买房还是租房好😱？两者现金使用率及收益对比，结果让人震惊！ To Buy or to Rent a house?
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- Опубликовано: 6 июн 2024
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一道数学题考考你：John花了15万美元现金订购了一台Cybertruck（请大家轻喷，这里只是合理假设），半年之后，遇到了人生真爱Jenny，迅速结婚，但发现没有足够的现金办婚礼，于是匆匆忙忙之间把车以一个低于市场价格售出，卖了10万美元，那么问题来了：请问John损失了多少钱？
但其实，正确的答案是：这并不是一道简单的加减法这么简单。
我知道你可能要问，这跟我们今天的标题：买房还是租房，有什么关系？
其实我们今天讨论的就是：你买房的本金是否值的花？
第一章 房产投资角度最重要的概念_______
第二章 买房月成本+机会成本是多少？
第三章 租房成本快快计算
第四章 结论来了，_____年以上适合买房，______年以下适合租房
0:00 开篇
0:33 一道计算题
2:20 目录
3:57 金钱的时间价值
6:25 买房成本分析
10:58 租房的实际成本
12:40 是否租房还是买房结论
16:35 欢迎加入读书俱乐部
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Great video contents. Love your new hair style too🙂
Thanks!
节目越来越好看了。
大胆😂 先说host好看！
表情没那么夸张丰富后，整个人看上去干净好多，回归到知性的美。
感谢肯定！
I'm interested in your perspective on the feasibility and wisdom of investing in cash-flowing properties in the Midwest, or the USA more broadly, especially in the current economic climate. Given the market conditions, is it realistic to secure a profitable property with just a 20% down payment? Considering the economic trends and challenges, do you believe it's advisable or potentially futile to pursue such investments at this time?
Hi, thanks for the insightful question. Securing a profitable property with a 20% down payment is possible, especially if you can find properties with strong rental demand and good cash flow. However, it's essential to account for additional costs like property management, maintenance, and potential vacancies. If you are interested in seeking professional guidance, please kindly send an email to laurazhang@fempiremindset.com for a one-to-one consultation session. 🙌🏻
购房还是租房应该根据你的个人情况和目标来决定，如果你希望建立长期财富并稳定居住，购房可能是一个好选择，但如果你更重视灵活性和流动性，并愿意将资金用于其他投资，租房可能更适合你，最佳选择需要考虑你的财务状况、生活方式和长期规划
分析的真好！谢谢你的评论🙏🏻
@@fempiremindset 不知道是否有幸加入您的心房群🙂
咨询加入，请邮件发到laurazhang@fempiremindset.com 🙂
如果john不结婚他就既可以有cybertruck又不用亏钱
观点清奇 说得好！
exquisite
结婚OK，但可以跟女友商量先不办婚礼。或者算一笔账，看看婚礼花出去的钱能不能再赚回来
声音好听！ 很像是一个音频app里的一个读书主讲的声音
：） 感谢
可以计算一下如果是投资房的收益 买来出租的情况 其实作为资产组合的一部分还是挺好的
确实是个挺好的选择。只要有足够的资金去缴付房子的大小费用，then why not?
