Kurz: 2. díl - Jak si spočítat výhodnost investice
HTML-код
- Опубликовано: 8 сен 2024
- Každý investor do nemovitostí by si měl umět spočítat výhodnost investice. Ať už chcete nemovitost koupit a obratem prodat nebo chcete investovat dlouhodobě do nájemní nemovitosti, v tomto díle najdete návod, jak si výhodnost investice spočítat.
Materiály, které používáme ve videích najdete také na blogu ADOL.cz a zde najdete odkaz na tento díl:
www.adol.cz/bl...
Pokud chcete získat více informací nebo máte dotazy, přidejte se do Facebook skupiny na:
/ adolmonitor
Více o nás:
Tomáš Kučera - Investor a provozovatel služby pro správu nemovitosti:
www.zvladneme.cz/
Pavel Tomek - Investor a jednatel ADOL Monitor - služby dodávající aplikace a data pro investování do nemovitostí na:
www.adol.cz/
Ještě jsem nedokoukal ale už dávám (y) Díky za to co děláte. Jinak já si počítám čistý výnos stejně jako hrubý ale místo 12(měsíců) jich dosadím 10 je to sice jen orientační ale pro rychlé porovnání mi to stačí.
Velice dekuji za toto video. Hodne uzitecnych informaci.
Opět parádní video. Díky !
Dobrý den, seper video. Kapitál investuji dlouhodobě do akcií s dlouhodobým zhodnocením 8%pa kde peníze ukládám do důchodu. Dále investuji/spekuluji na P2P za přibližně 10%p.a. s penězi k okamžité spotřebě když by bylo potřeba. Návratnost je u mě cca 7 let a likvidita je 50% do týdne, 80% do 2 měsíců a 90% do půl roku. Nicméně je tam velký cash flow a připadá mě to pohodlnější než lítat po nájemnících.
Nicméně videa jsou dost přínosné protože roky přibývají a stávám se každým rokem konzervativnější. Navíc hodnota nemovitosti jako něco hmatatelného je silný psychologický prvek pro investora.
Dávám like, odběr a sdílení na FB.
Díky moc za sdílení své strategie i za sledování :-) PT
Likviditu jsme nezmínili, ale souhlasím, že je důležitou proměnnou při rozhodování o investici. Díky.
Dekuji za paradni videa.
ste opdarena dvojica, radost pocuvat, ja napr investiciu do bytov beriem, ako pre dieta, ze byty sa zdedia a nasi potomkovia budu mat byty splatene najomnikmi.
Super video, urcite super kluci, obvzlast na Cesku republiku. Kombinacia oboch sposobov je idealnym sposobom ako riesit zhodnotenie hotovosti v nemovistostnom instrumente. Ve Svedsku kde su zaporne urokove sadzby lepsie zhodnotite svoje nehnutelnosti dlhodobym prenajmom aj preto ze individualna insolvencia je dotovana statom, lokalita v tomto pripade hra minoritnu ulohu. Napriklad v byvalych krajinach Sovietskeho svazu ako je Ukraina, Gruzinsko, Moldavsko, sa Vam vyplati, transakcne fungovanie a kupa/predaj, insolvence atd a taktiez je zavisla na geografickej lokalite. Mozno ze by ste mohli sa povenovat v buducich dieloch aj tomu ako funguje reverzni hypoteka v Ceskej republike. Pavel a Tomas to by mnel by jako super duet. Dost se mi to libi. Co tak nejaky worshop as well.
Stretli ste sa osobne v praxi už s reverznou hypotékou? Tiež by ma zaujímalo ako to funguje.
@@richardpindroch6724 Ano stretol som sa v USA je to uplne bezne. V Cesku a na Slovensku Vam neviem povedat. V kratkosti to v praxi funguje tak, ze pokial mate nehnutelnost, v osobnom vlastnictve, ktoru ste ziskal ci uz v drazbe, po neplaticoch, zdedili, etc. Banka Vam vypocita podla rocneho zhodnotenia na realitnom trhu v danej oblasti tzv ,,buduce zhodnotenie,,. Realny priklad, vydrazil som nehnutelnost na Miami, po neplaticoch za 50k, vyplatenie dlzob bolo ccz 20k. nehnutelnost bola ohodnotena znalcom na 150k, predpokladane zhodnotenie v danej lokalite je 9% rocne. tj. 13,5k rocne. Reverznu hypoteku som si zobral na 10 rokov. tj. cca 135k. Banka dostala ,,deed,, na moju nehnutelnost a bude mi vyplacat cca 1125,- mesacne. Zaroven v tejto lokalite som prenajal tuto istu nehnutelnost za 1100,- mesacne. Hruby mesacny prijem cca. 2225,-
@@goldbrick2751 ahoj, ked mozem poprosit info a kontakt na velkepeni@gmail.com, tiez zvazujem kupu niecoho v USA.velmi by som bol vdacny a velmi by mi to pomohlo. dakujem
Stefan K moj kontakt by mal byt priamo na RUclips ked si klinite na ikonu, gldbrick@gmail.com
@@goldbrick2751 klikal smo :D ako prve, ale nevidel som, pisem email.
