좋아보이지만 좋지 않은 이유? 남양주 북한강 근처 땅. 여긴 내가해도 망한다. | 굿프렌드 임장기 | 카페 | 베이커리 | 맹지 | 강가 | ? |
HTML-код
- Опубликовано: 29 июл 2020
- 37년 투자의 대가의 경매비법서
bit.ly/43lWvrc
.
. 투자경력 37년! 거장의 경매수첩이 궁금하다면?!
bit.ly/44CfWx5
.
. 좋아보이지만 좋지 않은 이유? 남양주 북한강 근처 땅. 여긴 내가해도 망한다. | 굿프렌드 임장기 | 카페 | 베이커리 | 맹지 | 강가 | ? |
굿프렌드경매학원 홈페이지 : www.gfauction.co.kr/
굿프렌드경매학원 카페 : cafe.naver.com/ggauction
대표전화
일산점 031-932-0204
부천점 032-322-9119
굿프렌드TV
부동산경매강의 | NPL | 임장활동
![[굿프렌드TV] 공장 임장시 필수체크 사항 | 도로 파고.. 쓰레기 버리고.. 전기 끊고.. | 어느 농협관리인의 열정 - 감사합니다 | 굿프렌드 임장기 | 부동산 경매 |](http://i.ytimg.com/vi/GZg8Ga4jLac/mqdefault.jpg)
![[굿프렌드TV] 공장 임장시 필수체크 사항 | 도로 파고.. 쓰레기 버리고.. 전기 끊고.. | 어느 농협관리인의 열정 - 감사합니다 | 굿프렌드 임장기 | 부동산 경매 |](/img/tr.png)
![NoCap - Maliboo [Official Music Video]](http://i.ytimg.com/vi/FUV7E0QyniU/mqdefault.jpg)
![[굿프렌드TV] 특수토지물건!!//제시외//분묘//법정지상권// 특별노하우 공개 | 부동산 경매 |](/img/1.gif)
저는 베이커리 카페를 하고 있는데요. 요즘 거의 경기도 전역으로 중대형 베이커리 카페가 너무 많이 생겼어요. 규모나 인테리어에 놀라는 것은 한 두 번일뿐..두세번 이상 꾸준히 오게 하려면 맛과 품질, 스토리, 마케팅 필요한 요소가 많은데..누구 말을 듣고, 무슨 자신감들이 생기셨는지 너나 할 것 없이 쉽게 크게 차리기만 하네요. 어제 새벽 선생님 영상 보고 한 바퀴 돌고 싶어져서 광주-이천-여주-양평 새로 생긴 카페들 한 바퀴 돌고 왔습니다. 돈 많은 분들을 어떻게 잘 꼬셨는지 투자들은 열심히 했는데..향후 2~3년 내에 망할 곳들이 수두룩 하더군요. 그 정도 규모들을 유지하기 위해서는 평일 3~500만원, 주말 7~800/잘되는 날 1200만원..그 이상 정도 팔 수 있어야 하는데..경기도 어려워 지고, 유행으로 너무 많이 생겨서 매출이 여러군데 분산되고, 또 다른 사람이 새로운 컨셉으로 또 새로운 매장을 열어서 그쪽으로 쏠리고..근데 제빵 기술자(제대로 실력도 있으면서 관리도 되는)가 거의 없어진 마당에 어설픈 친구들 데려다가 품질도 안되는 것 팔고..커피는 잘 모르고, 맛도 모르겠으니 누구 아는 사람이 얘기하는데서 적당히 씁쓸하니 맛도 없는 커피..원가만 따져대며 적당히 받아다가 파는데..장사 조금만 안되기 시작하면 1~2천만원 손해는 우습고, 금새 수 억대 손해가 쌓일텐데..제가 걱정해준다고 될 일은 아니지만..새로 이런 쪽 해보시려는 분들은 일단 그냥 안하시는게 제일 낫고, 적어도 동네 장사에서라도 치열한 경쟁에서 살아남아 본 분들이거나 아예 자금력으로 승부하는게 아니라면 절대 하지 마시라고 강력히 말씀 드리고 싶습니다. 저 같은 경우는 그냥 본질에 충실하게 장사를 하는데..큰 대박은 없어도 차근차근 잘 올라가고 있습니다. 요식업이 예전과 다르게 원가가 계속 높아지고 있고, 인건비, 세금..뭐 기타등등 모든 비용이 많이 올라서 쉽지가 않아요. 그런 와중에 좋은 재료로 정성껏 만든다는 것은 누구나 쉽게 생각은 하는데 막상 해보면 돈도 안 남고, 몸도 축나고, 개인 시간도 없고 그렇습니다. 단순히 맛있게 하면 되겠지..열심히 하면 되겠지..내가 아는 사람한테 물어보고 배워서..뭐 이런 생각 가지고는 성공은 커녕 생존하기조차 매우 어려우니..심사숙고에 숙고에 숙고를 해서..그래도 그냥 하지 마시길..^^
경영에 손때가 묻어나는 말씀이네요. 그 쪽 계통에는 있지 않지만 매우 공감가는 의견입니다. 오랫동안 그영역에서 노력해보지 못한 사람은 숨겨진 노하우를 절대 캐치해 낼수 없지요. 남들이 쉽게 하는 듯 보여도 보이지 않는 피같은 노력이 있는 법이지요. 알지도 못 하는 영역을 너무 쉽게 판단하다 말아먹고 나가는 사람 많이 봤습니다.
