안녕하세요. 처음으로 전세계약을 하려고 하는데 신축빌라 입니다. 전세시 융자말소,계약조건유지 이며 전세보증보험 가입 특약조건으로 계약을 해준다고 특약을 넣어준다고 했어요. 근데 집주인이 소유자가 3명이라는데 이럴경우 계약을 해도 괜찮을까요~? 전세보증보험만 가입이 된다면 보증금은 지킬수있는건가요~~? 아무리 알아봐도 너무 어렵고 걱정이 너무 많네요 ㅠㅠㅠㅠ
좋은 정보 감사해요. 신축 빌라 전세 관련해서 본 영상중에 제일 구체적이고 실용적이네요. 밑에 김성호님이 남기신 댓글과 같은 내용 궁금하네요. 부동산에서 제가 계약하려고 하는 집주인이 임대사업자로 등록해서 보증보험 발권?이 가능하다고 하던데요. 이 경우에도 HUG전세보증보험 가입이 어려운지 궁금하네요.
집주인 분이 임대사업자인 경우, 반환보증보험이 의무입니다. 임대인이 가입할 경우 보험료의 75%는 임대인이, 25%는 임차인이 부담하게 됩니다. 그런데, 최근 임차인이 안심전세대출을 신청하면서 임차인분이 일단 100% 보험료를 지불한 사례가 있습니다. 일단 임차인이 100% 보험료를 냈더라도, 반드시 임대인이 이 비용에 대해 계좌이체의 방법을 통해 임차인에게 보험료를 100% 돌려줘야 합니다. 그 계좌이체 근거가 있어야~ 구청에서 승인이 됩니다. 대답이 됐는지 모르겠네요~
@@우이디오 임대사업자는 의무적으로 신규로 쓴 계약서를 갖고, 구청에 들어가 신고하게 되어 있습니다. 임대반환 보증보험 가입주체는 임대인에게 있습니다. 다만, 특별한 경우 임차인이 반환보증보험을 가입했다 하더라도 그 금액을 최종 임대인이 송금해 줬다는 증거(계좌이체 내역 또는 영수증)를 함께 첨부해야 구청에서 승인을 해주게 됩니다.
안녕하세요. 저도 이번에 신축아파트 전세로 들어가게 되었는데요. 아파트 입주가 26일부터 시작인데 집주인분 사정으로 25일에 잔금을 치르자고 하시네요. 제가 잔금을 집주인분께 입금하면 중개인이 집주인과 동행해서 은행에서 아파트잔금을 치르는 방법으로요. 하지만 아파트측에서는 키는 입주시작인 26일부터 줄 수 있다고 하는데 이렇게 거래하는게 맞는지 불안하네요.. ㅠ 혹시나 댓글보시면 답변 부탁드립니다!!
신축아파트의 경우 전세를 맞추고 그 전세대금으로 잔금을 치루는 경우가 많습니다. 원칙상 잔금납부와 키수령은 동시에 이행하는게 맞습니다. 잔금을 납부할 때 대출상환여부도 꼼꼼하게 확인하셔서, 전세보증금 보다 선순위 대출이 남아있는지 여부도 확인하시길 바랍니다. 실무상 잔금납부, 기존 설정된 중도금대출상환이 동시에 이뤄지고 그 날 최종적으로 주인이 키를 수령한 후 전세 세입자에게 키 및 관련비품을 바로 전달하는게 가장 좋습니다. 이일은 동일한 날 동시에 이뤄지게 됩니다~ ( 참고로, 김동완님은 자금여력이 있으신거 같은데..통상 세입자들의 경우 기존 살던 집 보증금을 받아서 전세 잔금을 치루기 때문에 이사날 하루전에 잔금부터 치루기는 쉽지 않습니다 )
안녕하세요 쉽게 잘 설명해주셔서 감사합니다 신축 오피 입주 예정인데 사용허가는 났지만 등기부등본이 나오지 않아 전세계약서 작성을 못하고 있는 상황인데요 계약금 일부만 걸어뒀고 제가 급하게 들어가야되는 상황입니다 건축주가 그럼 계약금 몇천만 더 내면 일단 입주해서 살 수 있게 해준다 하는데 어떻게 하는 게 좋을까요 일단 등기 나올때까지 미루기로 말해두긴 했습니다만 당장 주거공간이 필요한 상황입니다(전세금은 2.75억이고 요구한 금액은 5천이었습니다)
나쁜 조건은 아니라고 생각됩니다. 먼저 들어가서 산다는 얘기는 법적으로 얘기하면 "점유권"이라고 표현합니다. 점유권은 사실 상당한 권리에 속하게 됩니다. 요구하는 금액도 크지 않고여~ ... 일단 한번 들어오면, 집주인이 혹여 임차인을 내보내려면 임의로 내보낼 수 없고, '명도소송'이란 방법으로 내보내야 하거든요. 답변이 좀 늦었네요~ 도움이 되길 바랍니다.
