¿Cómo CALCULAR la RENTABILIDAD de un INMUEBLE? EXCEL GRATIS - Cashflow, PER, Cash on cash.
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- Опубликовано: 10 мар 2022
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Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble. Que no te engañen si escuchas a alguien hablar sobre rentabilidades brutas, no son reales. En este vídeo te explico cómo calculo yo las diferentes rentabilidades de un inmueble:
Rentabilidad bruta bruta.
Rentabilidad bruta.
Rentabilidad neta.
Cashflow.
Per.
Cash on cash.
ROCE.
Rentabilidad neta sobre revalorización.
Información sobre el PER: www.idealista.com/news/inmobi...
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No envcontré el excel. Te he preguntado por este en telegram. Gracias
Hola Javier,
Veo muchos análisis donde se busca siempre un cashflow positivo y una rentabilidad neta del 8% o más, sin dar mucha importancia al ROCE.
Entiendo estos razonamientos si lo que buscamos es tener un "ingreso recurrente" desde el primer día, pero:
- Desde el punto de vista de "inversion pura" y de comparar la rentabilidad real entre 2 operaciones o de una operación como esta comparada con la rentabilidad de otro instrumento (por ejemplo, la bolsa), ¿no consideras que deberíamos utilizar el ROCE? Al fin y al cabo el "capital amortizado" no es más que "ahorro en forma de ladrillo", por lo tanto es también un "ingreso" (en forma de ladrillo) que nuestra inversion inicial esta "produciendo" para nosotros ¿no?
Creo que este punto de vista me afecta mucho sobre la decisión de si invertir en viviendas de bajo precio o precio moderado. Me explico:
- Ante una vivienda de unos 140.000 en una de las ciudades dormitorio de la comunidad de Madrid, aportando unos 30.000 (20k capital inicial + 10k reforma), y estimando una hipoteca del 3,5% a 30 años, y un ingreso de alquiler de unos 750€ al mes (siendo conservador) obtenemos una rentabilidad neta de alrededor del 4,7% con un Cashflow alrededor de 0€.
- Sin embargo al contar el "ahorro en ladrillo", obtenemos un ROCE del 12-13%. Muy cercano al que obtienes con tus inversiones más pequeñas.
- Es decir, no cambiaría en nada mi economía del día a día actual (0 cashflow), pero tendría mis 30.000€ (ahora muertos en el banco) produciendo un 12-13% de ahorro anual. Similar a la rentabilidad que tu obtienes.
- Pero si tenemos en cuenta la revalorización (que más o menos podemos estimar un % igual en toda la peninsula), la inversion de 140k€ produciría 3 veces más que la de 40k.
- Y de nuevo, si tenemos en cuenta una "revisión anual" del alquiler del 2%, el alquiler de 750€ va a crecer más que el de 400€, con lo cual el cashflow empezaría a ser positivo pronto (teniendo en cuenta una hipoteca fija), y el ROCE aumentaría bastante más rápido en la vivienda de precio superior. (Digamos que este 2% actúa de forma similar a la idea del interés compuesto, por lo que a largo plazo 750€ podría crecer bastante más que 400€)
Yo vivo de Madrid, así que para mi esto es importante, ya que moverse con inmuebles de menos de 100.000€ es complicado dentro de la comunidad. Creo que si esto es realmente asi, lo tendría mucho en cuenta a la hora de donde invertir.
¿Quá opinas de esto? ¿Estoy cometiendo algún error? ¿o estoy en lo cierto?
Si estoy en lo correcto, ¿no sería en realidad más rentable una operación con mayor ROCE que otra, aunque esta tenga cashflow nulo o rentabilidad neta menor?
Y por último, ¿como crees tu que evolucionará el precio de los alquileres en las diferentes ciudades? ¿Crees que la diferencia de alquileres entre las grandes ciudades y las mas pequeñas seguirá incrementándose? ¿O por lo contrario, la gente se irá mudando a ciudades más baratas y esto incrementará los alquileres en estas, disminuyendo / estancando el de las grandes ciudades?