인생은 실전이죠!
값진 말씀입니다.
경기도 전역도 많이 생겼지만 지방쪽도 카페 베이커리가 미네랄 300원으로 스타크래프트 해처리 지어지듯이 엄청생겨나고있습니다 또 요즘 트렌드인 인스타 피드용 포토스팟 찾아다니는 사람들이 워낙많다보니 진짜 개나소나 다 커피숍 차리고 포토스팟 몇군데 만들어놓고 홍보하더라구요,,걱정이되긴하지만 이게 현주소라서 그냥 그러려니하고있습니다
망하는 사람들 대부분이 시작하면서 하는 말.. 내가하면 안 망해! 난 저렇게는 안해!
저 정도 규모면, 정말 빵을 맛있게 만들줄 알아야 하고(참고, 이마트 트레이더스 티라미슈 1판이 만원), 그런데 차 끌고 차려 입고 저기 까지 와서 1조각에 7,000~8,000천원 그리고 커피 2잔을 시켜야 하는데.. 그걸 계속 이어가기가, 사람들이 계속 속아주거나, 팔아주지를 않는다는.. 평일 하루 100 찍고, 주말 250정도는 찍어야 하는데, 그러려면 사장은 이 바닥에서 날고 기는 기술이 있어야.. 낙찰가가 현시점에서 너무 비싸요!
지당하신말씀이구요.
물론. 잘하는선수도계시지만
대부분. 규모가큰곳은
그만큼의 인력이 투입되어야
고객들이와도 감당되는데
개인이 돈만가지고덤비는경우
적소에 인원투입도 관리도
쉽지않다고봅니다.
대형 프렌차이즈는 그만큼의 투자와
로열티로 실속없어진지오래구요.
대형 카페가오히려 커피나음료맛이
덜한경우가 바로 그런 여파겠지요.
카페나 펜션을 빌려. 소규모
여행을 하다보니 한해도수십군대
접해보는데. 생각보다 속이곪은
분들많으셔서 조언주시는분들글
잘보셔야한다고봅니다~*
앞땅은 섬유의류 회사가 받았고
뒷땅은 취하되었습니다^^
앞땅은 앞땅만 필요해서 91% - 서울사람
뒷땅은 뒷땅만 필요해서 105% (차후 앞땅주인에게 매도할생각으로 매수) - 금남리현지주민
1번 2번 같이 입찰 하신분들은 모두 탈락
필요한 사람이 필요한 땅에 배팅해야
경매는 승산이 있습니다
분석을 너무 빵, 베이커리로 하셔서
부동산 유튜버는 아니신거 같고
빵집하시는 분인거 같아요.ㅎ
도움 되시라고 부연설명 붙였습니다^^
브랜드회사가 어딘지 알수 있을까요?
대단하십니다
개인 유튜브안하세요
배우고싶네요
오늘도 좋은 영상 감사합니다 설명을 잘하셔서 이해가 잘되어 재미있네요 장사는 참으로 위치 선정이 좋아야 하는군요 공부 잘 배우고 갑니다
항상 고맙습니다~
부자옆에 붙어간다 명언이네요
하나 배우고 갑니다
감사합니다^^
항상 감동 받으며 시청하고 있읍니다.