买黄金、买比特币、买农地、买艺术品都是另类资产组合的可选项。
请问如果考虑不住但是把房产作为不动产继续出租以获得收益的情况，是否可以按照超过10年的使用来计算，得出持有房产超过10年，则买房优于租房的结论呢？
我们得先考量一些重要因素，比如长期租赁收益的多少、税收和维护费用的数目、当地市场房价的变化和机会成本和流动性等等，才可以做出一个比较客观的结论。
这个问题的假设和提问不匹配啊？既然不自住仅作为投资出租，怎么又问起自己承租的情形了、难道是仅有一套房，用于出租然后自己再承租一个？
房产税、保险、维修折旧加上房贷成本和所得税等持有成本很现实。
如果没有改造升级增值的计划或能力，当房东并不容易。能随地捡钱，本地大资本不会干吗？
沒錯~不同生活方式選擇!!我是把產當作存退休金工具,等兒子離家後,就變現成為退休金!謝謝你的視頻,分析的真好
谢谢你的评论！请问你目前有多少套房产呢？
@@fempiremindset 目前我個人的有2套,家族裡的應該有6套
😃 那很好啊！你有这么多assets, 有打算要做财务计划吗？如果有兴趣的话，请加微信 laurasay2021，或者邮件发至laurazhang@fempiremindset.com哈 🙌
您在紐約吧!!也有服務其他地區的客戶嗎?@@fempiremindset
@@steak1974 yep全美 感兴趣加微信：laurasay2021
有cash flow 地段还过得去的房子还是能买的
如果经济状况允许，而且已经做足功课，觉得这场投资是稳赚，then why not? 🙌🏻
是否可以加入买房的杠杆因素来考虑买房？我同意目前的结论，但很想知道迭代杠杆之后，在13年这种长周期里，最终的数字会如何
在分析购房决策时，需要考虑杠杆的两面性。使用杠杆可以增加投资回报，但同时也增加了财务风险。在长周期内，杠杆因素会产生复合效应。打个比方，如果你使用了杠杆来购买房产，房价上涨时，你的投资回报会相应增加。但如果房价下跌，你仍然需要偿还贷款，并且杠杆效应很可能会放大这个亏损。估计没那么容易计算到最后的数字。。。
买预售房杠杆最高，当然额外风险和机会成本也大。
主播说话口音比之前舒服多了！
想和您预约关于投资理财，请问怎么联系。谢谢
请邮件发到 laurazhang@fempiremindset.com 备注咨询 thx
美女你讲得太纯理论了 韭菜的机会成本就是被割韭菜 房子其实就是对抗金融重力通胀 长期升值其实就是保值 韭菜们100年来每年被DECAY 7%
谢谢你的评论！那请问你觉得现在是投资房产的好时机吗？
@@fempiremindset别听他的，我觉得很好！听姐姐的audience素养一般都很高，只有菜比才听不懂😂
@@fempiremindset 好的地产不是买家市场 而是没人放手 地产的最高理解是买人 地产的真正作用是装钱
@@reocam8918 哭哭
你是没有计算过如果不买的话 这笔首付放在其他投资的收益 up主讲的是对的
现在的利率和房价，考虑到机会成本，同样的成本根本买不到和租房同等条件的房子，除非房价可以有稳定的增值。
感谢分享。想请问你对目前美国的房价有什么看法吗？
@@fempiremindset过去大半年一直在看房子，一直把机会成本考虑在内，且有考虑一定的房屋增值可能，但至今没有看到任何一套与当前租房条件相当但成本更低的房子，与播主的分析如出一辙，而且实际上绝大多数房源买房成本会明显高于租同等条件房子的成本。买房真的是除了情绪价值毫无优势了，如果足够理性，连这点情绪价值也没了。
相比自住，可以找到不多的条件差一些用来作为投资房的房源，其收益可以高于sp500。但是如果加上一些风险系数，收益会不会高又很难说了。
所以我现在的选择就是继续看房但并不打算出手。
以不变应万变！绝了
@@fempiremindset楼主还是自筹基金吧，内地一堆散钱不知道放哪里。哪怕是地产基金也行啊。教育人吃力不讨好，到底业务模式是流量、卖家顾问、买方顾问还是会员费，你自己心里要想清楚呀。
租售比哪个合适选择哪个，目前的租售比，租房是非常划算的，把买房钱买成美国国债，拿利息收入可以住更好的房子。
想问问你的看法。除了国债，你还看好什么别的投资渠道吗？
@@fempiremindset 投资股市，实际上长期以来美股走势远比美国房市涨幅多，但投资美股需要选股和选势能力，还需要对国际政治经济形势了解，综合能力要求高，判断能力弱的人最好别炒股
@@lx9026 对的，炒股需要的大局观来给予位置感，这点很重要。美股和房市都是高风险，都有优缺点，关键还是看周期性。在这里能懂得太少
最重要还是得增强自身的投资知识和技能，这样才可以在契机到来时，做出精准的投资决策吧
@@fempiremindset这回答太diplomatic了，答题的时间基本上是有明确信号牛市已经开始的时间，再不上车就晚了。我说的是BTC ETF，当然AI也不错。
目前為止都不是房地產投資的最佳時機，全世界都是，面對升息和通膨大戰，華爾街和聯準會大戰，等待戰鬥結束，才是真正的時候，謝謝你的分享，感謝你的分析。
感谢你的评论！套Warren Buffett的话，"The three most important words in investing are margin of safety." 🙌🏻
有无限大的现金资产随便买，要精打细算的人还是精打细算一些，起码要买到在房产这一资产类别里相对收益高、微观风险概率小的。即高于全美平均房产回报的。
还有一点没被提到, 买房能比较安全使用5倍杠杆.
