DanielTudorOfficial Am înțeles, mulțumesc frumos, o sa încerc și acolo, de 2 zile sunt membru și acolo. Spor sa aveți!
Cu mare drag, Alexandru!
O întrebare legata de urmatoarele zone fierbinti din Bucuresti (spunea Daniel de metrou): continuarea M4 pana la Gara Progresul, anuntata de multi ani dar neinceputa. Blocurile de pe Giurgiu sunt mai toate facute inainte de 77', mai e zona viabila de investit azi?
Mersi de podcast!
Pentru aceasta strategie m-as indrepta spre zone unde deja au inceput lucrarile si e o chestiune de timp pana va fi gata. Vezi M6
Salut, un apartament ar trebui sa aiba ferestrele orientate spre vest sau spre est?
Cum ar fi mai bine
Salut!
Depinde de preferinte. Spre est ai lumina dimineata - te vei trezi mai energic (sau cel putin asta prefera multi), vei avea o seara linistita si fara dogoarea soarelui, dar soarele de dimineata iti aduce si caldura mai devreme in casa = pornesti aerul conditionat mai devreme.
Ferestrele orientate spre vest sunt preferate de cei care nu se trezesc prea de dimineata, iar seara iti pot aduce o priveliste frumoasa (dar si multa caldura concentrata seara).
Raspunsul final este, din nou: depinde de ce iti doresti si de obiceiurile tale. Nu exista o regula general valabila.
Daniel: in imobiliare este imposibil sa nimeresti top-ul, chiar mai greu decat in stockmarket
tot Daniel: pana in 2025 vom avea 10-12% cresteri
Nu poti anticipa top-ul, dar poti urmari indicatori care iti spun daca piata imobiliara este calda sau nu, deocamdata trendul exploziv este abia la inceput. Din asta rezulta ca cele mai mari sanse sunt de crestere in urmatorii 3-5 ani, analizam pas cu pas.
Romania are o problema pe care au analizat-o recent cei de la Curs de Guvernare: bunastarea nu e insotita de dezvoltare. Traim din ce in ce mai bine, dar baza nu e deloc solida. Au intrat in economie bani europeni + bani trimisi din diaspora, iar noi aici in tara nu am folosit fondurile astea sa ajungem din urma Europa la capitolul dezvoltare (educatie, sanatate, infrastructura, demografie). In schimb avem consum astronomic si bugetari cat cuprinde. Avem cateva oaze de dezvoltare mai rasarite in marile orase, in rest e trist.
Probabil ni se vor sparge in cap in cativa ani, cand se termina fondurile UE, noua generatie din diaspora rupe legatura cu Romania, decreteii ies la pensie, taxele vor fi crescut si la fel si deficitul. In contextul asta tre' sa fim precauti la orice investitii in scumpa noastra tara - e loc enorm de crestere si la imobiliare si la bursa, dar sa avem grija sa nu investim pe varf si sa diversificam geografic.
In alta ordine de idei: In sfarsit un podcast mai echilibrat decat de obicei, axat pe informatie si nu pe hype. La mai multe!
Intr-adevar, trebuie sa investim doar in orasele cu potential si, de preferat, sa ne diversificam atat geografic cat si pe clase de active.
pe scurt...Batranete de Cosmar!..
Actioneaza acum ca sa nu fie asa
@@DanielTudorOfficial daca nu este pentru mine ..va fi pentru multi altii...Gipsy Kings la Bucuresti
sunt maternitatile pline...plus ca vine Himalaya peste noi...dar probabil vom fi mai bine decat in multe Tari din Vest
E un typo în calcul: nu împarți, înmulțești cu 2/3 (înmulțești cu 2 și împarți la 3)
Nu, mp util il imparti la 2/3 ca sa iti dea mp construit si invers, mp construit il poti inmulti cu 2/3 ca sa iti dea cel util.
Multumesc mult pentru atentia la detalii.
Oricum de la 1 ianuarie se trece de la TVA de 9% la TVA de 24% in imobiliare si o să fie jale la capitolul scumpiri ... minim 15% cresteri de preț pe tot palierul de preț până în 250.000 de euro.....
Deocamdata sunt zvonuri, luam lucrurile pas cu pas.
intrebare. daca dezvoltatorii au profit de 20%-25% fara a folosi alte parghii, credite este la pretul apartamentelor din anul 0, la inceutul constructiei? e important pt ca daca incep in 2022 la profit 25%, si vinde maj ap in 2024, el obtine inca 20% profit, ajungand la 45%. Ceea ce e enorm
se ia in considerare pretul mediu de vanzare, conform strategiei stabilite la inceput
Poti te rog sa explici mai pe larg conceptul in care iti platesti singur chirie. Sau este un video in care il pot vedea. Mulțumesc!
Salut! O sa abordam intrebarea intr-un podcast viitor, in acelasi format.
Multumesc 🤗
@@DanielTudorOfficial Mulțumesc!😁
Cu mare drag!
Pe scurt, este vorba de faptul că în loc să plătești chirie, ai acei bani lichizi și poți:
- plăti rata (dacă ai credit), astfel la un moment dat apartamentul va fi al tău fără nici o obligație.
- îi poți investi și face profit cu ei.
- ori pur și simplu îi folosești după cum dorești.
Altfel trebuie să plătești chirie fără un beneficiu viitor.
Eu nu inteleg cum exista cerere atat de mare cand salarul mediu in Romania este 5200 net, toare produsele de baza s-au scumpit, dobanzele sunt mari si totusi se cumpara la greu. Ne plangem ca suntem saraci si nu avem autostrazi, spitale, cai ferate, dar suntem proprietari de imobile si 2-3 masini de familie. Ceva undeva nu are sens. Poate imi zice cineva ca nu inteleg.
Nu este neaparat un indicator al bunastarii, dar daca privesti raportul dintre salariu si pretul mediu/mp Romania este a 2-a cea mai accesibila tara din Europa, dupa Bulgaria.
Din aproape orice punct de vedere te uiti la piata imobiliara din Romania comparativ cu orice tara din Europa, vei observa ca stam bine. Inca.
@@DanielTudorOfficial mie mi se pare greu sa cumperi o locuinta si eu castig peste salariul mediu, de asta nu inteleg cum este atata cerere. Poate parerea mea ca suntem saraci este gresita :))
Exact , peste tot întreb și eu cum se vând imobilele cu asemenea salarii , și nu înțeleg . Aia cu piata accesibila, nu prea o cred , preturi de țări europene și salarii la jumate , sa nu vorbim de cei mulți cu 3-4000 lei , la nivel de țară vorbind
Din păcate cei cu salarii mici nu prea contează în statisticile vânzărilor de imobile . Sunt destul de puține disponibile comparativ cu cererea celor cu adevărat potenți finaciar ( medici, ingineri, manageri de multinaționale, IT-isti, videochat-isti, chiar și în construcții dacă este serios și faci treabă bună , ajungi la 7-800 mii de lei/lună. ) , bani sunt ,având în vedere și faptul că încă băncile au depozitele pline , venite tot de la populație.... Unde credeți ca se vor duce acești bani când dobânzile vor fi la 3-4% ? Cunoscând apetitul românilor pt imobiliare..... Să vezi atunci prețuri 😅
@@MadalinNagitin țările europene, prețurile sunt mult mai mari.
Cât este profitul!?
dupa cum am spus, intre 25 si 30% brut pentru aproximativ 3 ani.
@@DanielTudorOfficialinvestitorii dacă cumpara la etapa de costructie până la finalizare tot 30%câștiga.