저도 다세대 신축빌라를 처음으로 전세계약할 예정인데 보증보험가입이 안된다고 하고 영상에서도 그렇다고 하셨네요ㅠ 임대인은 두명인데 일반임대사업자이기때문에 추후에 주택임대사업자가 집을 매매하면 그 분한테 보증보험을 요청하라고 합니다ㅜ 전세권설정도 말해봤는데 등기에 흔적이 남는다고 싫어하시네요ㅜ 보증보험가입을 할 방법은 도저히 없을까요?ㅜ 또 입주일이 늦는다고 중도금을 내라는데 일반적인 건가요?ㅜ
답장이 많이 늦었네요. 주택임대사업자는 보증보험 가입의 의무조항이라 계약시 아니더라도 거주중에 보증보험 가입은 가능합니다. 다만, 분양받는 분이 주택임대사업자가 받는다고 확정할 수 없기때문에 이 역시 유동적이네요. 주택의 경우 확정일자+전입신고시 전세권설정과 같은 법적효과가 있기 때문에 구지 비용을 들여 전세권설정하는건 의미가 없을것 같습니다. 실무에서 전세권설정은 임차인이 법인인 경우에만 거의 이뤄집니다. 신축의 경우 늦어도 2달안에 입주하는 경우가 보통 인데요~ 너무 늦어지는 경우 임대인이 변심할까 걱정되서 얘기하는 것 같네요. 중도금을 거는 것은 일반적이진 않습니다. 곡 보증보험 가입을 원하거나. 중도금까지 억지로 넣어야 한다면,,, 다른 주택을 찾아보는 것이 나을 것 같습니다~
안녕하세요, 이번에 신축빌라 전세 계약을 앞두고 있어서요. 현재 집은 신탁?으로 되어있습니다.그래서 가계약금을 그쪽으로 10%를 입금하고 계약서에 융자말소,전세보증보험 가입 이렇게 해주신다고 한 상황입니다. 나머지 잔금은 대출심사를 받고 계약서를 작성하는 날 와서 매매로 집을 사는 집주인에게 입금을 하라고 합니다. 계약서를 작성하는 날 신탁?위임하는 사람과 그 집을 매매하는 집주인도 매매계약서를 작성하기에 그 날 우리가 잔금을 먼저 치뤄야한다고 하더라고요. 하지만 그 당일은 등기부등본을 떼면 집의 명의가 잔금을 보내는 집주인의 명의로 안 되어있지 않나요? 그 부동산에서는 계약서를 쓰기때문에 괜찮다라고는 하지만 좀 찝찝해서요. 괜찮은걸까요?조언 좀 부탁드리겠습니다.
신탁이 걸려 있는 부동산은 1차적으로 신탁원부 확인하셔야 하셔야 합니다. (확인은 등기소 방문해야 신탁원부발급이가능합니다.) 등기상 신탁회사가 소유자로 되어 있어서 그 경우 임대차계약은 어떻게 처리한다등의 내용이 신탁원분에 나와있을 겁니다. 신축의 경우 대부분 담보신탁 즉, 대출때문에 신탁을 했을 거예요. 현장에선 신탁된 부동산 계약은 그리 선호하지 않아요. 정확히 하자고 치면,, 원소유자, 신탁회사(담당자), 임차인이 3자가 다 만나서 부동산 사무실에서 계약해야 하나,, 대부분 신탁회사 생략하고 계약하자는 곳이 많습니다. 원칙적으로 계약금,잔금도 신탁계좌로 입금되야 하는게 맞습니다. 신탁된 부동산 임대차는 최대한 잘 살피셔야 합니다~ 괭장히 난해한 부분이라.. 더이상 조언드리긴 쉽지 않네요^^
@@sunof5544 주택임대사업자인경우 그렇지만...보증보험 가입관련해 분쟁도 다소 있습니다. 주인이 통상 75%, 세입자가 25%보험료를 부담하는데, 경우에 따라서 세입자가 왜 이비용을 내야하냐고 따지는 경우도 왕왕있습니다 그리고 신축빌라의 경우 반환보증보험 가입안하는 임대인이 현장에선 훨씬 많습니다. 참고하세요^^
안녕하세요 선한영향력으로 반해 구독 눌렀습니다! 저도 궁금한게 있어서 질문 드려봅니다..! 제가 어제 신혼집으로 마포구쪽에 신축빌라 투룸에 (전세 4억) 계약할 예정이며 가계약금으로 300만원을 입금한 상태입니다. 우선 신축인 상태라 보존등기는 나온상태이며 관련 내용은 제가 404호인데 저희방을 갭투자 하신 분(임대사업자라고합니다)이 따로있고 본계약 당일은 건축주랑 계약을 하고 나머지 잔금 처리 후 명의이전을 저희 방을 갭투자 하신 분(임대사업자)에게 한다고 하더라고요. 우선 조건은 입주 후 1. 융자 말소조건 2. 임차인 선순위 가능 3.전세보증보험가입 (이건 갭투자 하신분이 임대사업자라서 당연히 해야되는걸로 알고있습니다) 이정도인데 혹시 현재 조건에 걱정하거나 조심해야 될 부분이있을까요..? 그리고 영상 잘보았습니다 감사해요!