7%利率的杠杆，傻子才用啊😂
杠杆同时间也增加了风险。如果房价下跌，我们借来的资金仍然需要偿还，这可能会导致财务风险。使用杠杆需要谨慎，并确保我们有能力承担借款和房产价值下跌所带来的风险🙏🏻
上次还有99倍杠杆呢。记得是2007
@@fempiremindset而且房价下跌并不会是孤立事件，多半会伴随产业萧条/裁员/失去固定收入、股票债券外汇比特币市场四杀失去流动性。如果证券一夜跌10%，一周跌70%，拿什么还贷？房子谁来接盘？
话说商业地产的雷一年内会爆吗？多少个万亿以上的大市场。
不懂投资 又有钱 就是买地中心 房地产 基本不会有错的 当然你有更好的投资 房地产绝对不是第一选择
感谢你的评论。想请问哪个投资渠道是你认为的第一选择呢？
@@fempiremindsetLaura你这engagement 模式让人看着着急啊，您太低调了!! 晒一下20xVC投资收益和东山再起后3x房产收益和10xBTC收益，不管绝对金额如何，你的听众会更心甘情愿地接受你的权威，哪里还需要你一个个追人，还要采用启发式设问的方式。中国人不吃麦肯锡波士顿BCG诱导式提问这一套。
另外你太漂亮了，衣着光鲜清凉女性化妆容，对于engage某些中产大妈们甚至是大爷们，多半会起到相反作用。
投资的逻辑非常对！可是美国有些地区的房子每7-10年的时间价格就会翻一倍。比如洛杉矶附近的一些房子2010年左右价格是100万目前同样的房子售价都在200万左右。而且通过贷款可以把机会成本外包出去。你只有承担首付的机会成本。而且如果你是投资出租你可以在几年后房子升值后refinance把之前的首付部分拿回来。
坐等2030你的房子再翻倍
就因为以前翻了几倍，以后才会有风险。
感谢你的评论！ I do agree that US real estate is local and regional. 最重要还是要了解你当地房价的走势，并依照自己家庭的经济状况做出适当的投资选择🙏🏻
博主有这方面的群嘛 我想进去学习交流一下
想知道更多的話，请加微信 laurasay2021，或者邮件发至laurazhang@fempiremindset.com 要求哈
我加了老师@@fempiremindset
好的，谢谢你！
如果有一份好的工资，估计几年就可以返完房贷的话：还是可以买房……在十年以内
谢谢你的评论。想问问的看法。你觉得大概需要赚取多少的工资才能买房呢？
@@fempiremindset 如果长期居住的话，指学区房的话从小学到大学的话，工资里30%的钱供屋……比如波士顿和纽约，夫妻最少25万美金
谢谢你的分享！那么据你的观察，你觉得在这些地区大概有多少比率的家庭每个月的收入是在25万以上呢？
买房那里算了成本，可是没算收益啊，你住进去就省了租房费用，或者你不住租出去也是有租金收入的。
谢谢你的评论。那你觉得买房比租房更好吗？
住进去首先有持有成本，还有财务成本，最后是博主说的机会成本。比如半年前你花10万首付买了房，现在房价可能会不涨反跌，房子的equity资产净额不会增长，每月付的贷款足够你租更大更好的房。相应地，如果是别人租你的房，考虑到额外成本、开支以及潜在所得税负担，到手的租金收入很难产生正现金流，也就是收益。大概率短期收益为零。
那么机会成本是多少呢？如果买了比特币，这半年10万会变成30万。机会成本30万。200% gain，且随时可以变现，变现成本可控。
可以谈论一下：如何把不买房子的钱，可以通过什么投资渠道去获得既能保值，又能有8％左右现金流。而且，不需要付出太多时间的项目呢？
