Private Immobilien steuerfrei verkaufen | Thorsten Schmidt (Rechtsanwalt/Steuerberater)
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- Опубликовано: 10 мар 2020
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Unsere Blogbeiträge zu Immobilien:
► Immobilien steuerfrei verkaufen: Eigennutzung, Erbschaft und 10 Jahresfrist: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Grunderwerbsteuer vermeiden: steuerfrei Immobilien auf Personengesellschaft übertragen: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Steuerliche Behandlung von Immobilien im Gesellschaftsvermögen: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Steuervorteile von Familienstiftung für immobilienvermögen: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Immobilien an Kinder verkaufen: Abschreibung und Erbschaftsteuer sparen: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Immobiliengesellschaft gründen und Kinder an Immobilien beteiligen: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Immobilien GmbH: Vorteile bei der Vermietung von Grundstücken: www.juhn.com/fachwissen/beste...
► Die Vorteile der GmbH & Co. KG im Immobiliensteuerrecht: hwww.juhn.com/fachwissen/beste...
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Wenn man Immobilien im Privatvermögen hat, können auch hier viele steuerliche Vorteile genutzt werden.
Thorsten Schmidt und Christoph Juhn erklären in diesem Video, in welchem Zeitraum private Immobilien steuerfrei verkauft werden können.
Dazu muss der Eigentümer für eine gewisse Zeit selbst in der Immobilie wohnen. Wenn mehrere Immobilien vorhanden sind und der Eigentümer einen Ehegatten und Kinder hat, können auch diese dort Wohnen und es erzielt steuerlich den selben Effekt.
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Steuerberater Christoph Juhn
Christoph Juhn ist Steuerberater und Hochschuldozent in Köln. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Zuvor studierte er Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management. Seit 2014 ist er zudem ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
In der Praxis hat er sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Seine Kanzlei mit Standorten in Bonn und Köln erstellt für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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Ich liebe eure Videos. Ihr redet nicht lange um den heißen Brei sondern kommt auf den Punkt. Ich bin zwar im Moment Student aber finde es trotzdem sinnvoll, sich mit solchen Themen auseinanderzusetzen. Ich hoffe ich kann das hier gelernte schon bald in der Praxis anwenden!
Ihre Info-Videos sind durchaus hilfreich und sehr schön strukturiert und aufbereitet. Soweit mir bekannt ist, ist bei Eigennutzung von Anfang an, also bei Erwerb der Immobilie, auch ein Verkauf vor der 14 Monatsfrist steuerfrei möglich. So die Aussage des hiesigen Finanzamtes. Insbesondere wenn ein langfristiges Darlehen die Eigennutzung untermauert hat. Dies ist jedoch nur maximal 2 mal möglich bei Alleinstehenden und bei Verheirateten insgesamt 4 mal. Ab dem 3. Objektverkauf schaut das Finanzamt schon genauer hin. Hier kann es schnell gewerblich werden und das rückwirkend auf alle Hausverkäufe insbesondere bei bestimmten Berufssparten, wie Bauunternehmer und Makler. Die 14 Monatsfrist muss immer dann eingehalten werden, wenn die Immobilie vorher vermietet war. Auf die Gewerblichkeit sind Sie in einem anderen Video schon eingegangen. Liebe Grüße Ihre Immobilienexpertin aus Bad Münstereifel
Hallo,schön guten tag vielen dank für die info und han eine frage ich hab am Dezember 2019 eine wohnung gekauft und möchte jetzt verkaufen muss ich dann spekilasyonssteuer bezahlen oder nicht danke
Vielen Dank für die Infos!
Frage in eigener Sache:
Wie sieht die rechtliche Lage aus, wenn im ersten (der Drei) Kalenderjahr(e) die Immobilie nur gemietet und in den folgenden beiden Kalenderjahren als Eigentümer bewohnt wurde.
Vielen Dank vorab!
Hallo,
Gilt die 3 Jahres Regelung auch wenn die Wohnung als Zweitwohnsitz oder Nebenwohnsitz angemeldet ist ?
Danke
Hallo, wenn ich als verheiratetes Kind (55) meiner Mutter (80) ihr Haus abkaufe welches zirka 450t € wert ist und es dann an den Sohn meines Ehegatten vermiete und es später an diesen verkaufen wollte.
Welche Spekulationszeit müsste ich hierbei bachten?