감사합니다. 일단 특약조건 잘 넣으신거 같아요~ 보통 주인이 바뀌면 새로 계약을 쓰는경우가 많거든요. 나중에 갱신청구권등을 쓸수도 있으니, 주인이 바뀌시면 계약서는 다시 쓰는게 좋을거 같습니다. 건축주와 본계약 작성시 현재 상황을 넣으셔도 될 거 같아요~ 예를들어, " 향후 본 물건 주인이 변경될 경우 계약조건은 그대로 승계되며, 필요시 계약서를 재작성한다" 정도 쓰시면 될 거 같습니다. 그리고 융자말소는 입주후에 진행하면 안되고여... 1. 선순위 근저당은 잔금시 동시에 말소한다. 핵심은 동시에 말소한다는 겁니다. 4억이라는 거액의 전세금이 들어왔는데 여전히 선순위 근저당이 살아있다면 매우 위험한 겁니다. 주인들은 전세금을 받으면 그 돈으로 근저당을 말소하기 때문에 꼭 돈 들어오는 당일날 말소해야 합니다. 이걸 차일 피일 미루게 되면 매우 위험한 상태에 놓이게 되는 겁니다. 이게 가장 중요합니다. 제가 알려드린 문구 그대로 특약에 넣은세요. " 선순위 근저당은 잔금시 동시에 말소한다 ( 상환영수증, 말소접수증으로 확인) " 2. 임차인 선순위 가능(?) 이 표현은 애매해요. -> "계약기간중 임차인 선순위 조건 유지한다 " 정도로 바꾸세요. 3. 전세보증보험가입과 관련해 법상 주택임대사업자의 경우 전세보증금 가입 비용은 다음과 같아요 . 주인이 75%, 임차인 25% 비용을 내게 되어 있거든요. 간혹 주인이 다 내주는 경우도 있고 하니 누가 비용을 낼지는 한번 물어보세요~
영상 잘 보았어요 ~지금 신축빌라 계약서 쓰고 대출안될시 계약금반환한다라고 하고 대출심사중인데요 이상한 점이 준공된 신축빌라인데 건축주랑 계약서를 쓰고 대출이 된다고하면 다른 임대사업자랑 다시 계약서를 쓴다는데 왜 이렇게 한는거 맞는건가요 보증보험가입조건도 있습니다 ~첨 계약해보는거라 보증보험 해준다고해서 덜컥 계약했는데 신축빌라사기 바지사장 무리한갭투자 임사자등의 애기가 넘 무섭습니다 ㅠ 도와주세요~
계약은 반드시 등기부상 기재되어 있는 주인과 쓰셔야 합니다. 대출이 된다고 할때 임대사업자랑 다시 계약을 쓴다고 했는데,,, 그 임대사업자가 새로 바뀐 주인인지만 정확히 확인하시면 됩니다. 주인인지 여부는 매매계약서나 분양계약서를 보여줄 수 도 있는데요~ 계약서를 보고 판단하지 마시고, 등기부상 명의자가 바뀌었는지 확인하시면 되겠네요~ 요즘 신축빌라의 경우 전세를 먼저 맞춘 상태에서 분양하는 경우가 많아요. 언론에서 많이 들었던 '갭투자'라는 얘기입니다~ 전세가가 높게 형성되다 보니,, 전세계약이 이뤄진 빌라의 경우 실제 투자금액은 1~2천만원밖에 안들어가는 경우가 많습니다. 다시 정리해서 얘기 드리면,,, 주인이 바뀐경우 계약서를 다시 쓰는건 이상한것은 아닌데요, 반드시 그 다시 쓰는 명의자가 등기상 명의인과 일치하는지만 꼭 확인하세요. 만일 전세잔금일과 매매잔금이 동일한 날 이뤄지게된다면 법무사에게 이전등기 접수증을 통해 진짜로 명의자가 바뀌는지 확인할 수 있습니다.
궁금한 점이 있습니다. 제가 들어갈 집이 신축빌라 202호인데 계약서를 쓸때 등기부등본을 보니 건물 전체로 잡힌건지 채권최고액 20억 정도가 있었고 잔금일에 본 호수에 대한 대출금을 전액 상환하고 말소하는 조건으로 특약을 넣었습니다. 대출 심사를 알아보는 중이구요~ 대출은 나올것 같은데 저는 이 점이 궁금해요. 왜 등기부등본에 201호에 대한 대출금만 나오는것이 아니라 건물전체의 대출 금액으로 그렇게 큰 금액이 잡힌건지요.. 혹시 설명해 주실수 있으실까요?
@@Hih562 은행권에서 담보를 강화하기 위해 모든 호수에 대한 공동담보로 설정되어 있을 겁니다. 주인 또는 은행을 통해서 실제 그 호수에 설정되어 있는 근저당 금액을 확인해 달라고 요청하세요~.. 은행에서 전세대출을 해주기 때문에 그 부분을 정확히 확인할 겁니다. 특약에 잔금시 근정당 상환 및 말소조건을 넣었기 때문에 걱정안하셔도 되고여.. 잔금당일에 제가 영상에도 말씀 드렸듯이 "상환영수증"과 "말소접수증"만 정확히 확인히사면,,, 안전한 거래가 가능합니다. 전세대출 실행은행에서 2개의 자료를 요구할 겁니다.
신축빌라가 다세대주택이 아니라 다가구 주택인가 보네요~ 전체 건물가액이 얼마인지는 모르겠으나 선순위 6억5천은 적은 금액이 아니기에 최대한 신중을 기하시는게 좋겠네요~ 예를 들어, 전체 부동산가액이 50억인데 거기에 대출이 6억5천 잡혀있다면 큰 문제될 것이 없지만, 전체 부동산가액이 15억인데 대출이 6억5천잡혀 있다면 그 금액은 적지 않은 거겠죠~
안녕하세요. 제가 계약한 다가구주택이 토지 건물 1인 소유주에 토지에 10억 건물에 7억 정도 근저당이있고 부동산말로는 시세가 32-33억 한다고 하는데요. 제 앞에 선순위 보증금이 7억정도 있을 것으로 예상되는 상황이에요. 조금 불안한 마음이 들어서 여쭤봅니다. 괜찮은걸까요?