QYLD 年分红12%
还有很多别的投资渠道，比如股票投资、债券市场、REITs、股权投资基金、高收益债务工具等等。如果有兴趣想要知道如何做房产以外的投资，欢迎具体咨询 laurazhang@fempiremindset.com。🙏🏻
@@fempiremindset 2022＆2023年的股票投资亏损了60％。基金投资也不见得好去那里。。。
@@Incognitox997 它的股价在5年内快掉了25％了，还没有算上通胀。收那么一点股息还不够赔。我的投资组合里面也有同样类型的基金，现在还在手上等翻身。
@@hugoliao2072 股票亏损这么多，你是做得什么标地？
算錯了吧😏！首先，按通貨膨脹房子每年平均升值3%。第二，7年以後你自己不住可以出租！那時候的租金和房價你可以看看應該比你的貸款duolq😥！不信你看看7年前的記錄
你说的也有道理。不过，房地产市场也会受到很多因素的影响，过去的表现并不总是能预测未来。了解这些趋势固然是好的，但要谨慎对待，因为我们永远不知道下一个黑天鹅事件什么时候会发生。
SPY大盘指数每年涨10%、巴菲特、苹果、QQQ纳指年复合增长率15%以上，还没算上每年2%甚至更高的分红。房产和移民中介最喜欢你买房。
无论如何明年买房是我个人的刚需，割韭菜也没辙。我现在租房比买房便宜不了多少。
Real estate is local and regional. 关于你所在的地区，还有什么insightful perspective，欢迎与我们分享.
机会成本。
“BTC年初全仓买，年底别墅靠大海” 刚看到的，不构成投资建议。
但你往回看房价，都是后悔没买的。
与其后悔之前的选择，不如充实自己、好好攒钱，然后在适当的时机做出长期的投资吧 🙏🏻
你3k多是什么钱，是指首期款的机会成本，还是例子40万，首付20%的每月现金流开支，又或者是这部分收付款的机会成本，有个问题我找遍全油管网络都没有找到，为什么美国的投资回报率这么高，就目前高房价40万中位数房子年租10个月2w6，就拿出40万现金来全额买进都能年回报6.5%，全球都没有其他发达国家做得到，看看你能不能说得明白为什么，这么高的收益绝对不是无风险的，也就是说潜在风险很大。你总不能说买房持有十年的周期就是躺赢吧。
谢谢你的评论。美国的房地产市场相比别的国家还是比较稳定，而且美国的经济基础坚实，使得房产投资相对较为可靠。其次，美国的房地产市场通常具有较高的流动性，买卖相对容易，这也增加了投资的吸引力。
博主说的贴现率、利率和机会成本这几个主要概念你一个也没理解。
你还忘了算IRS和房产税地税成本，加上保险、修理、管理和营销费用。哪里来的6.5%。想躺平“无风险”国债收益率～5%。
“躺赢”
房产增值平均应该可以跑赢通胀
这取决于很多因素，比如地区房价的差异、购房和持有房产的费用和风险等等。
现在的利率还贷款买房？除非全款买不然就是韭菜
谢谢你的评论。那你觉得目前租房会是个比较好的选择吗？
@@fempiremindset 目前就别挑剔租房条件了，有便宜的离工作地点近就先租着等房市冷下来了等机会出现再买房
贷款买房还不如租房
我下半年买了两套都是贷款的 我虽然是韭菜，但还有别的韭菜愿意帮我换房贷，我觉得也没什么
@@CHENTIA4735 我的贷款利率3.625%15年固定，你是资勉强抵债而我是躺赚收益。我现在就算不上班都比你少奋斗至少三十年更别说还在打工赚首付的普通老百姓了
