전세권자의 경매 신청은 입찰해도 된다구요? 절반만 알고 있는 거에요...
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- Опубликовано: 3 фев 2025
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전세권.
우리나라에만 있는 유일한 법적 권리.
그래서인지 경매에서도 전세권은
권리분석이 쉽지가 않습니다.
또한 그래서 보증금 미납 사례가 가장 많기도 합니다.
저 역시 경매를 배울 때
마지막까지 끙끙 앓으며 연구를 했던 것이
전세권이었습니다.
전세권자의 경매 신청 시
입찰해도 된다?
이 질문에 대한 답은
입찰해도 되는 경우도 있고 안되는 경우도 있다!
오늘 영상은 여러가지 정답 중 한 가지에 속하는 내용으로
반드시 숙지하셔서
우리 경매명장 회원님들만큼은
전세권 경매의 절대 강자가 되시길 간절히 바래봅니다.~~
#전세권 #전세권경매 #전세권권리분석 #경매명장 #이정석
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![[지지옥션TV] 배당요구 한 선순위 전세권, 인수?! 소멸?! 전세권과 대항력을 겸비한 임차인이 있다?! 지지옥션 깊이 있는 경매, 실전 사례 Q&A 제 15강](http://i.ytimg.com/vi/iZRLOoAU6tc/mqdefault.jpg)
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와~~ 감사합니다~^^
^^ 제가 더 감사합니다 ㅎㅎ
교수님 오늘 하루도 행복하세요 😊 비아촌놈❤
덕분에 늘 힘이 납니다. 오늘도 즐겁고 신나고 행복하게 ^^
비교해서 머하지만..
광주 학원 한곳 다니고 있는데 강의 퀄리티가 진짜 차이가 많이 나네요
심지어 2배는 비싼데 ㅜㅜ
타학원에서 당일 배웠던 걸 잘 이해하지못하여 경매명장채널에서 이해하고 있습니다😂
조만간 연락드려서 배우로 가보겠습니다~!
기가 막힌 강의 다시 한번 감사합니다!
이렇게 과한 칭찬을 해주시다니.. 많이 쑥쓰럽습니다..^^;; 더 열심히 재밌게 알려달라는 의미로 알고 노력하겠습니다. 감사합니다.
임차인이 확정일자받은 것으로 되어 우선변제권이 있기 때문에 임차권자에게 우선변제권이 있다고 보이므로 선순위 우선배당이 되리라 보는데 다시 한번 생각해봐야 할 것으로 보입니다.
광주은경이 듣고가요~~
2번그림에 a가 전입신고를 했으니
전세권리증이 확정일자가 되어서
a가 1억을 가지고 온다고 볼수도 있나요?
시청해주셔서 감사합니다.
주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우, 전세권설정계약서를 임대차계약서로 볼 수 있고, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인이 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당한다.
사례를 1억낙찰에서 8000낙찰로 변경하여 설명드리겠습니다.
단독건물(건물일부전세권)
2/2- 갑 전세권, 임대차계약(확정일자x), 1억
3/3-을 가압류 1억
->갑이 강제경매신청/ 8천만원에 낙찰되면
=>갑에게 8천만원배당, 나머지 2천만원은 낙찰자 인수
① 甲전세권는 건물일부에만 전세권을 설정한 관계로 임의경매를 신청할 수가 없어 전세보증금반환소송을 제기하여 강제경매를 신청하였습니다.
② 甲전세권자는 전세권과 더불어 주택임대차보호법상 임대차계약을 체결하였으나 확정일자가 없는 경우입니다.
③ 甲전세권자가 전세보증금반환채권만을 가지고 강제경매신청한 경우라면 설령 확정일자를 갖추고 있지 않더라도 전세권 등기필증상의 등기관의 접수인을 확정일자로 볼 수 있어 乙가압류권자보다 우선하여 배당받고 배당받지 못한 2000만원은 낙찰자가 인수한다.
이 경우 갑은 반드시 전세권자가 아닌, 임차인의 자격으로 배당요구를 하여야 한다. 라는 사실을 명심하시기 바랍니다.
안녕하세요 ~!