다가구면.. 토지부분에 근저당이 설정되 있을꺼예요~ 대부분 토지를 담보로 건축비를 충당하는 구조입니다. 따라서 토지근저당 설정금액 확인하시고여, 그외 본인보다 선순위 보증금 즉,,, 먼저 확정일자 받은 보증금총액을 알고 계셔야 합니다. 보통 신축 다가구인경우.... 전세를 놓으면 토지에 설정된 근저당을 그대로 두는 경우는 거의 없고 대부분 상환 하거나 감액을 합니다. 계약시 근저당을 모두 해지하는지, 아니면 일부 남긴다면 얼마나 남기는지 꼭 확인하세요~ 만일 구독자분께서 대출을 받고 입주한다면 은행에서 오히려 리스크를 확인해 줄겁니다~ 은행은 선순위가 많이 잡혀 있으면 절대 대출실행안해주거든요. 계약서에도 근저당 상환조건을 꼭 특약에 명시하세요~
영상 정말 감사히봤습니다. 궁금한게있어 여쭤보고싶어요. 현재 신축 빌라 가계약 상태입니다. 등기?(등기사항정부증명서)에서 갑구( 현재는 소유권보존, 소유자의 경우 건축사) 을구( 근저당권설정, 채무자 건축사)로 되어있습네다. 분양권상태에서 건축사와 계약을 하게되는데 제가 너무 불안해서 특약사항으로 다음을 넣어달라했습니다. 대출미이행시 계약파기, 근저당 말소 등 기본적인 내용 외, 임대인이 hug보증보험 가입 불가 시 계약파기 / 모든 계약 의무사항은 수분양자에게 인계한다 등을 넣어주신다고했습니다. 그렇다면 저는 분양자의 분양 계약서가 당사자와 정확히 일치하는지를 한번 더 확인하면 괜찮을까요? 집은 너무 가고싶은데 너무 불안해서 질문드립니다!!
일단 특약은 잘 넣으신거 같네요. 분양을 계획하고 있으나, 아직 분양이 안된 주택인거죠~ 현재 등기상 주인분과 계약했으면 크게 문제가 없습니다. 나중에 분양자가 생겨 집주인이 바뀌더라도 임대차 조건은 그대로 승계되는 것이니 걱정안하셔도 됩니다. 꼼꼼한 특약으로 큰 걱정을 더셨습니다.
![[전세계약]이 영상 하나면 끝!!! 전세계약 주의사항의 모든것!!! | 부린이 특강](http://i.ytimg.com/vi/WkyjRfhCFOg/mqdefault.jpg)
이 도움 잊지읺을게요!!!정말정말 감사합니다!! 한상 건강하세요!!!!!!
좋은 정보 감사드립니다.
네. 감사합니다.^^
가려웠던 부분 딱 긁어주시네요 감사합니다
그랬나요? 감사합니다.
신축빌라 전세에 대해 궁금한게 많았는데 차분히 알기쉽게 설명해주시네요 감사합니다
방문해 주셔서 감사합니다~
알고싶은 내용이었는데 댓글을 참고하면서 정보를 많이 얻었습니다. 보증보험 가입 시 집주인이 비용을 부담하는건 알지 못했는데 자세하게 알고 갑니다!!
와 정말 꿀팁이에요❣🤗
안녕하세요. 처음으로 전세계약을 하려고 하는데 신축빌라 입니다.
전세시 융자말소,계약조건유지 이며 전세보증보험 가입 특약조건으로 계약을 해준다고 특약을 넣어준다고 했어요.
근데 집주인이 소유자가 3명이라는데 이럴경우 계약을 해도 괜찮을까요~? 전세보증보험만 가입이 된다면 보증금은 지킬수있는건가요~~? 아무리 알아봐도 너무 어렵고 걱정이 너무 많네요 ㅠㅠㅠㅠ
집주인3명인건 상관은 없어요. 다만 계약시 3명이 다 안나올테고 계약시 참여못하는 분들은 위임장 첨부해 달라고 하세요~ 전세보증보험 가입만 문제 없이 된다면 보증금은 안전하게 지킬수 있습니다.
좋은 정보 감사해요. 신축 빌라 전세 관련해서 본 영상중에 제일 구체적이고 실용적이네요. 밑에 김성호님이 남기신 댓글과 같은 내용 궁금하네요. 부동산에서 제가 계약하려고 하는 집주인이 임대사업자로 등록해서 보증보험 발권?이 가능하다고 하던데요. 이 경우에도 HUG전세보증보험 가입이 어려운지 궁금하네요.
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집주인 분이 임대사업자인 경우, 반환보증보험이 의무입니다. 임대인이 가입할 경우 보험료의 75%는 임대인이, 25%는 임차인이 부담하게 됩니다. 그런데, 최근 임차인이 안심전세대출을 신청하면서 임차인분이 일단 100% 보험료를 지불한 사례가 있습니다. 일단 임차인이 100% 보험료를 냈더라도, 반드시 임대인이 이 비용에 대해 계좌이체의 방법을 통해 임차인에게 보험료를 100% 돌려줘야 합니다. 그 계좌이체 근거가 있어야~ 구청에서 승인이 됩니다. 대답이 됐는지 모르겠네요~
@@rohchuloh 혹시 구청 승인이라면 어떤걸 말하는 건가요? 저도 지금 임대사업자 가입분을 제외한 나머지 금액을 임차인인 제가 직접 별도로 보증보험(또는 안심전세대출)을 들려고 하는데.. 이 비용도 임대인이 지불하는 건가요?
@@우이디오 임대사업자는 의무적으로 신규로 쓴 계약서를 갖고, 구청에 들어가 신고하게 되어 있습니다. 임대반환 보증보험 가입주체는 임대인에게 있습니다. 다만, 특별한 경우 임차인이 반환보증보험을 가입했다 하더라도 그 금액을 최종 임대인이 송금해 줬다는 증거(계좌이체 내역 또는 영수증)를 함께 첨부해야 구청에서 승인을 해주게 됩니다.
11:49
구독 꾸욱! 정말 잘봤습니다. 혹시 신축빌라 프리랜서 전세대출 제 1금융권에서는 도저히 방법이 없을까요? 분양자쪽에서 마련한 수협에서는 가능하다고 하는데 이율이 너무 높아서요.. 절실합니다 정말..
프리랜서라도 소등증빙이 서류상 가능하면 대출이 가능할 것으로 보입니다.