Zaujimave info samozrejme kedze byvam na slovensku ako sme sa naposledy dozvedeli nie je uplne koser preto si myslim ze ako zacinajuci investor bez dostatocneho minimalne pravneho know how je dlhodoba investicia rozumnejsia ako spekulacia aj ked mojov silnou strankov je prave vizia a to ze tie stavebne a vzhladove upravy nie len zvladam sam ale ma dokonca velmi bavia
Tomáš kupoval byt z bežnej inzercie, takže určite sa takto nespráva, aby kupoval za trhovú cenu, resp. s 3% zľavou byty na prenájom, takže pri kúpe aj on je špekulantom a správa sa ako Pavel. Takže, aby sme porovnávali rovnaké údaje aj on mal nakúpiť nehnuteľnosť s 30% (Var.1), resp. s 13% (Var.2) zľavou a potom by sme mohli porovnať úplne rovnaké čísla. Mimochodom na tom byte zarobí Pavel 1x za pol roka a dosť. Tomáš na tomto byte zarobí počas trvania hypotéky 40x dlhšie obdobie bez toho, aby musel vyhľadávať ďalšie nehnuteľnosti a mal akékoľvek vstupné náklady súvisiace s novou nehnuteľnosťou.
Mne sa osobne páči tento prístup pri nájomných nehnuteľnostiach:
1. návrátnosť vlastných zdrojov do 3 rokov, tzn.vlastné zdroje musím zhodnotiť 33% pa (ak vložím 20% do nehnuteľnosti, napr. 20K EUR, tak každý rok sa mi musí vrátiť 7K EUR, po odpočítaní, nájomného, všetkých nákladov vrátane splátok hypotéky)
2. po vyplatení vlastných zdrojov (cca. 3 roky) sú v nehnuteľnosti iba peniaze banky a tieto prostriedky banky sú splácané nájomníkom. Okrem istiny a úroky hypotéky mi musia naviac priniesť 4-5% pa, takže ak banka financuje nehnuteľnosť úverom 100K EUR, tak po vyplatení všetkých nákladov spojených s nehnuteľnosťou mi musí ročne ostať/čistý zisk cca. 5K EUR (5% pa zo 100 tis. EUR). Nezapočítavam, že po 10 rokoch už dlhujem banke menej. Vždy mi táto nehnuteľnosť, ktorú banka na začiatku financovala úverom 100K musí prinášať 5%. Samozrejme, keď už mám vyplatené všetky vlastné zdroje. Tie chcem dostať ako som písal do 3 rokov naspäť.
Super video 👍 Máte i nějaký vzorec pro výpočet výše nájemného? Jakože když spočítám třeba velikost bytu, atraktivitu lokace, vzdálenost od nejbližší veřejné dopravy, stáří nemovitosti, atd., jestli je možné to nějakým způsobem vyloženě matematicky vypočítat, nebo je lepší procházet inzeráty a podívat se, jaká je běžná výše nájmu takového typu bytu?
Vzhledem k tomu, že výši nájemného určuje trh, tak na to vzorec nemám. Určitě bych postupoval tak, že bych se podíval na inzeráty v nabídce a dle toho cenu stanovil.
Určitě bude dobré zkonzultovat i s realitními makléři, kteří v dané lokalitě působí. Ti budou vědět, jak které nabídka bude rychle pryč z nabídky. Abyste neměla pak ze své nabídky "ležák".
Brzy již bude 3. díl, kde přesně toto budeme ukazovat :)
Neni rozdil mezi Interest a Umorem (principal) hlavne ten, ze kdyz se delaji dane, tak muzete napsat prodelek, i kdyz cash flow mate pozitivni defakto? Jinak se omlouvam, ale nepochopil jsem, jak se pripocitava umor k mesicnimu zisku. Tak ci tak po ziskani prijmu z najmu musim vzdy odecist jak urok (interest) tak umor (principal) -> NOI = zisk - PITI (Principal, interest, taxes, insurence) - dalsi vydaje (fond uprav, rezerva na opravy boileru atd.).
EDIT: Omlouvam se, asi chapu jak je to mysleno. Rust vlastniho jmeni asi je mysleno Equity (to v Blance sheet). Coz chapu, umor se tam pocita. Ale i tak myslim, ze do Cash Flow se musi pocitat jak Umor tak Urok, aby clovek dlouhodobe mohl nemovitost pronajimat (a nebo mit jinou praci a jiny prijem a doplacet to - viz. Praha/Brno), nebo se mylim?
A vlastne cash flow neni ani v excelu, tak vlastne muj koment lze ignorovat xD
Dobrý den, děkuji za video. Nemám z investováním do realit žádné zkušenosti a rád bych se zeptal: 1. Nájemné měsíčně (očištěno od fondu oprav) znamená čisté nájemné bez energií atd? Fond oprav je tedy považován jako rekonstrukce a údržba v tabulce nákladů? Energie se nikde neprojeví? 2. Co znamená měsiční růst vlastního jmění (měsíční nájem - měsíční střední hodnota úroku) a jakou vypovídající hodnotu to má? Díky moc za info a Váš čas, určitě by pomohlo mnohým udělat ještě jedno video, které by tu tabulku pana Tomáše rozebralo více do detailu.