如果投资股票等投资回报率稳定的话谁还买房，股票如果投资失败就什么也没有了😂大家也还是看到了房产的稳定价值，宁可赚的少也没有大的风险。
谢谢你的评论！这大概取决于投资者个人的投资目标、风险承受能力和时间框架吧。有些人更愿意承担风险，追求更高的回报，所以选择股票。有些人更注重稳健的投资，更倾向于选择房产。想请问你是哪一种类型的投资者呢？
@@fempiremindset正确的姿势：资产配置要追求多元化，房产和证券投资都是可选的目标🎯，其中股票投资可以跟踪大盘指数和蓝筹股，流动性好可以随时变现，风险较低。过去十年S&P500年收益率14%，纳指和苹果等年收益率为17-30%。
你可以只买增长稳定的股票，不要追高杀低FOMO，更不要轻易加杠杆和交易期权等衍生品。
讨论租房成本的时候不考虑丢失的房价上涨的机会成本吗？ 买房你考虑了spy 500年化率的机会成本，租房你不应该考虑房地产平均年化率的机会成本吗？？
租房者放弃了购房可能带来的房产增值收益，这是一种机会成本。但这并不意味着租房一定比买房劣势，因为租房者有更多自由做出其他投资选择，比如股市、债券等，这些也可能带来收益。
房产增值的概率不确定，价值受利率影响极大，具有强烈周期性和区域性，而且真实持有成本很高，需要相应的持续现金投入。房产变现能力一般，变现成本亦高。当利率环境恶劣时尤其如此。
而股票SPY等performance是概率接近100%的确定性事件，流动性即变现能力极佳，变现成本可控。
按统计房产大类资产的年成长率为1.5%，博主考虑了的。
盲猜会说目前7%mortgage租房好
想听听你的看法。你觉得目前的情况，租房好还是买房好呢？
@@fempiremindset 安现高利率，高房价，在湾区应该是租房好。
谢谢你的评论。请问你现在居住在湾区吗？关于你所在的地区，还有什么insightful perspective，欢迎与我们分享！
我也觉得7%租房好哈哈
中国房地产问题早就显现了。并不是不可预测的问题。。。
请问可以具体跟大家分享一下中国房地产目前的问题吗？
@@fempiremindset 这个类似节目很多 一两句说不清。 挑重点的么。房价本身就是中国政府的圈钱手段。韭菜迷信中国政府无敌。迷信房价总会涨。 然而房地产大佬们早几年都跑路了。 韭菜还嘲笑他们。如果看租售比。我上海300万的房子租2k。简直是垃圾中的垃圾资产。我在美东康州30多万刀的房子就能租2k刀。 虽然要交地税但不用考虑70年产权问题。如果看收入/房价。那更是没法看。中国全是6钱包+极限贷款。很多首付都是借的。放眼全球都找不出那么危险的资产。 外加这些年外资撤离。中国加速倒退。与全球脱钩。这些苗头出来就该转移资产出中国了。 没人还会往火坑跳。所以怎么会是不可预测的问题。
谢谢你的中肯分享🙏🏻
你所谓的机会成本，是按理想状态每个人都可以投资有成。可惜，房就是普通人最容易和最可能做到的投资。毕竟哪里还有比房贷更便宜的杠杆😂。
谢谢你的评论！如果你有兴趣学习如何投资房产的话，欢迎发邮件发到laurazhang@fempiremindset.com 🙂
Stock options. 便宜有毒。现在房贷杠杆不便宜了。
@@7hx89 前10年里面，什么option的费用不到3%？
美女唱衰房价大半年了 ，结果没跌，现在讲租房了
谢谢你的评论。想问问你的看法。你觉得为什么美国房价一直没跌呢？
我對單獨美國的房地產市場不太有研究。
從近期宏觀的統計數據上（消費者物價指數，消費者信心指數，薪資上漲的指數）顯示美國的經濟目前還是壯旺，購買力還是蠻強勁的。