Vielen Dank für die Info, Robert
Geiles Video. Wie sieht es aus, wenn man sich ein Haus kauft und daraus 2 Wohungen macht? Wie sie es da steuerlich bei der zweiten Wohnung aus?
Guten Abend Herr Juhn,
wird auf ein geschenktes Grundstück von den Eltern ohne "Spekulationssteuerbelastung", da über 10Jahre im Besitz, Spekulationssteuer fällig, wenn ich es z.B mit einem Doppelhaus bebaue und eine Hälfte verkaufe?
Vielen Dank schonmal für die Antwort.
Und falls man in der Wohnung selbst für die ersten 5 Jahre gewohnt hat, und dann es für 3 Jahre vermietet hat (umgezogen wegen Arbeit), muss man Steuer zahlen. Korrekt?
hallo tolles video,eine frage mein vater hat ein grundstück vererbt das er in den 80zgern gekauft hat.mir und meinem bruder vererbt 2013.2017 ein mehrfamilenhaus mit 8 wohnungen gebaut.2019 vermietet.ab wann kann ich eine wohnung ohne spekulationssteuer verkaufen?
Hallo
Habe April 2017 Eine Haus Gekauft und bis September 2019 selber gewohnt..und bis jetzt immer nicht vermietet also wenn ich jetzt verkaufen möchte muss ich Steuer bezahlen oder nicht
Mfg mesut Erden
wie ist das wenn man die wohnung erst vermietet,dann selber einzieht muss man trotzem 10 jahre warten oder reichen auch 3 jahre?
Hallo eine Frage:
Wenn ich eine Neubauwohnung gekauft habe im Januar/Februar 2021, und im März 2022 eingezogen bin wann kann ich Steuerfrei verkaufen?
Muss ich die Spekulationssteuer auch dan bezahlen, wen das Haus auch über 3 Jahre in mein Besitz ist aber ich selber nicht 3 Jahre im Haus gelebt habe?
Gibt es ein unterschied zwischen einer gmbh und einer Immobilien Gmbh ?
Moin, Also angenommen ich habe 10 Objekte die ich alle schon länger als 10 Jahre im Besitzt habe. Darf ich die alle in einen Jahr steuerfrei verkaufen ? LG
Wenn ich eine Neubauwohnung in 2019 gekauft habe und in Mai 2020 erst bezogen habe und in April 2022 verkaufen möchte, kann ich sie steuerfrei verkaufen?
Eine Frage :
Wie ist das bei einem MFH?
Sagen wir mal das Haus hat 6 Wohnungen und eine Gewerbe Einheit.
Die Wohnungen sind nicht aufgeteilt sprich, es sind keine 6 einzelne Wohnungen sondern ein Grundbuch.
Wenn ich selbst eine Wohnung selbst beziehen würde für 3 Jahre , kann ich das ganze Haus steuerfrei verkaufen?
Muss ich in der (Verkaufs-)Immobilie gemeldet sein? Unser Objekt ist ein 2 Parteien-Haus. EG ist vermietet. Im OG haben wir unser Büro. Post geht dorthin und ab und zu nächtigen die Kinder oder Verwandten darin. Wir haben das Haus 8 Jahre, somit wäre es noch nicht steuerfrei. Selbst wohnen wir direkt gegenüber in unserem Haus. Wie würden sie das sehen? Danke. Gruß
meine Meinung: Sobald dort ein gewerblicher Teil drin ist, ist kein steuerfreier Verkauf des gewerblichen Teils mehr möglich.
Die vermietete Wohnung müsste allerdings gehen, nach 10 Jahren...
Super Video! Wir haben eine ETW gekauft und 5 jahre selbst genutzt (07.2017 - 02.2022) Nach dem Bau unseres EFH haben wir die Wohnung vermietet. Nun wollen wir die Wohnung verkaufen (Verkauf 02.2023). Fallen nun Spekulationssteuern an ? Vielen Dank schonmal. Rainer
Was heisst konkret erwerben bzw. veräussern? Ist der notarielle Kaufvertrag ausreichend, oder der vorgemerkte Grundbucheintrag oder finaler Grubdeintrag.
Es kann ja sein, dass im Dezember der Kaufvertrag beurkundet wird, der Grundbucheintrag aber erst im afebruar erfolgt. Vielen Dank!