선순위 전입및확정일자까 마친 세입자가
경매신청시 후순위 채권이랑 안분배당인가요..?😢
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다.
가장 먼저 임대차계약을 체결한 임차인이 주임법상의 대항요건인 전입과 확정일자를 말소기준권리가 되는 근저당, 또는 가압류보다 먼저인 상태에서 경매가 되었을 경우 배당에 관한 질문인 듯 싶습니다.
배당의 기본 원칙은 채권은 안분배당하고 물권은 우선배당 한다. 라는 정도는 알고 계실 줄 압니다.
따라서 임차인의 임대차도 실은 채권입니다.
따라서 주신 질문과 같이 후순위 권리자와 안분배당 한다 라고 볼 수도 있으나 절대 그렇지 않습니다.
우리 주택임대차보호법에서는 임차인이 주임법상의 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 놓은 경우 이 확정일자는 등기된 근저당과 같이 후순위 권리자에 대하여 우선변제 받을 권리가 있습니다.
따라서 이 확정일자를 채권이 물권화된 권리라고도 하지만 그냥 근저당과 같이 우선변제받는 권리다. 이렇게 알아두시면 좋을 것 같습니다.
개념이 확실히 잡혔습니다~^^
많이 배우겠습니다 감사합니다
궁금해서 그러는데요 상가임차인이 경매개시일쯤 다른 사람에게 말도안되는 보증금과 월세로 계약하나요? 그거인수될염려는 없죠?
시청해주셔서 감사합니다. 질문에 대한 답변 드리겠습니다.
상가건물임대차보호법
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
위 법조항에서와 같이 임대차계약상의 임대인과 임차인은 이와 같은 사유로 인하여 보증금 증감을 청구할 수 있습니다.
판례에서는 경매기입등기이전까지 가능하다고 되어 있는 관계로 질문과 같이 경매기입등기 이전에는 보증금을 증액 청구할수 있다고 보여집니다
그러나 증액의 경우에는 “말도안되는 금액”으로 증액하면 안되겠기에 대통령령으로 정한 기준을 초과할 수 없다라고 하였는데 그 기준은 청구당시의 차임 또는 보증금의 5%범위 내입니다.
그리고 증액한 금액이 근저당보다 늦을 경우에는 이 금액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.
임의경매든 강제경매등 전세권은 배당신청하면 배당이 되고 배당신청하지 안으면 낙찰자가 인수하는것입니다 선순일경우 아저씨 제발 엉털이 강의좀 그만하세요
저는 여기서 강의를 듣고있는 수강생입니다.
말씀하시는걸보니 수강생은 아닌듯하여 댓글 남깁니다~
동영상의 내용은 전혀 문제될것이 없는것 같은데...저만 그렇게 느낀건가요?
그런데요...
말씀처럼........거기까지만 알고계시면 안되고, 좀더 깊이 알고계시면 더 좋을것같아요~
임의경매든 강제경매든 배당신청한 전세권은 배당받고 소멸이 맞습니다(민사집행법91조4항)
그리고, 전세권이 임의경매 한 경우도 배당요구한것으로 보고 소멸되는것까지는 아실꺼라 믿습니다.
하지만...위 동영상 내용은 이런것들을 모두 배워서 알고있다는 가정하에 만드신 동영상 같습니다.
위 동영상은 전세권의 임의경매신청과 강제경매신청의 차이점을 설명하시는게 아닐까요~
전세권이 임의경매신청했다면 알고 계시듯이 배당받고 소멸(민사집행법91조4항)이 맞지만, 전세권이 강제경매신청했다면 소멸이 안 된다(대법원2009다40790)
그래서 강제경매일경우에는 조심해야한다~~하지만 선순위가 채권일경우에는 안분배당이 가능해서 투자포인트로 볼수도 있다는것이 중점을 두셔야 할것 같습니다.
@@다독-l8w 강의자분이 간단한 내용을 너무 지루하게 설명하신것같습니다 강제경매를 신청해다는것은 전세권에 의한 경매신청이 아니고 다른체권에 의한 경매신청이고 전세권은 당연히 낙찰자인수 맛습니다 조심해야한다 취지같습니다