안녕하세요. 저도 이번에 신축아파트 전세로 들어가게 되었는데요. 아파트 입주가 26일부터 시작인데 집주인분 사정으로 25일에 잔금을 치르자고 하시네요. 제가 잔금을 집주인분께 입금하면 중개인이 집주인과 동행해서 은행에서 아파트잔금을 치르는 방법으로요. 하지만 아파트측에서는 키는 입주시작인 26일부터 줄 수 있다고 하는데 이렇게 거래하는게 맞는지 불안하네요.. ㅠ 혹시나 댓글보시면 답변 부탁드립니다!!
신축아파트의 경우 전세를 맞추고 그 전세대금으로 잔금을 치루는 경우가 많습니다. 원칙상 잔금납부와 키수령은 동시에 이행하는게 맞습니다. 잔금을 납부할 때 대출상환여부도 꼼꼼하게 확인하셔서, 전세보증금 보다 선순위 대출이 남아있는지 여부도 확인하시길 바랍니다. 실무상 잔금납부, 기존 설정된 중도금대출상환이 동시에 이뤄지고 그 날 최종적으로 주인이 키를 수령한 후 전세 세입자에게 키 및 관련비품을 바로 전달하는게 가장 좋습니다. 이일은 동일한 날 동시에 이뤄지게 됩니다~ ( 참고로, 김동완님은 자금여력이 있으신거 같은데..통상 세입자들의 경우 기존 살던 집 보증금을 받아서 전세 잔금을 치루기 때문에 이사날 하루전에 잔금부터 치루기는 쉽지 않습니다 )
영상보고 조금 안심이 되었습니다! 수원으로 신축빌라로 알아보고 있습니다. 부동산에서 건축하고 집주인분께 판다고이야기듣고 집주인분에대한 정보도 듣고 가계약금을 드린상태입니다. 신혼부부전세대출을 받을예정인데 건물매매가가 확실하진 않지만 35억정도이고, 융자는 15억이며 저는 전세 2억 2천5백만원입니다. 등기가나오면 본계약에 들어가기로 했는데요. 특약에 대출이 안나올시 계약파기한다 라고 작성해놓고 진행하면 괜찮을까요?
신축빌라 계약을 앞두고있는데 현재 매매가 되지않있고 선전세로 입주입니다. 계약자가 건축주로 되어있는데 건축주와 계약하고 입주해도 괜찮은걸까요?
잔금처리하면서 근저당말소에 대해서 설명들었고 허가 가입도 가능하다고 얘기되었습니다.
네. 건축주와 계약하고~ 추후 주인이 바뀌면 다시 쓰시면됩니다. 물론 계약조건은 그대로 승계되는것이라 반드시 새로운 주인과 쓸 필요는 없습니다. 등기부상 현주인과 쓰시면 문제 없습니다.
@@rohchuloh 네!!감사합니다 :)
신축빌라 2억에 전세로 들어가려 하는데
다가구빌라이고 아직 임차인이 없는 상태 입니다 채권 최고액은 3억으로 설명 받았고 8 세대 입니다 전세보증보험을 들어도 안전하지 않은가요?
다세대 주택인지, 단독주택인지 정확히 알수는 없지만, 전체건물에 채권최고액이 3억이면 큰 건 아닌 것으로 보입니다. 전세보증보험 가입이 가능하다고 하면, 안전하다고 볼수 있습니다. 다세대주택인 경우 선순위가 있으면 대출이 실행되지 않을거예요~ 그부분 확인해 보세요!
안녕하세요 쉽게 잘 설명해주셔서 감사합니다 신축 오피 입주 예정인데 사용허가는 났지만 등기부등본이 나오지 않아 전세계약서 작성을 못하고 있는 상황인데요 계약금 일부만 걸어뒀고 제가 급하게 들어가야되는 상황입니다 건축주가 그럼 계약금 몇천만 더 내면 일단 입주해서 살 수 있게 해준다 하는데 어떻게 하는 게 좋을까요 일단 등기 나올때까지 미루기로 말해두긴 했습니다만 당장 주거공간이 필요한 상황입니다(전세금은 2.75억이고 요구한 금액은 5천이었습니다)
나쁜 조건은 아니라고 생각됩니다. 먼저 들어가서 산다는 얘기는 법적으로 얘기하면 "점유권"이라고 표현합니다. 점유권은 사실 상당한 권리에 속하게 됩니다. 요구하는 금액도 크지 않고여~ ... 일단 한번 들어오면, 집주인이 혹여 임차인을 내보내려면 임의로 내보낼 수 없고, '명도소송'이란 방법으로 내보내야 하거든요. 답변이 좀 늦었네요~ 도움이 되길 바랍니다.
저도 다세대 신축빌라를 처음으로 전세계약할 예정인데 보증보험가입이 안된다고 하고 영상에서도 그렇다고 하셨네요ㅠ 임대인은 두명인데 일반임대사업자이기때문에 추후에 주택임대사업자가 집을 매매하면 그 분한테 보증보험을 요청하라고 합니다ㅜ 전세권설정도 말해봤는데 등기에 흔적이 남는다고 싫어하시네요ㅜ 보증보험가입을 할 방법은 도저히 없을까요?ㅜ 또 입주일이 늦는다고 중도금을 내라는데 일반적인 건가요?ㅜ
답장이 많이 늦었네요. 주택임대사업자는 보증보험 가입의 의무조항이라 계약시 아니더라도 거주중에 보증보험 가입은 가능합니다. 다만, 분양받는 분이 주택임대사업자가 받는다고 확정할 수 없기때문에 이 역시 유동적이네요. 주택의 경우 확정일자+전입신고시 전세권설정과 같은 법적효과가 있기 때문에 구지 비용을 들여 전세권설정하는건 의미가 없을것 같습니다. 실무에서 전세권설정은 임차인이 법인인 경우에만 거의 이뤄집니다. 신축의 경우 늦어도 2달안에 입주하는 경우가 보통 인데요~ 너무 늦어지는 경우 임대인이 변심할까 걱정되서 얘기하는 것 같네요. 중도금을 거는 것은 일반적이진 않습니다. 곡 보증보험 가입을 원하거나. 중도금까지 억지로 넣어야 한다면,,, 다른 주택을 찾아보는 것이 나을 것 같습니다~
안녕하세요, 이번에 신축빌라 전세 계약을 앞두고 있어서요.