Gracias por tu ayuda y tus videos,
Rafa
Hola Javier no veo el excell en los comentarios, saludos y gracias por contarnos tus experiencias
Muchas gracias Javier, un vídeo muy ilustrativo y lleno de valor.
Muchas gracias!
Hola Javier, muy claro el video.......... gracias por compartir !!!
Hola Javier.
Primero de todo felicitarte por lo bien que te expresas en los videos, te mereces tener más suscriptores y visualizaciones.
Podrías explicar en los comentarios, o hacer un vídeo explicando a partir de que valores de los porcentajes vemos que es interesante realizar la inversión? Entiendo los valores, pero no si son interesantes.
También sería interesante decir en qué valores te fijas tu para decidir si te interesa o no.
Muchas gracias de antemano
Muchas gracias por tus vídeos y por el excel
Gran contenido.
Muchas gracias por la información 👌
Muchas gracias a ti, un placer.
Gracias Javier👏👏👏
Gracias a ti Sole. Un saludo 😊
Gracias por el contenido!
Mil gracias Guillem 😃
Super útil. Gracias
Muchas gracias 😊
Muy buen video Javier! La calculadora para cualquier inversor es imprescindible👍👍👍👍
Mil gracias Alex, sin duda.
Gracias por el vídeo, muy útil la información y facil de llevarla a la práctica.
Mil gracias Marlene 😊
Muchas gracias
Un placer Pedro ;)
Muy buena explicación, lo estaba buscando y lo has aclarado perfectamente.
Mil gracias Víctor, me alegro que te sirva, un abrazo.
@@Librealos30 buenos días Javier no me puedo descargar la tabla exel habría otra fórmula .
Gracias
buenos días Javier. gracias por el vídeo. no tienes en cuenta las retenciones en la declaración de la renta para calcular la rentabilidad "real" (o con el adjetivo que toque). ¿Cuál es el motivo? Por otro lado, para el cálculo sobre revalorización, no se debería tener en cuenta que el inmueble no vale 78k, sino 78k menos impuestos asociacos. Gracias.
MUY INTERESANTE TU VIDEO, ACABO DE COMPRAR UN APARTAMENTO EN EL CENTRO DE MI CIUDAD Y ME VIENE GENIAL, MUCHAS GRACIAS 👍
Enhorabuena Begoña 👏👏 me alegro muchísimo por tu inversión, seguro que va de maravilla 😊.
Espero que si, ya te contaré
Estoy seguro, ¿en qué ciudad es?
@@Librealos30 Oviedo, calle Uria, es un ático de 55m, fue amor a primera vista, llevo peleándolo desde octubre y por fin firmamos el jueves día 31
Muy interesante, pero no sé cómo puedo conseguir la tabla de Excel que comentas, gracias.
Gracias por el video. Una duda los gastos mensuales lo multiplica por x años no? 17?? Si no sale la rentabilidad de 5.88. Pq 17 y no 10 y otros años? Gracias
Muy buenas, me ralla mucho el PER.
¿No se debería incluir el gasto anual? Es que puede aumentar en un 70% los años que se tardan tranquilamente.
Los calculos son bastante buenos y reales, lo que si nadie nombra nadie es la retencion del 60% de los beneficios. Hay muy poca información sobre esto, nadie lo nombra, que te puedes y no puedes desgravar. Saudos
Hola Joan. ¿Te refieres a la bonificación del 60% por alquileres de larga duración? Un saludo.
Qué pasaría si comprará un piso de 50.000€ al contado de ahorros no declarados?Q es lo peor que puede pasar?
No he encontrado la hoja Excel del Cálculo de Rentabilidad de un Inmueble para descargar, me puedes indicar cómo la localizo para su descarga?
Hola buenas , alquien me puede pasar el link del exel?
El Excell no aparece
Javier, ya has cumplido los 30? te quedará poco no ? jajaj y sobre todo, crees que lograras tu objetivo de ser libre a los 30? jajaj
Hola Javier no puedo descargarme la tabla exel para el cálculo de rentabilidades, me la podrías mandar por email, gracias y saludos
Hola Javier, excelente la presentación, lamentablemente no pude descargar archivo exel para el cálculo de rentabilidades, serias tan amable de enviarla a mi email, de antemano muchas gracias