Pardon za pozdní odpověď.
1) Ano. Fond oprav není zahrnut v tabulce nákladů. Příklad se vztahuje k panelákovému bytu, kde funguje SVJ. Takže tuto částku člověk hradí na údržbu budovy (chodby, exteriér). Jednotlivé náklady se vztahují jen k interiérovým věcem.
Energie jen protékají - nájemníci je platí v takové výši, jako spotřebují.
2) Růst vlastního jmění je vyjádření, o kolik se zvýší Váš čistý majetek (= majetek - úvěry). Jde o to, že když splatíte splátku hypotéky, tak ta zbývající částka hypotéky klesne a o tuto kleslou část jste bohatší.
Je to takto OK?
@@tomaskucera_tk1 Super. Dekuji za vysvetleni.
@@tomaskucera_tk1 Tomás, vo vzorci v exceli na výpočet rastu vlastneho majetku
je ale nájom-(splátka uroku/12). Preco /12? nejde mi to do hlavy
aha už viem, lebo aj splátka úroku je x12 v tabulke
Dobrý den, neplatí se při prodeji do 2 let od nabytí daň z příjmu 15%?
do 5ti let.
Dobrý den, záleží na tom, zda šlo o investiční nemovitost nebo pro objekt k vlastnímu bydlení (nebo rodiny). Bavíme-li se o investičních bytech, je zde lhůta 5 let (vlastnictví nemovitosti). Pavel T.
@@adolmonitor Prodej po 6 měsících = vždy platíte daň z příjmu.
Dobrý den,
mohl bych poprosit o lehčí vysvětlení ohledně střední hodnoty splátky jistiny. Jestli jsem správně pochopil tak se snažíte získat orientační údaj průměrné splátky úmoru měsíčně po dobu 20ti let? To samé u střední splátky úroku, kde v tabulce uvádíte 30 letou fixaci?, úrok hypo 3% a opět se tedy orientačně snažíte vyčíslit průměrnou splátku úroku měsíčně po dobu 20ti leté hypotéky? Děkuji za výstižnou odezvu. Se střední splátkou jistiny v tabulce není dále pracováno.
Tomáš do tabulky vypsal přímo danou částku, ale chápete to správně. Tomáš tam dal střední hodnotu, lze ale zkusit i průměr. Díval jsem se a rozdíl mi přijde minimální. Do skupiny na FB (Adol Monitor: Investice do nemovitostí) přidám i tabulku s výpočtem anuity po celou dobu splácení. Pavel
@@adolmonitor Vřelé díky za odpověď.
zijem v zahranici a cakam na kolaudaciu investicneho 3.izb bytu novostaby ...riesim hypo...na SK tie uroky sa pekne blaznia...Otazka: fin.poradca ma tlaci do banky 1% na 5r.fix ja by som radsej do mojej banky za 2.09% na fix 15.r ...Rozmyslam zle ak chcem dlhsi fix? diky za odpoved
Bohužel nemám nyní informaci, zda je možné z hypotečního úvěru před výročím fixace "utéci", jen za určité snížené náklady. Pokud ano, může být fixace i delší. V ČR se tyto podmínky změnily. Kdysi u některých bank byly podmínky, že za každý rok do konce fixace se platila sankce 5% z jistiny. Toto se naštěstí zrušilo a banky na to nemají nárok. Pak by se v případě nutnosti prodej prodražil. Ověřte si nejprve sankce za předčasné splacení úvěru... Pavel Tomek
@@adolmonitor Raz za kalendárny rok Banka nebude od Dlžníka požadovať Poplatok za predčasné splatenie časti Pohľadávky Banky, ak o predčasné splatenie Dlžník požiada; mimoriadna
splátka môže byť najviac vo výške 20 % Istiny Úveru aktuálnej ku dňu predčasného splatenia. Toto ustanovenie sa prvýkrát uplatní po uplynutí jedného roka od uzatvorenia
Zmluvy. Právo Dlžníka požadovať predčasné splatenie časti Pohľadávky Banky vo výške 20% Istiny Úveru podľa zákona, tým nie je nijako dotknuté.
@@branisimoSVK Ty mimořádné splátky jednou ročně jsou samozřejmě nesmysl. To se vůbec nevyplatí.
Osobně bych nevolil tak dlouhou fixaci, protože člověku se může hodit variabilita v průběhu let. Těch 15 let je skutečně dlouhá doba, za kterou se může stát spousta věcí a může být výhodné třeba ten úvěr splatit právě v průběhu těch fixací. Tento přístup je výhodný, pokud očekáváte, že budete nakupovat další nemovitosti.
Já osobně nyní volím 3-letou fixaci, aby se mi dobře se zástavami úvěru pracovalo v době fixace (např. možnost zástavu vyvázat ze zajištění bez poplatku).
@@tomaskucera_tk1 vdaka za odpovedat...rad by som nasledujuce 2 roky skusil prikupit este 2 starsie byty, tam pojdem do kratsieho fixu.
@@richardpindroch6724 diky moc 👍