현재 집은 신탁?으로 되어있습니다.그래서 가계약금을 그쪽으로 10%를 입금하고 계약서에 융자말소,전세보증보험 가입 이렇게 해주신다고 한 상황입니다. 나머지 잔금은 대출심사를 받고 계약서를 작성하는 날 와서 매매로 집을 사는 집주인에게 입금을 하라고 합니다.
계약서를 작성하는 날 신탁?위임하는 사람과 그 집을 매매하는 집주인도 매매계약서를 작성하기에 그 날 우리가 잔금을 먼저 치뤄야한다고 하더라고요. 하지만 그 당일은 등기부등본을 떼면 집의 명의가 잔금을 보내는 집주인의 명의로 안 되어있지 않나요?
그 부동산에서는 계약서를 쓰기때문에 괜찮다라고는 하지만 좀 찝찝해서요.
괜찮은걸까요?조언 좀 부탁드리겠습니다.
신탁이 걸려 있는 부동산은 1차적으로 신탁원부 확인하셔야 하셔야 합니다. (확인은 등기소 방문해야 신탁원부발급이가능합니다.) 등기상 신탁회사가 소유자로 되어 있어서 그 경우 임대차계약은 어떻게 처리한다등의 내용이 신탁원분에 나와있을 겁니다. 신축의 경우 대부분 담보신탁 즉, 대출때문에 신탁을 했을 거예요. 현장에선 신탁된 부동산 계약은 그리 선호하지 않아요. 정확히 하자고 치면,, 원소유자, 신탁회사(담당자), 임차인이 3자가 다 만나서 부동산 사무실에서 계약해야 하나,, 대부분 신탁회사 생략하고 계약하자는 곳이 많습니다. 원칙적으로 계약금,잔금도 신탁계좌로 입금되야 하는게 맞습니다. 신탁된 부동산 임대차는 최대한 잘 살피셔야 합니다~ 괭장히 난해한 부분이라.. 더이상 조언드리긴 쉽지 않네요^^
보존등기?만되어있는데 분양받은사람이 아직 등기를 안첬지만 제가 잔금 치르는날 등기를 한다고 등기부등본에는 건축주건축가님이 나왔지막 계약서는 분양받은사람과 했는데 괜찮을까요~?부동산소장님과 같이 했기때문에 믿고 하긴했지만요..
혹시 대출 받으시죠?.. 분양주택의 경우 분양계약서를 첨부하면 은행에서도 수분양자랑 계약하는걸 인정하고 전세 대출실행해 주거든요~ 빌라 분양받는 분들의 경우 계약금만 내고, 잔금은 전세금으로 충당하는 경우가 대부분입니다. 현실적으로 전세잔금일이 매매 잔금일이 되는거죠~ 그때 소유권이전등기를 위해 법무사가 올텐데.. 그 법무사님에게 오늘 이전등기 접수하면 그 접수증 반드시 세입자에게도 보내달라고 하세요. 은행에서 요구한다고 얘기하셔도 되고여! 실제 이전등기를 접수해도 소유자가 바뀌는데는 1주일정도 소요되기 때문에, 1주일후에는 중개에 관여한 공인중개사에게 새로 변경된 등기부등본도 추후 출력해서 보내달라고 하시면 가장 정확합니다.
@@rohchuloh 쫌전에 신한이랑 국민 다녀왔는데 수블양자랑 계약하는걸 인정안하신건지 건추주의 근저당이 너무 높아서 어렵다고 하셨네요ㅠ
신축빌라의 경우라도 임대인이 임대사업자라면 보증보험 가입이 의무화되서 보증금을 100% 보장 받을 수 있는거 아닌가요?
저도 이거 궁금합니다
@@sunof5544 주택임대사업자인경우 그렇지만...보증보험 가입관련해 분쟁도 다소 있습니다. 주인이 통상 75%, 세입자가 25%보험료를 부담하는데, 경우에 따라서 세입자가 왜 이비용을 내야하냐고 따지는 경우도 왕왕있습니다 그리고 신축빌라의 경우 반환보증보험 가입안하는 임대인이 현장에선 훨씬 많습니다. 참고하세요^^
안녕하세요 선한영향력으로 반해 구독 눌렀습니다! 저도 궁금한게 있어서 질문 드려봅니다..! 제가 어제 신혼집으로 마포구쪽에 신축빌라 투룸에 (전세 4억) 계약할 예정이며 가계약금으로 300만원을 입금한 상태입니다. 우선 신축인 상태라 보존등기는 나온상태이며 관련 내용은 제가 404호인데 저희방을 갭투자 하신 분(임대사업자라고합니다)이 따로있고 본계약 당일은 건축주랑 계약을 하고 나머지 잔금 처리 후 명의이전을 저희 방을 갭투자 하신 분(임대사업자)에게 한다고 하더라고요. 우선 조건은 입주 후 1. 융자 말소조건 2. 임차인 선순위 가능 3.전세보증보험가입 (이건 갭투자 하신분이 임대사업자라서 당연히 해야되는걸로 알고있습니다) 이정도인데 혹시 현재 조건에 걱정하거나 조심해야 될 부분이있을까요..? 그리고 영상 잘보았습니다 감사해요!
