집값이 2년동안 폭등한 핵심적인 이유

안녕하세요 공인중개사 허준혁입니다.
오늘은 지난 2년간 아파트값이 왜이렇게나 많이 올랐던 것인지에 대해서
알아보도록 하겠습니다.
이 흐름을 알고나면 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러가게 될지 어느정도 예상하실 수 있을거라 생각합니다.
집값 폭등의 시작은 유동성증가 입니다.
코로나19사태 직후 경기악확되는 것을 막기 위해
낮은 금리의 대출을 엄청 많이 해주기 시작을 했습니다.
특히 집값에 영향을 가장 많이 준 대출이 바로
전세자금대출이에요.
집값 폭등의 주요 원인입니다.
특히 사회초년생 및 청년층들을 대상으로 한 전세자금대출이 엄청
파격적이었어요.
전세자금대출 상품도 다양해서 대출한도도
전세보증금 대비 95%까지 받아오시는 분들도 많았고 대출 승인도
대부분 막힘 없이 일사천리로 받아오시더라고요.
아니 청년들 월세 안살고 전세살게 해주는 좋은 제도인데 그게 왜 문제냐?
낮은 이율의 전세자금대출이 쉬워지면 당연히 전세수요자들이 많아집니다. 그리고 원래는 원룸 월세 정도만 생각했던 사람들도 낮은이자로
대출이 잘 너무 나오니까 눈높이도 올라가게 됩니다.
전세 수요도 많아지고 전세 눈높이도 높아지고
자연스럽게 전세가격 상승으로 이어집니다.
건물주들 입장에서는 전세가격을 올리지 않을 이유가 없겠죠?
시세보다 비싸게 전세를 내놔도 쉽게 계약이 됩니다. 이것도 이유는 너무
쉬운 전세자금 대출때문이에요
원래는 시세보다 집이 비싸게 나오면 임차인은
흥정을 했어요. 깍아달라 아니면 다른집을 알아보던지 했단 말이죠.
그런데 가격이 비싸도 비싼데로 대출이 나와버리는거에요. 그리고 이자가
너무 낮으니까 대출액이 늘어도 이자부담이 체감이 안되는거에요
그러니까 전세금액을 올려도 흥정을 안해요 그냥 대출 더 해준다는데 계약하지모 .. 이런현상이 지속됩니다.
결국 전세가격이 먼저 폭등하게 됩니다.
이렇게 전세가격이 폭등하게 되면 전세보증금을 이용한 갭투자를 하려고 하는 매수 수요자들이 많아지겠죠
전세 가격이 많이 오르고 있으니 전세끼고 집 사면
내돈 얼마 안들이고 집을 살 수 있고 시세차익도
볼 수 있으니까요
실제로 갭투자 시장이 활성화 되면서 매수자
수요가 많아지니까 가격은 상승할 수 밖에 없었던거죠.
결국 금리 인상 시기는 왔고 청년들의 이자부담은
커졌습니다. 매매시장은 이자가 오른다고 내집을
쉽게 팔려고 하진 않겠지만 전세 세입자들은 다르죠.
내 자산이 아니기 때문에 전세집 충분히
줄여서 이사할 수 있습니다. 굳이 비싼 이자를 감당할 이유가 없는
거죠
전세 수요자들의 수요가 위축되기 시작하면 갭투자한 투자자들도
굳이 비싼 이자 감당하면서 집을 들고 버틸 이유가 있을까 하는 의문이
듭니다. 입주미분양 사태까지 오게 되면…
전세가격 상승으로 인해 폭등한 주택가격에
상당한 영향을 미칠수 있다고 봅니다.
1년 전에 마지막 전세중개를 했는데요. 다른 부동산과 공동중개였었어요.
그 때 손님은 20대 중반 청년이었어요
그 손님이 계약하려고 했던 집이 매매가 대비
등기부등본을 보니 최근 2달 사이에 매매가 된
집이었고 전세가격이 매매가 대비 90프로였었어요.
계약하지 말자고 했어요
이런 깡통전세는 계약하면 안된다.
지금이야 현실로 와닿지 않겠지만 나중에 후회하게 될 수도 있다.
앞날이 창창한 청년이니까 그렇게 말을 해줬어요.
이자가 싸서 괜찮다고 하더라고요.
지금처럼 금리가 올라갈 것이라는 생각은 아예 없었던거 같아요
#집값폭등이유 #아파트가격 #부동산예측 #전세자금대출

[@user-dd8lu6xr8v]

준혁님 잘 보았습니다

[@user-cm6ph1nj6b]

금리가 자꾸 올라서 큰일이네요

[@user-pg3sn6xj6p]

잘 봤습니다. 유튜브에 즐비한 부알못 경알못 ㅈ문가들이 되도 않는 수요-공급으로 부동산 가격 해석하는거 보면 다 쥐어박고 싶었는데, 옳은 소리를 하는 분을 처음 보네요.
한국 부동산 버블은 유동성, 저금리, 전세대출이 핵심이죠.
거기에 부동산 카르텔 (건설사, 언론사, 정치인, 중개사, 다주택 투기꾼)의 가격 조작, 담합, 투기가 양념을 더하여 만든거구요.