감사합니다^^
원장님과 부원장님 동영상은 좋아요 누르고 시청합니다!ㅎㅎ 충남 아산이라서 학원에 못다니고 있어요 ㅠㅠ
감사합니다
여기 예전에 이동식주택 설치하는 영상에서 본 곳인데...
이동식 주택을 그대로 옮겨놓은 걸꺼에요. 콘크리트 집들 아닐걸요
태양바람 최고 최고다 화이팅 입니다 ~~;;;유익한방송 최고 입니다~~~;;;
저도 원장님 생각에 동감합니다.
감사합니다~^^
태양바람님
항상 감사드립니다
건강 하세요 ~
그자리에서 3키로 대성리쪽으로가시면 베이커리 씨어터 가 있어요.
거기을 이길 자신시 있으면 까페 해도되죠.
그게 않되면 하면 않되죠!
맞는 말씀입니다. 지나가는 자리 맞는것 같습니다. 바닷가에도 보면 근처는 잘돼는데 안쪽은 안되더라구요.
안녕하세요. 굿프렌드입니다.
부동산 투자를 하다보면
여러가지 사업과 연계를 하게 되는데요
사업성은 부동산의 가치와
별개로 사업성을 꼼꼼히 체크하여
투자하시기 바랍니다.
날이 무덥습니다
건강유념하시며 투자하시기 바랍니다~
감사합니다~
화이팅
옛날에는 상가1층코너만 봤다면
요즘은 기술인 것 같습니다.
좋은 영상 감사합니다
심완보 원장님의
현안에 적극 동참하는 바입니다^^
땅이 답이다 하는 말에 공부를 하고 심원장님의 유트브를 보면서 많은 인생철학을 느낌니다
머든 가볍게 보는 풍토에서 경험과 진실 그리고 현실과 창조력이 땅을 매매할때.
철저히 진단해보는건
돈 이전에 삶의 철학입니다
원장님 생각에 한표!
앞땅 낙찰자가 내땅을 필요로 해서 사갔으면~ 하는 생각과 앞땅 낙찰자에게 말해서 맹지가 아니도록 길을 내서 사용하도록 허락을 구하자! 하는 생각~
공사비는 내가 100% 부담하고 같이 윈윈 할수 있는 아이템을 생각하지 않을까요?!
감사합니다.
전 직접 베이커리 카페를 했는데요
골병듭니다
장사좀 돼면 바로 옆에 더큰 집이 생기고 또 생기고
그등살에 포기 했습니다
너무 너무 힘들어요장사도 몸도 베이커리 카페
이젠 속 시원합니다
윤피디생각수준이유치원생도안되네요~앞건물이랑같이받을려고했다는데...주건물이앞건물인데뒷맹지만따로받게되면엄청난손해가난다는걸생각해봤나요?옆에따라다니면서뭘배웠어요?어이없어요
앞필지 가주차장땜에라도 뒷땅을 살려고 할것같고
도로옆에 있고 물가랑 가까우므로 까페보다는 글램핑 시설이나 트레일러 숙박도 좋지 않을까 생각합니다 잔디가 있어 아이들이 놀기도좋구요 참 그리고 인스타나 페이스북으로 핫플레이스로 입소문을 낼수 있는 여성분들이 예쁜 사진을 찍을수 있는공간을 만들어서
아기자기 하게 만들면더좋구요^^
언제나 좋은 영상 감사 합니다
학원등록 할인 쿠폰 구하는 법 따로 있나요 꼭 공부하겠습니다
ㅎ 오늘도 잼있는 물건 잘봤습니다. 원장님 말씀에 한표 드립니다. 나라도 물가에서 차마시고 싶지 특별할게 없다면 안쪽까지 들어와서 차 마실일은 없을꺼라 보여짐니다. 크게 맛차이가 나지않는 빵과 커피론 승부하기 싶지 않겠죠. 이런자리라면 차라리 차별화되고 특화된 스토리를 파는 음식점을 한다면 찾아올수도 있을듯합니다.~^^ 그리고 뒤땅 맹지사신분은 알박기 선수일지도...^^
잘하셨음. 유행은 10억미만투자
2년안에회수되어야 ...