Hallo Firat Yildirim,
maßgebend ist das "obligatorische Geschäft" und damit der notariell beurkundete Kaufvertrag. Das Datum des Kaufvertrags bestimmt also sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf die Frist.
In der Praxis macht man aber immer mindestens 10 Jahre + 1 Tag als Puffer.
VG Das Juhn Partner Team
Wie kann mann rechnen Spekulation Steure von ein Gwinn von 89.000.00 Euro ?
Wenn man in den 2 Jahren die Immobilie komplett sarniert, aber seinen 2.Wohnsitz trotzdem angemeldet hat. Ist das dann auch steuerfrei, auch wenn man die Immobilie nicht wirklich bewohnt? Kann ja keiner nachweisen ob ich ab und zu Homeoffice mache oder dort Schlafe zum renovieren z.B
Sehr gutes Material ehrlich, vielen Dank.
Nur für meine Sicherheit, ich habe ein Beispiel und ich möchte sicher sein das es Spekulationsteuer frei ist.
Ich habe die Wohnung in Sept 2018 gekauft und selberbenutz. Jetzt 2020 Oktober ich möchte es verkaufen.
Von was ich verstanden habe, ich kann es Steuerfrei verkaufen, richtig?
Mfg,
Paul M
Hallo Muresan Paul,
stimmt hier ist die im Video beschriebene Frist gewahrt worden.
VG Das Juhn Partner Team
Guten Tag,
super informatives Video, danke!
Ich habe den Notarvertrag im Dezember 2019 unterschrieben, konnte aber erst im März 2020 in meine Eigentumswohnung einziehen, da die Bank erst im März 2020 den Kaufpreis überwiesen hat.
Heißt das, dass ich meine Wohnung erst im Januar 2022 steuerfrei verkaufen kann? Oder zählt bereits das Datum des Notarvertrags, so dass ich die Wohnung auch bereits im Januar 2021 steuerfrei veräußern kann?
Über eine Rückmeldung würde ich mich freuen.
Freundliche Grüße
Mehdi Sayan
Hast du gute Gründe deine Wohnung jetzt zu verkaufen, also z.B. nachweisbarer Jobwechsel oder Umzug zum neuen Partner? Wenn ja solltest die auch jetzt schon steuerfrei verkaufen können. Das mit dem 3 Jahren gilt soweit ich weiß nur wenn die Immo vorher von Dir vermietet wurde und danach erst eigengenutzt
Guter Kontent👍🏼- eine Frage aus eigener Sache: habe im Juni 2018 ein Haus gekauft und bis Dato nur selber bewohnt- heist es das ich seit Januar 2020 theoretisch Steuerfrei verkaufen kann? Auch wenn ein Gewinn stattfand?
Hallo Mike Phidelity,
richtig. Sofern zwischen Anschaffung und Verkauf die Immobilie nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, liegt auch bei unter 10 Jahren kein Veräußerungsgeschäft vor.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater hallo ihr lieben, danke fuer die Rückmeldung- genau ich habe in dem zeitraum die immobilie ausschließlich nur fuer mich selbst benutzt- keine vermietung oder so etwas betrieben- dh das finanzamt wird nach dem verkauf auch nicht nachfragen? Oder besteht die möglichkeit das die da nachhaken? Mit freundlichen Grüßen mike
Hallo Mike Phidelity,
nachfragen kann das Finanzamt ja immer. Wenn Sie aber gut nachweisen können, dass Sie seit Kauf dort wohnen (zB durch Wohnmeldung, Adresse bei Schriftverkehr mit Finanzamt/Bank/Krankenkasse, etc) dann werden die sicherlich bereits das o.g. berücksichtigen. Das Finanzamt kann Ihnen schlecht was anderes unterstellen, wenn alles dafür spricht.
VG Das Juhn Partner Team
Ist das neu mit der 2 Jahres Frist??? Das waren doch bisher 10 Jahre auch bei Privat bewohnten Immobilien ...
Hallo Rising Phoenix,
es handelt sich um zwei unterschiedliche Fristen. Bei der 2 Jahresfrist muss die Immobilie selbst genutzt werden. Die 10 Jahresfrist gilt unabhängig von der eigenen Nutzung, es handelt sich hier vielmehr um eine Spekulationsfrist.