감사합니다. 일단 특약조건 잘 넣으신거 같아요~ 보통 주인이 바뀌면 새로 계약을 쓰는경우가 많거든요. 나중에 갱신청구권등을 쓸수도 있으니, 주인이 바뀌시면 계약서는 다시 쓰는게 좋을거 같습니다. 건축주와 본계약 작성시 현재 상황을 넣으셔도 될 거 같아요~ 예를들어, " 향후 본 물건 주인이 변경될 경우 계약조건은 그대로 승계되며, 필요시 계약서를 재작성한다" 정도 쓰시면 될 거 같습니다. 그리고 융자말소는 입주후에 진행하면 안되고여... 1. 선순위 근저당은 잔금시 동시에 말소한다. 핵심은 동시에 말소한다는 겁니다. 4억이라는 거액의 전세금이 들어왔는데 여전히 선순위 근저당이 살아있다면 매우 위험한 겁니다. 주인들은 전세금을 받으면 그 돈으로 근저당을 말소하기 때문에 꼭 돈 들어오는 당일날 말소해야 합니다. 이걸 차일 피일 미루게 되면 매우 위험한 상태에 놓이게 되는 겁니다. 이게 가장 중요합니다. 제가 알려드린 문구 그대로 특약에 넣은세요. " 선순위 근저당은 잔금시 동시에 말소한다 ( 상환영수증, 말소접수증으로 확인) " 2. 임차인 선순위 가능(?) 이 표현은 애매해요. -> "계약기간중 임차인 선순위 조건 유지한다 " 정도로 바꾸세요. 3. 전세보증보험가입과 관련해 법상 주택임대사업자의 경우 전세보증금 가입 비용은 다음과 같아요 . 주인이 75%, 임차인 25% 비용을 내게 되어 있거든요. 간혹 주인이 다 내주는 경우도 있고 하니 누가 비용을 낼지는 한번 물어보세요~
@@rohchuloh 정말 진심으로 너무 감사드립니다!
영상 잘 보았어요 ~지금 신축빌라 계약서 쓰고 대출안될시 계약금반환한다라고 하고 대출심사중인데요 이상한 점이 준공된 신축빌라인데 건축주랑 계약서를 쓰고 대출이 된다고하면 다른 임대사업자랑 다시 계약서를 쓴다는데 왜 이렇게 한는거 맞는건가요 보증보험가입조건도 있습니다 ~첨 계약해보는거라 보증보험 해준다고해서 덜컥 계약했는데 신축빌라사기 바지사장 무리한갭투자 임사자등의 애기가 넘 무섭습니다 ㅠ 도와주세요~
계약은 반드시 등기부상 기재되어 있는 주인과 쓰셔야 합니다. 대출이 된다고 할때 임대사업자랑 다시 계약을 쓴다고 했는데,,, 그 임대사업자가 새로 바뀐 주인인지만 정확히 확인하시면 됩니다. 주인인지 여부는 매매계약서나 분양계약서를 보여줄 수 도 있는데요~ 계약서를 보고 판단하지 마시고, 등기부상 명의자가 바뀌었는지 확인하시면 되겠네요~ 요즘 신축빌라의 경우 전세를 먼저 맞춘 상태에서 분양하는 경우가 많아요. 언론에서 많이 들었던 '갭투자'라는 얘기입니다~ 전세가가 높게 형성되다 보니,, 전세계약이 이뤄진 빌라의 경우 실제 투자금액은 1~2천만원밖에 안들어가는 경우가 많습니다. 다시 정리해서 얘기 드리면,,, 주인이 바뀐경우 계약서를 다시 쓰는건 이상한것은 아닌데요, 반드시 그 다시 쓰는 명의자가 등기상 명의인과 일치하는지만 꼭 확인하세요. 만일 전세잔금일과 매매잔금이 동일한 날 이뤄지게된다면 법무사에게 이전등기 접수증을 통해 진짜로 명의자가 바뀌는지 확인할 수 있습니다.
씨씨라이딩TV는 제 차박관련 별도 계정입니다. 동일 인물이니 참고하세요~
정말 감사합니다 ~~
궁금한 점이 있습니다.
제가 들어갈 집이 신축빌라 202호인데 계약서를 쓸때 등기부등본을 보니 건물 전체로 잡힌건지 채권최고액 20억 정도가 있었고 잔금일에 본 호수에 대한 대출금을 전액 상환하고 말소하는 조건으로 특약을 넣었습니다.
대출 심사를 알아보는 중이구요~
대출은 나올것 같은데
저는 이 점이 궁금해요. 왜 등기부등본에
201호에 대한 대출금만 나오는것이 아니라 건물전체의 대출 금액으로 그렇게 큰 금액이 잡힌건지요.. 혹시 설명해 주실수 있으실까요?
@@Hih562 은행권에서 담보를 강화하기 위해 모든 호수에 대한 공동담보로 설정되어 있을 겁니다. 주인 또는 은행을 통해서 실제 그 호수에 설정되어 있는 근저당 금액을 확인해 달라고 요청하세요~.. 은행에서 전세대출을 해주기 때문에 그 부분을 정확히 확인할 겁니다. 특약에 잔금시 근정당 상환 및 말소조건을 넣었기 때문에 걱정안하셔도 되고여..
잔금당일에 제가 영상에도 말씀 드렸듯이 "상환영수증"과 "말소접수증"만 정확히 확인히사면,,, 안전한 거래가 가능합니다. 전세대출 실행은행에서 2개의 자료를 요구할 겁니다.
안녕하세요 영상 너무 도움되었어요:)
지금 신축다가구주택 전세1순위 2억7천에 들어가려고 하는데 근저당이 14억이구 주변시세는 아직 신축이라 작년껄로 되어있어 보증보험이 될지 안될지는 공사지가가 나와야 심사가 가능하구 보증보험이 만약안될시에는 전세권 설정이 가능하다고 해요
주변시세는 19억-20억 정도하는데 중개사분 말로는 23-25억까지 시세나온다고 해요 ㅠㅠ확실한 물증은 없구요… 여기 보증보험 들지않아도
전세권설정하고 전세1순위면 안전할가요.?