원장님 설명은 귀에 쏙쏙 들어옵니다
브랜딩을 잘해야 합니다 이동네 유명프랜차이즈 커피전문점(sb,ed,ts,cb,tr등)이 아주많이 들어왔고 강이 안보인다는 단점이 있습니다 그리고 위치가 금남리지만 구암리 쪽이라 아랫동네보다 유동인구가 덜합니다 컨셉카페하지 않는 이상은 베이커리 카페는 비추천이네요 이동네는 강뷰여야합니다 이동네에서 강뷰 아닌데 잘되는 곳은 두곳뿐 한곳은 한옥컨셉 한곳은 프렌차이즈(tr)입니다
맹지를 맹지의 가치대로 보지 않고 옆땅 부자와 붙어갈 수 있다는 악수로 고평가한 사례^^
지방에 잇는 중계업자 입니다 원장님 말씀에 동의 합니다 뒷땅은 현시세에서 짧게는 1~2 년 안에 최소50% 앞에땅의 사업에 따라 120% 까지 업된다고 생각합니다
중개업을 하신다면 글자라도 ...
업을 하신다는 분이...
중계라뇨..
저는 PD님 생각이랑 같아요ㅎㅎ 큰 땅을 먼저 받고 작은 땅의 가격이 떨어질 때까지 기다렸어야됐을 거 같네요
그러니깐 pd마냥 살수밖에 없는 인생인겁니다
전 자가주택 혹은 별장이라고 생각합니다.
저렴하니까 가족과 함께 사용하려는 거지요.
식사하고 좀 걸어서 강가 구경하고...
지적도는 맹지이지만 앞집 주인과 서로 알게되면 통행할 수 있을 겁니다
(예외는 있지만 상식적 판단)
싸게 샀으니까... 오른 가격에 팔 기회도 생길 겁니다.
잘 산 거라고 봅니다
지혜로우신 분 같습니다
근데 댓글들은 투자로만 생각하는 것 같습니다.
실수요자도 있잖아요 ^^
일영 얘기 하시니 일영에서 놀던 옛생각이 나네요. 한국은 참 유행을 잘타는거 같아요. 맹지를 선택한 이유를 도저히 상상을 못하겠네요. 부자옆에 묻어간다에 한표하겠습니다 ^^
앞 땅은 카페로 성공 못하면(유인책이 없으면) 간간히 공실이 날 가능성이 있고, 뒷땅은 앞땅이 잘 되면 확장 매수 오퍼, 아니어도 앞땅이 카페나 베이커리 관광객이 오면서 소소한 걸 팔아도 되잖을까요? 전혀 오히려 방해가 되잖는 품목, 가령, 농수산품. 관광상품,독립출판사 서적전문점, 실내 인퓨저, 애견 애묘 상품 등(땅값이 싸서, 수익매출금이 적어도 수익률은 괜찮을듯) 서로 충돌지점도 없고.
앞사람이필요하다하면 앞땅주인에게팔러고핸것같은데요
뒷땅은 알박기 아닐까요. 앞땅이 장사가 잘되면 부지확장이 필요하니까...
저라면 앞집과 비슷한 스타일로
같은 카페 다른공간 이라는 착각이 가게끔
더 예쁜 공간을 꾸며서 장사할겁니다
맹지는 땅 활용 가치가 꽝인데 배짱 좋네요.ㅎㅎ
무모한 맹지낙찰이라고 봅니다..원장님방송무지 잘보고있습니다.항상 건강하셧으면좋겠습니다..
요근래 대형 커피숍 엄청 생기고 있어요..딱봐도 20억이상 투자한거 같은데 한두곳 뜨니 너나없이 저금리대출받아서 크게하는분들 많은거 같아요
무인텔 주위에 없으면 해보는것도 좋을듯한데요.ㅎㅎ
장사 잘되는 애견카페가 있네요
도로를 건너야 강을 간다?
그게 장사가 잘되서 맹지를 사야 할정도로 될까요?
백종원이가 가서 하면 이름값으로 될지 모르지만,,,
소액으로 2년에 50% 정도의 수익을 노리고 들어갔다고 보여집니다.
물론 매수자가 정해진 땅이고요.
뒷쪽땅에 지역권이 있는지 궁금합니다.