VG Das Juhn Partner Team
Hallo
Ich habe meine haus gleich nach ein jahr verkauft. Weil ich krank geworden bin. Und war schwer weiter zu Finanziern.
Dabei kamm trotzdem ein Gewinn erzielt würde.. Wie werds jetz berechnet bei Finanzamt. Ich ein normal verdienr von 2000 Euro mit ein Kind . Und nicht eingetragen Partnerin
Geht dieses Modell auf wenn das keine Kinder sind sondern die eigene Elter. Quasi dass die Immobilie ein Kind gehört und er die Eltern darin wohnen lässt?
Es bleibt jetzt aber so, dass ich meine Immobilie nach 10 Jahren halten Steuerfrei verkaufen kann, ohne irgendwelche extra Vorschriften?
Hallo Johannes_.v,
die 10 Jahresfrist für steuerfreie, private Veräußerungsgeschäfte bleibt natürlich bestehen.
VG Das Juhn Partner Team
Wie sieht es denn aus wenn die Immobilie nie vermietet wurde man diese 1 Jahr bewohnt und dann verkauft ?
Hallo Ibrahim Ciftci,
bei reiner Selbstnutzung (mindestens aber im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zur Selbstnutzung verwendet) liegt auch kein privates Veräußerungsgeschäft und damit Steuerfreiheit vor.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater bedeutet in meinem Beispiel fallen Steuern an?
Kauf 2015 und 2015 bewohnt dann 2016 verkauft ( Beispiel ).
LG
@@juhnsteuerberater Dieser Fall sollte für eine Immobilie gelten die vorher vermietet wurde.
@@ibrahimciftci9599
Hallo Ibrahim hast du mittlerweile eine Antwort auf diesen fall?
@@David-zs2gs bei reinem Eigennutz ohne die Immobilie jemals vermietet zu haben gilt der Verkauf als steuerfrei.
Da muss man auch nicht wie hier beschrieben die 3 Kalenderjahre einhalten.
Was nicht bedeutet man kann von Immobilie zu Immobilie umziehen und diese alle 6 Monate verkaufen was dann gewerblich wäre.
Die Steuerfreiheit gilt für den Einzelfall.
„10 Jahre - soweit so klar“. So ganz klar ist das nicht. Wann beginnen 10 Jahre? Notartermin? Übergabe? Eigentumseintrag? Da können einige Monate Unterschied bestehen. Auch wichtig: vor Ablauf von 10!Jahren keinerlei Verkaufsaktivitäten!!!
Die 10 Jahre starten mit Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar und enden mit Verkaufsvertrag bei Notar.
BG, CJ
JUHN Partner GmbH Steuerberatungsgesellschaft Danke für die klare Antwort!
@@juhnsteuerberater Ist der Start auch, wenn die Immobilie vom Bauträger (zB Okt. 2014)erworben wurde und erst 2 Kalenderjahre nach Notartermin fertiggestellt (März 2016) wurde? Der Eigentumsübergang ist doch beim Erwerb vom Bauträger Zug um Zug. Spielt das hier keine Rolle?
Wohne ich nur 5 Monate in der Wohnung und verkaufe sie, ist sie auch steuerfrei oder ?
hast du das video nicht gesehen? natürlich ist die wohnung dann nicht steuerfrei
Ja, falls die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Da schliesse ich mich der Debim an! İnformativ bezgl Fristen İmmobilen: 10 jahresfrist beginn ab kauf des grund und bodens, nicht ab hauskauf! Berechnung der 10 jahresfrist sind die Notartermine, nicht nutzenlastenwechsel etc.! Bei selbstbewohnten immobilien gibt es keine frist, auch keine 3 kalenderjahre (367 Tage), man kann sofort steuerfrei verkaufen, wenn du nachweisen kannst das objekt zu eigenen wohnzwecken genutzt zu haben(Anmeldung/Stromzähler/Gas/BSR etc.)! Die drei kalenderjahresfrist (367 Tage) gilt nur für vorher vermietete objekte!
Verstehe ich auch so. Muss man dafür den Erstwohnsitz dort anmelden oder reicht Zweitwohnsitz?
Konkretes Beispiel: ich kaufe ein Haus aus der Zwangsversteigerung und melde dort Zweitwohnsitz an. Ich renoviere/ saniere das Haus und verkaufe es dann nach 2 Monaten -> steuerfrei?
@@sojmbaoLOL du wohl nicht verstanden