신혼부부 전세대출도 가능 한가여 주택기금
이번에 2억3천 신축빌라 입주계약을 앞두고있는데요~ 아직 등기 나오기 전이라 50만원만 계약금 걸어두고 등기나오면 계약서 쓰고 대출 진행하기로 했습니다 중개사분이 집주인분에게 확인해서 토지는 말소될거고 근저당 6억5천 잡혀있다고 하시던데 이럴경우 문제가 될부분은 없나요? 아님 주의해야할 부분 있을까요? 토지대장은 확인했습니다!
신축빌라가 다세대주택이 아니라 다가구 주택인가 보네요~ 전체 건물가액이 얼마인지는 모르겠으나 선순위 6억5천은 적은 금액이 아니기에 최대한 신중을 기하시는게 좋겠네요~ 예를 들어, 전체 부동산가액이 50억인데 거기에 대출이 6억5천 잡혀있다면 큰 문제될 것이 없지만, 전체 부동산가액이 15억인데 대출이 6억5천잡혀 있다면 그 금액은 적지 않은 거겠죠~
@@rohchuloh 답변감사합니다ㅠㅠ 전체부동산가액은 어떻게 확인하나요??
@@mkjn0321 부동실플래닛같은 실거래가 어플을 통해 토지 주변시세를 알아보고 저희가 계약할 물건에 대입해 보죠. 그리고 건물은 신축이라 하셨으니 연면적×평당600만원 계산해 보시면됩니다.
안녕하세요. 제가 계약한 다가구주택이 토지 건물 1인 소유주에 토지에 10억 건물에 7억 정도 근저당이있고 부동산말로는 시세가 32-33억 한다고 하는데요. 제 앞에 선순위 보증금이 7억정도 있을 것으로 예상되는 상황이에요. 조금 불안한 마음이 들어서 여쭤봅니다. 괜찮은걸까요?
참고로 카카오 청년전세대출이 승인나서 잔금 직전인데, 말씀대로면 카카오에서 괜찮다고 판단한걸까요?
안녕하세요. 고객님보다 선순위가 토탈 24억정도 잡혀 있는 수준이네요~ 너무 과하다는 생각이 듭니다. 좀더 안전한 집을 찾으시는게 좋을것으로 생각됩니다.
@@euisunyoon3495 카카오 승인이 났나요? 그렇다면 은행입장에서 채권확보가 가능하다고 판단은 한거 같네요. 다만 등기부상 표시된 근저당 말고, 선순위 보증금이 7억이나 있다는 사실을 인지했는지 모르겠습니다
아직 준공 전 건물인데, 토지 가격 40억에 융자 10억이 있고 1,2층 상가, 3,4,5층 다가구에 집주인과 전세 1세대가 있습니다. 다가구 전세 계약할 때 융자 관련해서 어떤걸 확인해야 될까요? 영상이 큰 도움이 되었습니다. 감사합니다^^
다가구면.. 토지부분에 근저당이 설정되 있을꺼예요~ 대부분 토지를 담보로 건축비를 충당하는 구조입니다. 따라서 토지근저당 설정금액 확인하시고여, 그외 본인보다 선순위 보증금 즉,,, 먼저 확정일자 받은 보증금총액을 알고 계셔야 합니다. 보통 신축 다가구인경우.... 전세를 놓으면 토지에 설정된 근저당을 그대로 두는 경우는 거의 없고 대부분 상환 하거나 감액을 합니다. 계약시 근저당을 모두 해지하는지, 아니면 일부 남긴다면 얼마나 남기는지 꼭 확인하세요~ 만일 구독자분께서 대출을 받고 입주한다면 은행에서 오히려 리스크를 확인해 줄겁니다~ 은행은 선순위가 많이 잡혀 있으면 절대 대출실행안해주거든요. 계약서에도 근저당 상환조건을 꼭 특약에 명시하세요~
@@rohchuloh 감사합니다!!!
잔금시 근저당 말소를 조항으로 다는데 그게 말씀하신 내용과 같은건가요?
네. 맞습니다~
영상 정말 감사히봤습니다. 궁금한게있어 여쭤보고싶어요.
현재 신축 빌라 가계약 상태입니다.
등기?(등기사항정부증명서)에서 갑구( 현재는 소유권보존, 소유자의 경우 건축사) 을구( 근저당권설정, 채무자 건축사)로 되어있습네다. 분양권상태에서 건축사와 계약을 하게되는데 제가 너무 불안해서 특약사항으로 다음을 넣어달라했습니다.
대출미이행시 계약파기, 근저당 말소 등 기본적인 내용 외, 임대인이 hug보증보험 가입 불가 시 계약파기 / 모든 계약 의무사항은 수분양자에게 인계한다 등을 넣어주신다고했습니다.
그렇다면 저는 분양자의 분양 계약서가 당사자와 정확히 일치하는지를 한번 더 확인하면 괜찮을까요? 집은 너무 가고싶은데 너무 불안해서 질문드립니다!!
일단 특약은 잘 넣으신거 같네요. 분양을 계획하고 있으나, 아직 분양이 안된 주택인거죠~ 현재 등기상 주인분과 계약했으면 크게 문제가 없습니다. 나중에 분양자가 생겨 집주인이 바뀌더라도 임대차 조건은 그대로 승계되는 것이니 걱정안하셔도 됩니다. 꼼꼼한 특약으로 큰 걱정을 더셨습니다.
@@rohchuloh 감사합니다. 이제 안심이되네요!