맹지지만 알박기처럼 대로에 붙은 땅주인에게 비싸게 팔아먹기위해? 결국 큰장사 하려면 넓은 주차장이 필수이니까요ㅋ
주차장 예정지에 모텔 지으면 딱이겠네요. 기존 두개동은 특이한 메뉴(용궁짬뽕, 한정식, 바베큐등등) 파는 식당과 PUB(비어,당구,다트...)을 차리면 딱이겠네요.
직장생활 오래하면서 매일 똑같은일만 하면 머리가 굳어지고 피나는 노력하는 법을 잊게 되죠 그저 대충대충~
계란한판 1000원 차이에는 세상 예민하게 굴면서.. 정작 엄청 중요한 직장이라던가.. 투자는 묻지마로 하는 경우가 수두룩 합니다
그래서 정말 주변에 누가 투자한자 누가 창업한다 이런거 보면 정말 과관이죠..
그중 치킨집과 카페.. 특히 카페는 다른 음식점에 비해서 노동강도가 낮은 편이라 많이 도전하는데 1년내 폐업율이 90%입니다
결론: 둘다 너무 비싸게 입찰했고 메리트는 거의없다.
먼저, 좋은 영상 덕분에 여러모로 공부를 할 수 있어 감사드립니다.
누구나 입장이 다르듯 맹지 매수자의 입장이 중요할 것 같습니다.
1. 투자 관점 : 농지로 소유하고 있다가 토지의 시세차익
2. 사업 관점 : 앞 낙찰자와 협의 (주차장 지분 매수 or 대여)
3. 트레이드 관점 : 앞 낙찰자의 사업의 확장으로 쓰임새 있는 땅 (주차장 확장)
개인적인 생각으로는 못받은 사례 같습니다.
1. 남양주 토지 시세가 오를거란 확실한 판단이 없습니다. (기회비용)
2. 앞 낙찰자가 갑 인 문제와 신규사업이 번창할 확신도 없습니다.
3. 맹지이기에 자율적인 선택지가 별로 없습니다.
(오히려 현금이 급하게 되면 손해볼 수 있다고 생각합니다./ 도로가 붙었다면 부자 따라서 잘 샀다고 생각합니다.)
4. 지목이 농지이며, 건물은 매각제외로 해결해야 할 숙제가 있습니다.
기존 건물을 증축 또는 신축해서 높이 지어 강이 보이도록 뷰를 확보한다면 나쁘지 않은 곳이라 생각됨
계획관리라서 용적율도 안높을거고 남양주시에서 높이제한 걸어놧을것같은데.. 계획관리면 4층이하여야되고 그것도 지자체 조례로 더 세분화되면 높게는 못지으니 그건 안될것같아요.
맹지에 건축이 가능한가요?
몰라서 물어보는 거예요^^;
묻어가려는 심리일까요?
제 생각에도 앞에땅이 원장님 말씀처럼 주차장이 좀 부족하다 생각하면 뒷땅이 필요할꺼같고 그렇게 되면 조금은 비싸더라도 뒷쪽땅을 앞쪽땅 낙찰자가 매수하지 않을까 하는 심리로 접근해 조금의 수익을 남길려고 한거 같습니다.
우연하게 이런영상을 보내요.저라면 뒤에거 받아도 땅에대해 정말 아무것도 모르지만 손해는 안볼것같습니다.그래도 저뒤에 불필요해도 받아 들어간거면 힘든 사람이 어쩌다 모르고 들어간것도 아닐테고 메인 앞땅이 뭘하든 거기에 맞춰가면 되는거고요.손해볼건 없는거 같은데요.ㅎㅎ
커피쪽 하는 사람 입장에서 낮은 뷰로 넓게 보는 것 보다 높은 뷰에서 더 넓게 보는걸 더 선호 합니다 ㅋㅋ 스토리 텔링도 할만 하고요. 가구 옹공장 100년의 숨을 이어 가다 뭐 이런 걸로 요즘 하긴 하는데 남 일이라 후에 어떻게 됐는지 궁금 하고. 뒷 땅 받은 사람이 1억 가지고 카페 오는 사람에게 빌 붙어서 캠핑 같은 거 자리 마련 해주면 손해은 안 보지 않았을까?