這些統計指標我自己覺得對於總體經濟的反應有些滯後，明年如果經濟情況轉衰，那可能房價之類的會先反應，之後上面這些統計指標再反轉作為confirm吧。
供你參考😊
谢谢你的评论！想问问你的想法关于明年大概什么时段经济状况会转衰呢？
我漂亮的头发都去哪了？！1
It's ✂️
"murderer wanted"@@fempiremindset
@@fempiremindset”The Laurel Trees are cut”
My compliments are ✂️ 😢
租房也有缺点你没说清除，租房有时候租约到了，房东不想续约，你还得搬家，搬家又是一笔支出，有时候还要丢弃很多不想搬的东西。
相应的买房的缺点就是锁死在一个地方了，如果你要跳槽去一个比较远的公司，或者你的房子附近要建homeless shelter导致治安变差，需要换房子搬家的成本和精力开销远远大于租房
谢谢你们的评论！租房和买房都有自身的好处和坏处。想请问大家觉得租房比买房的好处多还是少呢？
@@fempiremindset 我觉得在湾区的话租房比买房好处多。开销方面是最明显的，湾区贷款买房子，每月的out of pocket支出是租同样房子的两倍多，更别提几十万刀现金压在房子首付里的机会成本了。情绪价值方面，买房固然更有家的感觉，但同样存在经济下行时比租房更担心失业断供的情绪风险。租房的缺点主要在于不能随意装饰和个性化，养宠物有限制以及每年会涨房租不然就得搬家来寻求更好的deal，但我认为这并不能justify为了这些去以每月支出翻倍的代价去买房
感谢你的分享，让我们获益良多了！
娶jenny最亏😂 liability拉满 还没assets（just kidding
😂
為何取jenny就要賣車子😂
jenny沒有資產，結婚還要老公賣車子呀。
女權主義呢😂
I mean it's just a scenario haha, everything is possible 别较真@@vincenthou2404
很喜欢你和你团队的财经频道！但你的中文发音j-q-x 听起来很别扭！它们是不同于英文的！ 😮
谢谢你的反馈。We'll look into it 🙏🏻
本钱+时机+眼光=成功
缺一不可……
谢谢你的评论！确实如此，你觉得现在是“好时机“吗？
@@fempiremindset个人觉得 现在这个时期买房多首期或者全款可以考虑！还要看区域！低首期的就暂时不要考虑了吧……股票，好多公司最低点已经过了。现在慢慢回升，想一夜暴富估计很难！那么大一个公司不会那么轻易让散户从他们身上挖到大金子的！投资大家看好的公司，长远投资！看到低就买一点…把仗拉到几年来打！可能是现在一条好的路线……
谢谢你的分析！那你觉得目前哪个区域的房产值得考虑呢？
@@fempiremindset 就业岗位高和校区好的区域 房子都是这样炒上去的😫
嗯嗯，你所在的地区也是这类型的区域吗？
看一看湾区😂
可以跟大家分享一下目前湾区当地的情况如何吗？谢谢！
请问你是说给华人听的，还是说给美国人听的？如果是给华人听的就别插入英文，如果说给美国人听的就别插入汉语，另外请你语速慢一点！
难道不觉得主播的英文听起来很好听吗？ 不觉得语速有任何问题😮
說給懂英文的華人，跟懂中文的美國人聽的
语速问题欢迎了解一下youtube调倍速功能。谢谢！
。。。。。。在美华人这样表达不是很正常吗。有些语义英文表达更准确、更方便。沟通起来方便就行呗，咋了，伤害你民族情感了？
在美華人…