지목이 전이니 거름이나 펼쳐놓고 있으면 앞집 부자가 협상들어 올것입니다.
저런 외곽에 뷰가 없으면 아무리 맛있더라도 안간다...뷰먹으러 가는거지 맛 보러가는거 아님
저거 지도로 얼추 보니까 옆에 도로 필지가 도로에 딱 지적이 맞춰져서 필지가 나있는게 아니라서 뒤쪽 건축허가 날것같은데요..? 그게 아니면은 무허가 건물을 지자체에 말해서 허가로 바꿔버린다음 부담금을 냈던가.. 그거 아니면 옆에 도로 붙어있는 토지주가 저것까지 같이 샀거나! 싸게 살 수 있는 기회니까요
ㅎ
pd분 항상 질문에 우답하시네요. 성사될 지 어찌 알고 같이 받을 거라 장담하고 들어가는 지요?
현재는 애견카페로 오픈했더군요
저런 장소는 주차장 크기가 중요하니, 앞에 땅주인이 추후 주차장자리로 매입이 들어올거다 예상하고 수익남길수 있다 판단한거 아닐까요?
부자가 맘만먹으면 뒷땅 못쓰게도하는대 적자나안보면다행이지
이젠 경매 시장 끝난거 아닌가요
뒤쪽 받은 건 그른 판단이라고 생각 되네요. 만약 앞쪽 받은 사람하고 딜이 안 되면 활용할 가능성이 너무 떨어집니다.
전 미납한다에 한표
앞에땅하고 같이 입찰했을 거라고
생각합니다.
그런데 원장님 말씀대로 도로접한
앞땅에 주를 안두고 쉽게 생각하고
낮은가격으로 입찰하여 망친것
같습니다.
앞땅 경락자에게 평당150 제시해서 팔려고 할 것이라 생각 됨
주차장한다고 하지않았나요..?
앞 카페자리를 받은 사람에게 팔 요량으로 뒷땅을 낙찰 받은게 아닌가....'분명히 카페가 잘되면 주차장 자리로 맹지를 사려고 접촉을 할꺼다...' 그렇게 개인적으로 생각합니다. 배짱인거죠....
전 무지하지만 차가 쓩슝지나가는걸 보고 27억은 아니라고 봤어요. 사람들이 주머니에서 그리 쉽게 돈 안 씁니다.
맹지인지 몰라서 받은거 아닐까요? ㅠㅠ
임장 나가실때마다 느끼는것이지만, 옷을 정말 잘 입으세요..모자도 아주 멋지시구요..
저도 나이가 많지만, 운전하면서는 원장님같은 썬그라스 쓰는데..ㅎㅎ
한참 살다보니, 다들 꼭 똑같은 썬그라스를 쓰고다니는게 식상해서요..주책인가요? 뭐..크게 상관없는거 같애서요 .
ㅋ
눈이 달렿니?
^^★
앞땅은 법인 뒷땅은 개인
초고예요 돈 없네여~~
111-20, 21 이랑 옆에 보시면 집이 2채 있네요.
뒷땅 낙찰자는 101-2, 3, 6,7 부지를 합쳐서 주택을 지으려고했고 . 낙찰받은 땅은 정원으로 사용할목적이었다. .
.
.
너무나갔나요?ㅎㅎ
그냥 바보죠. 자기가 구입한 그 맹지를 큰 땅을 구입한 사람에게 비싸게 팔고 싶겠지만 그건 작전실패입니다. 내가 큰 땅 주인이라면 그땅을 탐내는 대신에 첫째, 칸막이를 쳐버려서 카페를 통한 출입은 물론이고 카페를 이용한 부차 비지니스 자체를 전혀 아무것도 못하게 할거구요. 둘째, ㄱ 자로 꺽어진 땅이라 애초에 못생겨서라도 안삽니다. 땅을 넓게 가지면 비지니스에 유리하긴 하겠지만 낫모양으로 못생긴 땅을 만들면서 까지 확장할 마음은 전혀 없지요. 그렇게 하려고 하면 그들이 어떤 바가지를 씌울지 누구보다 명확하게 아니까요.
카페나 빵집으로 성공 못해보셨으니 직접하셔도 망하는겁니다
남의 앞길에 똥뿌리는짓 ㅡㅡ;; 양아치도 아니고.. 어휴 곱게 늙으세요